התמחרות פירוק שיתוף

1. המבקשים הגישו לבית המשפט בקשה להורות על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כגוש 6883 חלקה 15 בבניינים הידועים כ-125,125, בדרך של התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות בבניינים הנ"ל, לפי ס' 40(ב) סיפא לחוק המקרקעין
המבקשים, המיוצגים ע"י עו"ד מינקוביץ שמונה ככונס זמני לפירוק השיתוף בתובענה שהוגשה לפני זמן רב, טוענים כי עוד לפני מינוי הכונס הגיעו המבקשת 9, המשיבה 1, והתאגיד ישקו לבניין ומקרקעין בע"מ לשלשה הסדרים עם המבקשים שאושרו על ידי בית המשפט.
בהסדר עם חב' ישקו הנ"ל (להלן "החברה"), נוידו זכויותיה לבנינים הידועים כ-127-128, בעוד שהמבקשת 9 והמשיבה 1 צורפו לבנינים 125-126.


2. בבקשה נטען כי החברה קיימה את ההסדר וכך אף המבקשת 9, אולם המשיבה 1 אינה משתפת פעולה עם קבוצת בעלי הזכויות ותוקעת מקלות בגלגלי עגלת הכינוס המנסה להתקדם. המבקשים מציינים כי המשיבה 1 מסרבת למלא אחר החלטות הרוב כמתחייב מהסכם הפשרה שנחתם עימה ובכך מפרה את ההסכם הפרה יסודית היורדת לשורשו ומהווה עילה לביטולו.

3. המשיב 2 חבר אף הוא למשיבה 1 ויחד מהוים הם אופוזיציה לבעלי הזכויות ומכשילים התקשרות הרוב המוחלט עם בנק מלווה. בעקבות חוסר שיתוף הפעולה התקימה ישיבת כל יתר בעלי הזכויות במקרקעין אשר החליטו פה אחד לעתור לפירוק השיתוף בין המבקשים והמשיבים, בדרך של התמחרות פנימית.

4. המשיבים מתנגדים לבקשה מהנימוקים הבאים:
א. טוענים הם כי העתירה מכוונת לביטול הסכם הפשרה שאושר ע"י ביהמ"ש, מבלי שהוגשה תביעה לביטולו. עוד נטען כי תביעת הפירוק הסתיימה פעמיים, האחת עם קביעת מנגנון התמחרות לחלקן של התובעות המקוריות ופעם שנייה עם מתן תוקף של החלטה להסכמי הפשרה.

ב. עוד טענו כי ההתמחרות הפנימית אינה דרך פירוק במקרקעין המוכרת על ידי בית המשפט העליון וכי התביעה לאכיפת התמחרות פנימית הוגשה במסווה של פירוק שיתוף, ולא היא.

ג. לשיטת המשיבים אין לקבל את העירוב בין כובעיו השונים של עו"ד מינקוביץ ככונס וכמייצג, וניגוד העניינים שהוא מצוי בו. המשיבה 1 טוענת כי מכיוון שהכונס הגיש בקשה לאישור ההסכמים והודיע כי בכך מתייתר ההליך של הליכי הפירוק, כאמור בהודעתו לבית המשפט מאפריל 2009, נשמט הבסיס לבקשה זו ואין הוא רשאי להגיש בעצמו, ככונס, או באמצעות המבקשים, בקשה הסותרת הצהרה זו.

ד. לטענתם הוגשה בקשה זו מתוך מניעים זרים, נקמנותו של כונס הנכסים עקב הגשת בקשתם למתן הוראות לכונס לגלות פרטים ועובדות שהוסתרו על ידו במשך שנים.
לגרסת המשיבה נתבקשה בחודש יולי 2010 לחתום על הסכם שיתוף חדש השונה מהמסמכים הקודמים, ומשסירבה, ודרשה גילוי עובדות מהותיות הנוגעות להסכם השיתוף החדש, מצאה כי נעשו על ידי הכונס שתי עסקאות, שמאחורי אחת מהן עומד נהנה שזהותו אינה ידועה. המשיבה, שבקשתה נדחתה בהנמקה שאין להשיב את הגלגל אחורנית מסתמכת על רציונל זה וטוענת כי כאז כן עתה, אין המבקשים יכולים לחזור בהם מהסכמותיהם המבטלות את הצורך בהליכי פירוק השיתוף ולעתור מחדש לפירוק בדרך זו.

ה. המשיב 2 אף טוען כי התמחרות פנימית אינה דרך פירוק אפשרית בין צדדים לא שווים. עוד טען כי לבית המשפט אין סמכות לאכוף על צד חתימה על הסכמי שיתוף ללא הסכמתו, וכי יש בבקשה גם ניסיון לעקוף את תקנות התאגדות "הגוש הגדול" החלות על המקרקעין.

5. תשובת המבקשים הינה כי כל עוד לא סיים הכונס את פירוק השיתוף בפועל, רשאי, מוסמך וחייב בית המשפט ליתן הוראות לקידום ההליך. עוד השיב כי לא עתר לביטול הסכמי הפשרה אלא, עקב הפרתם, נאלץ לעמוד על פירוק השיתוף עם משיבה 1.
לשיטת המבקשים, כל עוד לא הסתימו הליכי פירוק השיתוף בפועל ולא הסתימה התובענה, כל ההחלטות הניתנות בה הן החלטות ביניים שניתן לשנותן או לחזור מהן- אם הופרו ואינן ניתנות לביצוע.
בעיקר טוענים המבקשים כי לא נותרה להם ברירה וכי ס' 40 (ב) סיפא, או לחלופין רישא לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 המקנה לבית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך היעילה והצודקת, הינו מפלטם האחרון.

6. דיון
תביעת פירוק השיתוף הוגשה בשנת 2003, והתובעות המקוריות מכרו את חלקיהן בהסכם שאושר ע"י בית המשפט. לאחר שמונה עו"ד מינקוביץ לכונס נכסים הגיעה המשיבה 1 , כמו גם יתר בעלי הזכויות להסכמים הכוללים הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות, הסכם תכנון עם אדריכל, הסכם ליווי בנקאי ויפוי כוח.
יש להניח כי להגשתה קדמו מספר שנים של נסיונות מטעם בעלי הזכויות להגיע להסכמות לפירוק השיתוף במקרקעין באזור שהלך ונבנה, ערך המקרקעין בו עלה ואולי גם ירד בינתיים, ומקרקעיהם עומדים בשממונם.

7. הנני דוחה את הטענה כי משניתן אישור בית המשפט להסכמי הפשרה, היה על המבקשים
לנקוט בדרך אחרת, דהייינו תביעה לביטולם: "הלכה היא כי החלטה המורה על פירוק שיתוף במקרקעין הינה "החלטה אחרת", שכן עם מתן ההוראה על פירוק השיתוף מלאכת הפירוק רק מתחילה, וההליך אינו מסתיים עם מתן הוראה זו, שכן בית המשפט מלווה את כל ההליך מראשיתו ועד הפירוק הסופי של השיתוף (רע"א 6817/97 בן שושן נ' בן שושן, פ"ד נא(5)375).

יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון ב-בש"א 3994/06 גרינברג נ' טובול ( 01.08.06):
"המבחן הננקט לשם הבחנה בין החלטות שהן בבחינת פסק דין לעומת החלטות שהן בבחינת החלטה אחרת במהלך פירוק השיתוף הוא מבחן סגירת התיק. אשר לעצם ההחלטה לפירוק השיתוף או לאופן פירוקו נקבע בהלכה כי אין בית המשפט הדן בתביעה לפירוק שיתוף מסיים את מלאכתו עם החלטת המכירה (או ההחלטה על פירוק השיתוף), כל עוד לא נסתיימו כל "פעולות העזר" הכרוכות בביצועה... מכאן יוצא, כי לפי ההלכה הקיימת, בדרך כלל, החלטות בית המשפט בעניין פירוק שיתוף במקרקעין תסווגנה כ'החלטות אחרות', זאת שכן התיק נחשב פתוח כל עוד הליכי פירוק השיתוף נמשכים (אלא אם כן ההחלטה מסיימת את הליך הפירוק..." (הדגשות שלי - ר.ל.ש.).

בית המשפט הוסיף וציין שם במפורש, כי גם מקום בו נראה כי בית המשפט סיים את מלאכתו, הרי שעל פי ההלכה, מאחר ומדובר בהחלטה בעניין פירוק שיתוף במקרקעין, אין לסווגה כפסק דין, אלא כהחלטה אחרת, וכלשונו:

"עיון בחלק האופרטיבי של ההחלטה מעיד כי בית משפט קמא ביקש ליתן סעד הכולל בחובו את כל הכלים הנדרשים לצורך הוצאתו לפועל... על פני הדברים, במתן סעד אופרטיבי מפורט וכולל כאמור, סיים בית המשפט את מלאכתו. למרות האמור, נוכח ההלכה הקיימת,
אין לסווג החלטה זו כ'פסק דין'. זאת, שכן עדיין לא ניתן לומר כי הסתיים ההליך של פירוק השיתוף בשים לב לכך שטרם הסתיימו כל פעולות העזר הכרוכות בביצועו. ברי שבמהלך הליך פירוק עלול להיווצר הצורך לפנות אל בית המשפט בבקשות שונות למתן הוראות ובית המשפט אכן קבע בפסק דינו כי המפרק מוסמך לפנות אליו בבקשות כאלה. מכאן, שמלאכתו של בית המשפט קמא עדיין לא תמה. לפיכך יש לסווג את ההחלטה כ'החלטה אחרת'" (הדגשות שלי - ר.ל.ש.). (עא 09-11-34890 עירית תל-אביב-יפו נ' מלון מרינה תל אביב בע"מ (תל-אביב-יפו), 14/03/2010).

8. בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – החוק), נקבע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". ההלכה היא כי אין בעלי זכויות במקרקעין רשאים לסרב לתביעת פירוק השיתוף בהנמקה של מחירי שוק נמוכים או ציפיה לעליית ערכם:
" המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' וייסמן בספרו 'חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים', ע' 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם". ע"א 319/74, רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פד"י ל(1)454, 457)

9. עוד טענו המשיבים כי לא די בכך שההליך המקורי הסתיים זה מכבר, אלא גם שבעלי הדין בו שונים מאלו שבבקשה זו. אמת נכון כי בעלי הדין בבקשה שונים מהתובעים המקוריים אולם זאת אך משום הסכמים קודמים, מכירת זכויות, ניוד זכויות ממגרש למגרש באופן שהתוצאה היא, שהמבקשים באים בנעלי התובעים המקוריים. משכך, זכאים הם להגיש בקשותיהם כאילו היו בעלי הדין בתחילת ההליך.

10. באשר לטענה כי הבקשה הינה תביעה חדשה שבמסגרתה מנסה הכונס להשיג פסק דין חדש המשנה את המצב המשפטי ביחס לפסק הדין מכוחו הוא פועל, אשיב שתיים: ראשית, בעלי הזכויות הם מגישי הבקשה ולא הכונס, והשנית, שכאמור הסכמי הפשרה נועדו לפרק את השיתוף באופן שלו היו מיושמים ללא התנגדות המשיבים, היה על הכונס לבצעם ולדאוג לרישום זכויותיהם של כל בעלי הזכויות בפנקסי רישום המקרקעין, כפי שקיווה והביע בבקשתו משנת 2009. אולם משסירבו המשיבים לכך, כל שנותר הוא לבחון דרך חלופית לפירוק השיתוף.

11. הטענה כי הכונס פועל כ"איש קש" של חברה שאינה ידועה למשיבים איננו יכול לסייע למשיבים בהתנגדותם כל עוד מקדם הכונס את האינטרסים של בעלי הזכויות, פונה לבית המשפט, מפרט את פעולותיו ומקבל את אישור בית המשפט. המשיבים לא ביקשו את ביטול המינוי ולא העלו טענות כנגד פעולות הכינוס. בקשתם הקודמת, למתן הוראות לכונס לגלות מסמכים ופרטים שאינם ידועים להם נדחתה, אך המשיבים בסירובם.

12. בנסיבות אלו, אך רצוי הוא שבית המשפט יפעיל את שיקול דעתו ויקבע את הדרך היעילה והצודקת לפירוק השיתוף.
לכאורה, ברירת המחדל הינה להורות על התמחרות פנימית, לצורך פיתוח המקרקעין. כך, לאחר שנשללו כל האופציות האחרות.
"דרך המלך הינה המכירה הפומבית, ועל החפץ לבצע את פירוק השיתוף בדרך של תחרות בין השותפים, לשכנע את בית המשפט כי יש מקום לעשות כן מטעמי צדק ויעילות [ראו: ע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף, פ"ד כח(2) 44 (להלן – פרשת חזקיהו)].

המחוקק ביקש איפוא, לאפשר לבית המשפט להורות על התמחרות פנימית, דהיינו, ביצוע מכירה בדרך של התמחרות, וזאת באמצעות ההוראה שבסייפא שבסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין". (עא 3860/07 בעלי זכויות בגוש 6884 חלקה 10 נ' ויסמן שאול (תל-אביב-יפו), 13/01/2009), אושר ברעא 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן, 25/07/2010,(ר' ).

14. הנני מקבלת את טענת המבקשים כי אין צורך בהסכמה על מנת לקבוע התמחרות פנימית, אלא שחרף זאת הנני סבורה כי אינני יכולה להיעתר לבקשה, עקב יחסי הכוחות שבין הצדדים. בפס"ד ויסמן הנ"ל, בו היו העובדות דומות, נדחתה הבקשה להתמחרות פנימית משום שיש בה אכיפת מכירת חלקי המשיבים למבקשים: "לא מצאנו, לא בדברי המלומדים ולא בדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין תשכ"ד-1964 (ה"ח תשכ"ד 209), כי הסיפא כוללת הסמכת בית המשפט להורות על כפיית מכירת חלקו של אחד השותפים בלבד" (עא 3860/07 הנ"ל, וראה גם עא 190/73 ראובן חזקיהו, ו-7 אח' נ' יעקב שרף, 24/03/1974(לקוח מתוך ה:
"הדרך לפירוק השותפות במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה היא בהסכם או במכירת המקרקעין, וחוק זה אינו קובע עוד שלב של מכירת חלקו של שותף לשותפיו בהליכי הפירוק". על פירוש זה של הסעיף חוזר הנשיא הנכבד השופט אגרנט ב-ד"נ 27/69, [3], בתור נימוק לדחיית העתירה לדיון נוסף.
(ראה גם דברי פרופ' וייסמן בספרו חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים, ע' 52-53.)
היום כאמור, אין ספק כי הדרך הרגילה, שנקבעה על-ידי המחוקק לפירוק שותפות
בנכסי דלא ניידי. שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית, וכי המחוקק רצה לפסוח על שלב הביניים של הצעת הנכס למכירה לשותפים").

15. המבקשים טוענים אומנם כי אין הם עותרים למכירת חלקם של המשיבים בלבד (ר' ס' 32 לתשובה) כי אם מכירת כל הזכויות בבניינים, בדרך של התמחרות פנימית והגבלת זהותם של אלה הרשאים להציע הצעות, קרי, הצדדים בלבד, אולם לטעמי הצגת דברים בדרך זו הינה מלאכותית. המשיבה 1 מחזיקה ב1.4 יח"ד מתוך 34 ולמשיב 2- 2.8 יח"ד. בנסיבות אילו, בהן אין שוויון, ולו אף לכאורי, בין המתמחרים, קיים חשש לנישול זכויות המשיבים וקנייתם בנזיד עדשים.

16. בשל האמור לעיל הנני נאלצת לדחות את הבקשה שיש בה יעילות, אך אין בה צדק, להתמחרות פנימית על פי ס' 40 (ב) סיפא, ומורה כי ההוראה לפיה ימכרו המקרקעין תהא 40 (ב) רישא, דהיינו, מכירה לכל המרבה במחיר. על ידי כך תירכשנה הזכויות בהתאם למחירי השוק ולא יקופח איש.

אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול פירוק שיתוף

  2. התמחרות פירוק שיתוף

  3. הפרת הסכם פירוק שיתוף

  4. אגרה פירוק שיתוף במקרקעין

  5. אפשרות פירוק שיתוף בעין

  6. זכות קדימה בפירוק שיתוף

  7. תביעה לפירוק שיתוף במלון

  8. הסכם פירוק שיתוף במקרקעין

  9. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  10. בעל דין דרוש - תביעה לפירוק שיתוף

  11. חוות דעת מומחה תביעה לפירוק שיתוף

  12. בקשה למינוי כונס נכסים פירוק שיתוף

  13. זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

  14. לא התקבל אישור רשם ההוצאה לפועל להגשת תביעה לפירוק שיתוף

  15. תביעה לפירוק השיתוף בדירה בדרך של מכירה למרבה במחיר בהתאם לחוות דעת שמאית

  16. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון