זניחת חוזה


השופט נ' הנדל:



מונח לפנינו ערעור על פסק דינו החלקי של בית המשפט המחוזי בירושלים (ה"פ 6138/07, כב' השופט ר' כרמל), שקבע כי למשיבה 1 (להלן: קרן היסוד) יש זכויות חכירה במקרקעין השנויים במחלוקת (להלן: הקרקע).

רקע עובדתי


בשנת 1924 נרכשה הקרקע על ידי מערערת 1 (להלן: קק"ל). בשנת 1926 החכירה קק"ל את הקרקע לחברת סולל בונה. בשנת 1929 העבירה סולל בונה את כל זכויות החכירה בקרקע לקרן היסוד.



בהסכם החכירה נקבע כי הקרקע תוחכר עד לשנת 1973, ובתום תקופה זו, בהעדר הודעה מטעם מי מהצדדים - תתחדש החכירה עד לשנת 2022. אין מחלוקת בין הצדדים כי בשנת 1973 לא נמסרה הודעת ביטול. פרט נוסף אותו חשוב להדגיש הוא שעל פי הסכם החכירה, על הקרקע הייתה אמורה לקום מחצבה (סעיף ב לחוזה החכירה). עם זאת, מוסכם על כל הצדדים כי במהלך השנים השתנו תוכניות הבינוי הרלבנטיות, כך שכיום אין כלל אפשרות – מבחינה תכנונית - להפעיל במקום מחצבה. עובדות אלו כשלעצמן – אי-ביטול החוזה בשנת 1973, והעדר אפשרות להקמת מחצבה במקום – אינן שנויות במחלוקת, אך כפי שיובהר בהמשך הצדדים חלוקים באשר למשמעות המשפטית שיש לייחס לכך.

להשלמת הרקע העובדתי הרלבנטי, יצוין כי בין הצדדים קיימת מחלוקת עובדתית אחת שעשויה להיות משמעותית: קק"ל טוענת כי בשנת 1948 חתמה קרן היסוד על שטר לביטול הסכם החכירה, וכי עוד באותה שנה החכירה קק"ל את הקרקע לצד ג' (האחים סגל). קרן היסוד, לעומת זאת, מכחישה כי חתמה על שטר ביטול.

כך או כך, עם תום מלחמת העצמאות נכללה הקרקע בתחומי ממלכת ירדן. בשנת 1963 עברה הקרקע הליכי הסדר, ובסופם נרשמה במרשם המקרקעין על שם הממונה הירדני על רכוש האויב. לאחר מלחמת ששת הימים, בשנת 1970, עברה הקרקע לניהולו של משיב 2 (להלן: האפוטרופוס הכללי).



הצעד הראשון למימוש זכויות החכירה נעשה באוגוסט 2001, כאשר פנתה קרן היסוד לראשונה לאפוטרופוס הכללי וביקשה את הסכמתו לקבלת נסחי רישום של הקרקע (מוצג א למוצגי האפוטרופוס הכללי). יודגש כי במשך כל השנים, דהיינו מאז שקיבלה קרן היסוד את זכות החכירה בקרקע בשנת 1929 ועד לשנת 2001, לא עשתה קרן היסוד כל שימוש בקרקע.


בהמשך לפניית קרן היסוד נפגשו בינואר 2002 נציגי האפוטרופוס הכללי, קק"ל וקרן היסוד לדיון אודות הקרקע. בעקבות הפגישה הגישה קק"ל לאפוטרופוס הכללי בקשה לשחרר את הקרקע מניהולו ולרשום אותה על שם קק"ל. ביוני 2002 הודיע האפוטרופוס הכללי על הסכמתו העקרונית לשחרור הקרקע, בכפוף לתשלום דמי ניהול. האפוטרופוס הכללי העמיד את גובה דמי הניהול על סך כ-624 אלף ₪, ובהמשך – בעקבות השגה – הפחית את הדרישה לסך של כ-441 אלף ₪. אלא שקק"ל סירבה לשלם את דמי הניהול, והאפוטרופוס הכללי מצידו סירב לשחרר את הקרקע.

ההליכים בבית המשפט המחוזי


על מנת להתיר את הסבך הגישה קרן היסוד – אשר טוענת כאמור לזכויות חכירה בקרקע - המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בירושלים. קרן היסוד ביקשה פסק דין הצהרתי, לפיו קק"ל זכאית להירשם כבעלי הקרקע, וקרן היסוד – כחוכרת. כמו כן התבקש בית המשפט לפסוק בשאלת דמי הניהול המגיעים לאפוטרופוס הכללי.


הדיון פוצל בהסכמת הצדדים לשני חלקים. תחילה התבקש בית המשפט להכריע בשאלת מעמדה של קרן היסוד בקרקע, שאלה שעמדה במוקד המחלוקת בין קרן היסוד לקק"ל. לאחר מכן נדרש בית המשפט להכריע בשאלת תשלום דמי הניהול לאפוטרופוס הכללי, שאלה שעמדה במוקד המחלוקת בין קק"ל לאפוטרופוס הכללי.

ביום 19.3.2009 ניתן פסק דין חלקי בשאלה הראשונה. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת קרן היסוד, וקבע כי זכויות החכירה שלה בקרקע עומדות בעינן. זהו פסק הדין אשר עומד בלב הערעור שבפנינו. מיד אציג את האדנים המרכזיים עליהם נשען בית המשפט בפסק דינו, ואת עמדות הצדדים. קודם לכן יצוין, להשלמת התמונה, כי בינתיים השלים בית המשפט המחוזי את ההכרעה בתובענה כולה, וחייב את קק"ל לשלם לאפוטרופוס הכללי דמי ניהול בסך 441,761 ₪. כן יצוין שביולי 2010 התקיים דיון בפני הרכב זה. במהלך הדיון הצענו לבעלי הדין שייעשה ניסיון להגיע להסדר פשרה. בחלוף כשלוש שנים, ביוני 2013, הודיעונו הצדדים כי לא הצליחו להגיע להסכמה במחלוקת. מכאן מתבקשת ההכרעה בערעור.

עמדות הצדדים


קק"ל טענה בבית המשפט המחוזי כי זכויות החכירה של קרן היסוד בקרקע – פקעו, בשל אחד מארבעה טעמים: (1) הקמת המחצבה בקרקע הייתה תנאי מתלה בהסכם החכירה. כיוון שתנאי זה, כאמור, לא קוים - ההסכם איננו תקף. (2) מאחר והקמת מחצבה איננה אפשרית כיום - הרי שאכיפת ההסכם כיום היא בלתי חוקית או בלתי מוצדקת. (3) קרן היסוד זנחה את ההסכם בפועל, כאשר במשך עשרות שנים לא נקטה בשום פעולה בקשר לקרקע. (4) הסכם החכירה עם קרן היסוד בוטל עוד בשנת 1948, כאשר קק"ל התקשרה בהסכם חכירה אחר עם צד ג'.


קרן היסוד, מנגד, דחתה אחת לאחת את כל טענותיה של קרן היסוד. באשר לאי-הקמת המחצבה, נכון הוא שהמחצבה לא הוקמה ואף לא תוכל לקום. ברם הנושא איננו בבחינת תנאי מתלה בחוזה, ואף איננו הופך את החוזה לבלתי חוקי, שהרי ניתן לעשות בקרקע שימושים אחרים. באשר לזניחת החוזה, קק"ל לא פעלה לביטול הסכם החכירה על אף שידעה כי ניתן לסיימו עוד בשנת 1973. יתירה מכך: עד למועד הגשת המרצת הפתיחה הכירה קק"ל בזכויות החכירה של קרן היסוד, ואף שיתפה עמה פעולה בהליכים לשחרור הקרקע מידי האפוטרופוס הכללי. באשר לאי-תשלום דמי החכירה: נכון הוא שקרן היסוד לא שילמה במשך השנים דמי חכירה, אולם זאת בהתבסס על מכתב משנת 1928 שבו פטרה קק"ל את קרן היסוד מתשלום דמי חכירה כל עוד קרן היסוד איננה מנצלת את השטח או משתמשת בו. באשר לחכירה לצד ג', אין די בראיות שהציגה קק"ל כדי להוכיח שאכן קרן היסוד הסכימה לביטול הסכם החכירה.



בית המשפט המחוזי קיבל, כאמור, את עמדת קרן היסוד ודחה את טענותיה של קק"ל. באשר לאי-הקמת המחצבה, נקבע כי מלשון החוזה ומכוונת הצדדים לא עולה כי הקמת מחצבה היא בבחינת תנאי מתלה. כמו כן, נאמר כי העובדה שבמהלך השנים צמחה מניעות תכנונית, כך שכיום לא ניתן להקים מחצבה – איננה הופכת את ההסכם לבלתי חוקי. הצדדים צפו את האפשרות שתהיה מניעה כלשהי להקמת המחצבה, וקבעו בהסכם כי ניתן יהיה לשנות את השימוש בקרקע למטרה אחרת. באשר לזניחת ההסכם, הצדדים קבעו מנגנון לביטול ההסכם, ואי-הפעלת המנגנון על ידי קק"ל בשנת 1973 מלמדת כי הסכימה לחידוש ההסכם. קק"ל לא יכולה להיבנות מכך שקרן היסוד לא שילמה במהלך השנים דמי חכירה, וזאת משום שקק"ל עצמה לא דרשה את דמי החכירה ונראה כי היא ויתרה עליהם. באשר להחכרה לצד ג', נקבע על ידי בית המשפט המחוזי קק"ל לא הוכיחה כדבעי את טענתה לביטול ההסכם בשנת 1948. אשר על כן נקבע, בשורה התחתונה, כי זכויות החכירה של קרן היסוד – שרירות וקיימות.




במסגרת הערעור חוזרים הצדדים, בעיקרו של דבר, על הטענות שהועלו בבית המשפט המחוזי. לשיטת קק"ל שגה בית המשפט המחוזי בפרשנות המשפטית שהעניק למסכת העובדתית. עיקר טענתה הוא שמכלול העובדות מלמד כי חוזה החכירה משנת 1929 – נזנח ברבות השנים, ואין מקום "להחיות" אותו כעת. קרן היסוד, לעומת זאת, סומכת ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וסבורה כי החוזה עודנו בר-תוקף.

דיון והכרעה


בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי, במקרה המתאים, יש לראות הסכם כחוזה שפקע או בוטל באופן משתמע על ידי הצדדים. דוגמא אחת לכך היא פקיעת חוזה מחמת זניחתו. שתיקה, חוסר מעש והעדר כל פעולה לביצוע החיובים הקבועים בחוזה במשך תקופה ארוכה מאוד – עשויים ללמד על כך שהצדדים זנחו את ההסכם. המשמעות של זניחת חוזה על ידי צד עשויה להיות שהוא אף ויתר על זכויותיו על פי החוזה. כלל זה מושרש בפסיקה (ראו: ע"א 156/76 שטרן נ' פרידמן, פ"ד לא(1) 572, 577 והפסיקה שהובאה שם (1976); ע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ, פסקה 7 (9.4.1997); ע"א 3991/96 וילוז'ני נ' מעלה השרון (הרצליה) בנין והשקעות בע"מ, פ"ד נב(5) 278, 287-286 (1998)).


לא בנקל ייקבע כי בעל זכות על פי הסכם זנח אותה. יש להצביע על נסיבות מיוחדות, המלמדות כי בעל הזכות ויתר עליה (ע"א 5205/05 שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ נ' נפ-גל בניין ופיתוח בע"מ, פסקה 13 (20.3.2008)). הודגש כי טענה לזניחת הסכם מבוססת במידה רבה על ממצאים עובדתיים, כאשר ההשלכה לכך היא שערכאת הערעור תיטה רק לעיתים נדירות להתערב (ראו למשל: ע"א 10148/05 תדי ירושלים בע"מ נ' כץ-שיבאן (15.3.2010); ע"א 1047/11 עיזבון המנוח יצחק ברזלי ז"ל נ' המועצה המקומית תל מונד, פסקה 22 (26.11.2012)).



בהתחשב בעקרונות אלו, סבורני כי במקרה דנא ישנם מספר נתונים המלמדים כי חוזה החכירה נזנח על ידי הצדדים במהלך השנים. על מרבית הנתונים אף אין, בעיקרו של דבר, מחלוקת עובדתית. השאלה היא רק מהי המשמעות המשפטית שיש לייחס לכך. לאמור זוהי התערבות בממצאים משפטיים ולא בעובדות.


במשך למעלה משבעים שנה עמד ההסכם בבחינת אבן שאין לה הופכין. קרן היסוד, הטוענת לזכויות חכירה, לא נקטה בשום פעולה בקשר לקרקע לאורך כל השנים הללו, ואף לא שילמה בגינם דמי חכירה. לא הוקמה במקום מחצבה, ולא נעשה בקרקע כל שימוש אחר. נראה כי לנתון זה יש משקל מהותי ביותר בבחינת השאלה האם ההסכם נזנח בפועל על ידי הצדדים (השוו: ע"א 10329/07 קשתי נ' פייגין, מפי חברי כב' הנשיא א' גרוניס (3.2.2010)). נכון הוא שקק"ל לא פעלה לביטול הסכם החכירה, ולא הודיעה על סיום החוזה בשנת 1973 - עם תום תקופת החכירה הראשונה. אף נכון הוא שאי-תשלום דמי החכירה במהלך השנים נעשה, ככל הנראה, מכוח מכתב פטור שנתנה קק"ל לקרן היסוד. ברם נראה כי בנסיבות הייחודיות של תיק זה העובדות המתוארות משתלבות דווקא עם הנרטיב ההפוך מזה שמציירת קרן היסוד. במילים אחרות, מכלול העובדות – אי-שימוש בקרקע, התעלמות ממנגנון הביטול הקבוע בחוזה, הימנעות מתשלום דמי החכירה, והעדר כל פניה של קרן היסוד לקק"ל במהלך כל השנים – מלמד על כך שהחוזה נזנח, והדגש לצורך ההכרעה בתיק זה מושם על קרן היסוד, ואף אחד מהצדדים לא פעל במשך השנים למימושו או לביטולו.

לכך מצטרפת העובדה, שאיננה שנויה במחלוקת, ולפיה לא ניתן כיום לקיים את מטרתו המקורית של החוזה. כאמור, בראשית הדרך הוסכם כי על הקרקע תוקם מחצבה. אלא שכבר בשנת 1969 ניתנה חוות דעת תכנונית של אדריכל מחוז ירושלים במינהל מקרקעי ישראל, אשר קבעה כי הקמת מחצבה במקרקעין איננה אפשרית משום שהמקום מוקף בנייני מגורים (מוצג ח למוצגי המערערים). אף כיום, שלוש תוכניות בניין הערים (תב"עות) החלות על המקרקעין אינן מאפשרות הקמת מחצבה במקום. נכון הוא שנתון זה לבדו איננו מחייב בהכרח את המסקנה כי החוזה בלתי חוקי או בלתי אכיף ולכן דינו להתבטל (השוו: ע"א 4781/01 מדינת ישראל נ' סנפיר השקעות בע"מ (11.3.2003)). נכון הוא גם שבחוזה החכירה נאמר כי ניתן יהיה לשנות את השימוש בקרקע למטרה אחרת (סעיף ח), וכי אי-הקמת המחצבה לא תהווה עילה לביטול ההסכם (סעיף ו). ברם אין בכך כדי לשנות את הרושם המתקבל: נתון זה, בדבר העדר האפשרות לממש את מטרת החוזה, מצטרף אל הנתונים האחרים בכדי ללמד על העובדה שהסכם החכירה המקורי כבר איננו "בין החיים".

באשר לעובדות ביטול הסכם החכירה, התמונה מורכבת יותר. קק"ל, כאמור, טוענת כי בינואר 1948 הודיעה לה קרן היסוד על הסכמתה לביטול חוזה החכירה (מוצג ה). כמו כן טוענת קק"ל כי, בעקבות הודעת קרן היסוד, נחתם חוזה חכירה עם האחים סגל לתקופה של 49 שנה (מוצג ז). אולם בית המשפט המחוזי קבע, כממצא עובדתי, כי אין די בראיות שהציגה קק"ל כדי להוכיח שאכן קרן היסוד הסכימה לביטול ההסכם. בהקשר זה לא למותר לציין כי התמונה העובדתית שביקשה קק"ל להציג מעוררת מספר קשיים: שטר הביטול שצירפה קק"ל איננו חתום במלואו, וספק אם הוא הוגש לרישום והאם הוא צורף לתיק הנכס שהתנהל אצל האפוטרופוס הכללי. אלא שבנקודה זו קיים קושי דיוני, והוא: אי-צירופם של האחים סגל, אשר נטען כי יש להם זכויות חכירה חלף זכויותיה של קרן היסוד, להליכים. במצב דברים זה, איננו סבורים כי ניתן לקבוע מסמרות בשאלת זכויותיו של סגל בקרקע.



סיכומו של דבר, הייתי מציע לחבריי לקבל את הערעור ולהורות על ביטול פסק דינו החלקי של בית המשפט המחוזי בירושלים, ותחת זאת לדחות את המרצת הפתיחה של קרן היסוד בה התבקש להצהיר כי היא בעלת זכויות החכירה בקרקע מכוח חוזה החכירה. זאת בעיקר משום שלא ניתן לקיים את מטרתו המקורית של החוזה; שני הצדדים התנהגו במשך שנים כמי שהחוזה אינו מחייב אותם עוד; ודמי החכירה לא שולמו. מכאן המסקנה כי קרן היסוד זנחה את זכויותיה בחוזה וויתרה עליהן.


פסק דין זה מחייב את הצדדים להליך, אך לא את צדדי ג' – לרבות האחים סגל. משיבה 1 (קרן היסוד) תשלם למערערת 1 (קרן קיימת לישראל) הוצאות בסך 25,000 ₪. יובהר כי אין ללמוד מדברינו שלדעתנו יש אמנם לאחים סגל זכויות בקרקע. סוגיה זו נותרת פתוחה.

ש ו פ ט

הנשיא א' גרוניס:

אני מסכים.

ה נ ש י א

השופט ח' מלצר:

אני מסכים.

ש ו פ ט

אשר על כן, הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט נ' הנדל.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה גבס

  2. חוזי הפצה

  3. חוזה השמה

  4. חוזה גנרי

  5. חוזה ארעי

  6. חוזה זמני

  7. ביול חוזה

  8. חוזה החלפה

  9. איבוד חוזה

  10. הכשלת חוזה

  11. חוזה אזרחי

  12. חוזה השקעה

  13. חוזים בסין

  14. אובדן חוזה

  15. חוזה הקצאה

  16. חוזה הפעלה

  17. חוזה ויתור

  18. חוזה אמנים

  19. חוזה אמרגן

  20. חוזה הדרכה

  21. חוזה זיווג

  22. חוזה הדברה

  23. זניחת חוזה

  24. חוזה גינון

  25. חוזה איטום

  26. חוזי אגודות

  27. חוזה חשמלאי

  28. חוזה דרקוני

  29. חוזה זוגיות

  30. חוזה גרפיקה

  31. חוזה אופציה

  32. חוזה ברוסית

  33. חוזה זמן אמת

  34. חוזה ועד בית

  35. חוזה בכתב יד

  36. חוזה חד צדדי

  37. חוזה אפרופים

  38. חוזה בשפה זרה

  39. חוזה הפרוגרמה

  40. חוזה התיישבות

  41. חוזה הפסד יתר

  42. חוזה בלתי שפיט

  43. חוזה דייר משנה

  44. חוזה בלתי חוזר

  45. חובת צירוף חוזה

  46. חוזה חלוקת רכוש

  47. חוזה החלפת דייר

  48. חוזה בלתי מוסרי

  49. חוזה דיני עסקים

  50. חוזה אחזקת גינה

  51. חוזה הפצה דוגמא

  52. חוזה ביחד ולחוד

  53. חוזה הפקת אירוע

  54. חוזה אחזקת מבנים

  55. חוזה הפעלת מכונה

  56. חוזה גנים פרטיים

  57. חוזה התקנת דלתות

  58. חוזה אישי בהוראה

  59. תנאים לקיום חוזה

  60. חוזה הוצאת ספרים

  61. חוזה דייר לא מוגן

  62. חוזה להפעלת חניון

  63. חוזה הרשמה גן פרטי

  64. הארכת חוזה אוטומטי

  65. חוזה אישי אופק חדש

  66. תוספת לחוזה בכתב יד

  67. סעיף 59 לחוק החוזים

  68. חוזה לטובת אדם שלישי

  69. חוזה אישי בשירות המדינה

  70. הפרת סעיף 39 לחוק החוזים

  71. הסכם קיבוצי או חוזה אישי

  72. חוזה בכירים במגזר הציבורי

  73. אינטרס ההסתמכות דיני חוזים

  74. השלמת פרטים בחוזה לפי נוהג

  75. אומד דעתם של הצדדים פירוש חוזה

  76. חוזה על תנאי לבצע את העבודה תוך 4 חודשים

  77. האם חוזה שהוכן לצורך התקשרות מחייב או שמא מדובר בטיוטא בלבד ?

  78. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון