ביול חוזה שכירות



נתוני רקע

1. התובעת היא אישה ישישה, מעל לגיל 90. הנתבע 1 (להלן, גם "כפיר") והנתבע 2 (להלן, גם "נמזוף"), הם רופאי שיניים במקצועם. כפיר הוא חתנה של התובעת ונשוי לבתה, גב' חנה (להלן- "חנה"). אחד מבניה של התובעת, אחיה של חנה, הוא עו"ד יוסף (להלן –"יוסף"), ואין חולקין כי ליוסף השפעה רבה על התובעת. הגם שיוסף הוא עורך דין במקצועו הרי הוא אינו עוסק במקצוע זה ומשרת מזה שנים בשירות החוץ של ישראל.

2. התובעת הינה הבעלים של דירה בקומת הקרקע ברח' כלניות 4 בחיפה (להלן – "הדירה"), בה היא התגוררה שנים לרוב עם בעלה המנוח. לאחר פטירת בעלה עברה התובעת להתגורר תחילה אצל יוסף ששירת אותה עת בשגרירות ישראל באוסטרליה. לאחר שהות של שנה שם עקרה התובעת והתגוררה במשך כשנה אצל בתה, גב' ורדה טברון, ברחובות, ולאחר מכן התגוררה במשך שנה בדירה שכורה אחרת ברחובות. לאחר מכן שהתה התובעת במשך כשנה אצל כפיר וחנה בדירתם דאז בחיפה. לאחר מכן חזרה התובעת לגור בדירה מספר שנים.

בשנת 1980 לערך פרצו גנבים לדירה והדבר הותיר רושם טראומטי על התובעת. בתכוף לאירוע זה עקרה התובעת לביתם של כפיר וחנה, שאז כבר היה במושב אודים. אין חולק כי התובעת שהתה בבית זה כ- 23 שנים. במהלך אותן שנים אף הרחיבו כפיר וחנה את הבית, באופן שירווח לכל בני הבית, התובעת, כפיר וחנה וילדיהם. כך, עד עובר ליום 31/1/02 בו פינתה התובעת את הבית במושב, לדרישת כפיר וחנה, מן הסתם עקב קרע בינה לבין בתה, חנה.

3. במחצית שנת 1982 נקשרו הסכמים בין התובעת לבין הנתבעים, באשר להשכרת הדירה לנתבעים, ואין חולק כי מאז ועד היום מנהלים הנתבעים בדירה מרפאת שיניים. ההסכם האחד הוא חוזה שכירות בלתי מוגנת מיום 12/8/82 (להלן – "חוזה השכירות"). ההסכם השני הוא כתב אופציה מיום 7/7/82 (להלן – "כתב האופציה"). הגם שלכאורה על חוזה השכירות ועל כתב האופציה מתנוססים תאריכים שונים מקובל על בעלי הדין כי הם נחתמו במועד אחד. ואולם נטושה בין בעלי הדין מחלוקת מהו המועד האמור. לשיטת התובעת המסמכים נחתמו ביום 7/7/82. לשיטת הנתבעים ביום 12/8/82. על משמעות המחלוקת והשלכותיה להכרעה שבפניי אדרש בהמשך.

משעה שפונתה התובעת מביתם של כפיר וחנה היא דרשה מן הנתבעים לפנות את הדירה בגמר תקופת שכירות שעמדה לפוג אז ב- 12/8/82. דרישתה זו של התובעת נדחתה לנוכח נוסחו של כתב האופציה. לשם הבנת המחלוקת ראוי להביא את נוסחו של כתב האופציה, להלן:

"המשכירה נותנת לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות מדי שנה בשנה לתקופות של שנה אחת כל תקופה בתנאי:

א. ששכר הדירה החודשי יהיה הערך בשקלים של 300 דולרים ארה"ב לפי שער יציג או סך של 7,430 ש"ח, מוצמד למדד התשומות לבנייה, שכיום הינו 4,711.1, לפי בחירת המשכירה.

ב. ייחתם חוזה לתקופת ניצול האופציה באותם תנאי שכירות שנחתמו ביום 7/7/82, כפוף לשכר הדירה כאמור בסעיף 1 דלעיל.

ג. למשכירה בכל מקרה, אולם לא לפני יום 31/7/85,

(1) האפשרות להודיע לשוכר על רצונה למכור את המושכר, ואזי לשוכר זכות קדימה לרכוש את זכות הבעלות והחזקה במושכר, במחיר שהצדדים יסכימו עליו, ובאין הסכמה מפורשת בין
הצדדים, הרי שהמשכירה חייבת למכור את המושכר לשוכר במחיר ממוצע של שלושה שמאים, שיבחרו על ידי הצדדים ובאין הסכמה על אישיותם, הרי עו"ד מטרי יקבע את שלושת השמאים. בחישוב ערך התמורה לדירה לא ילקח בחשבון ערך השיפוץ והשקעות שהשקיע הסוחר (כך!) בדירה אלא ייקבע על ערך הדירה כשלעצמה ללא שיפוצים והשקעות.

(2) לא ניצל השוכר את האופציה לרכישת המושכר תוך ארבעה חודשים מיום קביעת המחיר בהתאם לסעיף ג(1), הרי רשאית המשכירה למכור את המושכר לצד ג' בתנאי שהמשכירה הודיעה לשוכר החלטתה למכור את המושכר לאחר, 360 יום לפני המועד שאותה רוצה המשכירה לקבל את החזקה במושכר על מנת להעבירו לקונה החדש.

ד. אופציה זו הינה ללא תמורה".

4. והרי שורש המחלוקת: לשיטת הנתבעים הם זכאים להחזיק בדירה, כל עוד הם חוזרים ומממשים את כתב האופציה ומשלמים לתובעת דמי השכירות, כמוסכם או על פי עקרונות כתב האופציה, וכל עוד התובעת אינה מגלה דעתה כי בכוונתה למכור את הדירה, שאף אז מכירת הדירה כפופה לזכות הקדימה שלהם, כמותווה מעלה בכתב האופציה. התובעת טוענת, כיתד לטענתה, כי מעיקרא כתב האופציה נגוע עושק ולפיכך הינו בטל. עוד טוענת התובעת כי מכל מקום, כתב האופציה בוטל זה מכבר משום הפרות שונות של הנתבעים. לא יעלה על הדעת, כך טענת התובעת, כי באופן אפקטיבי היא תנושל מן הדירה בשכירות נצחית שאינה מאפשרת לה, לעולמי- עד, לחזור ולגור בדירה ולנהוג בה כאוות נפשה.


5. מטעם התובעת נמסרה עדותה-שלה ועדותו של בנה, יוסף. מטעם הנתבעים נשמעה עדותם-שלהם ועדותו של עו"ד משה מטרי (להלן- "עו"ד מטרי"), מי שערך את חוזה השכירות וכתב האופציה. טרם שאדרש לדיון והכרעה בסוגיות העובדתיות והמשפטיות הניצבות נגד עיניי, ראוי להרחיב ולפרוס את גרסאות הצדדים.

6. התובעת טוענת, כאמור, כי כתב האופציה נגוע בעושק. עובר לכריתתו הייתה התובעת במצב נפשי קשה, אף לנוכח הפריצה לדירה ויחסי התלות שלה עם כפיר וחנה שהיא רחשה להם אמון בלתי מסוייג. לשיטת התובעת היא מעולם לא הסכימה לתנאי כתב האופציה הגם שהסכימה להשכיר את הדירה לכפיר, חתנה, בשכירות לא מוגנת. עו"ד מטרי הוא פרקליטם הקבוע של הנתבעים. היא נקראה ביום 7/7/82 לחתום על חוזה השכירות כאשר יוסף, בנה הקרוב, שוהה בחו"ל ואינו יכול לסייע בידה בעזרה וייעוץ. רק בחודש אוגוסט 85' קיבלה התובעת את עותקי חוזה השכירות וכתב האופציה והעבירה אותם לעיונו של יוסף. יוסף נרעש מתנאי כתב האופציה והביע מחאתו באשר לתוקפו, סבירותו והגינותו. ועם זאת, ומפאת חוסר ברירה, המשיכה התובעת להשכיר את הדירה לנתבעים, גם משום רצון לשמור על שלום בית וגם משום חשש לאבד את קורת הגג שלה בביתם של כפיר וחנה במושב. זו הייתה הסיבה שהתובעת אף העלימה עין מהפרות שונות של חוזה השכירות, ובעיקר בעניין השכרת המרפאה לרופאי שיניים אחרים. לנוכח זאת אף לא הקפידה התובעת לחתום עם הנתבעים על חוזי שכירות. גם ככל שעסקינן בדמי השכירות אלו נקבעו באופן שרירותי כל העת על ידי הנתבעים ותוך קיפוחה המתמשך.

7. הנתבעים חולקים מכל וכל על גרסת התובעת. כפיר מבאר כי התובעת עברה לגור בביתם במושב שלוש שנים לפני השכרת הדירה לנתבעים. במשך שנים אלו השכירה התובעת את הדירה לשוכרים שונים ואולם בשלב מסויים היא לא הצליחה להשכיר את הדירה, גם משום מצבה המוזנח. כפיר שירת כקצין רפואת שיניים ראשי בצה"ל. שם הוא הכיר את נמזוף. משהשתחררו השניים הם החליטו להקים מרפאת שיניים ורכשו דירת מגורים ברח' קרית ספר בחיפה. עקב סכסוכים עם שכנים היה ברור להם שלא יוכלו לנהל עסקם שם. כך הצטלבו האינטרסים של התובעת ושל הנתבעים. הנתבעים הציעו לשכור את הדירה לשם הקמת מרפאה. הדבר היה כרוך בהשקעות בסכומי כסף ניכרים, הן לשם שיפוץ הדירה שהייתה במצב מוזנח, והן לצורך הסבתה למרפאת שיניים. התובעת זכתה בדיירים אמינים ומוכרים, שהרי כפיר הוא חתנה והיא מתגוררת עמו. ואולם הנתבעים ביקשו להבטיח כי השקעותיהם לא יאבדו לריק ומשום כך נוסח כתב האופציה כפי שנוסח.

הנתבעים טוענים כי אצל עו"ד מטרי התקיימו שני מפגשים, האחד ב- 7/7/82 והשני ב- 12/8/82. אכן הכוונה הייתה לחתום על המסמכים ביום 7/7/82 ואולם הצדדים ביקשו לעיין במסמכים האמורים, טרם חתימתם, ומשום כך הם נחתמו ביום 12/8/82, אף לאחר שהוכנסו בהם שינויים משינויים שונים. התובעת, איפוא, זכתה לייעוץ של יוסף. אין חולק כי לאחר 7/7/82 ולפני 12/8/82 שהה יוסף בישראל לנוכח גירושו מהודו, עקב משבר דיפלומטי בין הודו לישראל אותה עת.

ממשיכים הנתבעים וטוענים כי מכל מקום, וברבות השנים, חזרו התובעת ויוסף ואישרו ואישררו הן את חוזה השכירות והן את כתב האופציה, אם במפורש ואם על דרך התנהגות. במשך כל השנים נהנו הצדדים מפירות יחסי השכירות. הנתבעים בניהול מרפאת שיניים בה השקיעו השקעות לרוב, ובאותו מקום. התובעת, בקבלת דמי שכירות הוגנים ובביטחון שזכתה לו בהעדר צורך לחזור ולחזר אחר הפתחים ולהתחקות, מעת לעת, אחר שוכרים לדירה. אין קשר בין המשבר שהוביל לפינויה של התובעת מן הבית במושב לבין ההתחייבויות החוזיות המחייבות את התובעת. תביעת הפינוי היא פועל יוצא של קנטרנות ונקמנות של התובעת, בליבויו של יוסף, ודינה להידחות.

אימתי נחתמו מסמכי השכירות?

8. כזכור נטושה מחלוקת בין בעלי הדין לעניין מועד חתימת מסמכי השכירות. אדרש למחלוקת זו להלן הגם שאקדים ואציין כי היא חסרת משמעות לנוכח המסקנות שתיגזרנה בהמשך. לעניינה של מחלוקת זו נמסרה אף עדותו של עו"ד מטרי. עסקינן באירועים שהתרחשו לפני עשרות שנים. לנוכח נתונים אלו אין בדעתי לסמוך על זכרונו של מי מבעלי הדין, לרבות על זה של עו"ד מטרי. אדרש לטיעוני בעלי הדין במחלוקת זו, הנסמכים על היגיון הדברים והסתברותם, ואפתח בטיעונים התומכים בגרסת התובעת אודות חתימת המסמכים ב- 7/7/82.


9. ראשית, כתב האופציה נושא את התאריך 7/7/82 גם בשוליו, וגם בתוכנו. תאריך 7/7/82 אף מתקשר לשער הנכון של הדולר, הנקוב בו, ולעניין מדד תשומות הבנייה באותו מועד. ברי שכתב האופציה נסב לעניין חוזה השכירות. פשיטא, קיים נתון מובהק התומך בכך ששני המסמכים נחתמו ביום 7/7/82.

שנית, חוזה השכירות דן בתקופת שכירות המתחילה ב- 1/8/82. סביר, איפוא, כי מסמכי השכירות נחתמו לפני מועד זה, דהיינו ב- 7/7/82 ולא לאחר מכן, ב- 12/8/82.

שלישית, הגם שנשמרה קבלה המעידה על ביול חוזה השכירות ממנה הנתבעים מבקשים תמיכה לטענתם כי חוזה השכירות נחתם ביום 12/8/82, משום מה לא מצויה קבלה המעידה על ביול כתב האופציה, בנסיבות חשודות. על שום מה תישמר קבלה אחת, ולא תישמר האחרת?

10. אף בצקלונם של הנתבעים שורה של טיעונים התומכים בכך שמסמכי השכירות נחתמו ב- 12/8/82 דווקא.

ראשית, הוצגה קבלה המלמדת על ביול חוזה השכירות ב- 9/9/82, ללא קנס. הדבר תומך בטענה כי חוזה השכירות נחתם ב- 12/8/82 וביולו לא היה כרוך בקנס.


שנית, כתב האופציה הוא מסמך ייחודי, שלא כחוזה השכירות. מלכתחילה הייתה כוונה כי שני המסמכים ייחתמו ב- 7/7/82. זו הסיבה על שום מה המסמך הייחודי, הוא כתב האופציה, נשא תאריך, הגם שלא שונה מאוחר יותר, בעוד חוזה השכירות, שהוא מסמך סטנדרטי, הודפס ריק ועו"ד מטרי השלים חותמתו ב- 12/8/82.

שלישית, נמסרו גרסאות סותרות של התובעת בעדותה לפניי. בחקירתה הנגדית היא העידה כי "זה נכון שלפני שחתמתי הראיתי לבן שלי גם את חוזה השכירות וגם את כתב האופציה. וזה נכון שלאחר שהוא אמר לי שזה בסדר אני חזרתי וחתמתי על החוזים" (עמ' 2 לפרוטוקול). לעומת זאת בחקירתה החוזרת מסרה התובעת כי "בזמן שחתמתי על חוזה השכירות בני יוסף חסין היה בחו"ל. הראיתי לו את החוזה בפעם הראשונה לאחר שהחוזה נחתם" (עמ' 3 לפרוטוקול).

אמירתה הראשונה של התובעת מצביעה על שתיים: ראשית, כי היה מדובר במהלך של שתי פגישות שהרי רק לאחר שהוצגו מסמכי השכירות לעיונו של יוסף הייתה פגישה נוספת בה "חזרתי וחתמתי על החוזים", והרי גרסת הנתבעים אודות חתימת המסמכים ב–12/8/82 קשורה בקשר אמיץ בכך שהיו שתי פגישות בעוד גרסת התובעת אודות חתימת המסמכים ב- 7/7/82 קשורה בקשר אמיץ בכך שהייתה פגישה אחת בלבד. שנית, כי מכל מקום יוסף עיין במסמכים האמורים, תהא הפגישה מתי שתהא.

רביעית, עובר לחתימת המסמכים לא העלו בעלי הדין בדעתם סכסוך כלשהו שיתגלע ביניהם בזמן מן הזמנים. אות וסימן הוא כי התאריכים על גבי שני המסמכים הם תאריכים אוטנטיים. והרי גרסת התובעת חייבת להוליך למסקנה כי תוספת החותמת של תאריך 12/8/82 נעשתה לימים, רק על מנת לשרת את טיעונם של הנתבעים כי שני המסמכים נעשו באותו מועד. לא ניתן היה, לשיטה זו, לשנות את מועד ה- 7/7/82 שהיה מודפס אך ניתן היה להוסיף את מועד ה- 12/8/82, במקום שהיה ריק וניתן היה להשלימו בחותמתו של עו"ד מטרי.

11. שני טיעוני בעלי הדין ראויים ונוקבים. לטעמי הטיעונים של הנתבעים מכריעים את הכף ובעיקר השיקול האחרון שנמנה להלן. הנני סבור, כשיטת הנתבעים, כי המסמכים נחתמו ביום 12/8/82. להלן אצביע על כך שלנתון זה אין כל משמעות לעניין הדיון וההכרעה במחלוקת שבפניי. לכך אגיע עתה.

דיון והכרעה

12. היגיון טענתה של התובעת אודות כך שהמסמכים נחתמו ביום 7/7/82 מבוסס על ההנחה כי היא הייתה שרויה במצוקה, כי מצוקה זו נוצלה על ידי כפיר וכי היא לא יכולה הייתה להסתייע בעזרתו של יוסף ששהה אותה עת בחו"ל. כל נתוני הבסיס האמורים נדחים על ידי כחסרי ממש.

13. ראשית, התובעת העידה בפניי, כאשר היא בשיבה טובה ובשנת ה- 90 לחייה. היא הצטיירה בעיניי כאישה דעתנית ונבונה. האירוע הטראומטי של הפריצה לדירה התרחש שלוש שנים לפני חתימת מסמכי השכירות. לא סביר בעיניי כי הטראומה האמורה ליוותה את התובעת במשך שנים כה רבות באופן שמלכתחילה מפוקפקת הנחת הבסיס כי התובעת הייתה שרויה במצוקה וכי יש לשפוט אותה שלא ככל אדם רגיל וסביר.

שנית,לכל הדעות, וגם אם נחתמו מסמכי השכירות ביום 7/7/82, נהיר כי הוכנסו בהם שינויים, במעמד הישיבה במשרדו של עו"ד מטרי, ונהיר כי חלק מן השינויים לא יכולים היו להיעשות אלא לרצונה של התובעת, ככאלו שמשרתים את האינטרסים שלה, כשם שחלק מן השינויים נעשו לרצונם של הנתבעים, ככאלה שמשרתים את האינטרסים שלהם. וכך, בכתב האופציה הוספה ההוראה כי הבחירה האם שכר הדירה יהא דולרי או שקלי וצמוד, יהא "לפי בחירת המשכירה". ברי שתוספת זו נעשתה לדרישתה של התובעת. גם התנייה כי "אופציה זו הינה ללא כל תמורה" עשויה לשרת דווקא את טיעוני התובעת וברי שהיא פועל יוצא של משא ומתן חופשי בין בעלי החוזה.עיון בהוראות חוזה השכירות מצביע על כך כי בסעיף 10 הוספה התוספת כי "למרות האמור לעיל השוכר ישא גם בזיפות הגג ובסיוד הגג באם יהיה צורך בכך". ברי שתוספת זו נדרשה על ידי התובעת
שהרי היא משפרת את מצבה. די בנתונים האמורים כדי לשלול מכל וכל את הטענה כי עסקינן בתובעת חסרת הבנה החותמת על מסמכי שכירות, כמי שכפאה שד.

הנחות המוצא, איפוא, על אודות מצוקה וחולשה של התובעת, שחייבו שלא להחתים אותה על מסמכים אלא לאחר שתזכה לייעוץ של יוסף, נשללות מכל וכל.

14. לשיטתו של יוסף התוודעה לו עילת העושק לאחר שלוש שנים. רק משום שיוסף אינו עוסק בעריכת דין, חרף היותו עורך דין, הוא נדרש לייעוץ משפטי על פיו נמסר לו, בתחילה, כי לא ניתן לעשות דבר לעניין תוקפו של כתב האופציה. רק לימים, לאחר שקיבל ייעוץ משפטי נוסף, נמסר לו כי ניתן לתקוף כתב אופציה זה. טיעון זה, מלכתחילה, נשמע צולע ביותר כאשר הוא מושמע על ידי אדם אינטליגנטי, בעל השכלה משפטית, המשרת בשירות החוץ והמבקש את טובת אמו התובעת. מכל מקום, יהא הדבר אשר יהא, ברי כי בעקבות הייעוץ הראשון שקיבל יוסף הוא הוציא תחת ידו, ובכתב ידו, את חוזה השכירות אותה עת בו נקבע, בין השאר, כי "הסכם השכירות שנחתם ב- 12/8/82 וכתב האופציה שנחתם ב- 7/7/82 נשארים תקפים על כל סעיפיהם ותנאיהם" (נספח ת/9 לתצהירו ת/2), כאשר בהמשך המסמך נקבעו תניות נוספות "כפי שנקבע באופציה המקורית". לא יעלה על הדעת, איפוא, כי חדשות לבקרים ניתן יהיה לתובעת לשנות את השקפתה האם כתב האופציה שריר וקיים, אם לאו.

15. עתה אניח, חרף האמור מעלה, כי אכן כתב האופציה נגוע בעושק וברי שזו השקפתו של יוסף, זה מכבר, ובמנותק ממשבר היחסים שהתגלע לאחר פינוי התובעת מן הבית במושב. בלתי נסבל לטעמי שהתובעת תהיה רשאית לאחוז בטענת העושק, ולו אניח שהיא שרירה וצודקת, לעולמי-עד על מנת שניתן יהיה לשלוף אותה מתהום הנשיה כל אימת שיעלה רצון מלפניה של התובעת. משמע, התובעת אוחזת ב"פצצה מתקתקת", מזה עשרות שנים, כאשר היא בוחרת את המועד מתי תפעיל פצצה זו על ראש הנתבעים, גם אם הייתי קובע שהם בבחינת "עושקים". לעניין זה ניתן ביטוי בפסיקת בתי המשפט לא אחת. וכך, כשעסקינן בזכות הביטול מחמת טעות חד-צדדית קבע כב' השופט בייסקי כי " כאשר למתקשר עילה לבטל את החוזה, חייב הוא להפעיל את עילת הביטול תוך זמן סביר (סעיף 20 לחוק); בדומה לכך כאשר הביטול תלוי ברשותו של בית המשפט, על פי הסעיף 14(ב) לחוק, גם אז על מבקש הביטול לפנות לבית המשפט תוך זמן סביר מאז עמד על הטעות היוצרת עילת ביטול; לא עשה כן, ישמש עניין זה שיקול בין שיקולי בית המשפט, אם צודק הוא לבטל את החוזה, ובאיזה מידה גרמה ההשהייה לשינויים בשטח, הפוגעים בצד האחר, ואשר היו נמנעים אלמלא הושהתה הפנייה לבית המשפט" (ע"א 406/82 נחמני נ' גלאור פ"ד מא(1) 494, בעמ' 502).

הצדדים מנהלים ביניהם יחסי שכירות חוזיים מזה למעלה מ- 20 שנה, חרף טענת העושק המרחפת בחלל האוויר. לא ניתן, לטעמי, להידרש לטענת עושק זו לאחר חלוף שנים כה רבות. נהפוך הוא: עצם חלוף השנים הרבות גורם לכך שעבר זמנה בטל קורבנה של הטענה האמורה, ככל שהיא מעיקרא קיימת. נתון זה משליך אף לעניין הפרות שונות נטענות של הנתבעים. התובעת בחרה, כך טענתה, שלא לחתום חוזי שכירות מידי שנה בשנה ולא לדרוש את ביטול יחסי השכירות עקב מציאותם של רופאי שיניים אחרים במרפאה. אכן, אין הדבר מחייב אותה להמשיך ולהשלים עם כך. ככל שהתובעת תחליט, מכאן ואילך, להקפיד על תגיהם ודקדוקיהם של חוזה השכירות וכתב האופציה, דומה שפועלה יהא ראוי ומוצדק בעתיד. ואולם היא אינה יכולה להשתמש ביתד זו עתה, במבט לעבר.

16. הנתבעים טוענים כי פועלה של התובעת הוא קטנוני ונקמני. היא באמת ובתמים אינה מתכוונת לשוב ולהתגורר בדירה. מן הסתם לאחר שהדירה תפונה היא תשכיר אותה או תמכור אותה. לכך היא יכולה לזכות ממילא. הנתבעים ממילא מחזיקים בדירה בשכירות וככל שרצונה של התובעת למכור את הדירה כתב האופציה מסדיר את האפשרות לעשות כן לנתבעים.

נקודת המוצא של הנתבעים אינה מקובלת עליי, דרך עיקרון. ככל שהתובעת זכאית לדרוש את פינוי הדירה היא אינה מחוייבת למסור כל דין וחשבון למאן דהוא האם היא מתכוונת לגור בדירה, אם לאו. משום כך העדויות והעדויות-שכנגד אינן מעלות ואינן מורידות. נקודת המוצא היא שרשאי אדם לעשות בקניינו כבשלו. אם אכן עומדת לתובעת הזכות לגרום לפינוי הדירה היא אינה חייבת בהסברים ותירוצים. אכן היא זכאית אז לדרוש את פינוי הדירה, סתם כך, ולו כי זה רצונה. ראוי אז להגן על זכותה הקניינית בדיוק באותה פשטות בה רשאית הייתה בתה, חנה, לפנות אותה מן הבית במושב, כזכותה של חנה לעשות בקניינה כבשלה, מבלי שאף היא נדרשת להסברים ותירוצים (וזאת מבלי שאני נדרש להיבטים מוסריים, אם לכאן ואם לכאן, שיכול שנעלמים ממני במסגרת יחסי הורים-ילדים בפרשה שבפניי). לנוכח זאת, ואף על יסוד ההנחה שהנחתי כי מסמכי השכירות אינם נגועים בכל עושק, שומה עליי לבחון האם רשאית התובעת לתבוע את פינוי הדירה לאחר שנים כה רבות בהם לא חוזרת הדירה לחזקתה.

17. טיעונה של התובעת, לכאורה, מעורר אהדה ראשונית. שהרי עולה ממסמכי השכירות כי התובעת, הלכה למעשה, נושלה לעולמי-עד מן הדירה. כל אימת שיבקשו הנתבעים להמשיך לשכור את הדירה וישלמו את דמי השכירות שנקבעו בכתב האופציה, לא תוכל התובעת לחזור ולהחזיק בקניינה. אכן, השכירות תגיע לקצה כאשר תבקש התובעת למכור את הדירה. ואולם אף אז היא תימצא בעמדת נחיתות. שהרי אם יעלה רצון מלפניה למכור את הדירה היא חייבת להעניק לנתבעים זכות קדימה. במסגתה של זו היא אינה רשאית למכור את הדירה במחיר הנראה לה אלא במחיר מוסכם על דעתה ועל דעת הנתבעים. במקרה של מחלוקת היא חייבת להידרש למינויים של שלושה שמאים. ככל שתתעורר מחלוקת על זהותם הם ייקבעו על ידי עו"ד מטרי, שמלכתחילה היה פרקליטם של הנתבעים. גם בכך לא תבוא התובעת אל המנוחה ואל הנחלה, שהרי גם לאחר שייקבע מחיר הדירה יוכלו הנתבעים ליתן תשובתם תוך ארבעה חודשים וככל שיחליטו לא לרכוש את הדירה, יהא עליהם לפנות את הדירה לאחר 360 יום.

ממשיכה התובעת וטוענת כי הלכה למעשה עסקינן בשכירות שאינה מוגבלת בזמן ואולם מקובלנו כי "עצם המושג שכירות
לצמיתות יש בו סתירה מיניה וביה" (ע"א 46/74 אליעזר מורדוב נ' יוסף שכטמן, פ"ד כט (1) 477, בעמ' 481 ). על יסוד זאת קבע כב' הנשיא ברק כי "הוראה בחוזה – בין מפורשת ובין משתמעת – המתפרשת כהוראה הקובעת קשר חוזי לצמיתות שוללת מהחוזה את אופיו כחוזה שכירות" (רע"א 1784/98 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' אליעזר מנדה ז"ל ואח' פ"ד נג (4) 315, בעמ' 335). זאת ועוד: השקפה זו מתיישבת עם השקפת- בסיס בפירושם של חוזים. וכך מורה אותנו כב' השופט זמיר כי "אין זו דרכם של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כמין מומיה, עד שיבוא אליהו" (ע"א 2491/90 התאחדות סוכני נסיעות ותיירות בישראל ואח' נ' פאנל חברות התעופה בישראל ואח', תק-על 94(2) 641, בסעיף 14). ולכן, חזקה היא "כי חוזה כזה ניתן לביטול באופן חד-צדדי" (סעיף 15).

אכן הטיעון האמור שובה את הלב במבט ראשון ולכאורי. הוא אף יכול להשתלב בטענת העושק שנדחתה לעיל. ואולם בחינה מעמיקה שוללת את הטיעון האמור מכל וכל.

18. ראשית, בפרשות שנדונו מעלה אכן נדונו תניות אודות "שכירות לצמיתות". וכך, בפרשת עמידר נדון תנאי בו נקבע כי "המשכיר מסכים שכל זמן שהשוכר ישלם את דמי השכירות כאמור לעיל וימלא את התחייבויותיו לפי חוזה זה יהנה בשלווה מהמושכר ויחזיק בו במשך תקופת השכירות בלי כל הפרעה מצד המשכיר או כל אדם המוסמך לפעול בשמו ובמקומו". בפרשת מורדוב נדון התנאי על אודות שכירות ש"מתחילה ביום 13/2/1962 ומסתיימת ביום בלתי מוגבלת".

בנדוננו, אלו אינם פני הדברים. התובעת זכאית, כל אימת שיעלה רצון מלפניה, למכור את הדירה. משעה שתעשה כן, אכן בעקבות נוהל שהותווה בכתב האופציה, השכירות תגיע לקצה באופן שלא ניתן לדבר על "שכירות לצמיתות".אכן התובעת לא תחזור לגור בדירה ואולם מרחיק-לכת לדבר על נישולה כמי שתמצא עצמה ללא קורת-גג. פשיטא, משתימכר הדירה תעשה התובעת בדמי הפידיון כרצונה: תרכוש דירה חליפית, תעבור לבית אבות, תעבור לגור בדירה מושכרת, או תנהג בתמורה ככל שתמצא לנכון. אכן דירה, פיזית, לא תהיה לתובעת. תחליף-דירה, כספית, יהא גם יהא לה.

נתון זה מוליכני לבחינת תכליתם של מסמכי השכירות ולבחינת סבירותם.

19. ב"כ התובעת טוען כי יש לבחון תכליתו והגיונו של החוזה, כפי שהדברים נראים עובר לכריתתו. הצדק עמו. חוששני שבבואו ליישם אמירה צודקת זו בנדוננו מבקש ב"כ התובעת לפרש תכליתו והגיונו של החוזה, לא כפי שהדברים נראים עובר לכריתתו אלא כפי שהדברים נראים עתה, בדיעבד, ובחוכמה שלאחר מעשה. בחינת תכליתו והגיונו של החוזה, עובר לכריתתו, מצביעה על כך כי הן חוזה השכירות והן כתב האופציה משקפים היגיון ותכלית כלכלית ומסחרית סבירה וראויה.

הנתבעים טוענים כי משעה ששכרו את הדירה הם נאלצו להשקיע השקעות-עתק בהסבתה למרפאת שיניים. הגם שלא הובאו בפניי נתונים כספיים אין לי אלא להניח כי הטיעון האמור הוא סביר והגיוני. במצב דברים זה לגיטימית הייתה דרישתם של הנתבעים להגן, ככל האפשר, על השקעתם. בסעיף 7(ו) לחוזה השכירות הם התחייבו, ככל שהתובעת תדרוש זאת, שעם פינוי הדירה יהא עליהם "להחזיר בתום תקופת השכירות את המצב של המושכר לקדמותו, כפי שהיה ביום תחילת השכירות", דהיינו לחזור ולהסב את הדירה ממרפאת שיניים לדירת מגורים. כאשר בוחנים את הנתונים לאורו של היבט זה ברי לי כי מסמכי השכירות ביטאו הסכם עתיר-סיכונים והימורים מחושבים שנטלו על עצמם שני הצדדים באורח מפוכח ומודע.

הנתבעים הבטיחו עצמם רק ככל שעסקינן בשלוש שנות השכירות הראשונות. אכן, בשלוש שנים אלו לא זכאית התובעת להביא את יחסי השכירות לקצם ולבקש למכור את הדירה. מיום זה ואילך נטלו על עצמם הנתבעים שורה של סיכונים. על רצונה של התובעת למכור את הדירה היא יכולה להודיע, כעולה מכתב האופציה, "בכל מקרה", דהיינו בכל זמן מן הזמנים, ולו בעיצומה של שנת שכירות. זאת ועוד: התובעת כיום היא ישישה ואין לי אלא לאחל לה המשך אריכות ימים. ואולם כאשר נקשרו יחסי השכירות היא כבר הייתה זקנה. ברי כי ככל שהתובעת הייתה נפטרת לבית עולמה, וכן ככל שתמות לאחר אריכות ימים, אזי יחסי השכירות, שהם יחסים אישיים, יבואו לקצם. ברי, איפוא, כי ככל שהתרחישים האמורים מתרחשים בסמוך לתחילת יחסי השכירות, נטלו על עצמם הנתבעים סיכונים כלכליים לא מבוטלים, שמא לא יספיקו להביא לידי ניצול מירבי את השקעותיהם בדירה. ככל שהתרחישים האמורים היו מתממשים, והנתבעים היו מבקשים להתכחש להוראות כתב האופציה, בית המשפט לא היה מושיט להם יד. אך התרחישים האמורים לא התממשו. מתרחשים התרחישים הקיצוניים ההפוכים. אכן, בחלוף שנים כה רבות, מוצאים עצמם הנתבעים כמי שעשו עסקה מוצלחת ביותר. ברי שבחלוף השנים הם החזירו זה מכבר את השקעותיהם בדירה וזכו לביטחון רב-ערך בשכירות ארוכת-טווח. ואולם זה שיפוט הדברים בדיעבד, ובחוכמה שלאחר מעשה. משעה ששפר גורלם של הנתבעים והם לא לקו בעוקץ, אין סיבה עתה למנוע מהם את הדבש.

20. אכן, מימוש זכות הקדימה מעמיד את הנתבעים בעמדת יתרון על פני רוכשים אחרים בשוק החופשי. גם תניה זו נראית סבירה ביותר עובר לכריתת הסכמי השכירות. אילו רצו הנתבעים לרכוש דירה, ולו במקום הדירה בה ביקשו להקים את המרפאה ברח' קרית ספר, פשיטא היו עושים כן. מטעמים אלו או אחרים, בחרו הנתבעים להשקיע השקעותיהם בדירה שאינה שלהם, אלא המושכרת על ידם. ממילא, ככל שהתובעת, בכל שעה שיעלה הרצון מלפניה, תבקש למכור את הדירה יכול שמוצאים עצמם הנתבעים במצוקה. לא מן הנמנע כי נגזר עליהם, בזמן מן הזמנים, לשקול אם רוצים או יכולים הם לרכוש את הדירה. לאורו של היבט זה מנגנוני הביטחון החוזיים לזכות הנתבעים נראים סבירים ביותר. סביר להניח כי מינויים של שמאים, ככל שהצדדים לא יגיעו לעמק השווה, יגרום לכך כי התובעת תזכה במחיר הולם עבור הדירה. אף הצורך של הנתבעים, וכזכור כל אימת שיעלה רצון מלפני התובעת למכור את הדירה, לגייס את כספי התמורה מזכה אותם ב- 4 חודשים לשם בחינת אפשרויות גיוס האמצעים ומכל מקום ב- 360 יום לצורכי התארגנות במרפאה חליפית, ככל שלא ירכשו את הדירה.

מול זכות הקדימה המעניקה, לכאורה, לנתבעים עמדת יתרון במיקוח עם התובעת, אף לתובעת קיימת עמדת מיקוח לא
מבוטלת. עניינם של הנתבעים יהא, ככל שלא יעלה בידם לרכוש את הדירה, שהדירה תימכר לרופאי שיניים דווקא, על מנת לא להסתבך בעלויות הכרוכות בהשבת מצב הדירה לקדמותו, כדירת מגורים. עניינה של התובעת יהא למכור את הדירה לכל המרבה במחיר, יהא הוא רופא שיניים או כל אדם המעוניין בדירת מגורים דווקא. מכאן, כי דינמיקת המשא ומתן הצפויה בין הצדדים אינה משאירה את התובעת, בהכרח, בעמדת נחיתות. גם לה יש קלפים במשא ומתן זה. גם נתון זה משווה אופי של סבירות והיגיון למערכת החוזית האמורה.

21. ועל כל אלו: לא ניתן להתעלם מן הרקע המשפחתי בין בעלי החוזה, דווקא על רקע היחסים התקינים שהיו אז בין הצדדים. זאת ועוד: במסגרת זו זוכה התובעת לביטחון ארוך-טווח בגדרו מושכרת הדירה לדייר אמין, הוא חתנה, שבביתו ובבית אשתו, היא בתה, היא מתגוררת. לאורך כל הדרך לא הפגינה התובעת רצון ודבקות לגור בדירה דווקא. עוד לפני שעברה לבית במושב היא עקרה מדירה לדירה באופן שאינני יכול לקבוע כי הדירה, מבחינתה, היא כ"נחלת אבות". אף סביר להניח כי שני הצדדים הניחו כי קרוב לוודאי שהתובעת לא תחזור להתגורר בדירה, הגם שלא מן הנמנע כי לא לאורך שנים תגור עם בתה וחתנה בבית במושב. או-אז, תהיה זקוקה התובעת לקורת-גג. לצורך כך יש להבטיח את יכולתה למכור את הדירה. סביר להניח, כך הייתה ההנחה אז, שהדברים יתנהלו בשובה ובנחת ולא מהיום למחר. משום כך עיצבו הצדדים מנגנון המאפשר את מכירת הדירה, מציאת פיתרון מגורים לתובעת ומציאת פיתרון להעתקת המרפאה, לאורך זמן סביר. העובדה שלא כך התגלגלו הדברים היא בבחינת חוכמה שלאחר מעשה. ואולם בחינת תכליתו ההגיונית והכלכלית של החוזה נשפטת דווקא בחוכמה שלפני מעשה. דהיינו בהתאם לנסיבות עובר לכריתתו.

מכלול הנתונים האמורים מצביע על כך שההסדרים החוזיים אליהם הגיעו הצדדים, חרף האהדה הראשונית לתובעת, הם הסדרים מאוזנים. כאמור, לא ניתן להתעלם מכך שסבירות ההסדרים חייבת לקחת בחשבון אף את קרבת המשפחה בין בעלי החוזה. ברי לי, מכל מקום, כי לא ניתן לומר כי ההסדרים החוזיים האמורים הם מקפחים בצורה משוועת, המצדיקה התערבות שיפוטית בהם. בחינתם המדוקדקת של ההסדרים החוזיים האמורים, אף חלוף השנים הרב בהם ההסדרים החוזיים היו שרירים וקיימים, מחזקים את המסקנה כי יש להמשיך וליתן להם תוקף. פרשנותי האמורה אף מתיישבת עם העיקרון הפרשני בפירושו של חוזה בגדרו "פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל", כאמור בסעיף 25 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973.

22. צר לי על המשבר במשפחת התובעת ואולם משעה שהתובענת הפינוי הובאה לפתחי, שומה עליי להכריע בה, וכמצוות הדין. בחינה זו מעלה כי דין תביעת הפינוי להידחות.

סוף דבר

23. לפיכך, הנני דוחה את תביעת התובעת נגד הנתבעים.

הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

24.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון