הקצאת קרקעות חניה


עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת (להלן: "הועדה המקומית"), לאשר בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום 4 כיתות ומרכז חוגי לילדים " מממי"ם,) במקרקעין הידועים כחלק מחלקות 19 ו – 26 בגוש 6713, ברחוב יהלום בנימין, בשכונת כפר גנים בפ"ת (להלן: "המקרקעין").

ההיתר נושא ההחלטה יצא ביום 24/12/2012.

עסקינן בשטח מגרש בהיקף של כ – 1140 מ"ר מתוך שטח של כ- 3120 מ"ר המיועדים לבנייני ציבור, סמוך לרחוב היהלום בואך רחוב מוסטובוי. יש לציין כי לחטיבת הקרקע הנ"ל גישה יחידה מרחוב מוסטובוי בדרך ללא מוצא ברוחב סטטוטורי של 24 מ"ר.

אותה דרך מסתיימת במעין cul – de – sac רחב המשמש רחבת חנייה , וממזרח לו השטח נושא הערר.

במתחם בכללו (העולה כאמור על 3 דונם) בנויים כבר מקווה ומעון וכעת הבקשה היא לתוספת כיתות של מעון יום ומרכז חוגים.

העוררים, הינם תושבים המתגוררים בסמיכות למתחם, טוענים כי הבקשה וההיתר שיצא בעקבותיה אינם תואמים את התכניות החלות במקרקעין מטעמים מספר. העוררים סברו בשעתו כי הפלטפורמה הנכונה להתנגדותם מצויה בעניין הקצאת המקרקעין ותכננו להיות מעורבים בהליך זה, אולם לדבריהם, נדהמו לגלות כי בינתיים ללא פרסום וידוע הציבור הגישה העירייה בקשה להיתר בניה, זו אושרה וניתן על פיה היתר בניה ללא כל הליך במישור ההקצאה.

לאור האמור פנו התושבים לעירייה בתלונה ולכן נערך סיור ביום 15/3/13 בראשות ראש העירייה, וביום 19/3/13 הודע לעוררים כי הוחלט לבטל את ההיתר ותיערך בחינה מחדש, אלא שאז הגיעו לאוזניהם שמועות סותרות. העוררים פנו אל יו"ר הועדה וגורמיה המקצועיים, ביום 29/4/13 נערכה פגישה בין נציגי התושבים וראש העירייה, כתוצאה מאותה פגישה שונה התכנון התנועתי במקום. בהעדר מענה לגורלו של ההיתר בינתיים, הוגש הערר.

תמצית טענות העוררים

הבקשה חורגת משטחי הבניה המותרים.

תכנית פת / 1236 מתירה בניה בהיקף 90 אחוז, פת/ 2000 בהיקף 105 אחוז אולם מותנית בתנאים, ואילו הבקשה מתבססת על הזכויות מכוח פת / 2000 ומוסיפה שטחי שירות בעוד פת / 2000 קובעת שטחים סופיים.

לא ניתן להוציא את ההיתר מכוחה של פת / 2000 שכן מדובר בתכנית מתארית שאינה כוללת הוראות ברמה מפורטת. כמו כן נקבע בסעיף 5.1 לאותה תכנית כי תוך שנה תוכן פרוגרמה שתפרט את יעדי האוכלוסייה ותיתן מענה לצרכיהם ובכלל זה גם מוסדות ציבור. לאחר מכן תוכן תכנית מפורטת על בסיסה של הפרוגרמה ובחלוף 3 שנים לא יוצאו היתרי בניה על בסיס פת / 2000 אלא מכוחן של תכניות מפורטות כנ"ל.

סעיף 6.27 לפת / 2000 מחייב תכנית פיתוח כתנאי להיתר בניה ואף זאת לא בוצע כאן.

ההיתר אינו עומד בדרישות להתקנת חניה המחייבות מקום חניה לכל 10 מ"ר של בית תרבות ול – 80 מ"ר של ספריה ול – 10 מ"ר של מועדון ומקום חניה תפעולית אחת לפחות, חרף האמור אין הבקשה כוללת התקנות ולו של מקום אחד למבנה המתוכנן.

הבקשה הוגשה ביחס לחלקי חלקות 19 ו – 26, כל אחת מהן מיועדת לבנייני ציבור ובחלקה האחר למגורים, בלא שנשמרים קווי הבניין מגבולות החלקות הרשומות, אלא שהיא מניחה את החלקות במצב החדש אשר טרם נרשם.

הועדה המקומית אכן קבעה כי תנאי להיתר בניה היא מפה לצורכי רישום, אולם זאת טרם צורפה וההיתר יצא.

מעבר לאמור טוענים העוררים לחוסר סבירות תכנוני ת וזאת נוכח מיקומו של השטח הנדון כחלק ממגרש גדול שיועד ברמה העקרונית לבנייני ציבור, הכלוא מכל צדדיו בבנייני מגורים בנויים ומאוכלסים, כאשר הגישה היחידה אליו הן לרכבים והן לכלי רכב הינה מרחוב מוסטובוי שהינו רחוב צר ללא מוצא.

במתחם הנ"ל יש כבר היום 2 גני ילדים, 2 בתי כנסת ומקווה אשר גורמים למצוקת חניה שתחריף עם בנייתו של הפרויקט. הפרויקט אינו מתאים לסביבה הן משום סביבתו כמגורים צמודי קרקע, הן משום רוחבו הצר של הרחוב והן מטעמים נוספים, אלא שבהעדר פרסום על כוונת העירייה נמנע דיון מושכל בשיתוף התושבים.

תמצית עמדת הועדה המקומית

דין הערר להידחות על הסף. מדובר בבקשה התואמת את המצב התכנוני התקף, כאשר מדובר בחלקה רשומה בבעלות העירייה ואין לעוררים זכות ערר.

לא זו בלבד שהבקשה אושרה אלא אף הוצא היתר בניה להקמת המבנה הציבור המבוקש עוד ביום 24/12/12 ומכאן שהערר הוגש באיחור.

בניגוד לדברי העוררים היתר הבניה מעולם לא בוטל ולא ברור על מה נסמכת טענה זו.

העוררים למעשה זכו להישמע בפני מקבלי ההחלטות ואנשי המקצוע של המשיבות במספר הזדמנויות לרבות סיור בשטח, ולא ניתן לומר שהם אינם ערים להחלטה זה מכבר.

לגופן של טענות, שטחי השירות הוספו מכוח החלטה שניתנה בהתאם לסעיף 13 ב' 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב – 1992; תכנית פת / 2000 משולבת בפת / 1236 אשר נותרה בתוקף גם אחרי פת / 2000 ומהווה תכנית מפורטת של סביבת החלקה ומסמנת אותה לשב"צ.

לעניין הדרישה לתכנית פיתוח הרי שמדובר בשטח ציבורי שפותח זה מכבר ואף נבנה ואין טעם בתכנית פיתוח כיום.

לעניין החניות הרי שניתן מענה ברחבת רחוב מוסטובוי וכן חלקם של הילדים שיגיעו ברכב יורדו בכניסה למבנה, דבר שמבטל את הצורך בחניה.

בדיקה תנועתית שנעשתה מטעם הרשויות קובעת כי רחוב מוסטובוי מכיל 60 מקומות חניה ציבוריים ונפח התנועה הנכנסת והיוצאת ממנו אינו גדול. בהתאם לחוות הדעת קיים אי סדר במתחם והמלצותיה ליצור רחבת סיבוב וסימון מקומות חניה, וכן לצבוע את המדרכה בכחול לבן. עוד מצוין בחוות הדעת כי הקמת המבנה תטיב את המצב התנועתי כאשר במסגרתו תיסלל דרך המוליכה ישירות אל גן הילדים המצוי כיום בעורף השטח, שתאפשר כניסת 10 רכבים לצורך הורדת ילדי הגן, דבר שיקל על העומס.

דיון והכרעה

וועדת הערר דנה בערר ושמעה בהרחבה את טענות הצדדים.


עם תום הדיון התקבלה החלטת ביניים כדלקמן:

"הועדה המקומית תמציא תוך שבועיים ימים את הנתונים הבאים:

  1. לאיזו יחידה תכנונית מתייחסת הבקשה.
  2. האם הוכנה בשלב כלשהו תכנית פיתוח לאותה יחידה תכנונית.
  3. האם קיימת פרוגרמה לצורכי ציבור כללית או ספציפית למגרש הזה או לשכונה.
  4. מה הסטטוס של יישום סעיף 5.1 לתכנית פת/ 2000 לעניין אישור פרוגרמות ותכניות מפורטות לאזורי התכנון כהגדרתם בתכנית פת/2000 שאושרה משנת 1992.
  5. נסיבות הערה בדבר ביטול ההיתר בתיק הועדה המקומית.


זכות תגובה בתוך 7 ימים נוספים.

ההיתר מותלה בינתיים."

בתגובה הגישה הוועדה המקומית ביום 12/6 את תשובתה ובקשה לעיון חוזר בהחלטה.

במסגרת זו , טענה הוועדה המקומית כי היחידה התכנונית אליה התייחסה בעקביות הינה המגרש בכללו, וכי לאורך השנים נרשמו בתים משותפים על חלקי חלקות המקור המיועדות למגורים, בחלקות חדשות, בעוד חלקן האחר הופרש לצרכי ציבור ללא רישומו, וכך נוצר המצבה רישומי דהיום; כי המגרש מפותח עוד משנת 1992 אז מבנה עליו בית כנסת וגן הילדים של אמונה, וכי השימושים הקיימים והמבוקשים משתלבים בו "ונחוצים לעיר כמו אויר לנשימה".

בתשריט, כך נטען, מופיע הפיתוח לכלל המגרש, ובתשריט שהכין יועץ התנועה ניתן מענה לשימוש הכולל במגרש מבחינה תנועתית.

לעניין סעיף 5.1 לתכנית פת/2000 נטען כי במשך 20 השנים האחרונות אושרו בעיר על יסוד התכנית תכניות אב ותכניות מפורטות ולפיכך חזקת התקינות המינהלית מחייבת כי אותן תכניות וההיתרים שהוצאו ניתנו כדין. לא ניתן לגזור מאותה הוראה חובת הכנת פרוגרמה למגרש הנ"ל כתנאי להיתר.

היתר הבניה מעולם לא בוטל, והרישום בדבר "ביטול ההיתר" נובע מטעות של פקיד ללא כל החלטה בעניין.

כ"כ התבקש ביטול ההחלטה להתלות את ההיתר, שכן מדובר בסעד קיצוני שאינו מתאים במקרה דנן בהעדר אי חוקיות, ועלול לגרום נזק כבד לקופה הציבורית.

גם אם מדובר בתכנון לא מיטבי, הבחינה של וועדת הערר לאחר הוצאת ההיתר מוגבלת ויש להחיל את דוקטרינת הבטלות היחסית.

לכך הגיבו העוררים ביום 18/6 תוך שהם טוענים כי הוועדה המקומית הודתה כי הבקשה מתייחסת רק לחלק מהמגרש, כי ברי כי תכנית פיתוח כללית למגרש לא הוכנה, כי טענה בדבר שילוב אינה ל=יכולה להשלים את הצורך בתכנית פיתוח כוללת ומקצועית, כי תכנית התנועה הוכנה בדיעבד "לכבוד" הערר ואינה חלק ממסמכי ההיתר;

עוד טענו העוררים כי בהעדר פרוגרמה, הבקשה לא לוותה בשיקול פרוגרמאתי שהינו רלוונטי ביותר או במחשבה רחבה יותר מרצונה של הרשות לבנות בניין עבור עמותה טרם ביצוע הקצאה, והדבר חמור יותר נוכח הדרישה בסעיף 5.1 לפת/2000. לעניין חזקת התקינות, הרי שהיא יכולה להצדיק מעשים מינהליים פסולים בעבר עליהם הסתמכו צדדים שלישיים אך אינה יכולה לשמש תחליף למקור חוקי למעשים חדשים.

גם לעניין "ביטול ההיתר" תמהים העוררים בנוגע לנסיבותיו והעדר פירוט מתאים.

בנוגע להתליית ההיתר נטען כי שאלת חוקיותו נותרה סתומה גם לאחר קבלת הודעת הוועדה המקומית, וכי התעקשות הוועדה על ביטולה כמוה כרצון לקבוע עובדות בשטח;כי ההועדה מודה בהעדר קיום התנאים להוצאת ההיתר, לא הוצג בבקשה המגרש הסטטוטורי, לא הוכנה תכנית פיתוח, לא הותקנו מקומות החניה הנדרשים, אין שום תכנון פרוגרמתי, אין שמירה על קווי הבניה ביחס לחלקות הרשומות, חוות דעת יועץ התנועה מוטה ומגמתית.

מועד הגשת הערר הינו תוצאה ישירה של התנהלות הוועדה, היה עליה לפרסם הקלות מדרישות פת/2000 ואז ניתן היה לקיים ההליכים בסדר הקבוע בדין.הליך הקצאת הקרקע והמבנה טרם החל.

ביום 24/6 נערך דיון נוסף ובסופו התקבלה החלטה כדלקמן:


"הועדה המקומית תמציא את ההחלטה בנוגע להקצאת שטחי שירות על פי תקנה 13 ב' לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בהיתרים ובתכניות), התשנ"ב 1992;

תרשים סביבה עדכני, פירוט שטח המגרש, השטח הבנוי ושטח המבוקש לבניה והתפלגות השימושים המבוקשת בשטח החדש.

התייחסות ככל שקיימת להסדרי החניה ברחוב מוסטבוי.

המסמכים הנ"ל יועברו גם לעיון העוררים."

ביום 26/6 צירפו המשיבות תרשים סביבה עדכני, החלטת הוועדה המקומית מיום 22/2 בנוגע להקצאת שטחי שירות, טבלת שטחים ובה מפורט השטח הציבורי, פירוט השטחים הבנויים בו, פירוט השטח המבוקש עם התפלגות השימושים וכן התייחסות להסדרי התנועה ברחוב מוסטבוי.

העוררים הגיבו ביום 1/7 כדלקמן:

התרשים שצורף אינו מדויק ואינו תואם לתשריט המדידה שצורף לבקשה;ההחלטה הינה החלטת וועדת משנה (ולא מליאה בניגוד לתקנה 13) להפקדת פת/2000/א שאינה כוללת שטחי שירות במקרה דנן, וכן פת/2000/א לא אושרה באותו נוסח שהומלץ עליו;פירוט השטחים הבנויים - רשימה בכתב יד שאין לעוררים יכולת לבדוק אותה.
התפלגות השימושים אינה תואמת את סיכום השטחים והבקשה כוללת שימושים שלא כלולים בה כגון חדר \הרצאות חדר התעמלות וספריה.

לעניין הסדרי התנועה – היועץ נתן חוו"ד משלימה בדיעבד, שם הוא מכיר בבעיה התנועתית, ממליץ על מגוון פתרונות וביניהם פינוי חלק מהשימושים שם כיום, ונסמך על הנחות לא נכונות כמו למשל ההנחה לפיה גן הילדים מיועד לשמש את דיירי הסביבה. גם הפעם, נמנעה הוועדה המקומית לצרף מאזן חניות.

מסגרת הדיון

1. שיהוי עומד על בסיס משולש ,כפי שקבע בית המשפט העליון בעע"ם 7142/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח', פ"ד נו (3) 673, 678-679:

"כפי שנפסק בבית-משפט זה לא פעם, בבואנו לבחון טענת שיהוי עלינו לבחון שלושה יסודות שונים המרכיבים את השיהוי. היסוד הראשון מתמקד בטיב התנהגות העותרים עצמם ובשאלה ואם חלוף הזמן מרמז כי ויתרו על זכויותיהם: יסוד זה הוגדר בפסיקתנו "שיהוי סובייקטיבי". יסוד שני, עניינו בשינוי המצב והפגיעה באינטרסים ראויים - של הרשות או של צדדים שלישיים - שנגרמה בעקבות האיחור בהגשת העתירה. יסוד זה הוגדר בפסיקתנו על-פי אותה גישה "שיהוי אובייקטיבי". על-פי גישה אחרת מבטא יסוד זה את עקרון "טובת הכלל" שהוא כשלעצמו עילה לדחיית העתירה על הסף (ראו דברי השופט מ' חשין בבג"ץ 2632/94 דגניה א', אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' שר החקלאות [1], בעמ' 741-744). היסוד השלישי, עניינו חומרת הפגיעה בשלטון החוק המתגלה במעשה המינהלי שהוא נושא העתירה. יסוד זה נותן ביטוי לעיקרון שלפיו בית-המשפט לא ייתן ידו לפגיעה חמורה בשלטון החוק גם אם העתירה הוגשה בשיהוי שפגע באינטרסים מוכרים. היחס בין שלושת היסודות הרלוונטיים לשיהוי ייקבע על-פי משקלו היחסי של כל אחד מהשיקולים בנסיבותיו של כל עניין. בבואו להכריע בשאלת השיהוי יפעיל אפוא בית-המשפט מערכת איזונים שעל-פיה יבחן בעיקר את היחס בין הפן האובייקטיבי של השיהוי, היינו מידת הפגיעה באינטרסים ראויים של היחיד או של הרבים, לבין מידת הפגיעה בחוק ובערכי שלטון החוק".

היסוד הסובייקטיבי במקרה דנן שנוי במחלוקת. כאמור לעיל, העוררים סברו כי המסגרת הראויה לדון בגורלו של השטח בהיבט הציבורי והתכנוני הינו הליך ההקצאה, והופתעו לגלות כי בין לבין, עוד טרם קידומו של הליך זה הוצא ההיתר.

אנו סבורים כי היה על העוררים לפעול בשתי החזיתות במועד, אם כי הלך מחשבתם לפיו ההליך התכנוני משולל יסוד טרם ההקצאה אינו בלתי הגיוני. יחד עם זאת, הואיל ומדובר בצורך ציבורי כמעט קשיח (גני ילדים), ובהתחשב בעובדה כי התכנון הוא שצריך להכתיב ההקצאה ולא להיפך, אנו סבורים כי נפל בפנייתם המאוחרת של העוררים פגם של שיהוי.

אשר ליסוד האובייקטיבי, בניגוד למקרים אחרים, בהם המתלונן משתהה והמבקש מסתמך על ההיתר, בענייננו, הייתה הרשות ערה לטענותיהם של העוררים עוד קודם להגשת הערר, וככל שבחרה לקדם הנושא קודם לפתרון המחלוקת, או לחלופין מיצוייה בערכאות המתאימות, אף היא נטלה סיכון בו מעורבים כספי ציבור. כך שתוצאות מבחן זה אינן חד משמעיות.

כאמור לעיל, המבחן העיקרי בשאלת ההתערבות בדיעבד הינו מבחן אי החוקיות. ככל שזו בולטת ומשמעותית יותר, כך ניטה להתערב בהחלטה חרף הוצאת ההיתר, ולהיפך.

להלן תיבחנה טענות אלה.

זכויות הבניה

אין חולק כי פת/2000 מקצה במגרש הנ"ל 105% בניה, אלא שאליבא דעוררים בהעדר תכנית מפורטת על יסודה לא ניתן לנצל זכויות אלה.

אשר לצורך בתכנית מפורטת על יסוד פת/2000 מפנה הוועדה המקומית לתכנית שקדמה לה היא פת/1236 אשר על פי הוראות תכנית פת/2000 אשר אכן נשארה בתוקפה עפ"י הוראות סעיף 1.4.4 לפת/2000.

הוועדה המקומית טוענת כי פירשה הדין כך שמקום בו הייתה בתוקף תכנית מפורטת אין צורך בתכנית חדשה. מחד גיסא, אנו מצווים ליתן משקל לפרשנות הוועדה המקומית. ("פרשנות הוועדה המקומית – ג'ני)

מאידך גיסא נטען (ואף ידוע) כי מוסדות התכנון אישרו אין ספור תכניות מפורטות בתחומה של פת/2000 על מנת לנצל את הזכויות הקבועות בה.

יחד עם זאת, הואיל ומכלול השטחים (הבנויים במגרש והמבוקשים בבקשה) מגיע כדי 2793 מ"ר וכי גם עפ"י התכנית הקודמת ניתן לבנות בהם 2808 מ"ר שטחים עיקריים איננו נזקקים להכריע בשאלה זו בשלב זה.

לעניין שטחי השירות אנו סבורים כי צודקים המשיבים. הוועדה המקומית לא המציאה לידינו כל החלטה מפורטת בדבר הקצאת שטחי שירות על פי תקנה 13 לתקנות חישוב שטחים. כל שהומצא הוא המלצת וועדת המשנה לוועדה המחוזית לאשר את תכנית פת/2000/א, מבלי לפרט את השטחים המוקצים, כאשר אין חולק כי אינה מקצה שטחי שירות על קרקעיים בבנייני ציבור.

קביעה זו מסויגת בנוגע לשטחי שירות שהוספתם נקבעה והוסדרה בדין הכללי (דוגמת מרחבים מוגנים).

סיכום עד כאן – בנושא השטחים, גם אם תתקבל טענת העוררים וחישובם ייערך על בסיס התכנית שקדמה לפת/2000 כאשר כל השטח המבוקש ייחשב כשטח עיקרי אין הבקשה סוטה מהמצב התכנוני המאושר.

הצורך בפרוגרמה

היסוד הפרוגרמטי מהווה נדבך בסיסי בהליכי התכנון, ועניינו בבחינת צרכי הציבור ביחס לאוכלוסיה והצגת פתרון קונקרטי לצרכים אלה תוך שימוש מושכל במשאב הקרקע, לא כל שכן קרקע המיועדת לצרכי ציבור.

"החובה להכין פרוגרמה קיימת במישור הקצאות קרקעות ציבוריות ונובעת מהוראות הדין הכללי, כפי שהובהר שוב, לא מכבר בעע"מ 2846/11 ‏ ‏ המועצה הדתית רחובות נ' אלי קלאודיו ואח'‏"

שם הוזכר כדלקמן:

"מאז ניתן פסק הדין בעניין בלומנטל גובש ואומץ על ידי משרד הפנים והממשלה נוהל הקצאת הקרקעות. הנוהל נועד להסדיר הקצאת קרקע או מבנה בפטור ממכרז ללא תמורה מאת רשויות מקומיות לגופים הפועלים בתוך תחום הרשות בנושאי חינוך, תרבות, דת, בריאות, רווחה, ספורט וכיו"ב. מטרתו של הנוהל לקדם מנהל תקין, שמירת עקרון השוויון, חיסכון, יעילות ושקיפות, ולמנוע פגיעה בטוהר המידות. על פי הנוהל מחויבת הרשות המקומית להכין פרוגרמה לשטחי ציבור, במסגרתה ייקבעו ייעודים לשימוש בקרקעות המצויים בתחומי הרשות המקומית. כן נקבע כי לא תאושר בקשת הקצאה שאינה עולה בקנה אחד עם הפרוגרמה. עם זאת, רשאית ועדת ההקצאות להמליץ על שינוי הפרוגרמה מנימוקים שיפורטו על ידה. "

במקרה דנן קיימת אף הוראה קונקרטית בפת/2000 שחייבה פרוגרמה בשעתו (שנה מיום אישורה). לטענת הוועדה המקומית חובה זו מולאה באמצעות "תכניות אב" כאלה ואחרות, דרך שהוכרה גם על ידי הוועדה המחוזית שאישרה במהלך 20 השנים האחרונות תכניות נקודתיות ברחבי פ"ת על יסוד פת/2000.

כך או אחרת לא הוצגה בפנינו כל בדיקה בנוגע לצרכי הציבור בשכונה, בדיקה שלטעמנו מתחייבת גם בהעדר חובה ספציפית, כתוצאה מ"מבחן השכל הישר". משאב הקרקע מוגבל ויקר, ועל הרשות לנצלו, להבנתנו באופן מקסימלי ובשום שכל.

יחד עם זאת הואיל והמגרש כבר נוצל בהיתרים שונים בעבר, והבקשה הנוכחית עניינה בגני ילדים להם מידיעתנו ביקוש גבוה וכמעט קשיח בפתח תקוה, והדברים מקבלים משנה תוקף לאחר דו"ח וועדת טרכטנברג, אנו סבורים כי ככל שמדובר בגני ילדים ברי כי קיים בהם צורך ציבורי בכל מגרש המיועד לשב"צ, במיוחד מקום בו לא קיימת פרוגרמה מסודרת.

כך גם לעניין מרכז החוגים ובספריה המבוקשים. אף העוררים לא טענו כי אין צורך בשימושים האחרונים ולא הצביעו על תחליף קיים בשכונתם.

מאחר ומדובר בבדיקה בדיעבד, איננו סבורים כי יש בהעדר פרוגרמה משום אי החוקיות ברמה הנדרשת לביטול ההיתר.

תכנית פיתוח

גם בהיבט זה "התפתלה" הרשות ולא סיפקה תשובות ענייניות. תחילה נטען שמדובר במגרש המפותח בחלקו (דבר שהצריך כבר אז תכנית פיתוח כוללת), אולם לאחר מכן התברר כי המגרש לא הוצג בכללו, אף לא בבקשה נושא הערר...

תכנית פת/2000 מחייבת תכנית פיתוח כתנאי להיתר. על תכנית הפיתוח לכלול התייחסות לעבודות עפר, משטחי חניה, שבילי גישה, ספסלים וגינות משחק, ועוד. מגרש בהיקף זה, שאין חולק כי הוא נדיר, מחייב לטעמנו תכנון כולל בו תוצג אפשרות לניצול מלוא הזכויות הקיימות בו, ייתכן בשלבים, אולם לא ניתן להתייחס לחלקיו בלבד.

העדר חניה

אחד ההיבטים החמורים של העדר תכנון כולל במקרה דנן הינו כי הבקשה אינה כוללת כשלעצמה כל התייחסות לחניה.

כאן גם המקום לציין כי וועדת הערר סיירה בשטח פעמיים ומצאה כדלקמן:

  1. רחוב מוסטבוי דרך ללא מוצא ברוחב כ – 24 מטר.
  2. בקצה הדרומי רחבת חניה גדולה.
  3. לאורך הרחוב בנייני מגורים 5-4 קומות, 6 בחלקים.
  4. ממערב לרחבת החניה מעון אמונה ומעליו בית כנסת.
  5. ממזרח לרחבת החניה מעון אמונה ולצידו בית כנסת.
  6. בשעת הביקור לא אובחנה בעיית תנועה / חניה.
  7. בקצה הדרום מזרחי שביל גישה לבית הכנסת ובית המדרש.


התייחסות זו מהווה חובה הנובעת הן מתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג – 1983, והן מהוראות התכנית עצמה, אשר קובעת תקן חניה , כן קובעת כי ומקום בו השימוש הספציפי אינו מטופל קובעת נוהל קביעת התקן הדרוש בידי הוועדה המקומית עפ"י המלצת מהנדס הוועדה ובתיאום עם משרד התחבורה. (ר' סעיף 6.31 לפת/2000).

התקן הכלול בתכנית, כולל התייחסות "לחדרי עיון ואולמות הרצאה" וקובע תקן של חניה לכל 10 מושבים או 10 מ"ר ברוטו.

התקנות, לשם השוואה קובעות תקן לאולם כינוס (10 מושבים או 10 מ"ר), לבית תרבות או מרכז קהילתי (לכל 10 מ"ר), לספריה (לכל 80 מ"ר).

בענייננו הקיים והמבוקש כולל, לבד מגני הילדים אשר מחייבים לטעמנו לכל הפחות מפרץ מתאים להורדת והעלאת נוסעים, שימושים של חדרי חוגים, ספריה ועוד. גם אם מדובר באנלוגיה מהתקנות, המהוות אמת מידה סבירה, הרי ששימושים אלה, של מרכז קהילתי מחייבים חניה לכל 10 מ"ר וכיוון שעסקינן בכ- 800 מ"ר מרכז חוגים (כפי שפירטה הוועדה המקומית) מחייבים לטעמנו לפחות 60 חניות (בניכוי שטח הממ"מים ובהתחשב בספריה).

כך או אחרת, המשיבה לא הראתה עד היום כל חישוב חניה, הן בהיתר, והן בשתי חוות הדעת שצירפה בדיעבד.

יוזכר כי על פי התכנית והתקנות, פתרונות החניה מתחייבים בתוך המגרש עצמו, והחריג הוא שינוען למגרש ציבורי סמוך.

מדובר לטעמנו בהפרה גסה של הוראות החוק תוך עצימת עיניים (במקרה הסלחני) מהתכלית העומדת בבסיסו. בכך נפלה לדעתנו אי חוקיות חמורה בהיתר זה.

אי חוקיות זו ניתנת לריפוי אם יוצג פתרון לחניה על פי תקן בשים לב לשימושים במגרש בכללו, כמתחייב מראש, ובהתחשב בכך כי מדובר בשטחים עיקריים בהעדר ראיה להחלטת מליאה על קביעת שטחי שירות.

עוד יצוין כי מצאנו טעם לפגם בעובדה כי הרשות "פוסחת על שתי הסעפים" ברצותה מתייחסת לשימושים החדשים בלבד (הבקשה, הדיון בע"פ בפני וועדת הערר) וברצותה (לעניין קווי הבניין למשל) מתייחסת למגרש בכללו כמתחייב על פי החוק.

ההתייחסות הנכונה צריכה להיות למגרש בכללו, הן מבחינת קווי הבניין,(ועל כן לא מצאנו ממש בטענות העוררים לעניין זה) והן לעניין השימושים, ניצול מלוא הפוטנציאל והפיתוח.

אנו סבורים כי בהעדר תכנית פיתוח ופתרון חניה סביר כחלק מתנאי ההיתר, לוקה ההיתר באי חוקיות היורדת לשורשו של עניין ועל כן הוא אינו עומד במבחן המשולש שהוסבר ברישת החלטתנו זו.

יחד עם זאת, היתר ניתן לתיקון בהיבט זה, וככל שיתוקן, עקרון הבטלות היחסית כמו גם נסיבות המקרה בהם מעורבים כספי ציבור רבים מחייבים הותרתו על כנו.

לפיכך הערר מתקבל בחלקו הרשות לא הייתה רשאית להוציא את ההיתר במתכונתו הנוכחית. בכפוף לתיקונו כמפורט לעיל, ומציאת פתרון חניה חוקי (אשר עשוי לנצל את תת הקרקע או בתכנית – גם את המגרש הסמוך) והתייחסות כוללת למגרש ולזכויות הבניה בו, ניתן יהיה לרפאו.

ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הקצאת קרקע טופס

  2. הקצאת קרקע נכים

  3. הקצאת קרקע הגרלה

  4. הקצאת קרקע הפקעה

  5. הקצאת קרקע תיירות

  6. ביטול הקצאת קרקעות

  7. הקצאת קרקע חלופית

  8. הקצאת קרקע לתעשיה

  9. הקצאת קרקעות חניה

  10. הקצאת קרקע למגורים

  11. הקצאת קרקע בית ספר

  12. הקצאת קרקע ציבורית

  13. הקצאת קרקע ללא מכרז

  14. הקצאת קרקעות חקלאיות

  15. הקצאת קרקע ללא תמורה

  16. הקצאת קרקע בית עלמין

  17. הקצאת קרקע פטור ממכרז

  18. הקצאת קרקע ביטול עסקה

  19. הקצאת קרקע רשות מקומית

  20. הקצאת קרקע משרדי ממשלה

  21. הקצאת קרקע מוסדות ציבור

  22. הקצאת קרקעות באזור תעשיה

  23. נוהל הקצאת קרקע ללא תמורה

  24. הקצאת קרקעות בנייה ציבורית

  25. הקצאת קרקעות עיריית ירושלים

  26. הפרת הסכם הקצאת קרקע חלופית

  27. נוהל הקצאת קרקע רשות מקומית

  28. נוהל הקצאת קרקע לצורכי ציבור

  29. ביטול אישור הסכם הקצאת קרקעות

  30. הקצאת קרקעות לחיילים משוחררים

  31. הקצאת קרקע בניית דירות להשכרה

  32. הקצאת קרקעות להתיישבות יהודית

  33. הקצאת קרקעות לבניית יחידות דיור

  34. עתירה מנהלית לביטול הקצאת קרקע לבניית מרכז תרבות

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון