זכות סירוב ראשונה בשכירות


השופט י' עמית:

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 3.9.2009 בת"א 927/05 (כב' השופט ע' גרשון).

העובדות הצריכות לעניין

1.המערער הוא הבעלים של נכס מקרקעין בעיר כרמיאל. בין הצדדים נכרת ביום 16.1.2005 זכרון דברים לפיו התחייב המערער להשכיר את הנכס למשיבה (להלן: זכרון הדברים). ביום 19.1.2005 נערך ונחתם בין הצדדים חוזה שכירות שנערך על ידי עו"ד יעקב סופר שייצג את שני הצדדים בעסקה. על פי חוזה השכירות שכרה המשיבה את הנכס מהמערער לתקופה של 5 שנים מיום 20.5.2005 ועד ליום 20.5.2010 תמורת דמי שכירות בסך של 2,500$ לחודש וניתנה לה אופציה להארכת תקופת השכירות לשלוש תקופות נוספות של 24 חודשים כל אחת החל מיום 20.5.2010 ועד ליום 20.5.2016 (להלן: חוזה השכירות).

חוזה השכירות כלל את הסעיפים הבאים העומדים בזירת המחלוקת בין הצדדים, ומפאת חשיבותם נביא אותם כלשונם:

"20. א. השוכר יהיה רשאי לרכוש את המושכר תמורת סך של 300,000 $ בתוספת מע"מ כחוק.

ב. הזכות האמורה בפסקה (א) לרבות המחיר שמורה לשוכר לפרק זמן של 6 חודשים מיום חתימת הסכם זה, ותוך פרק זמן זה ייחתם חוזה מכר.


ג. התמורה ע"פ פסקה (א) תשולם תוך 4 חודשים מיום חתימת הסכם המכר.

21. היה והשוכר לא יממש את האופציה האמורה בסעיף 20 דלעיל ובמקרה בו יחליט המשכיר למכור את המושכר הרי שתינתן לשוכר עדיפות לשוכר (כך במקור – י.ע.) בתנאי שיוסכם בין הצדדים על מחיר המושכר ותנאי התשלום".

2.ביום 25.6.2005, כחמישה חודשים לאחר חתימת חוזה השכירות, שלחה המשיבה הודעה למערער על רצונה לרכוש את הנכס בהתאם להוראת סעיף 20 לחוזה השכירות [במאמר מוסגר יצוין כי לטענת המשיבה נשלחה למערער הודעה דומה כבר בחודש פברואר 2005 אך הטענה לא הוכחה].

ביום 3.7.2005 שלח עו"ד סופר לצדדים טיוטת חוזה מכר. על פי הטיוטא על המשיבה לשלם למערער סך של 300,000 דולר תמורת הנכס ועל המערער לשאת במס המכירה ומס שבח מקרקעין.

בתגובה, שלח בא כוחו של המערער מכתב למנהל המשיבה, ובו טיוטת הסכם מטעמו, שבה נכתב, בין היתר, כי המיסים הכרוכים ברכישת הנכס ישולמו על ידי המשיבה.

הצדדים ניהלו חילופי מכתבים בעניין נטל תשלומי המס, וביני לביני הודיע עו"ד סופר כי הוא מושך ידו מייצוג הצדדים בעסקה. ביום 3.8.2005 התרה בא כוח המשיבה במערער כי אם לא ייחתם הסכם מכר על פי האופציה בהסכם השכירות, המשיבה תפנה לבית המשפט. בתגובה, טען בא כוח המערער כי לא נכרת הסכם אופציה בין הצדדים בשל היעדר גמירות דעת; כי לא הוסבר למערער על טיב העסקה וכי הוסכם כי התמורה בסך 300,000 $ היא סכום "נטו". עוד נטען להפרות שונות של הסכם השכירות מצד המשיבה.

3. ויהי אחר הדברים האלה, נקט כל צד בהליך משפטי. המערער הגיש לבית משפט השלום תביעה לסילוק יד המשיבה מהמושכר בטענה שהפרה את חוזה השכירות. בית המשפט התלה את בירור התביעה עד להכרעה בתביעה שהגישה המשיבה לבית המשפט המחוזי. בתביעתה, מושא ערעור זה, עתרה המשיבה לאכיפת הסכם האופציה ולפיצויים בגין הפרתו.

פסק דינו של בית משפט קמא

4.בית משפט קמא נעתר לתביעת המשיבה והורה על אכיפת הסכם האופציה כנגד תשלום הסך של 300,000 $ לפי השער היציג של הדולר ביום מתן פסק הדין בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק הדין.

בית משפט קמא דחה את טענת המערער כי סעיף 20 לחוזה השכירות מעניק למשיבה, לכל היותר, זכות קדימה לרכישת הנכס, להבדיל מאופציה לרכישתו. כן נדחו טענות המערער בדבר היעדר גמירות דעת, מסוימות, טעות במצב הדברים והטענות להפרת חוזה השכירות מצד המשיבה. נקבע כי המערער היה נכון למכור את הנכס, אך בשל המחלוקת בשאלה מי ישא בנטל המס לא נכרת הסכם מכר ובכך הפר המערער את הסכם האופציה והמשיבה זכאית לאכיפתו. משכך, נדחתה טענת המערער כי היה על המשיבה להמשיך לשלם דמי שכירות עבור כל תקופת השכירות כפי שנקבע בהסכם השכירות.


מנגד, דחה בית משפט קמא את עיקר תביעת המשיבה לפיצויים בגין העיכוב בהעברת הבעלות בנכס, הפרה בגינה נבצר מהמשיבה, לטענתה, לשעבד את הנכס ולקבל מימון בנקאי זול, וכן לבנות קומה נוספת ולהשכירה לצדדים שלישיים. נקבע כי חלק מהנזקים לא הוכחו וחלקם חורגים מצפיות המערער בעת כריתת החוזה. סופו של דבר, שבית המשפט פסק לטובת המשיבה פיצויים בסך 50,000 ₪ על דרך האומדנא בגין כלל הנזקים שנבעו מהעיכוב ברכישת הנכס.

על פסק דינו של בית משפט קמא נסב הערעור שבפנינו.

טענות הצדדים בערעור

5.לטענת המערער, הוא לא נתכוון ליתן למשיבה אופציה לרכישת הנכס אלא זכות סירוב ראשונה בלבד, כפי שעולה מזכרון הדברים שנערך על ידי הצדדים בכתב יד ובו נכתב: "לדני (מנהל המשיבה – י.ע.) שמורה אופציה ראשונית לקנית המבנה והחצר ממוטי (המערער – י.ע.)" לטענת המערער, סעיף 20 לחוזה השכירות אינו מהווה הסכם אופציה. למיצער, לא הייתה גמירות דעת של המערער למכור את הנכס כפי שעולה, בין היתר, מהעובדות הבאות: לא ניתנה כל תמורה כנגד האופציה; לא נערכו בדיקות מקובלות בטאבו; לא נרשמה הערת אזהרה; הסכם האופציה לא דווח למס שבח; לא נבדקה המשכנתא הרובצת על הנכס ולא נבדקו חבויות המס. בנוסף ולחילופין, המערער הוטעה לחשוב כי הוא זכאי לתמורה בסך של 300,000 $ "נטו" ולא הוסברה לו משמעות הסכם האופציה. בנוסף ולחילופין, המשיבה לא עמדה בתנאי הסכם האופציה מאחר שהסכם המכר לא נחתם בפרק זמן של שישה חודשים מיום חתימת חוזה השכירות והתמורה לא שולמה עד עצם היום הזה. המשיבה הפרה את חוזה השכירות בכך שחדלה לשלם את דמי השכירות, לא מסרה שטר בטחון והשכירה את הנכס בשכירות משנה ללא רשות המערער. לכן, המשיבה איבדה את זכותה לאכוף את החוזה.

בנוסף, הלין המערער על הפיצויים בסך 50,000 ₪ שנפסקו על דרך האומדנא ועל קביעת בית המשפט כי פסק הדין יבוא במקום חוזה המכר וכפועל יוצא מכך, נקבעה התמורה על פי שער הדולר ביום מתן פסק הדין. לטענת המערער, בכך נגרם לו אי צדק משווע, נוכח הירידה הדרמטית בשער הדולר ועליית מחירי הנדל"ן משנת 2005 ועד מתן פסק דינו של בית משפט קמא בחודש ספטמבר 2009.

6.המשיבה תמכה יתדותיה בפסק דינו של בית משפט קמא והצביעה על כך שמסקנת בית המשפט באשר לגמירות דעת הצדדים והשתכללות החוזה מבוססת על ממצאי עובדה ומהימנות שאין מקום להתערב בהם; כי אין צורך במתן תמורה לשם כריתת הסכם אופציה והמערער ידע והבין על מה הוא חותם. באשר להצמדת התמורה נטען כי לבית המשפט סמכות להורות כיצד לשערך את סכום התמורה ולמערער, כמי שהפר את הסכם האופציה, אין פתחון פה לטעון כי הוא זכאי לשער הדולר של שנת 2005.

דיון והכרעה

7.מקובלת עלי מסקנתו של בית משפט קמא כי בין הצדדים נכרת הסכם אופציה מחייב. ככלל, אין מניעה לשלב אופציה לרכישת נכס במסגרת חוזה שכירות, למרות היותה עסקה נפרדת העומדת על רגליה שלה (ע"א 3990/91 המועצה האזורית גליל תחתון נ' עציוני (לא פורסם, 22.9.1994); ע"א 10846/06 "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין-רחובות (לא פורסם, 23.12.2011)).

הטענה כביכול הסכים המערער ליתן למשיבה אך זכות סירוב ראשונה, להבדיל מאופציה לרכוש את הנכס, סותרת את לשונו של סעיף 20 לחוזה השכירות. בסעיף זה נקבע מפורשות כי המשיבה זכאית לרכוש את הנכס המושכר תוך שישה חודשים מיום חתימת חוזה השכירות בתמורה ל- 300,000$ שישולמו תוך ארבעה חודשים מיום חתימת הסכם המכר. אם לא תממש המשיבה את זכות הסירוב הראשונה, אזי תעמוד לה גם זכות סירוב ראשונה כפי שנקבע בסעיף 21 לחוזה השכירות, ונחזור ונעמידו שוב נגד עיננו:

"21. היה והשוכר לא יממש את האופציה האמורה בסעיף 20 דלעיל ובמקרה בו יחליט המשכיר למכור את המושכר הרי שתינתן לשוכר עדיפות לשוכר (כך במקור– י.ע.) בתנאי שיוסכם בין הצדדים על מחיר המושכר ותנאי התשלום" (הדגשה שלי – י.ע.).

עיננו הרואות כי הצדדים ידעו להבחין בחוזה השכירות בין אופציה לרכישת הנכס לבין זכות סירוב ראשונה. אכן, קשה להבין מזכרון הדברים שנחתם בין הצדדים שלושה ימים קודם לכן, למה נתכוונו בביטוי "אופציה ראשונית" לרכישת המושכר, אך חוזה השכירות בא חלף זכרון הדברים והוא המחייב.

8.גם מהתנהגות המערער לכל אורך הדרך, עולה כי הוא ידע והתכוון ליתן למשיבה אופציה לרכישת הנכס, ומכאן שאין ממש בטענתו להיעדר גמירות דעת מצידו. לאחר שהמשיבה הודיעה כי היא מבקשת לממש את האופציה, שלח עו"ד סופר טיוטת חוזה מכר והמערער הביע באמצעות בא כוחו את הסכמתו למכירת הנכס למשיבה בכפוף לשינויים לגבי תשלום המיסים. הדבר מעיד על כך שהיה ברור למערער כי התקשר בהסכם אופציה, שאם לא כן, היה מן הסתם כופר בזכותה של המשיבה לרכוש את הנכס.

לכך יש להוסיף ממצאי מהימנות ועובדה שנקבעו על ידי בית משפט קמא, ואין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים, ולא זה המקרה שבפנינו. בית משפט קמא ביכר את גרסתו של מנהל המשיבה על פני גרסת המערער ש"התקשה להעמיד גרסה אחת, קוהרנטית וברורה למהלך התרחשות הדברים". נקבע כי המערער היה למוד ניסיון בחוזים מעין אלו והבין היטב את פשרו של הסכם האופציה. בית משפט קמא נתן אמון בעדותו של עו"ד סופר לפיה הסביר למערער על מהות הסכם האופציה ועל כך שהוא אמור לשאת במס השבח ומס המכירה. לא למותר לציין כי היה זה המערער שהציע למשיבה כי עו"ד סופר יערוך את חוזה השכירות, לאחר שכבר השתמש בשירותיו המשפטיים בעבר.

9.אין ממש בטענת המערער לפיה לא ניתנה תמורה בגין הסכם האופציה, וכי יש בכך להעיד על היעדר גמירות דעת. אכן, יש ומקבל האופציה נותן תמורה עבור מתן האופציה (ע"א 701/88 שיף נ' עיזבון המנוח אברהם גינדי, פ"ד מה(5) 759, 769 (1991)). אולם, אופציה לרכישת נכס יכולה להינתן מטעמים מסחריים שונים, לאו דווקא כנגד תמורה כספית. כך, לדוגמה, יכול משכיר להסכים ליתן לשוכר אופציה לרכישת המושכר, כדי ליתן לשוכר תמריץ להתקשר בהסכם השכירות או להשקיע במושכר, כפי שנעשה במקרה שבפנינו.

אף היעדרן של פרוצדורות מקובלות בעסקאות מעין אלה, לרבות דיווח לרשויות המס אודות הסכם האופציה ואי רישום הערת אזהרה, לא פוגעים בתוקפו של הסכם האופציה. איני רואה להתערב בקביעתו העובדתית של בית משפט קמא, שנסמכה גם על עדותו של עו"ד סופר, כי בעת חתימת חוזה השכירות לא היו בפניו נתונים שונים הנוגעים לנכס כגון המחיר בו נרכש הנכס בשעתו על ידי המערער, ולכן לא ביצע את כלל הבדיקות הרלוונטיות כמו הוצאת נסח טאבו ובדיקת המשכנתא. נקבע כי המשיבה לא ביקשה להסתיר את העסקה מרשויות המס וכי מהעדויות שנשמעו בבית המשפט, לרבות עדותו של רכז מיסוי מקרקעין, עולה כי "בשל מיני סיבות שלא הובהרו דיין, הענין כמו נשכח ולא הוסדר באופן פורמאלי על גבי הטפסים המתאימים בסמוך למועד חתימת סעיף האופציה" וכי יש להניח כי אם הסכם המכר היה נחתם במועד, היתה העסקה מדווחת כדין לרשויות המס.

10.אף אין ממש בטענת המערער להיעדר מסוימות של הסכם האופציה. סעיף 20 לחוזה השכירות כולל את הפרטים הנצרכים להשתכללות העסקה: אופי העסקה, שמות הצדדים, זהות הנכס, התמורה ומועד התשלום. את יתר הפרטים, בכללם תשלומי המיסים, ניתן להשלים באמצעות החוק והנוהג. כך, בהיעדר הסכמה אחרת תחול הוראת סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, לפיה על המוכר לשאת במס השבח.

11.המערער טען לטעות על פי סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) באשר סבר כי המחיר של 300,000$ הוא מחיר "נטו" וכי כל המיסים הנובעים מהעסקה יחולו על המשיבה.

לצורך הדיון, ומבלי לקבוע מסמרות, אני נכון להניח כי יייתכנו מקרים בהם סברתו של צד לחוזה כי הוא פטור לחלוטין מתשלום מס – בשל ייעוץ מוטעה או בשל אי הבנה לגבי המוסכם בינו לבין הצד השני – עשויה להצמיח טענה של טעות בעובדה כמשמעה בסעיף 14 לחוק החוזים (לדעה בפסיקה לפיה טעות לגבי שיעור המס, היא טעות בכדאיות ראו ה"פ (ת"א) 962/79 לירן נ' אלבוחר, פ"מ מא (2) 428, 437 (1981). אך ראו דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 733-732 (1992) שם מבקרים המחברים את פסק הדין, ולשיטתם טעות בשיעור המס איננה בהכרח טעות בכדאיות). אלא שלא זה המקרה שבפנינו. עו"ד סופר, שעדותו הייתה מהימנה על בית משפט קמא, הדגיש בעדותו כי הסביר למערער בזמן אמת כי יהיה עליו לשאת בתשלום מס השבח ואף הפנה אותו לגורם מקצועי לחישוב מס השבח. עדות זו שומטת את הקרקע לטענה של טעות בעובדה, ונראה כי לכל היותר, לפנינו טעות שאינה אלא טעות בכדאיות העסקה לפי סעיף 14(ד) לחוק החוזים, טעות שאינה מזכה את הטועה בביטול החוזה (שלו בעמ' 298-297).

למעלה מן הצורך אומר כי גם אם היה המערער מוכיח שטעה לגבי עצם החבות במס שבח, וגם אם הייתי נכון להכיר בכך שטעות מעין זו מהווה טעות בעובדה, אזי לכל היותר יכול היה המערער להיכנס לגדרו של סעיף 14(ב) לחוק החוזים, משלא הוכח כי המשיבה ידעה או הייתה צריכה לדעת אודות הטעות. במצב דברים זה, ספק אם בית המשפט היה מוצא כי "מן הצדק" להורות על ביטול הסכם האופציה.

12.סיכומו של דבר, שבין הצדדים נכרת הסכם אופציה מחייב. טענת המערער כי המשיבה לא עמדה בתנאי ההסכם מאחר שחוזה המכר לא נחתם בתוך שישה חודשים והתמורה לא שולמה עד עצם היום הזה אינה ראויה להישמע מפיו, כמי שסירב לחתום על חוזה המכר.

אף אין ממש בטענת המערער להפרת חוזה השכירות עקב אי תשלום דמי השכירות. סעיף 15 לחוזה השכירות קובע כי "הסכם זה לא ניתן לבטול ובכל מקרה יהיה על השוכר לשלם את מלוא דמי השכירות בגין כל תקופת השכירות ו/או תקופות השכירות המוארכות, הכל לפי הענין ללא שום הנחה או פטור". סעיף זה נועד להבטיח למשכיר את תשלום דמי השכירות, גם במצב בו השוכר יבקש לבטל את הסכם השכירות. אך משנקבע כי הסכם האופציה תקף וכי המערער מנע את מימוש האופציה, יש להעמיד את המשיבה במצב בו הייתה אילולא הפר המערער את הסכם האופציה, שאז הייתה רוכשת את המושכר, וכבעלים של המושכר, פשיטא שהייתה פטורה מלהמשיך לשלם דמי שכירות.

13.אף לא מצאתי ממש בטענות המערער להפרות נוספות של הסכם השכירות, כגון אי המצאת שטר בטחון או אי המצאת פוליסת ביטוח למושכר, ונראה כי אלו הועלו כמשקל נגד לתביעתה של המשיבה. גם איני רואה להתערב בפיצוי בסך של 50,000 ₪ שנפסק לזכות המשיבה, שתבעה 400,000 ₪ בגין נזקים שונים שנגרמו לה עקב העיכוב בהעברת הבעלות במושכר. דומה כי בית משפט קמא אף עשה חסד עם המערער בכך שדחה חוות דעת שונות שהוגשו מטעמה של המשיבה להוכחת נזקיה, ובסופו של יום אין לומר כי לא היתה צפיות מצידו של המערער לנזקים שעלול להיגרם למשיבה בשל הפרת הסכם האופציה.

14.הנקודה היחידה בה אני סבור כי יש לקבל את הערעור, נוגעת לאופן חישוב התמורה בפסק דינו של בית משפט קמא חלף הסכם המכר שלא נחתם. במסגרת אכיפת הסכם האופציה, יש להעמיד את המשיבה באותו מצב בו הייתה אילולא ההפרה, דהיינו, אילו היה נכרת חוזה המכר בשנת 2005 ובהתאם לשער הדולר דאז. אילולא היה המערער מפר את הסכם האופציה, יש להניח כי הסכם המכר היה נחתם במהלך חודש יולי 2005. על פי הסכם האופציה היה על המשיבה לשלם תוך ארבעה חודשים מעת כריתת חוזה המכר, כך שיש להניח כי המערערת הייתה משלמת את התמורה בחודש נובמבר 2005. שער הדולר היציג הממוצע לחודש נובמבר 2005 עומד על 4.69 ₪ בעוד שבעת מתן פסק הדין עמד שער הדולר על 3.796 ₪. ההפרש המשמעותי בשער הדולר מהווה שינוי רבתי של התמורה שקבעו הצדדים בסעיף 20 לחוזה השכירות, עד כדי שינוי המהות הכלכלית-עסקית של הסכם האופציה, באופן שיש בו כדי לקפח את המערער. לכן יש להעמיד את התמורה על הסך של 300,000$ X 4.69 ₪ על פי שערו היציג של הדולר לחודש 11/05. בהתחשב בכך שהכסף נותר בידי המשיבה משך כל השנים, אני סבור כי יש להוסיף לסכום זה הפרשי הצמדה וריבית כדין מחודש נובמבר 2005 ועד לתאריך מתן פסק דיננו.

מאחר שהמערער הוא שהפר את החוזה, התלבטתי אם יש להורות על שלילה חלקית של הפרשי ההצמדה והריבית. זאת, בהתאם לסמכותו של בית המשפט על פי סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, לפיו רשאי בית המשפט להתנות את אכיפת החוזה "בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם או בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות העניין". במסגרת סמכותו רשאי בית המשפט להורות על שערוך מלא או חלקי של התמורה, תוך שהוא מביא בחשבון את מידת אחריותו של המפר לכך שהחוזה לא קויים במועדו (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 294-293 (1979); ע"א 593/79 מימוני נ' פרלמן, פ"ד לו(2) 319, 333 (1982); ע"א 69/98 מחאג'נה נ' מחאג'נה (לא פורסם, 8.6.2005) בפסקה 8. לנושא אכיפה תוך שערוך ראו שירלי רנר "דיני חוזים – מגמות והערכה" משפטים כא 33, 53-48 (1991)). ברם, בהתחשב בכך שנטען, ולא נסתר על ידי המשיבה, כי גם מחירי הנדל"ן עלו בחמש השנים האחרונות, איני סבור כי יש מקום להורות על שלילת הפרשי ההצמדה והריבית במלואם או בחלקם באשר יהא בכך התעשרות יתר של המשיבה.

15.סופו של דבר, שאמליץ לחברי לדחות את הערעור על כל רכיביו למעט קביעת שער הדולר, כך שעל המשיבה לשלם למערערת תוך ארבעה חודשים מיום מתן פסק דיננו, הסך של 300,000 $ X 4.69 ₪ (השער היציג לחודש 11/05) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד התשלום בפועל ובניכוי סכום הפיצוי שנפסק לזכות המשיבה בסך 50,000 ₪ (בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק דינו של בית משפט קמא). לסכום זה יתווסף מע"מ כדין, וכל צד ישא בתשלומי המיסים החלים עליו על פי דין.

מאחר שהערעור נתקבל בחלקו, אין צו להוצאות.

השופטת מ' נאור:
אני מסכימה.

השופטת ע' ארבל:
אני מסכימה.

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון