חוזה אחיד משא ומתן


רקע

1. התביעה העיקרית נסבה על ליקויי בנייה.
התובעת, גב' ניצה סלומון, רכשה מהמנוח, מר הושנג גאולה ז"ל (להלן: המנוח), דירת גג ברח' הלוטוס 11ברעננה (להלן: הדירה). לדירה צמודים חלקים מסויימים של הרכוש המשותף וכן גג וזכויות בנייה על הגג. הסכם המכר, נספח ג' לכתב התביעה, נחתם ביום 17.7.05 (להלן: הסכם המכר).
המנוח היה הבעלים של רבע הזכויות בנכס, שעליו נבנה הבניין. על פי הסכם-ייחוד יוחדו חלק מזכויותיו של המנוח בנכס לדירה.
חב' לוטוס הייטס בע"מ (להלן: לוטוס) היא החברה היזמית שבנתה בנכס את הבניין שבו מצוייה הדירה. הקבלן המבצע היתה חב' יסעור ס.א.ע. חברה לבניין ופיתוח בע"מ (להלן: יסעור).
הבנייה הסתיימה בשנת 2000, ואז נמסרה החזקה בדירה למנוח. לאחר מכן הושכרה הדירה, וביום 17.7.05 נמכרה כאמור לתובעת.

2.ביום 6.5.07 הגישה התובעת תביעה קטנה בגין ליקויי הבנייה הנטענים (ת.ק. 1739/07), אשר הועברה לבימ"ש השלום. התובעת הגישה כתב תביעה מתוקן, שבו הועמד סכום התביעה ע"ס
70,000 ₪.
התביעה הוגשה כנגד עיזבון המנוח (באמצעות אלמנתו ויורשתו, גב' מהרי פאולדי גאולה), כנגד לוטוס וכנגד יסעור. לוטוס הגישה הודעה לצד שלישי כנגד יסעור.

3.בין הצדדים מחלוקת-סף בעניין תחולת חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 (להלן: חוק מכר דירות). מחלוקת זו נסבה על פרשנותו של סעיף 44 להסכם המכר, שבו התחייבה לוטוס כלפי התובעת ליתרת תקופות הבדק והאחריות לפי חוק מכר דירות.
בישיבת קדם משפט, ביום 12.2.09, הוחלט להכריע קודם במחלוקת-סף זו. אותה עת טרם היה ידוע מי הם בדיוק יורשי המנוח ומי הוא בא-כוחם. לאחר מכן הוברר כי יורשת המנוח היא אלמנתו שמתגוררת בארה"ב; התבקשה ובוצעה המצאה מחוץ לתחום; הוגש כתב הגנה מטעם יורשת המנוח, וב"כ הגיש אף סיכומים בכתב לגבי מחלוקת-הסף שצויינה לעיל.
החלטה זו נסבה איפוא על מחלוקת-הסף האמורה.

4.בישיבת קדם המשפט הוגדרו שתי נקודות מחלוקת עיקריות לגבי סעיף 44 להסכם המכר:
א. האם סעיף 44 צריך להתבטל, כתנאי מקפח בחוזה אחיד;
ב. אם סעיף 44 נותר בעינו - מה הפרשנות שיש לתת לו, לעניין תקופת התחולה של האחריות על פי חוק מכר דירות.

האם סעיף 44 להסכם המכר הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד

5.הצדדים להסכם המכר הם המנוח והתובעת. הקשר של לוטוס לבניין ולהסכם המכר פורט במבוא לכתב ההגנה מטעמה. תמצית הדברים הרלבנטיים היא: בעלי השליטה בלוטוס הם בני משפחת גאולה, משפחת המנוח, שחיים בחו"ל, והיו בעלי המקרקעין שעליהם נבנה הבניין. עם הפשרתם של המקרקעין לבנייה למגורים, במסגרת תב"ע רע/ 2005, אופשר לבנות עליהם 92 יחידות דיור, בחמישה בניינים. לוטוס הוקמה על מנת להוציא לפועל את פרוייקט הבנייה של חמשת הבניינים הללו (פרוייקט "לוטוס הייטס"), ובהם בניין מס' 2, שבו נמצאת הדירה המדוברת. תעודת הגמר לבניין 2 ניתנה ביום 3.8.00. לוטוס טוענת כי זה המועד המוקדם ביותר שבו יש לראות את מסירת החזקה בדירה למנוח. כפי שצויין, הדירה הושכרה במשך חמש השנים שלאחר גמר בנייתה, ולאחר מכן נמכרה על ידי המנוח לתובעת.
לוטוס מוגדרת בסעיף 6 להסכם המכר כחברה שבנתה את הבניין שבו נמצאת הדירה. היא נזכרת במספר סעיפים נוספים של ההסכם (סעיפים 7, 41), וכמובן - סעיף 44 שבו מצוייה התחייבותה של לוטוס כלפי התובעת, שלגביה נסבה המחלוקת דנן.

בשולי הסכם המכר מצוייה התחייבות נפרדת של לוטוס ולפיה היא מסכימה להוראות הסכם המכר, ככל שיש להן נגיעה אליה, ומתחייבת לפעול על פיהן.

6.ב"כ לוטוס טוען כי התחייבותה כלפי התובעת על פי סעיף 44 להסכם המכר (להלן: סעיף 44), הוספה להסכם על פי דרישתו של ב"כ התובעת, על מנת לאפשר לתובעת ליהנות מיתרת תקופות הבדק והאחריות שעל פי חוק מכר דירות.
וזו לשונו של סעיף 44:
"לוטוס תחוב כלפי הרוכש ליתרת תקופות הבדק והאחריות על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, זאת בהתחשב במועד סיום בנייתה של הדירה ומועד קבלת החזקה בה על ידי הרוכש" (על פי ההגדרות שבהסכם המכר, "הרוכש" היא התובעת).

7.ב"כ התובעת טוען כי סעיף 44 בטל, בהיותו תנאי מקפח בחוזה אחיד, כמשמעותו בחוק החוזים האחידים, התשמ"ג - 1982.
מנגד טוען ב"כ לוטוס כי הסכם המכר אינו בא כלל בגדר ההגדרה של חוזה אחיד: "חוזה אחיד" מוגדר בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים כחוזה שתנאיו נקבעו מראש בידי צד אחד "כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם".
והנה, למנוח היו רק שתי דירות בפרוייקט, והוא מכר רק אחת מהן, הלא היא הדירה דנן. על כן אין הסכם המכר בא כל עיקר בגדר ההגדרה של "חוזה אחיד", ומאותו טעם גם אין המנוח והתובעת באים בגדר ההגדרות של "ספק" ושל "לקוח" שבסעיף 2 לחוק החוזים האחידים.
ב"כ התובעת טוען כי זה טיעון מלאכותי, כיוון שלאמיתו של דבר, לשיטתו, ההפרדה בין המנוח לבין לוטוס היא מלאכותית, ויש לראות את שניהם, למעשה, כגוף אחד. ב"כ התובעת טוען כי המנוח שימש "איש קש" עבור לוטוס, וכי אין לדעת אם אמנם רכש ממנה את הדירה. לוטוס היא בעלת כ - 80 אחוזים של הדירות בפרוייקט, לוטוס עשתה לגביהן עסקות של מכירה או של השכרה, בהתאם לתנאי האישור של "מפעל מאושר" שניתן לפרוייקט, ולשיטתו - יש לראות את לוטוס כ"מוכרת", למעשה, לתובעת, בדומה לעשרות הדירות שמכרה בפרוייקט, ואילו עסקת המכר עם המנוח היא פיקטיבית בלבד. נוסח ההסכם, ששימש את לוטוס כנוסח אחיד, כלפי לקוחות רבים, בלתי מזוהים מראש, שימש גם לצורך הסכם המכר שבין המנוח לבין התובעת. ב"כ התובעת מסתמך על פסיקה ולפיה גם אם בחלק מהחוזים של אותו ספק הוכנסו שינויים, על פי דרישת לקוח כזה או אחר, אין בכך כדי לשנות את מהותו של החוזה כחוזה אחיד.
ב"כ לוטוס מאשר, אמנם, בסיכומיו, כי טיוטת נוסח הסכם המכר, אשר נשלחה מטעם המנוח אל ב"כ התובעת כטיוטה מוצעת להסכם, היתה נוסח "מאסטר" שהיה במשרדו.
עם זאת הוא טוען כי עסקת מכר הדירה נערכה מטעם המנוח, כאדם פרטי, ולא כעסקה "אחידה". בהתאם לכך, נשלחה הטיוטה של נוסח ההסכם להערותיו של ב"כ התובעת-הקונה, כמקובל במשא ומתן למכירת דירה יד 2, והתנהל לגביה משא ומתן פתוח.
יתרה מזאת, ב"כ לוטוס טוען כי התנייה שבסעיף 44 להסכם, שבה עסקינן בהחלטה זו, הוספה להסכם על פי דרישתו של ב"כ התובעת-עצמו, וזו היתה הדרישה העיקרית שהעלה.
לפיכך טוען ב"כ לוטוס כי קמה מניעות כלפי התובעת לטעון כנגד תקפותה של תנייה זו.
על כל פנים, לא התקיים כאן מצב שבו מציג הספק ללקוח נוסח אחיד של חוזה ודורש ממנו: כזה ראה וחתום!; אלא מדובר במשא ומתן חופשי, שבו יכול הקונה להעלות כל דרישה לגבי החוזה. אף מטעם זה אין מדובר ב"חוזה אחיד".
נכון כי בני משפחת המנוח הקימו את לוטוס, וכי מרבית הדירות בפרוייקט היו שייכות ללוטוס, אולם חלק מהדירות השתייכו לבני משפחת גאולה, ובהם המנוח. ככל שמדובר בדירה דנן, אין מחלוקת כי היתה שייכת למנוח. כך הוצהר במפורש, ונחתם, בהסכם המכר בין הצדדים, שם מוגדר המנוח כ"מוכר" ומצויין אף הסכם הייחוד, שבו יוחדה הדירה למנוח, ואשר צורף להסכם המכר. פרטים אלה אינם שנויים במחלוקת.
בנסיבות אלה איני מקבלת את טענתו הגורפת של ב"כ התובעת, כי יש להתעלם לחלוטין מהמנוח ולראות את הסכם המכר כאילו נערך בין התובעת לבין לוטוס.
ב"כ התובעת לא חלק על כך שנוהל משא ומתן בין הצדדים על טיוטת ההסכם שהוצעה מטעם המנוח. בסעיף 2.4.1 של סיכומיו טוען ב"כ התובעת כי הסיפא של סעיף 44 לא התבקשה על ידו; משמע, הרישא - כן. היינו - עצם ההכנסה להסכם של תנייה ובה התחייבות ישירה של לוטוס כלפי התובעת, לגבי יתרת תקופות האחריות לפי חוק מכר דירות, נועדה להיטיב עם התובעת והיתה פרי דרישתו של בא-כוחה. על כך אין ב"כ התובעת חולק.
משהתקיים משא ומתן חופשי בין ב"כ המוכר-המנוח לבין ב"כ הקונה, משא ומתן שבו היתה הקונה מיוצגת על ידי עורך דין; ומשהוספה להסכם - על פי דרישת ב"כ התובעת - תנייה חשובה בדבר אחריות ישירה של החברה הבונה כלפי הקונה, ניתן לומר שלא התקיים כאן המצב המובהק של "חוזה אחיד", אשר עיקרו - חשש מפני ניצול לרעה של כוחו העדיף של ספק גדול, ביחס ללקוח בודד.
בהמשך למחלוקת בעניין הגדרת הסכם המכר כ"חוזה אחיד", חלוקים הצדדים גם בשאלה אם המנוח והתובעת באים בגדר ההגדרות של "ספק" ושל "לקוח", בהתאמה, אשר בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים.
איני רואה צורך לקבוע מסמרות בשאלה אם בנסיבות דנן יש להגדיר את ההסכם כולו כ"חוזה אחיד"; וכפועל יוצא - האם המנוח והתובעת באים בגדר "ספק" ו"לקוח" כמשמעותם בחוק החוזים האחידים.
גם אם אקבל, לצורך הדיון, את טענת ב"כ התובעת כי כך יש לראות את ההסכם ואת הצדדים לו, עדיין אין משמעות הדבר כי התנאי שבסעיף 44 להסכם הוא תנאי מקפח שיש לבטלו.


8.עיקר מהותו של תנאי מקפח בחוזה אחיד היא חוסר הגינות שנגזר מחוסר שיוויון ותלות שביחסי כוחות בלתי שווים בין ספק לבין לקוח (ע"א 294/91 חברת קדישא גחש"א "קהילת ירושלים" נ. קסטנבאום, פ"ד מ"ו (2) 464).
ב"כ התובעת טוען כי מתקיימות בסעיף 44 שתיים מן החזקות בדבר תנאים מקפחים, על פי סעיף 4 לחוק החוזים האחידים. החזקה הראשונה שמתקיימת, לטענתו, היא זו שבפיסקה (1): כי מדובר בתנאי שפוטר את הספק, באופן מלא
או חלקי, מאחריות שהיתה מוטלת עליו על פי דין או שמסייג באופן בלתי סביר את האחריות שהיתה מוטלת עליו מכוח החוזה. בדומה, אף החזקה השנייה, שב"כ התובעת טוען לקיומה, זו שקבועה בפיסקה (6) של סעיף 4 לחוק החוזים האחידים: כי מדובר בתנאי ששולל או מגביל זכות או תרופה, שעומדות ללקוח על פי דין, או מסייג באופן בלתי סביר זכות או תרופה שעומדות לו מכוח חוזה.
התקיימותן של החזקות הללו בתנאי שבסעיף 44 להסכם המכר מתבטאת, לשיטתו של ב"כ התובעת, בכך שאם יפורש סעיף 44 כדרישת לוטוס, היינו: כי תקופות הבדק והאחריות, לצורך חבותה של לוטוס על פי חוק מכר דירות, נמנות ממועד השלמת הדירה ומסירתה למנוח - אזי "יתרת התקופה", שבה ממשיכה לחול אחריותה של לוטוס כלפי התובעת, היא קצרה באופן בלתי סביר ובלתי הוגן, ובכך מתקיים ה"קיפוח" שבתנאי האמור, כלפי התובעת.
אני דוחה טענה זו. אני מקבלת את טענת לוטוס כי בהתחייבות שנטלה על עצמה, על פי סעיף 44 האמור, היא הצמידה את היקף ההתחייבות להוראות של חוק מכר דירות, מבלי לגרוע מהן ומבלי להתנות עליהן. הצדדים להסכם היו המנוח, כמוכר, והתובעת, כקונה. ב"כ התובעת לא חלק על כך שעצם התחייבותה הישירה, כלפי התובעת, של לוטוס - שלא היתה צד להסכם המכר - הוכנסה להסכם (בסעיף 44), על פי דרישתו-שלו. לפיכך; ואם הנוסח של סעיף 44 בדבר מניין התקופות לקיומה של התחייבות זו לא הניח את דעתו של ב"כ התובעת - היה עליו לדחותו ולדרוש ניסוח הסעיף להנחת דעתו.
יש לזכור כי סעיף 44 מוסיף, לזכות הקונה-התובעת, התחייבות ישירה כלפיה של החברה הבונה, התחייבות שלא היתה קיימת מלכתחילה ביחסים שבין התובעת לבין מוכר הדירה. משהשיג ב"כ התובעת תוספת חשובה זו, חופשי היה להקפיד על ניסוח הסעיף להנחת דעתו. משחתמה התובעת - לאחר משא ומתן וייעוץ בא-כוחה - על הסעיף כפי שהוא, יש טעם בטענת ב"כ לוטוס כי בכך קמה מניעות כלפיה מלטעון כי סעיף ספציפי זה, שהוכנס להסכם ביוזמת בא-כוחה, הוא תנאי מקפח.
ב"כ לוטוס צודק גם בטענתו כי דירות כגון זו שבה מדובר ניתן לרכוש מספקים רבים בשוק החופשי, שפתוח למיקוח על תנאי העסקה הן מצד המוכרים והן מצד הקונים. איש לא אילץ את התובעת לרכוש דווקא את הדירה שבה עסקינן. המנוח, או אפילו לוטוס, אינם מחזיקים במונופול כלשהו בשוק הדירות, שהקנה להם עמדת כוח או אפשרות להפעיל על התובעת לחץ בלתי הוגן, להסכים לתנאים שלא היו מקובלים עליה. ב"כ התובעת טען בסיכומיו כי אותה עת היה היצע נמוך בשוק הדירות, ובשל כך היתה התובעת נתונה במצב של לחץ, אך זו טענה כללית וסתמית שלא הונחה לה תשתית עובדתית, ואין ניתן לקבלה ללא שמיעת ראיות, כשאינה מוסכמת. אין מחלוקת שנוהל בין הצדדים משא ומתן בדבר תנאי הסכם המכר, וכי סעיף 44 הוסף, לדרישת ב"כ התובעת, כהתחייבות ישירה של החברה הבונה, שאינה צד להסכם המכר.
משחתמה התובעת על סעיף 44, בנוסח שנכלל בסופו של דבר בהסכם המכר, הרי שסברה וקיבלה את חבותה של לוטוס כלפיה, כפי שהוגדרה באותו סעיף.
אני מקבלת את טענתם של ב"כ לוטוס ויסעור כי אין בתנאי שבסעיף 44 פטור של הספק מאחריות שמוטלת עליו על פי דין. אדרבא: לוטוס התחייבה במפורש לתקופות הבדק והאחריות על פי חוק מכר דירות. ב"כ לוטוס ציין לעניין זה, לשם השוואה, את ע"א 8265/96 רמט בע"מ נ. בריברום ואח', שם הגבילה החברה הבונה את אחריותה כלפי קוני דירות יד-שנייה, רק לתקופת הבדק, תוך התנייה בלתי מותרת על ההוראות הקוגנטיות של חוק מכר דירות, בעניין תקופת האחריות. בכך יש קיפוח של הקונים על ידי צמצום או פטור מהוראה שבדין, מה שאין כן במקרה דנן.
גם המרכיב של פטור בלתי סביר מאחריות של הספק על פי חוזה אינו מתקיים, לדעתי, בסעיף 44: כאמור, עצם ההכללה בהסכם של חבות ישירה של לוטוס כלפי התובעת היתה פרי דרישתו של ב"כ התובעת, והנוסח של היקף החבות האמורה הוסכם בין הצדדים. התובעת טוענת כי התקופות האמורות צריכות להימנות רק מיום מסירת הדירה לידיה, ואילו לוטוס טוענת כי הן צריכות להימנות מיום סיום הבנייה ומסירת הדירה למנוח, כחמש שנים קודם לכן. אין כמובן כל מניעה כי הצדדים יסכימו על תחילת מניין התקופות על פי הפרשנות שגורסת התובעת, אך הסכמה כזאת אינה עולה מנוסחו של סעיף 44. הפרשנות שגורסת לוטוס תואמת את נוסח הסעיף. פרשנות זו אינה פחות סבירה והגיונית מזו של התובעת, והיא מתיישבת עם הוראות חוק מכר דירות.
כאשר הצדדים להסכם סיכמו, לאחר משא ומתן, את נוסחה של התנייה שבה מדובר; וכאשר הפרשנות שגורסת לוטוס מתיישבת עם הנוסח שסוכם, ואינה עומדת בניגוד לדין או בניגוד להתחייבות חוזית של לוטוס כלפי התובעת - לא מצאתי בסעיף 44 קיפוח, לא על פי חזקות תנאי מקפח שבסעיף 4 לחוק החוזים האחידים, ולא אחרת.
לסיכום: גם אם נאמר, לצורך הדיון, כי מדובר בחוזה אחיד - התנאי שבסעיף 44 אינו תנאי מקפח, והסעיף תקף.

המועד למניין תקופות האחריות לעניין סעיף 44 להסכם המכר

9. מוסכם כי עילת התביעה של התובעת כנגד לוטוס מבוססת על התחייבותה של לוטוס כלפי התובעת על פי סעיף 44 להסכם המכר. התחייבות זו "צמודה" לתקופות הבדק ותקופות האחריות שעל פי חוק מכר דירות. עוד מוסכם כי אחריותה של יסעור כלפי התובעת אינה חורגת מתחומי האחריות של לוטוס (בעמ' 4 לפר').
משדחיתי את טענת ב"כ התובעת, כי סעיף 44 בטל, בהיותו תנאי מקפח בחוזה אחיד, מתמקדת כעת מחלוקת-הסף בעניינן של לוטוס ויסעור בשאלה - כיצד יש לפרש סעיף 44, לעניין תחילת המניין של תקופות הבדק ותקופות האחריות שעל פי חוק מכר דירות: האם תחילת מניינן היא עם סיום הבנייה ומסירת הדירה למנוח, או רק כחמש שנים לאחר מכן, עם מכירת הדירה לתובעת.

10.מישור היחסים שבין התובעת לבין עיזבון המנוח (הנתבע 1); או יורשת המנוח, כפי שלטענת בא-כוחה הוא הכינוי הנכון לגבי אלמנת המנוח, כבעל-הדין שבא בנעליו - אינו נושא להחלטה דנן.

ב"כ התובעת טוען כי כלפי עיזבון המנוח יש לתובעת עילות תביעה מעבר לחוק מכר דירות, ואילו ב"כ לוטוס טוען כי בדומה ללוטוס, אין למנוח ולעיזבונו אחריות כלפי התובעת מעבר לתחומיו של חוק זה.

לו הסכימה התובעת עם עמדה זו של לוטוס, היתה לוטוס מוכנה "לבוא בנעלי המנוח בכל הנוגע להסכם עם התובעת" (דברי ב"כ לוטוס בישיבת קדם המשפט, בעמ' 1 לפר'). אולם משהסתבר כי עמדה זו אינה מקובלת על ב"כ התובעת, נותרה בעינה התביעה גם כנגד עיזבון המנוח (בעמ' 5 - 6 לפר'). כפי שצויין לעיל (בסעיף 3), בשלב זה טרם בוצעה המצאה ליורשת המנוח, ובא-כוחה לא השתתף בדיון.
ב"כ של לוטוס ויסעור ביקשו שביהמ"ש יכריע תחילה בטענת הסף שהעלו, אשר קבלתה תביא, לשיטתם, לדחייה על הסף של התביעה כנגדן. ההחלטה דנן נועדה לעניין זה בלבד. על כן מסכימה אני עם ב"כ התובעת כי לא היה מקום לכלול בסיכומיו של ב"כ לוטוס טיעונים אודות התחייבויות הדדיות שבין המנוח לבין התובעת.
ב"כ יורשת המנוח חזר בתגובתו על הטיעונים שבכתב ההגנה, וביניהם - כי אין לתובעת עילת תביעה כנגד המנוח, כיוון שאין להגדירו כ"מוכר" לפי חוק מכר דירות.
כפי שציינתי, עניין עילות התביעה כנגד המנוח (או יורשתו שבאה בנעליו) טרם נדון, והוא מצוי מחוץ לגדר מחלוקת-הסף מושא החלטה זו. על כן לא אדון בכך כאן.
בכל הנוגע למחלוקת סביב טענת ההתיישנות שהעלתה לוטוס, בהתייחס להתחייבותה כלפי התובעת על פי סעיף 44 להסכם המכר, הצטרף ב"כ יורשת המנוח לטיעוניו של ב"כ לוטוס.


11.בטיעוניו של ב"כ לוטוס יש סתירה פנימית מסויימת: מחד הוא טוען כי לעניין חוק מכר דירות יש לראות את לוטוס - ולא את המנוח - כ"מוכר", כלפי התובעת.
לשיטתו, המנוח אינו בא בגדר "מוכר" לעניין חוק מכר דירות, כיוון שלא בנה את דירותיו במסגרת הפרוייקט במטרה למכור אותן - שהוא אחד התבחינים שבהגדרת "מוכר" בחוק -
אלא כנכס מניב להשכרה. זאת לומד ב"כ לוטוס, בין היתר, מכך שהמנוח בחר שלא למכור את דירותיו בפרוייקט מייד עם גמר הבנייה, למרות שלטענתו מכירה כזאת פטורה ממס, אלא בחר להשכירן. לא ברור עד כמה דברים אלה מדוייקים, כיוון שעל פי המוסבר בכתב ההגנה של לוטוס, הוכר הפרוייקט כ"מפעל מאושר", על פי החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט - 1959, כנגד תנאי כי מחצית מהדירות לא יימכרו אלא יושכרו לתקופה שלא תפחת מחמש שנים. על כן נמכרו רק מחצית מהדירות ב"מכירה שלב א'", מייד עם סיום הבנייה, ומחציתן השנייה - רק כעבור חמש שנים, ב"מכירה שלב ב'", שאז רכשה התובעת את דירתה. בנסיבות אלה, אין זה בגדר ה"ברור כשמש", שהמנוח רכש את הדירה המדוברת מבונה הדירה (לוטוס), שלא על מנת למכרה. מה שברור הוא כי במסגרת הסכם המכר שבין התובעת כ"רוכש", לבין המנוח כ"מוכר" (כך, על פי ההגדרות שבהסכם המכר), נטלה לוטוס על עצמה - בסעיף 44 - חבות ישירה כלפי הרוכש (התובעת), בהתאם לחוק מכר דירות ובכפוף להגדרת תחומי החבות בסעיף האמור של ההסכם.
ב"כ של לוטוס ושל יסעור מסתמכים על סעיף 9 לחוק מכר דירות לתמיכה בטענתם כי המנוח אינו בא בגדר "מוכר" לעניין חוק זה. סעיף 9 קובע חזקה ולפיה המוכר דירה, שהוחזקה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה, ובידיו שלו - פחות משישה חודשים מיום גמר בנייתה - חזקה שבנה או רכש את הדירה על מנת למכרה; היינו - הוא בא בגדר "מוכר" לעניין חוק מכר דירות. המנוח מכר את דירתו לתובעת רק חמש שנים מגמר בנייתה, ועל כן - לשיטתם - אינו יכול לבוא בגדר "מוכר" לעניין חוק מכר דירות. איני מסכימה עם טיעון זה: סעיף 9 האמור מקים חזקה, היינו: מורה על היפוך נטל הראייה, כשמתקיימות הנסיבות על פיו; אך אינו קובע כי מקום שחזקה זו אינה קמה (למשל: כשחלפו פרקי זמן ארוכים מאלה שננקבו בו), אזי אין אותו אדם יכול לבוא בגדר "מוכר" לצורך חוק מכר דירות (ראו אף הקטע מספרו של כב' השופט אייל זמיר: חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, מהד' תשס"ב - 2002, שמצוטט בעמ' 13 של סיכומי ב"כ התובעת).
הטענה כי לוטוס, ולא המנוח, היא ה"מוכר" כלפי התובעת, אינה מתיישבת, לא עם הגדרת הצדדים בהסכם המכר וגם לא עם הפרשנות שב"כ לוטוס עצמו גורס שיש ליתן לסעיף 44. על פי הפרשנות שגורס ב"כ לוטוס, יש לראות את המנוח כמי שרכש את הדירה מלוטוס ומכר אותה לתובעת. היינו: לשיטתה של לוטוס - לעניין חוק מכר דירות - לוטוס היא ה"מוכר" למנוח, כקונה ראשון, ולוטוס התחייבה כלפי הקונה השנייה (התובעת) להמשיך את יתרת תקופות הבדק והאחריות לפי חוק מכר דירות, אשר לשיטתה החלו להימנות ממועד מסירת הדירה לקונה הראשון (המנוח).
ואמנם, מאידך גיסא טוען ב"כ לוטוס - בטיעון שעל פניו סותר את קודמו - כי יש לראות את לוטוס כ"מוכרת" למנוח (ולא לתובעת), בין היתר, בהסתמך על חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963 ועל מערכת ההסדרים שבין בעלי הקרקע, ובהם המנוח, לבין לוטוס. טיעון זה תואם יותר את עמדתה של לוטוס במחלוקת הפרשנית דנן, כמפורט לעיל.

12.ב"כ התובעת גורס כי "המוכר" לתובעת הוא המנוח, אך הוא טוען כי לעניין מכירת הדירה לתובעת יש "להרים מסך" בין המנוח לבין לוטוס ולראותם כיישות אחת. מכאן מסקנתו כי יש לראות את התובעת כקונה ראשונה של הדירה, וכי מועד התחילה של מניין תקופות הבדק והאחריות, לפי חוק מכר דירות, הוא ביום מכירת הדירה לתובעת, ולא ביום מסירתה למנוח.
ב"כ התובעת מביא אסמכתאות מהספרות המשפטית ומהפסיקה ולפיהן אם בונה הדירה לא מכר אותה במשך זמן רב, בשל מיתון במשק או מסיבות אחרות, אין בעיכוב המכירה כדי לגרוע מחובותיו כ"מוכר" על פי חוק מכר דירות. דברים אלה אינם במחלוקת, אך השאלה היא: היש לקבל את הטענה כי לעניין מכירת הדירה לתובעת, המנוח ולוטוס חד המה.
ב"כ התובעת טוען כי ככל שהיתה עסקת מכר בין לוטוס לבין המנוח, הרי זו עסקה מלאכותית, ועל לוטוס הנטל להוכיח את קיומה. עוד טוען הוא כי עצם התחייבותה הישירה של לוטוס כלפי התובעת, בסעיף 44 להסכם המכר, וחתימתה של לוטוס בשולי הסכם המכר, מצביעים על היותה, למעשה, צד לו. הוא הדין בהוראות בהסכם המכר שעוסקות בחלקה של לוטוס ברישום של בית משותף וברישום הדירות על שם רוכשיהן, הוראות שאופייניות להסכם מכירה על ידי קבלן לקונה ראשון, ולא להסכם מכירה על ידי קונה ראשון לקונה שני. טענה נוספת של ב"כ התובעת היא כי לגבי אדם שרכש דירה ישירות מלוטוס, אפילו לאחר שהיתה מושכרת חמש שנים, אין ספק שלוטוס היא "המוכר", לעניין חוק מכר דירות, ותקופות הבדק והאחריות נמנות אז מיום מסירת הדירה לאותו קונה ראשון. לשיטתו, כך צריך להיות גם לגבי
הדירה שרכשה התובעת מהמנוח, אשר היתה אחת מהדירות שנמכרו ב"מכירה שלב ב'", לאחר חמש שנות השכרה, ואין זה משנה אם יוחדה לבעלותו של המנוח, ולא של לוטוס.
על פי החומר שלפני, אין בידי לקבוע כי ההסדרים שבמסגרתם הוקמה לוטוס על ידי בעלי הזכויות בקרקע, ובהם המנוח, לשם בניית בתי הפרוייקט, ואשר במסגרתם יוחדו למנוח הזכויות בדירה דנן, הם עסקה "מלאכותית" שיש להתעלם ממנה. על פני הדברים, אין מדובר בהסדרים יוצאי דופן. ב"כ התובעת לא חלק על טענת ב"כ לוטוס כי מערכת הסדרים זו היתה ידועה לו. כך, ההסכם בין בעלי המקרקעין לבין לוטוס, שלפיו ייוחדו הזכויות בדירה למנוח, הוא חלק בלתי נפרד מהסכם המכר שבין המנוח לבין התובעת, אשר התובעת חתמה עליו. בנסיבות אלה אין רלבנטיות לדרישה להוכיח קיומה של עסקת מכר בין לוטוס לבין המנוח.
כפי שצויין, הוגדרה לוטוס, בסעיף 6 להסכם המכר, כחברה שבנתה את הבניין שבו נמצאת הדירה, ויש בהסכם מספר סעיפים שמזכירים את פעילותה של לוטוס בנוגע לרישום הבית המשותף וזכויות בעלי הדירות בו. אין בכך כדי לשלול את התקפות של ייחוד הזכויות בדירה למנוח ואת היותו בעל הדירה ממועד סיום הבנייה. התחייבותה של לוטוס כלפי התובעת, בסעיף 44 להסכם המכר, כחברה שבנתה את הבניין והדירה, היא כאמור פרי דרישתו של ב"כ התובעת, ואין בה כשלעצמה כדי להפוך את לוטוס למוכרת הדירה.
לא ידוע לי מה התחייבותה של לוטוס כלפי קונה שרכש ממנה דירה מאותן דירות בפרוייקט, שהיו מושכרות במשך חמש השנים הראשונות לאחר תום הבנייה, אך אין הכרח שהתחייבות זו תהא זהה, כשמדובר בקונה "יד שנייה", כמו התובעת, שרכש את הדירה לא מלוטוס אלא מבעליה הראשון, שקיבל אותה בתום הבנייה. אפשר אף ששוני זה יקבל ביטוי כלכלי אחר (כגון, במחיר הדירה או בדרך אחרת). אין לפני מידע בעניין זה.
על פי האמור, איני מקבלת את טענת ב"כ התובעת כי לעניין מכירת הדירה דנן לתובעת, יש לראות את המנוח ואת לוטוס כיישות אחת, שהיא "המוכר" לעניין זה; או במילים אחרות - לראות את המנוח כ"נבלע" בלוטוס, כ"מוכרת", וכפועל יוצא - למנות את התקופות, לעניין אחריותה של לוטוס לפי חוק מכר דירות, החל מיום מכירת הדירה לתובעת, ולא מיום סיום הבנייה ומסירתה למנוח.
לא למותר לציין כי עצם הניסיון "לאחד" את המנוח ואת לוטוס, לעניין מכירת הדירה לתובעת, הוא "משותף" לב"כ התובעת מצד אחד, ולב"כ לוטוס מצידו השני של המתרס (הצבעתי על הסתירה הפנימית שעולה בעניין זה בטיעוניו של ב"כ לוטוס).
אולם כל אחד מהשניים מושך את התוצאה של "איחוד" זה לכיוון מנוגד, במחלוקת שעומדת לדיון: ב"כ התובעת - לתוצאה כי מניין תקופות האחריות יחל רק מיום מכירת הדירה לתובעת; ומנגד ב"כ לוטוס - לתוצאה כי מניינן יחל מיום גמר הבנייה והעמדת הדירה לרשות המנוח, וזאת - גם לגבי לוטוס וגם לגבי המנוח עצמו (שזו מגמת ה"איחוד", לשיטתו).
כאמור, על פי החומר שלפני איני מקבלת את טיעון-ה"איחוד" שבין לוטוס לבין המנוח, לא מצד ב"כ התובעת ולא מצד ב"כ לוטוס.

13.אני סבורה כי לצורך ההחלטה דנן במחלוקת-הסף עומד הסכם המכר כמות שהוא. "המוכר" על פיו הוא המנוח, וה"רוכשת" היא התובעת. המחלוקת הפרשנית נסבה על סעיף אחד מתוכו, סעיף 44, שבו נטלה על עצמה לוטוס, בונת-הבניין - שאינה צד להסכם המכר - התחייבות ישירה כלפי הרוכשת, לגבי "יתרת תקופות הבדק והאחריות" על פי חוק מכר דירות. השאלה שיש להשיב עליה כעת: היש למנות תקופות אלה ממועד השלמת הבנייה ומסירת הדירה למנוח, או ממועד מכירת הדירה לתובעת, כחמש שנים לאחר מכן.

14.בסעיף 4 לחוק מכר דירות הוגדרו שתי תקופות אחריות: "תקופת בדק" - על פי הפירוט שבתוספת לחוק - "שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה"; ו"תקופת אחריות" בת שלוש שנים "שתחילתה בתום תקופת הבדק".
בהתאם לכך, המועד הקובע לעניין תחילת מניינן של תקופת הבדק ותקופת האחריות הוא המועד של העמדת הדירה לרשות הקונה, ושתי התקופות הללו מצטברות. בתוספת לחוק מנויים תשעה סוגים של ליקויים שלצידם נקובות "תקופות בדק" שונות.
[בסעיף 4 לחוק מכר דירות הוגדרה גם "אי התאמה יסודית", שמשמעה, למעשה, כי הדירה מסוכנת מבחינת בטיחות ואינה ראוייה למגורים. החבות בגין אי התאמה יסודית חלה גם לאחר תקופת האחריות, אך בענייננו אין טענה של אי התאמה יסודית, כך שהתקופות הרלבנטיות הן תקופת הבדק ותקופת האחריות].
המחלוקת בעניין חבותה של לוטוס כלפי התובעת, לפי סעיף 44 להסכם המכר, נסבה כאמור על המועד לתחילת מניינן של תקופות הבדק ותקופות האחריות.

15.ב"כ לוטוס ויסעור טוענים כי סעיף 44 מהווה המחאת זכויות: המחאת זכויותיו של המנוח כלפי לוטוס אל התובעת; והמנוח לא יכול היה להמחות אל התובעת יותר ממה שהיה לו.
ב"כ לוטוס טוען כי בשל הקושי לאכוף - לטובת קונה יד-שנייה - חבות, על פי חוק מכר דירות, של היזמית שבנתה את הבניין ומכרה את הדירות לראשונה, עמד ב"כ התובעת על הוספתו של סעיף 44 להסכם המכר, אך אין בו יותר מאשר המחאת זכויותיו של המנוח כלפי לוטוס, אל התובעת.
איני רואה צורך להגדיר את תוכנו של סעיף 44 דווקא כהמחאת חיוב, על פי חוק המחאת חיובים, התשכ"ט - 1969, או שלא להגדירו כך, כיוון שלא נעשה בו שימוש "מובהק" בכלי המשפטי של המחאת חיובים, ואף אין צורך בכך על מנת לפרשו ולקיימו.
(כך, בסעיף 1 (א) לחוק המחאת חיובים נקבע כי ככלל, זכותו של הנושה ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב. אולם בסעיף 44 דנן לא נעשתה המחאה של זכות מהנושה (המנוח) אל הנמחה (התובעת), אלא - התחייבות ישירה של החייב (לוטוס) כלפי התובעת, ולצורך כך אף הוספה בשולי הסכם המכר התחייבות ישירה של לוטוס, בחתימתה, בעוד שעל פי חוק המחאת חיובים אין נדרשת הסכמת החייב להמחאת הזכות).
ב"כ יסעור מסתמך אף על ספרות משפטית ופסיקה שבהן הוצגה אחריותו של בונה הדירה, על פי חוק מכר דירות, ככזו
שממשיכה להתקיים גם כלפי קונה שני (ואף יותר) של הדירה, אך זאת - בכפוף למגבלות הזמן של האחריות על פי חוק מכר דירות. מירוץ הזמן לעניין זה מתחיל ממועד מסירתה לראשונה של הדירה לקונה הראשון. האחריות עשוייה "לעבור" אל הקונה השני ואף אל חליפיו, אך זאת - לגבי יתרת תקופת האחריות, שנמנית מיום מסירת הדירה לראשונה, ולא תוך פתיחת "מניין מחדש", במועד המסירה של הדירה לקונה השני.
אני סבורה כי על מנת להכריע בשאלה שלפני אין צורך בקונסטרוקציה המשפטית שלפי חוק המחאת חיובים. כיוון שמדובר בהתחייבות חוזית ישירה ומוגדרת של לוטוס כלפי התובעת, ניתן לקבל את ההחלטה על פי הסכם המכר וסעיף 44 שעומד לדיון ותוך התייחסות לתכליתו של חוק מכר דירות.

16.תעודת הגמר ניתנה לבניין ביום 3.8.00, הדירה הושכרה על ידי המנוח במשך כחמש שנים ונמכרה על ידו לתובעת ביום 17.7.05.
בסעיף 44 להסכם המכר התחייבה לוטוס כלפי התובעת "ליתרת תקופות הבדק והאחריות", על פי חוק מכר דירות, בהתחשב במועד סיום בנייתה של הדירה ובמועד קבלת החזקה בה על ידי הרוכש.
לטענת לוטוס, מניין תקופות הבדק והאחריות מתחיל ממועד סיום הבנייה ומסירת הדירה לרשות המנוח, קרי: מיום 3.8.00.
אף ב"כ יסעור מדגיש בסיכומיו כי סעיף 44 נועד לחייב צד, שאינו צד לחוזה המכר (קרי: לוטוס) באחריות לתיקונים בדירה; אך זאת - במסגרת חובותיה על פי חוק מכר דירות כלפי הרוכש המקורי של הדירה, שהוא המנוח, ולא מעבר לכך. הדבר עולה בבירור מנוסח הסעיף: "ליתרת תקופות הבדק והאחריות"... . "יתרת" - מילת המפתח.
אליבא דלוטוס ויסעור, נועד סעיף 44 להתגבר על קושי אפשרי ב"המשכיות" של חבות הבונה (לוטוס), על פי חוק מכר דירות, כלפי התובעת, כקונה שנייה.
ב"כ יסעור טוען כי לו אמנם היתה כוונת הצדדים להקנות לתובעת חבות מצד לוטוס לגבי תיקונים בדירה, לאורך תקופה שתימנה רק מיום מסירת הדירה לתובעת - ולא למנוח - הם היו יכולים לנסח את סעיף 44 באופן שיבטא כוונה כזאת. אולם מנוסח הסעיף עולה בבירור כי הכוונה היא לחבותה של לוטוס לפי חוק מכר דירות, אשר תקופתה מתחילה להימנות מיום מסירת הדירה לרשות המנוח, ואילו החבות כלפי התובעת היא רק לגבי יתרת תקופות החבות, על פי חוק מכר דירות, שנותרו במועד של מכירת הדירה מהמנוח לתובעת.

17.משדחיתי את טענת ה"איחוד" בין לוטוס לבין המנוח, לצורך מכירת הדירה לתובעת, ולאחר שעיינתי בטיעוני ב"כ הצדדים, אני מקבלת את עמדת לוטוס ויסעור, כי כוונת הצדדים בסעיף 44 להסכם המכר היתה למנות את תקופות האחריות על פיו מיום מסירת הדירה למנוח. מסקנה זו עולה, בראש ובראשונה, מנוסח הסעיף שבו הוגדרה חבותה של לוטוס כלפי התובעת כחבות "ליתרת תקופות הבדק והאחריות" לפי חוק מכר דירות. "יתרת התקופות" משמעה - היתרה שנותרה לאחר התקופה שבה היתה הדירה בבעלות המנוח.
תכליתו של חוק מכר דירות היא לחייב את "המוכר" - שהוא בונה הבית או הדירה או רוכשם על מנת למכרם - באחריות לליקויי בנייה, שהתגלו תוך התקופות שנקבעו בחוק, לרבות ליקויים שלא התגלו בעת מסירת הדירה לקונה. מיקוד-ההתבוננות של המחוקק, במסגרת תכלית זו, הוא בדירה יותר מאשר בבעליה.
החוק לא הסדיר במפורש העברת אחריות זו של "המוכר" מהקונה הראשון של הדירה לקונה שני (ואולי אף יותר), אך מהחומר שהובא בטיעוני ב"כ הצדדים עולה כי במקרים שבהם נעשתה העברה כזאת - בין אם באמצעות העברה על ידי קונה 1 לקונה 2, בדרך של המחאת חיוב, ובין אם באמצעות התחייבות ישירה של הבונה כלפי קונה 2, כמו במקרה דנן - הכוונה היא להעביר אל קונה 2 את יתרת תקופת האחריות, שנותרה מקונה 1, ולא להתחיל מחדש את מניינה של תקופה זו. ב"כ יסעור צודק בטיעונו כי לו התקבלה הפרשנות השנייה, לא היה גבול לאחריותו של "המוכר" לפי חוק מכר דירות, כיוון שתקופת אחריותו היתה צריכה, כביכול, להימנות מחדש, כל אימת שהדירה נמכרת. תוצאה כזאת אינה הגיונית.
מסקנתי היא כי בסעיף 44 להסכם המכר שבו עסקינן, היתה כוונת הצדדים כי המועד לתקופות האחריות של לוטוס כלפי התובעת יחל להימנות מיום מסירת הדירה למנוח (3.8.00).

האם התביעה התיישנה

18.ב"כ לוטוס ממיין את ליקויי הבנייה, על פי שתי חוות דעת המומחים מטעם התובעת, בהתייחס לפריטי התוספת לחוק מכר דירות: חלקם - ליקויי רטיבות, בגדר פריט (2) לתוספת, שתקופת הבדק לגביהם היא שלוש שנים; וחלקם - ליקויים שיוריים, בגדר פריט (9) לתוספת, שתקופת הבדק לגביהם היא שנה אחת. לאחר הוספת תקופת האחריות על תקופת הבדק, לגבי כל אחד מסוגי הליקויים הללו, עולה כי סך-כל תקופות האחריות שמוטלות על לוטוס, בהתאם לסעיף 44, הסתיימו ביום 2.8.04, לגבי הליקויים השיוריים, וביום 2.8.06, לגבי ליקויי הרטיבות.
התובעת הגישה את תביעתה לראשונה (התביעה הקטנה) ביום 6.5.07, מועד שחל לאחר תום כל התקופות הללו. על כן טוענת לוטוס כי קמה לזכותה טענת-התיישנות לחסימת תביעתה של התובעת כנגדה, ומטעם זה מבקשת היא לדחותה על הסף.

19.מנגד טוען ב"כ התובעת כי חל בלבול אצל ב"כ לוטוס ויסעור, בין תקופות האחריות, על פי חוק מכר דירות, לבין תקופת ההתיישנות של עילת תביעה, על פי חוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958 (להלן: חוק ההתיישנות).
ההגדרות והמגבלות, לגבי תקופת האחריות על פי חוק מכר דירות, באות לתחום את התקופות שבהן יכולה לקום עילת תביעה כנגד "המוכר" בגין סוגים שונים של ליקויי בנייה. המחוקק הולך בעניין זה "מן הקל אל הכבד", הן בשוני שבין פריטי ליקויי הבנייה שבתוספת לחוק, לצורך קביעת "תקופת בדק"; הן בהגדרה של "אי התאמה יסודית", שרק היא מקימה חבות של "המוכר", גם אם התגלתה לאחר תקופת האחריות; והן בהסטת נטל הראייה מן "המוכר" אל "הקונה", ככל שחלף זמן רב יותר ממועד מסירת הדירה לקונה (סעיף 4 (א), פיסקה (2) לעומת (3)).
אולם אין לבלבל בין הגבלת המועדים, שבהם יכול שתיווצר עילת תביעה לפי חוק מכר דירות, לבין תקופת ההתיישנות
של עילה זו, לאחר היווצרותה, על פי הוראות חוק ההתיישנות.
תקופת ההתיישנות מתחילה, כידוע, "לרוץ" רק לאחר התגבשותה של עילת התביעה.
תקופת ההתיישנות מצטברת, איפוא, ואינה חופפת, לתקופות האחריות על פי חוק מכר דירות, שבמהלכן יכולה להיווצר עילת תביעה על פי חוק זה.
ב"כ התובעת מציין לעניין זה את הפסיקה ב-ע"א 167/88 משה"ב חברה לשיכון בניין ופיתוח בע"מ נ. שטרן (פ"ד מ"ד (2) 741); וב-רע"א 830/06 גלמן נ. כהן פיתוח דרעד.
בפסקי הדין הללו מובהר כי ההוראות שבחוק מכר דירות בעניין תקופות הבדק ותקופות האחריות אינן משנות את דיני ההתיישנות הכלליים. הוראות אלה נועדו, בין היתר, להקים לקונה הדירה עילת תביעה גם לגבי ליקויי בנייה, שלא פורטו בפרוטוקול המסירה של הדירה, וזאת גם כאשר נקבע בהסכם שבין הצדדים כי הקונה יוכל לתבוע רק בגין ליקויים שפורטו בפרוטוקול המסירה (כך, בעניין משה"ב). בעניין גלמן הובהר כי אין קשר בין מוסד ההתיישנות ודיניו לבין תקופות האחריות שננקבו בחוק מכר דירות.
טיעון משפטי זה הוא נכון. להלן נראה כי תביעתה של התובעת הוגשה בתוך תקופת ההתיישנות, ועל כן יש לדחות את בקשתן של לוטוס ושל יסעור לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות.
עם זאת, לגבי חלק מליקויי הבנייה מושא התביעה, אפשר שהם התגלו אצל התובעת לאחר שחלפה כבר התקופה, שבה יכלה לקום לתובעת עילת תביעה כנגד לוטוס, בגין אותם ליקויים; וזאת לנוכח מסקנתי כי יש למנות את תקופות האחריות של לוטוס כלפי התובעת, על פי סעיף 44 להסכם המכר, מיום מסירת הדירה למנוח.
לפיכך, ככל שתידחה על הסף התביעה כנגד לוטוס ויסעור, לגבי ליקויים כאלה, הטעם לדחייתה לא יהיה התיישנות, אלא העדר עילת תביעה.

20.על פי המיון, על ידי לוטוס, של ליקויי הבנייה מושא התביעה, כאמור בסעיף 18 לעיל, עולה כי לגבי הליקויים השיוריים שבפיסקה (9) לתוספת לחוק מכר דירות, לא נותרה לתובעת "יתרה" של תקופת אחריות, לצורך סעיף 44 להסכם המכר, כיוון שתקופה זו הסתיימה עוד בשנת 2004, והתובעת רכשה את הדירה רק בקיץ 2005.
שונה המצב לגבי ליקויי הרטיבות, שהם עיקר הליקויים מושא התביעה: לגביהם התקופה להיווצרות עילת התביעה כלפי לוטוס היא עד אוגוסט 2006 (כך גם על פי חישובה של לוטוס), ורק אז מתחיל מירוץ ההתיישנות. התביעה הוגשה במאי 2007, זמן רב לפני תום תקופת ההתיישנות.
בהתאם לכך אני מקבלת את טענתו של ב"כ התובעת כי לפחות לעניין ליקויי הרטיבות יש לדחות את טענת הסף של התיישנות.

21.כיוון שהחלטה זו נועדה רק להכריע בטענת הסף, כי יש לדחות לחלוטין את התביעה כנגד לוטוס ויסעור, מחמת התיישנות; ומשמצאתי כי אין לקבל טענה זו - לא נכנסתי לפרטים של ליקויי הבנייה מושא התביעה, שאינם ליקויי רטיבות.
יש למיין את ליקויי הבנייה הללו, בהתאם לסיווג שבתוספת לחוק מכר דירות, על מנת למנות את "תקופת הבדק" ואת "תקופת האחריות" לגביהם, מיום 3.8.00.
התובעת רכשה את הדירה ביולי 2005 והגישה את התביעה במאי 2007. בהתאם לכך, ככל שמדובר בליקויים, שלגביהם התקיימה עדיין, במועד רכישת הדירה, "יתרה" של תקופת אחריות של לוטוס, לפי סעיף 44 להסכם המכר - הרי התביעה בגינם לא התיישנה.
כך הדבר לגבי ליקויי הרטיבות, שהם עיקר התביעה, ודי בכך להביא למסקנה כי אין לדחות על הסף את התביעה כנגד לוטוס ויסעור.

22.לפיכך אני דוחה את בקשתן של לוטוס ויסעור לדחות על הסף את התביעה כנגדן, במלואה.
ככל שיסתבר במהלך בירור התיק, כי יש ליקויים, שלגביהם לא קמה לתובעת עילת תביעה כנגד לוטוס, מהטעם שבואר לעיל - אזי לגבי ליקויים כאלה יהיה מקום לדחות את התביעה, בשל העדר עילה.
אדגיש שתי נקודות:

א. האמור בהחלטה זו בעניין הדחייה, או אי הדחייה, של התביעה על הסף, חל רק בין התובעת לבין לוטוס (ויסעור בעקבותיה, על פי ההסכמה כי אחריותה של יסעור כלפי התובעת אינה מעבר לזו של לוטוס).
החלטה זו אינה דנה ביחסים שבין התובעת לבין המוכר-המנוח (ויורשתו).

ב. תלוייה ועומדת טענתה של יסעור כי לתובעת אין כלל עילת תביעה כנגדה, וכי יש לדחות את התביעה העיקרית כנגדה מטעם זה. בדיון קדם המשפט הוחלט להשאיר מחלוקת זו להכרעה בשלב מאוחר יותר, כיוון שיסעור נתבעה גם על ידי לוטוס, בהודעה לצד שלישי, דבר שממילא מחייב השתתפות מלאה שלה בהליך (ראו בעמ' 3 לפר'). אין בהחלטה דנן כדי לגרוע מההחלטה האמורה בקדם המשפט.

23.אף עניין פסיקת ההוצאות בקשר עם טענת הסף מושא החלטה זו יושאר להחלטה בהמשך ההליך. מחד, טענת סף זו לא התקבלה, בהיקפה הגורף כפי שהתבקשה, ומאידך, התקבלה עמדתן של לוטוס ויסעור לגבי הפרשנות שיש ליתן להיקף התחייבותה של לוטוס כלפי התובעת, בסעיף 44 להסכם המכר, שאלה שהועמדה במרכז המחלוקת לעניין טענת הסף. כמו כן, בשלב זה טרם הוברר אם יש לדחות את התביעה כנגד לוטוס, מחוסר עילה, לגבי חלק מהליקויים מושא התביעה; ואם כן - מה היקפו של חלק זה ביחס לתביעה כולה.

24.בשל שהותי בשבתון, נקבע בזה יום 30.1.2011, בשעה 8:30, לקדם משפט נוסף, לקביעת המשך הטיפול בתיק.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה אחיד

  2. חוזה אחיד קבלן

  3. חוזה אחיד מקפח

  4. חוזה אחיד מכרז

  5. חוזה אחיד הגדרה

  6. אישור חוזה אחיד

  7. תקנון חוזה אחיד

  8. חוזה אחיד ומקפח

  9. שינוי חוזה אחיד

  10. חוזה אחיד עם ספק

  11. פרשנות חוזה אחיד

  12. חוזים אחידים קבלן

  13. ייצוגית חוזה אחיד

  14. חוזה אחיד דיזנהויז

  15. חוזה אחיד משא ומתן

  16. חוזה אחיד חדר כושר

  17. חוזה אחיד בית אבות

  18. חוזים אחידים שאושרו

  19. חוזה אחיד תנאי מקפח

  20. חוזה אחיד קבלן משנה

  21. חוזה אחיד השכרת רכב

  22. חוזה אחיד דיני חוזים

  23. חוזה אחיד תקנון חברה

  24. חוזה אחיד השכרת דירה

  25. חוזה אחיד חוק החוזים

  26. תנאים לקיום חוזה אחיד

  27. חוזה אחיד גודל אותיות

  28. חוזה אחיד במשפט העברי

  29. חוזה עבודה כחוזה אחיד

  30. חוזה אחיד להשכרת דירה

  31. חוזה אחיד גודל האותיות

  32. חוזה אחיד תביעה ייצוגית

  33. חוזים אחידים שיכון ופיתוח

  34. סעיף 2 לחוק החוזים האחידים

  35. ביטול תנאי מקפח בחוזה אחיד

  36. שינוי תנאי מקפח בחוזה אחיד

  37. תנאי מקפח בחוזה אחיד סמכות מקומית

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון