חוזה אירוח


רקע עובדתי

1. הנתבעת 1 היא חברה שנתאגדה לצורך הקמת פרוייקט של מלון דירות, המכונה בשם "לב ירושלים", המצוי ברחוב המלך ג'ורג' 16 בירושלים (להלן - המלון). הנתבעת 1 היא הבעלים של זכויות החכירה לדורות בקרקע שעליה נבנה המלון והנתבעת 2 היא חברת ניהול שהוקמה על ידי הנתבעת 1 לצורך ניהולו והחזקתו של המלון (להלן - חברת הניהול).

במלון 92 יחידות נופש ואירוח והוא משמש, בעת ובעונה אחת, כמלון דירות שבו נמכרות יחידות נופש לתקופה של מספר שבועות בשנה החוזרות ונשנות בכל שנה (Time Sharing) וכבית מלון רגיל. חלקן של יחידות הנופש מושכר בשכירות משנה למשך שנה לחוכר משנה יחיד, אך רוב יחידות הדיור מחולקות ליחידות זמן של שבועיים, כך שהלכה למעשה, יחידת הנופש מושכרת בשכירות משנה חלקית לשוכרי משנה רבים.

בפרקי הזמן שבהן הדירות אינן משמשות את חוכרי המשנה, משמשות יחידות הנופש כחדרי מלון רגילים, דבר המאפשר לרוכשי הדירות שבחרו שלא לממש את זכותם לשהייה במלון בתקופה שנקבעה להם, להשכיר, באמצעות המלון, את היחידה האמורה ולהפיק רווחים מן התמורה של השימוש בחדרי הנופש לשירותי מלון רגילים.

התובעים הם קבוצה של 42 רוכשי יחידות נופש ובעלי זכות חכירה לדורות ביחידות, ומרביתם אזרחים צרפתיים, שאינם מתגוררים בישראל (להלן - הרוכשים).

2. בין התובעים והנתבעות נחתמו שני סוגי חוזים: האחד, חוזה לרכישת יחידת נופש, לפיו רכשו התובעים זכות ביחידת נופש במלון לתקופת זמן מסוימת בכל שנה, לפי לוח רב שנתי לתקופות זמן, החוזר על עצמו אחת למספר שנים (נספח ג' לכתב התביעה; להלן - הסכם הרכישה); הסוג השני הוא חוזה אירוח ליחידת נופש הכולל את התחייבויות המלון להחזקת יחידת הנופש ואת התמורה עבור שירותים אלה. לפי הסכם זה רשאי רוכש יחידת נופש שלא לעשות שימוש ביחידת הנופש שלו ולהעמידה לרשות המלון כדי שזה יפעל להשכרתה לצד שלישי תמורת אחוזים מהתמורה שתתקבל בעד השכרה זו (נספחים ד' ו-ה' לכתב התביעה; להלן - הסכם האירוח).

טענות בעלי הדין

3. התובעים טוענים כי הנתבעות הפרו את ההסכמים עימם ולא מילאו אחר התחייבויותיהם בתחומים רבים. לטענתם לא נרשמו זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין, לא הוקם במלון בית כנסת, לא נבנתה בריכת שחיה, לא נבנה חדר משחקים לילדים ולא הוקצו לרוכשים ארונות פרטיים לאחסון כלים לחג הפסח.

התובעים גם טוענים, כי חברת הניהול מחייבת אותם בתשלום דמי אחזקה שרירותיים, מופרזים ומופרכים, ללא כל בסיס, הכוללים גם הוצאות שאינן קשורות ליחידות הנופש. זאת ועוד, התובעים טוענים כי ישנם אי סדרים בכל הנוגע להכנסותיהם מהשכרת יחידות הנופש.

לפיכך, עותרים התובעים לצו המחייב את הנתבעות למסור חשבונות מלאים ומפורטים בקשר עם ניהול המלון, ובמיוחד בכל הנוגע להוצאות השוטפות ולדמי האחזקה, וההכנסות מהשכרת חדרים במלון, ולמתן צו המחייב את הנתבעות לבנות או לגרום לאלתר לקיומם של בית כנסת, בריכת שחיה, חדר משחקים לילדים וארונות לפסח.
התובעים אף עותרים לפיצוי כספי בסכום של 120,000$ בגין הפרת ההסכמים על ידי הנתבעות.

4.הנתבעות הגישו תובענה שכנגד, שבה טענו כי בשל ההתדיינות המשפטית לא העבירו התובעים תשלומים בעד דמי החזקה וניהול, ולפיכך עותרות הנתבעות לתשלום החוב האמור, המסתכם בסכום של 73,459 ש"ח.

5.בנוסף על כך ולמען שלמות התמונה, יש לציין כי התובעים הגישו בקשה לצו מניעה זמני (המ' 2971/98), לפיו לא ידרשו הנתבעות כל תשלום מהתובעים בגין יחידותיהם כתנאי לשימוש ביחידות הנופש. בעניין זה קבע בית משפט זה (כבוד השופטת י' צור), כדלהלן:

בקשה זו לצו מניעה דינה להידחות על הסף מכל אחד מטעמים אלה:

1. הבקשה אינה נתמכת בתצהיר לעניין העובדות הנטענות בה.

2. אין בבקשה כל טענה על עילה המצדיקה מתן סעד של צו מניעה זמני שתכליתו להעניק סעד דחוף לפני הכרעה בתביעה גופה. מדובר בתביעה התלויה ועומדת אשר הוגשה לפני למעלה משנה וחצי ובמסגרת כתב ההגנה הוגשה התביעה שכנגד. מדובר במחלוקת כספית בעיקרה ולא מוסבר מדוע מתן הצו היום דרוש כדי לשמור על המצב הקיים שאם יחול בו שינוי עלולים המבקשים לקפח את זכותם או לשנות מצבם באופן בלתי הפיך.

3. אין בבקשה כל הסבר מה מידת הדחיפות לדיון בעניין בנפרד ולפני הדיון בתיק העיקרי.

הבקשה נדחית ורק לפנים משורת הדין לא חייבתי את המבקשים בהוצאות לטובת אוצר המדינה".

בתגובה להחלטת בית המשפט ביקשו התובעים כי בית המשפט ישקול מחדש את החלטתו, מן הטעם כי עקב תקלה משרדית לא צורף בפועל תצהיר לבקשה האמורה.

כבוד השופטת י' צור קבעה כי "התצהיר שהוגש לבית המשפט בנפרד מהבקשה הינו כללי ובלתי מפורט ואין בו כל נתון המוסיף על האמור בבקשה עצמה. לפיכך לא מצאתי כל צידוק לשנות מהחלטתי מיום 15/3/98 בדבר דחיית הבקשה".

לפיכך, לא ניתן סעד זמני שהתובעים ביקשו.

פרשנות החוזה

6. סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 (להלן - "חוק החוזים") קובע כדלהלן:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות".

סעיף זה קובע היררכיה לעניין מקורות הפירוש. ראשון הוא החוזה עצמו, מיצוי הטקסט החוזי ולאחריו הנסיבות. כשלשון הטקסט ברורה אין צורך והצדקה ללכת מעבר לה (וראה: ע"א 819/87 החברה לפיתוח חלק מחלקה 9 נ' מזרחי, פ"ד מג(2) 340, 343).

בסוגיה זו אומרת המלומדת פרופ' ג' שלו, בספרה "דיני חוזים", מהדורה שניה, כהאי לישנא:

"כוונת הצדדים נלמדת בראש ובראשונה מלשון החוזה. לשון זו יש לפרש ולקרוא כפשוטה, במשמעותה הטבעית והרגילה. שאיפת הפרשן היא לקרוא את החוזה ולהבינו על פי כתבו ולשונו. עד כמה שאפשר יש לתת לדברים פירוש מילולי לפי פשוטו של מקרא וכללי דקדוק. משמעות גלויה עדיפה על פני משמעות נסתרת" (עמוד 305).

וכך מצינו בדברי המשנה לנשיא א' ברק (כתוארו אז) בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים (פ"ד מט(2) 265), כדלקמן:

"אם אומד הדעת (הסובייקטיבי) של אחד הצדדים שונה מזה של הצד השני, אין כל אפשרות לגבש אומד דעת סובייקטיבי משותף. החוזה יפורש במקרה זה, כמו במקרים אחרים בהם אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף אינו רלוונטי לפתרון הבעיה הניצבת לפני השופט, על פי תכליתו האובייקטיבית. התכלית האובייקטיבית של החוזה היא המטרות, האינטרסים והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים. התכלית מוסקת מתוך אופיה ומהותה של העסקה שנקשרה בין הצדדים" (עמוד 313).

בעניין זה מוסיף כבוד השופט מ' חשין בע"א 5795/90 סקלי נ' דורען (פ"ד מו(5) 811) כדלהלן:


"בקרבנו עצמנו אל פירושו של חוזה על נושא עסקי, נשים בכלינו שכל ישר של אנשים סבירים והגונים, ועל דרך זה נהפוך בו בחוזה בנסותנו להתחקות אחרי כוונותיהם של הצדדים" (עמוד 819).

וגם זאת:

"תכליתו (הסופית) של החוזה מתגבשת על בסיס התכליות הסובייקטיביות ("אומד דעת הצדדים") והתכליות האובייקטיביות של החוזה. עם זאת, בהתנגשות ביניהם, יד התכלית הסובייקטיבית על העליונה. זהו, כפי שראינו, המסר המרכזי העולה מתוך הוראת סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי). זאת ועוד: בגדרי התכלית הסובייקטיבית נתונה עדיפות נורמטיבית לאומד הדעת העולה מלשונו הרגילה והטבעית של החוזה, על פי אומד הדעת העולה מלשונו החריגה או מהנסיבות החיצוניות...הפניה למקורות חיצוניים תיעשה בכל מקרה, ואין היא מוגבלת רק מקום שהחוזה עצמו אינו מצביע על אומד דעתם של הצדדים. עם זאת - כמצוות סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) - בסתירה בין אומד דעתם המשתמע מתוך החוזה לבין אומד דעתם הנלמד מתוך הנסיבות - יד הראשון על העליונה" (ע"א 4628/93 הנ"ל בעמודים 314-313).

7. משבאים לבחון את אומד דעתם של הצדדים להסכם, יש ליתן את הדעת לסעיף 25 לחוק החוזים, ממנו עולה שהדבר נלמד מתכלית החוזה. לעניין זה יפים דבריו של כבוד הנשיא ברק בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים, (פ"ד מט (2) 265, 312), כדלהלן:

"...חוזה מתפרש על פי תכליתו... תכלית זו... כוללת תכלית סובייקטיבית ותכלית אובייקטיבית. בתכלית הסוביקטיבית הוא אומד דעתם של הצדדים. אלה הם המטרות, האינטרסים והתכליות אשר הצדדים גמרו בליבם ונתנו לכך ביטוי בהתנהגותם החיצונית".

ומן הכלל אל הפרט:

רישום זכויות

8. הסכם הרכישה קובע לעניין רישום זכויות המקרקעין כדלהלן:

"4 א. המוכר מתחייב לרשום את חכירת המשנה של הרוכש ביחידת הנופש בלשכת רישום המקרקעין כשהיא חופשית ונקיה מכל חוב, משכנתא, שיעבוד, עיקול ו/או תביעת זכות כלשהי של צד שלישי.

ב. הרישום יתבצע ככל האפשר בסמוך לאחר רישומו של המוכר כחוכרה הראשי של יחידת הנופש ובכל מקרה לא יאוחר מתום 12 חודשים ממועד רישומו של המוכר כאמור.

ג. על אף האמור בסעיפים קטנים א' ו-ב' לעיל ובמידה שתיווצר מניעה לרישום חכירות משנה נפרדות לכל יחידות הנופש תרשמנה זכויותיו של הרוכש בדרך שתקבע על ידי יועציו המשפטיים של המוכר ובלבד שזכויותיו הקנייניות של הרוכש תרשמנה במלואן."

אין חולק כל כך, כי הנתבעת 1 נרשמה כחוכרת ראשית בשנת 1992 ובהתאם לאמור היה עליה להשלים את הרישום שנה לאחר מכן. אולם, עד למועד הגשת התובענה לא התבצע רישום הזכויות על שם הרוכשים וכל שנעשה היה רישום הערות אזהרה לטובת חלק מן התובעים.

עודד בן דוד, בעל מניות בנתבעות, ודירקטור שלהן העיד על כך, כדלהלן:

"בגלל שהמלון הזה היה משהו חדש לגמרי בנוף הישראלי עם רישום, עם יחידה ספציפית...שבו מוחלפות דירות ממקום למקום, בגלל שפה אנחנו נתנו לאנשים בעיקר מחוץ לארץ את ההרגשה של שייכות לארץ ישראל שיש להם משהו ספציפי בארץ ישראל אנחנו ביררנו עם עורך הדין שלנו וניתן היה להבין שאנחנו נוכל לרשום להם את הזכויות בפועל בטאבו, לפחות כה אנחנו הבנו בתחילת הדרך. ועל סמך זה גם כתבנו את ההסכמים, ולהיות, וליתר בטחון כתבנו גם סעיף שאם כי זה היה חיה חדש(ה) שלא נולדה עדיין - שאם לא נצליח לרשום את הרישום אז נרשום את זה אני - על ידי יועציו המשפטיים" (עמוד 185 לפרוטוקול מיום 6/1/99).

בעניין זה ראוי לציין כי רישום זכויות של שכירות משנה לתקופת זמן קצובה היא שאלה נכבדה המעוררת קשיים
משפטיים וטעונה בירור ודיון. אולם, נוכח הסכמות הצדים והתוצאה שאליה הגיעו בהסכמה - אין צורך להכריע בשאלת הרישום שכירות משנה.

בנסיבות המקרה יש להחיל את הוראות סעיף 14 ג' להסכם הרכישה לפיו יקבעו יועציה המשפטיים של הנתבעת את דרך הרישום של הזכויות ללא הגבלת מועד. דא עקא, על אף האמור, לא נרשמו זכויותיהם הקנייניות של התובעים במלואן, וכאמור נרשמה אך הערת אזהרה לטובת חלק מהתובעים.

זאת ועוד, ממכתבו של בא כוח הנתבעות מיום 9/9/96 (נספח יט לכתב התביעה) עולה כי הנתבעות ידעו היטב כי הערת האזהרה אינה שקולה כנגד זכות קניינית, אף כי הדבר נותן את "הבטחון המקסימלי באילוצים הקיימים", כפי שנאמר במכתב האמור.

9. ניתן ללמוד על מעמדה של הערת אזהרה מסעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-, ומע"א 261/88 בנק המזרחי המאוחד נ' רוזובסקי ואח', פ"ד מח(2) 102), מהם עולה כי רשימת הזכויות הקנייניות כוללת את זכות הבעלות, השכירות, השאילה, זיקת ההנאה, זכות הקדימה והמשכנתא. אולם, הערת אזהרה אינה נכללת ברשימה זו ואינה מהווה זכות קניינית.

בית משפט השלום בירושלים נדרש לסוגיה דומה, בדבר רישום זכויות של שכירות משנה אצל הנתבעת 1 (ת"א 22136/96 (י"ם) פרת ואח' נ' מלון דירות לב ירושלים, לא פורסם) ובעניין זה מקובלים עלי דבריו של כבוד השופט י' שמעוני, כדלהלן :

"למרות מאמציה (הכוונה למאמציה של הנתבעת 1 - ע"ק) נוצרה מניעה אובייקטיבית לרישום זה. לפי עמדתו של רשם המקרקעין הקודם, התאחדותן של חכירות המשנה של הרוכשים עם החכירה של הנתבעת, בכל תקופת זמן שלא נמכרה לצדדים שלישיים, היתה מחייבת את הנתבעת לחדש את רישום חכירת המשנה בכל שנה.

חידוש חוזר ונשנה של חכירת המשנה, בכל שנה, הינה משימה שהנתבעת לא יכלה לקבל על עצמה למליון השנים של תקופת החכירה. הצורך לחדש רישום זה היה מהווה פגיעה של ממש בזכויות התובעים. לפיכך התנגדות רשם המקרקעין לרישום לא היתה מופרכת...

כל מי שמצוי בהליכי הרישום יודע, ידוע היטב, כי אכן קיים קושי אובייקטיבי ברישום זכויות חכירת משנה ל- “Time Sharing" במיוחד כשהמלון הבנוי על המקרקעין הנדונים אינו רשום בפנקסי הבתים המשותפים" (עמוד 8 לפסק הדין המצורף לסיכומי הנתבעות).

במקרה אחר הנוגע לנתבעת 1, שאף הוא נדון בבית משפט השלום בירושלים ואף בו היתה הנתבעת צד להליך בעניין הסכם הרכישה (ת"א 4805/94 (י"ם) גליק נ' מלון דירות לב ירושלים בע"מ, לא פורסם; נספח ו' לתצהירו של עודד בן דוד) עלתה השאלה האם אי רישום הזכויות על ידי הנתבעת מהווה הפרה יסודית של הסכם הרכישה. בעניין זה מקובלת עלי פסיקתה של כבוד השופטת ש' דותן כי סירוב לשכת רישום המקרקעין לבצע את רישום הזכויות כמות שהן, הערימו על הנתבעת קשיים, ואף מדובר בהפרת הסכם הרי שהדבר אינו מגיע כדי הפרה יסודית.

10.בסופו של עניין הצדדים הגיעו להסכמה בדבר רישום הזכויות אצל רשם המקרקעין, באופן של עריכת שטר שכירות משנה (חלקית) המעיד על העברת חלק מזכויותיה והתחייבויותיה של הנתבעת 1 (לב ירושלים) לרוכשי הדירות, בכפוף לתנאים מיוחדים (נספח ג' לתצהירו של עודד בן דוד).

נוכח האמור, אין צורך ליתן החלטה אופרטיבית לעניין רישום הזכויות, מלבד העובדה שרישום הזכויות האמור, נעשה לאחר הגשת תובענה זו, אולם הדבר לא פגע בזכויותיהם הקנייניות של התובעים.

בריכת שחיה

11. התובעים טוענים כי הנתבעת התחייבה לבנות במלון בריכת שחיה, אולם הנתבעת 1 לא בנתה בריכת שחייה, כי אם קיים מתקן של ג'קוזי בלבד.

סעיף 3.10 למפרט הטכני קובע כדלהלן:

"בריכת ג'קוזי מבטון או מפוליאסטר יצוק מיוצרת על ידי יצרן מוכר, חיפוי רצפה וקירות באריחי קרמיקה דקורטיביים, מערכת סינון, סחרור, חימום ובקרה לשימוש בכל עונות השנה" (נספח ח' לכתב התביעה).

המפרט הטכני תורגם לשפה האנגלית ולשפה הצרפתית עבור רוכשי דירות שאינם שולטים בלשון העברית, ומן המפרט בשפה האנגלית עולה כי מדובר ב-“Jacuzzi pool” (נספח ח' לכתב התביעה). לעומת זאת, מן המפרט הטכני בשפה הצרפתית עולה כי מדובר ב-“piscine jacuzzi" (נספח י' לכתב התביעה).



12. שמעון שניאור, אחד מן התובעים, טען בתצהירו כי במהלך השנים, מאז שרכש את יחידת הנופש, פנה פעמים רבות לנציגיה של הנתבעת 1 בשאלה מדוע אין במלון בריכת שחיה כפי שהובטח, ולטענתו נענה על ידי מנהלן של הנתבעות, מר אוליביה, כי "יש בעיה בתרגום", והכוונה לא היתה לבריכת שחיה כי אם לג'קוזי. לטענת התובע, אילו היה יודע לו מלכתחילה שאין כל כוונה לבנות בריכה לא היה רוכש את יחידת הנופש.

מתצהירי עדות ראשית של יתר התובעים ומעדויותיהם בבית המשפט ניתן ללמוד, כי אף הם הסיקו מלשון החוזה כי תיבנה במלון בריכת שחיה. פרנסיס וייל העיד כי הוא יודע שבמלון של ארבעה כוכבים יש בריכה, ולפיכך הסיק כי תיבנה במלון בריכת שחיה (עמוד 8 לפרוטוקול מיום 3/1/99).

רפאל מרואני, בעל סוכנות לתיווך במקרקעין, ששיווק את יחידות הנופש בצרפת, העיד כי "תמיד אמרנו ללקוחות יש לכם בריכה, וגם על החוזים היה כתוב בריכה" (עמוד 41 לפרוטוקול מיום 3/1/99). מרואני סבר, לדבריו, כי בעת החתימה על החוזים נרשם פסיק בין המילים "“piscine ו- “jacuzzi". אולם, מעדותו עולה בבירור, כי אם אמנם לא נרשם פסיק בין המילים האלה (כפי שאכן הוא המצב), הרי שהוא עשה "טעות גדולה" בפרשנות החוזה (עמוד 55 לפרוטוקול).

יהודה אוליביה, מנהלן הראשון של הנתבעות החל מהקמתן ועד לחודש ספטמבר בשנת 1993, העיד כי במהלך השיווק והמכירה של זכויות החכירה של יחידות הנופש, נשאל על ידי רוכשים פוטנציאליים בנוגע לקיומה של בריכת שחיה במלון, ועל כך השיב, באופן חד משמעי, כי אין במלון בריכת שחיה. אוליביה אף הוסיף, כי בתחילת המשא ומתן למכירת חדרי המלון הבטיח למספר רוכשים נגישות לבריכת שחיה באחד מבתי המלון בעיר ללא כל תמורה (עמוד 19 לפרוטוקול מיום 22/2/99).

13. עו"ד סלי זייפמן, נתבקש על ידי הנתבעות ליתן חוות דעת לעניין משמעות המונח “piscine jacuzzi" המופיע במפרט הטכני בשפה הצרפתית. מחוות דעתו עולה כי המילה “piscine” הינה תרגום שכיח של צירוף המילים "בריכת שחיה" או “swimming pool” באנגלית, וכי המילה “piscine” הצרפתית מתייחסת לבריכה המיועדת לשחיה ולמשחק, בגדלים שונים, כאשר הכוונה לגודל בינוני ומעלה, המיועדת להכיל אנשים רבים.

המילה "ג'קוזי" בעברית זהה למשמעותה של המילה “jacuzzi” בשפה הצרפתית והכוונה לבריכה קטנה או לאמבטיה בגדלים שונים, בהן יושבות קבוצות מצומצמות של אנשים ובהם מופעלים זרמי מים "להרגעה".

עו"ד זייפמן אף הוסיף, כי צירוף המלים בביטוי “piscine jacuzzi" אינו מקובל בשימוש היום-יומי בלשון הצרפתית, מאחר שהוא מורכב משתי מילים הסותרות בכוונתם. יתרה מזאת, לדעתו, המילה “piscine” הינה כללית יותר בעוד שהמילה “jacuzzi” הינה ספציפית, כך שבצירופן בשפה הצרפתית, יש מקום לשים את הדגש על המילה הספציפית.

לפיכך, הסיק המומחה כי "הטקסט המקורי בעברית תורגם לשפה הצרפתית בצורה לא מדויקת מספיק תוך שימוש במילה “piscine” (בריכת שחיה) במקום במילה “bassin” לפני המילה “jacuzzi”", ולפיכך סבור המומחה "כי הקורא הסביר בצרפתית היה מבין שהכוונה לבריכת ג'קוזי (קטנה יותר מבריכת שחיה אך גדולה יותר מאמבטיית ג'קוזי אישית), להבדיל מבריכת שחיה".

14. מעדותו של יהודה אוליביה עולה, כי החוזים תורגמו מעברית לצרפתית, אך בשל העובדה שקבוצה גדולה של הרוכשים הצרפתים דוברי עברית הרי שברוב המקרים התנהל תהליך השיווק ומכירת יחידת הנופש בשיח בלשון העברית.

אשר למצגים שהוצגו בפניהם של הרוכשים שחתמו על המסמך בצרפת, העיד יהודה אוליביה כי אנשי המכירות עברו תהליך הכשרה מיוחד ו"אין תהליך מכירה על ידי איש מכירות ללא שאיש שיווק יושב איתו ומאזין לכל מילה שהוא אומר" (עמוד 15 לפרוטוקול מיום 22/2/99).

אמת נכון, שהנוסח הצרפתי אינו חד משמעי ונערך באופן לקוי, אך לנוכח האמור ובשל העובדה שהנוסח המחייב של ההסכמים הינו הנוסח העברי, שממנו ברור כי במלון תיבנה אך בריכת ג'קוזי ולא בריכת שחיה במובנה המקובל בבית מלון - יש לדחות את טענות התובעים בסוגיה זו.

15. אוסיף כי חלקם של התובעים רכש את יחידת הנופש לאחר הקמת המלון, ואף אם המלון טרם הופעל באותה עת, הרי שרוכשים אלה ביקרו במלון, לפני חתימת חוזה הרכישה וראו את המבנה של המלון על כל חלקיו ומתקניו - במו עיניהם. ניתן ללמוד על כך מעדותו של שמעון שניאור לפיה בעת רכישת יחידת הנופש בניית המלון כמעט והושלמה וכי הוא ערך סיור במלון, אך, לטענתו, לא ביקש לראות את בריכת השחיה, בית הכנסת או חדר המשחקים לילדים (עמודים 90-88 לפרוטוקול). ניקול גנאם העידה אף היא כי לפני חתימת החוזה ערכה סיור במלון (עמוד 131 לפרוטוקול).

הנה כי כן, קבוצת תובעים רכשה את יחידת הנופש לאחר הקמת המלון, ערכה סיור מקדים לפני החתימה על החוזה, והיה באפשרותה לבחון, על נקלה, את המלון, על מתקניו השונים, ובכללם בריכת שחיה, ולהיווכח במו עיניהם אם
בריכת שחיה מצויה במלון, לשביעות רצונם, או שמא יש בו אך גיגית של ג'קוזי.

לפיכך, גם מן הטעם הזה, יש לדחות את טענת התובעים בדבר היעדרה של בריכה שחיה במלון.

בית כנסת

16. התובעים טוענים כי במלון אין מבנה שיוחד לשמש בית-כנסת, כמתחייב מסעיף 3.11 למפרט הטכני. פרנסיס וייל העיד כי ביקש מנציגי המלון מקום להתפלל ונענה כי "יש הרבה מקומות ברחוב אגריפס בישורון בהיכל שלמה ויש מספיק מקומות מחוץ למלון. והלכתי כל יום להתפלל בישורון. היינו כמה אורחים במלון שהלכנו להתפלל בישורון" (הכוונה היא לבית הכנסת "ישורון" - ע"ק; עמודים 33-32 לפרוטוקול).

שמעון שניאור העיד, כדלהלן:

"אמרו שאין בית כנסת, תלכו ממול. והלכתי ממול אני מכיר שמה כשיורדים בירידה בית כנסת נחמד של משפחת אבו חצירה...כל החברה של המלון היו שמה" (עמוד 99 לפרוטוקול).

ניקול גנאם העידה, כי ביקשה להתפלל אך לא הוקצה בשטח המלון מקום לבית כנסת והפנו אותה ואת בעלה לאחד מבתי הכנסת באזור (עמוד 135 לפרוטוקול). ג'קלין כהן העידה, כי בעת שרכשה את יחידת הנופש ערכה סיור בחלקים שונים של המלון וראתה אנשים מתפללים בלובי, ומכך הסיקה כי אין בית כנסת במלון. אולם, על אף האמור, הרוכשת לא עוררה סוגיה זו בעת החתימה על החוזה או לאחר מכן, אלא העלתה את טענותיה בתובענה זו (עמודים 75-70 לפרוטוקול).

עודד בן דוד העיד, כי ברשות המלון ארון קודש, בימה, ספרי תורה ויתר הציוד הנדרש לצורך קיום בית כנסת, ולטענתו, המלון התחייב לכך שיעמוד לרשות האורחים מקום לתפילה. כך למשל, ביום טוב שני של גלויות, מעמיד המלון לרשות אורחיו מקום לתפילה, שכן ביום זה אין באפשרות האורחים ללכת לבתי כנסת אחרים, מן הטעם שבבתי כנסת אלה מתקיימת ביום טוב שני של גלויות - תפילה של יום חול רגיל.

זאת ועוד, המלון אינו מייחד מקום קבוע לבית כנסת, אלא מיקומו של בית הכנסת המצוי במלון משתנה בהתאם למועד ולמספר המתפללים (עמודים 217-216 לפרוטוקול).

סעיף 3 למפרט הטכני קובע כדלקמן:

"3. שטחים ציבוריים

שטחי הציבור כגון כניסה, לובי, קבלה, חנויות וכו' - הכל לפי תכניות אדריכל המלון ובתאום עם אדריכל פנים.

3.1 כל השטחים הציבוריים... יצויידו לפי תכניות אדריכל הפנים של המלון בתיאום עם אדריכל הבנין והמוכר...

- - - - -

3.11 בית כנסת

3.12 חדר משחקים לילדים

- - - - - - -".

הנה כי כן, הנתבעת 1 התחייבה בהסכם הרכישה של יחידות הנופש להעמיד לרשות הרוכשים (ואורחי המלון) - בית כנסת, ואין חולק על כך שהתחייבות זו כלולה בהסכם.

העובדה שברשות המלון הציוד הנדרש להקמת בית כנסת, אין בה כדי לקיים את הדרישה האמורה ועל הנתבעות לייחד בשטח המלון מקום קבוע לבית כנסת, ובמידת הצורך להתאימו לצרכים השונים.

חדר משחקים לילדים

17. התובעים טוענים כי במלון אין חדר משחקים לילדים כמתחייב מסעיף 3.12 למפרט הטכני. הנתבעות אינן מכחישות טענה זו כפי שעולה מעדותו של אבי קסוטו לפיה עד חודש אוגוסט 1994 היה במלון חלל שהוגדר כחדר משחקים לילדים, אולם החדר האמור לא נוצל, ולפיכך החליט לפנותו (עמוד 171 לפרוטוקול).



בעניין זה יש לקבוע כי העובדה שחדר המשחקים לילדים לא נוצל בהתאם ליעודו, אין בה כדי להביא את המלון להחלטה חד צדדית לביטולו של החדר האמור בניגוד למפרט הטכני. לפיכך, יש לקבוע כי על המלון להעמיד לרשות אורחי המלון חדר משחקים לילדים. עם זאת, אוסיף כי אין צריכה להיות מניעה שהחדר האמור ישמש לפעילויות אחרות ובלבד שבשעת הצורך וככל שיידרש, ישמש המקום חדר משחקים לילדים.

ארונות לאחסון כלים ומצרכים לפסח

18. התובעים טוענים כי הנתבעות התחייבו להעמיד לרשותם ארונות לאחסון כלי פסח. פרנסיס וייל העיד כי נאמר לו על ידי הסוכן - מרואני ועל ידי מנהל המכירות, כי יועמד לרשותו ארון נעול לצורך אחסון כלי פסח (עמוד 10 לפרוטוקול). מרואני אישר את דבריו של וייל, והוסיף כי יהודה אוליביה הבטיח לרוכשים ארונות לפסח, אף כי מרואני העיד, כי אין הוא יודע אם הדבר מופיע בהסכם הרכישה (עמוד 63 לפרוטוקול).

מלשון החוזה אין ללמוד על כל הבטחה שהיא בעניין זה, ולא הובאו לבית-המשפט ראיות של ממש על כך שהיתה הסכמה מאוחרת להעמיד לרשות התובעים ארונות לאחסון כלי פסח. יתרה מזאת, הנתבעות מאפשרות לדיירים המעונינים להפקיד ציוד למשמורת בחדר סגור עד לתקופת הזמן המיועדת לפעם שבה יגיעו למלון. הסדר זה מן הראוי להישמר, במיוחד כלפי שומרי כשרותו של חג הפסח ולכל מעוניין אחר.

חברת הניהול

19. התובעים טוענים כי קיימת זהות מלאה בין בעלי המניות והמנהלים של נתבעת 1 ונתבעת 2. לדעתם, יש בכך כדי להעיד על ניגוד עניינים, שכן חברת הניהול תעדיף מטבע הדברים ובשל זיקתה לנתבעת 1, תעדיף את עניינה של הנתבעת 1 על אף העובדה שמערכת היחסים בין חברת הניהול לבין בעל דירה היא מערכת של יחסי נאמנות מכוח חוזה, שיש להחיל עליהם את דיני הנאמנות מכוח החוק הנאמנות, התשל"ט1979-.

20. התובעים מבקשים לבסס את טיעוניהם על דבריה של כבוד השופטת א' פרוקצ'יה בה"פ 288/95 (י"ם) בורלא יוסף ואח' נ' נופית ים אילת ניהול (1988) בע"מ ואח' (פסק הדין לא פורסם, אך צורף לסיכומי התובעים), כי בין בעלי הדירות לחברת הניהול נוצרו יחסים משפטיים של נאמנות מכוח חוזה, כאשר החברה משמשת נאמן והמבקשים (שם) הם בבחינת נהנים. במקרה זה, כאמור בפסק הדין, הפרה חברת הניהול את חובת הנאמנות

דא עקא, נסיבות המקרה דנא אינן זהות לפרשת נופית ים אילת, שכן במקרה האמור השכרת הדירות נעשתה באופן בלעדי על ידי חברת הניהול ונאסר על בעל דירה להשכירה בעצמו לאחר. יתרה מזאת, דמי הניהול נגבו על ידי החברה לפי שיקול דעתה הבלעדי כמו גם דרך חלוקת הרווחים וחובתה של חברת הניהול להשקיע את עודפי הכספים שבידיה.

בענייננו, אין רוכש יחידת הנופש במלון חייב להשכיר את היחידה אך באמצעות חברת הניהול, והוא רשאי להשכירה לכל אדם מטעמו. זאת ועוד, חלוקת הרווחים מהשכרת יחידת הנופש באמצעות חברת הניהול מוסדרת בהסכמי האירוח, ולפיהם "הרוכש יהיה זכאי ל70%- מההכנסה מהיחידה בגין לינה בלבד (לא כולל דמי שירות ועמלות), בניכוי מס הכנסה כחוק" (סעיף 3א להסכם אירוח ליחדת נופש, נספח ה' לכתב התביעה).

21. אבי קסוטו העיד על הנתבעות בלשון זו:

"קיימות שתי חברות שקשורות עם הקמת ותפעול מלון לב ירושלים... שתי החברות האלה הוקמו אי שם בשנות ה80- לפני שהייתי מעורב בכלל, אבל אני אומר את הדברים מתוך ידיעה כמי שניהל את הבניין הזה.

חברה אחת היא חברת מלון לב דירות ירושלים בע"מ, זו החברה שהקימה את המלון...

החברה הזאת על בעלי מניותיה הקימו חברת אחזקות שנקראת מלון דירות... (ניהול ואחזקות לב ירושלים בע"מ), הוסיפו לה את ראשי התיבות של מלון דירות לב ירושלים מ.ד.י. ... והחליטו שזאת תהיה החברה שתנהל את המלון.

החברה הזאת מוחזקת על ידי אותם בעלי מניות לפי מיטב ידיעתי ומה שחייתי (?) באותם שנים במלון על ידי אותם בעלי מניות שמחזיקים את החברה הראשונה שהיא חברת... נכס" (עמודים 45-44 לפרוטוקול מיום 6/1/99).

אין חולק כי קיימים יחסי נאמנות בין חברת הניהול ורוכשי יחידות האירוח כפי שאף עולה מעדותו של עודד בן דוד, כדלקמן:

"אני נאמן של כל בעלי הדירות לעשות את הדבר הטוב ביותר לתפוסה טובה ביותר במחירים הטובים ביותר שכולם יהנו מהמלון. אגב זה גם מתנהל בצורה כזאת, רוב המלון כמו שנאמר כאן... באמת מתנהל ברוח מאד משפחתית ובאופן כללי זה היה ככה,
ואני לא ניהלתי, עוד פעם אני אומר, לא אני ניהלתי, היו מנהלים שניהלו את זה, אבל זה היה מערכת היחסים.

מערכת היחסים מאד משפחתית וזה באמת ניתן בצורה הטובה ביותר ואנשים מרוצים, חוץ מהקבוצה הזאת שמצאה לעצמה סיבה והיחידה שהגיעה בגלל סיבות כאלה או אחרות ופתאום מצאו תירוצים מתחת לאדמה רצו לבטל את ההסכמים, אבל חוץ מהקבוצה הזאת כל הקבוצות האחרות מאושרות במלון" (עמוד 210 לפרוטוקול).

המצב המשפטי תומך בעמדה זו, ומשום כך יש לקבוע כי בנסיבות המקרה חברת הניהול פועלת כנאמן של הרוכשים, אך אין להחיל באופן גורף את הקביעות שבפסק דינה של כבוד השופטת א' פרוקצ'יה בפרשת נופית ים אילת, המתאימים למקרה האמור ולא לענייננו.

22. החלק המקדמי להסכם הנוגע להחזקה של יחידת הנופש קובע כדלהלן:

"והואיל ולב ירושלים מתעתדת לתחזק את המלון בעצמה ו/או להקים חברה אשר תתחזק את המלון ואשר תקרא להלן 'חברת הניהול'" (ההדגשה אינה במקור - ע"ק).

סעיף 16 להסכם האירוח קובע בלשון זו:

"כל עוד לא תוקם חברת ניהול, תספק את שירותי האחזקה לב ירושלים, והיא תהיה רשאית להסב את זכויותיה לחברת ניהול שתוקם על ידה ו/או לחברת ניהול מטעמה, ובמקרה כזה יחולו כל התחייבויות הרוכש על פי הסכם זה והקיימות כלפי לב ירושלים, כלפי חברת הניהול.

מודגש בה (הכוונה 'בזה' ע"ק) כי הרוכש מסכים להסבת זכויותיה של לב ירושלים כלפי חברת הניהול כאמור לעיל, והוא יהיה מנוע מלהעלות כל טענה ו/או תביעה כנגד הסבה זו" (ההדגשה אינה במקור - ע"ק).

סעיף 5 להסכם האירוח של יחידת הנופש שנחתם לאחר שהוסבו זכויותיה של הנתבעת 1 לנתבעת 2 קובע כדלהלן:

"לב ירושלים תהיה רשאית להסב את זכויותיה לחברת ניהול שתוקם על ידה ו/או לחברת ניהול מטעמה, ובמקרה כזה יחולו כל התחייבויות הרוכש על פי הסכם זה והקיימות כלפי לב ירושלים, כלפי חברת הניהול.

מודגש בזה כי הרוכש מסכים להסבת זכויותיה של לב ירושלים כלפי חברת הניהול כאמור לעיל והוא יהיה מנוע מלהעלות כל טענה ו/או תביעה כנגד הסבה זו.

הרוכש מצהיר כי ידוע לו כי נכון למועד חתימת הסכם זה, הוסבו זכויותיה של לב ירושלים לחברת מ.ד.ל.י. מלון דירות לב ירושלים (ניהול והחזקות) בע"מ, ואולם אין בכך כדי לפגוע בזכויותיה של לב ירושלים על פי סעיף זה".

הנה כי כן, מן ההסכמים שנחתמו בין התובעים ובין הנתבעות עולה, כי הוסכם ואף היה ידוע בעת חתימת ההסכם כי זכויותיה של הנתבעת 1 הוסבו לנתבעת 2. הרוכשים לא העלו טענה כנגד הסבה זו, והם מנועים מהעלותה עתה, שנים לאחר הרכישה ולאחר שחברת הניהול ניהלה אף מטעמם את שירותי האחזקה וההשכרה של יחידות הנופש. לפיכך, ואף מן הטעם האמור, יש לדחות את טענת התובעים בסוגיית חברת הניהול.

דמי אחזקה

23. התובעים טוענים כי דמי האחזקה נקבעו בצורה שרירותית שאינה משקפת את צרכי המלון, וחלקם טען כי מרואני הבטיח להם, מטעם המלון, כי דמי האחזקה אף עשויים לעמוד על סכומים פחותים.

סעיף א' להסכם האחזקה ליחידת נופש, קובע כדלהלן:

"א. הרוכש מסכים לשלם ללב ירושלים ו/או לחברת הניהול, מדי שנה, דמי אחזקה בסכום של 360$ לזמן מלא ליחידת נופש בת שני חדרים, או 200$ לחצי הזמן עבור יחידת נופש בת שני חדרים ביחידות הסטנדרטיות, ותוספת של 25% על הסכומים הנ"ל עבור יחידה מוגדלת לכל שנה משתי שנות הניהול הראשונות של הפעלת מלון הדירות.

ב. הסכום הנקוב בסעיף קטן (א) לעיל, ישאר קבוע עד לתקופה של שנתיים מיום תחילת הפעלת מלון הדירות, שלאחריה תהיה חברת לב ירושלים ו/או חברת הניהול רשאית לקבוע סכום שישקף את הוצאותיה בפועל של לב ירושלים ו/או חברת הניהול, בהתאם לאישור משרד רואה חשבון מוכר, בתוספת דמי ניהול בשיעור של 20%."


סעיף 1 להסכם האירוח ליחידת נופש שנערך, כאמור, לאחר הקמתה של חברת הניהול, קובע כדלקמן:

"א. הרוכש מסכים בזה לשלם ללב ירושלים ו/או לחברת הניהול סכום של 225$ לשבוע ליחידת נופש סטנדרטית, ותוספת של 25% עבור יחידה דה לוקס (להלן 'דמי אירוח').

ללב ירושלים ו/או לחברת הניהול תהיה הזכות להעלות את דמי האירוח כל שנה, מראש ו/או באופן רטרואקטיבי, באופן שישקפו את כל הוצאותיה בפועל של לב ירושלים ו/או חברת הניהול, בהתאם לאישור רואה החשבון שלה, ובתוספת דמי ניהול בשיעור של 20%".

מרואני העיד כי לא אמר לרוכשים שדמי האחזקה יכול שיהיו פחותים, אלא שדמי האחזקה יהיו בהתאם לדין וחשבון שיועבר אליהם, לפי ההוצאות הריאליות (עמוד 48 לפרוטוקול).

הנתבעות הגישו לבית המשפט את המאזנים שנערכו על ידי רואה החשבון, מהם ניתן ללמוד על אופן קביעת דמי האחזקה לשנים 1993, 1994 ו1995-. יתרה מזאת, מעדותו של אבי קסוטו עולה כי בחישוב דמי האחזקה שעל הרוכשים לשלם למלון נערכה הפרדה בין סעיפי ההוצאה למזון ולמשקאות לבין סעיפי ההוצאה לחדרים (עמוד 92 לפרוטוקול).

לפיכך, ולאור העובדה שדמי האחזקה נקבעו על בסיס המוסכם בין הצדדים, יש לדחות את טענות התובעים כי דמי האחזקה נקבעו באופן שרירותי, ויש לקבוע כי דמי האחזקה משקפים את הוצאותיהן בפועל של הנתבעות.

24. אשר לטענת התובעים כי חלקו של התשלום עבור דמי האחזקה התבצע מראש, ובחלק מן המקרים אף התבצע למפרע, הרי שמנוסח החוזה ברור, כי אין כל מניעה כי החיוב יתבצע למפרע, וכי ישולם מראש סכום משוער כדמי אחזקה ואך לאחר עריכת חישובים והתאמות ואישור רואה החשבון ייקבע הסכום המדויק.

25. ביום 10/12/96 העביר אבי קסוטו למר שניאור הצעה לבעלי הדירות (מ1/) כדלקמן:

"(1) הנחה של 50% מהפרשי דמי אחזקה לשנים 93, 94.

(2) דמי האחזקה לא יעלו על החיוב של 96 במשך שלוש השנים הבאות למעט תוספת מדד צרכנים.

(3) התחייבות של הקבוצה לשלם את החוב תוך חדשיים מהיום".

התובעים מסיקים ממזכר זה כי דמי האחזקה שנקבעו הינם שרירותיים ומופרזים וכי מתח הרווחים של הנתבעות בקשר עם דמי האחזקה הינו גבוה מאוד.

אין ללמוד ממזכר זה על מתח הרווחים של הנתבעות, אלא אך על ניסיון של הנתבעות לקיים מערכת יחסים תקינה עם רוכשי הדירות, ולהביא את המחלוקת ביניהן לבין התובעים להסדר שיניח את דעת שני הצדדים.

חישוב תקבולים מהשכרת יחידת הנופש

26. התובעים טוענים כי סכומי הכסף שהעבירו הנתבעות לבעלי יחידות הנופש בגין השכרתן הינו נמוך ביותר, תוך ניצול העובדה כי מרביתם של הרוכשים מתגוררים מחוץ לישראל.

סעיף 3 להסכם האירוח ליחידת נופש קובע כדלהלן:

"(א) הודיע הרוכש כי אין בכוונתו לעשות שימוש ביחידה, תעשה לב ירושלים כל מאמץ להשכיר את היחידה, והרוכש יהיה זכאי ל70%- מההכנסה בגין לינה בלבד (לא כולל דמי שירות ועמלות), בניכוי מס הכנסה כחוק.

(ב) קביעת תעריף ההשכרה, כאמור בסעיף קטן (א) לעיל תעשה על ידי לב ירושלים על פי שיקול דעתה, בהתאם למקובל בשוק".

27. חישוב התקבולים מהשכרת יחידת נופש מתבצע באופן הבא: מחיר החדר מוכפל במספר הימים בהם הושכרה יחידת הנופש, בהפחתת עמלות סוכנים והנחות, המגיעים, לפי תצהירה של נאווה הרץ ון-שפיגל מנהלת מחלקת הקבלה וההזמנות אצל הנתבעת בתקופה נדונה, לשיעור של כ25%- עד 30% מעלות החדר. מהסכום שמתקבל מופחתת עלות הארוחות, המוערך על ידי נאווה הרץ ון-שפיגל, בשיעור של 12$ לארוחת בוקר, אף כי מחירה גבוה יותר בחודשי הקיץ ובתקופות החגים. הסכום שמתקבל מהווה את בסיס הרווח נטו מהשכרת יחידת הנופש וכ70%- עד 80% מסכום זה מועברים לידי בעלי היחידות, לפי הסכם האירוח שנתחם בין הרוכשים למלון.


מתצהירה של נאווה הרץ ון-שפיגל עולה שכארבעה חודשים לפני הגיע המועד לשהייה ביחידת הנופש על פי תקופת האירוח שנרכשה, שולח המלון לבעל היחידה פירוט חשבון של דמי אחזקה והכנסות מהשכרת הדירה, אם היו כאלה בשנה הקודמת.

בעל היחידה גם מתבקש להודיע למלון אם ברצונו לעשות שימוש אישי בדירתו או להעמידה להשכרה. נאוה הרץ ון שפיגל העידה על כך כדלהלן:

"אני לא מבקשת רשות לפני שאני משכירה את היחידה על המחיר הספציפי, אתה מוכרח להבין שיש בערך 500 בעלי יחידות אני לא יודעת כמה, אני לא יכולה להגיד לכל אחד לפני שאני משכירה, אדוני מחר אני אולי אשכיר את הדירה במחיר הזה והזה, אני אומר לו האם אתה רוצה אני אשכיר לך את הדירה, אני לא מתחייבת על סכום מסוים שאני אשכיר עבורו את הדירה" (עמוד 29 לפרוטוקול).

אבי קסוטו אומר בעדותו על אופן חלוקת ההכנסות, כדלקמן:

"אתה לא שותף להכנסות של מדלי (חברת הניהול - ע"ק), אתה שותף רק לחלק מאד מסוים מהכנסות של מדלי, אתה שותף אך ורק להכנות (הכוונה ל'הכנסות' - ע"ק) בגין מכירת היחידה שלך לתייר בתקופת השהות שלך. אם מדלי מכרה חתונה, אם מדלי מכרה בטח חדרים של מישהו אחר או של מלון דירות, אתה לא שותף להכנסה הזאת. ההכנסות הם צד אחד וההוצאות הם צד שני, אתה צריך לשלם את חלקך בהוצאות ואתה שותף בקבוצה מאד מסוימת של הנחות (הכוונה ל'הכנסות' - ע"ק). אתה יכול לבוא ולטעון אל תמכור את החדר שלי בתקופה שלי לסוכן שמסרב למכור חדר לשלם עבור החדר פחות 100 דולר, מותר לך" (עמוד 147 לפרוטוקול).

אבי קסוטו העיד כי סוכני הנסיעות דורשים הנחה גבוהה העולה כדי 50% ממחיר החדר כדי להביא תיירים למלון, וכי אם לא תינתן הנחה, יפנה סוכן הנסיעות למלון אחר. כך, למשל, העיד אבי קסוטו, כי בהסכם שערך עם חברת דיזנהאוז נקבע כי מחירו של חדר יהיה 40 דולר (עמוד 157 לפרוטוקול).

זאת ועוד:

"לעומתה דוגמת הסכם שנשלח לסוכן נראית לאותה שנה כך אדוני, ההסכמים האלה נשלחו לכל רשימת הסוכנים האלה בארץ, עם שינויים עם ניואנסים משניים, אחד קיבל אחד חופשי על כל שישה לילות, ואחד קיבל אחד חופשי על כל חמישה לילות. אדוני יראה שהמחיר מגיע לפעמים לכדי פחות מ50%- מהמחיר הרשמי... יש ארבעה דילרים באמצע - ארבעה דילרים, כל אחד 10% זה כבר ארבעים ומשהו אחוז, אז אם יש לי מחיר 120 דיזנהאוז משלם לי 50" (עמוד 158 לפרוטוקול).

לשון אחרת: ישנו הבדל משמעותי בין מחירו של החדר כפי שמשולם על ידי האורח ובין המחיר שמקבלת הנתבעת בפועל בגין השכרתו של החדר האמור.

התובעים סבורים כי הם זכאים לקבל את המחיר נטו של השכרת יחידת הנופש, ללא התחשבות בניכוי בגין ארוחות (ראה עדות וייל עמוד 17 לפרוטוקול). דא עקא, מהסכם האירוח עולה, כאמור, כי ממחיר ההשכרה ינוכו דמי שירות ועמלות, ותעריף ההשכרה יקבע על פי שיקול דעתה של הנתבעת. לפיכך, יש לדחות את טענות התובעים בסוגיה זו.

28. הרוכשים קובלים על כך שהמלון העניק הנחות לאורחים ששהו ביחידות הנופש שלהם ואילו אורחים המשלמים מחיר מלא ואינם נהנים מהנחות שוכנו בחדרי המלון האחרים.

שמעון שניאור העיד בעניין זה כדלקמן:

"אם הוא מוציא מצד אחד ונותן לנו חשבונית מצד שני זה אני שילמתי את ההנחה הזו, אתה מבין? בשביל מה לוקחים לי 450 דולר בשביל 15 יום? אז הוא מוריד לו 100 ומוציא את זה ממני, זה טוב מאד. שיעשה הנחות על הדירות שלו זה טוב. למה עושה הנחות רק על הדירות שלנו שניקנו. אמרו לי בפירוש אדון אורנשטיין אמר לי אתה מבין שאנחנו אנשי עסקים, אנחנו צריכים להשכיר קודם את הדירות שלנו לאנשים שמשלמים יקר...וכשבא מישהו בזול שמים אותו אצלנו, ככה נותנים לנו גרושים...טוב, זה אנשי עסקים אני מבין אותם, אבל שיחשבו קצת על אלה שקנו אצלם דירות" (עמוד 118 לפרוטוקול).

ועוד:


"אם זה לא נכנס במכירה שלי לא אכפת לי שימכרו מה שהם רוצים, אבל פה במחירון שלהם כתוב אם לילה עם ארוחת בוקר וארוחת צהרים כמה עולה וארוחת ערב כמה עולה, זה לא אכפת לי, אבל אני משלם גם את החשמל של המטבח וכל הזה זה משהו אחר, כן דמי אחזקה אנחנו משלמים את כל אלה כי הם עשו פורפה, הם עשו אם קראת את הניירות עשו מחיר גלובלי על חשמל של המסעדה" (עמוד 124 לפרוטוקול).

בעניין זה יש לקבוע כי הסכמי האירוח אינם קובעים מתן עדיפות להשכרת דירות התובעים על פני יתר חדרי המלון והדבר נתון לשיקול דעתו של המלון שיעשה "כל מאמץ להשכיר את היחידה" ואין כל התחייבות מצד המלון לעניין הסכום שיתקבל מהשכרת יחידות הנופש של התובעים. וגם זאת: ראויה לציון העובדה שעלתה מן הראיות שהובאו לבית-המשפט, כי בחלקה של התקופה הנדונה היה שפל במצב התיירות בארץ והביקוש לחדרי נופש היה נמוך, דבר שהשפיע על מחירי האירוח.

29. התובע, שמעון שניאור העיד כי במהלך שנת 1996 הושכרה יחידת הנופש שבבעלותו ללא כל דיווח ותשלום מצדן של הנתבעות, ואחרי שהתבררה טעות זו הועבר לידיו תשלום עבור שהות זו (עמוד 113 לפרוטוקול).

לפיכך וכדי למנוע טעויות מעין אלה בעתיד וכעולה מחובת הנאמנות, על הנתבעות להעביר לתובעים פרטים מלאים ומדוייקים בכל הנוגע להוצאות השוטפות, דמי האחזקה ואופן חישובם, וההכנסות מהשכרת יחידות הנופש, ככל שמתייחסים לבעל יחידת הנופש.

טעות בכדאיות העסקה

30. מעדויותיהם של התובעים ניתן ללמוד כי עיקר טענותיהם מופנה כלפי התשואה הנמוכה המופקת מהשכרת יחידות הנופש, שאינה עולה בקנה אחד עם ציפיותיהם בעת חתימת הסכמי הרכישה.

התובעת, ג'קלין כהן העידה כי מרואני אמר להם "שיהיו רווחים בערך של אחד עשרה שלוש עשרה אחוז, מאחר ומדובר במחצית השניה של חודש יולי וזה 'היי סיזן'" (עמוד 78 לפרוטוקול).

שמעון שניאור העיד כי העסקה "לא טובה, עכשיו היא הפכה לטובה כשקנינו חשבנו שהיא תהיה טובה, היא הפכה לעסקה גרועה מאד" (עמוד 126 לפרוטוקול).

מרואני העיד כי גיסו, סיטרוק ציון, שרכש אף הוא יחידת נופש אמר לו "בסופו של דבר עשיתי עסקה מאד רעה, לא קיבלתי כלום...מנקים ממני כסף" (עמוד 47 לפרוטוקול).

בעניין זה יש לקבוע כי מדובר בטעות שאינה אלא טעות בכדאיות העסקה, שהוגדרה בפסיקה כתשואה, טובת הנאה, ערך או שווי, שאדם מתעתד להפיק מעסקה (ע"א 455/82 מאיר נ' מזרחי, פ"ד לז(3) 579; ע"א 488/83 צנעני נ' אגמון, פ"ד לח(4) 141).

בסוגיה זו ראוי להפנות לדבריה של פרופ' גבריאלה שלו בספרה דיני חוזים (מהדורה שניה, עמוד 203), בהאי לישנא:

הוראת סעיף 14(ד) לחוק (הכוונה לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג1973- - ע"ק) המוציאה טעות בכדאיות מגדר טעות אופרטיבית, חשובה וחיונית כדי לקיים דינמיות מסחרית ולשמור על בטחון העסקאות. צד לחוזה אינו יכול להתנער מחוזה שערך רק על סמך הטענה שהעסקה אינה כדאית לו".

בין כך ובין אחרת, טעות בכדאיות העסקה עשויה להוביל לביטולו החוזה ולא זו עתירתם של התובעים ואין מקום לקבוע מיוזמתו של בית המשפט שהחוזה בטל, דבר שאף אינו מתיישב עם מכלול הנסיבות של המקרה.

ניהול המלון שלא על פי מסורת ישראל

31. התובעים העלו בתצהירי עדות ראשית את הטענה כי המלון מתנהל שלא על פי מסורת ישראל. טענה זו לא נזכרה בכתב התביעה ויש בה משום הרחבת חזית. הכלל הנוהג הוא כי בית המשפט לא יתיר שינוי חזית (וראו: ד"ר י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית, בעריכת ש' לוין, 1995, בעמודים 332-329).

למעלה מן הצורך, אציין כי לפי שהעידו עדי הנתבעות - בית המלון מתנהל על פי כללי הכשרות וההלכה המחייבים, בפיקוח של הרבנות הראשית לישראל ומשגיחי הכשרות מטעמה, שהעניקו למלון תעודת "כשר למהדרין", המחייבת עמידה בקריטריונים מחמירים. משום כך, התובעים לא הוכיחו את טענותיהם בסוגיה זו.

חברות בארגון R.C.I., דירוג המלון ושטח הלובי

32. התובעים העלו בתצהירים טענות נוספות שלא באו בכתב התביעה, בדבר חברות ללא תשלום בארגון R.C.I.
הבינלאומי, הבטחה כי המלון יהיה ברמה של ארבעה כוכבים וכן נטען כי שטח המסעדה החלבית הוגדל על חשבון הלובי.

יש בהעלאת טענות אלה בתצהירי עדות ראשית ולא בכתב התביעה משום הרחבת חזית. אולם, למעלה מן הצורך, דינן של טענות אלה להידחות.

ג'קלין כהן העידה כי מרואני אמר לה כי היא זכאית לקבל את שירותי חברת R.C.I. בחינם (עמוד 80 לפרוטוקול).

לעומת זאת, ניקול גנאם העידה כי "אמרו שבשנה הראשונה זה יהיה בחינם" (עמוד 130 לפרוטוקול).

מתצהירו של יהודה אוליביה, עולה כי לא הובטח לתובעים או לנציגם מרואני את שירותיה של רשת R.C.I. ללא תשלום ולא הובטח כי המלון יהיה בדרגה של ארבעה כוכבים.

מרואני העיד שלא הובטח לרוכשים כי יקבלו את שירותי R.C.I. ללא תשלום וכי העביר לרוכשים מידע בדבר דירוג המלון "כדי לתת להם מושג על הלוקסוס של המלון שזה יהיה בדרגה של ארבעה כוכבים", אף כי הדבר אינו מוצא את ביטויו בהסכמי הרכישה שנחתמו. (עמוד 50 לפרוטוקול)

זאת ועוד, מההסכמים שנחתמו בין בעלי הדין אין ללמוד על קיומן של הבטחות אלה.

אשר לטענה בדבר הקטנת הלובי, הרי שלא הובאו לבית-המשפט ראיות בדבר שינוי גודלו של הלובי, ודינה של הטענה להידחות.

נוכח האמור וכעולה מן המקובץ יש לקבוע כי לא הובטח לתובעים כי יקבלו את שירותי R.C.I. ללא כל תמורה ואין כל הבטחה כי המלון יהיה בדרגה של ארבעה כוכבים.

התביעה שכנגד

33. הנתבעות טוענות כי הרוכשים מסרבים לשלם את חובותיהם בגין דמי האחזקה בסכום כולל של 73,459 ש"ח (נכון ליום הגשת התובענה שכנגד).

הרוכשים מצידם אינם חולקים על קיום החוב, אלא, לטענתם, הקפיאו את תשלום החוב עד תום בירור תובענה זו.

סעיף ב' להסכם האירוח קובע כי "הרוכש מתחייב לשלם את דמי האירוח, במלואם, מדי שנה בשנה, 90 יום לפני תחילת התקופה שנרכשה על ידו לשימוש ביחידות הנופש".

לפיכך, יש לקבוע כי הקפאת תשלום חובם של התובעים אינו מעוגן בדין או בחוזה, ועליהם לשלם לנתבעות את יתרת החוב בגין תשלום דמי האחזקה.

עם זאת, אוסיף, כי בשל נסיבות המקרה, ולאור העובדה שחלק מחיוביהן של הנתבעות לא מולאו על-ידי הנתבעת כפי שפירטתי בפסק דין זה, יש מקום להסדר בין בעלי הדין בדבר גובה החוב ואופן תשלומו. הסדר כאמור או דומה לו כבר הוצע לתובעים, ומן הראוי שהנתבעות יעשו לקיומו.

סיכום

34. על הנתבעות להעמיד לרשות התובעים בית כנסת וחדר משחקים לילדים, וכן להעביר לידיהם פירוט בכל הנוגע להוצאות השוטפות של המלון, קביעת דמי האחזקה, לרבות אופן חישובם והקריטריונים להחלתם, וההכנסות מהשכרת יחידות הנופש, כאמור בפסק דין זה. יתר טענותיהם של התובעים נדחות ובכללן התביעה לפיצוי כספי.

התובעים יעבירו לנתבעות את יתרת החוב בגין דמי האחזקה, בכפוף להמלצתו של בית המשפט, לקיומו של הסדר בין בעלי הדין.

35. בנסיבות העניין ונוכח קבלת חלק מתביעות התובעים, ובעיקר נוכח הסדר הרישום של הזכויות ביחידות הנופש אך לאחר הגשת התובענה, ולעומת זאת - קבלת התובענה שכנגד - אני רואה לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו ובשכר טרחתם של עורכי דינו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה גמר

  2. חוזה זהב

  3. חוזה גנן

  4. חוזה ברטר

  5. חוזה גננת

  6. חוזה הקמה

  7. הכנת חוזה

  8. חוזה הפקה

  9. חוזה הפסד

  10. חוזה חוקי

  11. חוזה בכתב

  12. חוזה חסות

  13. חוזה אישי

  14. חוזה הקדמה

  15. חוזה חיתום

  16. חוזה אירוח

  17. חוזה השאלה

  18. הגדלת חוזה

  19. חוזה חוגים

  20. חוזה איכות

  21. השלמת חוזה

  22. חוזה הובלה

  23. חוזה בסיסי

  24. חוזה הפרשים

  25. חוזה חליפין

  26. חוזה הובלות

  27. חוזה זיכיון

  28. חוזה הקלטות

  29. חוזה אחריות

  30. חוזה גלובלי

  31. חוזה דפי זהב

  32. חוזה דו צדדי

  33. חוזה השתדלות

  34. חוזה זכיינות

  35. השתכללות חוזה

  36. חוזה גג רעפים

  37. חוזה דו שבועי

  38. חוזה בהתנהגות

  39. חוזה בית אבות

  40. חוזה גב אל גב

  41. חוזה יחסי אמון

  42. חוזה בלתי חוקי

  43. חוזה בלתי מוגן

  44. חוזה ארוך טווח

  45. חוזה אובליגטורי

  46. חוזה הוצאה לאור

  47. חוזה בלי אופציה

  48. חוזה בין שותפים

  49. חוזה השאלת ציוד

  50. חוזה אישי בכירים

  51. חוזה אישי גלובלי

  52. קיום חוזה בקירוב

  53. חוזה בשפה הרוסית

  54. חוזה קידום אתרים

  55. חוזה אישי קביעות

  56. חוזה אישי זכויות

  57. חוזה הפסקת עבודה

  58. חוזה אמריקן לייזר

  59. חוזה חיים משותפים

  60. חוזה חלוקת רווחים

  61. השלמת פרטים בחוזה

  62. חוזה תיאום ציפיות

  63. חידוש חוזה אוטומטי

  64. בטלות חוזה בלתי חוקי

  65. חוזה דיור בלתי מוגן

  66. הסכם קיבוצי חוזה אישי

  67. התנאים לקיומו של חוזה

  68. השלמת פרטים חסרים בחוזה

  69. חוזה אישי במגזר הציבורי

  70. חוזה בכירים בשירות המדינה

  71. חוזה בכירים בשלטון המקומי

  72. אי חוקיות הבטחת תשואה בחוזה

  73. חוזה הסותר את תקנת הציבור

  74. חוזה בכירים נציבות שירות המדינה

  75. חוזה לביצוע עבודות מסגרות מעקה ושערים

  76. התנאים בהם משא ומתן משתכלל לכדי חוזה מחייב

  77. נטען כי מעולם לא נכרת חוזה מכר כיוון שלא היתה גמירות דעת

  78. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון