חוב ארנונה כונס נכסים


1. מהות ההליכים
המחלוקת המשפטית בין הצדדים מתייחסת לזכאותה של עיריה להתנות את המצאתו של אישור לצורך רישום עסקת מכר של מקרקעי חברה בפנקסי המקרקעין (להלן: "האישור"), בתשלום חובות היטל השבחה וארנונה על ידי כונס נכסים.
המקרקעין הם חלקה 8 בגוש 30128 בדרך בית לחם 143 בירושלים (להלן: "הנכס" או "המקרקעין").
בקשת הכונס אשר מימש את הנכס הוגשה, במקורה, עקב סירובה של העיריה להמציא אישור כאמור עקב חוב ארנונה נטען.
מאוחר יותר טענה העיריה כי קיים חוב אף בגין היטל השבחה אשר על קופת הכינוס לשאת בו.
החוב הנטען בגין היטל השבחה עומד על סך של 422,249 ₪ ובגין ארנונה – על סך של 1,360,418 ₪.
במסגרת הסדר אליו הגיעו הצדדים, אשר ניתן לו תוקף של פס"ד, נקבע כי בקופת הכינוס יופקד סך של 2,642,061 ₪ עד להכרעה במחלוקת בין הצדדים.

2. טענות הצדדים
העיריה טוענת כי ביום 15.10.2001 אושרה תכנית 3485ב' אשר בעקבותיה הושבח הנכס. כל עוד לא ביקשה החברה לממש את זכויותיה במקרקעין, ועל אף העובדה שתכנית 3485 ב' המשביחה אושרה מספר שנים קודם לכן, לא הייתה החברה חייבת בתשלום בפועל של ההיטל ולועדה המקומית לא היתה עילה משפטית לגבות את התשלום בפועל. מאחר שהזכויות במקרקעין מומשו על ידי מכירתם בשנת 2009 - הרי שבמועד זה חל חיוב בתשלום היטל השבחה.
העיריה טוענת כי נסיבות מקרה זה שונות מנסיבות פסה"ד שניתן בבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה פד"י מ"ג (1) 89, שכן שם דן בית המשפט בחוב היטל השבחה של חברה המצויה בהליכי פירוק.
בענייננו מדובר בהליכי כינוס בלבד ויש הצדקה לחייב את קופת הכינוס בהיטל ההשבחה מקום שהיא זו שנהנית מהשבחת הנכס.
עוד טענה העיריה כי לנוכח העובדה שבבית המשפט העליון תלויים ועומדים הליכים בשאלות זהות - בג"צ 7009/04 עירית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה, ע"א 6369/05 טפחות בנק למשכנתאות לישראל נ' עירית רמלה ו - ע"א 9729/06 עירית רעננה נ' עו"ד ישי בית און, כונס נכסים ואח' - יש לעכב את ההליך הנוכחי עד להכרעת בית המשפט העליון.
הכונס טוען, מנגד, כי החבות בתשלום היטל השבחה נוצרת במועד אישורה של התכנית וכי ההלכה המשפטית בעניין זה היא כפי שנקבע בענין קהילת ציון.
לטענתו, אף העירייה אינה חולקת על כך שלפי הדין החל כיום אין כונס הנכסים חב בהיטל השבחה, אלא שהעיריה מטילה את יהבה על האפשרות שתשונה ההלכה בעניין זה.
נטען כי תכנית 3485 ב' נכנסה לתוקף ביום 15.10.2001 כחמש וחצי שנים עובר למתן צו הכינוס על המקרקעין. מכאן עולה כי העיריה יכולה וצריכה הייתה לגבות את היטל ההשבחה בסמוך למועד כניסת התכנית לתוקף, שאז עוד ניתן היה לגבותו מקופת הסדר הנושים של החברה.


בכל הנוגע לחיוב קופת הכינוס בתשלום חובות הארנונה בגין המקרקעין, טוענת העירייה כי חוב הארנונה רשום ע"ש חברה בשם מרכז היהלומים הלאומי (ממ"ש) בע"מ (להלן : "ממ"ש") מאז 11.8.98. לטענתה, יש לראות בממ"ש ובחברת אנ. די. סי משום גוף אחד.
לדברי העיריה "חברת ממ"ש המחזיקה בנכס נשוא הבקשה, ובעלת חובות הארנונה וחברת אנ. די סי, והבעלים של הנכס, חד הם".
את מסקנתה מבססת העירייה על כך שמנתוני רשום החברות עולה כי בעלי המניות בחברות אלו זהים, ועל העובדה שחברת ממ"ש היתה מעורבת בכל ההליכים הקשורים לאנ.די.סי ואף נטלה על עצמה חלק מחובותיה והתחייבויותיה.

מאחר שהכונס טען כי המחזיקה בפועל במקרקעין, מאז ספטמבר 2005, היתה חברה בשם תכשיטי כפריס בע"מ, בעלת השליטה בפועל בממ"ש עד ליום 31.3.2004, וכן לנוכח טענתו כי מכוח הסדרים לפרעון החוב שנערכו מול כפריס ומול ממ"ש - עולה כי העיריה סברה שיש ליחס את חובות הארנונה למחזיק בפועל, טענה העיריה כי מדובר בשלוש חברות הקשורות אחת לשניה בקשר הדוק וסבוך, כאשר ערבוב נכסים באמצעות אשכול חברות הינו עילה להרמת מסך ההתאגדות.
לחילופין, טענה העיריה במסגרת השלמת הטיעון כי גם אם לא יורם המסך בין החברות - הרי שעל פי דיני הארנונה הגדרת "בעל" על פי פקודת העיריות, אינה מתייחסת דווקא לבעלים הרשומים אלא גם לכל מחזיק או שוכר הזכאי להכנסה מהנכס או אדם השוכר נכס למעלה משלוש שנים.

לכן, גם אם לטענתה של ממ"ש היא מחזיקה בלבד (טענה המוכחשת על ידי העיריה), הרי שלאור דמי השכירות ששילמה בגין הנכס, לאור טענתה כי רכשה את הנכס ולאור התנגדויותה הרבות למימוש הנכס, ובמיוחד לאור הקשר הברור לאנ.די.סי - הרי מדובר בחובות בעלים על הנכס, אשר תשלומם הנו תנאי למתן האישור ועל הכונס לשלמם מכספי תמורת מימוש הנכס.
עוד נטען כי העיריה היא בגדר נושה המובטחת בשיעבוד, בהתאם לסעיף 11 א' לפקודת המיסים (גביה).
החל מיום 1.4.01 סעיף 11 א' הנ"ל ממשיך לחול ללא המילה "ראשון" כלומר- כל החובות לעיריה הנם בגדר שעבוד אשר אינו מצריך רישום והוא שווה בדרגתו לשעבוד הבנק.
כמו כן, ציינה העיריה כי לגבי חלק מן הארנונה קיים הסדר חוב אשר עתיד להסתיים במרץ 2011. אולם, מחיקת יתרת החוב לאחר קיום ההסדרים, מותנית בהחלטה של משרד הפנים בהתאם לנוהל מחיקת חובות.

הכונס טוען, בין היתר, כי העיריה אינה חולקת על כך שחובות הארנונה הנטענים אינם של החברה אלא של חברת ממ"ש, וכי מי שהחזיקה ומי שרשומה כמחזיקת המקרקעין בספרי העיריה היא ממ"ש.
עוד טוען הכונס, כי בהשלמת הטיעון מטעמה הודתה העיריה, לראשונה, כי לפחות בחלק מן התקופה הרלבנטית חברת כפריס היא זו שהחזיקה במקרקעין. נטען, כאמור, כי לא בכדי הגיעה העיריה להסדרי חובות עם ממש ועם כפריס בגין חובות אלה וכי מטרתה של העיריה בבקשה הנה להשתמש בקופת הכינוס כבטוחה לביצוע התשלומים. מדובר בנסיון פסול וחסר אחיזה בדין.
עוד נטען כי סעד של הרמת מסך מצריך תשתית ראייתית ועובדתית אשר לא הובאה בנסיבות העניין.
כמו כן, אין לקבל את הטענה כי המקור המשפטי לחיובו של הכונס הנו בהגדרת המונח "בעל" בסעיף 1 לפקודת העיריות, שכן בית המשפט העליון קבע כבר כי חובת תשלום הארנונה מוטלת על המחזיק בנכס המהווה את בעל הזיקה הקרובה ביותר למקרקעין.
זאת ועוד – החל מיום 11.8.98 ועד ליום 9.5.05 (המועד שבו ביטל הבנק את הסדר הנושים בנוגע אליו ובנוגע למקרקעין) מי שזכאי היה לקבל הכנסה מהמקרקעין הם כונסי הנכסים והנאמנים להסדר הנושים של החברות בקבוצת אנ.די.סי, מכוח הסכם השכירות שנחתם בינם לבין ממ"ש.

3. דיון והחלטה
השאלה בדבר האפשרות לקשור בין תשלום ארנונה והיטל השבחה לבין המצאתו של אישור לרישום עיסקה, וכן באשר לזהותו של הגורם אשר נדרש לשאת בתשלום היטל השבחה ובתשלום ארנונה לצורך קבלתו של אישור - עוררה דיונים ומחלוקות בערכאות המחוזיות. זאת הן ביחס לסיטואציה בה דובר בהליכי מימוש משכנתא על מקרקעין, הן במסגרת הליכי כינוס אשר לא היו בצידם הליכי פירוק והן במסגרת הליכי כינוס אשר התקיימו בצידם של הליכי פירוק.

בפסקי דין קודמים שניתנו על ידי קבעתי כי יש להחיל את הוראת בג"צ קהילת ציון גם בנסיבות של הליך כינוס נכסים. כלומר, החיוב בהיטל השבחה נוצר במועד בו אושרה התוכנית, כך שאין להתנות את המצאת האישור בביצוע התשלום על ידי כונס נכסים אשר התמנה במועד מאוחר יותר.

טוענת העיריה, כאמור, כי סוגיה זו בכלולתה עתידה להיות מוכרעת על ידי בית המשפט העליון בתיקים המאוחדים ע"א 6369/05 טפחות בנק למשכנתאות בישראל בע"מ נ' עירית רמלה ואח', בג"צ 7009/04 עירית הרצליה נ' משרד המשפטים וע"א 9729/06 עירית רעננה נ' עו"ד ישי בית און.
הסוגיה המשותפת לכל אלה הנה אכן חבותו של כונס נכסים מכוח משכנתא לשלם תשלומי ארנונה והיטל השבחה כתנאי לקבלת אישור.
ע"א 6369/06 בנק טפחות נ' עירית רמלה ואח' הוגש כערעור על החלטת כבוד השופטת דותן, בכל הנוגע לחיוב המוטל על כונס נכסים למימוש משכנתא (אשר מונה במסגרת הליכי הוצל"פ) לפרוע חוב ארנונה מקום בו מומשו על ידו מקרקעין.
ע"א 9729/06 הוגש כערעור על החלטת כבוד סגה"נ השופטת אלשיך, אשר קבעה כי על קופת הפירוק לשאת בחוב בגין היטל השבחה, מקום בו ממומשת הקרקע על ידי כונס נכסים מכוח משכנתא.
במסגרת בג"צ 7009/04 ו–6396/06 הגיש היועץ המשפטי לממשלה עמדתו, בכל הנוגע להתנאת המצאת האישור בתשלום חובות היטל השבחה וארנונה על ידי כונס נכסים מכוח משכנתא.
מעיון בחוות הדעת, עולה כי על פי עמדת היוהמ"ש יש לשנות את ההלכה העוסקת בפטור כונס נכסים מתשלום חוב כאמור, אך אין חוות הדעת חולקת על ההלכות העוסקות בדיני חדלות פירעון.
בחוות הדעת נאמר:
"47. איננו חולקים על הלכות אלה המעדיפות את דיני פשיטת הרגל והשוויון בין נושים על פני הוראות סעיפים 10 ו- 324 הנ"ל. לפי עמדתנו, במצב "תאונתי" של פשיטת רגל, סעיף 324 אינו פוטר את הרשות מנשיאה בנזקי פשיטת הרגל יחד עם הנושים הלא מובטחים האחרים. ביסוד הלכה זו עומד הטעם הערכי של שוויון בין הנושים והטעם המשפטי של קיום דינים מיוחדים בפשיטת רגל.
48. אנו סבורים שלא היה ראוי לגזור גזירה שווה על מכירה במימוש משכון וכי בעניין זה המדובר במטריה שונה ובשיקולי צדק ויעילות שונים מדיני פשיטת רגל."

עוד יש לציין כי בע"א 7947/09 עירית הרצליה נ' עו"ד מטרי כונס נכסים לנכסי חברת כוכב העיר הרצליה בע"מ, בו הוגש ערעור על פסק דין שניתן על ידי בשאלת חבותו של כונס נכסים מכוח משכנתא בנשיאה בתשלום ארנונה - נקבע כי מאחר שבע"א 6369/05 ובבג"צ 7009/04 הקבועים לדיון בפני הרכב מורחב עולה סוגיה משפטית שההכרעה בה עשויה להשליך ישירות על תוצאות הדיון בערעורים שבכותרת - יש לדחות את הדיון בתיק האמור.

להשלמת התמונה בעניין זה יש לציין כי על ההחלטה במסגרת פר"ק 1886/00 ערן גפני נ' עירית ראשון לציון, שם נקבע כי הלכת קהילת ציון חלה גם לגבי הליכי כינוס שאין הליכי פירוק בצידם, הוגש ערעור (ע"א 10244/07).
מסיכומי הכנ"ר שהוגשו באותו עניין לבית המשפט העליון, עולה כי הכנ"ר סבר שההלכה בבסיס בג"צ קהילת ציון התייחסה לחברה הנתונה בהליכי פירוק, ולא להליכי כינוס נכסים וודאי שלא לשם מימוש משכנתא.
מכל מקום, אותו תיק הסתיים בפשרה.
בנסיבות המקרה הספציפיות שבפניי, מדובר בכונס נכסים שמונה מכוח שעבוד קבוע לאחר שהחברה לא עמדה בהסדר הנושים.
מכאן עולה כי הכרעתו של בית המשפט העליון עשוייה אכן להיות רלבנטית ביותר לסוגיה הנדונה בענייננו.
עם זאת, ההליך בפניי מתנהל מזה תקופה ארוכה וטרם ניתנה הכרעתו של בית המשפט העליון.
בנסיבות אלה נראה כי יש לתת החלטה בבקשה ולאפשר לכונס הנכסים לסיים את הליכי המימוש.
לאור זאת, אני סבורה כי יש מקום להחיל אף על המקרה הנוכחי את עמדתי כפי שהובעה בהחלטות קודמות שניתנו על ידי. נובע מכך, כי אין לחייב את הכונס בתשלום היטל ההשבחה.

בכל הנוגע לחיוב קופת הכינוס בארנונה – מקובלת עליי הטענה כי לא ניתן להשית את החיוב בארנונה על קופת הכינוס על יסוד טענות שמהותן הרמת מסך, מקום שלא הונחה לכך תשתית עובדתית ראויה. לאור זאת, גם לא ניתן היה לבחון אם בקשה למתן הוראות, שהוגשה על ידי הכונס, היא ההליך הראוי לבחינת טענותיה של העיריה שמהותן הרמת מסך.
כמו כן, איני מקבלת את טענת העירייה כי יש להשית את החבות בתשלום הארנונה על אנ.די.סי לנוכח לשון סעיף 1 לפקודת העיריות הקובעת כי אף מי שמקבל הכנסה יש לראותו כבעלים.
הכונס טוען כי מי שזכאי היה לקבל הכנסה מהמקרקעין בתקופה שבין 11.8.98
ל–9.5.05 הם כונסי הנכסים והנאמנים להסדר הנושים של החברות בקבוצת אנ.די.סי, זאת מכוח הסכם שכירות שנחתם בינם לבין ממ"ש, שצורף כנספח ט' להסדר הנושים. מכאן עולה כי אף בעניין זה מדובר בסוגיה עובדתית כאשר העובדות הרלבנטיות לא הובאו בפניי.

התוצאה היא כי דין טענות העירייה להידחות והכונס אינו נדרש להמשיך ולהחזיק בסכומים שהופקדו על פי ההסדר בין הצדדים.
בנסיבות העניין אינני עושה צו להוצאות.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ארנונה כינוס נכסים

  2. התפטרות כונס נכסים

  3. ביטול צו כינוס נכסים

  4. התיישנות כינוס נכסים

  5. אנטון פילר כונס נכסים

  6. חוב ארנונה כונס נכסים

  7. חובת דיווח כונס נכסים

  8. הערת אזהרה כונס נכסים

  9. אי גילוי מידע כונס נכסים

  10. בקשה לשחרור כונס נכסים

  11. היטל השבחה כינוס נכסים

  12. חובת תום הלב כונס נכסים

  13. אי שיתוף פעולה עם הכנ''ר

  14. בקשה למתן צו כינוס נכסים

  15. ביקורת שיפוטית כונס נכסים

  16. זכות הקיזוז בכינוס נכסים

  17. דחיית בקשה צו כינוס נכסים

  18. התיישנות תביעה כונס נכסים

  19. התנאים למתן צו כינוס נכסים

  20. ביטול מינוי כונס נכסים זמני

  21. אחריות כונס נכסים כלפי החייב

  22. חובת הנאמנות של כונס נכסים

  23. בקשה למינוי כונס נכסים זמני

  24. ביטול העדפת מרמה כינוס נכסים

  25. ביטול מכירת דירה כינוס נכסים

  26. בקשה למתן הוראות לכונס נכסים

  27. אחריות הבנק על רשלנות כונס נכסים

  28. בקשה למינוי כונס נכסים בית משפט

  29. התנגדות לבקשה למינוי כונס נכסים

  30. בקשה למינוי כונס נכסים הוצאה לפועל

  31. בקשת רשות ערעור צו למינוי כונס נכסים

  32. במסגרת הליכי הגירושין מונו כונסי נכסים למכירת הדירה וחלוקת התמורה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון