חוב ארנונה פשיטת רגל






לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת כב' רשם ההוצאה לפועל, שי גור, מיום 04/11/10 לפיה אין להשית חיוב בתשלום היטל השבחה על קופת הכינוס.




מתוקף סמכותי על פי תקנה 120(א) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979, תדון הבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. לאור הסכמת הצדדים פסק הדין ניתן על סמך החומר שבתיק ללא דיון.


רקע עובדתי



ביום 26/12/02 מונה ב"כ המשיב/ בנק לאומי לישראל (להלן: "הבנק"), ככונס נכסים על דירת מגורים הידועה כגו"ח 18172/238 ברח' שי עגנון בנהריה ששועבדו ע"י הבעלים, רבקה הירש ועיזבון המנוח יצחק הירש ז"ל לטובת הבנק, מכוח שטר משכנתא מדרגה ראשונה.




בשנת 2005 הומצא לידי כונס הנכסים ע"י המבקשת/הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נהריה (להלן "הועדה"), העתק מדרישת תשלום היטל השבחה שהוצאה בעקבות שומה מכרעת של השמאי מר שלמה תענך שניתנה בשנת 2001 . היטל ההשבחה הוטל על בסיסה של תוכנית ג/במ/103 שאושרה למתן תוקף ביום 16/1/96.




ביום 04/03/09 נמכרה הדירה ע"י כונס הנכסים לצד שלישי.

המכירה אושרה ע"י בית המשפט המחוזי בחיפה ביום 14/04/09.
ביום 02/06/09 לאחר מכירת הדירה וקבלת מלוא סכום התמורה נתן כונס הנכסים הודעה לועדה על מכירת הזכויות בנכס. באותה פנייה הודיע הכונס כי אינו חב בתשלום חוב היטל השבחה כיוון שהחוב נוצר בטרם מינויו ככונס נכסים. במכתב תשובה של הועדה מיום 15/3/10 דחתה האחרונה את עמדת הכונס ודרשה הסדרת התשלום.


נוכח עמדת הועדה ודרישתה לעיל, הגיש כונס הנכסים ביום 29/04/10 ערר היטל השבחה ובהחלטה מיום 10/05/10 קבעה ועדת הערר כי הסוגיות המועלות בערר קשורות בדיני השעבודים והמקום לברר סוגיות אלו הינו הפורום המפקח על הליכי הכינוס – רשם ההוצאה לפועל ולא ועדת הערר העוסקת בסוגיות תכנון ושמאות.

ביום 17/05/10 הגיש כונס הנכסים בקשה לרשם ההוצאה לפועל למתן הוראות, וביום 28/07/10 ניתנה החלטה ע"י כב' הרשם מר שי גור לפיה על הועדה להמציא לכונס אישור המופנה ללשכת רישום המקרקעין בדבר העדר חוב היטל השבחה בנכס.




הועדה הגישה בקשה לביטול החלטת הרשם וביום 04/11/10 ניתנה ההחלטה ע"י כב' הרשם, מושא הערעור, לפיה מועד היוצרות החיוב בהיטל ההשבחה הינו המועד בו נעשה המעשה שהשביח את הנכס-יום אישור התכנית (16/1/96), ומאחר ומועד זה קודם להליכי הכינוס אין להשית את החיוב בתשלום היטל ההשבחה על קופת הכינוס.


טענות הצדדים



לטענת הועדה יישום ראוי של עקרונות השיטה המשפטית יוביל למסקנה כי הבנק, שנהנה מעליית ערך הנכס הממושכן כתוצאה מאישור תכנית משביחה, יחויב, בצד ההשבחה, בהיטל השבחה ויחלוק את התועלת שצמחה לו עם הציבור, לעניין זה מפנה המערערת לקביעות הנשיאה כב' הש' גילאור בתיק פש"ר 786/06 (חיפה) בש"א 12622/07 עו"ד חכם נ' הועדה המקומית שומרון.




הועדה טוענת כי ההלכה שנקבעה בבג"צ 199/88 קהילת ציון האמריקאית נ' יו"ר הועדה המקומית, פ"ד מג(1)89 (להלן: "פרשת קהילת ציון"), לפיה מועד התגבשות החוב בגין היטל השבחה הוא ביום הגשת התכנית וכי בהתנגשות בין דיני הקדימה בפשיטת רגל לבין הוראות חוק התכנון והבנייה גוברים דיני הקדימה, אינה חלה במקרה דנן כיוון שבמקרה דנן לא מתקיימים הליכי פשיטת רגל ואין לדיני הקדימה תחולה בענייננו. הבנק אינו נפגע מכך כיוון שאם ההשבחה קדמה למשכון, הנושה המובטח בעת הערכת הנכס יודע כי ערך הנכס לפני התכנית המשביחה כפוף לתשלום היטל השבחה. אם המשכון קדם להשבחה, ממילא הבטוחה ניתנה לבנק ע"פ ערכם הנמוך והקודם של המקרקעין לפי ההשבחה.




הועדה מפנה לפסק הדין של כב' השופט שנלר ת.א 6320/00 בנק לאומי נ' עיריית פתח תקווה ולפסק דינה של של כב' השופטת נתנאל-שרון רצ"פ 3305/08 עיריית חדרה נ' עו"ד חזי חכם – שעסקו בסוגיה דנן – תחרות בזכויות בין כונס נכסים לוועדה מקומית במקום בו לא מתקיימים הליכי פשיטת רגל. בשני פסקי הדין הנ"ל נקבע רציונל ברור לפיו הנושה המובטח שנהנה מהשבחת הנכס הוא זה אשר צריך לשאת בהיטל ההשבחה.




לטענת הבנק, הכונס מונה ביום 26/12/02, התכנית בגינה מבקשת הועדה להטיל את היטל ההשבחה תוכנית מספר ג/מב/103 אושרה ביום 16/01/96 -7 שנים טרם מינויו ככונס. הכונס מונה לצורך מימוש שעבוד קבוע ספציפי לטובת נושה מובטח, וחוב כלפי נושה מובטח קודם לחובות כלפי נושה שאינו מובטח בהתאם לדיני השעבוד. בהתאם לפסיקה, חוב בגין היטל השבחה אינו חוב המקים לבעליו מעמד של נושה מובטח, אין לו מעמד של חוב בדין קדימה – לפיכך זכויות הבנק להפרע חובו מהנכס, גוברות על זכויות הועדה המקומית בגין חוב היטל השבחה. משמעות הדבר היא כי רק אם הכספים שיתקבלו ממכירת הנכס (נטו) יספיקו לכיסוי חוב החייב לבנק ותיוותר יתרה מהתמורה, יהא על הכונס לשאת בתשלום היטל ההשבחה.




הבנק מפנה לפסיקת בית המשפט העליון שתחילתה בפרשת קהילת ציון שם נקבע כי חובת תשלום היטל, נוצרת ביום שנעשה המעשה שהשביח את המקרקעין והעלה את שווים, קרי ביום אישור התכנית. בהתאם, מקום בו היטל ההשבחה נוצר לפני תחילת הפירוק (או פשיטת רגל) אין הועדה המקומית רשאית להתנות את מתן האישורים בתשלום היטל השבחה, ותשלום החוב, יעשה בדרך הרגילה של פירעון חובות בפירוק. לטענתו, הלכה זו חלה גם בהליכי כינוס למימוש משכנתא דוגמת רע"א 2911/65 יוסף אברהם נ' עיריית רמת גן, פ"ד נג(1) 218, בש"א 21688/05 עצמון מרצפות ושיש בכינוס נ' עיריית פתח תקווה רע"א 2631/04 עיריית שדרות נ' עו"ד ברוך טופז כונס נכסים, ופסיקה ענפה נוספת.

דיון והכרעה



למרות שהסוגיה המשפטית שבבסיס הערעור (היטל השבחה, להבדיל מחוב ארנונה), נדונה במספר בתי המשפט ובערכאות השונות, וישנם פסקי דין שונים של בתי המשפט המחוזיים, אין, למיטב בדיקתי, הלכה מחייבת של בית המשפט העליון.

אני סבורה כי במקרה דנן יש לקבל את עמדת הועדה ואת הערעור, כפי שיפורט להלן.



אכן, אין חולק כי ההלכה שנקבעה בפרשת קהילת ציון היא כי המועד הקובע לעניין חוב היטל השבחה הוא "יום אישור התכנית", עם זאת אני מסכימה עם הועדה כי יש לאבחן פסיקה זו מהמקרה שבפניי. פרשת קהילת ציון עסקה במכירת זכויות החברה ע"י מפרק כשהייתה תחולה לדיני קדימה שבהליכי פשיטת רגל ופירוק שאינם רלוונטיים במקרה שבפניי – כינוס ללא הליכי פשיטת רגל.
הבנק מפנה לפסיקה מאוחרת יותר בה נקבע כי ההלכה שנקבעה בפרשת קהילת ציון חלה גם בהליכי כינוס למימוש משכנתא רע"א 2911/95 יוסף אברהם ואח' נ' עירית רמת גן ואח', פ"ד נג(1) 218 (1999) (להלן: "פרשת אברהם"), רע"א 2631/04 עיריית שדרות נ' עו"ד ברוך טופז - כונס נכסים ואח' (לא פורסם ניתן ביום 12/12/04) (להלן: פס"ד שדרות), ובש"א 21688/05 עצמון מרצפות ושיש בע"מ נ' עיריית פתח תקווה (לא פורסם ניתן ביום 01/06/08) (להלן: פרשת עצמון").




אמנם בפרשת אברהם נקבע כי יש להחיל את הלכת קהילת ציון גם על הליכי כינוס אך פרשה זו עסקה בחוב ארנונה ויש להבחין בין ארנונה לבין היטל השבחה; מהות החיובים שונה ומיהות החייבים שונה. חוב ארנונה מהווה אגרה המוטלת על מחזיק והוא משקף בעיקרון מחיר (אם כי לא ישיר) בגין השירות שמקבל המחזיק בפועל מהרשות המקומית. הוא "נהנה" מהשירות בעת החזקתו. אגרה זו חלה כאמור על המחזיק ולא על המקרקעין וממילא לא ניתן להשית חוב זה על כונס הנכסים אלא לאחר צו הכינוס דהיינו משעה שהכונס "נהנה" מהשרות. לא כך פני הדברים בהיטל השבחה בו "ההנאה" מתממשת עם קבלת תמורה גבוהה יותר בשעת המכירה בשל אותה השבחה או עם קבלת היתר בניה המגדיל את ערך המקרקעין. זו גם הסיבה כי הגם שהמועד הקובע להשבחה הוא יום אישור התוכנית המשביחה, תשלום ההיטל נדחה עד מימוש המקרקעין והפקת ההנאה בפועל. ההגיון מחייב כי מי שנהנה מההשבחה הוא זה שצריך לשאת בהיטל בגין אותה השבחה. עיון בשני פסקי הדין לעיל אליהם מפנה הבנק, מעלה כי פסק הדין בעניין עיריית שדרות עסק אף הוא בארנונה, ואילו בפרשת עצמון לא התייחסו להבדלים מהותיים אלו, ובית המשפט אימץ למעשה את הפסיקה שעסקה בארנונה (פרשת אברהם, ועיריית שדרות) גם לעניין היטל השבחה (עמ' 8 לפסק הדין), וזאת למרות ההבדל המהותי בין ארנונה להיטל השבחה ומהות היטל ההשבחה, כפי שנקבע במספר פסקי דין כמפורט להלן.




כב' השופטת אלשייך בפש"ר (תל-אביב-יפו) 384/93 - כונסי הנכסים נ' עיט ציוד צבאי ליצוא בע"מ (לא פורסם ניתן ביום 01/04/01) הבהירה כי " היטל ההשבחה הינו חוב הצמוד למימוש הקרקע ואין הבדל משמעותי בין זאת לבין הוצאות כינוס אחרות. בשום פנים אינני רואה בכך חוב עצמאי העומד על "רגלים עצמאיות" ובזכות עצמו. זהו חוב שנולד עם מימוש הקרקע ולא בא לעולם או מת עם אי מימוש הקרקע. זוהי בקצירת האומר מצבו של היטל ההשבחה"
לעניין ההבדל המהותי בין ארנונה להיטל השבחה ראו גם ת.א 6320/00 בנק לאומי נ' עיריית פתח תקווה (לא פורסם ניתן ביום 24/09/02 ) כב' השופט שנלר, פסקאות 10-11 : "לכאורה, הארנונה בכללותה הינה כעין חיוב אישי של המשתמש או המחזיק בנכס. ראה: וינוגרד "דיני רשויות מקומיות", כרך ב' בעמ' 564, ועל כן ולא בכדי, לכאורה, הפסיקה שקבעה את אשר קבעה בכל הקשור לדחיית הוראות ההתנאה אף במסגרת מימוש ע"י כונס נכסים, התייחסה לנושא ארנונה, תוך האבחנה ביחס למועדים שונים וכעולה בהרחבה מהלכת ויינבוים. למעשה, בעל השיעבוד, כל עוד ולא ניתן צו לכינוס נכסים, לא החזיק בנכס ועל כן אין לדרוש ממנו תשלום בגין החזקת החייב בנכס. יצויין, כי המקרה דנן אינו המקרה היחיד בו ניתן אישור לרשם המקרקעין על ידי העירייה, אף אם קיימים חובות בגין ארנונה. אם שוכר נכס, אשר ביחס לתקופה שהחזיק בנכס, נותר חייב כספים לעיריה, בהתייחס לאותה תקופה, לא תהא רשאית העיריה שלא להוציא האישור לבעלים אשר מבקש לבצע עסקה במקרקעין. בלשון אחרת, דומני, כי בהתייחס לחובות של ארנונה, רשאי הנושה המובטח להפרע מהנכס וכשבמקרה זה אין העיריה קודמת לזכותו בהיות חוב העבר "חובם של החייבים לעיריה" וכפי שנקבע בהלכת ויינבוים. כך יובן, כי ביחס לתקופה בה "החזיק" הכונס בנכס דנים ב"הוצאות כינוס". ככל שהעיריה מבקשת להבטיח תשלומו של חוב ארנונה, אין היא יכולה להדרש להוראות ההתנאה, אלא עליה להיזקק לאותן הוראות הנדרשות לפי פקודת המיסים (גביה) אשר באו לפתור שאלה זו וכפי שנקבע בהלכת שמש, אם אכן קיימת הכרזה וכל הנדרש בנושא זה...שונים הדברים בכל הקשור לנושא של היטל השבחה. היטל ההשבחה במהותו הינו חיוב הרובץ למעשה על הנכס באמצעות בעליו וראה בש"א (באר שבע) 5151/00 עו"ד אהוד שניידר כונס נכסי החופר ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון , תק-מח 2000 (2) 279. אכן, החיוב הינו מעת אישור התוכנית המשביחה, וכפי שנקבע בהלכת קהילת ציון וכשרק מועד תשלום הנדרש הינו בעת המימוש. במהותו החיוב הינו כתשלום עבור השבחה של הנכס אשר הבעלים נהנה ממנו בעת המימוש ובגינו עולה ערכו של הנכס. האם שיעבוד של נכס וכשאין בתמורת מימושו לכסות הן את החוב והן את היטל ההשבחה, מהראוי שיגרום לכך שהרשות מחד לא תקבל את חלקה בהשבחה ומאידך, יהנה בעל השיעבוד מההשבחה?!"


ומסקנתו כי "בהתנגשות בין נושה מובטח לבין הוראות ההתנאה, וכשלא מדובר בפירוק או פשיטת רגל, אזי, ידחו הוראות ההתנאה בעניין הארנונה, אולם לא ידחו בנושא היטל ההשבחה..
אף אני סבורה כך, ומאותם טעמים.



בשים לב לאמור לעיל, אני סבורה כי הבנק, אשר קיבל את מלוא התמורה עבור הדירה בתוספת סכום עבור ההשבחה, צריך לשאת בתשלום היטל ההשבחה על ההשבחה שהפיק בבחינת הוצאות לצורף הגדלת התמורה.


יתר על כן, ממילא בעת משכון הנכס כבר היה חוב היטל השבחה על הנכס, ולכן, בעת שומתו ע"י הבנק יכול היה הבנק לקחת בחשבון את ההשבחה ואת החוב הנגזר ממנה.


בענין זה ראו גם את פסק דינה של כב' השופטת נתנאל שרון רצ"פ 3305/08 עיריית חדרה נ' עו"ד חזי חכם אליו הפנתה הועדה, שמאמץ את פסיקתם של כב' השופטת אלשייך וכב' השופט שנלר, ומקובל עלי בקביעותיו המשפטיות. פסק הדין עסק אמנם בהיטל סלילה אך הרציונל שבבסיסו יפה אף להיטל השבחה שכן שניהם משביחים את הנכס ונגבים בפועל בעת מימוש הזכויות וכפי שנאמר שם " כאמור - עקרונית, מקובלת עליי עמדת העירייה, לפיה סלילת כבישים ומדרכות יכול שהיא משביחה את ערך המקרקעין ואם כך הוא - יש לראות היטל סלילה כהיטל השבחה. לפיכך, ככל שערך החוב עולה על ערך הנכס והנושה המובטח נהנה ממלוא התמורה שהתקבלה עבור הנכס וככל שהסלילה, בגינה הוטל ההיטל, אכן השביחה את ערך הנכס, על הנושה המובטח לשאת בתשלום היטל הסלילה".




כך גם נקבע ע"י כב' הנשיאה גילאור בבבש"א 12622/07 ליר גידור ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון (לא פורסם ניתן ביום 21/01/08) (להלן: "פרשת ליר גידור"): " בסופו של יום, התשלום של היטל ההשבחה לוועדה המקומית מקופת כונס הנכסים יש בה גם חלוקה צודקת של המשאבים כי הנושה המובטח זכה לתמורה גבוהה יותר בגין הנכס המשועבד לאור ההשבחה, והוועדה המקומית מקבלת את חלקה בהוצאות התכנון והפיתוח, אותם השקיעה בעליית ערך המקרקעין".


הבנק טוען כי כב' הש' גילאור עצמה צמצמה את ההלכה לנסיבות המקרה שנדונו בעניין ליר גידור, בה הכונס יצר מצג כלפי הרשות המקומית שבכוונתו לשלם את החוב כאשר במקרה רגיל ללא מצג כזה אין כל עדיפות לחוב העבר על פני החוב המובטח במשכנתא ומפנה לפש"ר 444/08 עיריית עכו נ' עו"ד בנקל (לא פורסם, ניתן ביום 24/08/08). אין בידי לקבל את הטענה. אינני סבורה שהרציונל שהנחה את בית המשפט בפרשת ליר גידור הוא המצג הספציפי שיצר הכונס שם אלא הרציונל המשפטי, מסחרי, איזון האינטרסים העקרוניים המתנגשים, תוך ניתוח תכלית היטל ההשבחה.
פרשת ליר גידור היא הדומה לעניינו כיוון שדובר על הליך כינוס נכסים ואילו בפרשת בולוס המובא ע"י הבנק, הליכי הפירוק קדמו להליכי הכינוס ועל רקע זה ניתן פסק הדין המאבחן.



אשר על כן, אני מקבלת את הערעור וקובעת כי על המשיב לשאת בתשלום היטל ההשבחה לועדה. המשיב ישא בהוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 11,600 ₪.

אני מורה לגזברות להשיב למערערת את הפיקדון שבתיק באמצעות בא כוחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אגרה פשיטת רגל

  2. ביטול פשיטת רגל

  3. התיישנות פשיטת רגל

  4. ביטול הסכם פשיטת רגל

  5. ביטול הליך פשיטת רגל

  6. ביטול עסקה פשיטת רגל

  7. התיישנות בפשיטת רגל

  8. ביטול הענקה פשיטת רגל

  9. חוב ארנונה פשיטת רגל

  10. הערת אזהרה פשיטת רגל

  11. בקשה נוספת לפשיטת רגל

  12. בקשה חוזרת לפשיטת רגל

  13. ביטול הענקה בפשיטת רגל

  14. דחיית בקשה לפשיטת רגל

  15. חוב ארנונה בפשיטת רגל

  16. בקשה למתן צו פשיטת רגל

  17. חוסר תום לב בפשיטת רגל

  18. אי ידיעה על הליכי פש''ר

  19. אי ניהול ספרים פשיטת רגל

  20. התנגדות לבקשה לפשיטת רגל

  21. התיישנות תקופת פשיטת רגל

  22. ביטול העברת דירה פשיטת רגל

  23. זכות הקיזוז דיני פשיטת רגל

  24. ביטול החלטת נאמן בפשיטת רגל

  25. חובת ההנמקה נאמן בפשיטת רגל

  26. ביטול העברת זכויות בפשיטת רגל

  27. בקשה למתן צו כינוס ופשיטת רגל

  28. ביקורת שיפוטית נאמן בפשיטת רגל

  29. ביטול פשיטת רגל עקב ניצול לרעה

  30. ביטול צו כינוס בהליכי פשיטת רגל

  31. דחיית בקשה להכרזה על פשיטת רגל

  32. ביטול העברת נכסים לפני פשיטת רגל

  33. אי מיצוי כושר השתכרות בפשיטת רגל

  34. ביטול הליכי פשיטת רגל חוסר תום לב

  35. ביטול חתימה התנגדות להתראת פשיטת רגל

  36. ביטול הענקה סעיף 96 פקודת פשיטת הרגל

  37. אי העברת מסמכים של חייב בהליך פשיטת רגל

  38. דחיית בקשה לפשיטת רגל הפרת צו בית משפט

  39. בקשה לביטול הליכי פשיטת רגל אשר צבר חובות לרשויות המס

  40. פשיטת רגל - התמכרות לקוקאין בשל מצב הכלכלי רעוע וגירושים

  41. סעיף 97(א) לפקודת פשיטת רגל - בהיעדר רישום, לא תהיה להמחאה תוקף כלפי הנאמן

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון