זכות קדימה חוק המקרקעין



1. בבקשה זו עותרים הנתבעים "לדחות ולחילופין למחוק על הסף" את כתב התביעה שהתובע הגיש נגדם. הטענה היא שכתב התביעה אינו מגלה נגדם עילה.

אין חולקים על כך שהתובע וקודמיהם בבעלות של הנתבעים היו בעלים שותפים בארבע חלקות קרקע והתובע הוא גם אחד מבעלי חלקת קרקע הגובלת באחת מהחלקות האמורות, שכולן מסוג מירי. ביום 19.3.74 רכשו הנתבעים זכויות קודמיהם בחלקות הנ"ל ע"י רישום בלשכת רישום המקרקעין ובחודש ינואר 1975 הוגשה התובענה הנוכחית, בה טוען התובע לדין קדימה, הן כשותף בבעלות והן כבעלי חלקה גובלת, הן כשותף בתשמיש והן כבעל זכות מעבר ול"שימוש" במים.


2. מאז שנת 1972 מתנהלים הליכי פירוק שיתוף לגבי החלקות האמורות בבית משפט השלום בתל-אביב. נטען לפני שהתובע הסכים להליכים אלה ובכך איבד את זכות הקדימה; אף שאלה זו אינה טעונה הכרעה; גם אם לא הסכים, יש, לדעתי, למחוק את כתב התביעה על הסף.

טענה אחת שטענו הנתבעים לא תהיה בעוכרי התובענה. הטענה היא, כי לאחר שבהליכי החלוקה ניתנה החלטה שדינן של החלקות האמורות להימכר במכירה פומבית, פקעה זכות הקדימה של התובע. עקרונית, הדין עם הנתבעים ואין צורך לצלול לנבכי הפסיקה המנדטורית בענין זה (כמו ע"א 361/43, [10], שלא אוזכר לפני במקורו ושאולי אינו לענין). כר נפסק בתקופת המדינה, שרשאי אחד מבין כמה בעלים משותפים להגיש תובענת חלוקה ולסכל ע"י כך זכותו של בעל זכות הקדימה:
ע"א 137/68 [1], ומבחינה זו יש לראות את חוק החלוקה העותומני משנת 1913 כמשנה את המצב הקודם: ע"א 199/69 [2], ד"נ 27/69, [3].

דא עקא שבאחד ההליכים שהתנהלו בבית משפט השלום התיימרו הנתבעים להצמיד מפי פרקליטם של קודמיהם בבעלות, כביכול גם בשמם, שהם "מוכנים להיות בנעליהם" של קודמיהם גם לענין זכות הקדימה. ושוב: איני קובע מסמרות לענין ערכה של הצהרה זו, אך די כדי שבעטיה כתב התביעה לא יימחק.

3. עומת זאת מקבל אני טענה אחרת של הנתבעים והיא ש"זכותו" של התובע התגבשה רק עם הרישום בשנת 1974 ולכן איננה "זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו" של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 במשמעות דיבור זה בסעיף 66 (א) לחוק הנ"ל.

אין חולקים על כך שאילו התגבשה זכותו של התובע לפני תחילת החוק האמור, היתה לו עדיין זכות קדימה לפי הדין הקודם כזכות שחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 אינו מכיר בה: ע"א 261/70 [4]. אכן, זאת טענת פרקליט התובע; אומר הוא כי זכות התובע חפצית היא (ראה בן שמש על חוקי הקרקעות במדינת ישראל בעמ' 88, 87) והיא היתה קיימת כמין שיעבוד רובץ על החלקות גם ערב כניסת החוק הנ"ל לתקפו. רק עילת התובענה נוצרה בשנת 1974. אם טענה זו בדין יסודה כי אז היתה מוגבלת זכותו של כל שותף בבעלות להעביר את חלקו במקרקעין בלי הסכמת שאר השותפים, כאמור בסעיף 34 (א) לחוק על ידי דין הקדימה, כל עוד לא הועבר אותו חלק בפעם השניה לאחר כניסתו לתוקף של אותו חוק.

4. דעתי, אין לקבל את טענת התובע האמורה. איני רואה כל טעם לסווג זכות שמקורה בדין העותומאני לפי האבחנות המקובלות עלינו של זכות חפצא וזכות גברא
מחד או של זכות קניינית וזכות אישית מאידך. זוהי זכות מיוחדת, ‎SUI GENERIS שמגמתה היתה למנוע פירוק יחידה קרקעית בין בעלים שונים. הלכה פסוקה היא כי זכות זו אינה נוצרת אלא ביום הרישום בלשכת רישום המקרקעין: ע"א 101/60 [5];
ע"א 143/67 [6], ואין היא קיימת אלא כלפי הקונה; כיצד יכול אתה למר שקיימת זכות, כאשר האובייקטיבי שכלפיו היא קיימת, הקונה, אינו עדיין בנמצא? הייתי אומר, שכל עוד לא בוצע המכר אין לתובע בכלל זכות, אלא יש לו תקווה או ציפיה לזכות שטרם נולדה, ממש כפי שאין לדייר זכות בדמי מפתח הניתנת לעיקול, כל עוד לא יעשה חוזה להעברת דירתו: בר"ע 232/75 [7]. כמו במקרה ההוא, גם במקרה שלפנינו שייכת "זכותו" של התובע לסוג ה"זכויות או חובות שעילתם תלויה בחוזה או התקשרות אחרת אשר טרם נעשו" והעילה נוצרת ביחד עם הזכות. זכר אם לא ראיה, לאינטרפרטציה זו אפשר למצוא גם בע"א 261/72 [8], המדבר על זכות קדימה "שהתגבשה לפני תחילת החוק החדש". העובדה שאחד ממרכיבי העילה, הבעלות המשותפת, כבר היה קיים לפני תחילת תקפו של החוק עדיין אינה מעידה על כך שלתובע זכות מוקנית לאחר תחילתו: ע"א 331/70 [9].

מסקנתי היא, איפוא, שלא הוקנתה לתובע זכות של דין קדימה לפני תחילת החוק, אשר על כן עברה ציפיתו את תקוותו לקבלת "זכות" זו מן העולם עם כניסתו לתוקף.

5. לחילופין טען התובע, כי המקרקעין האמורים הם "מק חקלאי כמשמעותו בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965", אשר על כן לפי סעיף 100 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 יש לו זכות קדימה. הטענה שפרדס ששטחו למעלה מ-80 דונם עשוי להחשב ל"משק חקלאי" במובן הסעיף האמור היא מתמיהה: אך מוכן אני להניח, מבלי לפסוק, שהתובע התגבר על מכשול זה. כיצד יתגבר על הוראת פיסקה (ב) לאותו סעיף? זו לשונו:

"(ב) בשנתיים הראשונות לאחר מתן צו הירושה או צו אישור הצוואה, יראו כל יורש כבעל זכות קדימה לגבי חלקו של יורש אחר; מכאן ואילך יראו כבעל זכות קדימה רק יורש שרשם תוך השנתיים הראשונות זכות קדימה לעצמו לגבי חלקו של יורש אחר".

אין חולקים על כך שהמנוח, שיורשיו הם התובע וקודמי הנתבעים, נפטר בראשית שנות החמישים וכי זכות הקדימה המוקנית בסעיף 100 היא זכות שהחוק לא הכיר בה לפני כניסתו לתוקף: ע"א 261/70 הנ"ל. הוראת פיסקה (ב) אינה ניתנת לביצוע אלא לגבי יורשים שמורישם נפטר אחרי תחילת החוק (או אפילו לפי הפירוש המרחיב ביותר - בתוך תקופת השנתיים האחרונות שלני תחילת החוק). מכאן שסעיף 100 כולו מתייחס רק ליורשים של נפטרים כאלה: אם לא תאמר כן עשוי אתה להגיע למסקנה האבסורדית שהחוק מבדיל בין "יורשים חדשים" שזכותם תלויה ברישום תוך תקופת השנתיים הראשונות שלאחר הפטירה; לבין יורשים "ישנים", שזכות הקדימה של זכותם לעולם עומדת.

בהעדר טיעון לענין זה אני נמנע מלחוות דעה אם זכות הקדימה לפי סעיף 100 קיימת גם כלפי הקונים, כשהיורשים המשותפים, כבר הספיקו להעביר את חלקם בבעלות בניגוד לאיסור.

מסקנתי היא, שכתב התביעה אינו מגלה עילה גם לענין סעיף 100 לחוק, התוצאה היא שיש למחוק את כתב התביעה על הסף במה שנוגע לדין הקדימה על שלוחותיו השונות. יצויין, שממילא לא היתה לתובע זכות בר מצר, אפילו לא לפי סעיף 41 לחוק הקרקעות העותומאני (דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל, עמ' 177).

6. לכאורה כולל כתב התביעה עילה נפרדת במה שנוגע לזכות מעבר ולזכות לקבלת מים מבאר הנמצאת על אחת החלקות. ענין זה אינו מפורט דיו בכתב התביעה והוא יכול לעמוד אף ללא היזקקות טענת דין הקדימה. על כל פנים, לא נטען לפני דבר בענין זה.

לפיכך אני מחליט למחוק את כתב התביעה על הסף, למעט הפיסקאות בדבר זכות המעבר והזכות למים במידה ואינן מבוססות על דין הקדימה. התובע יגיש כתב תביעה חדש, מפורט, לגבי יתרת התובענה, תוך 15 יום מתאריך שימוע פסק- דין חלקי זה.

הנתבעים זכאים לשכ"ט עו"ד -.2,500 ל"י.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסדר מקרקעין

  2. בטלות חוזה מקרקעין

  3. ביטול שמאות מקרקעין

  4. ביטול רשות במקרקעין

  5. ביטול הקצאת מקרקעין

  6. אישור לרשם המקרקעין

  7. ביטול הרשאה במקרקעין

  8. זכות קדימה במקרקעין

  9. היטל השבחה במקרקעין

  10. בניה במקרקעין מוסדרים

  11. הסכם אופציה במקרקעין

  12. ביטול צו תפיסת מקרקעין

  13. התיישנות במקרקעי ציבור

  14. התיישנות זכות במקרקעין

  15. התיישנות עסקה במקרקעין

  16. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  17. התיישנות רוכשת במקרקעין

  18. התיישנות עסקאות מקרקעין

  19. חובת דיווח עסקת מקרקעין

  20. זכות קדימה חוק המקרקעין

  21. התיישנות תובענה במקרקעין

  22. זכות קדימה רכישת מקרקעין

  23. התיישנות מהותית במקרקעין

  24. התיישנות זכויות במקרקעין

  25. הקצאת מקרקעין להקמת מפעל

  26. היטל השבחה איגוד מקרקעין

  27. השלמת פרטים בחוזה מקרקעין

  28. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  29. זכות סירוב ראשונה במקרקעין

  30. העברת זכויות איגוד מקרקעין

  31. חוזה אופציה במקרקעין דוגמא

  32. אחריות מחזיק במקרקעין על פשע

  33. התיישנות במקרקעין לא רשומים

  34. זכאות לאכוף זכויות במקרקעין

  35. התיישנות במקרקעין לא מוסדרים

  36. התיישנות זכות חוזית במקרקעין

  37. טענת התיישנות במקרקעין מוסדרים

  38. התיישנות תביעה שאינה במקרקעין

  39. התיישנות תביעה כספית במקרקעין

  40. ביטול זכות רישום בפנקס המקרקעין

  41. העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה

  42. ביטול יפוי כח בלתי חוזר במקרקעין

  43. העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג

  44. אי גילוי פרט מהותי בחוזה מכר מקרקעין

  45. התיישנות תיקון רישום בפנקסי המקרקעין

  46. בקשה לעשות רישום ראשון בפנקסי המקרקעין

  47. נטען כי המקרקעין לא זוהו בכתב התביעה כנדרש

  48. שווי המקרקעין על סמך נוהג או שווי שוק שאינם משקפים מצב תכנוני

  49. תביעה להורות לרשם המקרקעין לפעול באופן הדרגתי לרישום זכויות במקרקעין

  50. הסתמכות שמאית מכרעת על ערכי שווי כלליים מביטאון "מקרקעין וערכם" ולא על עסקאות

  51. זכות במקרקעין שנרכשה לפני המועד הקובע של התגבשות חיוב בהיטל השבחה אולם טרם נרשמה

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון