קבלת היתר לשימוש חורג


העובדות הצריכות לענין

1. העתירה שבפניי עניינה נכס מקרקעין הידוע כחלקות 894 ו- 1107 בגוש 6668.

הנכס מצוי ברח' רמות ים 8 בהרצליה ובחלקה 894 קיים מבנה, שהוקם על פי היתר בניה מיום 7.2.55, לשימוש כבית מגורים (להלן - "הנכס").

בעלת הנכס היא חברת רזידנס טאורס בע"מ והעותרת שכרה אותו מידיה והגישה ביום 11.3.01 בקשה להיתר בניה, לצורך שינוי ושיפוץ המבנה הקיים, וכן לצורך שינויים בפיתוח השטח (גדרות, טרסות, מדרגות, שבילים, עמודי תאורה, גני דשא ונטיעות), על מנת להכשיר את הנכס לשימוש כבית קפה - מסעדה וכמקום לעריכת אירועים (ר' נספח ו' לעתירה, הכולל את העמוד הראשון של הבקשה וכן נוסח עדכני של הבקשה, נספח א' לתגובת המשיבה 2).

2. הועדה המקומית לתכנון ובניה - הרצליה (להלן - "המשיבה 2"), בהחלטתה מיום 14.6.01 הורידה את הבקשה מסדר היום, בקובעה כי על העותרת לפרסם שימוש חורג לבית קפה ומסעדה, בהיות השימוש שמתבקש חורג מההיתר הקיים למגורים.


המשיבה 2 קבעה עוד, כי הבקשה תוחזר לדיון בפניה, לאחר סיום ביצוע הליכי השימוש החורג, אך עם זאת, הוסיפה וציינה כי היא רואה לנכון להצביע כבר בשלב זה על הבעייתיות הקיימת לשימוש במקום כמקום לעריכת אירועים, הן בשל תקן חניה, והן בשל הכוונה לקיים אירועים באיזור שמירה על הנוף וקיומם על שפת המצוק, דבר שמעורר חשש באשר ליציבות המצוק, וכן לאור הספק הנובע מהוראות ת.מ.א. 13 בדבר השימוש המותר באיזור.

(החלטתה הנ"ל של המשיבה 2 צורפה כנספח ז' לעתירה).

3. ביום 26.7.01 הגישה העותרת ערר על החלטת המשיבה 2, לועדת הערר שליד הועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז ת"א (להלן - "המשיבה 1").

המשיבה 1 בהחלטתה מיום 16.8.01 (ר' נספח א' לעתירה), קיבלה את הערר בחלקו בקובעה כי השימוש במקום לאירועים אינו עומד בסתירה להוראות ת.מ.א. 13, ועל כן מוסמכת המשיבה 2 לאשרו, בכפוף לעמידה בכל הדרישות הכרוכות בהפעלת עסק מסוג זה. לעומת זה, אימצה המשיבה 1 בהחלטתה הנ"ל את עמדת המשיבה 2, לפיה השימוש במבנה הקיים בנכס לבית קפה ומסעדה מהווה שימוש חורג, כהגדרתו של מונח זה בסע' 1 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - "חוק התכנון והבניה"), ועל כן, מחוייבת העותרת לנקוט בהליכים הקבועים בסע' 149 לחוק התכנון והבניה, לצורך קבלת היתר לשימוש חורג, בטרם תוכל להמשיך בהליכים שנקטה לקבלת היתר לשיפוץ המבנה הקיים ולשימוש בו כבית קפה ומסעדה.

החלטת המשיבה 1 מיום 16.8.01, ככל שהיא נוגעת לדחיית הערר בשאלת השימוש החורג, היא נושא העתירה שבפניי.

טענות הצדדים ודיון

4. אין חולק, כי היתר הבניה מיום 7.2.55, לפיו הוקם המבנה הקיים בנכס, ניתן לצורך שימוש בו כבית מגורים, וזאת בהתאם לייעוד המקרקעין באותה עת.

כמו כן, אין חולק, כי בשנת 1961 שונה ייעוד זה של המקרקעין, עם כניסתה לתוקף של תוכנית המתאר הר/352/א, לפיה יועדו המקרקעין שבהם מצוי הנכס ל"מגרש מיוחד", בצד הגובל עם רחוב רמות ים, וכ"שטח שמירה על הנוף", בצד הגובל עם חוף הים.


השימושים שהותרו בנכס כ"מגרש מיוחד" הם: בתי הבראה ופנסיונים, בתי מלון ופנסיונים, בתי הארחה, בתי קפה ומסעדות עם תזמורת, אולמי ריקודים ונשפים.

עם שינוי ייעוד המקרקעין, כמתואר לעיל, הפך השימוש לצורכי מגורים במבנה הקיים בנכס, לשימוש החורג מן התוכנית שבתוקף, ועל כן נקבעה באותה תוכנית הוראת מעבר, המאפשרת המשך השימוש במבנה לצורכי מגורים כמקודם, וזאת "עד שיחול שינוי בהחזקתם או בבעלותם של הקרקע או הבנין" (ר' סע' 28 לתוכנית, נספח ט' לעתירה).

5. האם העובדה שהשימוש בנכס לצורך בית קפה ומסעדה הותר בתוכנית הר/352/א, מאפשרת לעותרת לקבל היתר לשיפוץ המבנה הקיים ולשימוש בו לצורך בית קפה ומסעדה, מבלי להזקק להליך הקבוע בסע' 149 לחוק התכנון והבניה, שעניינו קבלת היתר לשימוש חורג, או שמא על העותרת לקבל היתר לשימוש חורג כאמור, משום שהיא מבקשת לעשות שימוש לצורכי בית קפה ומסעדה במבנה שהוקם על פי היתר משנת 1955, לצורכי מגורים.

טוענת העותרת, כי השימוש המקורי למגורים במבנה על פי רשיון הבניה שהוצא בשנת 1955, בוטל ופקע מעצמו ביום שבו נכנסה לתוקף תוכנית הר/352/א, בכפוף להוראת המעבר שבסע' 28, ועל כן, יש לקרוא לתוך רשיון הבניה המקורי את השימוש המותר על פי התוכנית שבתוקף, היא התוכנית הר/352/א, ובכלל זה שימוש לצורכי בית קפה ומסעדה.

לדעת העותרת, הגישה בה דוגלות המשיבות 1 ו- 2, כמפורט בהחלטותיהן (נספחים א' ו- ז' לעתירה), יוצרת מצב של "ריק תכנוני" ויש בה משום אבסורד ונסיון להחיות רשיון בניה שפקע וחלף מן העולם.

זה המקום לציין, כי המשיבים 7-3, צורפו לעתירה כמי שזכויותיהם עלולות להפגע, בהיותם מתנגדים פוטנציאליים בהליך קבלת היתר לשימוש חורג לפי סע' 149 לחוק התכנון והבניה, ומשיבים אלה תומכים, משיקוליהם, בעמדת המשיבות 1 ו- 2.

6. סע' 1 לחוק התכנון והבניה מגדיר "שימוש חורג" כך:

"שימוש חורג", בקרקע או בבנין - השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובבניה".

במקרה שלפנינו, אימצה המשיבה 1 את עמדת המשיבה 2, לפיה שימוש במבנה הקיים בנכס לצורכי בית קפה ומסעדה, מהווה שימוש חורג מהיתר, להבדיל משימוש חורג מתוכנית, בה עוסק, בין היתר, פרק ז' לחוק התכנון והבניה.

קרי: מדובר בשימוש החורג מן ההיתר שניתן בשנת 1955, ועל פיו הוקם המבנה והותר השימוש בו לצורכי מגורים בלבד.

לגישתם של המשיבים, משניתן היתר להקמת בנין לצורכי מגורים ובמסגרתו ניתן גם ההיתר לשימוש בו לאותו צורך, אין להפריד בין הדבקים, אפילו הפך השימוש למגורים, בדיעבד, לשימוש אסור בשל שינוי ייעוד המקרקעין על פי תוכנית חדשה;
זאת משום שכל עוד עומד המבנה על תילו מתוקף אותו היתר, אין דרך לקרוא לתוכו שימושים חדשים, שנקבעו אמנם בתוכנית החדשה, אך חורגים מן השימוש שנקבע בהיתר המקורי.

7. אכן, ההיתר לבניה ושאלת השימוש במבנה המוקם הם שני עניינים השלובים זה בזה, ועל כן, משהותרה הקמתו של מבנה לצורך שימוש מסויים, ובמקרה שלנו לצורכי מגורים, חזקה היא כי יש קשר ישיר בין הבניה כפי הותרה ובין השימוש שנתבקש באותו מבנה.

שימוש אחר שמבקשים לעשות באותו מבנה עצמו, מהווה, איפוא, שימוש החורג מן ההיתר המקורי, גם אם איננו חורג מן הייעוד ומן השימושים האפשריים במקרקעין, כפי שנקבעו בינתיים בתוכנית חדשה.

הייעוד והשימושים האחרים שנקבעו בתוכנית החדשה, מאפשרים, אמנם, קבלת היתר להקמת מבנה חדש במקרקעין, לצורך אותם שימושים, אך ככל שמתבקש שימוש במבנה קיים, אשר הוקם בעת ששרר מצב תכנוני אחר והשימוש באותו מבנה, כפי שהוקם, הותר לשימוש אחר, יש לבחון את השימוש המתבקש על פי ההיתר המקורי, מכוחו הוקם המבנה מלכתחילה. בהקשר זה ראוי לזכור, כי השיקולים התכנונים והדרישות ההנדסיות, העומדים ביסוד מתן היתר לבניית מבנה לצורכי מגורים, שונים הם, מטבע הדברים, תכלית השינוי משיקולים תכנונים ומדרישות הנדסיות שעל הועדה המקומית לשקול בבואה ליתן היתר לבניית מבנה לצורכי בית קפה או מסעדה.

בצדק הפנתה בהקשר זה המשיבה 1 בהחלטתה (נספח א' לעתירה), אל פסק הדין בבג"צ 53/86 ירמיהו עייני בע"מ - חברה לבניה ואח' נ' ראש עירית קרית מוצקין ואח', פ"ד מ (4) 45, ובייחוד יפים לענייננו דבריו של כב' השופט א. גולדברג באומרו:

"משניתן ההיתר ונבנה הבנין על פיו אין לאבחנת המשנה שעושה בא-כח העותרים בין "שימוש חורג", ובין שינוי בהיתר שאינו "שימוש חורג", כל אחיזה בחוק, ומובנו של "שימוש חורג" על פי הגדרתו משתרע כל אימת שהשימוש, ולו העתידי, הוא למטרה הנוגדת את היתר הבניה שניתן" (שם בעמ' 50-49).

ב"כ העותרת הפנה בטיעוניו אל פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 482/99 בלפוריה מושב עובדים להתיישבות חקלאות שיתופית בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - יזרעאלים ואח' (טרם פורסם), אלא שפסק דין זה תומך אף הוא בעמדת המשיבים ובו חוזרת כב' השופטת בייניש ומדגישה, כי היתר הבניה והשימוש שהותר במסגרתו - חד הם, בקובעה:

"חובה על הועדה המקומית לבחון את שאלת השימוש בעת מתן היתר הבניה, ביחד עם השאלות הקשורות בבניה עצמה ובייעודה, שכן מדובר בשני עניינים השלובים זה בזה. אין בניה אלא לתכלית מסויימת, לשימוש מסויים, והקשר שבין אופי הבניה ובין השימוש במבנים שהינו חלק מתוכנית המתאר, חייב לקבל ביטוי גם בעת בחינת הבקשה להיתר ובעת מתן ההיתר עצמו".

8. השימוש שהותר במבנה הקיים למגורים, עומד, איפוא, ביסודו של המבנה נשוא העתירה, כפי שהוקם בשנת 1955. על כן, אין דרך לעשות שימוש אחר במבנה הקיים, אלא לאחר שינתן לעותרת היתר לשימוש החורג מן ההיתר המקורי. לצורך קבלת היתר כזה, על העותרת לנקוט בהליך הקבוע בסע' 149 לחוק התכנון והבניה, ובמסגרתו יבחן כל הדרוש בחינה ובדיקה, לענין התאמת המבנה הקיים לשימוש המתבקש.

ויודגש, העובדה שבינתיים נאסר, על פי התוכנית החדשה, השימוש למגורים, שלשמו הוקם המבנה, והותר על פיה שימוש אחר במקרקעין, אין בה כדי להכשיר באופן אוטומטי את השימוש במבנה הקיים לצורך השימושים החדשים, ובוודאי שאין דרך לקרוא את אותם שימושים חדשים אל ההיתר המקורי, שמכוחו עומד על תילו המבנה הקיים.

9. סיכומו של דבר, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת מן המשיבות 1 ו-2 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום בפועל.

לא ראיתי מקום לפסוק הוצאות לטובת המשיבים 7-3, אשר ביקשו להצטרף להליך מיוזמתם, ואשר חלק נכבד מהטענות שהעלו לא היה להן כלל מקום במסגרת העתירה שבכאן.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות שימוש חורג

  2. ועדת ערר שימוש חורג

  3. התיישנות שימוש חורג

  4. היתר בניה שימוש חורג

  5. היתר לשימוש חורג בנכס

  6. קבלת היתר לשימוש חורג

  7. היתר זמני לשימוש חורג

  8. היטל השבחה שימוש חורג

  9. ביטול היתר לשימוש חורג

  10. היתר לשימוש חורג מסעדה

  11. חידוש היתר לשימוש חורג

  12. הוצאת היתר לשימוש חורג

  13. היתר לשימוש חורג מהיתר

  14. הגנה מן הצדק שימוש חורג

  15. אגרה בגין היתר לשימוש חורג

  16. תום לב מבקש השימוש חורג

  17. היתר לשימוש חורג בחניון

  18. פג תוקף היתר לשימוש חורג

  19. היתר לשימוש חורג תל אביב

  20. היתר לשימוש חורג משפחתון

  21. התנגדות לבקשה לשימוש חורג

  22. היתר לשימוש חורג מינימרקט

  23. 9 פרמטרים להתרת שימוש חורג

  24. היתר לשימוש חורג גן אירועים

  25. היתר לשימוש חורג בבית משותף

  26. היטל השבחה היתר לשימוש חורג

  27. אישור שימוש חורג אולם אירועים

  28. היתר לשימוש חורג אולם אירועים

  29. היתר לשימוש חורג בקרקע חקלאית

  30. היתר לשימוש חורג בדירת מגורים

  31. היתר לשימוש חורג עתירה מנהלית

  32. בקשה לשימוש חורג מתעשייה למסחר

  33. ביטול צו הפסקה שיפוטי שימוש חורג

  34. שימוש חורג לצורך מעון יום לקשישים

  35. בקשה לשימוש חורג לצורך אחסנה פתוחה

  36. שימוש חורג במבנה מגורים לצורך מספרה

  37. עקרון השקיפות במתן שימוש חורג במקרקעין

  38. היתר לשימוש חורג לחניון פתוח במגרש בתל אביב

  39. בקשה לשימוש חורג במבנה חניה בשטח 30 מ"ר למשרד

  40. בקשה לשימוש חורג ממגורים למרפאה פרטית בקומת קרקע

  41. ערר לאשר שימוש חורג לתקופה של 5 שנים לחנות בגדים

  42. ההבדל בין "שימוש חורג מתכנית" ל"שימוש חורג מהיתר"

  43. כתב אישום על שימוש חורג כבית אריזה של תוצרת חקלאית

  44. שימוש חורג מהיתר ממשרד ומחסן לחנות נוחות בתחנת דלק

  45. השבחה מכוח אישור לשימוש חורג לשנה למגרש למכירת מכוניות

  46. ערר על החלטה לאשר שימוש חורג למסחר (סופרמרקט) בירושלים

  47. בקשה לחידוש היתר לשימוש חורג מדירת מגורים לעסק של מסעדה

  48. בקשה לשימוש חורג להפעלת תחנת מעבר לטיפול בפסולת בניין וגיזום

  49. בקשה להיתר לשימוש חורג לעסק של הפעלת פאב עד 239 איש ובית אוכל

  50. ערר לאשר שימוש חורג לתקופה של 3 שנים ממבנה חקלאי בהיתר למגורים

  51. בקשה לשימוש חורג ל- 5 שנים מתעשייה למסחר בקומת קרקע למסחר להשכרת רכבים

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון