סעיף הפרה יסודית



1. ביום 30/6/08 נחתם חוזה שכירות בין המשיבה לבין המבקשת לפיו המשיבה השכירה למבקשת חלק (קומת קרקע) מבניין הנמצא באיזור התעשייה בר-לב הידוע כחלקה (1) בגוש 18507 מגרש 203 (להלן: "המושכר") לתקופה של 60 חודשים החל מיום 1/5/08 ועד ליום 30/4/13 עם אופציה להארכות נוספות (להלן: "חוזה השכירות").

2. עפ"י הוראת סעיף 4.4 לחוזה השכירות, דמי השכירות החודשיים שתחילתה ביום 1/1/10 ועד 31/12/10 נקבעו בסך 33,000 ₪ + מע"מ (בסה"כ 38,280 ₪).


3. בהתאם להוראת סעיף 4.7 של חוזה השכירות נקבע שדמי השכירות החודשיים משולמים חודש בחודשו עד ליום השנים עשר של החודש הקלנדארי.

4. ביום 16/11/10 המשיבה הגישה תביעה משפטית בהליך מקוצר כנגד המבקשת וכנגד מר רונן יצחקי מכח ערבותו, בה תבעה פינוי וסילוק ידם של הנתבעים מהמושכר וכן חיובם בתשלום סך 38,280 ₪ בגין דמי השכירות של המושכר עבור חודש 10/11, אשר טרם שולמו עד למועד הגשת התביעה שמועד תשלומם עפ"י חוזה השכירות הינו ביום 12/10/11.

5. המשיבה טענה בתביעתה כי ביום 28/10/10 פנתה בכתב למבקשת וביקשה ממנה לתקן את ההפרה לשלם את דמי השכירות עבור חודש 10/10, לא יאוחר מאשר 14 ימים נוספים מהמועד אשר הייתה אמורה לשלם.
העתק מהפניה הנ"ל צורף לכתב התביעה וסומן בספרה (3) (להלן: "מכתב ההתראה").

6. לטענת המשיבה, הפרת התחייבותה של המבקשת לתשלום דמי השכירות החודשיים במלואם ובמועדם הינה הפרה יסודית ומהותית של תנאי עיקרי בחוזה השכירות ואשר בגין כך ו/או עקב כך, זכאית היתה המשיבה להודיע על ביטול חוזה השכירות כמפורט במכתבה של המשיבה מיום 1/11/10 שהעתק ממנו צורף לכתב התביעה וסומן (4).

7. המשיבה צירפה לתביעתה רשימה המפרטת את האיחורים של המבקשת בתשלום דמי השכירות החודשיים החל מחודש מרץ 2010 ועד חודש ספטמבר 2010 לפיו דמי השכירות בחודשים הנ"ל לא שולמו עד 12 לכל חודש, אלא באיחור מספר ימים של 3-8 ימים.

8. המבקשת הגישה בקשה למתן רשות להתגונן וטעהה בעיקר כדלקמן:

א. המשיבה עושה שימוש חמור לרעה בהליכי בית המשפט תוך העלמת עובדות מהותיות מכתב התביעה והסתרת הליכים משפטיים אחרים התלויים ועומדים בין הצדדים.

ב. המבקשת שילמה למשיבה את דמי השכירות, אותם היא תובעת.

המבקשת שילמה למשיבה ביום 22/11/10 סך של 58,000 ₪ בהמחאה לאותו יום המהווה תשלום מלא עבור דמי שכירות לחודש 10/10 (תשלום ביתר) וביום 1/12/10 שילמה למשיבה סכום נוסף של 18,560 ₪ עבור השלמת דמי השכירות לחודש 11/10 ובנוסף העבירה את תשלום דמי השכירות לחודש 12/10 באמצעות המחאה בסך 38,280 ₪ לפרעון ביום 17/12/10.

ג. מיום חתימת חוזה השכירות, המבקשת שילמה את דמי השכירות ללא יוצא מהכלל, יוצא איפוא, כי המבקשת תיקנה את ההפרה לכאורה בתוך המועד של 30 הימים כקבוע בחוזה השכירות, ומכאן, המבקשת כלל לא הפרה את חוזה השכירות כטענת המשיבה, אשר אצה לה הדרך להגיש תביעה במקום להמתין 30 ימים כקבוע בחוזה השכירות מיום מסירת מכתב ההתראה, דהיינו עד ליום 28/11/10.

ד. הגשת התביעה ע"י המשיבה נבעה מיצר נקמנות גרידא של המשיבה תוך התעלמות מהוראות חוזה השכירות ועקב התביעה שהוגשה ע"י המבקשת כנגד המשיבה לבית משפט השלום בחיפה לעניין הצבת אנטנה סלולארית על גג המבנה של המושכר, בניגוד להוראות חוזה השכירות.


דיון והכרעה:

9. דברים שאינם במחלוקת בין הצדדים:

א. המבקשת היתה מחוייבת לשלם למשיבה דמי שכירות בגין המושכר סך של 38,280 ₪ עבור חודש 10/10 עד ליום 12/10/10, כפי שנקבע בחוזה השכירות.

ב. הסכום הנ"ל לא שולם ע"י המבקשת למשיבה במועד הנ"ל.

ג. ביום 28/10/10 נשלח למבקשת מכתב התראה.

ד. ביום 16/11/10 הוגשה התביעה נשוא תיק זה.

ה. ביום 22/11/10 המבקשת שילמה למשיבה סך של 58,000 ₪.

ו. צויין באישור קבלת השיק שניתן ע"י המשיבה בגין התשלום הנ"ל כדלקמן:

"אין בקבלת הסכום הנ"ל משום ויתור על טענות חברת ג.א.נ.ה כפי שמצאו ביטויין בכתב התביעה ".

10. הצדדים חלוקים סביב השאלה אם המבקשת הפרה את הוראות חוזה השכירות לעניין מועד תשלום דמי השכירות עבור חודש 10/10.

לגרסת המשיבה, המועד הקובע הינו 12/10/10 ולא יאוחר מ-14 יוםמאותו יום , דהיינו , עד ליום 26/10/10 והסכום לא שולם עד המועד הנ"ל.

לגרסת המבקשת, היא היתה רשאית לבצע את התשלום בגין חודש 10/10 תוך 30 יום מיום מסירת מכתב ההתראה, דהיינו, עד ליום 28/11/10 והיא ביצעה את התשלום בפועל ביום 22/11/10.

11. המשיבה מבססת את גרסתה על הוראת סעיף 4.8 של חוזה השכירות.

לעומת זאת, המבקשת מבססת את גרסתה על הוראת סעיף 11.1 של חוזה השכירות.

12. מחמת חשיבות שני הסעיפים 4.8, 11.1 של חוזה השכירות, אני מצטט אותם במלואם מחוזה השכירות וזאת כדלקמן:

הוראת סעיף 4.8:

"מובהר ומוסכם בזאת בין הצדדים, כי במידה והשוכרת לא תשלם את דמי השכירות החודשיים בתקופת השכירות הראשונה במלואם ובמועדם, ולא תתקן את ההפרה הנ"ל תוך 14 ימים מעת ביצוע ההפרה, אזי לשוכרת לא תהא עוד אופציה לשכירת המושכר לתקופת השכירות השנייה וזכות האופציה לשכירת המושכר כמפורט בסעיף 3.3 לעיל מבוטלת ו/או תבוטל. האמור לעיל, חל כמובן גם ביחס לתקופת השכירות השלישית ו/או תקופת השכירות הרביעית."

הוראת סעיף 11.1:

"אם אחד מהתשלומים הנזכרים בסעיף 4 לעיל לא יפרע במלואו ובמועדו ע"י השוכרת ולאחר שניתנה לה הודעה, השוכרת לא תיקנה את ההפרה בתוך 30 ימים ממועד ההודעה כאמור, תהיה המשכירה זכאית לבטל חוזה זה ולתבוע את פינויה המיידי של השוכרת מהמושכר בלי כל צורך בהודעה או התראה נוספת כלשהיא. אי פינוי המושכר יזכה את המשכירה לקבל מהשוכרת את הפיצויים דלעיל, כל זאת מבלי לפגוע בזכויותיה האחרות של המשכירה בהתאם לחוזה זה או על פי כל דין."

13. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ולאחר עיון בהוראות חוזה השכירות, אני סבור שהוראת סעיף 4.8 של חוזה השכירות אינה רלוונטית לתביעה זו ואסביר:

א. הוראת סעיף 4.8 של ההסכם באה לפרט באילו נסיבות לא תהא למבקשת עוד אופציה לשכירת המושכר לתקופת השכירות השניה וזכות האופציה לשכירת המושכר כמפורט בסעיף 3.3 של חוזה השכירות מבוטלת ו/או תבוטל וכי האמור חל גם ביחס לתקופת השכירות השלישית ו/או תקופת השכירות הרביעית.

ב. עפ"י הוראת סעיף 3.3 של חוזה השכירות ניתנה למבקשת אופציה לשכור את המושכר לתקופת שכירות שניה בת חמש שנים (לאחר תום תקופת השכירות הראשונה בת 60 חודשים שמתחילה ביום 1/5/08) ולתקופת שכירות שלישית בת 5 שנים נוספות ולתקופה רביעית בת 5 שנים נוספות.

ג. בסעיף 4.8 כתוב שלא תהא למבקשת זכות אופציה, במידה והיא לא תשלם דמי שכירות החודשיים... במלואם ובמועדם, ולא תתקן את ההפרה הנ"ל תוך 14 ימים מעת ביצוע ההפרה..." (ההדגשה שלי – נ. מוראני).

ד. מה משמעות המשפט: ולא תתקן את ההפרה הנ"ל?
פרק הפרות חוזה השכירות מפורט בסעיף 11 של חוזה השכירות, כפי שניתן ללמוד מכותרת אותו סעיף "הפרה".

בסעיף 11.1 לחוזה השכירות, הצדדים השתמשו באותו משפט "השוכרת לא תקנה את ההפרה" ללמדך שסעיף 11.1 בא לקבוע את הדרך לתיקון ההפרה והדרך שנקבעה באותו סעיף היא: שהשוכרת תשלם את דמי השכירות שלא שולמו במועדם בתוך 30 ימים מיום מסירת הודעה על ההפרה מטעם המשיבה.

אותו סעיף אף קובע את הסנקציה למקרה של אי תיקון ההפרה , והיא: "... תהיה המשכירה זכאית לבטל את חוזה זה ולתבוע את פינוייה המידי של השוכרת מהמושכר...".

14. במקרה שבפנינו, המשיבה הודיעה על ביטול חוזה השכירות במסגרת תקופת 30 הימים לאחר מכתב ההתראה ותבעה את פינוי המבקשת מהמושכר בהתאם להוראות סעיף 11.1 של חוזה השכירות, מבלי להמתין לסיום התקופה של 30 הימים שנקבעו באותו סעיף ובמקום זאת המשיבה מנסה לאמץ לעניין תקופת 14 הימים שנקבעו בסעיף 4.8 של חוזה השכירות המטפל בעניין אחר שהוא: שלילת זכות המבקשת למימוש תקופת האופציה עפ"י חוזה השכירות.

15. לאור האמור לעיל, אני מחליט לתת למבקשת רשות להתגונן בפני התביעה והתצהיר שצורף לבקשה ישמש כתב הגנה בתיק העיקרי.

16. זה המקום לציין שפרשנות חוזה השכירות, כפי שהובאה לעיל, ובמידה ויקבע שנכונה היא, אינה מזכה את המבקשת באי ביצוע התשלומים החודשיים עד 12 לכל חודש ועד היום השלושים לאחר קבלת מכתב ההתראה של המשיבה, מאחר והתנהגות כזו ע"י המבקשת הינה מחוסרת תום לב ומנוגדת להוראת סעיף 39 לחוק החוזים (כללי) המחייב ביצוע הוראות חוזה השכירות בתום לב ובדרך המקובלת.

17. חוששני שתביעה זו היתה מוקדמת והוגשה משיקולים הקשורים לעניינים אחרים.

18. הוצאות בקשה זו בסך 3,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל יוטלו ע"י ביהמ"ש אשר יכריע בתיק העיקרי ועפ"י התוצאות.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון