זכות קדימה רכישת מקרקעין

א. מבוא
מונחת לפני תובענה במסגרתה מתבקש בית המשפט להצהיר כי התובעת, הגב' ציונה כהן, (להלן: "התובעת") הינה הבעלים של בית מגורים ומגרש הנמצאים בתחום המועצה המקומית בית דגן והרשומים בספרי מרשם המקרקעין על שם מדינת ישראל ורשות הפיתוח. לגרסת התובעת סבתהּ, הגב' סעדה מדמון ז"ל, הייתה זכאית לזכות הבעלות בבית ובחצר הסמוכה לו, וזכות זו עברה אליה בירושה מכוח היותה יורשת של סבתהּ המנוחה. התובענה הוגשה כנגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "מ.מ.י" או "המינהל") המנהל את מקרקעי המדינה, לרבות מקרקעי רשות הפיתוח, מכח סמכותו לפי חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960.
ב. עיקר העובדות הצריכות לענין


סבתהּ של התובעת, הגב' סעדה מדמון ז"ל, עלתה לארץ בשנת 1949. בעת קליטתה שוכנה הגב' מדמון ז"ל (להלן: "הסבתא") בבית בשטח של כ-22 מ"ר שכתובתו כיום הינה ברחוב קיבוץ גלויות מס' 9 בבית דגן (גוש 6070 חלק מחלקה 22) (להלן: "הבית"). נושאי התובענה הינם בית, וכן חצר הסמוכה לו בשטח של כ- 595 מ"ר (גוש 6070 חלק מחלקות 22 ו- 49) (להלן: "החצר") (הבית והחצר יחדיו יקראו להלן: "המקרקעין").
על פי נסחי רישום של המקרקעין, אשר צורפו כנספח 1 לתצהירו של מר יואב ששון המכהן כמפקח במחוז המרכז של המינהל, רשות הפיתוח רשומה כבעלים של חלקה 22 בגוש 6070 ואילו מדינת ישראל רשומה כבעלים של חלקה 49 בגוש 6070. חלקה 22 רשומה כמקרקעין מסוג "מירי", ואילו חלקה 49 רשומה כמקרקעין מסוג "מתרוכה".
ביום 13.3.1951 נחתם על ידי המפקח על נכסי נפקדים ועל ידי הסבתא (שחתמה בטביעת אצבע) הסכם שכירות לגבי הבית לתקופת שכירות בת שנה אחת (להלן: "הסכם השכירות הראשון") (נספח ג' לתצהיר העדות הראשית מטעם התובעת). ביום 3.9.1956 נחתם על ידי "עמידר" החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן: "עמידר") בתפקידה כ"סוכן מוסמך להנהלת נכסי רשות הפיתוח" ועל ידי הסבתא (באמצעות טביעת אצבע) הסכם שכירות נוסף לגבי הבית וגם הפעם לתקופת שכירות בת שנה אחת, החל מיום 1.4.1956 ועד ליום 31.3.1957 (להלן: "הסכם השכירות השני") (נספח ד' לתצהיר עדות התובעת). בהסכמי השכירות נקבע, בין היתר, גובה דמי השכירות החודשיים אשר הסבתא התחייבה לשלמם לעמידר.
בשנת 1987 נפטרה הסבתא. ביום 12.5.1988 קיבלה התובעת מכתב מעמידר המתייחס לחלקה 22 בגוש 6070 אשר נאמר בו כי "עפ"י המסמכים אשר הוגשו על ידך ובהתאם לחוות דעת היועץ המשפטי חב' עמידר מכירה בך כדיירת מוגנת על פי החוק. חוזה שכירות הקיים בינינו לבין מדמון סעידה ז"ל לא יחודש ולא יערך על שמך והזכויות אשר היו למדמון סעידה ז"ל מועברות על שמך" (נספח ח' לתצהיר עדותה הראשית של התובעת).
בשנת 2004 הגיש המינהל לבית משפט השלום ברחובות תביעה לפינוי ולסילוק ידה של התובעת מהחצר עקב פלישתה לחצר (ת"א 3424/04). כתב תביעה זה תוקן מאוחר יותר באישור בית המשפט באופן שהתובעת אף נתבעה לפנות ולסלק ידה מן הבית בטענת נטישה. בכתב ההגנה וכתב תביעה שכנגד שהגישה התובעת במסגרת תביעת הפינוי וסילוק היד נטען, בין היתר, כי התובעת הינה הבעלים של החצר ושל הבית (נספח ב' לכתב התביעה).

בית משפט השלום ברחובות (כב' השופט הרן פינשטיין) קבע כי אינו מוסמך עניינית לדון בתביעת הבעלות שהועלתה על ידי התובעת במסגרת תביעתה שכנגד (פסקה 6 בפסק הדין). בנוסף נקבע על ידי כב' השופט פינשטיין כי התובעת פלשה לחצר ונטשה את הבית, ומשכך – זכות הדיירות המוגנת שהייתה לה פקעה. כפועל יוצא מכך התקבלה במלואה תביעת המינהל לפינויה ולסילוק ידה של התובעת מן הבית ומן החצר. ערעור על פסק דין זה (ע"א 158-06-08) שהגישה התובעת נדחה על ידי בית המשפט המחוזי מרכז ביום 5.1.2009, ובקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"א 986/09) נדחתה ביום 23.3.2009. לאחר שנדחתה בקשת רשות הערעור שהגישה התובעת לבית המשפט העליון הגישה התובעת עתירה לבית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ (בג"ץ 3176/09) ובה עתרה לביטול פסק דינו של בית המשפט השלום ברחובות. עתירה זו נדחתה ביום 4.5.2009. בעקבות זאת הגישה התובעת בקשה לקיים דיון נוסף בעתירתה לבג"ץ (דנג"ץ 4258/09) אשר נדחתה ביום 2.6.2009.


לאחר דחיית עתירתה לדיון נוסף הגישה התובעת ביום 9.6.2009 את התובענה שלפני במסגרתה עתרה לסעד הצהרתי לפיה הינה הבעלים של הבית והחצר מכוח היותה יורשת של הסבתא. עם הגשת התביעה הגישה התובעת בקשה לסעד זמני אשר כללה, בין היתר, עתירה למתן צו אשר ימנע מהמינהל להרוס את הבית. ביום 9.6.2009 נתן בית משפט זה צו מניעה ארעי, במעמד המבקשת בלבד, אשר, בין היתר, אסר על המינהל ועל כל מי מטעמו מלהרוס את הבית לנוכח "הנזקים הבלתי הפיכים העלולים להיגרם למבקשת באם תדחה בקשתה ליתן צו במעמד צד אחד" (ראו: עמ' 3 בפרוטוקול מיום 9.6.2009). ביום 26.4.2010 נתן בית משפט תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לפיה "צו המניעה הזמני יעמוד על כנו עד למתן פסק דין בתובענה" (עמ' 5 בפרוטוקול מיום 26.4.2010).

ג. תמצית טענות הצדדים
עיקר טענות התובעת


בסעיף 6 בכתב התביעה טוענת התובעת, כי בעת שסבתהּ שוכנה בבית הבהיר לה נציג המדינה כי הבית "הינו שלה". לנוכח הבהרה זו השקיעה הסבתא כספים בשיפוץ הבית אשר היה הרוס בחלקו בעת כניסתה אליו, נטעה עצים בחצר, ונהגה בבית ובחצר מנהג בעלים עד למועד פטירתה בשנת 1987.

לנוכח דברים אלה טוענת התובעת כי מכח ירושת סבתהּ היא זכאית לזכויות "של בעלות ו/או קאוזי בעלות ו/או זכות קדימה ו/או חזקה נוגדת ו/או זכויות של יושר ו/או זכויות כפי שימצא בית המשפט לקבוע כנכון וצודק".


עוד טוענת התובעת כי במשך 55 השנים בהן החזיקו היא וסבתהּ במקרקעין (משנת 1949 עד שנת 2004) המינהל לא העלה טענה כלשהי כנגדה או כנגד סבתהּ, ואף כאשר בוצעו מדידות של השטח הומצאו מדידות אלה לתובעת, ובכך לגירסתה, אישש המינהל כי ישיבתה, הן בבית והן בחצר, היתה כדין. משכך, טוענת התובעת כי נגרם לה נזק ראייתי. בנוסף לכך טוענת התובעת כי אילו היה המינהל מערער "בזמן אמת" על ישיבתה של הסבתא במקרקעין "חזקה שסבתה היתה פועלת לרישום זכויותיה במקרקעין כדין". לפיכך טוענת התובעת כי מ.מ.י מושתק מלטעון כנגד טענתה לבעלות במקרקעין עקב השיהוי בהעלאת טענותיו כלפיה.
לטענת התובעת מהאישור שנשלח לה על ידי עמידר בשנת 1988 לפיו זכויותיה של סבתהּ עוברות לידיה עולה כי גם המינהל אינו חולק על כך שכל הזכויות שהיו בידי הסבתא עברו לידיה (סעיף 7 בכתב התביעה).
כן טוענת התובעת כי לאורך השנים לא יכלה כלל לברר את זכויותיה במקרקעין שכן מ.מ.י סירב להמציא לה את ההסכמים עליהם חתמה סבתהּ, ואף סירב לחתום עימה על הסכם חדש המסדיר את זכויותיה במקרקעין. התובעת טוענת כי כתוצאה מכך היא נאלצה לסמוך על הצהרות בעל פה שהצהירו בפניה פקידי "עמידר" ואשר לפיהן נמסר לה כי יש לה "בעלות וזכויות חזקות", וכי הובטחו לה פיצויים בתמורה לפינוי המקרקעין בשל שינוי יעודם למסחר ועסקים (סעיפים 8, 9 ו- 11 בכתב התביעה).
התובעת טוענת כי המינהל אינו זכאי להסתמך על הסכמי השכירות שנחתמו עם סבתה. לטענתה, מאחר שהמינהל הפר את חובותיו להקמת הבית ושיפוצו הרי שהוא הפר בכך את הסכם השכירות, ולכן "מושתק הוא מלהעלות טענות עפי"ו" (סעיף 10 בכתב התביעה).
בנוסף טוענת התובעת כי לאחר פרסום חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט – 1998 (להלן: "חוק זכויות רכישה") ובמסגרת ה"מבצעים השונים למכירת דירות "עמידר"..." התובעת פנתה לנתבע ולבאים מכוחו מספר פעמים בבקשה לרכוש את הבית על פי התוכניות שהוצעו. לטענתה, על אף חלוף השנים בקשותיה לא נענו בשל הפינוי הצפוי של המקרקעין עקב השינוי הצפוי ביעודם אשר בגין פינוים הובטח לה שתקבל פיצוי (סעיף 13 בכתב התביעה).

בנסיבות אלה עותרת התובעת לסעד חלופי, חלף תביעתה להכריז עליה כבעלים של המקרקעין, לפיו היא זכאית "למימוש זכותה לרכוש את הנכס בהתאם לחוק הדיור הציבורי ו/או כפי תנאי "עמידר" השונים שיצאו לעת לע[ת]" (סעיף 15 בכתב התביעה).


בסעיפים 19-21 בתצהיר עדותה הראשית טוענת התובעת כי סבתהּ הוחתמה על הסכמי השכירות מבלי שאלו הוקראו והובהרו לה, וללא נוכחות מתורגמן, "תוך מרמה, ניצול תמימותה ואי ידיעתה קרוא וכתוב". לדבריה, במקרה זה מתקיימות הנסיבות המיוחדות בהן תתקבל טענת "לא נעשה דבר" (NON EST FACTUM) (וראו גם: סעיפים 22-25 בסיכומיה).

בנוסף, בסעיפים 27-28 בסיכומיה טוענת התובעת כי על פי נסח רישום מקרקעין מיום 31.5.1957 רשות הפיתוח הינה הבעלים של חלקה 22 (החלקה עליה עומד הבית וחלק מהחצר) מכח חוק רכישת המקרקעין (אישור פעולות ופיצויים), התשי"ג – 1953 (להלן: "חוק רכישת מקרקעין"). לטענתה, על פי חוק זה נדרש כי ביום 1.4.1952 הנכס לא היה בחזקת "מי שהיה ערב הרכישה בעלי הנכס, או בעלי זכות או טובת הנאה בו", ותנאי זה לא התקיים במקרה זה שכן הסבתא התגוררה במקרקעין הן ביום 1.4.1952 והן ערב רכישתם על ידי המדינה, ומשכך – רישום המדינה כבעלת חלקה 22 בגוש 6070 נעשה שלא כדין.
לעניין חלקה 49 בגוש 6070 (שבשטחה נמצא חלק מהחצר) נטען בסעיף 29 בסיכומי התובעת כי סיווג החצר שונה שלא כדין על ידי המדינה מקרקע מסוג "מירי" לקרקע מסוג "מתרוכה" אשר אותה רשאית המדינה להעביר על שמה ללא תמורה.
לנוכח טענות התובעת כי חלקות הבית והחצר נרשמו על שם המדינה או רשות הפיתוח בתרמית, עותרת התובעת בסיכומיה לתיקון הרישום בספרי מרשם המקרקעין בהתאם להוראות סעיף 93 בפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט – 1969 (להלן: "פקודת ההסדר").
עיקר טענות הנתבע


מ.מ.י טוען בסעיף 13 בכתב הגנתו כי פסיקתם של בתי המשפט השונים בהליכים שנוהלו בין הצדדים יוצרים מעשה בית דין בכל הנוגע לזכויותיה של התובעת במקרקעין. כך נטען כי נקבע שזכויות הסבתא בבית היו זכויות של דיירות מוגנת, כי לא היו לסבתא כל זכויות בחצר, וכי התובעת נטשה את המקרקעין. לטענת מ.מ.י – טענתה היחידה של התובעת שטרם התבררה בהליכים הקודמים היא טענה בדבר זכותה של התובעת "לכפות על הנתבע מכירת הזכויות בבית לתובעת", טענה אשר איננה רלוונטית לנוכח פקיעת זכות הדיירות המוגנת של התובעת.
לגופם של דברים מכחיש מ.מ.י כי לסבתא או לתובעת ישנן זכויות כלשהן במקרקעין או כי הוצג בפני הסבתא מצג כלשהו לגבי זכויותיה במקרקעין. בנוסף מ.מ.י מכחיש כי אי-פעם אישר לסבתא או לתובעת כי הן רכשו זכויות כלשהן בבית או בחצר, זולת זכות של דיירות מוגנת בבית (סעיף 16 בכתב ההגנה).
כן טוען מ.מ.י כי לא היה כל שיהוי בפעולתו כלפי התובעת, או כי התובעת נפגעה מהשיהוי בהגשת התובענה על ידו, או כי עומדות כנגדו טענות של השתק ומניעות – וכי טענות התובעת בדבר קיומם של שיהוי, השתק ומניעות מצידו כבר נדחו על ידי בתי המשפט בהליכים הקודמים שנוהלו בין הצדדים, ולכן אין לשוב ולדון בהן (סעיפים 16.4, 19.1 ו- 20.5 בכתב ההגנה).
בנוסף, מ.מ.י מכחיש כי הבטיח לתובעת תמורה כלשהי בגין פינוי הבית או כי הציג בפני התובעת מצג ביחס לפינויה מהבית אשר השתכלל לכדי הסכם מחייב. לטענת מ.מ.י, כל פיצוי שהתובעת או סבתהּ היו זכאיות לו במקרה של פינוי הבית וויתור על זכות הדיירות המוגנת בו התבסס על זכאותן לדיירות מוגנת בבית, אך זכות הדיירות המוגנת הזו פקעה לאחר פטירת הסבתא ונטישת התובעת את הבית (סעיפים 20.2 ו- 21.2 בכתב ההגנה). יתרה מכך: מ.מ.י טוען כי מטענותיה של התובעת עצמה ניתן להסיק על דבר קיומו בעבר של משא ומתן לפינוי הסבתא והתובעת מהבית, ובכך יש לדידו משום הודאת בעל דין מצידה של התובעת בטענתו שכל משא ומתן שכזה אשר נוהל בין הסבתא או התובעת לבין מ.מ.י, או מי מטעמו, ביחס לזכויות הנטענות על ידי הסבתא ועל ידי התובעת ביחס למקרקעין – הסתיים ללא הסכמה מצידו לטענות ודרישות הסבתא והתובעת (סעיף 21.3 בכתב ההגנה). לטענת מ.מ.י מטענות אלה של התובעת עולה שאף לשיטת התובעת עצמה היא לא סברה כי הינה הבעלים של הבית או של החצר טרם נקיטת ההליכים שבין הצדדים אשר ראשיתם בשנת 2004 (וראו גם סעיפים 8-15 בסיכומי המינהל).
לגבי טענת התרמית ביחס לחתימה על הסכמי השכירות, ולגבי הטענה בדבר קיומה של עילה לתיקון ספרי מרשם המקרקעין בהתאם לסעיף 93 בפקודת המרשם מחמת קיומה של תרמית, מדגיש מ.מ.י בסעיפים 30-34, 44 ו- 45 בסיכומיו כי מדובר בהרחבה אסורה של חזית המריבה, וכי טענות אלה לא נטענו כלל בכתב התביעה. בהקשר זה טוען מ.מ.י כי טענת תרמית דורשת תשתית עובדתית מפורטת וברורה שאינה מופיעה בכתבי הטענות שהוגשו על ידי התובעת. לגופם של דברים טוען מ.מ.י כי המדינה היא הבעלים של הקרקע (לרבות באמצעות רשות הפיתוח), וכי עומדת לו "חזקת התקינות" של מעשיו כגוף מנהלי-ציבורי הפועל על פי דין. בנוסף טוען מ.מ.י כי התובעת הודתה במפורש שהיא לא נכחה בעת שסבתה חתמה על הסכמי השכירות, כי סבתה לא אמרה לה דבר בקשר לטענת ההטעיה והתרמית הנטענות כיום על ידי התובעת בסיכומיה, ולכן, אפילו עדות מפי השמועה לביסוס טענתה זו של התובעת אינה קיימת. לנוכח דברים אלה טוען מ.מ.י כי טענתה של התובעת בנושא התרמית המיוחסת על ידה למדינת ישראל, לרשות הפיתוח או למ.מ.י נותרה בעלמא ללא שום ביסוס ראייתי. בנוסף טוען מ.מ.י כי טענת התובעת הינה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, שכן סבתה חתמה פעמיים על הסכמי שכירות, מבלי שעוררה אי פעם טענת בעלות.

באופן דומה טוען מ.מ.י כי טענת התובעת בסיכומיה ביחס לרכישת חלקה 22 בגוש 6070 על ידי המדינה מכח חוק רכישת מקרקעין מהווה אף היא הרחבה אסורה של חזית המריבה אשר אין לשעות לה ויש לדחותה מאחר וחלה לגביה התיישנות. לביסוס טענת ההתיישנות מציין מ.מ.י כי רישום המקרקעין על שם המדינה ורשות הפיתוח הסתיים עוד בשנת 1957. לגופם של דברים טוען מ.מ.י כי טענה זו אף שומטת את הקרקע מתחת לטענת התובעת לפיה סבתהּ קיבלה מהמדינה זכות בעלות במקרקעין. שכן, אם לטענת התובעת המדינה לא היתה זכאית כלל להקנות לעצמה זכות של בעלות במקרקעין ממילא שלא יכלה להקנותה לסבתא או לתובעת כנטען על ידי התובעת (סעיפים 41-42 בסיכומי המינהל).


מכל הנימוקים שפורטו לעיל, מבקש מ.מ.י לדחות את התובענה הנוכחית שהוגשה כנגדו על ידי התובעת.

ד. דיון והכרעה


לאחר שעיינתי בכתבי הטענות שהגישו הצדדים על נספחיהם ובתצהירי העדויות הראשיות על נספחיהם, לאחר ששמעתי את העדים והתרשמתי מהם באופן בלתי אמצעי, וכן לאחר שתעמקתי בסיכומי הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי התובעת לא הוכיחה כי הינה זכאית להרשם בספרי מרשם המקרקעין כבעלים של הבית או של החצר, או כי היתה זכאית לזכות בעלות כזו בעבר. יתרה מזו: לא הוכח כי התובעת הייתה זכאית לזכויות אחרות כלשהן במקרקעין זולת זכות של דיירות מוגנת בבית אשר לגביה כבר נפסק על פי פסק דין חלוט כי פקעה בעת שנטשה את הבית. משכך, דין התביעה להידחות, ואין להורות על תיקון הרישום בספרי מרשם המקרקעין ביחס לזכות הבעלות בחלקות 22 ו- 49 בגוש 6070. אפרט להלן נימוקי לקביעותי אלה.

האם פסק דינו של בית המשפט השלום יוצר מעשה בית דין לגבי תביעת הבעלות


בטרם אפרט טעמי לדחית התובענה אציין כי אין ממש בטענת מ.מ.י לפיה הכרעתו החלוטה של בית משפט השלום ברחובות במסגרת תביעתו של מ.מ.י כנגד התובעת לפינויה ולסילוק ידה מהמקרקעין אכן יוצרת "מעשה בית דין" המונע מהתובעת להעלות טענת בעלות בהליך זה. הכרעותיו של בית משפט השלום בדבר פלישתה של התובעת אל החצר, בדבר היות התובעת בעלת זכות של דיירות מוגנת בבית בלבד, ובדבר נטישת הבית על ידי התובעת ואובדן זכותה כדיירת מוגנת בו – כל אלה מבוססות על הקביעה העובדתית לפיה מדינת ישראל, בין במישרין ובין באמצעות רשות הפיתוח, הינה הבעלים הבלעדי של הבית ושל החצר (ראו: פסקה 1 בפסק דינו של בית המשפט השלום). בהתאם לסעיפים 40 ו- 51 בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד – 1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") הסמכות העניינית לדון ולהכריע במחלוקות ביחס לזכויות הבעלות בבית ובחצר הינה של בית המשפט המחוזי, ובית משפט השלום מוסמך לדון מכח סמכותו העניינית הייחודית אך ורק בסוגיות הקשורות בחזקה ובשימוש במקרקעין אלה (ראו: ע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה(2) 749, 754-756 (1991) (להלן: "עניין אשתר")). בהקשר זה יודגש כי לנוכח חוסר סמכותו העניינית לדון בטענות הבעלות שהעלתה התובעת דכאן בכתב התביעה שכנגד שהגישה בת"א 3242/04, ציין בית משפט השלום ברחובות בפסק דינו (פסקה 6 בפסק הדין) כי נמנע מלדון לגופן בטענות הבעלות שהועלו בפניו על ידי התובעת.

בהתחשב במצב דברים זה אני סבור כי קביעתו של בית משפט השלום בפסק דינו לפיה המדינה (ורשות הפיתוח בכלל זה) הינה הבעלים של הבית ושל החצר – קביעה אשר שימשה בסיס לקבלת תביעתו של מ.מ.י לסילוק ידה של התובעת מן המקרקעין – נעשתה מכוח הסמכות שבגררא המוקנית לבית משפט השלום על פי סעיף 76 בחוק בתי המשפט. סעיף 76 בחוק בתי המשפט קובע כי כאשר "הובא ענין כדין לפני בית משפט והתעוררה בו דרך אגב שאלה שהכרעתה דרושה לבירור הענין, רשאי בית המשפט להכריע בה לצורך אותו ענין אף אם הענין שבשאלה הוא בסמכותו הייחודית של בית משפט אחר או של בית דין אחר" [ההדגשות אינן במקור – ב.א.].
על פי ההלכה הפסוקה כאשר עניין אשר הוכרע מכח סמכות שבגררא "מתעורר שוב בהתדיינות אחרת בין בעלי הדין לפני בית משפט שלו נתונה הסמכות הייחודית לדון בעניין, לא יהיה בכוחה של אותה הכרעה שניתנה בגררא, לכבול את ידיו של בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות המקורית... במילים אחרות: אין בכוחה של אותה הכרעה אגבית לשמש מעשה בית דין לגבי בית משפט או בית דין לו נתונה הסמכות הייחודית" [ההדגשה במקור – ב.א.] (ע"א 10112/03 פת נ' קטלן-אסן (פורסם במאגרים משפטיים, 4.10.2009) בפסקה 24 בפסק הדין, וכן ענין אשתר בעמ' 755).


לנוכח האמור לעיל אני קובע בזאת כי הכרעת בית משפט השלום לא יצרה במקרה זה מעשה בית דין בשאלת הבעלות על המקרקעין נושא התובענה, ולכן ראוי לבחון לגופן את טענותיה של התובעת בשאלת הבעלות. בנוסף לכך, אני קובע בזאת כי יש לדחות את כל יתר טענותיה של התובעת הנושאות אופי ערעורי בהיותן עוסקות בסוגיות של שיהוי, השתק ומניעות מצד מ.מ.י, בנושא פלישת התובעת לחצר, נטישת המקרקעין על ידי התובעת ופקיעת זכות הדיירות המוגנת שהיתה לה בבית. טענות אלה, אשר ההכרעה בהן מצויה במסגרת הסמכות העניינית של בית משפט השלום, נטענו על ידי התובעת בפני בית משפט השלום אך פסק דינו החלוט אשר דחה אותן יצר מעשה בית דין לגביהן.

רישום הבעלות בחצר ובבית


אין מחלוקת בין הצדדים בדבר העובדה שרשות הפיתוח נרשמה ביום 31.5.1957 בספרי מרשם המקרקעין כבעלים של חלקה 22 בגוש 6070 אשר בשטחה נמצאים הבית וחלק מהחצר, וכי ביום 21.2.1967 נרשמה המדינה כבעלים של חלקה 49 בגוש 6070 אשר בשטחה נמצאת יתרת שטח החצר. על פי נסחי הרישום של המקרקעין נושא התובענה (נספח 1 לתצהיר עדותו הראשית של מר ששון מטעם מ.מ.י) המקרקעין הינם "מקרקעין מוסדרים" לעניין חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קרי: מקרקעין אשר עברו הסדר מקרקעין לפי פקודת ההסדר (ובשמה במועד רישום המדינה ורשות הפיתוח כבעלים של חלקות אלה – פקודת הקרקעות (סידור זכות הקניין)).

לעניין זה ראוי להדגיש כי "הליכי ההסדר הם הליכים in rem... הליכי ההסדר הם פומביים, תוצאותיהם מפורסמות ברבים, ובסיומם הן נרשמות בפנקסי המקרקעין" (רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד פ"ד נז(2) 721, 726 (2003) (להלן: "ענין עבוד"), וכי פקודת ההסדר קובעת מפורשות בסעיף 81 (המקביל לסעיף 43 בפקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין)) כי ככלל "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה".
בנוסף לכך, על מקרקעין מוסדרים חלות הוראות סעיף 125(א) בחוק המקרקעין אשר קובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969".
מהאמור בסעיף 125(א) בחוק המקרקעין עולה כי אין לשעות לכל טענות התובעת שאינן בגדר טענות אשר חוק המקרקעין קובע כי ניתן להעלותן כנגד הרישום בספרי במרשם המקרקעין, לרבות טענות "קאוזי בעלות", "זכות קדימה", או "זכויות של יושר" שהעלתה התובעת בכתב תביעתה (וראו לעניין זה גם הוראת סעיף 161 בחוק המקרקעין).
יחד עם זאת, אני סבור כי מן הראוי לדון בשתי הטענות האחרות אשר מכוחן טענה התובעת כי היא זכאית לקבל פסק דין המצהיר על זכאותה לזכות הבעלות במקרקעין ואלו הן:


טענת חזקה נוגדת – טענת התיישנות לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני (להלן: "טענת החזקה הנוגדת").
טענת התובעת לפיה יש לתקן את המרשם בהתאם לסעיף 93 לפקודת ההסדר, הואיל ולגרסתה רישום המקרקעין על שם המדינה (לרבות רשות הפיתוח) נעשה במרמה (להלן: "טענת הרישום במרמה").

טענת החזקה הנוגדת


בסעיפים 6 ו- 15 בכתב תביעתה טוענת התובעת, בין היתר, כי הינה זכאית לבעלות במקרקעין מכח "חזקה נוגדת". טענת חזקה נוגדת הינה למעשה טענת התיישנות מכח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני הקובע כדלקמן:

"אדמת מירי, או מוקופה, שעיבד והחזיק בה אדם במשך עשר שנים באין מפריע, תיחשב זכות - ההחזקה שלו כמוכחת, בין אם היה ובין אם לא היה בידו מסמך בר תוקף ואין רואים אדמה זו כנטושה, אלא נותנים לו בחינם שטר טאבו חדש. אך אם הכיר המחזיק והודה בעצמו, שתפש אדמה נטושה בלי זכות, אין מתחשבים בתקופת הזמן שעברה ומציעים לו לקבל את הקרקע בשווי הטאבו; ואם סירב, תימסר פומבית לדורש".
(נוסח הסעיף בעברית הינו מפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 520/89 מדינת ישראל נ' עבדאללה אסעד שבלי, פ"ד מו(2) 81, 82 (1992) (להלן: "ענין שבלי")).
אמנם, סעיף 159(ב) בחוק המקרקעין קובע כי: "חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים", אך הסיפא של סעיף זה קובעת כי "אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".
מדברים אלו עולה איפוא כי לאחר חקיקת חוק המקרקעין אין לשעות לטענת חזקה נוגדת המקנה זכות בעלות במקרקעין אלא במקרים בהם טענת החזקה הנוגדת הקנתה למחזיק במקרקעין זכות בעלות מכח רכישתה בדרך של התיישנות בהתאם לסעיף 78 בחוק הקרקעות העותמני עוד טרם מועד תחילת חלותו של חוק המקרקעין עוד טרם מועד תחילת חלותו של חוק המקרקעין


יודגש כבר עתה כי בנסיבות המקרה הנוכחי הטענה בדבר קיומה של "חזקה נוגדת" רלוונטית רק לגבי החצר אשר לגביה טוען מ.מ.י כי התובעת פלשה אליה. קביעה זו נובעת מכך שאין חולק על העובדה שחזקתה של הסבתא בבית היתה בהסכמת מ.מ.י (כדיירת מוגנת) וממילא שחזקתה של הסבתא בבית לא היתה כלל חזקה נוגדת. לעניין זה נקבע כי "מי שמחזיק כשוכר או כבר-רשות חזקתו אינה יכולה לבסס טענת התיישנות" (ע"א 805/79 עיזבון המנוח אחמד חסין אל-גול נ' כולל חב"ד בירושלים, פ"ד לח(1) 57, 71 (1984), וכן ראו: ע"א 324/68 גוטסדינר נ' מעונות נורדיה (תל אביב) בע"מ, פ"ד כג(1) 48, 51-52 (1969)). עוד יצויין כי לגבי החצר עומדת בפני התובעת משוכה נוספת, שכן על פי נסחי רישום המקרקעין והתשריט שהוצג לפני [ת/2] חלק משטחה של החצר נמצא בחלקה 49 בגוש 6070 המסווגת כאדמה מסוג "מתרוכה" אשר סעיף 78 הנ"ל כלל אינו חל לגביה.

מכל מקום, הואיל ועסקינן בקרקעות שהן בבעלות מדינת ישראל (ובכלל זה רשות הפיתוח) הרי שחלות לגביהן הוראות חוק יסוד: מקרקעי ישראל (מיום 29.7.1960) אשר קובע בסעיף 1 בו כי "מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת".
בפסק הדין בענין שבלי נקבע כי לנוכח האיסור הקבוע בסעיף 1 בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, "החל מחוק היסוד, ההתיישנות באדמות מדינה לפי סעיף 78 לחוק [חוק הקרקעות העותמני – ב.א.], אינה עוד "רוכשת", ומקנה זכויות קניין" (בעמ' 87). יוצא איפוא כי לנוכח הלכה מחייבת זו הרי שאף אם היתה מוכחת במקרה זה חזקה נוגדת המקימה טענת התיישנות לפי סעיף 78 בחוק הקרקעות העותמני לא ניתן היה לקבוע כי התובעת זכאית לבעלות בחלק כלשהו בחצר אשר מדינת ישראל רשומה בספרי מרשם המקרקעין כבעליה.


בנוסף, ראוי לציין כי ברע"א 9076/05 אלדוח נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם במאגרים משפטיים, 2.5.2006) נקבע כי נטל ההוכחה לגבי משך תקופת החזקה הנוגדת ובדבר ידיעתה הפוזיטיבית של המדינה על דבר החזקה הנוגדת מוטל על הטוען לקיום חזקה נוגדת במקרקעין. במקרה הנוכחי התובעת כלל לא פירטה, ובוודאי שלא הוכיחה, כי מתקיימים בעניינה יסודות אלה.
מעבר לנדרש אציין כי גם בחינת משך תקופת ההחזקת המקרקעין על ידי הסבתא לפי טענותיה של התובעת עצמה מעלה כי הסבתא לא החזיקה במקרקעין במשך תקופת ההתיישנות הנדרשת לשם רכישת זכויות במקרקעין בדרך של התיישנות על פי חוק הקרקעות העותמני

ככלל, סעיף 78 בחוק הקרקעות העותמני קבע תקופת ההתיישנות בת 10 שנים. תקופה זו הוארכה בסעיף 22 בחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958 (להלן: "חוק הקרקעות העותמני קבע תקופת ההתיישנות בת 10 שנים. תקופה זו הוארכה בסעיף 22 בחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") ובחוק ההתיישנות (תיקון), התשכ"ה – 1965 (מיום 11.3.1965) אשר תוקפם מיום 6.4.1958. סעיף 22 בחוק ההתיישנות קובע כדלקמן:
"בסעיפים 20 ו-78 לחוק הקרקעות העותמני תבוא במקום התקופה הקבועה בהם תקופת חמש עשרה שנה ולגבי מקרקעין שנירשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות הקנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - תקופת עשרים וחמש שנים, ואולם לגבי אדם שהחל בהחזקת מקרקעין לאחר יום כ"ד באדר א' תש"ג (1 במרס 1943), לא יבואו במנין חישוב התקופה חמש שנים המתחילות מיום תחילת חוק זה; ובמקום הטעמים החוקיים לעיכוב תקופת ההתיישנות האמורים בסעיף 20 לחוק האמור, יחולו הוראות חוק זה לחישוב תקופת ההתיישנות" [ההדגשות אינן במקור – ב.א.].
(לעניין מועד תחילתו של התיקון משנת 1965 המתייחס למקרקעין מוסדרים, ראו סעיף 2 בחוק ההתיישנות (תיקון), התשכ"ה – 1965 הקובע כי "תחילתו של חוק זה מיום תחילתו של החוק העיקרי").
לא למותר לציין כי לעניין תחולתה של הוראת סעיף 22 בחוק ההתיישנות נקבע בסעיף 29(ב) בחוק ההתיישנות כי "תביעה שענינה מקרקעין יחולו עליה כל הוראות חוק זה אף אם לפני תחילת חוק זה נתיישנה התביעה או נסתיימה התקופה שהיתה קבועה בסעיפים 20 ו-78 לחוק הקרקעות העותמני".
מדברים אלו עולה כי תקופת ההתיישנות מכח סעיף 78 בחוק הקרקעות העותמני לגבי מי שהחל בהחזקת מקרקעין לאחר יום 1.3.1943 הינה עשרים שנה לגבי מקרקעין שאינם מוסדרים (חמש-עשרה שנה בתוספת חמש השנים שלא יובאו בחשבון במניין התקופה) ושלושים שנה לגבי מקרקעין מוסדרים (עשרים וחמש שנה בתוספת חמש השנים שלא יובאו בחשבון במניין התקופה).
במקרה הנוכחי, הואיל ולטענת התובעת סבתהּ תפסה חזקה במקרקעין לכל המוקדם בשנת 1949, והליכי הסדר המקרקעין של חלקות 22 ו- 49 בגוש 6070 הסתיימו לכל המאוחר בשנים 1957 ו- 1967 בהתאמה (קרי: פחות מעשרים שנה ממועד תפיסת החזקה), הרי שתקופת ההתיישנות הרלוונטית במקרה זה הינה בת שלושים שנים. מדברים אלו עולה כי במועד תחילת חלותו של חוק המקרקעין (1.1.1970) הקובע מפורשות כי לא תחול התיישנות במקרקעין מוסדרים למעט "טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה", טרם חלפה תקופת ההתיישנות הנדרשת לשם רכישת זכות בעלות במקרקעין בהתאם לסעיף 78 בחוק הקרקעות העותמני – ואף מטעם זה יש לדחות את טענת החזקה הנוגדת אשר מכוחה בקשה התובעת להצהיר עליה כזכאית לזכות הבעלות במקרקעין.
טענת התרמית לפי סעיף 93 בפקודת ההסדר


לנוכח דחיית טענותיה של התובעת אשר פורטו לעיל נותר איפוא לבחון את טענת הרישום במרמה הנזכרת בסעיף 29 בסיכומיה לפיה רישום המקרקעין על שם המדינה נעשה במרמה, וכי יש לבטל את הרישום של המדינה ושל רשות הפיתוח כבעלים של הבית ושל החצר מכח האמור בסעיף 93 בפקודת ההסדר הקובע כדלקמן:

"שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה... רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון..."


לענין רישום רשות הפיתוח כבעלים של חלקה 22 בגוש 6070 בשנת 1957: לטענת התובעת רישום זה נעשה במרמה והוא נובע מכך שסבתה חתמה על הסכמי השכירות "בטביעת אצבע ללא נוכחות מתורגמן" (סעיפים 19 ו- 21 בתצהיר עדותה הראשית של התובעת), מכך שהסכם השכירות "מעולם לא הוקרא ולא הוסבר לסבתי כמתחייב. וטענתי היא כי סבתי הוחתמה עליו תוך מרמה, ניצול תמימותה ואי ידיעתה קרוא וכתוב" (סעיף 19 בתצהיר עדותה הראשית של התובעת וכן ראו: סעיפים 22-25 בסיכומי התובעת), וכן לנוכח רישום החלקה על שם המדינה מכח חוק רכישת מקרקעין אשר לטענתה אינו חל במקרה דנן.

לעניין רישום המדינה כבעלים של חלקה 49 בשנת 1967: התובעת טוענת כי המדינה שינתה שלא כדין את סיווג החצר מקרקע מסוג "מירי", אשר על פי סעיף 153 בחוק המקרקעין הבעלות בה יכולה להיות פרטית, לקרקע מסוג "מתרוכה" (המתייחסת לדרכים ציבוריות) אשר לגביה נקבע בסעיף 154(א) בחוק המקרקעין כי "מקרקעין שערב תחילתו של חוק זה נמנו עם הסוג "מתרוכה" יירשמו על שם המדינה..." ולא ניתן לרושמם על שם גורם פרטי (יצויין כי בנסיבות מסויימות ניתן לרושמם על שם רשות מקומית).


על פי תקנה 78 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 "כל מקום שבעל דין טוען טענת מצג-שווא, תרמית, זדון או השפעה בלתי הוגנת, ובכל מקרה אחר המזקיק לפרטים, יפורשו הפרטים ותאריכיהם בכתב הטענות" [ההדגשה אינה במקור – ב.א.]. תכליתה של תקנה זו איננו דיוני גרידא, שכן תקנה זו נועדה לאפשר לנתבע לנהל הגנתו באופן ראוי, הגון ותכליתי, וכן לאפשר לבית המשפט להגיע לחקר האמת כאשר גירסאותיהם של שני הצדדים לתובענה פרושות לפניו כבר מראשית ההליך.

בנוסף, זה המקום להדגיש כי על פי ההלכה הפסוקה על הטוען טענת תרמית מוטל "נטל מיוחד באשר למשקל הראיות שעליו לערום בפני בית המשפט" (ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' פרץ רוזנברג, פ''ד מז(2) 605, 615 (1993), וראו גם: ע"א 373/89 מסרי (שאהין) נ' ח'לף פ"ד מה(1) 729, 742 (1991), ע"א 260/82 סלומון נ' אמונה, פ"ד לח(4) 253, 257 (1984)) שכן "הטלת אחריות בעוולת התרמית מטילה אשם אישי" על הצד השני (ע"א 4842/05 גרניט הנדסה לתעשיה נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים, 12.8.2007) בפסקה 12 בפסק הדין).
בפסק הדין בענין עבוד קבעה כב' השופטת ט. שטרסברג-כהן לעניין בקשה לתיקון רישום מכח טענת מרמה כדלקמן:
"על הטוען לתרמית, ובייחוד בהקשר של ביטול הליכי הסדר ופסק-דין הסדר בעקבותיהם, להעמיד תשתית עובדתית מפורטת וברורה במישור הטיעוני ולשאת בנטל הוכחה כבד במישור הראייתי. בהקשר זה נפסק "שטענת תרמית מהסוג הנדון לא מספיק שתיטען בעלמא. עליה להיות מפורטת ומבוססת, והנטל להוכחת טענה מעין זו עשוי להיות כבד יותר ממאזן ההסתברויות הרגיל הנהוג במשפטים אזרחיים"... נפסק כי "עול ההוכחה לעניין טענת המירמה רובץ על הטוען זאת, ועול זה הינו כבד למדיי"..." [הפניות הוסרו, ההדגשות אינן במקור ב.א.].
(בעמ' 726).


במקרה הנוכחי התובעת לא פרטה בכתב התביעה טענות תרמית כלשהן. בתצהיר עדותה הראשית טענה התובעת לראשונה, ובאופן חלקי, כי חתימתה של סבתה על הסכמי השכירות הושגה בתרמית. באשר לגירסתה בדבר התרמית הכרוכה ברישום הזכויות במקרקעין על שם מ.מ.י – טענה זו נטענה לראשונה רק בסיכומיה של התובעת.

לא למותר לציין כי בפתח ישיבת ההוכחות הסכימו ב"כ הצדדים כי "לא יותרו שינוי או הרחבה של חזית המריבה כפי שהתגבשה בכתבי הטענות" ולהסכמתם זו נתן בית המשפט תוקף של החלטה (עמ' 13 בפרוטוקול). עוד יודגש כי מ.מ.י התנגד במפורש בסיכומיו לכל הרחבה של חזית המריבה באופן שחזית זו תכלול גם את סוגיית התרמית (סעיף 43 בסיכומיו).
לנוכח התנגדותו הנחרצת של ב"כ מ.מ.י לכל הרחבה של חזית המריבה על ידי התובעת יש להחיל במקרה זה את הכלל הקובע כי "משקבעו בעלי הדין את רשימת הפלוגתות העומדות לדיון, גודרת רשימה זו את הסוגיות שבהן ידון בית המשפט, ואין להרחיב את הדיון לשאלות משולבות של עובדה ומשפט שלא נכללו באותה רשימה" (א. גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית, 2009) 88, וכן ראו: ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 151-152 (2003)).
מאחר שטענת הרישום במרמה בספרי המקרקעין, הכורכת יחדיו שאלות של משפט ועובדה, לא נטענה כלל בכתב התביעה שהוגש על ידי התובעת ואין היא מהווה חלק מחזית המריבה והפלוגתאות כפי שגובשו על פי כתבי התביעה וההגנה שהוגשו על ידי הצדדים לתובענה, אני קובע בזאת שהיא מהווה הרחבה אסורה של חזית המריבה, ויש לדחותה ולו מטעם זה בלבד.


אלא שגם לגופם של דברים התובעת לא הביאה כל ראיה לטענותיה לפיהן סבתהּ הוחתמה על הסכמי השכירות במירמה, ומבלי שאלה הובהרו לה. הוא הדין גם לגבי טענתה כי שינוי סיווגה של חלקה 49 בגוש 6070 מ"מירי" ל"מתרוכה" (המשמשת בד"כ כדרך ציבורית).

אני קובע כי יש ממש בטענותיו של בא-כוחו של מ.מ.י לפיהן התובעת עצמה אינה טוענת כי נכחה במועד חתימת הסכמי השכירות על ידי הסבתא, או אפילו כי סבתהּ טענה בפניה כי הסכמים אלה לא הוקראו לה, או כי לא נכח במקום מתורגמן אשר תירגמם בטרם נחתמו על ידה. מסיבות אלה, תצהירה של התובעת איננו יכול לשמש ראיה בעניין זה, אף לא כעדות מכלי שני, והתובעת אף מודה כי כל טענותיה בדבר קיום התרמית הנטענת על ידה נובעות "מהחוזים עצמם... ובעובדה שלחוזים אלו לא צורפו אישור מתורגמן ואישור חתימה מרצון" (סעיף 7 בסיכומי התשובה מטעמה).
אמנם, הסכמי השכירות חתומים בטביעת אצבעה של הסבתא אשר לא ידעה קרוא וכתוב, ועל כך אין מחלוקת בין הצדדים. אולם, פרט לטענות בעלמא התובעת לא הביאה, ולו ראשית ראיה, לכך שקיים חשש אמיתי לכך שהמינהל החתים את סבתהּ על הסכמי השכירות מבלי שהובהר לסבתא על מה היא חותמת. בהקשר זה יודגש כי על הסכם השכירות משנת 1956 מופיעה אף חתימתו של עד, ואף בכך יש משום תימוכין לכאורה לתקינותו של הליך חתימת הסכם השכירות. יתר על כן: אף אם הייתי מקבל את טענת התובעת בדבר קיומן של אי התאמות מסויימות בין נוסחם של הסכמי השכירות עליהם חתמה הסבתא לבין תצורת הבית, אני קובע כי אין בכך כדי להוכיח טענתה הכוללנית של התובעת לפיה לא הובהר לסבתה כי היא חותמת על הסכמי שכירות במובחן מהסכם לבעלות במקרקעין.
בנוסף, התובעת לא הציגה כל מקור מן הדין או לפי נוהלי מ.מ.י אשר מכוחם מוטלת על מ.מ.י החובה לצרף אישור מאת תורגמן, או אישור בדבר חתימה מרצון – כאשר מחתימים אדם בטביעת אצבעו.
משכך, אני קובע כי לא ניתן לפסול ללא הביסוס הראייתי הנדרש את תוקפם של הסכמי השכירות שנחתמו על ידי הסבתא בטביעת אצבעה בטענה ש"לא נעשה דבר". בהקשר זה אני סבור כי הסכמי השכירות אשר נחתמו על ידי הסבתא מהווים "תעודה נושנה" בהתאם למפורט בסעיף 43 לפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א – 1971. בע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם במאגרים משפטיים, 21.2.2007) נקבע כי "מלשון סעיף 43 עולה כי שניים בלבד הם התנאים להכרה במסמך כ"תעודה נושנה": האחד, כי המסמך הוא בן עשרים שנה לפחות; והשני, כי המסמך הוצא ממשמורת הנראית כשרה בעיני בית המשפט" (פסקה 33 בפסק הדין).
במקרה הנוכחי הסכמי השכירות נעשו לפני למעלה מעשרים שנה, והם הוצאו ממשמורתו של מ.מ.י שהינה כשרה בעיני. בנסיבות אלה אני סבור כי מתקיימת החזקה הקבועה בסעיף 43 לפקודת הראיות (נוסח חדש) לכך שהתעודה (קרי: הסכמי השכירות) וכל חלק בה "נעשתה או שאומתה כהלכה בידי האדם הנחזה כמי שעשאה או אימתה". לעניין זה די אם אציין כי התובעת לא סתרה חזקה זו.
לא למותר להזכיר העובדה שהסבתא חתמה על הסכמים עם גורמים ציבוריים: המפקח על נכסי נפקדים, וחברת עמידר. החזקה בדבר תקינותו של המעשה המינהלי המוקנית לגופים אלה לא נסתרה ולא הופרכה על ידי התובעת, ואף מטעם זה יש לקבוע כי הסכמי השכירות נעשו כדין, והם מחייבים את הצדדים להם.
לא זו אף זו: הטענה לפיה הסבתא הוחתמה על הסכמי השכירות מבלי שאלה הוסברו לה כדבעי אינה מחייבת, כשלעצמה, את התוצאה לפיה הסבתא היתה הבעלים של המקרקעין שכן התובעת לא הביאה כל ראיה פוזיטיבית לכך שסבתהּ היתה זכאית לזכות הבעלות בחלקות 22 ו-43 שבגוש 6070 במובחן מזכות שכירות וזכות דיירות מוגנת בבית.
בנוסף אני סבור כי יש ממש אף בטענת מ.מ.י, כמפורט בסעיף 37 בסיכומיו, לפיה התובעת לא הוכיחה כי הינה היורשת של סבתהּ באופן המקנה לה זכות להרשם כבעלים של המקרקעין (זאת – בנבדל מירושת הזכויות בבית לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב – 1972 המתייחסת לירושת זכות הדיירות המוגנת בלבד). התובעת לא הציגה צו ירושה או צו קיום צוואה המצהיר על היותה יורשת של סבתהּ, ובכך כשלה בהוכחת זכותה לרשת את זכויותיה של סבתהּ במקרקעין, ככל שהיו לסבתא זכויות כאלה. בנוסף, "כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו" (ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980), וכן ראו: ע"א 55/89 קופל בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ''ד מד(4) 595, 601 (1990), ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים, 27.7.2008) בפסקה 26 בפסק הדין).


לנוכח כל האמור לעיל אני קובע כי התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה ברמה הנדרשת בהליכים אזרחיים בכלל, ולגבי הוכחת טענות בדבר קיומן של תרמית או מרמה ברישום זכויות במקרקעין, או טענת "לא נעשה דבר" בפרט, על מנת להוכיח כי רישום המדינה ורשות הפיתוח כבעלים של המקרקעין נעשה במרמה, וכי היא, או סבתהּ, היו זכאיות בזמן כלשהו, בעבר או בהווה, לזכות בעלות במקרקעין, דהיינו – בחלק כלשהו של הבית או של החצר.

סתירת גרסת התובעת לנוכח הנטען בכתב התביעה ונספחיו


מהתנהלותה של התובעת במהלך השנים שחלפו מאז פטירת סבתה ועד להגשת תביעת המינהל כנגדה בבית משפט השלום ברחובות, כפי שהתנהלות זו תוארה על ידי התובעת עצמה בכתב התביעה בתיק זה ובנספחיו, עולה בבירור כי התובעת ידעה שאינה בעלת זכות בעלות במקרקעין, וכי לכל היותר סברה שהיא זכאית לרכוש זכות בעלות בבית על פי חוק זכויות רכישה.
כך למשל: בסעיף 13 בכתב התביעה טוענת התובעת כי "עם פרסום חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט 1998, ובמבצעים השונים למכירת דירות "עמידר", גם אז פנתה הנתבעת [צ"ל התובעת – ב.א.] לרכוש את הבית וגם בפעמים אלה לא נענתה התובעת בכלל ו/או בשלילה בשל הפינוי המיועד" [ההדגשות אינן במקור – ב.א.].

בנוסף טוענת התובעת כי "התנהלותו של הנתבע לאורך כל השנים לוקה בחוסר יושר מובהק, שכן לאורך כל השנים... מנע ממנה את זכותה בחוק לרכישת הבית בעת פרסום חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה)".
במסגרת הסעדים המפורטים בסעיף 15 בכתב תביעתה מבקשת התובעת מבית המשפט "לקבוע כי לתובעת עומדת הזכות למימוש זכותה לרכוש את הנכס בהתאם לחוק הדיור הציבורי ו/או כפי תנאי "עמידר" השונים שיצאו מעת לע[ת]".
במאמר מוסגר אציין כי סעד זה נזנח על ידי התובעת ולא נתבקש על ידה בסיכומיה, וכידוע "טענה שנטענה בכתב טענות, אך לא הועלתה לפני בית המשפט בסיכומים, דינה כדין טענה שנזנחה, והשופט אינו חייב לדון בה" (י. זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית בעריכת שלמה לוין, 1995) בעמ' 512-513 וכן ראו: ע"א 447/92 רוט נגד אינטרקונטיננטל קרדיט פ"ד מט(2) 102, 107 (1995) וא. גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית, 2009) בעמ' 310-311). מכל מקום סעד זה, במסגרתו יש לבחון את סבירותה של החלטת המינהל שלא למכור לתובעת את הנכס "מאחר והחלקה עליה קיים הנכס מיועדת לשטח ציבורי" (ראו: מכתבו של מר משה מזרחי, סגן מנהל מרחב המרכז באגף רשות הפיתוח בעמידר, אשר צורף כנספח יד8 לכתב התביעה, הוגש כראיה על ידי המינהל וסומן [נ/4]), אינו סעד הנתון לסמכותו של בית המשפט המחוזי בדונו בתביעה אזרחית למתן פסק דין הצהרתי.


בנוסף, מכתבה של התובעת מיום 12.1.1988 אשר נכתב בסמוך לפטירתה של סבתהּ, המופנה לחברת עמידר (נספח ז' לתצהיר העדות הראשית מטעם התובעת) נושא כותרת בה נאמר: "חוזה שכירות דייר מוגן ע"ש סעדה מדמון ז"ל – קבוץ גלויות 9" [ההדגשה במקור – ב.א.], ובמסגרתו מציינת התובעת כי סבתהּ נפטרה וכי "הנני מתגוררת עימה ועפ"י תנאי החוזה אבקש להעביר את החוזה על שמי" [ההדגשה אינה במקור – ב.א.].

באופן דומה ממכתבים הכתובים בכתב ידה של התובעת אשר נשלחו על ידי התובעת בשנים 2000-2003 לעמידר וצורפו לכתב התביעה כנספחים יד2, יד3 (הוגש על ידי המינהל וסומן [נ/2] לאחר שהתובעת אישרה כי נשלח על ידה (עמ' 18 בפרוטוקול)), יד5 (הוגש על ידי המינהל וסומן [נ/3] לאחר שהתובעת אישרה כי נשלח על ידה (עמ' 18 בפרוטוקול)) ו- יד7, עולה כי התובעת בקשה לרכוש את הנכס בהתאם לזכותה הנטענת על פי חוק זכויות רכישה – ומכאן ניתן להסיק כי טרם הגשת תביעת הפינוי כנגדה על ידי המינהל התובעת כלל לא סברה כי סבתהּ היתה הבעלים של המקרקעין, וזאת בניגוד למצג אותו ניסתה להציג בתצהיר עדותה הראשית (ראו למשל: סעיפים 27, 28 ו- 33-35 בתצהיר עדותה הראשית).
מכתביה של התובעת לגורמים שונים בחברת עמידר (מכתב מיום 28.8.2000 למר יוסי כהן (נספח יד2 לכתב התביעה), מכתב מיום 4.6.2002 למר משה מזרחי , (נספח יד3 לכתב התביעה) ומכתבים מהתאריכים 6.1.2003 ו-10.3.2003 לגב' רויטל סייג (נספחים יד5 ו- יד7 לכתב התביעה) נושאים כולם את הכותרת "בקשה לרכישת הנכס" [ההדגשה במקור – ב.א.], ובמכתבה של התובעת מיום 4.6.2002 למר משה מזרחי מאגף רשות הפיתוח בעמידר אף נאמר במפורש כי "עם קבלת פרסומכם בדבר מבצע מכר נכסי ר"פ שהגיע אלי ב- 5/02, הריני שבה וחוזרת על בקשותי הרבות לרכישת הנכס – עליהן לא קיבלתי כל מענה עד כה" [ההדגשה אינה במקור – ב.א.].


בסעיף 30 בתצהיר עדותה הראשית טענה התובעת כי נציג מ.מ.י "הכתיב לי את נוסח הפניה ובהתאם לכך שלחתי את פנייתי מיום 12/1/88. לשאלתי מה זה שכירות דיירות מוגנת נעניתי על ידו שאלו זכויות בעלות והרי עומד לי בית ומגרש בבעלות בתמורה לפינויי" (וראו גם: עמ' 17 בפרוטוקול). בחקירתה הנגדית ניסתה התובעת להסביר מדוע שלחה מכתבים בהם היא מבקשת לרכוש את הנכס על אף שלטענתה ידעה כבר אז כי לסבתהּ היו זכויות בעלות במקרקעין, תוך שהיא מציינת כי "אני הייתי במצוקה שבה נאלצתי לנקוט בפניה שכזו, קרי פניה לרכישה. לאורך כל הדרך סרב ממ"י להמציא את חוזה הבעלות של סבתי. ועל אף שלכל אורך הדרך הם אומרים לי ומרגיעים אותי 'אל תדאגי, יש לך זכויות בעלות, מחכה לך בית ומגרש בפתח בתמורה להסכמתך לפנות את הבית נושא המחלוקת, ועל אף הבטחות חוזרות ונשנות, כי מחכה לך בית ומגרש בבעלות. ועל אף כל ההבטחות האלה, עדיין כבעלת נכס רציתי שיהיה לי מסמך בעלות בבית" (סעיף 20 בפרוטוקול).

אני סבור כי ההסבר שהוצע על ידי התובעת באשר למניע שגרם לה לכתוב מכתבים אלה דינו להידחות. ביחס לרוב טענותיה עדותה של התובעת היתה עדות יחידה של מי שהוא בעל ענין בתוצאות ההליך. שכן, פרט לעדותה של התובעת עצמה העיד מטעמה גם מר ימין ברקאי אשר עדותו הקצרה עסקה באופן מוגבל בנושא מגורי הסבתא והתובעת בבית, ובנושא שעיקרו תחזוקת הבית ותיקון ליקויים שהתגלו בו. משכך, על פי סעיף 54 בפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א – 1971 הסתמכות על עדותה היחידה של התובעת בסוגית הבעלות, בהעדר סיוע לגרסתה בנושא זה, טעונה הנמקה מיוחדת.


התרשמותי הבלתי אמצעית מהתובעת הינה כי מדובר באישה מתוחכמת אשר לא היססה לשנות את טענותיה ואת גירסתה העובדתית על מנת להתאימן ליעוץ המשפטי המתחלף שקיבלה מעת לעת אף אם טענותיה וגרסתה העובדתית לא תאמו את הראיות שהוצגו. אני קובע בזאת כי התובעת הייתה מודעת היטב לזכויות בבית שהוקנו לסבתה, ואף לה מכוח ירושת זכויות הדיירות המוגנת של סבתהּ. בנסיבות אלה אני סבור כי ההסבר שניתן על ידי התובעת לפניותיה לעמידר איננו תואם את המכתבים הנ"ל אשר נכתבו על ידה, ומרביתם אף בכתב ידה. הסבריה המובאים לעיל הינם הסברים מאולצים שניתנו בדיעבד על מנת להתאים את גירסתה לטענות התרמית החדשות אשר נטענו על ידה לראשונה בתצהיר עדותה הראשית או בסיכומיה. הנני מתקשה ליתן אמון בגרסתה גם לנוכח טענות התרמית שהועלו על ידה לראשונה במסגרת תצהיר עדותה הראשית ובמהלך חקירתה הנגדית באופן שאיננו תואם את האמור בכתב התביעה, ואף לא את האמור בבקשה לצו מניעה זמני ובתצהיר שניתן על ידה בתמיכה לה. במסמכים אלו לא נטענו כלל טענותיה בדבר תרמית (הן בהתייחס למועד חתימת סבתה על הסכמי השכירות, והן לגבי טענת תרמית בעת השלמת הליכי הסדר המקרקעין), הטעיה, וטענת "לא נעשה דבר".

על התחכום בהתנהלותה של התובעת ניתן ללמוד גם מהעובדה שהמכתבים אשר צורפו כנספח 14 לכתב תביעתה לא צורפו כלל כנספחים לתצהיר עדותה הראשית. לאחר שנשאלה על ידי ב"כ המינהל מדוע לא צורפו מכתבים אלה לתצהירה השיבה התובעת כי הדבר נעשה על פי היעוץ שקיבלה מעורכי דינה (עמ' 18 בפרוטוקול). אני סבור כי צודק ב"כ המינהל בטיעונו המפורט בסעיף 35.4 בסיכומיו לפיו אי צירופם של מסמכים אלו לתצהיר העדות הראשית "מעלה חשש כי ניסתה להסתירם" לאחר שהסתבר לה, על פי היעוץ המשפטי שקיבלה, כי הם עלולים לפגוע בטענותיה לבעלות במקרקעין. לעניין זה ראו גם מכתבה של עו"ד ישראלוביץ מיום 20.12.2004 (נספח יב' לתצהיר עדותה הראשית של התובעת) שנשלח בשם התובעת לעמידר במענה להודעת עמידר מיום 7.11.2004 על נטישת המושכר ודרישתו לפינויה מהבית (נספח יא' לתצהיר הנ"ל). במכתב זה של עו"ד ישראלוביץ לא צויין, ולו ברמז, כי התובעת הינה הבעלים של המקרקעין – ואף ממנו ניתן להסיק כי באותה עת התובעת לא סברה כי יש בידה זכויות בעלות במקרקעין.
יצויין כי במכתבה מיום 31.5.2000 של הגב' רויטל סייג, עוזרת מנהל אגף רשות פיתוח בעמידר אשר נשלח לתובעת ([נ/1] נספח יד1 לכתב התביעה), הופנתה התובעת למר איתן שעיה, ממונה מכר במשרד רשות הפיתוח וזאת לשם המשך הטיפול בבקשתה של התובעת לרכישת הנכס. במכתב זה הודגש בין היתר, כי מדובר "במבצע מכר של נכסי רשות הפיתוח ובמבצע זה להעניק הנחות בגובה 40% על הנתח המוגן ו- 25% על הנתח הלא מוגן" ואף צויין במפורש כי "אין לראות במכתב זה כל התחייבות מצדנו למכירת הנכס". מדברים אלו עולה כי התובעת המשיכה לפעול לרכישת זכויות הבעלות במקרקעין גם כאשר ידעה כי תאלץ לשלם עבורם לכל הפחות 60% עד 75% משווי זכות הבעלות במקרקעין.
אני סבור כי אין זה סביר שאדם היודע ומאמין כי הוא הבעלים של מקרקעין יהיה מעוניין לרוכשם "פעם נוספת" במחיר העולה כדי חלק ניכר משוויים, וזאת – מבלי שהוא מציין, ולו פעם אחת במסגרת פניותיו, כי לשיטתו הינו הבעלים של המקרקעין. לפיכך, העובדה שהתובעת ניסתה לנהל מו"מ לרכישת המקרקעין מבלי שטרחה לציין כי היא זכאית לזכות הבעלות באותם מקרקעין, מעוררת ספקות רבים לגבי אמינות גירסתה שהועלתה לראשונה בתצהיר עדותה הראשית.
לנוכח דברים אלה אני סבור כי אופן התנהלותה של התובעת לאורך השנים שחלפו ממועד פטירת סבתה מחזק את טענת המינהל לפיה התובעת היתה מודעת לכך שהיא או סבתהּ לא היו בעלות זכויות בעלות במקרקעין או בחלק מהם, אלא כי היו זכאיות בתקופה מסויימת לזכות דיירות מוגנת בבית בלבד. כפועל יוצא מכך אני קובע כי המשקל שיש ליתן לעדותה של התובעת הינו נמוך ביותר, ומכל מקום – אינני סבור כי קיימת הנמקה מיוחדת המאפשרת לי לקבל את עדותה, אשר לא נמצאה על ידי מהימנה, כעדות יחידה שאינה טעונה סיוע.
ה. סיכום ומסקנות


לנוכח כל האמור לעיל הנני דוחה את התובענה וקובע כי התובעת אינה זכאית לזכות בעלות בבית או בחצר, וכי אין מקום לשנות את הרישום בספרי מרשם המקרקעין ביחס לחלקות 22 ו- 49 בגוש 6070. לפיכך, תביעתה של התובעת להצהיר עליה כבעלת זכות הבעלות במקרקעין נדחית בזאת במלואה.
בשולי הדברים אציין כי ביום 24.10.2011, דהיינו – בד בבד עם הגשת סיכומי התשובה מטעמה, הגישה התובעת בקשה לפיה "באם תתקבל תביעת התובעת בתיק 7017-06-09 מתבקש כבוד ביהמ"ש לבטל את פסק הדין 3424/04 שעל פיו ניתן לפנותה מביתה". המינהל הגיב לבקשה זו ביום 27.10.2011 והתובעת השיבה לתגובת המינהל ביום 10.11.2011. בהחלטתי מיום 10.11.2011 קבעתי כי "ככל שיתעורר הצורך בכך תידונה הבקשה, התגובה לה, וכן תשובת המבקשת לתגובת המשיב – במסגרת פסק הדין...".

מאחר שהגעתי לכלל החלטה כי יש לדחות את התובענה במלואה הרי שלא מתעורר כלל הצורך לדון בבקשתה זו של התובעת במסגרת פסק דין זה. עם זאת, ומעבר לנדרש, אציין כי אף אם הייתה מתקבלת תביעתה של התובעת הרי שלא היה מקום להתערב בסוגית זהותו של המחזיק במקרקעין אשר לא התבררה בהליך זה, ואשר לגביה אף נקבעו ממצאים מחייבים על ידי ערכאות קודמות.


לנוכח התוצאה אליה הגעתי הנני מחייב את התובעת בהוצאות מ.מ.י, ובנוסף לכך – בשכר טרחת פרקליטו בהליך זה בסכום של 20,000 ש"ח.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסדר מקרקעין

  2. בטלות חוזה מקרקעין

  3. ביטול שמאות מקרקעין

  4. ביטול רשות במקרקעין

  5. ביטול הקצאת מקרקעין

  6. אישור לרשם המקרקעין

  7. ביטול הרשאה במקרקעין

  8. זכות קדימה במקרקעין

  9. היטל השבחה במקרקעין

  10. בניה במקרקעין מוסדרים

  11. הסכם אופציה במקרקעין

  12. ביטול צו תפיסת מקרקעין

  13. התיישנות במקרקעי ציבור

  14. התיישנות זכות במקרקעין

  15. התיישנות עסקה במקרקעין

  16. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  17. התיישנות רוכשת במקרקעין

  18. התיישנות עסקאות מקרקעין

  19. חובת דיווח עסקת מקרקעין

  20. זכות קדימה חוק המקרקעין

  21. התיישנות תובענה במקרקעין

  22. זכות קדימה רכישת מקרקעין

  23. התיישנות מהותית במקרקעין

  24. התיישנות זכויות במקרקעין

  25. הקצאת מקרקעין להקמת מפעל

  26. היטל השבחה איגוד מקרקעין

  27. השלמת פרטים בחוזה מקרקעין

  28. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  29. זכות סירוב ראשונה במקרקעין

  30. העברת זכויות איגוד מקרקעין

  31. חוזה אופציה במקרקעין דוגמא

  32. אחריות מחזיק במקרקעין על פשע

  33. התיישנות במקרקעין לא רשומים

  34. זכאות לאכוף זכויות במקרקעין

  35. התיישנות במקרקעין לא מוסדרים

  36. התיישנות זכות חוזית במקרקעין

  37. טענת התיישנות במקרקעין מוסדרים

  38. התיישנות תביעה שאינה במקרקעין

  39. התיישנות תביעה כספית במקרקעין

  40. ביטול זכות רישום בפנקס המקרקעין

  41. העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה

  42. ביטול יפוי כח בלתי חוזר במקרקעין

  43. העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג

  44. אי גילוי פרט מהותי בחוזה מכר מקרקעין

  45. התיישנות תיקון רישום בפנקסי המקרקעין

  46. בקשה לעשות רישום ראשון בפנקסי המקרקעין

  47. נטען כי המקרקעין לא זוהו בכתב התביעה כנדרש

  48. שווי המקרקעין על סמך נוהג או שווי שוק שאינם משקפים מצב תכנוני

  49. תביעה להורות לרשם המקרקעין לפעול באופן הדרגתי לרישום זכויות במקרקעין

  50. הסתמכות שמאית מכרעת על ערכי שווי כלליים מביטאון "מקרקעין וערכם" ולא על עסקאות

  51. זכות במקרקעין שנרכשה לפני המועד הקובע של התגבשות חיוב בהיטל השבחה אולם טרם נרשמה

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון