איחור ברישום בית משותף


1. תובענה זו עניינה במשרד בשטח של 206 מ"ר המצוי בבית משרדים הידוע כ"בית לומיר" באזור התעשיה הרצליה פיתוח (המשרד הנ"ל יכונה להלן "הנכס").

ביום 6/12/93 מכרה הנתבעת את הנכס לגב' מוריה לזר (הסכם זה יכונה להלן – "הסכם נתבעת – לזר"). בהסכם זה התחייבה הנתבעת להעביר את הבעלות בנכס על שם הגב' לזר בלשכת רישום המקרקעין לא יאוחר מיום 1/7/98.
ביום 20/7/94 מכרה הגב' לזר את הנכס לתובע (הסכם זה יכונה להלן – "הסכם לזר – תובע"). העברת הבעלות בנכס בלשכת רישום המקרקעין לא בוצעה עד 1/7/98, וגם לא לאחר מכן.

ביום 15/2/02 מכר התובע את הנכס לחברת אל.אר. אויוניקס טכנולוגיות בע"מ (הסכם זה יכונה להלן – "הסכם תובע – אל.אר.").

2. התובע טוען כי כל זכויותיה של הגב' לזר, עפ"י הסכם נתבעת – לזר, הומחו אליו, וכי הנתבעת הפרה את התחייבותה לרשום הנכס על שם הקונה לא יאוחר מיום 1/7/98. בפועל, נרשם הנכס על שם התובע בלשכת רישום המקרקעין רק ביום 8/5/03, היינו, באיחור של כמעט חמש שנים(!). התובע טוען כי העובדה שהנכס, בעת שנמכר על ידו לאל.אר., טרם נרשם על שמו, גרם לו בפועל לנזק כספי בסך 32,000 דולר (ר' סע' 11, 33 לתצהירו).

התביעה שבפניי היא תביעה לפיצויים מוסכמים מראש עפ"י הוראות הסכם נתבעת – לזר, שהומחו לתובע. התמורה בהסכם זה (כולל מע"מ בשיעור 17%, כפי שהיה אז) היתה סך בשקלים השווה ל- 430,220 דולר, וסכום הפיצוי המוסכם מראש הוא 10% מהתמורה, היינו, סך בשקלים השווה ל- 43,022 דולר. זהו סכום התביעה (ובשקלים: 189,082₪).

3. הנתבעת מעלה בהגנתה את הטענות הבאות:
ראשית כי הנתבעת לא הפרה כלל את התחייבותה לרשום הבעלות עד תאריך 1/7/98, מכיוון שהעיכובים ברישום הבית המשותף, ורישום הבעלות על שם הקונה, לא היו בשליטתה, אלא נבעו מפעולות בניה בלתי חוקיות של רוכשים אחרים בבנין, ומעיכובים אחרים ושביתות ברשויות השונות.

שנית, כי ההסכם (הסכם נתבעת – לזר) מקנה זכות לפיצוי מוסכם מראש רק במקרה של הפרת "תנאי יסודי". לטענתה, הסעיף בדבר רישום הבעלות עד 1/7/98 איננו תנאי יסודי, ועל כן הפרתו אינה מקנה זכות לפיצוי מוסכם מראש, אלא רק לפיצוי בגין הנזק המוכח (שאותו התובע לא תבע).

שלישית, כי לתובע אין כל יריבות עם הנתבעת, הוא איננו צד להסכם נתבעת – לזר, ואין הוא יכול להסתמך על האמור בהסכם הנ"ל ולתבוע מכוחו.

ורביעית, כי התובע המחה את זכויותיו שלו הלאה, ל-אל.אר., ועל כן לא נשתיירו בידיו כל זכויות מכוחו של הסכם נתבעת – לזר, לרבות לא הזכות לפיצוי מוסכם מראש בגין האיחור ברישום הנכס על שמו.

האם הפרה הנתבעת את התחייבותה? האם נתקיימו נסיבות של סיכול?

4. בענין זה אין ולא יכול להיות ספק: הנתבעת התחייבה לרשום הבעלות בנכס בלשכת רישום המקרקעין לא יאוחר מיום 1/7/98. בפועל, הבעלות לא נרשמה בתאריך זה, וגם לא בסמוך לאחר מכן, אלא רק ביום 8/5/03. המסקנה: הנתבעת הפרה את החוזה. "מבחן ההפרה הוא אובייקטיבי ונייטרלי: מעמידים זה מול זה את החוזה ואת הקיום בפועל, וסטיה של הקיום בפועל מן החוזה מהווה הפרה" (ג' שלו, "דיני חוזים", מהד' 2, דין הוצאה לאור, ירושלים, תשנ"ה, בעמ' 465). הטענה כי הנתבעת לא הפרה כלל את התחייבותה, משום שהעיכוב ברישום נגרם מחמת עיכוב שאינו בשליטתה, אינה נכונה, משפטית, שכן גם סיכול מהווה הפרה (ר' סע' 18(א) לחוק התרופות, וכן ג' שלו, שם,
בעמ' 466, 499), אלא שהוא אינו מקנה עילה לאכיפה או לפיצויים.

5. השאלה שיש לדון בה היא אפוא לא האם היתה הפרה, כי אם – האם נתקיימו במקרה דנן נסיבות של סיכול.
התובע טוען כי העיכוב ברישום נבע בין היתר מחריגות בניה (הבנין נבנה ע"י הנתבעת), שבגינן לא נתנה העיריה לנתבעת אישורים שיאפשרו לה להשלים את הרישום. הוא נסמך בכך על מכתב מאת עירית הרצליה מיום 12/3/03 (מכתב שהוגש באמצעות תעודת עובד ציבור) ובו מתנצלת הכותבת "על העיכוב שחל בהוצאת האישור לרשם המקרקעין, שנבע מן הצורך בבדיקות נוספות, לאור העובדה שהבנין נבנה שלא בהתאם להיתר הבניה, ובחריגה ממנו". ובחקירתו הנגדית הסביר מר וידר מטעם העיריה כי חריגות הבניה התבטאו בתוספת של גלריה בשטח של 111.64 מ"ר (עמ' 6 ש' 9).

6. הנתבעת מונה שורה של גורמים שגרמו לעיכוב ברישום הבית כבית משותף וברישום הנכס על שם התובע: (א) הליך איחוד חלקות, שאמור בד"כ להימשך 15 חודש מקסימום, נמשך במקרה זה כשנתיים ימים, בשל עיכוב אצל המודד הממשלתי (עמ' 20 ש' 8-10). (ב) תשריט בית משותף הוכן כבר בשלהי שנת 1997, אולם הנתבעת נאלצה לשנותו פעמים רבות, בשל כך שרוכשי יחידות בבנין ביצעו שינויים שונים וחריגות בניה על דעת עצמם (לדוגמה, הגלריה שהזכרתי לעיל, שלטענת הנתבעת לא נבנתה על ידה אלא ע"י הרוכשים השונים, פרו' עמ' 20 ש' 19-24). (ג) רוכש אחת היחידות בבנין ביצע שימוש חורג, בעקבותיו הוגש כתב אישום נגד הנתבעת, ונרשמה על המקרקעין הערה על אי-התאמה לפי תקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), ורק בתום מאבק של למעלה משנתיים הושגה הסכמת העיריה לייחוד ההערה הנ"ל רק לחלקיו של אותו רוכש במקרקעין. (ד) חוסר שיתוף פעולה מצד רוכשי היחידות, אשר הנתבעת נאלצה לפנות אליהם פעם אחר פעם על מנת שישלימו התחייבותיהם וימציאו מסמכי הרישום הנדרשים מהם. (ה) עיכובים ושביתות במשרדי הממשלה, שנמשכו חודשים ו"שיתקו את המדינה" (עמ' 21 ש' 4-6).

מעניין שהנתבעת מצאה שורה ארוכה של גורמים, שהם האחראים לעיכוב ברישום הבית המשותף וברישום הנכס ע"ש התובע. לשיטתה, הגורם היחיד אשר לו אין כל אחריות לכך הוא: הנתבעת עצמה, זו שהתחייבה בחוזה חתום לרישום הנכס ע"ש הקונה עד תאריך פלוני. לענין זה יפים דבריו של כב' השופט מ' חשין בפרשת ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט פד"י מו(3) 350, בעמ' 360:

"רעה חולה היא במקומותינו – ולתופעה זו הדים רועמים בפסיקה – שקבלנים נוטלים על עצמם חבויות אלו ואחרות, הגם שיודעים הם כי לא יוכלו לעמוד בהן אלא בעזרת שמיים, ומכל מקום, כי יקשה עליהם במאוד מאוד לעמוד בלוח הזמנים שקבעו לעצמם. ואולם ברצותם למשוך את לבם של קונים בכוח, ובאומרם אל לבם ואל אותם קונים בכוח, בלשון העם: "יהיה בסדר", עומסים הם על שכמם נטל זמנים שאין ביכולתם לעמוד בו ... ובבוא יום פקודה, יום בו אין הם עומדים במשא הכבד, מוצאים קבלנים תירוצים וטעמים לרוב, מדוע החטאת לא לפתחם הוא רובץ אלא לפתחיהם של אחרים. דומה כי רק מיצוי הדין אפשר שיעמידנו על רגלינו ויוליכנו קוממיות על דרך הישר; וכך נאמר: הסכמים יש לכבד – זו כל התורה כולה – והמפר ישלם".

7. בענין הגורמים השונים אותם מונה הנתבעת סבורני כי אין די בכך שהצביעה באופן כללי על גורמי העיכוב. היה על הנתבעת לתת פירוט וגם להסביר ולהוכיח, כי אכן קיים קשר סיבתי בין הגורמים הללו לבין העיכוב ברישום, וכן לפרט ולהוכיח מאימתי ועד מתי נמשך העיכוב בגין כל גורם וגורם. בלא שנעשה הדבר, מדובר למעשה בטענת הגנה סתמית ובלתי מוכחת.


8. החוזה (הסכם נתבעת – לזר) מאפשר "הארכת המועד" לביצוע רישום הנכס על שם הקונה רק במקרה של שביתות, עיצומים וכד' במשרדים הממשלתיים והעירוניים הקשורים לכך, או מסיבות אחרות הקשורות ברשויות הנ"ל ושלנתבעת אין שליטה עליהן. אין בחוזה כל הוראה המאפשרת הארכת המועד הנ"ל מסיבות אחרות כלשהן, גם לא מהסיבות שהנתבעת נסמכת עליהן בתובענה זו. ובאשר לשביתות וכד', אכן נטען ע"י הנתבעת כי היו שביתות, אולם אלה לטענתה נמשכו כמה חודשים (גם זה לא הוכח), משמע, גם לשיטתה, לא זה היה הגורם לעיכוב בן החמש שנים ברישום הנכס על שם התובע.

9. באופן כללי ביחס לטענת הסיכול נקבע בפסיקה –

"שראוי להתייחס בחשד לטעמים שמעלה צד לחוזה באשר לסיבות – סיבות סבירות, לטענתו – שגרמו לו להפר חוזה שנתחייב בו. הסכם, כל הסכם, אמור ליצור איזון כלשהו בחלוקת סיכונים וסיכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון על עצמו (ובצידו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו ...
אכן, אין פלא בדבר שהוראת הסיכול בחוק התרופות – והיא בסעיף 18 לחוק – נתפרשה בצמצום, והרי דוקטרינת חלוקת הסיכונים היא שהביאה לצמצום גדר תחולתה"
(ע"א 4481/90 אהרן נ' פרץ מ. בן גיאת פד"י מז(3) 427, בעמ' 437).

10. צודק ב"כ התובע בטענתו כי הסיבות שלטענת הנתבעת גרמו לעיכוב ברישום הנכס אינן נסיבות העולות כדי סיכול כפי שפורש מונח זה בפסיקה. הפסיקה נתנה פירוש מצמצם ביותר לדיני הסיכול (ר' ג' שלו, שם, בעמ' 503), וגם
כשמדובר באירועים חריגים וקיצוניים, נמנעה בד"כ מלהכיר בסיכול. כך למשל נקבע כי אירוע כמו גירוש הישראלים מאוגנדה בשנת 1972 לא היה בלתי צפוי, ועל כן לא הביא לידי סיכול החוזה (ע"א 101/74 חירם לנדאו נ' פיתוח מקורות מים פד"י ל(3) 661). כמו כן נקבע, כי אירוע כמו פטירת הבעלים הרשום של הקרקע, שעליה נבנה הבנין, איננה בבחינת אירוע בלתי צפוי, העולה כדי סיכול החוזה (ראה אהרן נ' בן גיאת הנ"ל, שם, בעמ' 437).

11. הגורם הראשון שהנתבעת מונה, בתצהיר מטעמה ובסיכומיה, כגורם לעיכוב ברישום הנכס, הוא, שהליך האיחוד של שתי חלקות והפיכתן לחלקה חדשה היה אמור להימשך 15 חודש אך בפועל נמשך כשנתיים. כאשר נחקר מנהל הנתבעת על כך, השיב: "גם שלש שנים זה מקובל, בלוד למשל לקח לי 3.5 שנים. לנו אין שליטה על המודד הממשלתי, יש אצלו תור מכאן ועד להודעה חדשה" (עמ' 20 ש' 3-4). אם אלה הם פני הדברים, לפי עדות מנהל הנתבעת, פשיטא שהימשכות ההליך כשנתיים אינו עשוי להיחשב, ולו בדוחק, כאירוע בלתי צפוי העולה כדי סיכול.

12. הגורם השני שהנתבעת מונה הוא, שהיא נאלצה שוב ושוב לשנות את תשריט הבית המשותף, בשל כך שרוכשי יחידות בבנין ביצעו שינויים משינויים שונים וחריגות בניה, על דעת עצמם ובניגוד להסכמי המכר. גורם נוסף, דומה, הוא שימוש חורג שבוצע ע"י רוכשי אחת היחידות, שגרם לכתב אישום ולרישום הערה בטאבו אשר מנעה אפשרות להתקדם בטיפול ברישום בית משותף.

גם נסיבות אלה לבטח אינן עולות כדי סיכול, כפי שהוגדר מונח זה, בצמצום רב, בפסיקה. ביצוע שינויים כאלה ואחרים ע"י רוכשים, או שימוש חורג, הם אירועים שניתן לצפותם מראש. יתר על כן, הנתבעת יכולה היתה למנוע את הדברים הללו, באמצעות פיקוח על העדר חריגות בניה, ואי מתן אפשרות לכל אחד מהרוכשים לעשות בנכס כרצונו, בניגוד להיתר הבניה, ולהסכם עליו חתם עם הנתבעת. טוען ב"כ הנתבעת כי אין לדרוש ממנה "להציב שמירה" בעשרות יחידות משרדים ומסחר, שלש שנים ויותר לאחר מסירת החזקה ביחידות לרוכשיהן, על מנת לוודא שאינם מבצעים חריגות בניה או שימוש חורג, וכי זו דרישה אבסורדית, שאין להעלות על הדעת. תשובתי על כך: אין מצפים מהנתבעת כי היא תשמש "שוטר", בדרך זו, לעולמי עד. אולם, עד לקיום התחייבותה לרישום הבית המשותף ורישום היחידות על שם הרוכשים, ניתן גם ניתן לצפות ממנה כי תדאג ותוודא שאין בבנין חריגות או שימושים חורגים – שהרי קיומם של אלה עלול למנוע ממנה מילוי התחייבותה בענין הרישום – ובידה גם הכח והיכולת לעשות כן, ע"י קביעת הוראות מתאימות בחוזים, לרבות סנקציות ובטחונות למקרה של הפרה. ור' דברי כב' השופטת ד' פלפל בענין ת.א. (ת"א) 1362/01 אמיתי נ' בן משה (פורסם באתר נבו) –

"גם אם נאמר כי חריגות הבניה אינן מיוחסות לנכס שהיה בבעלות הנתבעים, אין זה מעלה ואין זה מוריד, שכן היה עליהם לפנות לגורם האחראי לחריגות, ולדרוש ממנו לסדר את עניינו, כך שיוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם".

דברים אלה יפים גם למקרה שבפניי, ביחס לנתבעת.

13. אשר לטענת חוסר שיתוף פעולה מצד רוכשי היחידות (סע' 12, 13 לתצהיר מנהל הנתבעת), ברור שאין זו טענה רצינית, ואכן, הנתבעת בסיכומיה זנחה טענה זו ולא חזרה עליה.

14. ובאשר לטענת עיכובים ושביתות, כבר ציינתי כי אלה לא הוכחו, וגם לא הוכח משך השביתות, ובכל מקרה לטענת הנתבעת עצמה מדובר בחודשים ולא בחמש שנים, ואפילו לא קרוב לכך.


15. סיכומה של נקודה זו, הגורמים לעיכוב ברישום הזכויות בנכס ע"ש התובע, אותם גורמים שהנתבעת מונה ומפרטת, אינם גורמים בלתי צפויים, בוודאי לא כשמדובר בחברה קבלנית ותיקה. גם אם לא צפתה הנתבעת את הגורמים הללו, או חלקם, הרי היה עליה לצפותם. בכל מקרה, הערכה לא נכונה של משך הזמן שיידרש לקיום החוזה אינה מסוג הענינים העשויים להיחשב כסיכול (דעת כב' השופט בייסקי בענין ע"א 748/80 גולדשטיין נ' גוב ארי פד"י לח(1) 309, בעמ' 323).

האם מדובר בהפרה של "תנאי יסודי"?
16. ההסכם (הסכם נתבעת – לזר) קובע כי צד אשר יפר תנאי יסודי בחוזה, יהיה חייב לשלם לצד הנפגע סכום המהווה 10% מהתמורה כפיצויים קבועים ומוסכמים מראש. נשאלת אפוא השאלה האם התנאי בחוזה, הקובע כי הבעלות בממכר תירשם על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין לא יאוחר מיום 1/7/98 הוא בגדר "תנאי יסודי", שאם לא כן, אין הפרתו מקנה לנפגע את הזכות לפיצויים המוסכמים מראש.
יושם אל לב כי עסקינן בהפרה, אפילו רגילה, של תנאי יסודי, ולא בהפרה יסודית, של תנאי כלשהו.

17. טענתה של הנתבעת בענין זה היא, כי בהסכם נקבעו מפורשות סעיפים המהווים "תנאי יסודי". הסעיפים הקובעים כך הם: סעיף 10 להסכם, הדן בתשלום התמורה למוכרת, וקובע כי תשלום כל סכום וסכום במועדו ובשלמותו, "הינו תנאי יסודי בחוזה זה, אשר הפרתו תיחשב להפרה יסודית של החוזה"; סעיף 7 להסכם, הקובע כי כל המסים וכו' עד ליום מסירת החזקה יחולו על המוכרת, ומיום זה ואילך – על הקונה. גם לגבי סעיף זה (הכולל גם הוראות נוספות בסוגיה זו) נקבע במפורש כי "סעיף זה הינו תנאי יסודי בחוזה זה"; וסעיף 14 להסכם, המאפשר לנתבעת לשנות את תכנית הבניה וגם לבנות קומה נוספת, והוראות שונות הקשורות בכך. גם בסעיף זה נקבע כי "הינו תנאי יסודי בחוזה זה". טוענת הנתבעת, כי משקבעו הצדדים שפיצוי מוסכם מראש יינתן רק למקרה של הפרת תנאי יסודי, ומשקבעו והגדירו מפורשות מספר סעיפים בהסכם כתנאי יסודיים, הרי כל שאר התנאים שבהסכם הם בהכרח
תנאים לא יסודיים, ואין הפרתם מזכה בפיצוי המוסכם מראש.

18. דעתי היא כי עצם העובדה, שמספר סעיפים בהסכם מתהדרים בכך שתנאים יסודיים הם, אינה בהכרח שוללת את האפשרות שישנם בהסכם תנאים יסודיים נוספים, גם אם הדבר לא נאמר בהם במפורש. את זאת אני למד במקרה דנן מהוראות סעיף 3 להסכם, הדן (בין היתר) במועד מסירת החזקה בממכר לקונה. סעיף זה אינו קובע כי הוא מהווה תנאי יסודי. אף על פי כן, בא סעיף 19 להסכם ומשמיענו כי במקרה של איחור במסירת החזקה, העולה על ששה חודשים, יחולו הוראות סעיף 18, המעניק זכות לפיצוי מוסכם מראש רק במקרה של הפרת תנאי יסודי. מכאן אתה למד, שהוראות ההסכם בענין מועד מסירת החזקה הן בגדר תנאי יסודי, אף על פי שהדבר לא נאמר בסעיף 3. מכאן מסקנתי כי, במקרה דנן, לא רק הסעיפים, המכתירים עצמם כך, הם תנאים יסודיים, אלא עשויים להיות בהסכם זה תנאים יסודיים נוספים.

19. ועתה לשאלה האם הסעיף בו עסקינן הינו תנאי יסודי, אם לאו. הסעיף (סעיף 5(א) להסכם נתבעת – לזר) קובע: "המוכר מתחייב להעביר את הבעלות לגבי הממכר על שם הקונה בלשכת הרישום, כשהממכר רשום בפנקס בתים משותפים כאמור, וזאת לא יאוחר מיום 1/7/98 ... ". אין צורך להסביר חשיבותו של הרישום בלשכת רישום המקרקעין. עיסקת מקרקעין נגמרת ברישום (סעיף 7 לחוק המקרקעין), וכל עוד לא נגמרה ברישום, הבעלות למעשה לא הועברה. לא יכול להיות ספק כי ההתחייבות לרשום את הממכר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין היא תנאי יסודי, אולי התנאי היסודי בה"א הידיעה, כשמדובר בעיסקת מכר מקרקעין. הקונה הרי רכש נכס מקרקעין. איזו משמעות יש לעיסקה אם הבעלות בנכס לא הועברה ונרשמה על שמו?

20. האם גם המועד שנקבע לרישום הנכס הוא בגדר תנאי יסודי? בענין ע"א 825/79 אחים שרבט נ' שוורצבורד פד"י לו(4) 197 נקבע (בעמ' 205) –

"אבן הבוחן להבחנה בין תניה יסודית לבין תניה שאיננה יסודית היא בשאלה, המחייבת קביעה עובדתית של בית המשפט, מה היה רצונו המשוער של האדם הסביר, הניצב בנעלי הנפגע, החוזה מראש בשעת ההתקשרות את ההפרה על תוצאותיה. במלים אחרות כיצד היה רואה האדם הסביר, שעה שהתקשר באותה עסקה, את התניה שבמחלוקת: האם היה רואה בה תניה שאין בלתה, שאם היה יודע שלא תתקיים לא היה מתקשר כלל ועיקר באותה עסקה; או שמא היה רואה באותה תניה התחייבות, שגם אם לא תקוים כלשונה עדיין אפשר להתגבר עליה, לרפא את ההפרה ולקיים את העיסקה?".

לפי מבחן זה, עלינו לשאול את עצמנו מה היתה דעתו של "האדם הסביר", לו חזה מראש בשעת ההתקשרות את ההפרה, על תוצאותיה. האם היה רואה בתנאי זה (מועד רישום הבעלות בטאבו) תנאי שאין בלתו, שאם היה יודע שלא יתקיים, לא היה מתקשר כלל ועיקר באותה עיסקה? נראה לי ברור למדי כי כל אדם סביר לא היה נכנס לעיסקה זו, לו חזה מראש בשעת ההתקשרות את ההפרה על תוצאותיה, היינו, לו חזה, אז, כי יחול איחור של כחמש שנים ברישום הבעלות על שמו. ואכן, התובע, הנחשב בעיניי אדם סביר, העיד כי לא היה מתקשר כלל ועיקר בעיסקה זו, לו צפה את ההפרה שאירעה: "לו ידעתי למה אני נופל, הייתי בורח מזה כמו מאש" (עמ' 8 ש' 17).

21. עוד לענין חשיבותו ויסודיותו של מועד רישום הבעלות ע"ש הקונה, אזכיר כי בפסיקה נאמר שאיחור ברישום הבעלות על שם הקונה עלול למנוע מכירת הנכס על ידו, ולגרום לו בכך נזק רב (ע"א 532/83 סיני השקעות נ' פישל פד"י מ(4) 319, בעמ' 328). ובמקום אחר נקבע, כי איחור בן חמש וחצי שנים ברישום הבעלות ע"ש הקונה היא הפרה יסודית ו"מחדל כבד" מצד הקבלן (אהרן נ' בן גיאת, שם, בעמ' 439). גם במקרה דנן ברור כי למועד העברת הזכויות חשיבות מרובה מבחינת התובע, הואיל וכל עוד לא נרשם הנכס על שמו, מוגבל הוא באפשרות מכירתו הלאה, וגם אם מכר אותו, אין הוא מקבל את התמורה במועד, וזו מעוכבת בנאמנות בידי צד ג' עד אשר תובטחנה זכויות הרוכשת (חברת אל.אר). במשך כל תקופת העיכוב של התמורה בידי צד ג', נמנע מן התובע לרכוש נכס אחר, מניב, כפי שתכנן לעשות בכספי התמורה, ונגרם לו לטענתו נזק של 32,000 דולר. לא ייפלא אפוא כי התובע היה "לחוץ" שהנכס יירשם כבר על שמו (עמ' 12 ש' 18), ופנה ו"נדנד" לדבריו לנתבעת ולנציגיה עשרות פעמים כדי שידאגו, סוף סוף, לרישום הנכס על שמו (עמ' 9 ש' 5-7, עמ' 10 ש' 4-5). אני מקבל הטענה כי שום אדם סביר, והתובע בכלל זה, לא היה מתקשר בהסכם זה, אילו צפה מראש כי ההסכם יופר בצורה כה יסודית, אשר תסב לו נזק כספי משמעותי. וכדברי התובע עצמו: "לו ידעתי למה אני נופל, הייתי בורח מזה כמו מאש" (עמ' 8 ש' 17).

22. לסיכום נקודה זו, אני קובע, עפ"י המבחן שציטטתי לעיל מפרשת אחים שרבט, כי התנאי בדבר מועד רישום הבעלות הוא, במקרה דנן, תנאי יסודי, ולפיכך, הפרתו במשך תקופה של כחמש שנים מזכה את הנפגע בתשלום הפיצוי המוסכם מראש.

23. אעיר כי אין ולא יכולה להיות במקרה שבפניי כל טענה מצד הנתבעת בדבר הפחתת סכום הפיצוי המוסכם, שהרי מדובר בהסכם שנוסח ע"י הנתבעת עצמה או מי מטעמה.

שאלת היריבות בין התובע והנתבעת
24. בענין זה טענת הנתבעת היא, כי אין כל הסכם בינה לבין התובע; כי אין הוא צד להסכם נתבעת – לזר, ואין הוא יכול להסתמך עליו ולתבוע מכוחו; וכי התובע חתם על כתב ויתור (נספח א' לתצהיר העדות מטעם הנתבעת) שבו נקבע כי לא יהיה בהסכם לזר – תובע כדי ליצור קשר משפטי או אחר בין התובע והנתבעת, וכי הסכם לזר – תובע
אינו מחייב את הנתבעת.

25. המסמך נספח א' עליו נסמכות טענות הנתבעת בענין זה הינו מסמך הסכמה של הנתבעת (בהיותה הבעלים הרשום של המקרקעין) לרישום הערת אזהרה לטובת התובע. (אעיר בדרך אגב כי על אף שזו כל תכליתו של המסמך, הרי הוא עמוס בתנאים, הצהרות, והתחייבויות של גב' לזר ושל התובע, אך אין בו למרבה הפלא כל אמירה, כי הנתבעת נותנת בזאת את הסכמתה לרישום הערת אזהרה לטובת התובע). הסעיפים במסמך זה אשר הנתבעת מסתמכת עליהם בטענתה הם הסעיפים הבאים:

"(ב) אין ולא יהיה במתן הסכמתכם לרישום הערת האזהרה הנ"ל כדי ליצור קשר משפטי או מעין משפטי בין הקונה1 לביניכם בכל מה שנוגע לחוזה מ- 20/7/94, ורישום הערת האזהרה לא יטיל עליכם אחריות או מחויבות כלשהי כלפינו".
.......
(ה) הסכמתכם לרישום הערת אזהרה כאמור הינה לפנים משורת הדין. כן מודגש בזה שהחוזה מיום 20/7/942 ותוכנו אינו מחייב אתכם בשום ענין ודבר, וזאת למרות מתן הסכמתכם לרישום הערת אזהרה בגינו".

26. זכויותיו של התובע כלפי הנתבעת נובעות מכך שהגב' לזר המחתה לו את מלוא זכויותיה בממכר ומלוא זכויותיה עפ"י הסכם נתבעת – לזר (ראה בהסכם לזר – תובע את ה"הואיל" הרביעי, ואת סע' 1, סע' 3(א) להסכם). המחאת הזכות הופכת את הנמחה (היינו, התובע) לנושהו של החייב (היינו, הנתבעת) (ע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות נ' רוסמן פד"י נ(1) 774 בעמ' 785, מול ו'). זהו מקור זכותו של התובע כלפי הנתבעת.

27. אשר לסעיפים שציטטתי מתוך המסמך נספח א', אכן, כאמור שם (פיסקה ב'), אין קשר משפטי בין התובע והנתבעת בכל מה שנוגע להסכם לזר – תובע. הקשר המשפטי שבין התובע והנתבעת הוא קשר מכוחו של הסכם נתבעת – לזר, אשר הזכויות לפיו הומחו לתובע, והתובע "נכנס בנעליה" של הגב' לזר בכל הנוגע להסכם נתבעת – לזר.
באותה מידה, גם פיסקה ה' של המסמך הנ"ל אין בה כדי לסייע לנתבעת או לתמוך בפרשנותה. הסכם לזר – תובע אכן אינו מחייב את הנתבעת בשום ענין ודבר (כך נאמר בפיסקה ה'). מה שכן מחייב את הנתבעת הוא הסכם נתבעת – לזר, אשר הזכויות על פיו הומחו לתובע.

28. יש לציין כי לפי חוק המחאת חיובים תשכ"ט – 1969, סעיף 1(א), זכאית הגב' לזר להמחות זכויותיה לתובע, ללא הסכמת הנתבעת. הנתבעת כלל אינה יכולה למנוע את הדבר, או להתנות את הדבר בהסכמתה. זכויותיה של הגב' לזר כלפי הנתבעת עפ"י הסכם נתבעת – לזר הן זכויות שלא הוגבלה עבירותן לפי דין, או לפי מהותן, וגם לא לפי הסכם נתבעת – לזר עצמו. עיינתי בהסכם נתבעת – לזר ולא מצאתי בו כל סעיף המגביל את זכותה להמחות זכויותיה, או התולה זכותה זו בהסכמתה של הנתבעת3. אחד הסעיפים בהסכם, סעיף 16(ה), אף דן במפורש בהעברת זכויותיה של הקונה (הגב' לזר) לצד שלישי, ואינו מטיל כל הגבלה בענין זה.

הגב' לזר, אם כן, המחתה מלוא זכויותיה לתובע ביום 20/7/94, המחאה שאינה טעונה הסכמת הנתבעת, ואין הנתבעת יכולה, במסמך מאוחר להמחאה (נספח א' הנ"ל), לגרוע כהוא זה מתוקף ההמחאה, על כל המשתמע והנובע ממנה, שהרי ההמחאה כבר נעשתה והושלמה לפניו. זאת מעבר לכך שהמסמך הנ"ל גופו, לפי נוסחו, כפי שכבר ביארתי, אינו שולל את היריבות הישירה הקיימת בין התובע והנתבעת.

29. ולבסוף בענין אותו נספח א' אעיר, כי בכל מקרה לא ניתן לבסס טענת ויתור על מסמך זה, שהרי המסמך נחתם ביולי 1994, ארבע שנים לפני המועד שבו התחייבה הנתבעת לרשום הבעלות ע"ש הקונה, היינו, זמן רב לפני הפרת ההסכם ע"י הנתבעת. ברור הדבר שהתובע לא ויתר, לא התכוון לוותר, ולא יכול היה לוותר4 על זכויות (כגון הזכות לפיצוי בשל הפרה) שלא היו בידיו אז, ולא ידע שתהיינה בידיו (מכיון שלא ידע שתהיה הפרה) בעתיד.

30. ועוד אציין, בשאלת היריבות בין התובע והנתבעת, כי לפי עדות התובע, שלא נסתרה, ההתקשרות בינו לבין הגב' לזר נעשתה באמצעות הנתבעת, אשר היא זו שהפנתה את התובע אל גב' לזר (תצהיר התובע, סעיף 14). כמו כן, התובע בעת הרכישה הסתמך לטענתו על מצג (בשתיקה) של הנתבעת כי לא צפויה כל בעיה ברישום הממכר על שמו במועד שנקבע (תצהיר התובע, סעיף 18 סיפא).

31. ולבסוף, הוצגו מספר מסמכים המעידים לכאורה על קיום קשר משפטי ישיר בין התובע והנתבעת, אולם המסמך החשוב ביותר בענין זה הוא נ/2, מסמך שנוסח ע"י הנתבעת (פרו' עמ' 18 ש' 9-12) והוגש על ידה כראיה. במסמך זה חתם התובע כי:

"סיימתי את החשבונות איתכם, ואין לי כלפיכם שום טענות ו/או תביעות בגין החוזה, למעט התחייבותכם בענין רישום הזכויות והאחריות לתיקונים ...".

ואחרי מסמך זה, שנוסח ע"י הנתבעת, טוענת הנתבעת כי אין לה כל התחייבות כלפי התובע בענין רישום הזכויות?

המחאת זכויות התובע לחברת אל. אר.
32. הטענה האחרונה אשר בפי הנתבעת היא כי בהסכם תובע – אל.אר (סע' 4) נקבע: "המוכר ממחה לקונה את כל


  1. הוא התובע.
  2. זהו הסכם לזר – תובע.
  3. הסכמתה של הנתבעת במסמך א' הנ"ל נדרשה רק לצורך רישום הערת אזהרה, בהיותה הבעלים הרשום של המקרקעין. לא נדרשה הסכמתה לעצם העיסקה.
  4. וזאת מעבר לעובדה שאין במסמך הנ"ל, כפי שפירשתיו לעיל, כל ויתור על זכויות התובע כלפי הנתבעת לפי הסכם נתבעת – לזר.


= 6 =

זכויותיו כלפי המוכר המקורי מכוח הסכם הרכישה. המחאת הזכויות תיכנס לתוקפה עם תשלום מלוא תמורת הממכר למוכר". אין חולק כי אל.אר. שילמה בסופו של דבר את מלוא התמורה לתובע. לפיכך, נכנסה המחאת הזכויות לתוקף. המחאת הזכויות מתייחסת לכל זכויותיו של התובע, ומכאן שהתובע לא שייר בידיו זכות כלשהי, לרבות לא הזכות לפיצוי המוסכם מראש.

33. אינני מקבל טענה זו. "הסכם הרכישה", הנזכר בסעיף 4 הנ"ל, הוא הסכם לזר – תובע. "המוכר המקורי", הנזכר שם, היא הגב' לזר. אם כן, התובע המחה ל-אל.אר. את זכויותיו כלפי הגב' לזר, עפ"י הסכם לזר – תובע. לא נאמר בהסכם כי התובע המחה לאל.אר. את כל זכויותיו כלפי הנתבעת (אשר בהסכם זה קרויה "הבעלים הרשום", ר' סע' 5.1, סע' 9 להסכם). זכויותיו כלפי הנתבעת שרירות וקיימות. ועובדה היא, כי כאשר נתאפשר הרישום בסופו של דבר, אחרי עיכוב של שנים, רשמה הנתבעת את הזכויות על שם התובע, ולא על שם אל.אר. משמע, מבחינת הנתבעת, הזכות לרישום הנכס היתה ונותרה זכותו של התובע, שאם לא כן, נשאלת השאלה מכח מה ועל שום מה נרשמה הבעלות על שמו? הרי אם נכונה הטענה שזכויות התובע כלפי הנתבעת הומחו לאל.אר., היתה הנתבעת חייבת לרשום את הבעלות ע"ש אל.אר., ולא ע"ש התובע.

סיכום
34. המסקנה מכל האמור לעיל היא, כי אני מקבל את התביעה, ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך 189,082₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 8/1/04 ועד התשלום בפועל, וכן הוצאות המשפט של התובע, ובנוסף, שכ"ט עו"ד בסך 15,000₪ ומע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, על ההוצאות – מיום הוצאתן, ועל שכ"ט עו"ד – מהיום, ועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בית משותף

  2. אי רישום בית משותף

  3. חובת דיווח ועד בית

  4. התיישנות בית משותף

  5. בניה בחצר בית משותף

  6. היתר בניה בית משותף

  7. בקשה לעיון בית משותף

  8. חובת רישום בית משותף

  9. ביטול רישום בית משותף

  10. היטל השבחה בית משותף

  11. בקשה לתיקון בית משותף

  12. בניית סוכה בבית משותף

  13. איחור ברישום בית משותף

  14. אסיפה כללית בבית משותף

  15. הסכם שיתוף בבית משותף

  16. בניה לא חוקית בבית משותף

  17. אי רישום בניין כבית משותף

  18. בקשה לתיקון צו בית משותף

  19. בית שאינו רשום כבית משותף

  20. אחוזי בנייה על גג בית משותף

  21. בקשה להזמנת תיק בית משותף

  22. בניה על גג בית משותף הסכמה

  23. זכות שימוש בחצר בית משותף

  24. בניין שאינו רשום כבית משותף

  25. ביקורת כיבוי אש בבניין משותף

  26. רישום הסכם שיתוף בבית משותף

  27. בניית חומה בגינה בבית משותף

  28. בקשה לעיון במסמכי בית משותף

  29. התנגדות לבניה שכן בבית משותף

  30. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  31. בניית יחידות דיור גג בית משותף

  32. אי תקינות משאבת מים בבניין משותף

  33. בניית קומה נוספת על גג בית משותף

  34. קבלת החלטות ללא קיום אסיפת דיירים

  35. בניה בחצר בית שלא רשום כבית משותף

  36. בניה בחצר בית משותף ללא הסכמת הדיירים

  37. אי רישום כבית משותף בגלל חריגה מהיתר בניה

  38. ערר הקמת בית משותף בן חמש קומות ופנטהאוז

  39. אחריות נציגות הבית המשותף לתאונה בשטח הבניין

  40. בקשה להיתר בניה לבניית ממ"ד צמוד לדירה בבית המשותף

  41. אחריות לספק איטום לדירות שבבית המשותף מפני חדירת מי גשמים מהגג

  42. על פי פסק הדין חולקה הבעלות במקרקעין על דרך של רישום בית משותף

  43. הסכמת בעלי 75% מזכויות הבית המשותף להרחבת דירות - סעיף 71ב' לחוק המקרקעין

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון