חובת צירוף מפרט


לפני תובענה שעניינה ליקויי בניה בדירה מגורים, איחור במסירה ועוד.
רקע כללי-


מר משה בוקובזה (להלן: "התובע") ומר צדקי (להלן: "צדקי"), היו בעבר הבעלים הרשומים, בחלקים שווים, של מגרש הידוע כגוש 10445 חלקה 177 ברחוב סיגליות בקרית ביאליק (להלן: "המקרקעין").
בתאריך 18/6/01 חתמו התובע וצדקי מצד אחד, והנתבעת 1, עין הוד חברה לבניין וייזום בע"מ (להלן: "החברה") מצד שני, על הסכם קומבינציה (להלן: "ההסכם"). עיקרי ההסכם היו שעל המקרקעין יבנה מבנה ובו חמש יחידות דיור מסוג קוטג' (להלן: "הפרויקט"), כאשר שתיים מתוכן תמסרנה לידי התובע וצדקי בתמורה לשימוש במקרקעין ושלוש הדירות הנוספות תמכרנה על ידי החברה לצדדי ג' (להלן: "דירות החברה").
הנתבעים 2 ו-3, מר שלו בן חג ומר דוד ישראל, מנהלי החברה, חתמו כערבים ביחד ולחוד להתחייבויות החברה לפי הסכם (להלן:"בן חג", ו-"ישראל" בהתאמה).
אין מחלוקת שהפרוייקט בוצע, הדירות נבנו ודירת התובע נמסרה לידיו.

טענות הצדדים -


לטענת התובע, החברה, בן חג וישראל הפרו את ההסכם בכמה מישורים:

ראשית, לטענתו החברה לא סיפקה את הדירה בהתאם למפרט הטכני הרלבנטי. עוד נטען כי החברה התחייבה להשיב לידיו כל סכום אותו הוא ישלם בגין רכישת אביזרים לדירתו כגון: כלים סניטרים, מרצפות, משטחי שיש, ארונות מטבח וברזים, אך כי החברה לא עשתה כן.
שנית, לטענת התובע, בדירה קיימים ליקויי בניה רבים הנובעים מעבודות לקויות, חוסרים רבים אותם הוא נאלץ לתקן בעצמו ועל חשבונו, ונטען כי הליקויים גרמו לירידת ערך הדירה.
שלישית, טוען התובע כי החברה לא מסרה את הדירה בהתאם להסכם אלא באיחור.
רביעית, לטענת התובע, קיימים הפרשי שטחים בין דירתו לבין הדירה שנמסרה לידי צדקי (להלן: "דירת צדקי") - אף זאת בניגוד להסכם.
סכום התביעה – נכון למועד הגשתה היה כ-650,000 ₪.


החברה דוחה את מכלול טענות התובע.

לגבי המפרט הטכני, החברה טוענת כי המפרט אשר עליו מבסס התובע את טענותיו אינו מחייב וכי המפרט "הקובע" זהה למפרט הטכני שניתן לרוכשי דירות החברה.
לגבי הרכישות שביצע התובע – נטען כי התובע זכאי, לכל היותר, לזיכוי בגובה שווי המוצרים כמופיע במפרט אך לא להחזר בגין העלות הכוללת.
באשר לליקויים הנטענים – הטענות מוכחשות והחברה טוענת כי היא זו אשר זכאית לשכר עבודה בגין שינויים ותוספות שביצעה לבקשת התובע.
בנוסף, מוכחשות אף הטענות לגבי האיחור במסירה ושטח הדירה ביחס לדירת צדקי.
עוד נטען לקיזוז תמורה שלא שולמה ולהעדר חבות מצד בן חג וישראל באופן אישי.
מסכת הראיות -


מטעם התביעה העידו לפני התובע עצמו (לגבי תצהירו ת/5), מר אדוארד סלבאק (להלן: "סלבאק", לגבי תצהירו ת/3), מר עימאד גרוס (להלן: "גרוס", לגבי תצהירו ת/4) והמומחה מטעם התובע, מר מרדכי שטיינר (להלן: "שטיינר", לגבי חוות דעתו ת/7).
מטעם החברה העידו בן חג (לגבי תצהירו נ/2), מר בנימין הרוש, קבלן חשמל שעבד בדירת התובע (להלן: "הרוש", לגבי תצהירו נ/3) וישראל (לגבי תצהירו נ/4).
כמו כן, נחקר המומחה שמונה מטעם בית המשפט, מר אורי פרץ (להלן: "המומחה", לגבי חוות דעתו הראשונה ת/1 והמשלימה ת/2).

דיון והכרעה-


לאחר בחינת הראיות שהונחו לפני, ניתוח עדויותיהם של העדים ושקילת טענות הצדדים, לרבות בסיכומיהם בכתב (וסיכומי התשובה) – מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל בחלקה וזאת מהנימוקים שיפורטו להלן.

האם קיים מפרט טכני המחייב את הצדדים ?


הצדדים חלוקים בשאלה מהו המפרט הטכני אשר רלוונטי לדירתו של התובע. התובע מבסס את תביעתו על מפרט טכני שהוגש על ידו לבית המשפט וסומן ת/6 (להלן: "מפרט התובע") ואשר לטענתו מייצג את ההסכמות בינו לבין החברה. מנגד, הנתבעים טוענים כי לא נערך עם התובע מפרט טכני וכי המפרט הטכני הכללי שנערך לגבי דירות החברה (שנמכרו לצדדים שלישיים) הוא המפרט הטכני המחייב (להלן: "המפרט הכללי").
בנקודה זו אין בידי לקבל את טענת התובע.
סעיף 2 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1974 (להלן: "חוק המכר") קובע את חובת צירוף מפרט טכני להסכם מכר דירה – והכל בהנחה שאכן החברה מהווה "קבלן" לפי הגדרתו בחוק זה, למרות שהמדובר בעסקת קומבינציה. סעיפים 1 ו-2 לצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד- 1974 קובעים כדלקמן:-

"(א) המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו.
(ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים."


התובע טוען כי מפרט התובע הינו המפרט המחייב, אך טענתו זו לא הוכחה כדבעי.
ראשית, הרי שעל מפרט התובע לא מופיעות החתימות שלו או של החברה או של מי מהנתבעים אישית. התובע בעדותו לא הצליח לספק הסבר סביר להעדר חתימות הצדדים על מפרט התובע, וראו למשל את עדותו בעמ' 24 שורות 1-3 ושורות 9-10 לאמור:

"ש. אני מסתכלת על המפרט שלך ואני לא רואה שם לא חתימה שלך ולא חתימה של החברה עין הוד. אתה יכול להסביר לי למה?
ת. אני לא יכול להסביר לך. יש פה חתימות שאני לא יודע של מי הם יש פה חתימות מחוקות."


מעבר לכך, בתחתית כל עמוד קיימת חתימה של חברה בשם "פריימן לבניין בע"מ" – אשר זהותה ומהותה לא הוסברה במהלך הדיון.
עוד אוסיף כי נראה שמפרט התובע אינו מסמך שלם מאחר ובתחתית עמוד 5 של מסמך זה קיימת כותרת "עבודות מסגרות" והפרטים המודפסים שם קטועים.
שנית, עיון במפרט התובע מגלה כי מדובר במסמך שערכו בו שינויים ותיקונים רבים (בכתב יד), כאשר התובע בעדותו לא סיפק כל הסבר לזהות עורך השינויים בכתב יד ואף הכחיש כי מדובר בכתב ידו, וכדוגמא אפנה לתשובתו בעמ' 23 שורות 5-6, לאמור:

"ש. של מי כתב היד?
ת. לא שלי אולי של עורך הדין אולי של מישהו אחר..."
ובהמשך, כאשר נשאל התובע מדוע חתימתו לא מופיעה לצד השינויים שנערכו בבמסמך זה (עמ' 24 שורות 26-28), תשובתו היתה:-
"זה לא אני כתבתי. אין חתימה שלי ליד הסעיף וזה לא כתב ידי ..."


נוכח האמור לעיל, לאור כך שלא הוכח מי ערך את מפרט התובע, לאור כך שהצדדים אינם חתומים על מסמך זה, לאור כך שחתומה עליו דווקא חברה נעלמת, לאור כך שממילא מופיעים עליו סימונים ושינויים רבים שלא בכתב ידו של התובע וללא חתימות בצד המחיקות והתיקונים - הרי שלא ניתן לקבל את מפרט התובע כמסמך מחייב.
לכן המסקנה הראשונה היא כי לא צורף להסכם מפרט ואין מפרט חתום על ידי הצדדים. עתה נשאלת השאלה השניה, והיא – מהי המשמעות של העובדה שהנתבעים הפרו את חובת צירוף המפרט להסכם של התובע - ואזכיר כי החברה טוענת כי המפרט המחייב הינו המפרט הכללי שרלבנטי לגבי כל דירות החברה בפרויקט.
עמדתי היא שאכן המפרט הכללי הוא המחייב.
תחילה, אפנה להוראות ההסכם שבין הצדדים המפנה ישירות למפרט הכללי, בסעיף יג'(4), הקובע כדלקמן (כאשר החברה היא ה"קונה" בשל שהמדובר בעסקת קומינציה):-

"למען הסר ספק, הקונה יבנה את דירות התמורה בהתאם לתכניות והמפרטים המתייחסים להם בסטנדרט בניה ומטיב בניה והחומרים כפי שיבנה את דירות הקונה ושאינו נופל מהן למעט הזמנות מיוחדות אם תהיינה כאלה באיזה מדירות הקונה".


משמע, שדירות התמורה (שניתנו לצדקי ולתובע) אמורות להיות זהות בטיבן ובמפרטן לדירות החברה (שנמכרו לצדדי ג') והתחייבות החברה כלפי התובע על פי ההסכם היא לבנות את הדירה בהתאם למפרט הכללי לפיו ניבנו דירות החברה בפרויקט.
לכן, אמנם היה צריך לצרף העתק חתום של המסמך להסכם ולא כך היה, אך אני סבורה כי ההפניה החד משמעית למסמך החיצוני יכולה לסייע בגיבוש התשתית לגבי מה היה אמור להיות המפרט.
מעבר לכך, הוראות החוק קובעות מהו הדין במצב בו הפר הקבלן את חובת צירוף המפרט (והכל – ככל שהחברה בעסקת הקומבינציה נחשבת לקבלן לפי החוק). הוראות החוק קובעות כי במצב שכזה – המפרט המחייב הינו "המקובל בנסיבות העניין", ואני סבורה כי המפרט הכללי הוא "המקובל בנסיבות". ואפרט –
סעיף 5 לחוק המכר קובע את התוצאה של אי צירוף מפרט טכני להסכם מכר דירה. בשנת 2011 נכנס לתוקפו תיקון מס' 5 לחוק זה, אשר שינה, בין היתר, את לשון סעיף 5, כך שכיום קובע הסעיף שקבלן שלא צירף מפרט טכני להסכם המכר יראוהו כמי שהתחייב למסור את הדירה באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין. ברם אולם, תיקון זה אינו חל על ההסכם שבעניינו, מאחר וההסכם נחתם קודם התיקון ובנית הדירה הסתיימה לפני תחילתו של התיקון (ואפנה לסעיף 11(ג) לחוק המכר).
נוסחו הקודם של סעיף 5 לחוק המכר, המחייב במקרה דנן, הינו כדלקמן:

"(א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא מתאים למקובל בנסיבות העניין.
(ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות.
(ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה מתאים למקובל בהתחשב בנסיבות העניין - על המוכר."


משמע, שהחברה צריכה לספק את הדירה באשר כל הפרטים "מתאימים למקובל בנסיבות העניין", ולשיטתי האמור במפרט הכללי, לגבי דירות החברה – נחשב ל"מקובל" בנסיבות.
לכן, התובע לא הרים את הנטל המוטל על כתפיו להוכיח כי החברה התחייבה לסטנדרט בניה שונה מהמפרט הכללי, לא הוכיח כי המסמך שבידיו המכונה "מפרט התובע" מחייב מבחינה חוזית או אחרת את הצדדים - ולכן אני סבורה שיש לבחון את בנית דירת התובע בהתאם למפרט הכללי. לאור זאת, דרישותיו הכספיות של התובע המבוססות על סעיפים שקיימים במפרט התובע – נדחות.

ליקויי הבניה הנטענים, חוסרים ועבודות נוספות -


בהקשר זה הוכנו מטעם שני הצדדים חוות דעת של מומחים מטעמם. לאור הפער המשמעותי ביותר (שלא לומר הקיצוני והמעורר סימני שאלה) בין חוות הדעת של הצדדים, מונה מטעם בהמ"ש המומחה, מר פרץ.
במועד הדיון - המומחה מטעם הנתבעים לא התייצב לצורך חקירתו הנגדית ולכן חוות דעתו אינה חלק ממסכת הראיות. חוות הדעת שהוכנה על ידי התובע הוגשה לתיק והמומחה מטעמו, שטיינר, נחקר לגביה. מומחה בהמ"ש הגיש מטעמו חוות דעת ראשונה, חוו"ד משלימה ואף נחקר על ידי הצדדים ארוכות ביותר.
באופן כללי, מצאתי לנכון לאמץ את מרבית קביעותיו של מומחה בהמ"ש. המדובר במומחה מנוסה, אובייקטיבי, אשר הסביר את עמדותיו גם מעל דוכן העדים ומצאתי את הסבריו משכנעים וסבירים.
כידוע, ההלכה הינה כי –

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדין, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".
ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטירבי, מאגר תקדין (1990) וראו אף את ע"א 3134/02 עיריית רחובות נ' בושנרו אחזקה ופיתוח, מאגר תקדען (2003).


רבות נכתב, בפסקי הדין של בית המשפט העליון, כי המדיניות המשפטית הרצויה במקרים של סכסוכים שנושאם ליקויי בניה, הינה לקבל, ככלל, ולמעט במקרים חריגים, את חוות הדעת של המומחים שמונו מטעם בית המשפט, ולהניע ככל האפשר מניסיונות לערער את ממצאי המומחה תוך הצגת אפשרויות הכרעה אחרות. מדיניות כזו תקצר באופן ניכר את ההליכים בסכסוכים מסוג זה. בדרך כלל יאמץ בית המשפט את חוות הדעת. לפיכך, אם מקצועיותו של המומחה ואמינותו לא עורערה ולא נטענו לגביה טענות שנתקבלו, הרי שלא קיימים אותם נימוקים כבדי משקל לסטות מממצאי חוות הדעת.
אשר על כן, ברי כי במידה וקיימות טענות מהותיות כנגד מומחה בהמ"ש רשאי כל צד להעלותן, וההכרעה הסופית הינה בידי בהמ"ש – אך במקרה דנן, מקצועיותו של המומחה לא עורערה ולא מצאתי כל סיבה או כל נימוק כבד משקל שלא לאמץ את חוות דעתו, במיוחד לאור חקירתו בפני.
על פי חוות הדעת והחקירה – סך עלות תיקון הליקויים שאכן קיימים בדירת התובע, באותם פריטים לגביהם הכריע המומחה הינה - 61,380 ₪, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת חוות הדעת (4/7/08), כלומר - 72,126 ₪ ובתוספת מע"מ - 83,667 ₪.

ירידת ערך -


התובע טוען כי קיומם של הליקויים הרבים מחייב אף מסקנה לגבי ירידת ערך הדירה. מומחה בהמ"ש קבע כי קיימים ליקויים אשר ניתן לתקן ללא שתגרם ירידת ערך ויחד עם זאת, מצא כי קיימים ליקויים אשר כן יביאו לירידת ערך (כגון רטיבות) – אותה הוא מעריך בסך של 29,200 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת חוות הדעת = 34,312 ₪.

דרישת התובע לפיצוי בגין ליקויים נוספים ובגין עבודות ורכישות שהוא ביצע על חשבונו -


מעבר לליקויים המוזכרים מעלה, המומחה הותיר מספר סוגיות להכרעת בית המשפט, מאחר ומדובר בנושאים בהם נדרשת הכרעה ראייתית או משפטית. המדובר הן בטענות של התובע לגבי פריטים מסויימים שלא בוצעו על ידי החברה למרות חובתה לבצען וטענותיו לפיהן הוא ביצע את הפריטים על חשבונו ולכן מגיע לו פיצוי בגין כך; והן בטענות של החברה לגבי עבודות שבוצעו מעבר לנדרש ע"פ המפרט הכללי, בבחינת "עבודות נוספות" אשר בגינן על התובע לשלם לחברה תמורה נוספת. אדון תחילה בדרישות התובע.
מיקום קופסת כבלים ובזק – לטענת התובע, בחצר דירתו ממוקמת קופסא כאמור, בניגוד למתחייב, ולטענתו הדבר מהווה ליקוי. בביקורו בדירת התובע המומחה לא ראה קופסאת חיבורים שכזו בחצר דירת התובע ואף במסמכים אין הוכחה כי קופסת חיבורים שכזו אכן ממוקמת בחצרו של התובע. בנוסף, לא הוכח כי הקופסא לא אמורה להיות בחצר של התובע או כי היא אמורה להיות ממוקמת בחצר של השכן או בכל מקום ספציפי אחר - ולכן אף אם מבחינה עובדתית היא כן בחצר התובע, לא הוכח שקיים ליקוי או הפרה חוזית בהקשר זה.
העדר כבל חשמלי לשער החניה ולאינטרקום בדלת כניסה - במפרט הכללי אין פריט שמחייב התקנת כבל חשמלי כאמור ו/או אינטרקום בדלת הכניסה. התובע בעדותו מודה שאף במפרט התובע אין התייחסות לשער חניה חשמלי ו/או לאינטרקום (עמ' 27 ש' 6-8). לכן אין לפסוק פיצוי בהקשר זה.
העדר פתח חיצוני לדלת אשפה בחצר – התובע טוען שצריך להיות פתח נוסף או אחר למתקן האשפה. המומחה בחוות דעתו קובע כי בבדיקתו ראה שבצד המדרכה קיים פתח למתקן האשפה ולא שוכנעתי שצריך להיות פתח נוסף או אחר או כי הפתח הקיים אינו בהתאם לדרישות החוקיות (וראו כי התובע לא הביא ולו ראשית ראיה לפיה בהתאם לדרישות העירייה יש צורך לפתוח פתח נוסף למבנה האשפה). בדומה, לא שוכנעתי כי הפתח אינו בהתאם להסכם או למפרט (הכללי או מפרט התובע) - ולכן לא הוכח "ליקוי".
אי התקנת חלון תריס בפתח אוורור - במפרט הכללי לא נמצא התחייבות להתקין תריס בפתח האוורור - ולכן הדרישה לפיצוי נדחית.
העדר תאורת גינה - לטענת התובע, יש להשיב לו את הסכום ששולם על ידו בגין התקנת תאורה בגינה. בהתאם למפרט הכללי החברה אינה מחויבת להתקין תאורת גינה וההתחייבות שכזו אף לא קיימת במפרט התובע (וראו את הודאתו של התובע בהקשר זה בעמ' 27). לכן אין מקום לחיוב לגבי פריט זה.
שיש במטבח - התובע צירף לתצהירו שלוש קבלות (נספחים "ד14"-"ד16" ל-ת/5) מהן עולה כי התובע שילם ל"שיש שאנל" עבור שיש, אך כל הקבלות מתייחסות לשיש למדרגות ואין קבלה המעידה על רכישת שיש למטבח. לכן, דרישת התובע לגבי השיש במטבח נדחית.
אריחי הדקור - לפי המפרט הכללי החברה התחייבה לספק לדירת התובע אריחי פרלטו או קרמיקה, לבחירתו - או שווה ערך, אך היא לא התחייבה לספק אריחי דקור. לכן, לא שוכנעתי שעל החברה להשיב לתובע את עלות קנייתם של אריחי הדקור.
חיפוי קירות בחדר שירות – התובע דורש את עלות החיפוי בחדר השירות. לפי סעיף 3.6 וסעיף 3.9.7 למפרט הכללי החברה אינה מחויבת לחפות את קירות חדר הכביסה, ולכן – ככל שהתובע ביצע עבודות אלו – הביצוע יהא על חשבונו (מה גם ששווי העלות הכוללת של עבודות אלו לא הוכחה).
מדרגות פנים – נושא זה היה אחד מסלעי המחלוקת העיקריים. לטענת התובע, המדרגות שהותקנו היו לקויות ולא תקניות ולצורך הוכחת טענתו הוא הציג בפני החברה חוות דעת של מהנדס. לטענתו, עקב הליקוי היה צורך לפרק את המדרגות ולהתקינן מחדש, כמה פעמים, וכי גם לאחר ביצוע השיפורים, המדרגות עדיין אינן ראויות. התובע דורש שתשולם לו עלות ביצוע תיקונים נוספים וכן את עלות הכנת חוות הדעת והתוכניות של המהנדס מטעמו. לגבי ליקויים שקיימים במדרגות – הרי שהמומחה מטעם בהמ"ש אכן מצא ליקויים מסויימים והפיצוי בגין עלות תיקונן כבר כלול בפיצוי אליו התייחסתי בסעיף 36 דלעיל. עתה נותרה לדיון רק הדרישה לתשלום עלות המהנדס בסך של כ-6,500 ₪. לא אוכל לקבל את הדרישה לגבי פריט זה שכן התוכניות של המהנדס לא צורפו ולא צורפה קבלה לגבי תשלום למהנדס.
ג'קוזי - התובע דרש השבה של עלות התקנת ג'קוזי, אך בעדותו הודה כי החברה לא היתה מחויבת להתקין ג'קוזי בדירתו (עמ' 24 שורה 22-23).
מתקני תברואה במרפסת הגג – בהתאם למפרט הכללי החברה אינה מחויבת להתקין במרפסת הגג מתקני תברואה ולכן אינני סבורה שיש לחייב את החברה בכך.
השבת עלות רכישת כלים סניטריים וברזים – התובע טוען כי על החברה להשיב לו את כל ההוצאות שהוציא בגין רכישת אביזרים בחברת "זהבי-עצמון", וראו כי הוא אף חזר על טענה זו בסיכומיו, כאשר דרישתו מתייחס לסך של למעלה מ-107,000 ₪, תוך הפניה לקבלות שסומנו "ד1" עד "ד17". קבלות אלו משקפות את סך הרכישות שביצע התובע, כולל פריטים שאינם במפרט הכללי (ואף לא במפרט התובע) וברי כי החברה לא היתה אמורה לממן את כל הפריטים שבקבלות (כגון – מקלחונים, ציפוי אנטי-קאלט למקלחונים, סבוניות וכיוצ"ב פריטים). מעבר לכך, והחשוב יותר הוא – שגישתו של התובע, לפיה הוא מבסס את דרישתו הכספית על כל הסכום שהוציא – אינה נכונה ואין לה כל בסיס חוזי או שבנוהג. אין בהסכם או במפרט הכללי (ואף לא במפרט התובע) כל אינדיקציה לכך שהתובע יכול היה לרכוש כל אביזר כראות עיניו, ואף את היקר והיוקרתי ביותר, ולדרוש החזר בגין כך מהחברה. כרגיל, כבמרבית עסקות מכר דירה, הקבלן מספק לרוכש מפרט טכני והרוכש יכול להזמין פריטים לפי טעמו שאינם הפריטים שבמפרט – תוך קבלת זיכוי בהתאם לשווי ערך הפריטים במפרט. לדידי, אלא אם הוכח אחרת, זהו הנוהג המסחרי בשוק מכר דירות, ולא מצאתי בהסכם או במפרט או בכל ראיה חיצונית אחרת אסמכתא להסדר אחר – מה גם שאף התובע בעצמו לא יכול היה להצהיר שזו היתה הכוונה של הצדדים. בהקשר זה עוד אעיר כי התובע מזכיר תכופות את צדקי, שותפו לעסקה – והדעת נותנת שתנאי ההתקשרות עם צדקי יהיו דומים לתנאי ההתקשרות על התובע, דא עקא, שתמוהה בעיני העובדה שהתובע לא זימן את צדקי למתן עדות. צדקי יכול היה להסביר מה היה המפרט הרלבנטי לגביו, כיצד הוא רכש את האביזרים לביתו וכיצד התבצעה ההתחשבנות. לא שמעתי כל הסבר לאי העדתו של צדקי, ואני סבורה כי הדבר פועל לחובת גרסת התביעה – בכל ההקשרים ואף בנושא בו עסקינן בסעיף זה של הדיון.
אם נחזור לעניינינו, היה על התובע להוכיח מה היתה עלות הפריטים שבמפרט ולדרוש רק את שווי ה"זיכויים". ולדוגמא: אם החברה התחייבה לספק כיור שעולה 2,000 ₪ והתובע רכש כיור שעולה 5,000 ₪ - הוא אינו זכאי להשבת 5,000 ₪ אלא רק לזיכוי של 2,000 ₪, וה"שיפור" בסך 3,000 ₪ יהא "על חשבון" התובע.
התובע חזר וגרס כי מגיע לו החזר בגין כל הרכישות (כלומר לגבי 5,000 ₪ כבדוגמא דלעיל), על בסיס הטענה שהחברה אישרה לו לרכוש כל אשר יחפוץ בזהבי-עצמון. התובע אף לא הציג גרסה חלופית לגבי שווי האביזרים ע"פ המפרט. לכן – עתה – משנדחתה גרסתו העקרונית של התובע ושעה שהוא לא הוכיח מה היה הזיכוי אשר הגיע לו לגבי כל פריט ופריט - נמצא שהוא כשל לחלוטין בהוכחת רכיב זה של תביעתו. התובע התבסס רק על הקבלות לגבי התשלומים ששילם ל"זהבי-עצמון", ולא הביא כל ראיה לגבי ערך הפריטים במפרט – וראו כי המומחה מטעמו אינו מתייחס לנושא זה, מומחה בהמ"ש מתייחס רק פריט בודד (אליו אזדקק בהמשך) ואף לא נשאלו שאלות הבהרה בהקשר זה מצד התובע.
לכן – יש לדחות את דרישת התובע להשבת הסכומים הנדרשים, למעט שני פריטים –
מומחה בהמ"ש קבע כי ע"פ המפרט הכללי היה צריך להתקין אסלות "רגילות", אך הותקנו אסלות "תלויות" שנרכשו על ידי התובע. הזיכוי המגיע לתובע בגין האסלות ה"רגילות" הינו בסך של 1,270 ₪. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן חוות הדעת ובתוספת מע"מ הינו כ-1,743 ₪.
לפי הצעת המחיר של חברת "זהבי-עצמון", שמתייחסת לכל חמש הדירות בפרויקט, ניתן לראות כי ישנם פריטים נוספים אשר לגביהם ניתן ללמוד על גובה הזיכוי – וזאת בסך של 1,365 ₪. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הצעת המחיר ובתוספת מע"מ הינו כ-2,563 ₪. בהצעת המחיר קיימים נתונים נוספים אשר היו יכולים ללמד על זיכויים נוספים (כגון מחיר לכל מטר של ריצוף או קירוי) אך לא הוכח מהו השטח של החיפוי או הריצוף ולא ניתן לצפות שבהמ"ש יעריך הערכות ויחשב חישובים לבד.
באשר לארונות מטבח- אין במפרט הכללי התייחסות לכך שהחברה מחויבת לספק לתובע ארונות מטבח ולכן אין בידי לחייב את החברה בהשבת סכום הרכישה. אציין כי זוהי עוד דוגמא לחשיבות גרסתו של צדקי, אשר התובע נמנע מלהציג בפני, שכן החברה טענה כי גם צדקי לא "קיבל" ארונות מטבח כחלק מדירתו, והיה על התובע לנסות לסתור טענה זו.

דרישת החברה לתשלום בגין עבודות נוספות -


עבודות חשמל - בהתאם למפרט הכללי היה על החברה לספק 90 נקודות חשמל. בדירתו של התובע מצא המומחה 97 נקודות חשמל, ולכאורה 7 הנקודות הנוספות מהוות "עבודות נוספות". עם זאת, אין במפרט הכללי תמחור לגבי עלות כל נקודת חשמל נוספת ולא הוכח מהו הסכום הראוי לגבי כל נקודת חשמל כאמור. לכן הדרישה כאן נדחית.
תריסי חשמל - על פי המפרט הכללי התובע זכאי לתריס חשמלי אחד בחדר הדיור ולפי קביעת המומחה בדירה קיימים חמישה תריסים חשמליים נוספים. התובע לא הביא כל ראיה כי הוא זה שהתקין את התריסים החשמליים על חשבונו ולכן יש לחייבו בתשלום בגין עבודות אלו בסך 2,050 ₪. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת חוות הדעת ובתוספת מע"מ הינו כ-2,795 ₪.
שיש במטבח - בסעיף 3.9.1.3 למפרט הכללי קיימת התייחסות לאספקת והתקנת שיש גרניט במידות לפי תוכנית הבניה. החברה הציגה קבלות מהן עולה כי החברה אכן שילמה ל"שיש שאנל" עבור התקנת שיש, אך המדובר בקבלות על סכום כולל לגבי עבודות שיש בהרבה דירות ולא ברור מה הסכום ששולם בגין השיש למטבחו של התובע. עוד אומר כי החברה מבססת את דרישתה על כך שלטענה היא התקינה בפועל שיש בכמות גדולה יותר מאשר הכמות שמופיעה בבקשה להיתר בניה (וראו כי אורך השיש בבקשה הוא 5.45 מטר והמומחה מצא כי הותקנו 7.16 מטר). יחד עם זאת, לא שוכנעתי כי הנתון שמופיע בבקשה להיתר בניה הוא המחייב, לא הוסבר כמה שיש צריך היה להתקין על פי המפרט הכללי או בכלל ואף לא ראיתי כל דרישה מאת החברה לגבי התשלום עבור ההתקנה "העודפת" אלא במסגרת ההגנה בתיק זה. לכן, אין מקום לחייב את התובע בתשלום לגבי השיש במטבח, ולא שוכנעתי שהכמות בפועל מהווה "עבודות נוספות".
אריחי הדקור – כזכור, נקבע לעיל שהחברה אכן לא התחייבה לספק לדירת התובע אריחי דקור, ואין מחלוקת כי התובע קנה אותם על חשבונו והחברה התקינה אותם, כך שהם ישתלבו בין אריחי הריצוף "הרגילים". המומחה העריך את העבודה העודפת הכרוכה בכך בסך של כ-100 ₪. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת חוות הדעת ועד היום ובתוספת מע"מ הינו 136 ₪.
משטח ריצוף ביציאה מחדר המגורים - לפי המפרט הכללי החברה לא היתה מחויבת לרצף את היציאה מחדר המגורים, אך החברה לא הביא ראשית ראיה לכך שהיא זו שביצעה את עבודות הריצוף ומה היתה העלות, ולכן אינה זכאית לתשלום בפריט זה.
שטחי הריצוף בחצר ובשביל לדירת התובע - סעיף 4.13.3 למפרט הכללי קובע כי על החברה לרצף את שבילים ומשטחים לפי תוכנית אדריכל. באשר לשטח השביל, הרי שלפי המפרט הכללי החברה הייתה מחויבת לרצפו ולכן אינה זכאית לתוספת תשלום בגין עבודתה. באשר ליתרת הריצוף מעבר לשטחי החניה, אני מקבלת את קביעת המומחה כי מדובר ב-13 מ"ר שטח מרוצף שאינו החניה ואשר אין לגביו כל הכרעה במפרט הכללי. לכן, כעקרון היה על התובע לשלם לחברה בגין עבודת הריצוף בשטח זה. יחד עם זאת, התובע טען כי עבודה זו בוצעה על ידי החברה באופן לקוי והוא נאלץ לפרק את האבנים המשתלבות ולהרכיבן מחדש. בעניין זה העיד גרוס (לגבי תצהירו ת/4) ומצאתי את עדותו אמינה, בכל הנוגע לטיב העבודה והצורך לבצעה מחדש. לכן, מן העלות של ביצוע העבודה על ידי החברה היה מקום להפחית את העלות של התיקון שבוצע על ידי התובע. המומחה העריך שהעלות מבחינת החברה היתה כ-3,050 ₪. התובע לא הוכיח כדבעי מה היתה עלות התיקון. לאור הצורך בתיקון ולאור הסכום הנמוך והבלתי משמעותי במכלול - אני מוצאת שיש לקבוע שעל התובע לשלם לחברה סכום יחסי של 1,500 ₪ נכון להיום.
מדרגות פנים – כפי שצוין לעיל, אין חולק כי המדרגות תוקנו מספר פעמים, מומחה בהמ"ש קבע כי קיימים ליקויים מסויימים לגביהן ונדחתה הדרישה של התובע לתשלום שכרו של המהנדס מטעמו. עתה יש לבחון את טענת החברה לפיה השינויים הרבים במדרגות בוצעו לא בשל ליקויים אלא בשל דרישות חוזרות ונשנות של התובע לשנות את המדרגות, וכי הבניה מחדש מהווה "עבודות נוספות". לא אוכל לקבל את טענת החברה – היות ולא הוצגה כל ראיה לגבי דרישה של התובע לבצע שינוי, לא צורפו יומני עבודה אשר יתמכו בטענה כי המדרגות פורקו מספר פעמים לדרישת התובע ולא הובאה כל אסמכתא לגבי העלות הנטענת.
אסלות תלויות- כפי שכבר צויין, בהתאם למפרט הכללי התובע אינו זכאי להתקנת אסלות תלויות ולכן התקנתן הינה בבחינת "עבודות נוספות" המקנות לחברה זכות לתשלום 460 ₪ ע"פ קביעת המומחה. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן חוות הדעת ובתוספת מע"מ הינו כ-630 ₪.

סיכום ביניים לעניין ליקויי הבניה, ירידת הערך החוסרים והעבודות הנוספות -


הינה כי כן, מסקנתי היא כי הוכח שבדירת התובע קיימים ליקויים אשר עלות תיקונם הינה כ-83,667 ₪, כי קיימת ירידת ערך בסך 34,312 ₪, וכי התובע זכאי לתשלום בגין פריטים שלא סופקו בסך של 1,743 + 2,563 = 4,306 ₪. משמע, שלתובע מגיע סך של 83,667 + 34,312 + 4,306 = 122,285 ₪. מנגד, החברה זכאית לתשלום בסך 2,795 + 136 + 1,500 + 630 = 5,061 ₪ בגין עבודות נוספות. אם נסכם את הסכומים להם זכאי התובע וננכה מכך את הסכום לו זכאית החברה – הרי שבגין הליקויים, ירידת הערך והחוסרים – לתובע יש לשלם בסך הכל 122,285 מינוס 5,061 = 117,224 ₪.

דרישת החברה לתקן את הליקויים -


ההלכה היא כי מקום שבית המשפט שוכנע שיש ליקויים בדירה מסויימת יש בידו שיקול דעת להחליט האם הנזקים יתוקנו בפועל על ידי הקבלן או שינתן סעד של פיצוי בשווי עלות התיקונים (ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו-93 אח', מאגר תקדין (1994), בסעיף 13 לפסק הדין). כך גם, נקבע כי בהמ"ש יביא במסגרת שיקוליו, בין היתר, את השיקולים הבאים, אשר פורטו בת"א (חיפה) 378/98 זיו בנימין נ' קציר רובינסון חב' לבניין, מאגר תקדין (2000): (א) הוראות ההסכם שבין הצדדים והוראות חוק המכר דירות; (ב) האם היתה נכונות אמיתית לבצע את התיקונים במהירות וביעילות ; (ג) האם דרישת התובעים לתיקונים היתה ריאלית או מופרזת, ולענין זה יש להשוות בין הליקויים הנטענים על ידי התובעים לבין הליקויים שנמצאו בפועל על ידי מומחה בית המשפט ; (ד) מהי מידת הפיקוח מצד בית המשפט הנדרשת במקרה זה ; (ה) מידת אי הנוחות שתגרם לתובעים מביצוע התיקונים במועד ובדרך הנוחה לקבלן ; (ו) האם יחסי האמון בין הצדדים הגיעו לשפל כזה שאין אפשרות ריאלית לביצוע העבודה.
אעבור עתה לבחינת המבחנים הנ"ל ויישומם על המקרה שבפנינו.
סעיף 4 (ב) לחוק המכר קובע כי:

"התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".


בהסכם בין הצדדים, נקבע בסעיף 5(טו), כי לחברה הזכות לתקן כל ליקוי שהתגלה, ומפורט בסעיף זה ההסדר באשר להודעה אשר על התובע למסור באשר לליקויים, באשר לתיאום בדיקה לגבי הליקויים, באשר למועד ביצוע התיקונים ועוד.
אשר על כן, הן לאור הוראות החוק והן לאור הוראות ההסכם – קמה לחברה זכות עקרונית לביצוע תיקונים בפועל של הליקויים הקיימים. עם זאת, עמדתי היא כי אין לאפשר לחברה לבצע כיום תיקונים של דירת התובע במקרה זה, מחמת הטעמים המצטברים דלהלן.
ראשית, איני סבורה כי היתה נכונות אמיתית מצד החברה לתקן את הדרוש תיקון. בהקשר זה אני סומכת על העובדה שהתובע העיד כי התלונן על קיומם של ליקויים בדירתו והחברה מנגד לא הוכיחה כי הגיע צוות מטעמה לבדוק את טענות התובע ולבצע את התיקונים הנדרשים. אמנם, המכתב אשר אליו מפנה התובע (נספח "י" לתצהירו) אינו כולל התייחסות למכלול הליקויים אלא בעיקר לליקויי הרטיבות, אך יחד עם זאת – טענתו לגבי תלונות נוספות בעל-פה לא נסתרה ולא הוכח כי החברה שלחה מי מטעמה לבדוק את הליקויים המופיעים במכתב נספח "י" ולא הוכח היה נסיון לתקנם.
שנית, יש לזקוף לחובת החברה את העובדה שהיא הכחישה בכתב ההגנה את קיום הליקויים וטענה כי אם קיימים כאלה הרי שהיא איננה אחראית להם. התנהגות זו מצביעה על הכחשה וניסיון להתנער מכל חובה לתיקון הליקויים. אפנה בהקשר זה לע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ (2) 858 בעמ' 864 שם נקבע כי:

"הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים".


שלישית, אני סבורה כי תיקון הליקויים על ידי החברה, בנסיבות מקרה זה, ידרוש מידה בלתי סבירה של פיקוח בית המשפט ויגרום להוצאות נוספות בשל הצורך בביקורים נוספים מצד מומחה בהמ"ש.
המסקנה העולה מכל האמור לעיל היא כי אין ליתן לחברה אפשרות לתקן את הליקויים כיום, אלא יש לפסוק לתובע פיצוי בגין עלות ביצוע התיקונים כפי שקבע מומחה בהמ"ש (וראו אף את התוצאה בת.א. (נצרת) 1129/01 לוי יהודה נ' ריג'י חברה לבנין בע"מ, במאגר נבו; ת.א. (חיפה) 19562/00 מרקס ליביו נ' אנגל ג'נרל דבלופרס בע"מ, מאגר נבו (2005); ואת ת.א. (חיפה) 2426/02 בר אברהם דניאל נ' אנגל ג'נרל דבלופרס בע"מ מאגר נבו (2005)).
לגבי אופן חישוב עלות התיקונים – טוענת החברה כי העלות לקבלן הינה נמוכה מאשר העלות בה נקב המומחה וכי יש לחייבה, לכל היותר, בעלות הנמוכה "לקבלן". טענה זו לא אוכל לקבל, אף אם הייתי מסכימה שיש לחשב את העלויות "לקבלן", שכן הנתבעים לא טרחו להביא ראיות לגבי "העלות לקבלן" והסתפקו בטענה שהיא נמוכה יותר.

מועד מסירת הדירה -


אין חולק כי דירת התובע נמסרה לו בתאריך 5/8/04 כאשר על פי ההסכם, החברה התחייבה למסור את הדירה עד ליום 18/12/2002. לפיכך דורש התובע פיצוי בסך 80,000 ₪ בגין האיחור במסירה.
מנגד, החברה טוענת כי האיחור במסירה נגרם עקב התנהלותו של התובע, בין היתר, עקב עבודות מיוחדות שדרש שהחברה תבצע, איחור בקבלת היתר הבניה עקב עיכוב מצד התובע בתשלום היטל השבחה ובנית קיר בניגוד להיתר הבניה שפלש לחלקה של צדקי (דבר שעיכב את קבלת טופס 4 עד הריסת הקיר).
נושא מסירת הדירה מוסדר בהוראות סעיפיו הקטנים השונים של סעיף 5 להסכם להלן, ואזכיר שוב כי החברה הינה "הקונה" והתובע הינו "המוכר":-

"(1) הקונה מתחייב לגרום על חשבונו כי היתר הבניה למבנה יוצא בהקדם האפשרי ולא יאוחר מאשר תוך 90 יום מיום חתימת ההסכם.
(2) אם יגרם עיכוב בהוצאת היתר הבניה בשל סיבה התלויה ברשויות ולא בקונה יתארך המועד עד להסרת העיכוב התלוי ברשויות אך לא יותר מ- 90 יום נוספים בלבד ...".
(1) הקונה מתחייב להתחיל, לא יאוחר מאשר תוך 30 יום מיום מתן היתר הבניה בבניתו של המבנה ולהמשיך בביצוע עבודות הבניה בצורה סדירה ומקובלת ובלתי פוסקת והוא מתחייב לסיים את הבניה לא יאוחר מאשר תוך 15 חודשי מיום מתן היתר הבניה ...
(2)(ד) השלמת כל הבניה וקבלת "טופס 4" תוך 15 חודשים מקבלת היתר בניה + תוספת של ארבעה חודשים מקסימום.
(3) באם הקונה לא ישלים בנית המבנה במועד, היינו תוך 15 חודש מקבלת היתר הבניה, למעט מקרה של איחור שנגרם בשל סיבות מוצדקות כהגדרתן בחוזה לעיל ובתוספת עוד 4 חדשי חסד ... יהא הקונה חייב לשלם למוכר פיצויים עבור איחור זה סכום בשקלים השווה ל- 700$ לכל חודש איחור ... בתוספת עוד 4 חודשים ועד לתשעה חודשים ראשונים של אחור וזאת לכל חודש של איחור לכל דירה ועבור כל איחור נוסף מעבר לתשעה חודשים של איחור סך של 1,000$ ...".


ההסכם נחתם בתאריך 18/6/2001. בהתאם למצוטט מעלה - היה על החברה להוציא את היתר הבניה תוך שלושה חודשים, כלומר – עד ליום 18/9/2001, ולכל המאוחר - במקרה של עיכוב שאינו תלוי בחברה – בתוך שלושה חודשים נוספים, עד ליום 18/12/2001.
הבקשה להיתר בניה הוגשה לוועדה לתכנון ובניה בתאריך 29/6/2001 וההיתר הוצא בתאריך 4/11/2001. החברה טוענת כי היתר הבניה הוצא באיחור הואיל והתובע לא שילם את היטל ההשבחה במועד, ומפנה לכך שהתשלום שולם אך בתאריך 31/10/2001 (נספח "ז" לתצהיר נ/2). טענה זו לא נסתרה על ידי התובע, ואם כך – הרי שהוצאת היתר הבניה כמה ימים לאחר התשלום הינה סבירה ולא מהווה הפרה מצד החברה. לכן, אני קובעת שהיתר הבניה הופק במסגרת תקופת "החסד" הנוספת המותרת לפי ההסכם, היות והוא ניתן לפני המועד האחרון הקובע – 18/12/2001.
מועד סיום הבניה בהתאם להסכם הינו 15 חודשים מיום מתן היתר הבניה (4/11/2001), כלומר שהחברה אמורה היתה לסיים את בנית דירת התובע עד ליום 4/2/2003. אין חולק שבמועד זה הבניה לא הסתיימה. אף אם נוסיף למועד זה ארבעה חודשים נוספים המהווים "תקופת חסד" נוספת לפי ההסכם, אזי שסיום הבניה אמור היה להיות לכל המאוחר ביום 4/6/2003 - אך מוסכם כי גם במועד זה הדירה לא נמסרה לתובע, אלא שנמסרה לו רק ביום 5/8/2004, לאחר יותר משנה.
החברה טוענת כי האיחור נובע מהעבודות המיוחדות שהוזמנו על ידי התובע. לא אוכל לקבל טענה זו, בוודאי שלא לגבי איחור של שנה וחודשיים. טענה לגבי איחור כה משמעותי היה צריך להוכיח בראיות טובות במיוחד, ברם אולם – לא הוצגו דרישות לעבודות נוספות, לא הוצגו יומני עבודה, לא הובאו עדויות של עובדים מטעם החברה לגבי היקף ומשך העבודות – ואזכיר כי בשל סיבות אלו אף דחיתי את דרישתה של החברה לתשלום נוסף בגין העבודות הנוספות (למעט סכום זניח).
בנוסף, אין בידי לקבל את הטענה כי בנית הקיר בין מרפסתו של התובע לבין מרפסתו של מר צדקי גרמה לעיכוב של שנה וחודשיים במסירת הדירה. אמנם אין להמעיט במשקל שיש לייחס לפעולתו הבלתי חוקית של התובע, אך מטעם החברה לא הוצגה כל ראיה לגבי מועד בנית הקיר (דהיינו – שלא הוכח שהוא נבנה דווקא בחודש יוני 2003 או בסמוך לכך וכי זהו הגורם שגרם לעיכוב בהוצאת טופס 4, וראו כי החברה לא הציגה מסמך מהוועדה המקומית לתו"ב המעיד כי בנית הקיר היא ורק היא גרמה לעיכוב בהוצאת טופס 4). יתרה מכך. אף לפי גרסת החברה, בנית הקיר התבצעה בתאריך 4/3/2004 או בסמוך לכך (ראה נספח "טו" לתצהיר נ/2), משמע – שרק ממועד זה ניתן לייחס את האיחור לפועלו של התובע, אלא שבתאריך זה כבר קיים איחור של תשעה חודשים במסירת הדירה. אין ספק כי בנית הקיר עיכבה את מסירת הדירה – אך תרומתה אינה מכריעה ואייחס לכך משקל יחסי בלבד.
לכן, מצאתי שיש מקום לפסוק לתובע פיצוי לגבי איחור בן 12 חודשים מתוך 14 החודשים שחלפו מהמועד המיועד ועד המסירה בפועל. החישוב יהא בהתאם לשער הדולר בתאריך 4/6/2003 (המועד בו היתה אמורה להימסר הדירה) – 4.374 ₪/$: בגין ארבע חודשי האיחור הראשונים - 700$ * 4 = 2,800$, בעבור שמונה חודשים נוספים - 1000$ * 8 = 8,000 $, כלומר 10,800$ X 4.374 =47,239 ₪. לא מצאתי להוסיף לסכום זה הפרשים נוספים, מה גם שלא הובהרו טענות הצדדים בהקשר זה.

הפרשי שטחים וירידת ערך-


טענתו האחרונה של התובע הינה כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם בהתאם להסכם, הואיל וקיימים הפרשי שטחים בין דירתו וחצרו של התובע לבין דירתו וחצרו של מר צדקי - דבר אשר גרם לירידת ערך של דירת התובע. מנגד, החברה טוענת כי מעולם לא התחייבה לכך שהדירות של מר צדקי והתובע יהיו שוות בשטחן.
בהקשר זה אצטט חלק מסעיף ה-"והואיל" השני בפתיח של ההסכם, כדלקמן:-

"... ובתמורה למכר חלקים אלה בזכויות לבניה במגרש יבנה הקונה על חשבונו הוא על המגרש כולו מבנה כולו, כשבו בנויות חמש דירות כשכל דירה שוות שטח לכל אחת מהאחרות ...".


מהאמור לעיל, לגבי "דירות שוות שטח", עולה כי החברה כן התחייבה שהדירות בפרויקט יהיו שוות בשטחן, ואף יש הגיון רב בטענה לפיה דירת התובע חייבת להיות לפחות שווה בערכה (ובגודלה) לדירת צדקי.
מכאן, שאני סבורה שהתובע אכן זכאי לפיצוי בשל שדירתו קטנה יותר מאשר דירת צדקי (ולא הוכח שקיבל תמורה אחרת במקום שטח זה).
התובע צירף לתצהירו חוות דעת של מודד מטעמו, לגבי השטח של הדירה ושל החצר. במסגרת חוות הדעת המשלימה של המומחה מטעם בהמ"ש (ת/2), התבקש המומחה להתייחס לחוות דעת המודד מטעם התובע (נ/5), לטבלת השטחים, לתוכניות (נ/6) וכן למסמך אשר כותרתו "מדידות מבנים ונכסים" (נ/7). על בסיס מסמכים אלו, המומחה העריך את ירידת הערך לגבי שטח הדירה בסך 33,000 ₪ ולגבי החצר בסך של 4,000 ₪.
במהלך חקירתו הנגדית של המומחה התברר כי קיימות שתי חוות דעת של המודד מטעם התובע וכי קיים ביניהן שוני מהותי באשר להפרשי השטחים. בחוה"ד של המודד שנמסרה למומחה (נ/5) נקבע כי שטח דירתו של התובע קטן ב-6 מ"ר משטח דירתו של צדקי וכי שטח הגינה של התובע קטן ב-9 מ"ר משטח הגינה של צדקי. לעומת זאת, בחוות הדעת השניה של המודד שלא נמסרה למומחה (סומנה "B"), נקבע כי שטח דירת התובע קטן משטח דירת צדקי ב-2.75 מ"ר בלבד, כי שטח הגינה קטן ב-9.27 מ"ר ואילו שטח המרפסות של התובע קטן ב- 15.7 מ"ר משטח מרפסותיו של צדקי.
למותר לציין כי לא הוצג לי כל הסבר לכך שקיימות שתי חוות דעת, לכך שרק אחת הוצגה למומחה מטעם בהמ"ש וכיוצ"ב הסברים שאולי היה צריך לשקול לספק.
לפיכך – הפיצוי אותו אפסוק יהא כדלקמן :

לגבי שטח הדירה – הפיצוי יתייחס ל-2.75 מ"ר (ולא לגבי 6 מ"ר, היות והשוני בין שתי המדידות של המודד מטעם התובע חייב לפעול לחובתו). המומחה העריך את השווי בסך 33,000 ₪ לגבי 6 מ"ר, ולכן – באופן פרופורציונלי – השווי של 2.75 מ"ר הינו 15,125 ₪.
לגבי שטח הגינה – המדובר ב-9 מ"ר (הנתון הנמוך מבין השניים) והערכת המומחה לגבי שטח זה היתה – 4,000 ₪.
לגבי המרפסות – מאחר ולא הוסבר מדוע בחוות הדעת הראשונה של המודד אין בכלל התייחסות למרפסות ומאחר והמומחה בחקירתו לא נשאל על ידי מי מהצדדים מהו שווי של כל מ"ר מרפסת - אין בידי לערוך חישוב באשר לפריט זה.


יוצא איפוא כי בגין העובדה שדירת התובע קטנה יחסית לדירת צדקי, בניגוד להסכם – יש לפצותו בסך של 15,125 ₪ + 4,000 ₪ = 19,125 ₪, ונכון להיום – על דרך האומדנה אני מעמידה את הפיצוי על סך של 21,000 ₪.

סך הפיצוי לתובע –


מהאמור לעיל עולה כי יש לפצות את התובע בסכומים הבאים:

בגין ליקויי הבניה, ירידת ערך, חוסרים ואביזרים שהתובע רכש - 117,224 ₪;
בגין האיחור במסירה - 47,239 ₪;
בגין הפרשי השטח ביחס לדירת צדקי - 21,000 ₪;
ובסך הכל – 185,463 ₪.
טענת קיזוז -


לטענת החברה, התובע לא שילם לה את התשלום האחרון בהתאם לסעיף 18(ד) להסכם בעת מסירת הדירה בסך 17,500$. התובע בסעיף 15 לתצהירו מודה כי לא שילם לחברה את התשלום האחרון. לנוכח קיומה של הודאת בעל דין, יש לקזז מהסכום הסופי לתשלום לתובע סך של 17,500$ בהתאם לשער הדולר ביום 5/8/2004 (המועד בו ניתן טופס 4), ע"פ החישוב הבא: 17,500$ X 4.5490 = 79,607 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 5/8/2004 ועד היום = 93,547 ₪.
משמע – שיש לשלם לתובע 185,463 ₪ בקיזוז 93,547 ₪ = 91,916 ₪.

ערבותם של הנתבעים 2 ו-3 -


לטענת התובע, הנתבעים 2 ו-3 ערבים לכל החייבות של החברה על פי ההסכם ולכן יש לחייבם בתשלום הסכום שייפסק ביחד ולחוד עם החברה, ואכן - בכתב הערבות המצורף להסכם נכתב במפורש כי הנתבעים 2 ו-3 ערבים אישית ביחד ולחוד כלפי התובע לקיום כל אחד מתנאי ההסכם.

לסיכום-


אשר על כן, לאור כל האמור מעלה, על שלושת הנתבעים – החברה ושני בעליה – ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 91,916 ₪, נכון להיום, בתוספת הוצאות בגין שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪, החזר מחצית אגרת בית המשפט (בשל הפער בין סכום התביעה לבין סכום הפיצוי) וכן את שכרו של מומחה מטעם בית המשפט. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון