בדיקת חוזה שכירות



1. התובעת שנאלצה לטענתה להסכים לביטול עסקת מכר מבקשת לחייב את הנתבע 1 כמי שהיה עוה"ד שטיפל בעסקה על התרשלותו המקצועית במתן השירות המשפטי ואת הנתבע 2 – המוכר בגין הפרת ההסכם מצידו. האחרון הגיש הודעה לצד ג' כנגד עוה"ד גם כן נוכח טענות בדבר ליקויי מקצועיות בתהליך עריכת ההסכם וביצועו.

רקע עובדתי

2. התובעת ביקשה לרכוש בשנת 00' נכס באזור הסמוך לקניון רננים לצורך פתיחת חנות למוצרי חשמל ברעננה. התעניינות אצל חנויות באזור הביאה את נציג התובעת לפתחו של הנתבע 2 (להלן: "המוכר") שהיה בעלים של חנות ברחוב החרושת 24 ברעננה (להלן: "הנכס"). האחרון ניהל בנכס בעבר מסגריה ושקל למכרו הגם שהשכירו לבינתיים לצד ג'.

3. אין חולק כי במפגש שקיימו נציג התובעת והמוכר הסביר לו האחרון כי מצוי בנכס שוכר על פי הסכם שכירות הכולל תקופות אופציה של עד 10 שנים. לפיכך קוימה פגישה משולשת בין התובעת, המוכר ונציג כ.א. יזום והשקעות בע"מ (להלן: "השוכר") בעניין קיצור תקופת השכירות. לטענת התובעת לאחר שהאחרון גילה מוכנות לדון בעניין קיצור התקופה כנגד קבלת פיצוי מתאים התחייב המוכר כלפיה כי ישיג את הסכמת השוכר לקיצור תקופת השכירות ל-5 שנים ובתנאים אלו מצאה כדאיות לרכישת הנכס.

4. התובעת פנתה אל הנתבע 1 (להלן: "עו"ד לב") אותו הכיר מנהלה מזה שנים וביקשה ממנו לייצג אותה ברכישת הנכס. לאחר שדווח למוכר על כך התברר כי גם הוא מיודד מזה שנים עם עו"ד לב. לטענת התובעת פרטה את עקרונות העסקה בפני האחרון וסמכה עליו כי יבצע את כל הבדיקות הדרושות לרבות בדיקת חוזה השכירות עם השוכר.

5. ביום 12.3.2000 נחתם הסכם המכר. לטענת התובעת עד ובמעמד הנ"ל לא הוסבר לה דבר לרבות בעניין תנאי העסקה ע"י עו"ד ורק אז הוצג לה הסכם המכר לראשונה כשהובטח לה על ידו כי הנושאים החשובים לה הוסדרו ובהסתמך על מצג זה חתמה על ההסכם.

6. התובעת שילמה את מלא התמורה למוכר בסך של 171,000 דולר לאחר קבלת מימון לרכישה מבנק מזרחי. לטענת התובעת מאז גמר הטיפול ברישום המשכנתא לא שמעה דבר מעוה"ד ועל כן הניחה כי העסקה הסתיימה ובעלותה בנכס נרשמה.

7. כשנה לאחר חתימת הסכם המכר ובחודש מרץ 2001 הוגשה ע"י השוכר תביעה לביהמ"ש המחוזי בת"א כנגד המוכר והתובעת לביטול העסקה בהתבסס על זכות עדיפה לרכישת הנכס שהוענקה לו בחוזה השכירות (להלן: "זכות הסירוב"). לאחר סדרת הליכים הגיעו הצדדים להסדר גישור שאושר ע"י ביהמ"ש שם, על פיו בוטלה עסקת המכר ע"י התובעת והשוכר רכש את הנכס באותו מחיר והשיב לתובעת את הסכומים ששילמה בגין רכישתו.

טענות הצדדים

8. לטענת התובעת, שני הנתבעים אחראים לנזקים שנגרמו לה לאור ביטול העסקה בעל כורחה. עוה"ד - משום - רשלנותו במהלך כל העסקה למן עריכת ההסכם, ביצועו והיצוג המשותף שעה שהתברר כי היה קיים ניגוד אינטרסים בין הצדדים לעסקה. ואילו המוכר הפר את ההסכם מצידו עת לא טרח לגלות ולהפנות תשומת לבה של התובעת או של עוה"ד לזכות הסירוב של השוכר שאילולא כך הייתה נמנעת מההתקשרות בעסקה. כך גם הפר את התחייבותו להמציא את התחייבות השוכר לקיצור תקופת השכירות שאז ממילא הייתה נותרת הבעלות בנכס בידי התובעת. נזקיה של התובעת לטענתה הם נזקים ישירים כמו אובדן הנכס והצורך למצוא נכס בדמי שכירות גבוהים בהעדר יכולת לרכוש נכס חלופי, נזק במימון הרכישה והוצאות משפטיות ניכרות ומיותרות.

9. לטענת ב"כ עו"ד אין להתרשם מניסיונות הנתבעים להציג עצמם כאנשים שאינם מביני דבר כי אם דווקא בהיותם אנשי עסקים ממולחים הסתירו מעוה"ד את אשר ידעו בקשר לתנאי השכירות וספרו לו את שמצאו לנכון על מנת שהעסקה ביניהם לא תטורפד. יתר על כן אמינותם המוטלת בספק לנוכח עדויות מתחמקות והמלאות בסתירות עובדתיות מעידה כי חיפשו בנתבע הנ"ל "שעיר לעזאזל" לתלות בו את האשם להתנהלותם. זאת ועוד, נטען כי אין כלל בסיס לטענות בדבר התרשלות מצידו של עוה"ד וכי לנוכח העובדה שהצדדים מסרו לו כי הוצע לשוכר לרכוש את הנכס אין משמעות לאי הפניית תשומת X הצדדים לסעיף המקנה לו זכות סירוב. תנאי הסכם המכר נוסחו בהתאם להסכמות הצדדים ולמידע שנמסר מפיהם לעוה"ד ולכן לא היתה מניעה לניסוח ההסכם כפי שנעשה ולא היה ספק כי באפשרותו של המוכר למכור את הנכס. עוד נטען כי בהעדר נזק ממילא דין התביעה להדחות.

10. ב"כ המוכר הכחיש אחריות אולם מכל מקום טען כי יש להטילה על עוה"ד בהיות המוכר עובד כפיים ללא השכלה רחבה וכל חייו עבד כמסגר. בנוסף נטען כי לא הוכח נזק שנגרם לתובעת לאחר השבת התמורה לידיה ואילו לנוכח אשמה התורם המלא ממילא מתאפס כל נזקה, אם נגרם.

אחריות הנתבע 1– המחלוקת

11. טענת ההתרשלות המיוחסת לעו"ד ע"י התובעת מוקמה על ידה ב-3 מצבים כדלקמן:
הראשון, בשלב עריכת הסכם המכר כשלא טרח ליידעה בעובדות הרלבנטיות והמהותיות ובעיקר לגבי זכות הסירוב של השוכר והעדרה של התחייבות ממשית לקיצור השכירות.
השני, בביצוע ההסכם בכך שלא טיפל בשקידה ראויה בקיום ההסכם, בדיווחים לרשויות המס ובהעברת הבעלות.
והשלישי, בקיום ייצוג משותף שלה ושל המוכר למרות ניגוד האינטרסים.
הצדדים חלוקים בעניין הקשר הסיבתי בין פעולות עוה"ד לנזק ועל היקפו של הנזק. מעבר לכך נוגעת המחלוקת למשמעות הסדר הפשרה של התובעת בהליך המשפטי מול השוכר והאם היה בו ויתור מצידה על זכות, שהוא בר השלכה על תביעתה.

התרשלות

12. כידוע מישור היריבות בין עוה"ד ללקוח הוא חוזי אולם יכול שיקים גם עילה נזיקית, שעליה מבוססת בעיקר התביעה כנגד עו"ד לב.

הפסיקה הטילה על עוה"ד כבעל המקצוע החופשי בנוסף לחובות מקצועיות גם חובת זהירות מושגית כלפי לקוחותיו, שעליה אין חולק.
(ראה ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל ( 27.10.97 ) שצוטט)
ברע"א 2786/07 בתיה לופטיג נ' עו"ד הדסה בן יעקב (11.11.07) מדגיש ביהמ"ש העליון כי:
"אכן, על עורך הדין מוטלת החובה לפעול כלפי לקוחו ככל בעל מקצוע מיומן נאמן וזהיר. אולם מעורך דין, מעצם הגדרת תפקידו, דורש המחוקק סטנדרט התנהגות גבוה יותר בכל אחד מהיבטים אלה. ...הלקוח הוא לרב הדיוט בעניני המקצוע, והוא סומך על עורך הדין כי ילחם לו באמונה וכי יגן על זכויותיו במיטב כשרונו ויכלתו."

13. במקרה דנן הועלתה הטענה בדבר רשלנותו המקצועית של עו"ד ע"י שני לקוחותיו. גם התובעת וגם המוכר פרטו סדרת מחדלים בהתנהלותו כלפי כ"א מהם. משכך ברור כי על התובעת כמו גם על המוכר ככל שעול ההוכחה עליו להוכיח את הפרתה של חובת הזהירות, הקש"ס וגרימתו של נזק.

השלב הטרום חוזי

14. הטענה המרכזית ביחס להתנהלותו של עו"ד בשלב הטרום חוזי נוגעת למחדלו לקיים בדיקות מקדמיות טרם חתימת ההסכם. המחדל הנטען נוגע לבדיקות בדבר חבויות מיסוי, חבות כלפי הבנק, וזכויותיו של המוכר מול שוכר הנכס.

א. בירור נושא המיסוי

15. גם התובעת וגם המוכר טענו כי עו"ד כלל לא בדק ענין החבות במס של המוכר והחליט על דעת עצמו לקבע דבר הפקדת סך של 16,000 דולר בנאמנות להבטחת זכויות הקונה לתשלום מס השבח. בדיעבד התברר כי סכומי המס שנדרשו ע"י שלטונות המס היו 292,000 ₪ ורק לאור מאמצי ב"כ הצדדים הנ"ל לרבות בהגשת השגות ומיצוי ניכויים הופחתה הדרישה והועמדה על סך של 36,000 דולר ששולמו ע"י המוכר.
עוד טענה התובעת כי עו"ד X לא טרח לעשות שימוש בנסח רישום עדכני ואף לא ביקש לקבל יתרות משכנתא מעודכנות לפני המכירה אלא הסתמך על מסמך משנת 99'.

16. נציג התובעת הצהיר כי התברר לו בדיעבד שעו"ד X לא עשה בדיקה אמיתית של חבותו הצפויה של המוכר במס שבח בין היתר לצורך קביעת בטוחה מתאימה לקיום התחייבותו. גם הסכום הדרוש לשם הבטחת תשלום מס השבח שנקב בהסכם בסך של 16,000 דולר לא הוחזק על ידו כנקבע אלא רק סך של 10,000 דולר. עוד נטען כי התברר לתובעת כי החוב לבנק לאומי בגין המשכנתא של המוכר היה גבוה מזה שהוצהר עליו בהסכם המכר ולכן נותרה בידי עו"ד X סך של 10,000 דולר בלבד להבטחת תשלום המסים במקום 16,000 דולר כאמור. ככל הנראה גם במקרה זה עשה עו"ד X שימוש באישור לא עדכני באשר לגובה חוב המשכנתא.
גם המוכר הצהיר כי לא קדמה לחתימה על הסכם המכר פגישת הכנה או תיאום עמדות, ולכן סמך בתמימותו על מצגי עוה"ד. אמנם עו"ד X הבהיר כי מס השבח בעסקה לא יעלה על 16,000 דולר שהוא הסכום שנרשם בהסכם כסכום שישאר בנאמנות בידיו, אולם, לטענתו סמך על עו"ד X כי סכום זה יספיק לתשלום מס השבח. עוד טען כי לא הודרך בכל הנוגע לחבויות מס ולא נדרשו ממנו נתונים לצרכי חישוב המס ורק לאחר מכירת הנכס לשוכר ולאחר מיצוי הליכי השגה סיים לשלם את חוב המס שעלה בהיקפו מעל ומעבר לתחזיתו של עו"ד לב.
עוד הוסיף והסביר כי המציא לעו"ד X מסמך מבל"ל המעיד על נתוני סילוק ההלוואה על פי לוח סילוקין שהיה מעודכן לתאריך 3.9.99 ואילו רק לאחר חתימת ההסכם התבקש להמציא מכתב כוונות מהבנק ואז התברר כי הבנק דרש סכום גבוה מזה הנקוב בלוח הסילוקין לשם ביטול ומחיקת המשכנתא.

גרסתו של עוה"ד X היא נוגדת. בתצהירו קבע כי טיפל בעסקה באופן נאות ופעל להשלמתה, עפ"י מידע שהוצג בפניו ע"י הצדדים לעסקה.

17. בחקירת הצדדים ניתנה הרחבה עובדתית על האמור בתצהירי המוכר ועו"ד לב.

המוכר בחקירתו הסביר ואישר כי עו"ד X הסביר לו את הרקע להותרת 16,000 דולר לצרכי תשלום מס שבח וזאת בהתחשב בגודל הנכס שנרכש בזמנו לעומת גודלו עת שנמכר לרבות ההשקעות בו.
עו"ד X הוסיף על הצהרתו הקצרה בעניין כי העריך את הסכום שיש להפקיד בנאמנות בגין חיוב מס השבח בשיעור של 10% כמקובל ולדבריו הפער שהתגלה בסופו של דבר לא היה משמעותי. את הפרטים קיבל מהמוכר על פיהם המכירה תהא פטורה ממס שבח לנוכח הפסדים שהוא יבקש לנכות, ברם, בהעדר נתונים מקדמיים שנמסרו לו ע"י מוכר, שאף לא עשה כן גם לאחר חתימת הסכם המכר לא יעץ לו כלל בעניין והותיר לו לפנות לרוה"ח שלו, כפי שהציג בפניו כמי שהסתייע באחרון. בכל הנוגע לשיעור חוב המשכנתא אישר כי היה בידיו מידע בעניין אולם לא זכר להעיד אם היה בידיו מסמך עדכני.

18. ככלל ,חובתו של עו"ד לחקור ולדרוש בשאלות המהותיות הנוגעות לעסקת מקרקעין. בכלל זה באה שאלת החבות במס, תנאים מגבילים כאלה ואחרים וטיב הזכויות. כפי שהפנה ב"כ המוכר (ת.א.(רח) 1198/02 מן נ' פרחי) גם עלי מקובל כי על עוה"ד לציין בפני לקוחו שאינו יכול או מיומן לעשות כן ולהפנותו לבעל מקצוע מתאים. בוודאי הדבר נכון לגבי חובתו כאמור להעמיד את הלקוח על הבעיות הכרוכות בעסקה. ההסתמכות על חברות במקרה דנן לא רק שאינה מוצדקת ולא יכולה להעמיד לעוה"ד תירוץ כלשהו להתנהלותו אלא שהיא מצביעה על סטייה משמעותית מסטנדרט זהירות אלמנטרי מתחייב.
מכל האמור נראה כי גרסאות התובעת והמוכר בכל הנוגע לבירור החבות במס לא נסתרו בעדותו של עו"ד X ולמעשה מדבריו לא שוכנעתי כי פעל כעו"ד זהיר שהיה עורך את הבדיקות המתחייבות אלא הסתמך על אישורים ואמירות לא מחייבים אשר אינם יכולים לשמש בסיס להערכה מקצועית ונכונה.

ב. העדר הגנה על אינטרס התובעת

19. לטענת התובעת עמדה על קביעת תניה מהותית בעניין קיצור תקופת השכירות והסתמכה על תניה מוסכמת אחרת בעניין היטל ההשבחה. ברם, עו"ד X לא טרח להגן על שני האינטרסים ביסוד תניות אלו כדבעי.

על פי עדותו של נציג התובעת במהלך 4 השיחות שנערכו עם עו"ד X נמסרו לו פרטי העסקה, כמו תקופת השכירות של השוכר בנכס וכי התובעת מעוניינת ברכישת הנכס רק אם יקוצרו ל-5 שנים. לדבריו (בעמ' 18 לפר'):

"הוא סיכם עם המוכר שהוא יביא את האישור ל-5 שנים והוא אמר לי שהוא מתחייב לקבל את הקיצור. הוא אמר להשאיר את זה בשבילו."

הגם שלא זכר לפרטיו את השיחות עם עו"ד X הסביר העד כי פירט בפני האחרון את השיחות שנוהלו בין הצדדים לרבות עם השוכר ואת תנאי ההסכם בהם הוא מעונין ולא נדרש להוסיף הערות להסכם עובר לחתימה. לכן סמך על עו"ד X בכל הנוגע להסדרת התניה בהסכם.

המוכר תמך בגרסת התובעת בכל הנוגע למגעים בין הצדדים עובר לחתימת ההסכם. על פי תצהירו הודיע לנציג התובעת כי השוכר יהיה מוכן לפנות את הנכס מידית תמורת 120,000 ₪, אולם האחרון לא הסכים לשלם בעבור פינויו המיידי של הנכס. במצב זה לאחר שהתובעת השלימה את כל בדיקותיה ולאחר שדחתה את הצעתו של השוכר החליטה לרכוש את הנכס כמות שהוא לצרכי השקעה. לכן טען כי כל תניה שהוכנסה להסכם המכר ע"י עו"ד X לא נעשתה על דעתו או ידיעתו.

20. כפי שעולה מהסכם המכר הוכנסה תניה בעניין קיצור תקופת השכירות כפי שבאה לידי ביטוי בסעיף 15 להסכם המכר הקובע כי:


"....המוכר מתחייב להמציא אישור השוכר לקיצור תקופת השכירות לפרק זמן של 5 שנים. המוכר ממחה בזאת את כל זכויותיו עפ"י חוזה השכירות מיום 1.9.99 לקונה."

כאמור, המוכר קַבל על הכנסת הסעיף הנ"ל להסכם משום שלטענתו לא ידע כלל על קיומו והוא נוסח לבקשת התובעת ועל דעתה בלבד ביוזמתו של עו"ד X מבלי ידיעתו. לטענת המוכר לא יכול היה להתחייב ואף לא התחייב בפועל להשיג אישור שתלוי כולו בהסכמת השוכר. יתר על כן לו ידע כי התובעת התנתה את ההתקשרות בהסכם המכר בהתחייבות זו, קרי; השגת אישור לקיצור תקופת השכירות לא היה מתקשר בהסכם.

עו"ד X הצהיר כי הסכם המכר נוסח בהתאם להסכמות הצדדים ולמידע שנמסר מפיהם.
רק בחקירתו אישר והודה מחד כי נציג התובעת עמד על תנאי קיצור תקופת השכירות של השוכר ואילו המוכר הבטיחו כי יוכל להשיג אישור כנ"ל. על פי חוות דעתו המשפטית לא ניתן היה לקבע את התנאי כתנאי מתלה בהסכם בשל הצורך בהעברת כספים לבנק לצורך סילוק המשכנתא. למעשה סמך על התחייבותו של המוכר בעניין שהבטיחו כי השוכר יפנה את המושכר לאחר 5 שנים, כדבריו (בעמ' 55 לפר'):

"הוא לקח את זה על עצמו. אני במהלך כל המו"מ שקדם לחתימה, שמעתי ממנו שהשוכר מסכים, הויכוח היה רק על הסכום שצריך היה לתת לו, ואם היו מגדילים לו את הסכום הוא היה יוצא מיד. ....הוא אמר לי שהוא מכיר את השוכר, וזו לא בעיה, וזה בסדר."

בדברים אלו יש תמיכה לגרסת התובעת במלואה והפרכת גרסת המוכר בדבר העדר מתן התחייבות כנ"ל. עוד יש בהם ללמד, וכפי שעולה מלשון סעיף 15 להסכם, כי ניסוח התחייבות המוכר לא נקבעה כתניה מהותית שבצידה בטוחה ממשית לקיומה וזאת כנראה בהסתמכותו של עו"ד X על הבטחותיו של המוכר שמידת אפשרותו לעמוד בה לא הייתה ברורה לאשורה.


21. סעיף 9 (ד) להסכם המכר מטיל את החבות לתשלום היטל השבחה על התובעת.
לטענת התובעת, התניה זו נקבעה בניגוד להסכמת הצדדים, וכי משהסתמכה על עו"ד X לא טרחה כלל להבין אחרת.
נציג התובעת העיד על עצמו כי הוא איש עסקים ומנהל את התובעת שהיא בעלת נכסי מקרקעין. לטענתו הגם שהוא מנהל עסקים אין הוא משפטן וכי בקיאותו בהבנה משפטית נמוכה. הוא הודה שקרא את הסכם המכר אולם לא הבין את כל תנאיו המשפטיים ועל כן סמך על עו"ד לב. בעניין מס השבחה הבין כי יחויב בו רק אם יהרוס את הנכס ויבנה תחתיו.
המוכר לעומת זאת הצהיר כי הסכם המכר משקף במדויק את הסכמות הצדדים, וכי לא הסכים ליטול על עצמו את חיוב היטל ההשבחה שאותו נטלה על עצמה התובעת, ואילו עו"ד X העיד כי הסכם המכר שיקף את הסכמות הצדדים.

אמנם החבות לשאת בהיטל השבחה עפ"י פקודת העיריה חלה דר"כ על המוכר, ולכן סטיה מהוראה זו צריכה להיות מעוגנת בהסכמת הצדדים. בעניין זה לא הצליחה התובעת ראייתית להתגבר על הוראת ההסכם בכתב, ואם סמכה על הבנה סובייקטיבית של נציגה ללא בירור מול עוה"ד לא ניתן לייחס את ההתרשלות בנסיבות דווקא לאחרון.

ג. בדיקת טיב הזכויות והתחייבויות כלפי צד ג'- השוכר

22. עיקר התביעה מבוסס על טענה למחדלו של עו"ד X לבדוק ולהתייחס בניסוח הסכם המכר לזכויות המוכר על פי הסכם שכירות מיום 1.9.99 שבינו לבין השוכר. בפועל הוברר כי לעובדה זו יש קש"ס ישיר לתוצאת הנזק.

זכות הסירוב של השוכר נקבעה בסעיף 15 לחוזה השכירות בזו הלשון:

"הוסכם בין הצדדים כי המשכיר נותן לשוכר זכות סירוב ראשונה במקרה, ויחליט למכור את המושכר, במהלך תקופת השכירות. אם יחליט המשכיר למכור את המושכר, ישלח לשוכר הודעה בדואר רשום, על רצונו למכור ויציין בה את הסכום המוצע לו עבור רכישת המושכר. לשוכר תהיה עדיפות ראשונה להשוות את המחיר המוצע ולרכוש את המושכר וזאת תוך 14 יום מקבלת ההודעה."

23. עפ"י הצהרת עו"ד לב, התנהל על פי מידע שקיבל מהצדדים והובהר לו על ידם כי בין הצדדים לשוכר נוהלו מגעים שבמהלכם עלה ענין מכירת הנכס ואף הוצע לשוכר לרכוש את הנכס אך הוא סרב. בנסיבות אלו לא היתה לטענתו מניעה לנסח את הסכם המכר כפי שנוסח, שהרי לא היה ספק כי יש באפשרות המוכר למכור את הנכס בלא שהשוכר יכשיל זאת. לדבריו לא קיבל את חוזה השכירות מאף אחד מהצדדים ורק לכשנודע לו על הבעייתיות וכשהוצגו לו 2 נוסחי חוזה השכירות פנה אל עוה"ד נחמיה יעקב (להלן: "עו"ד נחמיה") שניסח אותו כדי לברר האם וכיצד הוכנסה תניה שכזו. הוא הודה כי את הפניה עשה כשנה לאחר חתימת הסכם המכר ורק בפברואר 01' ראה את החוזה הנ"ל.

24. הצדדים היו חלוקים בענין המצאת חוזה השכירות לעו"ד לב.
נציג התובעת העיד כי לא קיבל מהמוכר את חוזה השכירות הנ"ל, לא ראה אותו מעולם והכחיש כי הוא שהביאו לעו"ד לב. כדבריו (בעמ' 22 לפר'):

"אני לא יודע. לי לא היה הסכם שכירות. גם לא ביקשתי מפני שאני לא מבין בזה כלום. אני יודע מה חוזה השכירות שלו? נתתי לעוה"ד שלי שיטפל בזה, אמרתי לו שהנכס מושכר לצד שלישי. אני לא הבאתי את ההסכם בוודאות לא...."

למרות שטען כי חוזה השכירות הובא לעו"ד X בסופו של דבר לא ידע להעיד על כך בוודאות והודה כי לא ראה אותו אצל עוה"ד X ולא התבקש להביאו וכי (בעמ' 39 לפר'):

"היה אמור להגיע, אני לא יודע אם הגיע".

המוכר העיד כי גם נציג התובעת וגם עו"ד X קיבלו את חוזה השכירות. לדבריו, המציא את חוזה השכירות לנציג התובעת שנטל אותו לעיון למשך 10 ימים. לאחר שהאחרון החזירו לידיו התברר לו כי עו"ד X הוא גם יועצו המשפטי ואז גם הוא פנה אליו והביא לו את החוזה הנ"ל, אולם לא הודיעו על זכות הסירוב משום שלא ידע על קיומה. לדבריו לא הבין את כל תנאי החוזה, סמך על עוה"ד נחמיה שניסח את החוזה הנ"ל. הוא אישר את גרסת עו"ד X כי בשלב מסוים הציג בפניו 2 נוסחים של חוזה שכירות אולם הוא לא ידע להצביע על ההבדל שביניהם למרות שעמד על דעתו כי הציג לו את החוזה שאין עליו מחיקה של הסעיף הכולל את זכות הסירוב. בהמשך טען כי החתימה על הנוסח הנוסף נ/2 אינו כתב ידו.
בעניין זה הסביר עו"ד נחמיה במכתבו מיום 3.9.01 כי חוזה השכירות תוקן והצדדים לו חתמו עליו בנוכחותו.

עו"ד X נשאל בעניין מחדלו לקבל לידו את חוזה השכירות קודם לכן והשיב (בעמ' 45 לפר'):

"ש. נראה לך הגיוני מבחינתך כעו"ד, שאתה מוכר נכס שהוא מושכר לתקופה של 10 שנים, מבלי שאתה כעו"ד שמייצג את שני הצדדים לראות את החוזה?
ת. בדיעבד, זה לא היה בסדר."

למעשה הודה כי נחשף להוראות החוזה הנ"ל לאחר שפנה בדרישה לשוכר לפנות את המושכר עוד קודם לתביעה שהוגשה כנגד התובעת. אך מעבר לפניה אל עוה"ד נחמיה שניסח את החוזה על מנת לבדוק לא עשה דבר. וכפי שלא הסביר למוכר או לתובעת דבר קיומה של זכות סירוב בזמנו.

25. עו"ד X שהעיד על עצמו כמי שפעיל משנת 68 ומאחוריו אלפי עסקאות במקרקעין הודה כי הסתמך על לקוחותיו אולי יתר על המידה. לדבריו (בעמ' 542 לפר'):

"במחשבה אחורה, יתכן שהייתי עושה דברים אחרת. אבל כל המעשים שנעשו במסגרת כוללת של הרבה דברים, כמו חברות גם עם המוכר וגם עם הקונה, והסתמכות גם על דברים שלהם, שיתכן ואם שה לא היה עסקה עם חברים, הייתי בודק דברים אחרת. אבל לבא ולהגיד שאני זה פישלתי פה, זה לא מדוייק."

מבחינתו נוצרה דחיפות אצל הצדדים לסגירת העסקה מחשש שיוטל עיקול ע"י הבנק שימכור את הנכס, ולכן פעל כפי שפעל. ב"כ המוכר הדגיש כי טענה זו הייתה כבושה ונולדה לראשונה בחקירתו של עו"ד X בלא שהזכירה קודם לכן, לא בכתב הגנתו או בתצהירו וממילא נוגדת את עדויותיהם של נציג התובעת והמוכר.

אני סבורה כי לא רק שאין לאמירה או הסבר כנ"ל משקל גבוה נוכח עיתוי העלתה, הרי אין בה כשלעצמה כדי לפטור את עוה"ד מחובת הזהירות הקונקרטית המוטלת עליו שעה שידע על קיומו של שוכר והתקשרותו בחוזה שכירות בכתב. יודגש כי סעיף 15 הנ"ל להסכם המכר מעגן את המחאת זכויות המוכר בחוזה השכירות מיום 1.9.99. מכאן הידיעה על קיומו של חוזה כנ"ל, ואף יש מקום לתמיהה מנין הוכנס המועד הנ"ל להסכם המכר ע"י עו"ד X אם לא היה בידיו חוזה השכירות כטענתו.

26. הלכה היא כי חובתו המקצועית של עוה"ד העורך הסכם מכר מקרקעין, שבו מצוי שוכר לבדוק את חוזה השכירות, החיובים הגלומים בו והשפעתם על העסקה שאת בטויה המשפטי הוא מעלה על הכתב.
כבר בע"א 420/75 שרה כהן נ' יצחק אייזן, פ"ד ל(2) 29 ( 21.1.76) נקבע כי (בעמ' 35):

"כשם שעל עורך דין הבא לרכוש נכס מקרקעין עבור לקוח לבדוק מה טיב זכותו של המוכר ואם יש לאנשים אחרים זכויות בנכס, אם על ידי בדיקת הרישום בפנקס רישום המקרקעין או בכל דרך מתאימה אחרת, כך מחובתו לבדקו את חוזה השכירות לפני שהוא מתקשר סופית עם מאן דהוא על פינוי הדירה."


גם בע"א 37/86 לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן ואח' ,פ"ד מד(4) 446 ( 11.9.90 ) פורטו חובותיו המקצועיות של עו"ד בכלל ובעסקת מכר בפרט ונאמר כי (בעמ' 464):

"עורך-דין, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח - אם בייעוץ, אם בהופעה בערכאות, אם בעריכת חוזים, רישום תאגידים וכיוצא באלה - רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא "לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו וכי הוא מתעתד להפעיל מידה של אחריות סבירה שבה היה נוהג עורך דין רגיל בנסיבות דומות" ...........
גם במתן ייעוץ משפטי ובפעילויות של עורך דין מחוץ לכותלי בית המשפט מוטלת על עורך הדין החובה לנהוג כפי שהיה נוהג עורך-דין סביר העוסק באותו נושא ברמה סבירה ........עורך-דין, שערך חוזה מכר ופינוי של דירה, התרשל בכך שלא בדק את חוזה השכירות כדי לעמוד על בעלי הזכויות בדירה ועל טיב זכויותיהם."

27. אני סבורה כי התנהלותו של עו"ד X בכל הנוגע לשלב הטרום חוזי מצביעה על התנהגות הסוטה מסטנדרט התנהגות סביר של עו"ד. אינני יכולה לקבל את טענות עוה"ד כי בהכירו את שני לקוחותיו סמך באופן מלא על דבריהם והבטחותיהם ולכן לא הקפיד במילוי חובותיו המקצועיות. ממילא שעה שהיה צריך לדאוג לאינטרסים של שני הצדדים לא יכול היה להסתמך על הבטחותיו של אחד כנגד האחר. אמנם נציג התובעת ביקש לשכנע כי הסתמכותו על עו"ד X הייתה קרוב למצב של סומא באפילה. הוא לא בדק, לא קרא באופן מוקפד ואף לא ביקש לראות את חוזה השכירות מול השוכר. הוא גם לא טרח לאחר מכן ובשלב קיום העסקה לוודא באם פועל עוה"ד לטובתו ואילו רק בדיעבד נודעה לו שורת מחדליו של עוה"ד. באמירות כנ"ל גם אחז המוכר. מבלי להתייחס בשלב זה לסוגיית האשם התורם הרי גם אם אקבל את הנטען ע"י ב"כ עוה"ד X כי שני הלקוחות בחרו להיתמם בניגוד למצב האמיתי וזאת אוכל לומר רק על המוכר, אין בכך לפטור את עוה"ד מביצוע וקיום חובותיו המקצועיות ובכך כשל.
בכל הנוגע להפרת חובתו לבדוק את חוזה השכירות לעומת הפרת החובות האחרות נמצא קשר סיבתי ישיר לתוצאה שכרכה בחובה גם נזק, והיא ביטול עסקת המכר.

מהלך ביצוע הסכם המכר

28. לטענת התובעת והמוכר התרשל עו"ד X בהעדר דווח על העסקה לרשויות המס - לא לגבי מס שבח ולא לגבי מס רכישה. זאת ועוד, בשל מחדלו לטפל בהיטל השבחה גם לא ניתן היה לקבל אישור עיריה ולבסוף אף התרשל ברישום הזכויות בנכס ע"ש התובעת. למעשה, הסתפק בהחתמת הצדדים על הסכם המכר, רישום הערת אזהרה לטובת התובעת ודווח למינהל קרקעי ישראל.

נציג התובעת הודה כי מניסיונו ידע כי יחוב במס רכישה והוא אמור לקבל שובר לתשלום. אמנם בעסקה הנ"ל לא קיבל לידיו שובר כנ"ל, אולם לדבריו לא היה מודע למשמעות. הגם שידע שהנכס משועבד וכי יש להסיר את המשכנתאות לא ידע מהו הסכום הדרוש לסילוקה וסמך על עו"ד X כי יסדיר את הענין. גם את החבות במס שבח לא הכיר הגם שנאמר לו שהחוב יהיה גבוה אולם לא התעניין בכך כי ממילא החבות הייתה חלה על המוכר. הוא הבין כי על פי ההסכם נותרו כספים שיעודו לכך ורק בדיעבד התברר כי אלו לא הספיקו לסילוק החיוב שנקבע.

לטענת המוכר גם הוא כמו התובעת היה בור והדיוט בהליכות עסקאות מקרקעין. גם הוא לא היה ער לאי דווח על העסקה לשלטונות המס או כי לא הוכן או הוגש טופס מש"ח. לדבריו, משלא קיבל הנחיות או הסבר והדרכה מפי עו"ד X לא ידע כי אינו עומד בהתחייבותו החוזית. בחקירתו הכחיש את גרסת עו"ד X בדבר טיפול שהעביר לרוה"ח מטעמו וטען כי רוה"ח לא התערב בעניין ולא ידע על העסקה. בהמשך הודה כי עו"ד X אמר לו כי עליו להביא מסמך מסוים אולם מסיבות השמורות עמו לא המציאו ותרץ זאת בכך שעוה"ד לא שלח אליו מכתב המפרט איזה מסמכים עליו להביא. לאחר מכן טרח להוסיף ולציין כי הודיע לעו"ד X שאין בידו קבלות המעידות על השקעותיו בשיפוץ הנכס לקראת השכרתו. לדבריו, הואיל ועו"ד X לא הכין כל מסמך או הצהרה כמתחייב לא חתם על מסמכים כנ"ל. משכך, סמך על הערכתו של עוה"ד כי מס השבח לא יעלה על 16,000 דולר לאור השקעותיו הכספיות.

עו"ד X העיד כי למיטב זכרונו החתים את הצדדים על טופס מש"ח אולם הודה כי לא סופקו לו נתונים ע"י המוכר לצורך מסירת דו"ח בשומה עצמית. גם כאן הודה כי סמך על הבטחותיו של האחרון שימציא מסמכים מטעם רוה"ח שלו, שלאורם היה זכאי לפטור מתשלום. לדבריו המוכר ביקשו להמתין, הבטיחו כי ימציא את המסמכים ולכן אף נמנע מפנייה ישירה או טיפול מצידו בעניין. הוא הודה כי המתין כשנה לקבלת הנתונים ובדיעבד הוא מצר על כך והיה אף לדעתו לפעול לדווח לצרכי מס רכישה. בחקירתו נשאל אף לנפקות מחדלו בקידום העסקה ורישום הזכויות ע"ש התובעת – דבר שיכול היה למנע את ביטול העסקה ע"י השוכר והשיב כי לא עשה כן משום שלא היו בידיו אישורי עיריה ומס שבח הגם שהודה (בעמ' 51 לפר') כי:

"אני מניח כעו"ד וגם כמי שייצג את הצדדים בתביעה נגד אותו שוכר, שאם הנכס היה נרשם, המצב המשפטי היה הרבה יותר טוב. אני לא יכול לומר בוודאות שזה היה מחסל את התביעה של השוכר, אבל המצב המשפטי היה הרבה יותר טוב."

גם בעניין מס השבחה הסתמך לדבריו על טיפולו של המוכר, ומשנתקבלה השומה הבטיחו כי יטפל בכך ולכן גם לא הגיש השגה או ערר.

29. כפי שציינתי לעיל, התנהלותו של עוה"ד הייתה בניגוד לחובת הזהירות המקצועית שהוא חב בה כלפי הלקוח. מחדלו לדווח במועד על העסקה, ולפעול לקראת רישום העברת הזכויות מהווה הפרה של ממש של חובה זו בלא הצדק סביר או מניח את הדעת.
יאמר לזכותו של עו"ד X שלא ביקש להרחיק עצמו מעשייה נכשלת, הגם שביקש לתת לה הסבר דחוק. הוא הודה למעשה בטעותו ולטעמי, התנהלותו חרגה מגבולות טעות סבירה.

הסדר הפשרה – האם ויתור

30. אין חולק כי התובעת פנתה מיד עם קבלת התביעה להסתייע בעו"ד לב.
מידת מעורבותו של עו"ד X בהליך שהתנהל בביהמ"ש המחוזי הייתה לכל הדעות מצומצמת ביותר. על פי עדותו של נציג התובעת עם קבלת כתב התביעה פנה אל עו"ד X ומסר? בידו. ורק אז לטענתו נודע לו על מחדליו בדיווח מאוחר למס שבח, ועל אי השלמת רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין. גם הפעם לטענתו הבטיחו עו"ד X כי יטפל בתביעה אולם לא עשה דבר. לבינתיים ביהמ"ש היפנה את הצדדים למגשר. הוא הודה כי עו"ד X הסביר לו כי יש לו סיכוי טוב להתגונן מפני התביעה אבל אז התברר לו מפי המגשר כי קיימת בעייתיות בייצוג משום שעו"ד X מצוי בניגוד אינטרסים ולפיכך פנה לב"כ הנוכחי. לגרסה זו בא אישור בעדותו של עו"ד X שאישר כי המגשר היפנה את תשומת לבו לבעיית ניגוד האינטרסים בייצוג התובעת והמוכר, ועקב כך גם הפסיק את הייצוג.

31. לטענת התובעת הסכימה להסדיר את תביעת השוכר כנגדה במסגרת הליך הגישור לאחר שנחשפה לאמירות המגשר באשר למשמעויות התביעה והייצוג לרבות סיכויי התביעה.
לטענתה, ההסדר התחייב בנסיבות הגם שהודתה כי קיבלה יעוץ משפטי שבמסגרתו הובהרו סיכויי הגנתה בטענה כי השוכר לא מימש את זכות הסירוב מכח חוזה השכירות וכי לא רשם בגינה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ולא דווח על כך למס שבח. זאת לדברי נציגה משום ש: (בעמ' 36, 38)

"הוציאו את נשמתי, אז החלטתי שאני לא נלחם...
לא הגעתי להסכם עם אלי כהן. היה תהליך בביהמ"ש, אחרי שהיו המון גישורים, והמון ישיבות, והפסדי ימי עבודה וראיתי שאין לזה סוף. ואמרו לי שאם יש לו זכות ראשונית אז אין לי סיכוי. עוה"ד אמרו לי ..."

אמנם העד הצהיר כי באותה עת גם נחשף לקשייו הכלכליים של המוכר לעמוד בדרישת תשלום מס שבח שהגיע לסך של 36,000 דולר, והסכום שנותר בגינו לא הספיק לכך, אולם לטענתו לא היה זה השיקול המכריע להגעה להסכם הביטול והוא לא בחר בכך לולא הישיבות והליך הגישור.

תמיכה לעדות נציג התובעת נמצאה הן בדברי עוה"ד X שאישר כי בדעת הצדדים להליך הנ"ל היה לסיים את המחלוקות והמתווה שהתגבש היה בדרך של ביטול העסקה ובלבד שהביטוי הכספי לכך יהיה הולם, והן בדברי המוכר, שהעיד כי הגם שחשב כי ראוי להמשיך בהליכים כנגד השוכר וזאת על מנת שישמרו זכויותיה של התובעת, הבין בסופו של דבר כי התובעת פעלה על מנת לסיים את הסכסוך במהרה בלא לנהל מאבק משפטי.

32. אני נותנת אמון מלא בגרסת נציג התובעת שהתאשרה בעדויות עו"ד X ובחלקה גם בעדותו של המוכר. לא מצאתי בעדותו של עו"ד X פרכות של ממש ורובה כאמור היה טעון בהרהורי חרטה. המוכר, בעדותו הבלתי אמינה ניסה לתאר מצב עובדתי בתיאור שהיה רחוק מזה שהוכח בפועל. הוא בחר לתאר תמונה שתשרת את טענותיו גם כשהדברים הופרכו בחקירתו ולא התיישבו עם עדויותיהם של האחרים.

אחריות - המוכר

33. שורת הפרות מייחסת התובעת למוכר ובין אלו נמנו אי המצאת התחייבות השוכר לקיצור תקופת השכירות, אי גילוי קיומה של זכות סירוב לשוכר, אי תשלום מס שבח, אי דווח לרשויות המס, אי המצאת אישורי רשות מקומית והיטל השבחה ואי רישום הנכס ע"ש התובעת. התובעת ייחסה למוכר גם מעשה מרמה והצגת מצגי שווא שגרמו לה להתקשר עימו בהסכם כושל. בגין כל אלו ביקשה לחייבו בכתב התביעה בנוסף בפיצוי המוסכם בסך של 20,000 דולר.
מוסיף ב"כ התובע בסיכומיו וטוען כי גם אם חלק ממעשיו של המוכר נבעו ממתן אמון בעו"ד X עדיין היו לו הזדמנויות ואפשרויות רבות להשפיע על התוצאה הסופית אולם הוא בחר בהתנהלות רשלנית כלפי התובעת, חוסר אכפתיות ואדישות.

34. אני סבורה כי במבחן העדויות קשה לקבל את טענת המוכר כי לא היה ער ולא ידע על קיומה של זכות הסירוב לשוכר. הקלות שבה העלה טענה בדבר העדר הבנה והסתמכות עיוורת על עורכי דין לא מתיישבת עם הסמיכות שבין מועד חתימת חוזה השכירות לבין מועד ההתקשרות עם התובעת. המוכר העיד כמי שמבקש לשים עצמו הדיוט גמור בעניני משפט או מסחר, אולם ניסיונותיו המופלגים להרחיק עצמו מכל התחייבות מעיב על אמינותה של הטענה הנ"ל. הדבר בא לידי ביטוי הן בהתכחשות להוראות חוזיות מפורשות ואף למסמכים אוטנטיים שהוצגו. על כן לטעמי יש לקבע כי הוא הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו של תניה מהותית להתקשרות בהסכם בין הצדדים. הפרה זו בודאי החריפה שעה שכבר התוודע בחודש פברואר 2001 כפי שהודה להוראת חוזה השכירות וטרח להמציאו לעו"ד X מבלי ליידע את התובעת.
גם אם הייתי מקבלת את טענת המוכר כי לא הבין נפקותה של זכות סירוב בחוזה השכירות, כפי שהיה מוכן בהגינותו לקבל נציג התובעת בעדותו הרי התנערותו מהוראת סעיף 15 להסכם המכר מעידה על ניסיון התחמקות מובהק. המוכר הודה כי נוהל מפגש בין נציג התובעת והשוכר וכי דובר בעניין קיצור תקופת השכירות. למרות זאת הרחיק עצמו מהנושא ולטענתו לא התחייב כי אם רמז על כוונה להסדיר את העניין, כדבריו (בעמ' 64 לפר') :

"יש נקודה שלא התחייבתי. אמרתי שתהיה אפשרות לעשות את זה כי אלי נתן לי להבין. אבל הוא כותב התחייב, אני עיינתי בחוזה, האמנתי בעוה"ד שלי. אני לא התחייבתי. אני לא יכול להתחייב לדבר שלא בשליטתי. אמרתי שהוא נתן לי להבין שזה יסתדר. היה גם רמז מסוים לעניין הזה ..".

לא רק שגרסה זו נוגדת את האמור בהסכם המכר, היא עומדת גם בניגוד לעדויות נציג התובעת וע"ד לב. גם לדברי המוכר טעה בעניין זה, נטה להאמין שהכל יסתדר אולם לדידו חתימתו על ההסכם בנסיבות אלו נבעה אך מההסתמכות על עו"ד לב. כך גם הודה כי לא עמד בהתחייבות הנ"ל, ומכאן שהפר התחייבות חוזית כלפי התובעת.
כאן יאמר כי הגם שאין חולק כי המוכר לא עמד בחובת הדווח לשלטונות המס נראה כי בעניין זה מגיעה מידת אשמו כמעט כמו זה של התובעת.

35. המסקנה היא אם כן כי שני הנתבעים עוולו כלפי התובעת במשותף ושניהם יחובו בנזקיה המוכחים. הואיל והתובעת זנחה בסיכומיה את התביעה לחייב את המוכר בפיצוי המוסכם אינני נדרשת לכך.

אשם תורם

36. לטענת ב"כ המוכר בהסתמך על דוקטרינת האשם התורם החוזי יש לקבע כי לתובעת אשם תורם משמעותי ביותר המגיע לכדי 100% מנזקיה המוכחשים. לטענתו, העובדה שנציג התובעת לא טרח לקרא את חוזה השכירות שהועבר אליו תרמה לנזק שנגרם לתובעת. זאת ועוד, למרות שנציג התובעת ידע כי לא הושגה הסכמה בעניין קיצור תקופת השכירות, לא דאג לברר אם הושגה הסכמה כנ"ל ולא עשה בירור נוסף מול המוכר או מול השוכר. כך גם לאחר חתימת החוזה לא עמדה התובעת על זכויותיה ולא פנתה במשך שנה שלמה לעו"ד X לברר האם העסקה דווחה לרשויות המס. יש בפסיביות מוחלטת זו שנקטה בה התובעת לטענתו אשם מכריע לקרות הנזק. זאת ועוד, למרות טענות הגנה טובות שהיו לתובעת לא עמדה על זכויותיה ולא נלחמה אלא ויתרה במאבק המשפטי מול השוכר ולכן ויתרה על הנכס ואין לה להלין אלא על עצמה.

37. דוקטרינת האשם התורם החוזי הוכרה בפסה"ד ע"א 3912/90 Eximin S.A נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 (1993)וזאת בהקשר של סעיף 12 לחוק החוזים .
בפסה"ד בענין ע"א 4697/05 גבאו אסטבלישמנט נ' דוד דודאי (27.8.12) שניתן לאחרונה מסכם ביהמ"ש העליון את ההלכה וחוזר שוב על ההקשר הנכון להעלתה:

הגנת האשם התורם עומדת למפר חוזה כנגד הנפגע, כאשר האחרון תרם באשמו שלו לנזקיו. תוצאת תחולתה של הגנה זו היא חלוקת הנטל בנשיאה בנזקיו של הנפגע בין שני הצדדים לחוזה ....... הגנת האשם התורם מוכרת משכבר בדיני הנזיקין .... טבעית פחות היתה קליטתה של הגנה זו בדיני החוזים הקלסיים........שם נקבע כי שניים שנמנעו מלגלות זה לזה אודות סכנות אפשריות להיווצרות נזק במהלך תקופת החוזה שביניהם הפרו שניהם את חובת תום הלב בביצוע חוזה (סעיף 39 לחוק החוזים הכללי), ובנסיבות אלה אין מניעה מלהורות על חלוקת האחריות ביניהם לקרות הנזקים. עם זאת, בהקשר הקונקרטי – הרלבנטי לענייננו – של שימוש בהגנת התורם בגדרי תביעה הנסמכת על הפרת חובת תום הלב בשלב הטרום-חוזי, לא ראו בתי המשפט קושי מיוחד להכיר, במקרים המתאימים, בתחולתה של הגנת האשם התורם ולחלק את הנזק בין יוצר מצג השווא, או מפר חובת הגילוי לבין הנפגע שהתרשל בעצמו .......ניתן להניח כי הנכונות לחלוקת האחריות, הנזיקית באופייה, דווקא בהקשר הטרום-חוזי נובעת, בראש ובראשונה, מאופיו המעין-נזיקי של סעיף 12 לחוק החוזים הכללי .......,"

38. במקרה שלפני לא העלה אף אחד מהצדדים טענה לענין התנהגות בחוסר תום X ולכן ספק בעיני אם יש לדוקטרינה הנ"ל תחולה בענייננו. אולם גם אם הייתי בודקת קיומו של אשם תורם ולו במסגרת העילה הנזיקית של התובעת לא מצאתי לייחס לה תרומה רלבנטית לתוצאת הנזק בכל הנוגע למישור היחסים בינה לבין המוכר.
כאמור, הודה נציג התובעת כי התובעת סמכה באופן מלא וכמעט "עיוור" על עו"ד X ולכן לא טרחה לבצע בדיקות נוספות מעבר לאלה שציפתה כי יבוצעו על ידו. אכן כפי שציינתי טענת ההסתמכות העיוורת מעוררת תמיהה לנוכח הבקיאות העסקית מסחרית של נציג התובעת . יחד עם זאת אין המוכר יכול לטעון כלפיה לתרומה מכריעה באשר גם הוא כמו התובעת נקט לטענתו באותה שיטה ובחר להעביר את האחריות לביצוע כל הבדיקות אל עוה"ד. משקבעתי כי אשמו של המוכר באי הגילוי המפורש של תניות חוזה השכירות לתובעת ולעו"ד X היה גבוה לא מצאתי כי היתה לפסיביות של התובעת משקל מכריע בגרימת התוצאה. אני סבורה כי הסתמכותה בנסיבות על מילוי תפקידו של עו"ד X לא הייתה חריגה מזו של המוכר או כזו שגררה אחריה את הנזק שארע.
כאן המקום להזכיר כי עו"ד X טען למזימה שרקחו התובעת והמוכר לבצע את עסקת המכר למרות תניות חוזה השכירות, אולם לא מצאתי לכך תמיכה ראייתית כלשהי.

הנזק

39. לטענת התובעת גם לאחר שהתמורה ששולמה הושבה לידיה לא פוצתה על כלל נזקיה וביניהם אובדן הנכס, הוצאות מימון הרכישה והוצאות משפטיות.כמו כן נטען כי הואיל והתובעת לא יכלה לרכוש נכס אחר באותו מקום לאחר ביטול העסקה אלא בתשלום של 300,000 דולר נוספים שלא היו לה ,נאלצה לשכור נכס אחר באותו אזור ולשלם דמי שכירות גבוהים.

להוכחת הנזק בגין אובדן הנכס הגישה התובעת חוו"ד שמאי שקבע בחוות דעתו כי שווי הזכויות בנכס הגיע למועד עריכת חווה"ד (יום 17.2.08) לסך של 275,000 דולר.
לטענת ב"כ התובעת הואיל וחווה"ד לא נסתרה ולא הופרכה יש לשום את הפיצוי לפי ההפרש בין מחיר הרכישה לשווי הנקוב בחוות הדעת בין אם לפי שווי שקלי ובין לפי שווי דולרי. לפיכך נזקה הוא בגובה הפרש הסכום שנדרש לה לרכוש חנות זהה באותו מקום.
שני ב"כ הנתבעים טענו כי הואיל והתובעת קיבלה לידיה את התמורה ששילמה עוד בשנת 03' יכלה לרכוש נכס חלופי באזור. חלף זאת בחרה לרכוש נכסים אחרים ולכן לא נגרם לה כל נזק, וממילא אין בחווה"ד התייחסות לנתונים ספציפיים של הנכס במועד הרלבנטי.

40. אין חולק כי הנטל רובץ על התובעת להוכיח את שיעור הנזק.
אכן אין בחווה"ד ככל שלא הופרכה בחקירתו של המומחה, כדי ללמד על שיעור הנזק האמיתי באשר שווי הנכס שצוין בה מתייחס לתקופה אחרת. כמו כן המומחה לא העריך את הנכס במצבו התפוס ולו גם לתקופה של 5 שנים כפי שנרכש ע"י התובעת מלכתחילה. גם בחקירתו הודה השמאי כי לא היה בפניו כלל חוזה השכירות. בעוד שהמומחה הודה כי להוראותיו יש השלכה, למעשה הודה כי (בעמ' 9 לפר'):

"לא, חווה"ד הוא מוכר וקונה מרצון. לא נכנסתי לעסקה הספציפית הזו, לא ראיתי את החוזה."

מקובלת עלי טענת ב"כ עו"ד X כי נתגלו בחווה"ד כשלים נוספים כמו אי התייחסות לשאלת השקעות במושכר במידה וקיימות, כמו העדרה של בדיקת חוזה החכירה והסתמכות על הערכות לעניין דמי היוון מבלי לעיין בחוזה זה.
במצב דברים לא הוכח הנזק בגין אובדן הנכס. כאן יצוין כי התובעת גם לא הציגה ראיה לתמיכה בטענת מנהלה כי שעה שביקשה לרכוש נכס חלופי באזור נדרשה לתוספת משמעותית במחיר. כך גם לא הציגה את חוזה השכירות בגין הנכס החלופי שהיא שוכרת באזור למול התשלום החודשי של כספי ההלוואה.

41. למעשה לא היה חולק כי התובעת קיבלה את כל כספה בחזרה וההלוואה לבנק נפרעה.
נציג התובעת אישר כי התובעת היא בעלת נכסי מקרקעין ואף שוכרת מספר נכסים אחרים. גם לאחר ביטול עסקת המכר הנדונה רכשה התובעת נכס מקרקעין בסכום של 890,000 דולר. משמע - בחרה לרכוש נכס אחר באמצעות כספי התמורה.
אמנם לדבריו לא פוצתה על כלל נזקיה אולם הוא נאלץ להודות כי (בעמ' 31 לפר'):

ש. ב-03' העסקה הזו מתבטלת. נכון? בהסדר של פשרה בביהמ"ש?
ת. אני לא זוכר את התאריכים . אבל כן...
ש. בעקבות ההסדר, הכסף הוחזר גם לבנק וגם לך, נכון?
ת. התמורה של ערך הקניה, כן. הנזקים שמסביב, לא.
ש. גם בנק המזרחי קיבל את הכסף שלו, גם אתה קיבלת
ת. 125אלף ₪ שילמתי רק ריביות על המשכנתא.
ש. היית משוחרר מהעסקה הזו, נכון? לא היה הליך משפטי?
ת. בעל כורחי הייתי משוחרר מחוסר ברירה.....
ש. אבל יכולת לגשת ולמצא או לחפש או לאתר נכס אחר ברעננה במקום בו חשקה נפשך, נכון?
ת. נכון.
ש. ומצאת מקום כזה.
ת. נכון.
ש. באיזה רח' שכרת.
ת. במקום סמוך, רח' התעשייה. אני משלם שם שכירות 31 אלף ₪ לחודש.
ש. למה במקום לשלם שכירות כ"כ גבוהה, למה ב-03' כאשר העסקה התבטלה, למה אתה לא ניגש לחפש נכס אחר ברעננה ולרכוש אותו ב-03'?
ת. חיפשתי, ביקשו סכומים של 300 אלף דולר...... וזה לא היה בתקציב שלי אז.
ש. גם לא במשכנתא
ת. אז ירדתי מזה."

כאמור, הימנעות התובעת מהצגת הראיות לתמיכה בטענת ההפסד נזקפת לחובתה.
מכאן שלא הוכיחה התובעת את נזקה בראש נזק זה.

42. לטענת ב"כ התובעת יש לפצות את התובעת על הוצאות המימון שכן קיבלה מימון לרכישת הנכס מבנק מזרחי בסך של 560,000 שח ושילמה כ-713,000 ₪. למעשה שילמה ממימון עצמי סך של 173,000 ₪. על סכום זה הפסידה את שמירת ערך הכסף. לפיכך יש לפצותה בגין נזק בגובה של ריבית והפרשי הצמדה מיום חתימת ההסכם ועד להשבת התמורה בסך של כ-734,000 ₪ ב-12.03.

באשר להוצאות המימון נטען ע"י ב"כ המוכר כי לא רק שהתובעת לא הוכיחה את ההוצאות הנ"ל בפועל אלא שהיא אינה זכאית להם משום שקיבלה כספים מעבר לסכום ששילמה בעת הרכישה וממילא לא שילמה את כלם בקזזה דמי שכירות. יתר על כן המוכר לא קיבל את הכספים לידיו שכן מרביתם כיסו את המשכנתא והיתרה הופקדה אצל עו"ד X להבטחת תשלום מס השבח.

אמנם התובעת הציגה מכסת ראיות דלה בעניין הוצאות המימון אולם זו לא הופרה, ולו בבדל ראיה, ויש טעם בטענתה ככל שהיא מתייחסת לאובדן ערכו של המימון העצמי. על כן בהתחשב בכך אני פוסקת לה בהתבסס על אומדנא סך של 10,000₪.
43. אין חולק שלתובעת נגרמו הוצאות משפטיות עקב הצורך לנהל את ההתדיינות מול השוכר. בין הוצאות אלו נמנה שכר המגשר בסך של 15,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪.

התובעת לא טרחה להציג את כל הראיות בדבר תשלומים אלו הגם שאיני סבורה כי גרסתה האמינה בעניין הופרכה. הואיל ואין לי ספק כי נדרשה להוצאות מיותרות בשל מחדלם של הנתבעים ולפיכך אני פוסקת לה סך של 20,000 ₪.

טענת הקיזוז

44. לטענת המוכר ביצע עבודות מסגרות עבור התובעת בנכס אחר אותו רכשה בעמק חפר. בגין עבודות אלו נותרה האחרונה חייבת לו סך של 10,077 $ +מע"מ אותם הוא זכאי לקזז מכל סכום שיחוב כלפי התובעת .
התובעת לא מסרה מצידה גרסה אחרת ונציגה הודה בחקירתו כי המוכר ביצע בנכס האחר עבודות מסגרות, אלא שהתשלום בוצע במסגרת ההתחשבנות הכוללת.
כדבריו (בעמ' 29-30):

"ש: ישראל נאון הוא מסגר.
ת: נכון.
ש: הוא ביצע לך עבודות מסגרות שם, נכון?
ת: כן.
ש: אחרי שהכרת את ישראל נאון בפרשה הזו, נכון? לא הכרת אותו לפני העסקה הזו?
ת: לא. הכרתי אותו, ורק לאחר מכן הוא עשה את העבודה בעמק חפר. הוא עשה סורגים לנכס.
ש: תריסי סורג חשמלי?
ת: כן.
ש: את התמורה עבור התריסים לא שילמת עד היום, נכון?
ת: שותק.
ש: אמרת לישראל שגם ככה אתם מתחשבנים ביניכם בביהמ"ש.
ת: זה התקזז, שילמתי לו את זה, בוודאי ששילמתי.
ש: אתה מכיר את הטענה שיש לקזז זאת מסכום התביעה שלך.
ת: לא.
.....
ת: אני נתתי לו שיקים ע"ס 40 אלף ₪ כל שיק, והוא אמר לי שהוא לא יפקיד זאת בבנק, הוא יבוא ואני אתן לו את הכסף. וכך עשיתי. הייתי נותן לו את הכסף והוא היה נותן לי שיק, כמה שיקים. זה היה עסקה על הכל כאשר כנגד זה התחשבנו עם המכירה של החנות והתשלום של החנות. היתה התקזזות. הוא לקח גם מקפיא. הכל נכלל ביחד.
ש: ואת כל זה אתה טוען בתצהיר?
ת: זה לא רלבנטי אפילו. לא שילמתי לו את הסורגים? נו באמת.

למעשה מהווה טענת התובעת טענה מסוג הודאה והדחה, ואילו בהדחת הטענה לא התאמצה כלל, ולכן עומדת למוכר טענת קיזוז בגין חוב מעסקה אחרת המבוססת על סכום קצוב.

ההודעה לצד ג'

45. המוכר שמנה מחדלים רבים של עו"ד X כלפיו ביקש לחייבו לשפותו על כל סכום שיחוב כלפי התובעת. בנוסף טען כי בשל מחדליו של עו"ד X נגרמו לו נזקים ישירים כשהוא נותר ללא נכס, ללא תמורה, ונאלץ לשלם למעלה מ- 100,000 ₪ למס שבח, נשא בהוצאות ושכ"ט עו"ד ומגשר. הגם שנמנע מלתבעו בנפרד בגינם, הוכיח לטענתו את מלא זכאותו כלפיו לשיפוי וחיוב בהוצאות.

עו"ד X תלה את האחריות העיקרית לנזקי התובעת על המוכר ולחילופין ביקש לראותו כמעוול במשותף על המשתמע מכך לרבות חובת השיפוי. כנטען בסיכומי ב"כ עו"ד X הפר המוכר את חיוביו על פי הסכם המכר , ועצם את עיניו בכל הנוגע לגילוי קיומה של זכות הסירוב לתובעת. יתר על כן עצם פנייתו לשוכר טרם ההתקשרות בהסכם המכר מעידה על ידיעתו אודות זכותו של השוכר ולכן כל שעשה יחד עם נציג התובעת מבלי ליידעו ולחשוף את מלא המידע גרם לכך שעו"'ד X לא יכול היה להעריך את המצב לאשורו. עוד נטען, כי בכל הנוגע לטענות האחרות המבססות עילת רשלנות כביכול אין בינן קשר סיבתי ישיר לביטול עסקת המכר ועל כן על המוכר לשאת בנזקי התובעת.

46. כפי שקבעתי לעיל, עוולו שני הנתבעים במשותף כלפי התובעת.
חלוקת האחריות ביניהם תקבע על פי מידת האשם הרובץ לפתחו של כ"א מהם.
(ראה ע"א 7130/01 סו"ב נ' תנעמי, פ"ד נח (1) 1 (1.10.03)

כפי שהובהר אין הפרת חובת הגילוי ע"י המוכר פוטרת את עו"ד X מחובתו המקצועית לפעול לבדיקת חוזה השכירות.
לענין זה יפים דברי ביהמ"ש במקרה שעיקרו דומה בע"א 420/75 הנ"ל בעמ' 33:

"כנגד ציפייתו הלגיטימית הנ"ל של הלקוח, עומדת ציפייתו של עורך הדין- הלגיטימית אף היא- כי לקוחו יפקיד את ענינו בצורה מתאימה, כלומר ימסור לו מה שידוע לו מבחינה עובדתית על הנושא שבו מתבקש עורך הדין לטפל עבורו וייצג לפניו את המסמכים שברשותו הנוגעים לענין. ברם, יש ונוצר חלל בין האינפורמציה המסופקת על ידי הלקוח לבין מה שנחוץ לערוך הדין למילוי שליחותו המקצועית כראוי. כלומר, יש ומסיבה כל שהיא אין הלקוח פורש לפני עורך הדין דבר בעל חשיבות לענין הנדון, ועורך הדין מסתפק במה שקיבל ופועל על פיו, ולבסוף נגרם נזק ללקוח. במקרה כזה השאלה המתעוררת היא, מי צריך היה למלא חלל זה: הלקוח, שידע או שצריך היה לדעת את הדבר ולא העיר את תשומת לבו של ערוך הדין לגביו, או עורך הדין, שצריך היה לחקור ולדרוש מיזמתו ולגלות את הפרט הנעלם. דומני כי התשובה לשאלה זו תלויה במהותו של הפרט הנדון, שבגללו נגרם הנזק. אם הוא חלק מהאינפורמציה העובדתית שכל אדם בעל תבונה רגילה היה מעריך שעליו למסרה לעורך דין, כי אז אין הלקוח יכול להתנער כליל מאחריותו ולהטיל את האשמה כולה על עורך הדין; ואם מדובר בפרט, שהוא אמנם עובדתי אבל בעיקרו הינו חלק ממצב משפטי מסויים, נראה לי שמוטלת אז חובה על עורך הדין לנקוט יזמה על מנת לבררו ולהבהיר לעצמו את המצב המשפטי הנובע ממנו. חושבני, שהמקרה שלפנינו הוא מסוג זה של המקרים, שבו שניהם – הלקוח ועורך הדין – לא נהגו כשורה".

נראה שהמסקנה האחרונה נכונה גם למקרה שלפני.
ביהמ"ש שם לא מצא לקבע אחריות שווה ונראה כי המסקנה בדבר שיעור השתתפות בשיעור 1/3 של המוכר מתאימה גם למקרה דנן לנוכח ההתנהלות הכוללת של עו"ד X .


לסיכום

47. לאור האמור אני קובעת כדלקמן:

א. התביעה מתקבלת בחלקה ואני מחייבת את הנתבע 1 לשלם לתובעת סך של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
לסכום זה יתווספו הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000₪.
ב. חיוב זה סולידרי עם חיוב הנתבע 2 כלפי התובעת לתשלום הסכום הנ"ל אשר מתאיין לאור טענת הקיזוז שהוכרה.
ג. ההודעה לצד ג' מתקבלת בחלקה והנתבע 2 יחוב כלפי הנתבע 1 ב-1/3 מהסכום שנפסק לתובעת.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון