התפטרות דירקטור


התובענה:

  1. תובענה בדרך של המרצת פתיחה בגדרה עותרת המבקשת – עמותת בעלי יחידות טיים שרינג בטבריה קלאב הוטל (להלן: "העמותה"), , ליתן פסק דין הצהרתי לעניין חובתה של המשיבה 1, חברת קלאב הוטלס אינטרנשיונל (א.ק.ה) בע"מ (להלן: "קלאב הוטלס"), לפעול בהתאם להסכמים שנכרתו ביניהם בכל הקשור והנוגע לקביעת דמי האחזקה השנתיים, אותם יידרשו לשלם חברי העמותה, בעלי היחידות במלון "טבריה קלאב הוטל", בגין השנים 2011, 2012 ואילך.
  2. בנוסף לסעד ההצהרתי דלעיל, מבוקשים צווי עשה כדלקמן:

(א) העמדת דוחותיהם הכספיים של המשיבות 2 ו-3 לבדיקת רואה חשבון, שימונה בהסכמת העמותה, על מנת שיפיק מתוכנם, דו"ח ביקורת שיאפשר ל"חלץ" את הוצאות האחזקה הרלוונטיות לשנים 2011-2012 ולגזור את חלקם היחסי של חברי העמותה בהוצאות האחזקה;
(ב) להורות ולקבוע כי בהתאם להסכמי הרכישה, כלל בעלי הזכויות במלון טבריה (חברי העמותה וקלאב הוטלס) מחויבים לשאת בהוצאות האחזקה השנתיות של המלון, כל צד לפי חלקו היחסי, תוך שהרווחים המופקים מן השימוש המסחרי בחלקים השונים של המלון יוכרו במלואם וישמשו להפחתת עלויות האחזקה;
(ג) למנות, על פי הסכם הרכישה, רואה חשבון מפקח מומחה שתפקידו יהיה לפקח על כלל הוצאותיה של משיבה 2 (חברת הניהול/פיקוח) ומשיבה 3 (חברת ההפעלה), וזאת במתכונת בדיקה של רואה חשבון "חקירתי";
(ד) לצוות על מינוי כונס נכסים מפעיל שתפקידו הפעלת כלל יחידות המלון המצוי בבעלות משותפת של העמותה וקלאב הוטלס, תוך נטילת סמכויות המשיבה 2, וזאת עד להשלמת הפעולות החקירתיות המבוקשות ואכיפת ביצוען המלא של הוראות הסכמי הרכישה.
עיקרי העובדות
3. המלון נשוא ההליך הוקם במחצית הראשונה של שנות ה-80 של המאה הקודמת, על ידי חברת טבריה קלאב הוטל בע"מ (להלן: "טבריה קלאב הוטל"), אשר מכרה בו כ- 7000 יחידות נופש בשיטת "הטיים שרינג" והפעילה חלק מן המלון במתכונת זו. חלקו האחר של המלון מופעל ע"י הבעלים, קלאב הוטלס, על בסיס מלונאי. שיטת ה"טיים שרינג" מקנה לרוכשים זכות שימוש ביחידות הנופש לפרק זמן קצוב בשנה, למשך מספר קבוע של שנים, זאת בתמורה לתשלום ראשוני וחד פעמי וכן תשלום שנתי, עבור דמי אחזקה שנתיים.
4. תקופה קצרה לאחר הפעלת המלון, נקלעה טבריה קלאב הוטל לקשיים כלכליים כבדים, בעקבותיהם התנהלו נגדה, בשנת 1985, הליכי כינוס ופירוק.
5. על רקע הקשיים האמורים, ביום 16.2.1986, הוקמה העמותה, כגוף המאגד את רוכשי זכות השימוש ביחידות הנופש (להלן: "בעלי היחידות", "חברי העמותה"), מתוך מטרה להגן על זכויות הרוכשים ולייצגם. במסגרת זו, הייתה העמותה מעורבת במגעים שנוהלו על ידי כונסי הנכסים והמנהל המיוחד של טבריה קלאב הוטל, לשם רכישת המלון.
6. ביום 23.11.1986, נכרת הסכם בין קלאב הוטלס לבין כונסי הנכסים של טבריה קלאב הוטל, למכירת המלון שתנאיו כוללים גם את הסדרת זכויות בעלי היחידות (נספח ב' לתובענה - להלן "הסכם המכירה"). ההסכם אושר ע"י בית המשפט של הפירוק ביום 8/12/86.
7. בסעיף 7 להסכם הנ"ל, התחייבה קלאב הוטלס לחתום עם חברי העמותה שיהיו מעוניינים בכך, ואשר יעמדו בתנאים שקבע המנהל המיוחד, על הסכמים המעניקים להם את הזכויות והחובות המפורטים בנספח ה' להסכם הרכישה, שהיה מקובל גם על העמותה (נספח א' לתובענה – להלן "נספח ה'").
8. סעיף 10 לנספח ה', קובע כי החוזים המקוריים עליהם חתמו בעלי היחידות עם טבריה קלאב הוטל, יעמדו בתוקפם בנוסחם הסטנדרטי (נספח ד' לתובענה – להלן: "החוזה הסטנדרטי"), ובכפוף לשינויים המפורטים בנספח ה'.
9. בשנת 1992 נחתם הסכם משלים לנספח ה', על פיו בהסדר שבין קלאב הוטלס לבין בעלי היחידות, הופסקה מעורבותו של מפרק טבריה קלאב הוטל, וכן הוארך המועד להצטרפות רוכשים נוספים להסדר הקבוע בנספח ה'. הסכם משלים זה אושר ביום 7.12.1992 על ידי בית משפט, וקיבל תוקף של פסק דין גם כן.
10. נספח ה' וההסכם הסטנדרטי מהווים אפוא את מערכת החוזית ההסכמית, בין הצדדים (להלן: "המערכת ההסכמית") והיא כוללת, בין היתר, הוראות בדבר הקמת מנגנוני ניהול והפעלה. מכוח המערכת ההסכמית, הוקמה חברת ניהול, הלוא היא המשיבה 2, (להלן: "חברת הניהול/פיקוח"), אשר תפקידה הוא לנהל את חלקו של המלון המופעל בשיטת הטיים שרינג. בנוסף, נקבע כי על חברת הניהול לשכור את שירותיה של חברת הפעלה אשר תהיה אחראית להפעלת המלון. לשם כך, שכרה חברת הניהול את שירותיה של המשיבה 3, קלאב הוטל- ניהול (1996) בע"מ (להלן: "חברת ההפעלה").
11. בהתאם למערכת ההסכמית בין הצדדים, דמי האחזקה השנתיים יקבעו בשיטת ,cost +10% אולם אין חולק, כי עד שנת 2010 נקבעו דמי אחזקה שנתיים בהתאם להסכמות נוספות בין הצדדים, אשר חלקן הוציאו מן הכוח אל הפועל את ההסדרים שנקבעו בהם, וחלקן החליפו את ההסדרים לתקופות קצובות. ההסכם האחרון בין הצדדים קבע, כי חברי העמותה ישלמו דמי אחזקה השנתיים משנת 2005 ועד 2010 (כולל) בסכום קבוע. משפג תוקפו של הסכם זה ניסו הצדדים להגיע להסכמה בדבר דמי אחזקה שנתיים לשנים 2011 ואילך אך הדבר לא צלח בידם. מכאן התובענה, המתייחסת ליישום המערכת ההסכמית וקביעת דמי אחזקה שנתיים החל משנת 2011 ואילך.
יריעת המחלוקת:
12. עיקרו של ההליך עניינו קביעת דמי אחזקה שנתיים החל משנת 2011 ואילך. לטענת העמותה, חבריה מחוייבים בתשלום דמי אחזקה ביתר, שלא כדין, שכן המשיבים אינם פועלים בהתאם למנגנון שנקבע במערכת ההסכמית לצורך קביעת דמי האחזקה. על כן, עותרת העמותה בתובענה זו לאכוף על המשיבים את הוראות המערכת ההסכמית. המשיבים טוענים מאידך, כי הם פועלים בדיוק בהתאם להסכמים שנכרתו בין הצדדים במהלך השנים והסכום שנדרש על ידם כדמי אחזקה, נקבע על דרך ההמעטה.
וביתר הרחבה -
13. העמותה טוענת, כי הוראות הסכמי הרכישה, קבעו מנגנון פשוט יעיל וברור, המאפשר מחד, לנהל ולהפעיל את המלון לרווחת חברי העמותה, תוך השתתפותם במימון הפעלתו, ומאידך, מאפשר להם לפקח ולבקר באמצעות מנגנוני הפיקוח והבקרה שנקבעו, אולם, בפועל, מנגנונים אלו אינם קיימים ואינם פועלים.
14. נטען, כי מזה שנים שהעמותה אינה מקבלת דו"חות ביקורת ולא קיים רואה חשבון המקובל עליה שתפקידו לפקח על כלל ההוצאות בחברת הניהול וחברת ההפעלה; נוכח העדר הסכמה בין הצדדים באשר לגובה דמי האחזקה השנתיים, לא הוצאו שוברי תשלום לשנת 2011 ואילו בשנת 2012 הוצאו שוברי תשלום, באופן חד צדדי, על סך של 2219 ₪ לכל יחידה, ללא כל נתון אובייקטיבי המבסס קביעה זו, בעוד שלפי תחשיב העמותה על דמי האחזקה השנתיים לעמוד על סך של 950 ₪ בלבד לנוכח רמתו הירודה של המלון.
15. בהקשר זה נטען עוד, כי לצורך אמדן דמי האחזקה השנתיים לשנים 2011 ואילך, שלחה העמותה דרישה להציג בפניה את חשבון ההוצאות של מלון טבריה לשנים 2008-2009, ודרישה להחיות את מנגנוני הפיקוח –היינו - למנות רואה חשבון מפקח ונאמן שיחזיק במניית הכרעה. כן טענה העמותה, כי אין תוקף להחלטת דירקטוריון חברת הניהול מיום 28/11/11 הקובעת כי דמי האחזקה לשנת 2011-2012 יעמדו על הסכום ששולם לשנת 2010 בצירוף הצמדה למדד, זאת מאחר והישיבה התקיימה בנוכחות רו"ח פורת, כדירקטור מטעם העמותה, על אף ולאחר שפוטר והוחלף על ידה ברו"ח שרעבי. מה גם, כי בניגוד לקבוע במערכת ההסכמית, חברת ההפעלה החלה בשנת 2012 לשלוח בעצמה שוברי התשלום על אף שהיא נעדרת סמכות לעשות כן.
16. מנגד, טוענות המשיבות, כי יש לדחות את התובענה על הסף ולגופה. נטען, כי בעוד העמותה מבקשת את אכיפת המערכת ההסכמית שבין הצדדים, היא קוראת במקביל ובאופן חד צדדי, לבעלי היחידות, לבצע "מרד תשלומים", הגם ואין חולק כי קיימת חובה לשלם דמי אחזקה שנתיים והמחלוקת נסבה על שיעורן בלבד, לפיכך יש לדחות את התובענה על הסף באשר העמותה איננה נקיית כפיים ותמת לב.
17. עוד טוענות המשיבות, כי המבקשת הסתירה מבית המשפט עובדות מהותיות לבירור התובענה, ובעיקר מצביעות על עמדתה הנוכחית של העמותה העומדת בניגוד גמור לעמדה שהוצגה על ידה במסגרת הליך קודם בת"צ (מחוזי תל אביב) 1335-08 נוה נ' קלאב הוטל אינטרנשיונל (א.ק.ה) בע"מ ואח' (19.10.12) (להלן: "פרשת נווה"), במסגרתו התבקש בית המשפט לאשר כתובענה ייצוגית, תביעה של שניים מבעלי היחידות, להשבת כספים שנגבו מהם בגין דמי האחזקה. בהליך זה התייצבה העמותה לצדן של המשיבות.
18. לגופו של עניין, המשיבות אינן חולקות על תוקפה של המערכת ההסכמית ולטענתן, היא מקויימת ככתבה וכלשונה – עו"ד משה זינגל ועו"ד רובי בכר מונו לנאמנים; מונה רו"ח, משרד רו"ח ליאון אורליצקי, למפקח הניהול; מונה רואה חשבון, משרד פאהן קנה, למפקח על הוצאות חברת הניהול וחברת ההפעלה. כל המינויים נעשו בידיעת העמותה ובהסכמתה ובעלי התפקידים מכהנים בתפקידם גם כיום.
19. נטען, כי דמי האחזקה המשוערים לשנים 2011-2012 נקבעו כדין. לאורך השנים, נקבעו הסכמות בין הצדדים אשר סטו משיטת החישוב שנקבעה במערכת ההסכמית הראשונית, cost+10%, וזאת לבקשת העמותה, כאשר האחרונה שבהן נגעה לשנים 2005-2010. החל משנת 2010, פעלו הצדדים על מנת להגיע להסכמות חדשות ומשלא הגיעו לידי הסדר, ונוכח הנזק שהוסב למלון, הוחלט על ידי קלאב הוטלס וחברת ההפעלה, על גביית דמי אחזקה משוערים לשנים 2011-2012 בשיעור שנקבע בשנת 2010 בתוספת הפרשי הצמדה. החלטה זו אושרה על ידי דירקטוריון חברת הניהול ביום 28.11.11 והתקבלה כדין.רו"ח פורת, דירקטו מטעם העמותה השתתף בישיבת הדירקטורין כדין, שכן לצורך מינוי דירקטור חדש/חלופי מטעם העמותה נדרשת הסכמת קלאב הוטלס וכל עוד לא ניתן אישור שכזה, הרי שהשתתפות רו"ח פורת מטעם העמותה הייתה כדין. נטען, כי מכל מקום, בהתאם למערכת ההסכמית דמי האחזקה השנתיים נקבעים ע"י מפקח הניהול, ללא צורך בהסכמת העמותה וקביעתו הנה סופית ואינה ניתנת לערעור.
20. המשיבה מסכימה, כי אין להשית על בעלי היחידות את הוצאות חלקו של המלון הנמצא בבעלות קלאב הוטלס אלא שלטענתה, חברת הניהול אחראית לנהל אך ורק את חלק המלון המופעל במתכונת ה"טיים שרינג" ולא את כלל היחידות הפוטנציאליות האפשריות.
21. המשיבות שללו טענות נוספות שהעלתה העמותה באשר: לאופן פעילות חברת ההפעלה; מצבו הרע לכאורה של המלון; הקשר שבין קבלת מידע בנוגע להוצאות תפעול לקביעת דמי האחזקה; וכן את הטענה המשפטית כי הרוכשים הינם שותפים במקרקעי המלון.
המנגנונים הקבועים במערכת ההסכמית ויישומם
22. כאמור, במסגרת רכישת המלון על ידי קלאב הוטלס הוסדרו יחסיה עם בעלי היחידות על פי הוראות הסכם הסטנדרטי ונספח ה'. הצדדים מסכימים, כי מסמכים אלו מהווים את המערכת ההסכמית המגבשת את מנגנוני הניהול והפיקוח, המחלוקת נעוצה באופן יישומם.
23. חברת הניהול/פיקוח היא האורגן המרכזי בניהול חלקו של המלון המופעל בשיטת ה"טיים שרינג". על פי הוראות נספח ה', חברת הניהול נמצאת בבעלות משותפת של קלאב הוטלס (75% מהבעלות והשליטה) ושל העמותה (25% מהבעלות והשליטה), ורווחיה מתחלקים באופן שווה. דירקטוריון החברה מורכב משני נציגים של קלאב הוטלס ונציג אחד של העמותה שמינויו צריך להיות מוסכם על קלאב הוטלס. בעל תפקיד נוסף בחברת הניהול הוא הנאמן, שמוקצית לו מניית יסוד אחת, המקנה לו זכות הכרעה בהחלטות דירקטוריון החברה והאסיפה הכללית והוא זכאי להשתתף בכל ישיבות הדירקטוריון (סעיף 2 על תתי סעיפיו וסעיף 12 ג).
24. חברת הניהול אחראית על קביעת גובה דמי האחזקה השנתיים בהתאם למנגנון הקבוע בס' 7.4 להסכם הסטנדרטי. סעיף 8 להסכם הסטנדרטי קובע כי לצורך זה, על קלאב הוטלס למנות את מפקח הניהול - משרד לייעוץ כלכלי ו/או רואה חשבון, שתפקידו לאשר את התקציב המשוער של הוצאות הניהול וביצוע השירותים כמפורט במנגנון הקבוע בסע' 7.4 ולאשר את הוצאות חברת הניהול על השטחים המסחריים. עוד קובע סע' 8 הנ"ל את דרך החלפתו של מפקח הניהול.
25. על פי האמור בסעיף 3 לנספח ה', על חברת הניהול לשכור את שירותיה של חברה להפעלת המלון ו/או מנהל מקצועי למלון. לשם כך נשכרו שירותיה של חברת ההפעלה.
26. סעיף 6 לנספח ה' קובע, כי חברת הניהול תעסיק על חשבונה רואה חשבון, שימונה בהסכמת העמותה, ותפקידו יהיה לפקח על הוצאות הכספים על ידי חברת הניהול וחברת ההפעלה. על רואה החשבון להגיש לעמותה דו"ח ביקורת מדי חצי שנה.
27. לעניין חברת הניהול יאמר כבר עתה, כי אין לקבל את הטענה לפיה חברת הניהול בהסכם הסטנדרטי אינה זהה לחברת הניהול המוזכרת בנספח ה'. בשני ההסכמים, נעשה שימוש במונח זהה- "חברת הניהול"- נספח ה', המאוחר יותר, לא יצר כל הבחנה בין החברות או החריג את פעילותה של חברת הניהול, שהוקמה מכוחו, וייחד אותה רק לאמור בנספח. קביעת דמי האחזקה השנתיים מהווה את אחד מתפקידיה המשמעותיים של חברת הניהול המשותפת לעמותה ולקלאב הוטלס, וברי כי נספח ה' שנועד להסדיר את זכויות הרוכשים לא התכוון להדיר את רגלי העמותה מנושא מרכזי זה. כך גם עולה מעדות מר יוסף מנירב (להלן: "מנירב", המצהיר מטעמן של המשיבות 1-3), שאישר כי מדובר באותה חברת ניהול בשני המסמכים (עמ' 104 לפרוטוקול).
הנאמן
28. עיון מדוקדק בנספחי התובענה מעלה, כי בשנים הראשונות לפעילות חברת הניהול, לא מונה נאמן מטעמה. אולם, במסגרת החלטת הדירקטוריון של חברת הניהול מיום 8.2.2005, המהווה גם הסכם בין העמותה, חברת הניהול וחברת ההפעלה (להלן: "הסכם 2005" - נספח טו' לתובענה), הוחלט בין היתר על מינוי נאמן:
"כל הסמכויות הנתונות ל"נאמן" על פי "נספח ה'- הסדר לבעלי זכויות הנופש השבועיות" ימסרו לידי: עו"ד משה זינגל ועו"ד רובי בכר" ההחלטות ב"ועדת השניים" יתקבלו פה אחד". (סעיף ט')
29. מינוי הנאמן נעשה בידיעת והסכמת נציגי העמותה שהיו נוכחים בישיבת הדירקטוריון הנ"ל ולמרות האמור לא מצאה העמותה לנכון לציין פרט מהותי זה בתובענה.
30. הסכם 2005 אינו קוצב את תקופת כהונתם של הנאמנים. נראה כי כאשר רצו הצדדים לתחום את הסכמות בזמן עשו כן במפורש. כך לגבי ההסכמה בדבר דמי אחזקה קבועים למשך 5 שנים ועד לשנת 2010 (סעיף 6א להסכם 2005). כך לגבי ועדת החריגים שהוקמה למשך 6 שנים מיום חתימת ההסכם, היינו עד ליום 8.2.2011 (סעיף 6ה להסכם 2005); כך גם בישיבות דירקטוריון קודמות של חברת הניהול, לדוגמא בישיבה מיום 3.11.97 נקבע מועד תחילת עבודתה של חברת ההפעלה וכן מועד סיומה (סעיף 6א לנספח י"א לתובענה); בישיבה מיום 15.1.01 עלתה השאלה מיהו הגורם אשר יפעיל את המלון בסיום התקופה שנקצבה (נספח י"ב לתובענה), ובישיבה מיום 16.12.01 הוחלט על המשך פעילותה של חברת ההפעלה תוך שנקבע מנגנון שונה לסיום פעילותה (מתן הודעה מוקדמת מטעמה) (נספח י"ד לתובענה). העובדה, כי במסגרת המגעים ליצירת הסכמות חדשות לאחר שנת 2010, לא העלתה העמותה כל דרישה בעניין הנאמן, אלא רק לעניין קביעת דמי האחזקה (מכתבים מיום 22.10.2009, 23.10.2010 -נספחים י"ז ו-י"ח לתובענה), מלמדת גם היא, כי נהיר היה לה שהסכם 2005 אינו מגביל את מינוי הנאמן בזמן. רק בשלב מאוחר יותר, עלו על הכתב נושאים נוספים הדרושים, לדידי העמותה, הסדרה מחודשת, וביניהם הצורך ב"קביעת נאמן מוסכם על ידי שני הצדדים" (מכתב מיום 9.1.2011 - נספח י"ט לתובענה).
31. יצוין, כי טיוטת ההסכם שגובשה בין הצדדים מיום 17.5.2011 (ובסופו של יום לא נחתמה), מעידה על כוונה להחליף את הנאמנים וביטול מינויים של הנאמנים הנוכחיים- משמע – היה מינוי וזה לא פקע כל עוד לא בוטל. וכך נאמר:
"בהתאם למוסכם מר שלמה נס, רו"ח ועו"ד, ישמש כנאמן על פי נספח ה' וכל המינויים הקודמים של הנאמן מבוטלים בזאת...(סעיף 8 לנספח כ' לתובענה, הדגשה שלי-צ.צ).
32. מכל המקובץ עולה, כי אין בסיס לטענת העמותה לפיה, מאחר שההסכם משנת 2005 הסתיים, כל ההסכמות שהושגו בגדרו נסתיימו גם כן, לרבות פקיעת מינוי הנאמנים.
33. במסגרת סיכומיה העלתה העמותה לראשונה טענות בעיקר פורמאליות, בניסיון להתנער מהסכמתה למינוי הנאמנים, בין היתר - אי רישום מניית ההכרעה על שמם; טעמים הנוגעים לאופי המנגנון, היינו, קביעת מנגנון נאמנות המורכב משני נציגים, המונע יכולת הכרעה; אופי קבלת ההחלטה על המינוי על ידי הדירקטוריון של חברת הניהול. טעמים שהועלו כולם, כאמור לראשונה, במסגרת סיכומי העמותה, ואין לקבלם ולו מטעם זה בלבד, מה גם כי הם עומדים בניגוד לעמדת העמותה בפרשת נווה, על פיה, מינוי הנאמנים נקבע בהסכם עם העמותה, עליו חתומים חבריה, אשר הוסמכו לנהל את המו"מ ולהתקשר בהסכם מטעמה (סעיף 73 לתגובת העמותה בפרשת נווה- נספח 6 לכתב התשובה מטעם המשיבה 2).
34. סוגיה אחרת העולה ביחס למינוי הנאמנים היא אופן תפקודם בפועל. בהקשר הזה, נראה שעל אף שהנאמנים מונו בהליך פורמלי ותקין ומינויים תקף, דה פקטו, הם מעולם לא נדרשו לתת דעתם בסוגיות הנתונות במחלוקת, לא כל שכן מימשו את מניית ההכרעה שבידם. ודוק! הדבר עולה ביתר שאת, מעדותו של יו"ר חברת הניהול, מר איציק וולף (להלן: "מר וולף"), לפיה הנאמנים כלל אינם מוזמנים לישיבות הדירקטוריון של חברת הניהול (עמ' 169 לפרוטוקול)
35. העמותה תולה את יהבה במחדל זה, אולם, נראה כי מציאות זו התקיימה נוכח ההתנהלות הצדדים, למצער, עד לשנת 2010, אשר למעשה, ייתרה את השימוש במנגנון ההכרעה של הנאמן, כל זמן שהתגבשו הסכמות מעת לעת בדרך חלופית מזו שנקבעה המערכת ההסכמית.
36. אך סביר הוא, כי במערכת הסכמית לטווח ארוך, תיווצר דינאמיקה בין הצדדים הסוטה לעיתים מההסכם ככתבו וכלשונו, ותיווצר מערכת "הסכמות משנה" הבאה פעמים רבות תחת ההוראות הכתובות. כאשר באים לנתח את קיומה של המערכת ההסכמית בדיעבד, יש לקחת בחשבון, כי בזמן אמת, לא מחתה העמותה על אי שיתופם של הנאמנים בהליך קבלת ההחלטות ואף לא הציגה כל ראיה כי דרשה זאת והמשיבות השיבו את פניה ריקם.
37. משעה שלא עשתה כן, אף לא עת נתגלעו מחלוקות מהותיות בין הצדדים (לטענת העמותה המדובר משנת 2010 ואילך) (עדות הגב' פרץ בעמ' 72 לפרוטוקול), נראה שאין לאפשר את היאחזותה במנגנון הנאמנות כקרדום לחפור בו וככלי ניגוח. את מחדל אי שיתוף הנאמנים בישיבות דירקטוריות חברת הניהול יש לזקוף לחובת כל הצדדים – המשיבות 1-2 שלא טרחו להזמין את הנאמן להשתתף בישיבות הדירקטוריון והעמותה שלא דרשה זאת.
רואה חשבון
38. כאמור, על פי סעיף 6 לנספח ה', על חברת הניהול להעסיק רואה חשבון שתפקידו לפקח על הוצאות הכספים על ידי חברת הניהול וחברת ההפעלה ולהגיש מדי חצי שנה דו"ח ביקורת לעמותה.
39. לטענת המשיבות, משנת 2003 ועד היום, מכהן משרד רואי החשבון "פאהן קנה" כרואה החשבון בהתאם לסעיף 6 לנספח ה'. עוד נטען, כי משרד "פאהן קנה" מונה בהתאם להצעתו של מי שכיהן כיו"ר ועד העמותה וכנציג העמותה בחברת הניהול בתקופה הרלוונטית, ד"ר יצחק גבאי.
40. מן ההסכם שנחתם בשנת 2005, אכן עולה כי נתקיימה פגישה עם משרד רואי החשבון פאהן קנה ביום 12.1.04 בה נמסרו לעמותה הסברים ומידע לגבי עבודתו של רואה החשבון וממצאיו (נספח ה' להסכם 2005).
41. ישיבה זו אוזכרה גם בתגובת העמותה בפרשת נווה, שם נאמר, כי הפגישה נועדה לצורך קבלת מלוא הנתונים לשם ניהול משא ומתן עם המשיבות והגעה להסכמות בעניין גובה דמי האחזקה. עוד נאמר, כי התקיימה ישיבה נוספת בעניין בתחילת חודש אפריל 2004 ( סעיפים 73א-ב לתשובת העמותה).
נסיבות אלו מלמדות כי העמותה הייתה מודעת למינויו של רואה חשבון על ידי חברת הניהול.
42. בהתייחס לסוגיה זו, טענה העמותה בסיכומיה, כי המשיבות לא הציגו כל ראיה לקיומו של רו"ח מפקח ומבקר, מעבר לישיבה אחת שנתקיימה במהלך חודש ינואר 2004. לא הוצג למשל כתב מינוי עדכני, העתקי דו"חות שהתקבלו או העתקי חשבונות ששולמו וכיוצ"ב, וכי הדבר מעיד, שלמעשה כיום, אין משרד רו"ח מבקר ומפקח הממלא את תפקידו באופן שוטף וקבוע כפי שנדרש מבעל תפקיד זה.
43. כתימוכין לטענה זו, מפנה המבקשת לדבריו של מר וולף, מהם עולה, כי משרד "פאהן קנה" משמש כרואה חשבון המבקר על ההוצאות, אולם הוא איננו מקבל ממנו דו"חות בכל חצי שנה. עוד נאמר על ידו כי הוא סומך על מנהלי חברת ההפעלה שיבצעו את עבודתם. אמירות אלו מצביעות לדידה של העמותה, על העדר בקרה (עמוד 181-182 לפרוטוקול)
44. אין חולק, כי דירקטוריון חברת הניהול אחראי לביקורת שוטפת ומלאה על עבודת חברת הניהול וחברת ההפעלה, הכוללת ביקורת חשבונאית הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר. מעדות יו"ר הדירקטוריון עולה כי ביקורת שכזו אינה נעשית באופן שוטף ורצוף. אמנם, משנקבעו דמי אחזקה קבועים למשך 5 שנים (עד שנת 2010) חשיבות קבלת הדו"חות פחתה, לא רק בעיני קלאב הוטלס כי אם גם בעיני העמותה עצמה, ולראייה, לא ראתה העמותה לנכון לפנות אל משרד רואה החשבון בבקשה לקבל את דו"חות הביקורת מדי חצי שנה במהלך השנים עד 2010. דא עקא, משביקשה העמותה לקבל את הדו"ח בטרם קביעת דמי האחזקה לשנים 2011 – 2012 ואילך, חייבות היו המשיבות להמציא לה את הדו"ח מייד והדבר לא נעשה. ודוק! יוזכר כי בהתאם לסעיף 6 לנספח ה', העמותה אינה צריכה לבקש לקבל לידיה את הדו"ח, אלא חובה על המשיבות להמציא את הדו"ח לעיון העמותה מדי חצי שנה. רק בעת הדיון בביהמ"ש הואילו המשיבות להסכים להמציא לעמותה את הדו"ח – מעשה כאילו מדובר במחווה לפנים משורת הדין ולא היא. לעניין זה יש גם להעיר, כי הסכמת המשיבות להציג את הדו"ח בפני העמותה לווה בהסכם סודיות שנדרש על ידם, ללא כל בסיס וללא עיגון במערכת ההסכמית שבין הצדדים.
מפקח הניהול
45. סעיף 8 להסכם הסטנדרטי שכותרתו "מינוי גוף לפיקוח על חברת הניהול", קובע כדלקמן:
"טבריה תמנה בכפוף להוראות סעיף זה משרד ליעוץ כלכלי ו/או רואה חשבון אשר יפקח כאמור בסעיף זה על חברת הניהול (להלן- "מפקח הניהול"). מפקח הניהול יפקח על חברת הניהול בנקודות הבאות:
א. אישור התקציב המשוער של הוצאות הניהול וביצוע השירותים כמוזכר בסעיף 7.4א לעיל.
ב. אישור ההוצאות הישירות שהוציאה חברת הניהול עבור השטחים המסחריים והשירותים המסחריים לפי סעיף 7.2 לעיל.
ג. קביעת חריגות מהתקציב שעל חברת הניהול לשאת בהן. קביעה זו תעשה בהשוואת החשבון הסופי (הנבדק ע"י רו"ח) עם התקציב המשוער.
הצדדים מסכימים בצורה מפורשת שהחלטתו של מפקח הניהול תהיה סופית ובלתי ניתנת לערעור ותחייב את הצדדים להסכם זה. הצדדים מסכימים שכל פנייה מטעמם למפקח הניהול תעשה אך ורק באמצעות טבריה. דרישה של לפחות שליש מבעלי הזכויות במלון להחלפתו של מפקח הניהול תחייב את טבריה להפסיק את שירותיו. במידה ומפקח הניהול יפסיק את שירותיו או לא יחל בהם מסיבה כלשהיא, תמנה טבריה מפקח ניהול חדש בהתייעצות ובהסכמת המפקח היוצא ו/או נשיא לשכת רואי החשבון בישראל. שכרו של מפקח הניהול ייחשב כהוצאה הקשורה לניהול וביצוע השירותים על ידי חברת הניהול".
46. עיון בפרוטוקולי ישיבות הדירקטוריון של חברת הניהול מעלה, כי בשנים הראשונות לפעולתה לא אויש תפקיד מפקח הניהול, זאת על אף שהוצע לשנות מצב זה ודווקא העמותה, היא זו שהתנגדה (סעיף 4 לפרוטוקול ישיבת הדירקטוריון של חברת הניהול מיום 3.11.1997 - נספח י"א לתובענה).
47. בחלוף מספר שנים, בישיבת הדירקטוריון של חברת הניהול מיום 16.12.01 (נספח י"ד לתובענה), התקבלה החלטה לפנות לנשיא לשכת רואי החשבון בישראל על מנת שיאשר מינויו של מפקח הניהול. ביום 24.2.2002, נתקבל אישורו למינוי משרד ליאון אורליצקי ושות' כמפקח הניהול (נספח 9 לתשובת המשיבה 2). אישור מינויו של רו"ח אורליצקי, דווח ואושרר בישיבת הדירקטוריון של חברת הניהול ביום 4.3.2002 (נספח 10 לתשובת המשיבות 1-3).
48. על אף האמור, העמותה נמנעה מלהזכיר בתובענה את קיומו של מוסד "מפקח הניהול", לא כל שכן, את עצם העובדה כי משרה זו מאוישת על ידי משרד אורליצקי. העמותה טענה לראשונה בסיכומיה, כי נספח ה' נועד לבטל ו/או לשפר מנגנון זה, אשר נקבע בהסכם הסטנדרטי, באמצעות מנגנוני פיקוח חלופיים שנקבעו בו (סעיף 226-227 לסיכומי המבקשת).
49. דא עקא, פרשנות זו נוגדת את התנהלות המבקשת במהלך השנים, אשר הכירה בקיומה וסמכותה של פונקציה פיקוחית מסוג זה, כבעלת תוכן משל עצמה, לצדם של מנגנוני פיקוח נוספים.
50. למסקנה זו תימוכין רבים, כך למשל, במסגרת פרשת נווה, תיארה העמותה את פעילותו של מפקח הניהול, בסמוך לראשית מינויו, בשנים 2002-2004 (סעיפים 72 ג-ה לתשובתה שם). זאת ועוד, בהסכם משנת 2005 צוינה פגישה שנערכה לבקשת העמותה ביום 1.4.2004, ובמהלכה נמסר לה מידע אודות פעילותו ושיטת עבודתו של מפקח הניהול בקביעת דמי האחזקה המשוערים והסופיים, ובמקביל, צוין כי נערכה ישיבה גם עם רואה החשבון של חברת הניהול.
51. בנוסף, ניתן לראות הודאה על קיומה של פונקציית "מפקח הניהול", גם בדבריו של מר פורת, בישיבת האסיפה הכללית של העמותה מיום 20.3.05:
"על פי המסמכים שאנחנו חתומים עליהם, מה שקובע זה שצריך למנות מפקח שנקבע בשיטה מסוימת, ישנו מפקח שנקבע והוא קובע את דמי התחזוקה השנתיים. המפקח הזה נקבע ונתמנה בצורה חוקית לחלוטין והוא זה שקבע שצריך לשלם 2590 לשנה..." (נ/9 עמ' 13).
52. בהקשר זה, לא למותר לציין, כי ב"כ העמותה, התייחס ל"מפקח הניהול" בפרשת נווה עת ביקש להצדיק את אופן קביעת דמי האחזקה בהסכם משנת 2005:
"יש מפקח מיוחד, יש פרוטוקול, העסיקו מומחה בזמנו, וסבורים שהשיטה של דמי ניהול קבועים היא השיטה הטובה ביותר... (עמ' 3 שורה 28-29 לפרוטוקול הדיון שם (נספח 5 לתשובת משיב 2).
53. יתרה מזאת, במכתב העמותה מיום 9.1.11 (נספח י"ט לתובענה), הועלו על הכתב הנושאים שבמחלוקת, תוך התייחסות נפרדת לבעלי התפקידים השונים, ותוך שהתבקש מינויו של רו"ח מפקח אשר יעריך את דמי האחזקה (צוין כי משרד רואה חשבון אורלינסקי (הכוונה לאורליצקי- הערה שלי- צ.צ) איננו מקובל עליה- קרי, הודאה בעצם העובדה כי משרד זה משמש, נכון לעת הזו, כמפקח הניהול), וכן התבקש מינויו של רו"ח מבקר מטעם העמותה אשר יבחן את ההוצאות בהתאם לאמור בנספח ה'.
54. עניינו הרואות, כי העמותה הכירה במוסד מפקח הניהול ואף הייתה שותפה למינויו, ועל כן מושתקת היא מלטעון טענות הכופרות בעצם קיומו או על דרך איושו (לרבות טענות המרמזות על ניגוד עניינים של נשיא לשכת רואי החשבון בישראל בהחלטתו על מינוי משרד אורליצקי- (סעיף 222 לסיכומי העמותה) אשר לא נמצא להן זכר בהליכי המינוי או לאחר מכן).
55. זאת ועוד, מתגובת המשיבות עולה, כי מעורבות מפקח הניהול בקביעת דמי האחזקה לא נסתיימה בהסכם משנת 2005, וכי גם במהלך השנים 2011-2013 אישר הוא את דמי האחזקה המשוערים שאותם בעלי היחידות נדרשים לשלם (נספחים 13 ו-14 לתגובת המשיבות 1-3 וכן נספח 6 לתגובתם לבקשת מתן הסעד הזמני).
56. מהאמור, עולה, כי התעלמות העמותה ממוסד "מפקח הניהול" הנה בבחינת הסתרת עובדה מהותית.
חברת ההפעלה
57. לעותרת טענות לעניין תפקודה של חברת ההפעלה. בין היתר, נטען, כי לאור האמור בסעיף 14 לנספח ה' אין היא מוסמכת לגבות את דמי האחזקה:
"תשלום דמי התחזוקה יבוצע לחברת הניהול. חברת הניהול תהיה אחראית להעביר את התשלומים שיידרשו לחברת ההפעלה לצורך הפעלת המלון".
58. כזכור, שירותיה של חברת ההפעלה נשכרו מכוח סעיף 3 לנספח ה' אשר הנחה את חברת הניהול לשכור את שירותיו של גורם לשם הפעלת המלון. בשנים הראשונות להפעלת המלון מונתה חברת הפעלה חיצונית, חברת מרום, לשם הפעלת המלון (עדות הגב' פרץ, עמ' 65 לפרוטוקול).
59. בישיבת הדירקטוריון של חברת הניהול מיום 23.2.94 (נ/8), הוחלט להתקשר עם חברת קלאב הוטל טבריה בע"מ (חברת ההפעלה) וכן, נקבע, כי דמי האחזקה על כל מרכיביהם ישולמו במישרין לחברת ההפעלה בתקופה שבין השנים 1993-1998.
60. בישיבת הדירקטוריון של חברת הניהול מיום 3.11.1997 (נספח י"א לתובענה), חודש ההסכם עם חברת קלאב הוטל ניהול (1996) בע"מ (אזכורה בפסק דין זה- כ"חברת ההפעלה"), ונקבע כי תנהל את המלון לתקופה המתחילה מיום 1.1.1998 ועד ליום 31.12.01. גם בהסכם זה נקבע, כי דמי האחזקה ישולמו במישרין לידי חברת ההפעלה.
61. ההסכם עם חברת ההפעלה הוארך פעמיים נוספות תוך שנקבע מנגנון לסיום פעילותה באמצעות הודעה מוקדמת מטעם חברת ההפעלה (ישיבת דירקטוריון מיום 16.12.01, נספח י"ד לתובענה וההסכם משנת 2005). בהחלטות אלו, נקבע כי העמותה תסייע לחברת ההפעלה לגבות חובות דמי האחזקה.
62. עוד עולה, כי בשלב מסוים, חברת ההפעלה ביקשה להפסיק את הפעלת המלון, בין היתר, בשל חוסר כדאיות כלכלית, אולם מאחר והעמותה לא הצליחה למצוא חברה חלופית, הסכימה חברת ההפעלה להמשיך בהפעלתו (סעיף 1 להסכם משנת 2005).
63. מישיבת דירקטוריון חברת הניהול מיום 5.01.10 (ת/8) עולה, כי חברת ההפעלה הודיעה על הפסקת פעילותה החל מתחילת שנת 2011 ולפיכך, הונחו נציגי החברה לקיים פגישות ודיונים עם חברות הפעלה אחרות, אולם, הן דיווחה של הגב' פרץ באסיפה הכללית של העמותה מיום 17.5.11 (נ/2 עמ' 8), והן טיוטת ההסכם בין הצדדים מאותו היום (נספח כ' לתובענה), שכאמור לא נחתמה, מלמדים על ניסיונות העמותה וחברת הניהול למצוא חברה מחליפה שלא צלחו, ועל כן חזרו הצדדים לניהול מו"מ עם חברת ההפעלה.
64. לאור כל האמור לעיל, לא ברורות שלל טענות העמותה בדבר פעילות חברת ההפעלה: על כי פעלה ללא הסכם; פעולת הגבייה על ידה נעדרות סמכות; לא ידוע מה תנאי העסקתה; מה משך תקופת החוזה שנערך עימה; כיצד נבחרה וכיוצ"ב. בעיקר תמוהות טענות עמותה כי מדובר למעשה בחברת "ניהול" חדשה החותרת תחת חברת הניהול ומרוקנת אותה מתוכן (סעיפים 77-79 לסיכומי העמותה), שעה שהעמותה הייתה שותפה לכלל התקשרויות עמה בעבר כמו גם למו"מ העכשווי שנוהל עמה ולשינוי שנקבע בתחומי פעילותה של חברת ההפעלה - היינו הסמכתה לגביית דמי האחזקה- כאשר נקבע, לא אחת, כי העמותה תסייע לה במימוש תפקידה זה.
65. יצויין כי טענת העמותה בדבר "בלבול" בין חברות קלאב הוטל השונות (היינו משיבות 1-3), לא נטענה בעבר, לרבות לא במסגרת פרשת נווה. אין מדובר בחברות חדשות שהחלו מנהלות את המלון עובר להגשת התובענה, כי אם בחברות המנהלות ומפעילות את המלון במשך תקופה משמעותית וארוכה, קודמת לפרשת נווה. וכי מה מנע טענות אלו בעבר?
66. לעמותה שתי טענות נוספות החורגות מהמסגרת הדיונית של התובענה: האחת, בעניין העברת מניות חברת הניהול מקלאב הוטלס לקלאב הוטל אילת, היוצרת לטענת העמותה "מערבולת חברות". עובדה זו הייתה בידיעת העמותה שכן המניות הועברו ואושרו ע"י דירקטוריון חברת הניהול כבר ביום 28/11/11 ולמרות זו לא נמצא על ידה להעלות טענה זו בתובענה ועל כן אין להדרש לה במסגרת דיונית זו. טענה שנייה, עניינה חלוקת דיבדנד המצביעה לטענת העמותה על קשר בין רווחי חברת ההפעלה לבין האפשרות לחלק דיבידנד, ומרמזת, כי קלאב הוטלס מקבלת את דמי האחזקה כרווח אליה. גם טענה זו אין להדרש לה במסגרת דיונית זו בהעדר כל זכר בתובענה, הגם שההחלטה בדבר חלוקת דיבדנד התקבלה ביום 8/1/12.
סיכום ביניים
67. מפרוטוקולי ישיבות הדירקטוריון של חברת הניהול עולה, באופן חד משמעי, כי בין העמותה לבין המשיבות גובשו הסכמות מעת לעת ששינו במקצת את המערכת ההסכמית. התנהלות הצדדים במהלך השנים, ייתרה או הפחיתה את הצורך במנגנוני פיקוח מסוימים לזמן נתון, כדוגמת הצורך במנגנון הכרעת נאמן באשר סוגיות המצויות במחלוקת. אין ספק, כי במהלך השנים הרפתה העמותה מדרישתה לקיום דווקני של תנאי המערכת ההסכמית בין הצדדים ולא עמדה על קיומם.
68. לעניין זה, לא תשמע טענת הגב' פרץ מטעם העמותה, בחקירתה הנגדית, בדבר קבלת ההסכמות בישיבות הדירקטוריון של חברת הפיקוח תוך הפעלת לחץ על חברי עמותה, "שיפוץ פרוטוקולים" וכיוצ"ב. לטענות אלו אין זכר בתובענה, מה גם כי הן עומדות בסתירה מהותית למצג שהוצג בפני בית המשפט בפרשת נווה, לפיו העמותה עומדת מאחורי ההסכמים שהושגו (פרק ג(2) לתשובת העמותה בפרשת נווה, בעיקר פסקאות 119 ו-121).
69. יחד עם זאת, נראה, כי המשיבות ניצלו את העובדה שהעמותה לא עמדה על המצאת הדו"חות מדי חצי שנה מחברת הניהול ולא המציאו כל דו"ח – מעדות מר וולף עולה כי חברת הניהול מתפקדת רק לשם מינוי חברת ההפעלה, אך אינה מקבלת דו"חות כלל (עמ' 169, 181, 182, 203 ו 206 לפרוטוקול)- מחדל חמור כשלעצמו, שכן החובה להמציא דו"ח מדי חצי שנה לגבי הוצאות כספים של חברת הניהול וחברת ההפעלה חלה עליה ללא קשר לשאלה אם העמותה דרשה לקבל דו"ח שכזה אם לאו.



קביעת דמי האחזקה לשנים 2011- 2012:
70. סעיף 7.4 להסכם הסטנדרטי הסדיר את חישוב דמי האחזקה באופן הבא:
"חברת הניהול תקבל ניהול 10% מסך כל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים. סה"כ ההוצאות כולל דמי הניהול הכרוכות בניהול וביצוע השירותים עבור כלל בעלי הזכויות ביחידות הדיור יקראו דמי אחזקה שנתיים. דמי אחזקה שנתיים יחושבו וישולמו בצורה הבאה:
א. לא יאוחר מ- 7 חודשים לפני כל תחילת שנה תקציבית תערוך חברת הניהול חשבון משוער של ניהול וביצוע שירותים לאותה שנה (להלן- "התקציב המשוער"). התקציב המשוער יהיה מבוסס על הוצאות בפועל שהוצאו לפני עריכת התקציב ובהתחשבות בהתייקרויות שחלו ויחולו במשק, וכן בהוצאות תפעוליות מיוחדות החזויות מראש.
....
....
ד. בתום כל שנה תקציבית תערוך חברת הניהול חישוב סופי של הוצאות הניהול וביצוע השירותים לאותה שנה תקציבית (סעיף 7.2 לעיל) מהסכום הנ"ל יפחתו סה"כ התשלומים שנתקבלו בגין החשבונות המשוערים לאותה שנה. היתרה שתיווצר (חובה או זכות) תחולק באופן שווה בין בעלי היחידות (להלן- "החשבון הסופי"). החשבון הסופי ישלח לבעלי היחידות ותצוין בו יתרת הזכות או החובה של בעל היחידה".
71. מן האמור עולה, כי יש לחשב את דמי האחזקה לפי שיטת ה-cost+10%, קרי, לפי ההוצאות בפועל, בתוספת דמי ניהול בסך של 10%.
72. סעיף 10 בנספח ה', שינה את ההסדר הנ"ל בהתייחס לשש השנים הראשונות מיום הפעלת המלון על ידי חברת הוטלס (1987-1992). דמי האחזקה הועמדו לתקופה זו על סכום קבוע של 225 ₪ לשנתיים הראשונות; בשנתיים הבאות בהתאם לעלות בפועל בתוספת 8%; בשנתיים שלאחר מכן, בהתאם לעלות בפועל ובתוספת של 9%.
73. נספח ה' לא התייחס לאופן חישוב דמי האחזקה בתקופה שלאחר אותן שש שנים, אולם, החל משנת 1993 ועד לשנת 2010 גיבשו המשיבות והעמותה, מעת לעת, הסכמות אשר קבעו דמי אחזקה שיחייבו את בעלי היחידות לפי שיעור קבוע ולא בהתאם לשיטת ה- cost+10%.
74. בעניין זה, יש להבהיר, כי כאשר הסתיים ההסדר השש שנתי, המשיבות ביקשו לגבות מבעלי היחידות דמי אחזקה לפי שיטת ה-cost+10% , אלא שהעמותה, ביקשה לסטות מהמערכת ההסכמית, ולקבוע את דמי האחזקה בשיעור קבוע. העמותה העדיפה וודאות לעניין גובה דמי האחזקה בהתאם לנתונים שהוצגו לעמותה בכל הנוגע להוצאות אחזקת המלון בפועל (לעניין זה ראו סעיף 74 לתשובת העמותה בפרשת נווה ודברי בא כוחה בדיון מיום 14.7.10 בעמ' 4 ו-5 וכן האמור בפסק הדין בפסקאות 19-20).
75. משפג ההסדר האחרון בעניין דמי האחזקה לשנים 2005-2010, התנהלו מגעים בין נציגי העמותה לקלאב הוטלס לצורך כריתת הסכם חדש בכל הנוגע לדמי האחזקה לשנים הבאות, לרבות נושאים נוספים שהעמותה דרשה את הסדרתם המחודשת. במסגרת מגעים אלו, גובשה טיוטת הסכם (נספח כ' לתובענה).
76. לטענת המשיבות, במהלך הדיונים, התבקשה קלאב הוטלס להסכים שדמי האחזקה לשנים 2011-2012 יהיו זהים לדמי האחזקה לשנת 2010 בתוספת הפרשי הצמדה בלבד. אולם, נוכח עלויות הפעלת ואחזקת המלון, סירבה קלאב הוטלס לבקשת העמותה, אך הסכימה כי דמי האחזקה המשוערים יהיו בשיעור שכזה, ואילו דמי האחזקה הסופיים יקבעו לאחר מכן בהתאם להסכם הסטנדרטי.
77. מכל מקום, המגעים לא הבשילו לכדי הסכם חתום, וביום 28.11.2011, במסגרת ישיבת הדירקטוריון של חברת הניהול, התקבלה החלטה על גביית דמי אחזקה עבור השנים 2011-2012. הוחלט לגבות עבור שנת 2011 דמי אחזקה בגובה דמי האחזקה שנגבו בשנת 2010 (בתוספת הפרשי הצמדה), ובאשר לשנת 2012 הוחלט כי דמי האחזקה המשוערים יהיו בסכום שנקבע עבור שנת 2011 (ראו נספח כ"ג המצורף לתובענה).
78. יצוין, כי מפקח הניהול האמון על אישור דמי האחזקה המשוערים, אישר גבייתם של דמי אחזקה בשיעור גבוה יותר במכתביו מימים 28.11.11 ו-20.2.12 (נספחים 13 ו-14 לתשובת המשיבות 1-3)
הגורם המוסמך לקביעת דמי האחזקה-
79. כאמור, על פי הוראות המערכת ההסכמית, "חברת הניהול" היא הגורם המוסמך לקביעת שיעורי דמי האחזקה. כפי שהובהר לעיל מדובר בחברת הניהול המשותפת לקלאב הוטלס ולעמותה. אין לקבל את טענת המשיבות לפיה מדובר בגורם אחר מטעמה אשר, באופן טבעי, ייצג את האינטרסים של החברה באופן בלעדי, הדבר כאמור, איננו מתיישב עם לשון הוראות המערכת ההסכמית, כמו גם עם תכליתה של חברת הניהול/פיקוח.
80. הגורם המוסמך לפיכך, לקביעת דמי האחזקה המשוערים וסופיים הינו חברת הניהול/פיקוח, ועל מפקח הניהול לאשר את דמי האחזקה שנקבעו על ידה (סעיף 8 לסכם הסטנדרטי).
81. נספח ה' לא הקנה מעמד מיוחד לעמותה בקביעת דמי אחזקה שנתיים, אלא הסדיר את מעמדה של חברת הניהול/פיקוח שהעמותה שותפה בו, כגוף המוסמך לקבל את ההחלטות בכפוף למנגנוני בקרה ופיקוח. הטענה, כי אין לקבוע את גובה דמי האחזקה ללא מעורבות נאמן, מתפרצת לדלת פתוחה. עובדה היא כי במהלך השנים לא נדרשה מעורבות נאמן בקבלת ההחלטות לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה בעניין זה. היה ותדרוש העמותה להפעיל את מנגנון ההכרעה של הנאמן, ברי, כי תחול על הצדדים החובה לשתף את הנאמן בישיבות הדירקטוריון וליתן בידיו את ההכרעה בהתאם לקבוע במערכת ההסכמית.
החלטת דירקטוריון חברת הפיקוח מיום 28.11.11
82. העמותה מלינה על ההחלטה שהתקבלה בישיבת דירקטוריון חברת הפיקוח מיום 28.11.11, בדבר דמי האחזקה לשנים 2011-2012. נטען, כי מר פורת לא היה מוסמך ליטול חלק בישיבה כדירקטור מטעם העמותה, שכן במועד הישיבה סיים את תפקידו והוחלף על ידה מבעוד מועד, בדירקטור אחר, מר שרעבי.
83. חוק החברות, התשנ"ט-1999 (להלן: "חוק החברות", "החוק"), קובע הוראות בדבר מינויים וכהונתם של דירקטורים הרלוונטיות לעניינו. סעיף 228 (א) לחוק, קובע כי אחת העילות לפקיעת כהונה של דירקטור לפני תום התקופה לה התמנה, תהא התפטרותו או פיטוריו.
סעיף 229 לחוק, שעניינו התפטרות דירקטור, קובע כדלקמן:
"(א) דירקטור רשאי להתפטר על ידי מסירת הודעה לדירקטוריון, ליושב ראש הדירקטוריון או לחברה, וההתפטרות תיכנס לתוקף במועד שנמסרה ההודעה, אלא אם כן נקבע בהודעה מועד מאוחר יותר.
(ב) הדירקטור ימסור את הסיבות להתפטרותו.
(ג) נתקבלה הודעה על התפטרות דירקטור, יובאו בפני הדירקטוריון ויירשמו בפרוטוקול של הישיבה הראשונה שתכונס לאחר ההתפטרות, ההתפטרות והסיבות שניתנו לה."

סעיף 230 לחוק, שעניינו בפיטורי דירקטור, קובע כדלקמן:
"(א) האסיפה הכללית רשאית בכל עת לפטר דירקטור, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון, ובלבד שתינתן לדירקטור הזדמנות סבירה להביא את עמדתו בפני האסיפה הכללית.
(ב) נקבעה הוראה בתקנון שלפיה ימונה דירקטור לתפקידו שלא בידי האסיפה הכללית, אין להעבירו מכהונתו אלא בידי מי שזכאי למנותו ובדרך שנקבעה לכך בתקנון, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון".
(הדגשות שלי-צ.צ)
84. בהמשך להוראות אלו, יש לציין את סעיף 12 ג לנספח ה', הקובע כיצד ימונו הדירקטורים לחברת הניהול:
"מועצת המנהלים של חברת הניהול תמנה שלושה חברים- שניים מטעם הקונה ואחד מטעם העמותה, שמינויו יהיה מוסכם על הקונה. (הדגשות שלי- צ.צ)
85. מן הראיות עולה, כי מר פורת לא פוטר על ידי האסיפה הכללית אלא ע"י העמותה בלבד (סעיף 6 לנספח כ"ג לתובענה), הוא הדין לגבי ההחלטה למנות את מר שרעבי במקומו, שלא קיבלה את הסכמת קלאב הוטלס. הודעת העמותה לקלאב הוטלס בדבר החלפת הדירקטור מטעמה (סעיף 1 לנספח כ"ד לתובענה) אינה מספקת. אינני מקבלת את טענת העמותה כי מנגנון החלפת דירקטור כפי שנקבע במערכת ההסכמית אינו סביר. הוראות חוק החברות לעניין זה מבחינות בין התפטרות, עת הודעה, מטעמו של הדירקטור, מספקת לשם שכלול ההתפטרות באופן מידי, לבין פיטורין, המצריכים החלטה של האסיפה הכללית. הפריווילגיה לבחור את הדירקטורים כמו גם לפטרם מוקנית לבעלי המניות ויש הרואים בה כזכותם המשמעותית ביותר (הצעת חוק החברות, התשנ"ו- 1995, ה"ח 2432, בע"מ 78-79). עוד יוער לעניין זה כי אין בהסכמת בעל השליטה להחליף את המנגנון הקבוע במערכת ההסכמית.
86. השאלה העובדתית - האם קלאב הוטלס סירבה למנות את מר שרעבי כדירקטור מטעם העמותה אם לאו, או, האם הסירוב היה כדין - לא מוצתה במסגרת הליך זה, שכן בעוד קלאב הוטלס נימקה טעמיה, נמנעה העמותה מלהשיב להתמודד עם הטענות הפרטניות הנוגעות לאי מינויו של מר שרעבי, לא במסגרת התובענה ואף לא במסגרת סיכומיה. לפיכך, אין להידרש לשאלה זו במסגרת הדיונית דנא, ומכל מקום, זכותה של העמותה לדרוש גם בעניין זה את הכרעת הנאמן בהתאם למנגנון הקבוע במערכת ההסכמית שבין הצדדים.
87. מן המקובץ עולה, כי שעה שלא נתקבלה החלטה פורמלית לסיום כהונתו של מר פורת והצדדים לא הגיעו להסכמה אודות הדירקטור שיחליפו, הרי שהשתתפותו של מר פורת בישיבת הדירקטוריון של חברת הניהול/פיקוח מיום 28.11.11 הייתה כדין. ביום 29.3.12, שלח מר פורת מכתב התפטרותו ליו"ר הדירקטוריון וזה היום בו הסתיימה כהונתו כדירקטור מטעם העמותה (נספח 22 לתשובת המשיבות 1-3).
אופן חלוקת דמי האחזקה ושיעורם
88. מחלוקת נוספת שנתגלעה בין הצדדים, נוגעת לאופן חלוקת דמי האחזקה. העמותה טוענת, כי קיימת חובה לחלק את כלל הוצאות האחזקה שנקבעו על ידי חברת הניהול על כלל יחידות המלון, היינו, הן על היחידות שנקנו על ידי הרוכשים במסגרת שיטת ה"טיים שרינג" והן על היחידות שנותרו ברשות קלאב הוטלס המופעל במתכונת מלונאית רגילה. הפועל היוצא הוא, הפחתת דמי האחזקה המוטלים על חברי העמותה. מנגד, טוענות המשיבות, כי דמי האחזקה מחושבים מלכתחילה אך ורק בגין לחלקו של המלון המופעל בשיטת "הטיים שרינג", בעוד שניהול שבועות הנופש הפוטנציאליים, שלא נמכרו, נמצאים באחריות קלאב הוטלס, ומגלמים בחובם הוצאות אחרות.
בהקשר זה, יש לציין, כי סוגיה זו, עלתה באופן מינורי, בגדרה של פרשת נווה ובסופו של יום לא הוכרעה.
89. נראה כי לא קיימת מחלוקת מהותית בין הצדדים. מובן מאליו, ושני הצדדים מסכימים, כי אין להטיל על חברי העמותה דמי אחזקה הכוללים גם עלות אחזקתו של המלון שנשאר בבעלות קלאב הוטלס. אלא שבעוד קלאב הוטלס סבורה כי דמי האחזקה המחושבים ע"י חברת הניהול מתייחסים רק ליחידות ה"טיים שרינג", הרי שהעמותה טוענת כי חברת הניהול מנהלת את כל המלון והעלויות אינן ניתנות להפרדה ובאופן זה מוטלים עליהם חיובים לא להם.
90. סעיף 7 להסכם הסטנדרטי קובע כדלקמן:
"למימון הפעולות שחברת הניהול תבצע עבור כלל בעלי הזכויות במלון, מתחייב בזאת הרוכש כלפי חברת הניהול לשלם את חלקו היחסי בכל ההוצאות שידרשו לשם ניהול וביצוע השירותים.
7.2 לשם ניהול וביצוע השירותים שבמלון, תוציא חברת הניהול את כל ההוצאות הדרושות על חשבונם של בעלי הזכויות ביחידות הדיור השטחים המסחריים והשירותים המסחריים.
בהוצאות ישתתפו בעלי הזכויות המוזכרים מעלה באופן הבא:
א. שטחים מסחריים ושירותים מסחריים המחייבים תשלום נפרד, ישלמו את ההוצאות הישירות שהוציאה חברת הניהול עבורם, כפי שיקבעו על ידי מדידה בפועל (כגון: מונה חשמל נפרד ו/או קביעה של מפקח הניהול.
ב. יתרת הוצאות הניהול וביצוע השירותים תשלום באופן יחסי ושווה על ידי כל בעלי הזכויות ביחידות הדיור לפי מספר השבועות שברשותם. יחידות דיור או חלק מהן שלא הושכרו ולא נמסרה בהן זכות השימוש ושאינן משמשות לצרכי תחזוקה או תפעול שוטף של המלון (לפי קביעת חברת הניהול) יחשבו כמוחזקות על ידי טבריה, וטבריה תשא בהוצאות עבורן. טבריה לא תישא בהוצאות בגין שטחים ציבוריים שאינם שטחים מסחריים" (הדגשות שלי- צ.צ)
91. סעיף זה, מגלם את העיקרון המוסכם על ידי הצדדים, לפיו על בעלי היחידות לשלם אך ורק את ההוצאות האחזקה היחסיות בגין הפעלת היחידות שברשותם, בעוד שעל קלאב הוטלס (אשר באה בנעליה של חברת טבריה), לשאת בהוצאות האחזקה של היחידות שנותרו ברשותה (ראו עדות מר מנירב בעמ' 115-116 לפרוטוקול, וכן האמור בת/3 (עמ' 12) גיליון מס' 2, של מגזין הרשת קלאב הוטל).
92. מהראיות עולה, כי קיים קושי להבחין בין הוצאות חלקו של המלון המנוהל כ"טיים שרינג" לבין חלקו של המלון המופעל במתכונת מלונאית רגילה, שכן אותה יחידה שנמכרה לאחד מחברי העמותה לשבוע מסויים, יכול ותופעל בשבוע אחר ע"י קלאב הוטלס במתכונת מלונאית רגילה – כיצד מחולקת אם כך, לדוגמא, עלות החלפת שטיח באותה יחידה? לטענת המשיבות מדובר בהפרדה רעיונית המבוצעת על ידי מפקח הניהול המתחשב בין היתר בהבדלים בתפוסה הממוצעת בין שני חלקי המלון ולו המומחיות לבצע את התחשיב היחסי של ההוצאות. טענות עובדתיות אלו, דורשות הוכחה שהצדדים לא נדרשו לה במסגרת דיונית זו. ברור כי אין די בטענות בעלמא מפי המשיבות, ואין די בדו"ח לאקוני כפי שהומצא עד עתה עלידי מפקח הניהול, אלא יתכבדו המשיבות להמציא את הדו"ח שחובה להמציאו, כשהוא כולל פרוט של כלל הוצאות המלון לרבות חלקו המנוהל כ"טיים שרינג" וחלקו המנוהל במתכונת מלונאית רגילה ואת אופן חילוץ חלקם של חברי העמותה בדמי האחזקה השנתיים.
סיכום:
93. יש להצטער כי העמותה לא מצאה לנכון לציין את קיומם של הגופים המפקחים שנקבעו במערכת ההסכמית שבין הצדדים, שמונו בהתאם למערכת ההסכמית, בידיעתה ובהסכמתה של העמותה – קרי – עו"ד משה זינגל ועו"ד רובי בכר מונו לנאמנים; מונה רו"ח משרד רו"ח ליאון אורליצקי למפקח הניהול; מונה רואה חשבון משרד פאהן קנה למפקח על הוצאות חברת הניהול וחברת ההפעלה. דא עקא, כי הנאמנים לא הוזמנו ע"י המשיבות לישיבות הדירקטוריון והאספה הכללית, מאידך גם העמותה לא דרשה את הזמנתם והפעלת זכות ההכרעה שניתנה בידם; מפקח הניהול המציא, ככל שהמציא, דו"חות לאקוניים שלא ניתן לחלץ מהם דבר; רואה החשבון המפקח, לא המציא דו"חות חצי שנתיים למעט אחד, עובר להסכם 2005 ומאידך גם העמותה לא עמדה על המצאתם. ברי כי על מפקח הניהול להמציא דו"חות מפורטים אשר יאפשרו להבין את דרך חישוב דמי האחזקה השנתיים וברי כי יש לזמן את הנאמנים לכל ישיבת דירקטוריון חברת הניהול והאסיפה הכללית וזכותו של כל צד לדרוש את הפעלת זכות ההכרעה שניתנה בידי הנאמנים היה ומתגלעת מחלוקת בין הצדדים.
94. אין חולק כי עד שנת 2010 הגיעו הצדדים להסכמות מעת לעת שסטו מהוראות המערכת ההסכמית ורק עתה, משלא הגיעו להסכמה נזכרו לדרוש במפגיע מינוי רואה חשבון חקירתי ומינוי כונס נכסים שיפעיל את כלל יחידות המלון וכיוצ"ב סעדים דרסטיים שבנסיבות הקיימות אין מקום להעתר להם. מאידך, לאור התנהלות המשיבות, אשר נמנעו מלהמציא את הדו"חות בהתאם להוראות המערכת ההסכמית, הגם שנדרשו לכך ע"י העמותה משלא הצליחו להגיע להסכמות בדבר דמי האחזקה לשנים 2011 – 2012 ואילך, יש להעתר לסעד ההצהרתי המבוקש כמו גם לצווי עשה חלקיים.
סוף דבר
95. ניתן סעד הצהרתי בדבר חובתה של המשיבה 1, חברת קלאב הוטלס אינטרנשיונל (א.ק.ה) בע"מ (להלן: "קלאב הוטלס"), לפעול בהתאם להסכמים שנכרתו בינה לבין המבקשת בכל הקשור והנוגע לקביעת דמי האחזקה השנתיים, אותם יידרשו לשלם חברי העמותה, בעלי היחידות במלון "טבריה קלאב הוטל" (להלן: "מלון טבריה"), בגין השנים 2011, 2012 ואילך.
96. המשיבות 2-3 יעמידו את דוחותיהם הכספיים לבדיקת רואה חשבון פאהן קנה או כל רואה חשבון שימונה ע"י חברת הניהול בהסכמת העמותה, וזה ימציא לעמותה דו"ח כספי מדי חצי שנה הכולל את כלל הוצאות המלון (חלקו של הטיים שרינג וחלקו אשר בבעלות המשיבה 1 והמנוהל במתכונת מלונאית רגילה) באופן המאפשר ל"חלץ" את חלקם היחסי של הוצאות האחזקה הרלוונטיות לחברי המבקשת לשנים 2011-2012 ואילך מתוך כלל הוצאות האחזקה של המלון;
97. לאחר שהתובענה התקבלה בחלקה בלבד, אני מחייבת את המשיבות 1-2 ביחד ולחוד, לשאת בהוצאות המבקשת ושכ"ט בא כוחה בסך של 35,400 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. התפטרות טבח

  2. התפטרות טייס

  3. בקשת התפטרות

  4. התפטרות מרצה

  5. התפטרות חופש

  6. התפטרות חודש

  7. התפטרות מקבע

  8. התפטרות מראש

  9. התפטרות בכעס

  10. התפטרות גמלאי

  11. התפטרות חוקית

  12. תקופת התפטרות

  13. התפטרות מטפלת

  14. התפטרות קללות

  15. ביטול התפטרות

  16. התפטרות מגורים

  17. תשלומי התפטרות

  18. התפטרות בריאות

  19. התפטרות מוקדמת

  20. התפטרות ראש עיר

  21. התפטרות טלפונית

  22. התפטרות עקב סגר

  23. התפטרות חבר קבע

  24. התפטרות דירקטור

  25. התפטרות מאורגנת

  26. התפטרות אופציות

  27. התפטרות בגיל 43

  28. התפטרות אי קידום

  29. התפטרות מקדונלדס

  30. התפטרות בני נוער

  31. התפטרות שלא כדין

  32. התפטרות חד צדדית

  33. ביטול מכתב התפטרות

  34. התפטרות יחס משפיל

  35. התפטרות קולקטיבית

  36. התפטרות לאחר מחלה

  37. התפטרות לאחר שבוע

  38. התפטרות חבר גמלאים

  39. התפטרות תשלום חלקי

  40. התפטרות מעבר לצפון

  41. התפטרות ללא ניסיון

  42. התפטרות הצעת עבודה

  43. התפטרות דירקטוריון

  44. התפטרות חבר ועד בית

  45. התפטרות אם חד הורית

  46. התפטרות לפי סעיף 14

  47. התפטרות שינוי תפקיד

  48. בקשת התפטרות מעבודה

  49. התפטרות מדירקטוריון

  50. התפטרות עומס בעבודה

  51. התפטרות לאחר שנתיים

  52. התפטרות מחלת בן זוג

  53. אי התראה לפני התפטרות

  54. התפטרות מטעמי מצפון

  55. התפטרות העברה מתפקיד

  56. אי הגעה לעבודה התפטרות

  57. הודעת התפטרות בטלפון

  58. התפטרות תוך 9 חודשים

  59. התפטרות מסיבה מוצדקת

  60. התפטרות שבועיים מראש

  61. התפטרות מטעמי בריאות

  62. התפטרות לאחר התלמדות

  63. התפטרות לאחר זמן קצר

  64. התפטרות בנסיבות מזכות

  65. התפטרות מודיעין אזרחי

  66. התפטרות מטפלת בקשישים

  67. התפטרות מנהלת חשבונות

  68. התפטרות לאחר שנת עבודה

  69. התפטרות נהג מערבל בטון

  70. התפטרות אי קבלת זכויות

  71. התפטרות דירקטור חיצוני

  72. התפטרות חבר דירקטוריון

  73. התפטרות לאחר שלוש שנים

  74. התפטרות מסיבה בריאותית

  75. התפטרות מעבר למצפה רמון

  76. התפטרות תנאים לא ראויים

  77. התפטרות תנאים סוציאליים

  78. התפטרות בדין מפוטר מרחק

  79. התפטרות בגין שינוי תפקיד

  80. התפטרות שינוי תנאי עבודה

  81. התפטרות מצב בריאותי לקוי

  82. התפטרות העתקת מקום עבודה

  83. התפטרות התקנת מצלמת אבטחה

  84. התפטרות תנאים קשים בעבודה

  85. התפטרות בדין מפוטר מגורים

  86. התפטרות לאחר יום עבודה אחד

  87. התפטרות מכוח הסכם קואליציוני

  88. התפטרות מצב בריאותי של קרוב משפחה

  89. התפטרות ממקום העבודה בשל מעבר לעיר אחרת

  90. אי הצעת עבודה חלופית התפטרות בגלל מצב בריאותי

  91. העובד טען כי מאחר שנשקו נלקח ממנו יש לראותו כמי שפוטר

  92. התפטרות וחזרה לעבודה שוב לאחר כחודש - האם רצף העבודה נשמר ?

  93. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון