השלמת פרטים בחוזה מקרקעין


הנשיא מ' שמגר: 1. ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, בו נדחתה תביעת המערערים לתשלום פיצויים בגין הפרת חוזה למכר דירה.

2. המערערים הם קבלני משנה לביצוע עבודות חשמל, שביצעו בעבר עבודות בבניינים שהקימה המשיבה. ביום 15.4.75 נערך זיכרון-דברים בין המערערים למשיבה, לפיו רכשו המערערים דירה בת ארבעה חדרים + מחסן בחלקה 114 גוש 30122 במחיר של 360,000 לירות, שישולמו במועדים הבאים:

55,440 לירות בעת חתימת זיכרון הדברים;


44,560 לירות לא יאוחר מיום 15.6.75;

100,000 לירות עם גמר השלד;

160,000 לירות תמורת עבודות חשמל בבניינים.

בתניות האחרות של זיכרון הדברים הוסכם כי מסירת החזקה בדירה תתבצע תוך שלוש שנים, וכי הנכס יירשם על שם הקונים בפנקס המקרקעין בתוך שנה נוספת.
הוסכם, כי המפר ישלם 50,000 לירות כפיצוי קבוע מראש או את מלוא הנזק שיוכח, ונקבע על מי מן הצדדים יחולו הוצאות עריכת זיכרון הדברים וההסכם הפורמאלי, הוצאות ביול ורישום, מס ערך מוסף והוצאות הפיתוח בנכס.

ביום 28.4.75 שולם מס בולים על המסמך הנ"ל, והוא הוטבע ובויל באגף המכס והבלו. על-אף האמור בזיכרון הדברים, לא נערך הסכם פורמאלי נוסף, ככל הנראה בשל הזנחה מצד המערערים.

3. הבניין, שהמשיבה הייתה אמורה לבנות על חלקה 114 ושאחת הדירות בו יועדה למערערים, לא הוקם כלל. מסתבר, שהמשיבה התכוונה לבנות ארבעה בניינים בחלקות 114, 115, 117 ו-118 שהיו בבעלותה, אך כיוון שוועדת המשנה לתכנון ולבנייה של עיריית ירושלים לא אישרה את בקשתה להגדלת אחוזי הבנייה בחלקה 114, ביקשה החברה לשנות את תכניות המיתאר, באופן שהחלקות הסמוכות 114 ו-117 יאוחדו ויוקם עליהן בית משותף. שינוי זה לא אושר על-ידי שר הפנים, ובסופו של דבר, לאחר שינוי נוסף בתכנית המיתאר, נקבע, שעל כל חלקה ניתן יהיה לבנות בניין אחד, אלא שבינתיים שונה תקן החניה הציבורית לבנייה, ועל-כן התנתה העירייה את מתן היתר הבנייה בסלילת כביש גישה ומישטח לחנייה ציבורית על חשבון החברה. בין כה וכה נמלכה המשיבה בדעתה וסברה, שלא תוכל לעמוד מבחינה כספית בתנאי הרישיון, ולכן החליטה שלא לבנות כלל על החלקה הנ"ל.

4. משנתברר למערערים, שהמשיבה אינה מתכוונת לבנות את הבניין, הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי ובה ביקשו אכיפה של זיכרון הדברים וחיוב המשיבה בפיצויים בגין הנזקים שנגרמו להם בשל הפרת זיכרון הדברים. במהלך הדיון בבית המשפט המחוזי ויתר בא-כוח המערערים על הסעד של ביצוע בעין, ונותרה רק שאלת הפיצויים.

בא-כוח המשיבה מיקד את טענותיו בבית המשפט קמא בשני עניינים מרכזיים, והם:
שאלת תוקפו המשפטי המחייב של זיכרון הדברים והטענה, שגם אם נוצר קשר חוזי מחייב, הרי שהחוזה סוכל בשל אי-קבלת היתרי הבנייה המתאימים.

בית המשפט המחוזי קיבל את שתי הטענות הללו וקבע, כי לא היה מפגש רצונות בין הצדדים, וכי זיכרון הדברים לוקה בפרט מהותי, בכך שאין בו זיהוי ברור של הדירה: לא נאמר בו באיזו קומה נמצאת הדירה, אם היא חזיתית או אחורית, ולא צוינו כיווני הרוח שבה. ואולם, אפילו נוצר קשר חוזי בין הצדדים, סבר בית המשפט המחוזי, כי החוזה סוכל, שכן תנאי היתר הבנייה על חלקה זו מחייבים את המשיבה בהוצאות חריגות ובלתי מקובלות. לפיכך דחה בית המשפט קמא את התביעה לפיצויים וחייב את החברה השיב למערערים את הסכום של 100,000 לירות, אותו שילמו על חשבון הדירה. בית המשפט העדיף שלא לנקוט עמדה לגבי הסכום של 160,000 לירות תמורת עבודות החשמל, כיוון שלטענת המשיבה בוצעו העבודות האלה ברשלנות והוגשו בגינן חשבונות מוגזמים. על-כן לא ציווה בית המשפט על התשלום הנ"ל.

הערעור שלפנינו מופנה כלפי דחיית תביעת הפיצויים, ולחלופין, מבקשים המערערים להשיב להם את התמורה הכספית המלאה עבור עבודות החשמל שביצעו.

5. השאלה המרכזית שעל פיה ייחתך הערעור היא, אכן, שאלת תוקפו המחייב של זיכרון הדברים. בעניין זה נקבעו שני מבחנים מצטברים: האחד - כוונתם של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב בעת החתימה על זיכרון הדברים, והאחר - קיומה של הסכמה בכתב בזיכרון הדברים בדבר הפרטים המהותיים ההכרחיים לעיסקה. מסמך העומד בשני המבחנים הללו רואים אותו כהסכם גמור ומושלם, העונה על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ומחייב את הצדדים גם בהעדר חוזה פורמאלי.

מוכן אני לבל את טענת בא-כוח המערערים, כי זיכרון הדברים אכן מגלה את כוונת הצדדים להתקשר בחוזה, וכי יש בו גמירת הדעת הנדרשת לשכלול המשא ומתן ביניהם. את זאת ניתן ללמוד מן ההסכמה המפורטת למדי בין הצדדים לגבי יסודות העיסקה ולגבי המוטל על כל צד במהלך ביצועה וכן מן העובדה, שהצדדים כללו בזיכרון הדברים עצמו תניה בדבר פיצויים מוסכמים על הפרת ההתחייבויות שבו ולא הכפיפו תניה זו (או כל תניה אחרת) לחוזה הפורמאלי העתידי (ע"א 442/81 [1], בעמ' 220).

6. בנתונים אלה נראה, שהצדדים אכן ראו בחתימה על זיכרון הדברים את סיום המשא ומתן ביניהם, וכי כוונתם הייתה, שהוא עצמו יהיה בעל תוקף מחייב, גם אם לא ייערך בעקבותיו חוזה פורמאלי. ואולם, בכוונתם זו של הצדדים לא די, כי זו צריכה הייתה לקבל ביטוי הולם בכתב, כך שזיכרון הדברים יכיל את כל הפרטים המהותיים הנחוצים לביצוע העיסקה.


בא-כוח המשיבה הצביע על כך, שאין בזיכרון הדברים זיהוי ברור של הנכס, וכי לא צורף המיפרט הטכני של הדירה. לכן, לדעתו, אין המסמך עונה על דרישת הכתב שבסעיף 8 בחוק המקרקעין ואין הוא מקיים את דרישת המסוימות שבסעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. המערערים טוענים מנגד, כי בית המשפט המחוזי צריך היה לקבוע, על סמך ראיות חיצוניות, לאיזו דירה התייחס זיכרון הדברים, או שצריך היה להשלים את הפרט החסר באמצעות אחד ממנגנוני ההשלמה המצויים בדיני החוזים.

זיכרון הדברים איננו מגדיר בצורה ברורה את הדירה נושא העיסקה. תחת הכותרת תיאור הנכס נאמר: "דירה בת ארבעה חדרים + מחסן". תחת הכותרת פרטי הרישום נאמר: "גוש 30122 חלקה 114"; במהלך הדיון בבית המשפט המחוזי עלו שתי גירסאות לגבי זהות הדירה; המערער הראשון העיד, כי דובר על אחת הדירות שבקומה ב', אך לא יכול היה להיזכר באיזו דירה בדיוק. מנהל המשיבה טען בעדותו, כי -

"הדירה שיועדה לתובע (המערער הראשון שלפנינו - מ' ש') היתה בקומה א' תחתונה. לפי המפרט הטכני ב-ת/6, זו דירה בת שלושה חדרים יש חדר נוסף שמסומן על ידי הסקה פרטית שזה יכול לשמש כמחסן וגם כחדר הסקה. היו שני מחסנים ומחסן אחד סומן כחדר הסקה שהדייר יכול להשתמש בו כחדר".

מתיק הבניין של עיריית ירושלים מתברר, כי אמורות היו להיבנות בבניין שבחלקה 114 לפחות ארבע דירות, העונות על התיאור של "דירה בת ארבעה חדרים + מחסן", כך שאין שום אפשרות לזהות את הדירה באופן ישיר, ואין לומר, שהנכס "ידוע או ניתן להיוודע" (ע"א 774/75 [2], בעמ' 537).

במצב זה סבורני, שלא היה ניתן להעלות את זיכרון הדברים למעלת הסכם בר-תוקף בעניין המקרקעין נושא ערעור זה. הדרישה, שקיום ההסכמה על הפרטים המהותיים יופיע בגופו של המסמך, הינה תנאי נפרד ועצמאי. כפי שנאמר בע"א 158/77 [3], בעמ' 288:

"אפילו מגלה מכלול העובדות של המקרה כוונה ליצור קשר משפטי מחייב עם החתימה על זכרון הדברים, אין בכוונה זו כדי ליצור את הקשר המצופה, אם הצדדים לא נתנו ביטוי בזכרון הדברים לפרטים החיוניים והמהותיים של העסקה".

ולמטה מזה:

"...בהעדר הסכם בזכרון הדברים עצמו על התנאים המהותיים של העסקה לא נוצר קשר משפטי מחייב, שכן ההסכם אליו הגיעו הצדדים נעדר אותה מידת ודאות מינימלית הדרושה לקיומו של חוזה בר ביצוע..".

בענייננו, אינני רואה שום דרך, שבאמצעותה ניתן היה למלא כאן את שהחסירו הצדדים, כי כבר נפסק, שבכגון דא אין מתחשבים בראיות חיצוניות ואין מבקשים להתחקות על הסכמה בעל-פה, שאין לה זכר במסמך בכתב (ע"א 252/78 [4];
ע"א 664/81 [5], בעמ' 307), וכך, משמצא בית המשפט קמא, שאין בידו לזהות את הנכס בוודאות, נדונה תביעת המערערים לכישלון, ובית המשפט צדק, כאשר לא מצא לנכון להכריע בין שתי הגירסאות שהועלו לפניו. גם מנגנוני ההשלמה, הקבועים בחוקי החוזים, אינם יכולים לסייע בנסיבות העובדתיות של מקרה זה. אמנם נכון, שבית-משפט זה נעזר, לא פעם, בהוראות חוק משלימות כדי להתגבר על העדר פירוט מספיק בעיסקאות מקרקעין (ע"א 235/75 [6]; ע"א 62/78 [7]; ע"א 18/77 [8]).
השלמה כזו אפשרית, כאשר הפרט החסר עניינו, למשל, מועד לביצוע חיוב, וכאשר ניתן למצוא בחוק המכר, תשכ"ח-1968 (סעיף 9(א)), או בחוק החוזים (החלק הכללי) (סעיף 41), הוראה המשלימה את החסר, או כאשר מדובר בחבות של מי מן הצדדים במס על העיסקה, מקום בו ניתן למלא את החסר על יסוד האמור בדין המסים הרלוואנטי; אבל ליקוי של העדר זיהוי ברור של הנכס הנמכר הוא, מטבע הדברים, פרט שאין להשלימו (ע"א 269/77 [9], בעמ' 205). לכן, כל עוד נושא העיסקה הינו, למשל, מגרש ריק, די לנקוב במספר הגוש והחלקה כדי לזהותו (ע"א 235/75 [6] הנ"ל). דא עקא, שכאשר המדובר בדירה קיימת או בדירה העתידה להיבנות, חובה להביא לזיהויה המדויק, בדרך של ציון הקומה בה היא מצויה, כיווני הרוח בה או כל אמצעי זיהוי נוסף אחר, יחד או לחוד, שדי בו כדי לייחד אותה דירה מכל דירה אחרת.

לעניין זיהוים של מקרקעים, שהם נושא הממכר והבאת ראיות חיצוניות בקשר לכך, נאמרו בע"א 664/81 [5] הנ"ל, כדברים האלה, בעמ' 307:

"...אם פרט, שהוא חיוני על-פי הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, חסר מזיכרון הדברים, אין להשלימו בדרך של הגשת ראיות עובדתיות חיצוניות, וההשלמה היחידה האפשרית היא ,ההשלמה הנורמטיבית', בדרך של חזקות, שהדין מכיר בהן (ע"א 235/75). לעומת זאת, אם פרט, שהוא חיוני על-פי הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, מצוי בזיכרון הדברים, אך לשם ביאורו יש להיזקק לראיות עובדתיות חיצוניות, היזקקות זו מותרת היא (ע"א 774/75; ע"א 831/79).
השלמת החסר, על-פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, אסורה היא, אלא אם כן היא השלמה ,נורמטיבית' (ע"א 158/77). פירוש הקיים, על-פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, מותר הוא. כך, למשל, נדונה בע"א 774/75 התחייבות לרכוש ,דירה של צבי עובדיה'. עיון בחוזה עצמו אינו מזהה דירה זו, ולשון החוזה צריכה פירוש. נפסק, כי דרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין מקוימת, שכן נושא העיסקה ,ניתן להיוודע' תוך הזדקקות לראיות שמחוץ למסמך בכתב (שם, בעמ' 537)".

משמעות הדברים היא, כי אין להביא ראיות חיצוניות לשם השלמת פרטים החסרים בחוזה; אולם, מאידך גיסא, ניתן להביא ראיות, שמטרתן להבהיר את משמעותו של הניסוח המזהה הכלול בחוזה ואשר באות להצביע על כך, כי הנוסח שננקט בחוזה די בו כדי להוות תיאור ייחודי ובלעדי. הבהרה כאמור של נוסח הכתוב מעניקה לחוזה יסוד של מסוימות, ככל שהדבר נוגע לזיהוי הממכר.

7. מסקנתי היא, על-כן, כמסקנת בית המשפט קמא, כי זיכרון הדברים לוקה בהעדר פרט מהותי, ועל-כן אין בו כדי ליצור קשר חוזי מחייב. מכאן שדין תביעת הפיצויים להידחות, ואין לנו צורך לדון בטענת ההגנה השנייה של המשיבים בדבר סיכול החוזה, טענה שאני מסופק אם אכן הייתה עומדת להם בנתוני המקרה.

8. טענתם השנייה של המערערים מופנית כנגד החלטת בית המשפט המחוזי לחייב את המשיבה אך ורק בהשבת הסכום של 100,000 לירות, בלי שנקבע דבר לגבי הסכום של 160,000 לירות תמורת עבודות החשמל, אותן ביצעו המערערים כחלק מחיוביהם על-פי זיכרון הדברים הנ"ל.

בכתב התביעה, שהוגש לבית המשפט המחוזי, ביקשו המערערים, בין השאר, סעד של השבת הסכום של 260,000 לירות, בהם 100,000 עבור התשלומים הראשונים ו-160,000 לירות בגין עבודות חשמל. בכתב ההגנה המתוקן טענה המשיבה, כי העבודה שנתבצעה בבניינים הייתה לקויה. כיוון שהתגלו חילוקי דעות בדבר איכות העבודה, ולאור העובדה שתביעת הפיצויים נדחתה, סבר בית המשפט קמא, שאין מקום להכריע בשאלה זו, ועל-כן ציווה על השבה חלקית בלבד.


סבורני, שבעניין זה הדין עם המערערים. עבודות החשמל שביצעו היו, כאמור, חלק מחיוביהם על-פי זיכרון הדברים והיו חלק מן ההסכמה למכירת הדירה. משפסק בית המשפט, כי אין לזיכרון הדברים תוקף מחייב, היה מקום לברר את המחלוקת בנוגע לשאלה, מה קיבל כל צד על-פי החוזה, ולצוות על השבת כל מה שנתקבל או על תשלום שוויו.

9. אין חולק על כך, שהסכום של 160,000 לירות היה אמור להוות תמורה לעבודות חשמל בארבעה בניינים, וכי, למעשה, לא נשלמה העבודה, כיוון שהמשיבה השביתה את המערערים ממלאכתם, לאחר שסיימו את העבודה באחד הבניינים ובעת שהיו באמצע העבודה בבניין שני.

מנהל המשיבה העיד, כי הסכום של 160,000 לירות היה אמור להיות משולם תמורת ארבעת הבניינים, כשמחיר העבודה בכל בניין נקבע ל-40,000 לירות. הוא הודה, כי להערכתו ביצעו המערערים כ-30% מן העבודה, כדבריו:

"הם עשו עבודות ב-12 דירות בבניין בחלקה 118. שם הם גמרו והתחילו לעבוד ב-117 שם לא גמרו".

ובהמשך עדותו:

"בבניין 117 התובעים עשו את העבודה העיקרית כאשר שמו הצינורות של החשמל ביציקות של התיקרה".

בסיכומים לפני בית המשפט המחוזי מסכים בא-כוח המשיבה, שהעבודה התבצעה במלואה בחלקה 118 ובמחציתה בחלקה 117. בסך הכול, להערכתו, בוצע כשליש מן העבודה.

במהלך המשפט הוגשה חוות-דעתו של קבלן לעבודות חשמל כעד מומחה, בה נאמר, שהעבודה מבחינת טיבה ומבחינת סוג החומרים שבהם בוצעה "נעשתה ברמה מקצועית מעולה ובטיב חומרים כמקובל בשוק החשמלאים". עד זה נחקר בחקירה נגדית, וחוות-דעתו לא נסתרה. נראה, אם כן, שאין מקו לטענת המשיבה, שעבודות החשמל לא היו באיכות המתאימה. קשה גם להתעלם מן העובדה, שהעבודה התבצעה החל מחודש ספטמבר 1979 ועד לחודש יוני 1980 ללא הפרעה, ורק ביום 19.6.80, יום לאחר שהמערערים הגישו תביעתם לבית המשפט המחוזי, רק אז הועלתה הטענה בדבר איכות העבודה, ובא-כוח המשיבה הודיע למערערים, כי עליהם להפסיק את העבודה, ולעזוב את הבניינים.

המסקנה היא, שהמערערים הוכיחו, כי ביצעו עבור המשיבה את העבודה לכל הפחות בבניין אחד ומחצית העבודה בבניין נוסף מתוך ארבעת הבניינים שעליהם הוסכם.
מכאן, שהם זכאים להשבת החלק היחסי לעבודתם מתוך הסכום של 160,000 לירות, ומכיוון שבסך הכול בוצעו שלוש שמיניות מתוך העבודה, זכאים הם להשבת סך של 60,000 לירות.

לפיכך, יש לקבל את הערעור בחלקו ולחייב את המשיבה להשיב למערערים סכום נוסף של 60,000 לירות בנוסף לסכום של 100,000 לירות, שנפסק בבית המשפט המחוזי. הסכומים הללו יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן מיום 15.5.75 בצירוף ריבית והצמד עד לתשלום בפועל.

המשיבה תשלם למערערים הוצאות משפט בסך של 2,500 שקלים חדשים, בלוויית הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל.

השופט ג' בך: אני מסכים.

השופט א' גולדברג: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של הנשיא.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסדר מקרקעין

  2. בטלות חוזה מקרקעין

  3. ביטול שמאות מקרקעין

  4. ביטול רשות במקרקעין

  5. ביטול הקצאת מקרקעין

  6. אישור לרשם המקרקעין

  7. ביטול הרשאה במקרקעין

  8. זכות קדימה במקרקעין

  9. היטל השבחה במקרקעין

  10. בניה במקרקעין מוסדרים

  11. הסכם אופציה במקרקעין

  12. ביטול צו תפיסת מקרקעין

  13. התיישנות במקרקעי ציבור

  14. התיישנות זכות במקרקעין

  15. התיישנות עסקה במקרקעין

  16. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  17. התיישנות רוכשת במקרקעין

  18. התיישנות עסקאות מקרקעין

  19. חובת דיווח עסקת מקרקעין

  20. זכות קדימה חוק המקרקעין

  21. התיישנות תובענה במקרקעין

  22. זכות קדימה רכישת מקרקעין

  23. התיישנות מהותית במקרקעין

  24. התיישנות זכויות במקרקעין

  25. הקצאת מקרקעין להקמת מפעל

  26. היטל השבחה איגוד מקרקעין

  27. השלמת פרטים בחוזה מקרקעין

  28. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  29. זכות סירוב ראשונה במקרקעין

  30. העברת זכויות איגוד מקרקעין

  31. חוזה אופציה במקרקעין דוגמא

  32. אחריות מחזיק במקרקעין על פשע

  33. התיישנות במקרקעין לא רשומים

  34. זכאות לאכוף זכויות במקרקעין

  35. התיישנות במקרקעין לא מוסדרים

  36. התיישנות זכות חוזית במקרקעין

  37. טענת התיישנות במקרקעין מוסדרים

  38. התיישנות תביעה שאינה במקרקעין

  39. התיישנות תביעה כספית במקרקעין

  40. ביטול זכות רישום בפנקס המקרקעין

  41. העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה

  42. ביטול יפוי כח בלתי חוזר במקרקעין

  43. העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג

  44. אי גילוי פרט מהותי בחוזה מכר מקרקעין

  45. התיישנות תיקון רישום בפנקסי המקרקעין

  46. בקשה לעשות רישום ראשון בפנקסי המקרקעין

  47. נטען כי המקרקעין לא זוהו בכתב התביעה כנדרש

  48. שווי המקרקעין על סמך נוהג או שווי שוק שאינם משקפים מצב תכנוני

  49. תביעה להורות לרשם המקרקעין לפעול באופן הדרגתי לרישום זכויות במקרקעין

  50. הסתמכות שמאית מכרעת על ערכי שווי כלליים מביטאון "מקרקעין וערכם" ולא על עסקאות

  51. זכות במקרקעין שנרכשה לפני המועד הקובע של התגבשות חיוב בהיטל השבחה אולם טרם נרשמה

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון