הפרת סעיף בחוזה שכירות


ב-20.8.89 חתם הנתבע (להלן: "אבו חצירה") על חוזה שכירות עם התובע (להלן:
"סלומון"), לפיו שכר ממנו חלק ממבנה הנמצא בקריית-אתא, לצורכי מסעדה, בית מלאכה ותעשייה קלה (מחסן בלבד).

בפועל פתח אבו חצירה במקום מסעדה. חוזה השכירות נעשה לתקופה של שמונה שנים, עד ליום 19.8.97.

היחסים האישיים והעיסקיים בין אבו חצירה לבין סלומון לא עלו יפה מן הרגע הראשון. בנוסף לכך טען סלומון, כי אבו חצירה לא שילם את התשלומים שהתחייב לשלם בהסכם, עבור חובות המים, הביוב והארנונה של המבנה לעיריית קריית-אתא, שהצטברו לסך של 76,405 ש"ח.

ב-24.7.90 הגיש סלומון תביעה כספית נגד אבו חצירה, לתשלום הסכום הנ"ל (ת"א 10071/90).

ב-17.2.92 הגיש סלומון כתב תביעה מתוקן על סך 450,000 ש"ח, שבו טען כי אבו חצירה הפר את חוזה השכירות בכך שלא שילם במועדם ובמלואם את דמי השכירות, את מיסי העירייה, המים, החשמל והטלפון שהתחייב לשלם; כי הפר את חובתו על פי החוזה לבטח את המבנה ולפנות את חדר המדרגות; כי ערך במושכר שינויים ללא רשות; כי לא ביצע את התיקונים הדרושים במושכר; כי ביטל את חוזה השכירות ב-22.8.90 שלא כדין; כי השאיר את המושכר במצב המנוגד לחוזה.

לאור זאת תבע סלומון מאבו חצירה לשלם לו עבור הפרשי הצמדה וריבית בגין איחורים בתשלום דמי השכירות, וכן את יתרת דמי השכירות המגיעים לו, עד לתום תקופת השכירות (19.8.97), כל זאת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. כמו כן תבע להחזיר לו הוצאות שהוציא בגין פרסומים בעיתונות כדי לנסות ולהשכיר את המושכר.

מנגד טען אבו חצירה, כי סלומון לא קיים את חלקו בחוזה בתום-לב ובדרך מקובלת במשך שנת השכירות הראשונה (פירוט ההפרות מופיע בתביעה). בין היתר, גרם לאי-שימוש בקווי טלפון ולניתוק המים והחשמל למסעדה, כמה פעמים. לטענת אבו חצירה, סמוך ל-21.8.90 נותרה המסעדה כשקווי הטלפון וזרם החשמל מנותקים שוב, בלי כל יכולת להפעיל את המסעדה; הנזק שנגרם למסעדה הוא עצום ובלתי-הפיך.

לפיכך, שלח אבו חצירה לסלומון את ההודעה שבה ביטל את חוזה השכירות לאלתר.
כמו כן הגיש ב-23.8.90 המרצת פתיחה בת"א 11081/90, בה ביקש פסק-דין הצהרתי, לפיו חוזה השכירות שבינו לבין סלומון בטל החל מ-21.8.90, עקב הפרתו מצד סלומון.

ההפרות התמצו בהפסקת זרם החשמל והמים למסעדה במועדים שונים; במניעת שימוש בטלפון בתחבולה; בדרישה, כי אבו חצירה יפנה את חדר המדרגות והמקלט שבמבנה, דבר שלדעת אבו חצירה היווה הפרת סעיף בחוזה השכירות; בהתנהגות קולנית ומזיקה בנוכחות לקוחות.

כמו כן, הגיש אבו חצירה תביעה נגדית לתביעתו המתוקנת של סלומון. בתביעה נגדית זו חזר על טענות שבתביעתו הקודמת ושבכתב ההגנה ותבע מסלומון סכום של 150,000 ש"ח, בגין הנזקים שנגרמו לו עקב כך שנאלץ לסגור את המסעדה בתוך פרק זמן של פחות מיממה ב-21.8.90. סכום זה מורכב מנזק למוצרי מזון, שהושארו במקום, הפסד של רווח צפוי, הפסד כספים שהושקעו בפרסום, הפסד במכירה מהירה של הציוד ועוגמת נפש.

נתבקשתי מטעם הצדדים לתת פסק דין בדרך של סעיף 79א.

כדי להכריע בתביעות התלויות ועומדות לפניי, מן הראוי לדון תחילה בשאלה המרכזית והיא אם יש בנסיבות שקדמו להבאת חוזה השכירות לקיצו (ב-22.8.90) כדי להצדיק את ביטולו של החוזה בידי אבו חצירה.

במילים אחרות, האם היה ביטול החוזה מוצדק עקב הפרתו בידי סלומון? בלתי מוצדק, משום שלא היתה שום הפרה בידי סלומון או שהביטול היה תוצאה של אשם מצד אבו חצירה ואשם תורם מצד סלומון.

אבו חצירה טוען, כי התנהגותו, מעשיו או מחדליו של סלומון, בקשר עם החוזה בין הצדדים, אילצו בסופו של דבר את הנתבע לסגור את המסעדה ולעזוב את המקום.

טענותיו הן אלה:

1. סלומון הפר את חובת תום הלב, הן בעת המשא ומתן לקראת כריתת חוזה השכירות והן בעת ביצועו בעין.

א. בעת המשא ומתן הציג לאבו חצירה מצג-שווא לגבי גובה חובות העבר.
לטענתו, התברר לו לאחר חתימת החוזה, כי על המושכר רבצו חובות כבדים, בסכום הגדול בהרבה מהסכום שנרשם בנספח לחוזה השכירות.

בנספח נרשם, כי סכום החובות הידועים עד ליום 20.8.89 בגין חשמל, מים וטלפונים הוא 41,400 ש"ח; בגין ארנונה - 13,700.12 ש"ח; סך כל החובות 65,000 ש"ח. ואילו אבו חצירה טוען, כי שילם בגין חובות העבר של הנכס 100,000 ש"ח, כשסכום הארנונה גדול פי שלושה מהמצוין בנספח.

איני יכולה לקבל טענה זו.

בנספח לחוזה השכירות מיום 20.8.89 נאמר במפורש, כי השוכר נוטל עליו את כל החובות וההתחייבויות של השוכרים ו/או המפעילים הקודמים של הנכס בין התאריכים 20.2.88-20.8.89, בין אם הם ידועים עד היום ובין אם יהיו נוספים, והוא מתחייב לפרוע אותם במלואם.

לכן, אין אבו חצירה יכול לטעון, כי הולך שולל בידי סלומון, בהיותו סבור, כי הסכום לתשלום יהיה בהתאם לשווי המוצהר של 13,700 ש"ח, בעוד שלמעשה שילם פי שלושה.

טענה זו יכול היה אבו חצירה להעלות, אילו סירב לשלם סכום הגדול פי שלושה וביטל את החוזה בטענה על מצג-שווא.

לאחר ששילם פי שלושה אין הוא יכול להעלות טענה של מצג שווא כסיבה לביטול מאוחר של החוזה.

ככלל, אם צד עשה חוזה כלכלי גרוע, אין הוא יכול להלין אלא על עצמו. טעות בכדאיות עיסקה אינה סיבה מוכרת בחוק החוזים לביטול חוזה.

ב. בסעיף 6 (י) של חוזה השכירות נאמר:

"... לשוכר תהיה זכות שמוש בחדר מדרגות (ע"י המקלט) כמסומן בתשריט המצורף. זכות שימוש זה הינה לפנים משורת הדין, והשוכר יפסיק את השימוש בחדר המדרגות כמסומן בתשריט בהודעה מראש של 60 יום מאת המשכיר. באם השוכר לא פינה את חדר המדרגות בתום 60 יום ישלם דמי פצויים מוערכים מראש בסך של 150 $ לכל יום איחור, צמוד למדד יוקר המחיה מתאריך חתימת החוזה, כשתשלום הפצויים המוסכמים הנ"ל לא יפגע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד חוקי אחר, לרבות פינוי כל המושכר ו/או פצויים נוספים".

למרות האמור לעיל טוען אבו חצירה, כי יש לתת עדיפות לסעיף 6 (י"א), הקובע בזו הלשון:


"...בנוסף לאמור בסעיף ט' (י) השוכר מצהיר כי ידוע לו שחדר המדרגות ישמש את הקומה העליונה שטרם נבנתה, ועם בנייתה יפנה השוכר את חדר המדרגות כאמור לעיל בסעיף (י)..."

בנייתה של קומה נוספת למבנה, טוען אבו חצירה, היתה לגביו תנאי חיוני להשכרת המסעדה, שאחרת היה נאלץ לעבוד בתנאים קשים ביותר בחדר המדרגות ובמקלט ולא היה מתקשר בחוזה, בעוד שסלומון לא התכוון לבנותה.

לטענתו, השימוש בחדר המדרגות ובמקלט, על פי סעיף 6 (ד) לחוזה היה תנאי בל-יעבור להתקשרותו. דרישתו של סלומון, אילו קוימה, לפנות את חדר המדרגות והמקלט בטרם נבנתה קומה נוספת במבנה, היתה גורמת לחיסול המסעדה בו ביום, מאחר שבלעדי השימוש בחדר המדרגות לא יכול היה לעמוד בדרישות משרד הבריאות לקבל רישיון כחוק להפעלת המסעדה.

אבו חצירה גם טוען, כי הפסקת השימוש בחדר המדרגות, אינה מתיישבת עם הזכות לבצע שינויים במושכר, לרבות שינויים בחדר המדרגות, כדי להשתמש במקום כמסעדה.

לכאורה נראה, כי טענות אלה עומדות בסתירה לאמור בחוזה. אולם הטענה כי פינוי מחדר המדרגות והמקלט בטרם נבנתה קומה נוספת יגרום לחיסול המסעדה, נראית לי סבירה. אני מניחה כי סלומון ידע זאת.

ג. בנוסף לכך טוען אבו חצירה, כי סלומון ניתק, באופן שרירותי וללא הצדקה, את זרם החשמל למושכר לפחות ארבע פעמים. הוא מפנה למכתבים (המסומנים ח1-ח4) מהם עולה, כי ניתוק זרם החשמל אירע ב-9.3.90, ב-26.4.90, ב-19.7.90 וב-20.8.90. כמו כן ניתק את זרם המים.

לגבי קווי הטלפון הורה סלומון לחברת "בזק" להטיל חיסיון על מספרי הטלפון החדשים ולא הודיע על כך לאבו חצירה.

לטענת אבו חצירה, פגע ניתוק החשמל וקווי הטלפון פגיעה אנושה בסיכויים לפתוח את המסעדה ולעשותה רווחית.

טענה זו מקובלת עליי ואתייחס אליה בהמשך בהרחבה.

ד. עוד טוען אבו חצירה, כי סלומון הטריד אותו במושכר, בכך שנהג לבקר במסעדה ולהשמיע דברי נאצה כלפיו וכלפי עובדי המסעדה בנוכחות הלקוחות. כן הטריד אותו סלומון בפנייה ללשכת עורכי הדין.

לסיכום טוען אבו חצירה, כי סלומון נהג שלא בתום-לב במיצוי הזכויות שהוענקו לו בחוזה ובחירויות שלקח לעצמו כמשכיר המסעדה. בכך הפר את החוזה כלפיו, דבר שגרם לחיסול היכולת לנהל ולפתח את המסעדה ושהביא לכורח לסיים את חוזה השכירות טרם זמנו.

לפיכך, לטענתו, זכאי הוא בגין הפרת חובת תום הלב מצד סלומון לבטל את חוזה השכירות ולקבל פיצויים בגין הנזק הממוני והלא-ממוני שנגרם לו עקב הפרת חובה זו.

2. באשר לטענת סלומון לגבי אי-הפקדת שטרי החוב, אי-תשלום דמי השכירות בזמן, אי-פינוי חדר המדרגות, אי-תשלום חשבונות החשמל, הטלפון, הארנונה והמים במועד, אי-עריכת הביטוח למבנה ועריכת שינויים במושכר ללא רשות, טוען אבו חצירה, כי חיובים אלה היו מותנים בקיום כל חיובי סלומון, ובראש ובראשונה, חובתו היתה להימנע מפגיעה ב"אינטרס המשותף" לצדדים, דהיינו, ניהול המסעדה.
חיוביו כשוכר כלפי סלומון לא היו חיובים עצמאיים אלא שלובים ומותנים בקיום בתום-לב של חיוביו של סלומון.

במקרה דנן הפר, לטענתו, סלומון את חיוביו כלפיו, החל בשלב הטרום-חוזי, ולכן אין הוא יכול להלין על אבו חצירה.

בנוסף טוען אבו חצירה, כי ביטח את המבנה החל מ-6.12.89 ועד 30.11.90, כשסלומון נכלל כמוטב בפוליסה.

לגבי מיסי העירייה הוא שילמם לחודש לאחר פינוי המושכר. חשבונות מים שולמו עד ספטמבר 1990. חשבונות החשמל והטלפון שולמו עד לפינוי המושכר. דמי השכירות שולמו עד ל-30.9.90.

3. סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, קובע בזו הלשון:

"... המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים, ללא הפרעה מצידו או מטעמו".

על המשכיר לאפשר לשוכר שימוש במושכר לאותה מטרה מיוחדת המשתמעת מן החוזה.

פרופ' שלום לרנר, בספרו, שכירות נכסים (תש"ן-1990) עמ' 125, מציין, כי הסעיף מזכיר כוונה מיוחדת מצד המשכיר ואין לצמצם את תחולתו למקרים שהמשכיר מתנכל לזכויותיו החוזיות של השוכר. הסעיף יחול גם על מעשים שהמשכיר עושה לתועלתו ואגב כך פוגעים בשוכר.

לפי סעיף 7 לחוק הנ"ל פגם במושכר הוא "כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי חוזה או לפי המקובל בנסיבות". פגם קיים כאשר נפגע השימוש המיוחד שהשוכר ייעד לנכס בהסכמת המשכיר.

לדעת פרופ' לרנר, בספרו הנ"ל עמ' 117:

"... קיימת הגבלה של ממש גם כאשר נגרמת לשוכר אי נוחות רבה בעת השימוש, ולאו דווקא כאשר אי אפשר להשתמש בחלק מן המושכר או בכולו".

4. קדמה לסעיף 11 לחוק הנ"ל פסיקה שקבעה, כי "המשכיר מתחייב מכללא, היינו, אף אם לא פורש בחוזה, לאפשר לשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות ללא כל הפרעה מצידו, ולא להקטין את האת האפשרות להפיק את ההנאה המלאה מהמושכר כפי שהיתה בזמן ההשכרה". (ע"א 314/55 [7], מפי השופט קיסטר שצוטט בהסכמה בע"א 318/63 [1] בעמ' 389).

מפסק הדין עולה, כי השופט אימץ את ההלכה האנגלית, לפיה המשכיר מתחייב
מכללא ב- COVENENT FOR QUIET ENJOYMENT. גם אם ההלכה האנגלית אינה מחייבת, אזי ניתן לבסס את סעיף 11 על העיקרון הכללי שעל המשכיר לקיים את חיוביו בתום-לב.

פגיעה בזכויות השוכר ל-QUIET ENJOYMENT אינה מתיישבת עם חובה זו. ההלכה האנגלית יכולה לתת תוכן קונקרטי לחובה הכללית של תום-לב.

בא-כוחו של אבו חצירה ציטט בסיכומיו כמה פסק דין אנגליים.


.BUDD-SCOTT V. DANIELL (1902) [8], AT 356 .1
.KWNNY V. PREEN (1962) [9], AT 511, 517 .2
.MARKHAM V. PAGET (1908) [10], AT 709, 719 .3
(MILLINGTON V. DUFFY (1984) (COURT OF APPEAL .4
.]NOT YET PUBLISHED) [11)
.]MCCAL V. ABELASZ (1902) [12 .5


וכן ראה:

.EDGE V. BOILEAU AND OTHERS (1885) [13], AT 119, 120
.]DAWSON V. DYER (1833) [14

מהם עולה, כי גם אם נכלל בחוזה סעיף שבו הותנה במפורש כי המשכיר "זכאי" להפר את זכותו של השוכר לשימוש בשקט ובשלווה במושכר, עקב איחור בתשלום דמי שכירות וכיו"ב, אין בכוחו של סעיף זה להקנות למשכיר זכות של ממש לממש את שהותנה בו ואין התנייה זו תקפה.

5. אין ספק, שאבו חצירה הפר את חוזה השכירות בכך שלא שילם עבור דמי השכירות והארנונה במועד, בכך שלא הפקיד שטרי חוב, לא פינה את חדר המדרגות, משנתבקש לעשות זאת, ולא קיבל רשות לבצע את כל השינויים שערך במושכר.

השאלה היא, אם למרות הכל צדק התובע כאשר הפעיל את כל אמצעי הלחץ וההרתעה שעמדו לרשותו בחוזה.

6. נראה לי, כי אם בוחנים את מכלול הפעולות שפעל סלומון כמשכיר ואת היחסים שנוצרו בין אבו חצירה לבינו, חייבים להגיע לשתי מסקנות: האחת, כי
סלומון לא איפשר לאבו חצירה QUIET ENJOYMENT של המושכר. השנייה, כי ברמת היחסים שנוצרה בין השניים נהפך המשך השכירות לגיהנום, כך שהיה מקום לבטל את חוזה השכירות ב-20.8.90.

7. היתפסות לפירוש דווקני של תניות החוזה ואפילו בהתחשב בכך שהצד השני לא שילם במועד, אינה מקובלת בפסיקה, ואינה מקובלת עליי.

ברע"א 1233/91 [2] כתב הנשיא שמגר, בעמ' 667:

"יש לראות התנהגותו של צד לחוזה בפרופורציות הנכונות, ואין לקבל כנאותים מעשים המעלים את המסקנה, כי צד לחוזה ארב למשנהו, כדי לתפוס כל החלקה או מעידה פורמאלית קלות ערך וחסרות משמעות, כדי שיוכל להתנער מהתחייבותו... התנהגות כגון זו כונתה על ידי השופט אלון כהתנהגות של 'נבל ברשות החוק'".

יש להניח, שסלומון ידע כי כדי לקיים את המסעדה, על הנתבע להשתמש במקלט ובחדר המדרגות ולבצע שיפוצים כדי להתאים את המושכר למטרת מסעדה. משנתגלעה המחלוקת בין הצדדים ניצל סלומון את התנאים הדראקוניים של החוזה וביטל את הזכויות שניתנו בו לאבו חצירה.

האם זכאי היה לעשות כן?

ייתכן שלשון החוזה איפשרה לו לעשות כן, אולם בהיתפסות לפירוש דווקני של תניות החוזה ידע כי הוא גוזר כרת על עיסקו של אבו חצירה.

בהקשר זה הפנה בא-כוחו של אבו חצירה לפסק-דין אנגלי ‎WONG V. BEAUMONT
[PRPERTY TURST LTD. (1965) ]15, שאם כי אינו מהווה תקדים יש בו כדי לצקת תוכן בסעיף 11 לחוק השכירות והשאילה שלנו.

העובדות בפסק-דין זה היו: השוכר רכש חזקה במושכר לתקופה ארוכה. השוכר ייעד את המושכר לשמש כמסעדה סינית. במהלך תקופת השכירות התעורר צורך לבנות פתחי איוורור כנדרש בתקנות שנקבעו ולמנוע מטרד. השוכר ביצע שינויים במושכר כדי למלא אחר דרישות אלה, אף שבחוזה השכירות לא הותר לו לבצע כל שינוי במושכר, ובעל המושכר התנגד לשינוי התנגדות נחרצת.

השאלה המשפטית שהתעוררה היתה, אם השוכר היה זכאי להתקין ארובת איורור מחוץ לבניין, תוך שינוי המושכר, ללא הסכמת בעלי המושכר.

קבע לורד דנינג, בעמ' 181 לפסק הדין:

A MAN WHO HAS A RIGHT TO AN EASEMENT CAN USE IT IN ANY PROPER''
WAY SO LONG AS HE DOES NOT SUBSTANTIALLY INCREASE THE BURDEN ON
,THE SERVIENT TENEMENT... IN ORDER TO USE THIS PLACE AS A RESTAURANT
THERE MUST BE IMPLIED AN EASEMENT BY THE NECESSITY OF THE CASE, TO
''...CARRY A DUCT UP THIS WALL

למרות הפרותיו של אבו חצירה לא מצא סלומון לנכון לבטל את החוזה; היה זה דווקא המפר, אבו חצירה, שהודיע על ביטול החוזה.

8. הפרעות באספקת חשמל, מים וטלפון למסעדה מצד סלומון

א. המכתבים, שצורפו לכתבי הטענות של הצדדים, מכילים בתוכם איומים חוזרים ונשנים מצד סלומון לנתק את זרם החשמל, המים והטלפון המגיעים למסעדה. אחרי האיומים באו המעשים, דהיינו, ניתוק אספקת החשמל והמים.

ידוע בוודאות שפעם אחת לפחות, כשנותק החשמל בידי סלומון, לקראת סוף השבוע, נתן כבוד השופט נאמן ב-9.3.90 צו המורה לתובע לשוב ולחבר את זרם החשמל.

לגבי הטלפונים - כאשר שונו מספרי הטלפון, הפך אותם סלומון לחסויים בלי להודיע על כך לאבו חצירה. ב-6.8.90 הודיע לו, כי קווי הטלפון לא יוחזרו אליו (ככתוב בחוזה).

אכן, בחוזה השכירות שבין הצדדים, בסעיף 11ג' לחוזה (תחת הכותרת "הפרה"), נקבע: "והיה והשוכר יפר את האמור בסעיפים 2, 3, 4, 6, 8, 10, ו-10א', כי אז למשכיר הזכות לנתק את המים והחשמל והטלפון בהודעה מראש של 14 ימים".

סעיף 11(ב) לחוזה קובע, כי כל אחד מהסעיפים 2, 3, 4, 6, 8, 10 ו-10א', ייחשב "סעיף עיקרי", כלומר די בהפרת אחד מהם, כדי שהדבר יקנה למר סלומון זכות לבטל את החוזה, שכן הפרת סעיף עיקרי בחוזה מהווה הפרה יסודית המזכה את הנפגע (סלומון) לבטל את החוזה מיידית.

סעיף 4 לחוזה מדבר על תשלום דמי השכירות בעד המושכר. סעיף 8 מדבר על תשלומי השוכר עבור מיסי עירייה, מים, חשמל וכיו"ב. אכן, בכל התקופה הרלוואנטית איחר אבו חצירה בתשלום הסכומים שהיו מוטלים עליו על פי החוזה.

אולם, סלומון לא ביטל את החוזה אלא נתן לאבו חצירה ארכה כדי לקיים את חיוביו. מצד שני, השתמש סלומון בזכות שניתנה לו בסעיף 11(ג) הנ"ל, וניתק את אספקת החשמל למסעדה כאמצעי לחץ על אבו חצירה.

בסעיף 2(א) לחוזה נקבע שהשוכר (אבו חצירה) שוכר את המושכר מהמשכיר (סלומון) כדי לנהל בו עסק של מסעדה. זהו בעצם הבסיס לחוזה וזוהי המטרה העיקרית שאבו חצירה רצה להשיג.

אולם, איך ניתן לנהל מסעדה ואיך ניתן לקיים את הבסיס לחוזה, כאשר סלומון מנתק את אספקת החשמל למסעדה. הרי לפי סעיף 11(ב) לחוזה, סעיף 2(א) גם הוא נחשב לסעיף עיקרי.

נכון הוא, שזכות היא, שניתנה לסלומון, לנתק את אספקת החשמל או המים, או הטלפון, במקרה שאבו חצירה מפר את אחד הסעיפים המנויים בסעיף 11(ג) לחוזה. אבל גם זכויות על פי חוזה יש לקיים בדרך מקובלת ובתום-לב, כדרישת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), שהרי אין הזכאי על פי החוזה "יכול להיתפס במילה בחוזה ולנצל אותה, אלא הוא חייב להשתמש באותה זכות שניתנה לו, כפי שמקובל בין אנשים המנהלים את עסקיהם בתום לב ובאמונה". (ע"א 148/77 [3], בעמ' 629).

נכון הדבר, שאין די בעצם העמידה על זכות חוזית כדי להוות חוסר תום-לב, ונדרשות נסיבות נוספות המצביעות על היעדר תום-לב (ע"א 30/82 [4] בעמ'
276). אולם, במקרה דנן, מדובר בעסק של מסעדה; מובן לכל אדם בר-דעת, שניתוק חשמל, מים או טלפון לעסק של מסעדה משתק את פעולת המסעדה לגמרי וגורם לנזק בלתי-הפיך לבעל המסעדה העולה על נזקו של סלומון.

בשל ניתוק החשמל אין ניתן לשרת את הלקוחות ולהגיש להם אוכל, כמו כן ניתוק החשמל גורם נזק רב לכל המוצרים המאוחסנים במערכות הקירור.

זאת ועוד. אם מר סלומון משתמש בזכות שניתנה לו בסעיף 11(ג) לחוזה, ומנתק את אספקת החשמל למסעדה, הוא מסכל בכך סעיף עיקרי מסעיפי החוזה, סעיף 2(א) לחוזה, הקובע את מטרת חוזה השכירות, שהיא ניהול מסעדה.

עם ניתוק החשמל נמנע מאבו חצירה מלנהל את המסעדה בדרך תקינה וללא הפרעה מצד המשכיר (סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה), שהיא המטרה העיקרית לחוזה השכירות. במקרה כזה נפסקת הנאתו של השוכר מהמושכר ואין עוד טעם להמשכו של חוזה השכירות.

ב. יתר על כן. אני מפקפקת בתוקפו של סעיף, המאפשר למשכיר לנתק חשמל, מים וטלפון לעסק כמו מסעדה. נראה לי, כי קיומו של סעיף כזה מנוגד לטובת הציבור, שכן משמעותו פגיעה אנושה ומיידית בעסק.

הסנקציה להפרת חוזה מצד שוכר אינה יכולה להיות סנקציה כה דראסטית שמשמעותה חיסול עיסקו.

המשכיר זכאי לדרוש פינוי, אך אין הוא יכול לנתק לעסק את היסודות החיוניים לקיומו על ידי פנייה לגורם שלישי, כמו חברת החשמל, העירייה, או בזק, ולבקשם להפסיק את אספקת השירות החיוני כל כך. פנייה כזו הופכת את הניתוק לאמצעי עונשי ואמצעי לחץ, שאני רואה אותם כבלתי מוסריים. יש להבחין היטב: אין מדובר בפעולה של חברת בזק המנתקת טלפון משום שהלקוח לא שילם את חובו. אין מדובר כאן בפעולה יזומה של חברת החשמל או של העירייה המודיעה על ניתוק לאחר משלוח ההתראות הקבועות בחוק, אלא מדובר בניתוק מים, חשמל וטלפון כאמצעי לחץ.

כך כותב סלומון לאבו חצירה ב-6.8.90 מכתב שהיה בבחינת המסמר האחרון בארון המתים של החוזה:

"היות וטרם העברת לי את ההמחאות לשנה הנוספת למרות הבטחותיך ולמרות מכתבי אליך מתאריך 19.7.90, בו הנך מתבקש להעביר לי את ההמחאות תוך 7 ימים.

הנני להודיעך בזאת שזרם החשמל, המים והטלפון למסעדה ינותקו תוך 14 יום מתאריך הודעה זו (דהיינו 20.8.90).

כמו כן הנני להודיעך שקווי הטלפון לא יוחזרו אליך כמוסכם בינינו בהסכם אלא ישארו ברשותנו."

כלומר, כעונש על כך שלא נשלחו המחאות לשנה נוספת ינותקו זרם החשמל, המים והטלפון למסעדה. אי-אפשר כך לנהל עסק, וכל עוד חוזה כזה קיים וסלומון עושה בו שימוש נרחב, נראה לי, כי צדק אבו חצירה בכך שהחליט כי יש לשים קץ לחוזה.

ג. כאן תישאל ובצדק השאלה, היכן חופש החוזים?

הרי אבו חצירה חתם על החוזה הזה ביודעין, מרצון חופשי. הוא התחייב בחוזה לקבל את הסנקציות הללו ועליו לעמוד בהן.

התשובה היא, שיש סעיפים שהדעת אינה סובלת את קיומם גם אם אחד הצדדים הסכים להם. מי מייצג דעה זו? - השופט. השופט הוא הנותן ביטוי לערכים ולנורמות מקובלים בחברה. על פי נורמה זו מצווה השופט להגן גם על מי שחותם ביודעין על סעיפים דראקוניים במידה בלתי-רגילה, מתוך טפשות, בורות, לחץ או חולשה, לרבות חולשה כלכלית.

בנושא זה מן הדין לאזכר את סעיף 3 של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הקובע, כי אין פוגעים בקניינו של אדם. קניינו של אדם הוא, בהקשר זה, זכותו לנהל ולפתח עסק. לא ייתכן לאפשר פגיעה עונשית וכה דראסטית בניהול עסק זה, רק משום שהשוכר הפר את התחייבותו לשלם דמי שכירות.

הסנקציה הקבועה בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, על הפרת התחייבות לתשלום דמי שכירות היא ביטול החוזה ותביעת פיצויים.

לסיכום:

לאור האמור לעיל נראה לי, כי עקב התנהגותו של אבו חצירה מחד גיסא ובצירוף מכלול פעולותיו של סלומון מאידך גיסא, נוצר מצב שקיומו של חוזה השכירות בנסיבות שנוצרו נהפך לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהצדדים התכוונו אליו והיה הכרח לבטלו.

אבו חצירה הפר את החוזה מהסיבות שכבר מניתי. אילו היה סלומון מבטל את החוזה בהסתמך על כך הייתי מחליטה, כי היה זכאי לעשות זאת הואיל ומדובר בהפרה יסודית. אבל סלומון לא עשה כן, הוא נצמד לחוזה למרות כל הפרותיו מצד אבו חצירה.

מי שביטל את החוזה היה דווקא אבו חצירה. בנסיבות בהן ביטל את החוזה לא היתה אמנם הפרת חוזה מצד סלומון על פי לשון החוזה, ובוודאי לא היתה הפרה יסודית, כפי שזו הוגדרה בחוזה, אבל נוצר מצב בו המשך השכירות הפך לדבר בלתי-נסבל עד כי נוצר מצב של מעין סיכול.

מבחינה משפטית ניתן לומר, שאבו חצירה הפר את החוזה כאשר ביטלו. אולם לסלומון היו יד ורגל בהפרה זו. סלומון תרם לכך בהתנהגותו והייתי מעמידה תרומה זו על 30% - אשם תורם.

התוצאה של פגיעה זו היא, כי אם יתברר שביטול החוזה גרם לסלומון נזק, יהיה על אבו חצירה לשאת רק ב-70% מנזק זה.

כאן כדאי להעיר, כי גם אם הייתי מגיעה למסקנה שסלומון הפר את החוזה הפרה שאינה יסודית, וכי אבו חצירה רשאי היה לבטל את החוזה, היה צורך במתן הודעה סבירה מטעם אבו חצירה על הפסקת החוזה.

על פי חוקי החוזים לא ייתכן ששוכר יסיים חוזה לשכירות עסק עקב הפרה בלתי יסודית מצד המשכיר מהיום למחר, כשם שלא ייתכן שהמשכיר יסיים חוזה לניהול עסק מהיום למחר.

9. הנזק שמדובר בו הוא הפסד דמי שכירות למשכיר (סלומון) על פי החוזה, שנערך לשמונה שנים ומשבוטל מטעם אבו חצירה נותרו עוד שבע שנים.

סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות) קובע, כי ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר בתוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה.

אבו חצירה לא נתן לתובע זמן סביר. מיד לאחר שקיבל את מכתבו של סלומון מיום 6.8.90, השיב לו במכתב מיום 12.8.90 (נספח י"א בתיק המוצגים של סלומון), בו כתב כי ייאלץ לשקול פינוי הנכס לאלתר. כאמור, ב-20.8.90 הודיע שהוא מבטל את ההסכם ומפנה את העסק.

סלומון טוען, כי הנתבע נטש את המושכר ב-22.8.90, וכי הצליח ב-29.3.92 להשכיר את מחצית המושכר עד ליום 31.3.93 בסכום של 4,820 ש"ח לחודש; את המחצית השנייה השכיר רק החל מ-5.4.93, בסכום של $850 לחודש.

לפיכך, הוא תובע מאבו חצירה הפרשים בדמי השכירות עד ל-10.11.93, דהיינו שלוש שנים לאחר ביטול חוזה השכירות.

האמנם?

10. על סלומון חלה חובת הקטנת הנזק. אין הוא זכאי לשבת בחיבוק ידיים בלי לנסות להשכיר את המושכר לאחר ולהגיש לאבו חצירה חשבון דמי שכירות.

טוען מר סלומון, כי מיום 20.8.90 שבו בוטל החוזה מצד אבו חצירה ועד לתאריך 29.3.92 לא הצליח למצוא אדם שמוכן היה לשכור את הנכס, זאת חרף ניסיונותיו לעשות כן בפרסום מודעות.

השאלה היא, אם זכאי סלומון לקבל פיצוי בגובה דמי השכירות שאותם אמור היה לקבל אילו עמד החוזה על כנו.

בית המשפט העליון בע"א 660/86 [5], בהתייחסו לסעיף 14 לחוק החוזים (תרופות) המעגן את עיקרון הקטנת הנזק בדיני חוזים, אמר ביחס למוכר הנפגע שנמנע ממכירת הנכס שנותר בידו לאחר הפרתו של הקונה:

"... על פי מבחן זה מוטל הנטל על המוכר לעשות כל מאמץ סביר למכור את הנכס בשוק במועד סביר לאחר ההפרה או הביטול... אם הקונה נמנע מלמכור את הנכס במועד סביר לאחר ההפרה או הביטול, אין הוא זכאי לפיצוי בגין הנזק הנוסף שנגרם עקב ירידת ערך הנכס תקופת ההמתנה."

במקרה שלפניי, מדובר בתקופה של יותר משנה וחצי (מ-20.8.90 עד ל-31.3.93, בו הושכרה מחצית המושכר ותקופה נוספת עד 4.4.93, שאז הושכרה מחציתו השנייה) והשאלה היא, אם יש להתייחס לתקופה זו כתקופת זמן סבירה והכרחית למציאת שוכרים. האם יהיה זה נכון להניח, שבמשך שנה ושבעה חודשים לא היתה לסלומון שום הצעה סבירה לשכירת הנכס, כולו או מחציתו, וכי סלומון עשה כל מה שאדם סביר היה עושה כדי להשכיר את הנכס ולהקטין בכך את נזקו?

לא שוכנעתי, כי כך הדבר. לפיכך, נראה לי כי תקופה זו היא ארוכה מדי.

היבט אחר לעניין נובע מעצם היות השכירות לתקופה ארוכה. הרי -

"פסיקת ריבית לפי הערך הנוכחי של דמי השכירות עבור יתרת התקופה, עשויה לפעול לטובת המשכיר אם בעתיד יעלו דמי השכירות ולרעתו - אם תהיה ירידה בשיעורם. קושי זה בולט גם מזוית הראיה של הקטנת הנזק. יתכן דרך משל, שהמשכיר אינו יכול עתה להקטין את הנזק, אולם בעוד מספר שנים יימצא בנקל שוכר אחר. אם נעניק עתה למשכיר פיצוי מלא, הוא יזכה לאחר זמן ברווח נוסף, כאשר ישכיר את הנכס בשנית..." (ראה ש' לרנר, שכירות נכסים (תשנ"א)).

במקרה שלפניי:

אם יצליח סלומון להשכיר את המושכר בשנת 1996 או 1997 בסכומים הגבוהים מדמי השכירות המופיעים בחוזה עם אבו חצירה, לא יהיה עליו להתחלק ברווחים עם אבו חצירה. מכאן, שאין גם להביא בחשבון השתתפות בהפסדיו בתקופה הקרובה, שמישכה כאמור בלתי סביר.

הלכות שנפסקו, בעניין החובה להקטין את הנזק של מוכר נכס שנשאר בידו ולא מכרו בתוך זמן סביר, יכולות להאיר את עינינו גם במקרה שמדובר בחובת הקטנת נזק של משכיר ולא של בעלים.

בפסק הדין תושיה [5] היו העובדות כדלקמן: בין המוכרים (המערערים) לבין הקונים (המשיבים) נכרת חוזה למכירת דירה במחיר של $60,000.

בגלל אי-תשלום מצד הקונים - ביטלו המוכרים את החוזה בסוף חודש ינואר 1984.
בסמוך לאחר הביטול פרסמו מודעות על מכירת הדירה ובתאריך 24.2.84 פנו לבית המשפט לקבל הצהרה על בטלות החוזה כדין. בחודש פברואר 1984 קיבלו המוכרים הצעות מכמה פונים, ואחת מהן היתה במחיר של $57,000. אולם המוכרים סירבו למכרה. המתינו עד לאפריל, שאז בתקופת הביניים הנ"ל היתה ירידה תלולה במחירי הדירות, ובסופו של דבר מכרו אותה בחודש אפריל במחיר של $50,000. המוכרים תבעו את הנזק שבין מחיר החוזה ($60,000) לבין מחיר המכירה ($50,000), בנוסף להוצאות שהיו להם.

בית המשפט העליון, בסרבו לקבל את תביעת המוכרים, אמר, בין היתר:

"... על יסוד התפיסה שעל המוכר (הנפגע) מוטל הנטל להקטין את נזקיו, ובהימנעותו מלמכור את הנכס במועד סביר לאחר ההפרה או הביטול, הוא לא עמד בנטל זה..."

בית המשפט העליון ראה בתקופה של שלושה חודשים (מסוף ינואר שהוא יום הביטול ועד לאפריל) זמן המתנה לא סביר. לדעת בית המשפט היה על המוכרים למכור את הדירה בפברואר, בעת שקיבלו את ההצעה של $57,000.

וכן ראה עניין חזן [6], שם היו העובדות כדלקמן: הקונים הפרו את החוזה בכך שלא שילמו את מחיר הדירה במועדים שנקבעו בזיכרון הדברים שבין הצדדים.
המוכרים, אחרי מתן ארכה לקונים, שגם לאחריה לא עמדו הקונים בהתחייבויותיהם, ביטלו את החוזה. מחיר הדירה החוזי, לפי זיכרון הדברים, עמד על $81,000. מחיר המכירה בפועל - העיסקה התחליפית, עמד על $68,000.

השאלה שעמדה לפני בית המשפט היתה:

המכירה בוצעה רק כעבור שלושה חודשים אחרי ביטול העיסקה, והמערערים טענו כי המחיר אותו קיבלו, $68,000, היה טוב יותר ממה שניתן היה להשיג סמוך למועד ההפרה (בין 60-62 אלף דולר).

האם השהיית המכירה בשלושה חודשים לערך, כדי להשיג מחיר ראוי, לא הפכה את הפרשי המחיר לבלתי רלוואנטיים לנוכח הוראותיו של חוק החוזים (תרופות)? משמע, האם היה על המערערים לבצע מכר על אתר אחרי ההפרה כדי להיות זכאים לפיצויים? בית המשפט קבע, כי הקונים לא הוכיחו שבתקופת הביניים, בין הביטול ועד ליום המכירה בפועל, יכלו המוכרים להקטין את נזקם. בית המשפט קיבל את טענת המוכרים שהיתה ירידה תלולה במחירי הדירות ושהמחיר שהושג אחרי שלושה חודשים הוא מחיר אשר מיטיב עם הקונים ומפחית מסכום הפיצויים אשר היו חייבים לשלם, אילו נמכרה הדירה בסמוך למועד הביטול, שאז מחיר המכירה היה פחות ממה שמכרו בפועל.

לכן, בהתאם לנסיבות שהיו במקרה הנ"ל ומאחר שהקונים לא הוכיחו שהמוכרים יכלו להקטין את נזקם, למשל, על ידי הבאת שמאי שיעיד על המצב בתקופה הנ"ל וכו', הוחלט שתקופה בת שלושה חודשים היתה תקופה סבירה והקונים חוייבו בתשלום פיצוי של $13,000.

לאור האמור לעיל נראה לי, כי תקופה של שישה חודשים היא תקופה מספקת וסבירה למציאת דייר אחר, ואין לדרוש מאבו חצירה לשלם לסלומון דמי שכירות מעבר לתקופה זו.

11. על אבו חצירה לשלם איפוא לתובע את הסכומים הבאים:

בגין שישה חודשי דמי שכירות 37,800 ש"ח עבור חשבון חשמל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית 3,921 ש"ח החזר חשבונות טלפון לחודשים 5/90-6 ו-8/90-7 משוערכים ונושאי ריבית 2,725 ש"ח 70% החזר הוצאות פרסום 1,477 ש"ח




אני דוחה את כל יתר תביעותיו של סלומון, כמו אי-החזרת המצב לקדמותו, היעדר ביטוח וכו'.

לעניין תביעה כספית אחרת שלא התייחסתי אליה בפסק הדין, עשיתי כך לא על דרך של השמטה, אלא משום שחשבתי שאין היא מוצדקת ויש לדחותה.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון