רישום זכות קדימה


1. רקע
בפניי המרצת פתיחה, שבמסגרתה עותר המבקש, בהסכמת המשיב:
להצהיר כי המבקש הינו בעל זכות קדימה לרכוש את המקרקעין הרשומים אצל רשם המקרקעין בירושלים בפנקס השטרות...


וכן להורות לרשם המקרקעין לרשום את המבקש כבעל זכות קדימה בנסח הרישום של הנכס בפנקס השטרות כאמור.

בהחלטתי מיום 23.1.14, עוררתי בפני הצדדים את השאלה, האם קנויה לבית משפט זה הסמכות העניינית לדון בהליך. בהחלטה זו ציינתי כי:
נוכח מהות ההסכם, שעניינו רישום זכות קדימה ביחס למקרקעין כזכות קניינית, ונוכח הוראת סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984, לפיה מוסמך בית משפט השלום לדון רק ב"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין, או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם", יודיעו הצדדים מכוח מה הם סבורים שלבית משפט זה קנויה סמכות ליתן את הצו המבוקש על ידם.

(וביחס לחובתו של בית המשפט להעלות ביוזמתו שאלה מעין זו, ולקבל את עמדת הצדדים לגביה, ראו: ע"א 510/82 חסן נ' פלדמן, פ"ד לז(3) 1)

בהתאם להחלטה זו הגישו הצדדים הודעה, שבה טענו כי "מדובר במקרקעין לא מוסדרים שהסמכות לדון בבעלות בהן היא ב[ה]תאם לשווי כאשר מקרקעין אלו נחשבים כמטלטלין מבחינת הסיווג". עוד טענו הצדדים כי התחייבות המשיב להקנות למבקש את הבעלות במקרקעין היא "זכות חוזית גרידא", כלשונם, ואף ביקשו להסתמך על החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 60513-10-10 לזר נ' מור ( 03.01.2011).
בכל הכבוד, סבורני כי נפלה טעות בידי הצדדים, וכי נוכח הסעדים המבוקשים בהמרצת הפתיחה, בית משפט זה אינו הערכאה המוסמכת לדון בה. אנמק את עמדתי.

2. הסמכות העניינית לדון בהמרצת הפתיחה שכאן

2.1 המבחנים לקביעת סמכותו העניינית של בית משפט שלום
סעיף 51 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט), קובע את סמכויותיו של בית משפט שלום, ומהווה נקודת המוצא לבחינת סוגיית הסמכות העניינית ביחס להליך שכאן. על פי הסעיף (בחלקיו הרלוונטיים), מוסמך בית משפט שלום לדון בתביעות כדלקמן:
(2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה...
(3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם...; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין

לעניין תביעות אזרחיות, מבחין אפוא הסעיף בין שני סוגי תביעות: הסוג הראשון - תביעות שאינן נוגעות למקרקעין, שבהן מוסמך בית משפט שלום לדון כל עוד סכומן או שווי נושאן ביום הגשת התביעה אינו עולה על 2.5 מיליון ₪; והסוג השני - תביעות הנוגעות למקרקעין, שבהן מוסמך בית משפט שלום לדון כאשר מדובר ב"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין, או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם" ובכפוף להסדר המלא המפורט בסעיף הנזכר.
נוכח הוראת הסעיף, השאלה הראשונה שבה יש להכריע היא האם המרצת הפתיחה שכאן מהווה "תביעה הנוגעת למקרקעין" אם לאו. מסיווגה של המרצת הפתיחה ייגזר המבחן שיש להחיל, על מנת לקבוע אם היא מצויה בגדרי סמכותו העניינית של בית משפט זה.

2.2 האם המרצת הפתיחה שכאן היא "תביעה הנוגעת למקרקעין"?
הצדדים טוענים כי המרצת הפתיחה אינה "תביעה הנוגעת למקרקעין" משתי סיבות: ראשית, מדובר במקרקעין לא מוסדרים, שלדבריהם נחשבים כמיטלטלין; ושנית, הזכות שעליה מבוקש להצהיר היא זכות חוזית, היינו פועלת ביחסים שבין המבקש למשיב בלבד.
אכן, לו היה הסעד המבוקש בהמרצת הפתיחה הצהרה על תוקפה של זכות הקיימת למבקש כלפי המשיב בלבד - זכות שלפיה מתחייב המשיב כי בבוא היום (אם ירצה להעביר לאחרים את בעלותו הקיימת או העתידית במקרקעין), יציע המשיב למבקש לרכוש את המקרקעין לפני שיציע זאת לאחרים – לו זה היה הסעד, אזי היה הצדק עם הצדדים. זאת, שכן כבר נקבע כי תביעה שעניינה זכות חוזית הקשורה למקרקעין (להבדיל מזכות קניינית לגביהם), אינה מהווה "תביעה הנוגעת למקרקעין", כמשמעותו של מונח זה בסעיף 51 לחוק בתי המשפט (לקביעה זו ולהנמקותיה ראו: רע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח משה קובל ז"ל ( 11.3.1997); ת"א (ב"ש) 74/88 חן-דמרי נ' דניאלוביץ, פ"מ תשמ"ט(3) 240, פיסקה 5; ת"א (י-ם) 7441-05 הפטריארך היווני אורתודוקסי של י-ם נ' מדרשת קדמת ירושלים ( 28.10.2010) ובהפניות שם).
אולם, בהמרצת הפתיחה לא נתבקשה הצהרה על זכות המבקש כלפי המשיב בלבד (זכות in personam). כפי שכבר צוין, הסעד הראשון שלו עתר המבקש הוא להצהיר כי הוא "בעל זכות קדימה לרכוש את המקרקעין", היינו בעל זכות קניינית כלפי כולי עלמא (in rem); ואם ניסוחו של סעד זה עוד יכול היה להשתמע לשני פנים, בא הסעד השני שלו עתר המבקש והבהיר את כוונתו, שכן המבקש עתר לרשום לטובתו זכות קדימה לגבי המקרקעין במרשם המקרקעין, היינו להעניק לו בהם זכות קניינית. אילו היה מסתפק המבקש בזכות חוזית כלפי המשיב בלבד, לא היה צריך לרשום אותה (ולכל היותר יכול היה להסתפק ברישום הערת אזהרה לגביה, ככל שהדבר אפשרי נוכח מעמדו של המשיב במקרקעין). עתירתו של המבקש לרשום את זכות הקדימה לטובתו במרשם מלמדת על כך שכוונתו לזכות קניינית. יתר על כן: לדברי המבקש, המרצת הפתיחה הוגשה מלכתחילה בשל סירובו של רשם המקרקעין לרשום את זכות הקדימה שהתחייב המשיב להעניק לו, היינו על מנת להפוך את הזכות החוזית שיש למבקש כלפי המשיב (מכוח ההסכמה ביניהם), לזכות קניינית. לא הנוסח המוצע לפסק דין שהגישו הצדדים קובע כי זכות הקדימה שתירשם לטובת המבקש היא "בהתאם לסימן ד' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969" (להלן: חוק המקרקעין), היינו זכות קניינית.
הנה כי כן, משעתר המבקש להצהיר על כך שהוא בעליה של זכות קניינית במקרקעין, ואף עתר לרשום זכות זו במרשם, תסווג המרצת הפתיחה כ"תביעה הנוגעת למקרקעין". בכך שונה מקרה זה מהמקרה שעליו ביקשו הצדדים להסתמך (ת"א 60513-10-10 הנזכר), שכן באותו מקרה קבע בית המשפט המחוזי כי הזכות מושא ההליך הייתה זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין, אך לא זכות קניינית לגביהם, ועל כן המבחן לקביעת הסמכות העניינית היה שווי הזכות.
אשר לנימוק הראשון שהעלו הצדדים, כי מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים, הרי שהדבר אינו מעלה ואינו מוריד לעניין סיווג ההליך כ"תביעה הנוגעת למקרקעין". אמנם, מרשם המקרקעין שאינם מוסדרים ("פנקס השטרות") אינו זוכה לאותו מעמד שיש למרשם המקרקעין המוסדרים (ראו: ס' 125 לחוק המקרקעין), אולם שני המרשמים מוכרים על פי חוק המקרקעין, ורישום עסקה בכל אחד מהם מסיים את העסקה, ומקנה לנרשם זכות קניינית במקרקעין (ראו: ס' 7 לחוק המקרקעין בתוספת הגדרת המונח "רישום" בס' 1 לחוק; ס' 123 לחוק המקרקעין; תקנה 7 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011). בכך שונים שני סוגי המקרקעין – הן מקרקעין מוסדרים והן מקרקעין לא מוסדרים - ממקרקעין שכלל אינם רשומים במרשם המתנהל מכוח חוק המקרקעין. לגבי מקרקעין אחרונים אלה, אפילו הם רשומים במרשם מנהלי כלשהו, כלל לא ניתן ליצור זכות קנייניות אלא רק זכויות חוזיות, כך שתביעות הקשורות בהם תסווגנה, לעניין מבחני הסמכות העניינית, כ"תביעות שאינן נוגעות למקרקעין" (וראו גם באסמכתאות שהובאו לעיל).

2.3 סמכות בית משפט שלום ב"תביעות הנוגעות למקרקעין"
המרצת הפתיחה שכאן היא, אפוא, "תביעה הנוגעת למקרקעין". נוכח מסקנה זו, עולה השאלה האם מוסמך בית משפט שלום לדון בה.
כפי שהובהר, בהתאם לסעיף 51 הנזכר מוסמך בית משפט שלום לדון בתביעות הנוגעות למקרקעין כאשר מדובר ב"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין, או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם". התביעה שכאן אין עניינה "חזקה או שימוש". עניינה הוא הצהרה על זכות קדימה, בהתאם לקבוע בסעיף 99(א) לחוק המקרקעין
בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסויים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.

מהות זכות הקדימה אינה כזו הנוגעת לאופן השימוש במקרקעין או החזקה בהם. היא משליכה ישירות על הבעלות העתידית במקרקעין. יתר על כן: למעשה, הזכות רלוונטית בעיקר בעת שהבעלים הנוכחי מעוניין להעביר את בעלותו, ולא במשך תקופת הבעלות עצמה. נוכח האמור, אני סבור כי הסמכות להצהיר על זכות קניינית כאמור אינה קנויה לבית משפט שלום. ממילא, קנויה הסמכות לבית משפט מחוזי מכוח סמכותו השיורית (ס' 40 לחוק בתי המשפט).

3. התוצאה
הגעתי אפוא למסקנה כי בית משפט זה אינו בעל הסמכות העניינית לדון בהמרצת הפתיחה, נוכח הסעדים שנתבקשו בה. בנסיבות אלה, ובהתאם להוראת סעיף 79 לחוק בתי המשפט (כפי שפורשה בע"א 4272/91 ברבי נ' ברבי, פ''ד מח(4) 689, 703), מועבר ההליך לבית המשפט המחוזי בירושלים.
בשולי הדברים, ונוכח העובדה שהמבקש עותר לסעד המופנה כלפי רשם המקרקעין, כמו גם נוכח העובדה שלדברי המבקש המרצת הפתיחה הוגשה בעקבות עמדה שהביע רשם המקרקעין בפניו בעניין, מוצע כי המבקש יעתור לתקן את המרצת פתיחה ולצרף אליה את רשם המקרקעין כמשיב. כמו כן יגיש המבקש מחדש את המסמכים שצורפו להמרצת הפתיחה, שכן העותק המצוי בתיק בית המשפט חסר.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קנס זכות קדימה

  2. זכות קדימה טסט

  3. קבלת זכות קדימה

  4. זכות קדימה ימין

  5. זכות קדימה ברכב

  6. זכות קדימה בגשר

  7. זכות קדימה שמאלה

  8. נתינת זכות קדימה

  9. זכות קדימה ימינה

  10. זכות קדימה בפניה

  11. זכות קדימה בכיכר

  12. זכות קדימה עלייה

  13. זכות קדימה כללים

  14. זכות קדימה מימין

  15. זכות קדימה בכביש

  16. רישום זכות קדימה

  17. זכות קדימה נושים

  18. זכות קדימה בחניה

  19. זכות קדימה בחניון

  20. זכות קדימה בירידה

  21. זכות קדימה טרקטור

  22. זכות קדימה בפניות

  23. זכות קדימה בעלייה

  24. זכות קדימה בנהיגה

  25. זכות קדימה אופנוע

  26. זכות קדימה בכיכרות

  27. זכויות קדימה בכביש

  28. זכות קדימה בדרך עפר

  29. זכות קדימה בכביש צר

  30. מתן זכות קדימה בדרך

  31. זכות קדימה בצומת טי

  32. זכות קדימה הולך רגל

  33. זכות קדימה עם תמרור

  34. זכות קדימה לאוטובוס

  35. זכות קדימה בדרך צרה

  36. זכות קדימה מעבר חציה

  37. זכות קדימה לבא מימין

  38. זכות קדימה לזה שעולה

  39. זכות קדימה לרכב העולה

  40. זכות קדימה בהמשך הדרך

  41. זכות קדימה לרכב היורד

  42. זכות קדימה רחוב משולב

  43. זכות קדימה מעגל תנועה

  44. כללי זכות קדימה בכביש

  45. זכות קדימה בדרך תלולה

  46. זכות קדימה לרכב בעליה

  47. זכות קדימה רוכב אופנוע

  48. זכות קדימה בתמרור עצור

  49. אי מתן זכות קדימה בצומת

  50. זכות קדימה בפניה שמאלה

  51. זכות קדימה לרכב ביטחון

  52. אי מתן זכות קדימה בכיכר

  53. זכות קדימה במעבר חצייה

  54. זכות קדימה במעגל תנועה

  55. זכות קדימה בצומת מתומרר

  56. זכות קדימה ביציאה מחניון

  57. זכות קדימה ביציאה מחנייה

  58. זכות קדימה ביציאה מחצרים

  59. אי מתן זכות קדימה לאופנוע

  60. זכות קדימה למי שבא מימין

  61. זכות קדימה לרכב הבא משמאל

  62. זכות קדימה לרכב הבא מימין

  63. אי מתן זכות קדימה נהג ותיק

  64. זכות קדימה בצומת עם תמרור

  65. אי מתן זכות קדימה נהג חדש

  66. אי מתן זכות קדימה להולך רגל

  67. זכות קדימה בצומת לא מרומזר

  68. זכות קדימה בצומת לא מרומזרת

  69. אי מתן זכות קדימה במעבר חציה

  70. אי מתן זכות קדימה בתמרור עצור

  71. זכות קדימה בצומת ללא תמרורים

  72. זכות קדימה בצומת ללא רמזורים

  73. בלימת חירום אי מתן זכות קדימה

  74. אי מתן זכות קדימה בפנייה שמאלה

  75. זכות קדימה בצומת שאינו מתומרר

  76. אי מתן זכות קדימה לרכב הבא ממול

  77. זכות קדימה אחריות לתאונת דרכים

  78. זכות קדימה בכיכר עם שני נתיבים

  79. אי מתן זכות קדימה לרכב הבא מימין

  80. זכות קדימה להולכי רגל במעבר חציה

  81. אי מתן זכות קדימה בצומת בית דין צבאי

  82. אי מתן זכות קדימה במעבר חציה להולך רגל

  83. תן זכות קדימה לכלי רכב המתקרב אל הצומת

  84. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון