חוזה בית משותף


פתח דבר
1. לפניי תביעה כספית על סך 2,500,000 ₪, שעניינה פיצויים בגין הפרת חוזה ובגין נזקים שנגרמו לתובעות עקב מחדלם של הנתבעים לרשום כבית משותף, את הבניין בו רכשו התובעות יחידות מסחריות (משרדים וכד') מהנתבעת 1.

2. התביעה במקורה כוללת גם בקשה לצו עשה אשר יורה לנתבעים לבצע את רישום הבית המשותף, ואת רישום יחידות התובעות על שמן. בעניין סעד זה הגישו הנתבעים 1 – 4 בקשה לסילוק על הסף מחמת שהסעד המבוקש אינו בסמכות בית משפט זה. הדיון בסעד זה התייתר, נוכח הודעת ב"כ הנתבעים 5 – 13 בדיון מיום 29/6/2010, לפיה תיק רישום הבית המשותף הופקד בלשכת רישום המקרקעין 3 שבועות קודם למועד הדיון. בחודש אוגוסט 2010, כחמישה חודשים לאחר הגשת התביעה, נרשם הבניין כבית משותף. רוב היחידות נרשמו על שם התובעות בהתאם להסכמי הרכישה. הסעד שעניינו צו עשה לרישום הבית המשותף התייתר, ועמו התייתר גם הדיון הנוגע לשאלת הסמכות העניינית.

3. אקדמות מילין זו תהא חסרה אם לא אציין שלאחר מועד ההוכחות ולאחר שנשמעו סיכומי הצדדים נכרת בין התובעות ובין הנתבעים 5 – 13 הסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין חלקי ביום 29/11/12. על פי הסכם פשרה זה, אשר תואם את רוח המלצת בית המשפט מיום 14/11/2012 (עמ' 183 ש' 8) ישתתפו הנתבעים 5 – 13 בהוצאות אשר הוציאו התובעות לשם הגשת התביעה וניהולה עד לרישום בניין כבית משותף, בסך 15,000 ₪ לכל אחד מ-16 התובעות, ובסה"כ 240,000 ₪. על סכום זה הוסיפו הוצאות בסך 25,000 ₪ שנפסקו על ידי בית המשפט, על דרך הפשרה, בהתאם להסכמת הצדדים.

רקע עובדתי
4. התובעות הן 17 חברות המאוגדות כדין בישראל, אשר רכשו מהנתבעת 1 (להלן: "רילון" או "הנתבעת") 19 מתוך 52 יחידות מקרקעין בבניין שבנתה הנתבעת 1 ברח' נירים 1 – 3 בתל אביב (להלן: "הבניין"). הסכמי הרכישה נכרתו בין השנים 1993 – 1998. (הסכמי הרכישה צורפו לתצהירים מטעם התובעות; פירוט מועדי ההסכמים, השטח הנרכש והתמורה, צורף כנספח א' לכתב התביעה). התובעות שילמו את מלוא התמורה בעבור היחידות שרכשו. עסקאות הרכישה שנעשו בין התובעות ובין רילון היו עסקאות נפרדות והתובעות החליטו לשתף פעולה ביניהן לצורך הגשת תביעה זו.

רילון היא חברה המאוגדת כדין בישראל ואשר עסקה בזמנים הרלוונטים לתובענה בייזום נדל"ן הנתבעים 2 – 4 הם מנהלים או בעלי מניות ברילון.

הנתבעים 5 – 13 הם עורכי הדין ומשרד עורכי דין, אשר הופקדו על הטיפול ברישום הבית המשותף על פי הסכמי הרכישה (להלן: "עורכי הדין"). לצורך כך, חתמו התובעות על יפויי כוח מתאים, ושילמו ישירות למשרד עורכי הדין סכום השווה ל-1.5% ממחיר הנכס שרכשו, בצירוף מע"מ. (ר' סע' 31 להסכם הרכישה המצורף כנספח ג' לכתב התביעה, ומתייחס לעסקה שבין התובעת 8 ובין רילון, להלן: "החוזה לדוגמה").
כאמור לעיל, עניינם של הנתבעים 5 – 13 הסתיים בהסכם פשרה, ועל כן יעסוק פסק דין זה בעניינם של הנתבעים 1 – 4 בלבד (להלן: "הנתבעים").

5. על פי סע' 19(ג) של החוזה לדוגמה, התחייבה רילון לרשום את הבית המשותף ואת זכויות הרוכשים עד 18 חודש לאחר שתסתיים בניית כל השטחים שמותר לה לבנות בבניין. בנייתו של הבניין הסתיימה בראשית שנת 1998, וביום 1/4/1998 ניתנה לבניין תעודת גמר (נספח ז' לכתב התביעה). כפי שראינו לעיל, במועד הגשת התביעה טרם הסתיים רישום הבית המשותף, והוא הסתיים רק בחודש אוגוסט 2010, כאחת עשרה שנים לאחר המועד בו התחייבה הנתבעת להשלים את רישום הבית המשותף.

התביעה
6. בהסכמי המכר התחייבו הנתבעים לסיים את הליכי רישום הבניין כבית משותף ואת זכויות התובעות בדירות עד ליום 01/10/1999, אך עד להגשת התביעה לא הושלם הרישום.

7. במהלך שנת 1999 פנו נציגי התובעות לרילון על מנת לברר מתי יושלמו הליכי הרישום. משנת 2001 ואילך פנה ב"כ התובעות מעת לעת אל עורכי הדין, בעל פה ובכתב, במטרה לקדם את הליכי הרישום. ב"כ התובעות היה בקשר עם עו"ד הוברמן, אשר טען בכל פעם כי הליכי הרישום מצויים בשלב הכנה כזה או אחר, אך למרות שלא הייתה כל מניעה לקדם את הליכי הרישום ולסיימם הדבר לא נעשה, והליכי הרישום לא הושלמו עד להגשת התביעה.

8. אחריותה של הנתבעת 1 נובעת מהסכמי הרכישה ומדיני הנזיקין. אחריותם של כל הנתבעים נובעת מדיני השליחות ומדיני הנאמנות, בהיותם שלוחי התובעות לצורך רישום הבית המשותף על פי יפוי הכוח, וכן מדיני הנזיקין.

9. על פי הפסיקה אי רישום זכויות הרוכש על שמו היא עוולה חמורה, והרוכש זכאי לפיצוי גלובאלי להטבת נזקיו ועגמת הנפש שנגרמו לו, בשיעור שבין 6% ל-9%, מסכום עסקת הרכישה. בהתחשב באיחור ברישום לקופה העולה על עשר שנים מבוקש לפסוק לכל אחת מהתובעות פיצוי גלובאלי בשיעור של 9% מסכום הרכישה שלה. סכום מצטבר זה, נכון למועד הגשת התביעה, עומד על 15,424,082 ₪. (סע' 7.9 לכתב התביעה).

לחילופין, לפי קביעת שמאי מטעם התובעות, סבלה כל אחת מהתובעות ירידת ערך בשיעור של 8% מערך הנכס במועד הגשת התביעה, כתוצאה מאי רישום הבית המשותף. סכום מצטבר זה, נכון למועד הגשת התביעה עומד על 3,526,400 ₪. (סע' 7.10 לכתב התביעה, ושומת מקרקעין נספח כז' לכתב התביעה).
10. על אלה מבקשים התובעים להוסיף הוצאות משפט בסך 815,420 ₪, לפי הפירוט הבא:
א. 167,120 ₪ (לפי 6,000 ₪ ומע"מ ששילמו התובעות על חשבון שכ"ט עו"ד והוצאות עבור כל אחת מ-19 יחידות המקרקעין, בתוספת 34,800 ₪ על חשבון שכ"ט בתביעה לצו עשה);
ב. 31,250 ₪ עבור מחצית אגרה ראשונה, ו-31,250 ₪ עבור מחצית אגרה שניה;
ג. 5,800 ₪ עלות התייצבות המומחה מטעם התובעות לדיון.
ד. 580,000 ₪ השלמת שכ"ט עו"ד לפי 20% מסכום התביעה.

11. לצרכי אגרה ומטעמים של סמכות עניינית העמידו התובעים את תביעתם על סך 2,500,000 ₪.

אני רואה לציין כבר בשלב זה שבמהלך ישיבת ההוכחות – ביום 18/7/2012 - התקיים דיון במשמעות הנודעת להעמדת סכום התביעה על סך 2,500,000 ₪ (עמ' 57 – 71 לפרוטו'). עמדת התובעות הייתה שכל אחת מהן זכאית להוכיח את מלוא סכום הנזק שנגרם לה, ובלבד שבסופו של יום לא יחויבו הנתבעים בסכום העולה על 2,500,000 ₪. עמדת הנתבעים הייתה שעל התובעות להגדיר מראש מה הסכום שתובעת כל אחת מהן מתוך הסכום המצטבר של 2,500,000 ₪, שבגינו שולמה אגרה. אם לא כן, נאלצים הנתבעים להתגונן מפני תביעה אשר סכומה האמתי עולה עשרת מונים על סכום התביעה שבגינו שולמה האגרה. במהלך הדיון ציינתי באזני הצדדים כי בתי המשפט חלוקים בעמדתם באשר למשמעות שיש לייחס להעמדת סכום התביעה לצרכי אגרה על סכום נמוך מסכום הנזק הכולל הנטען, וכי עמדתי כעמדת התובעות. לפיכך, באופן תיאורטי, גם אם אדחה את התביעות של 16 מתוך 17 התובעות ותתקבל תביעה אחת בלבד, אשר סכומה מגיע לסכום התביעה, יזכו התובעים יחד במלוא סכום התביעה. בהתאם לכך נרשמה ההחלטה הבאה: "כל אחד ואחד מן התובעים שיוכיח את תביעתו, יוכל לקבל את מלא סכום התביעה ובלבד שהסכום הכולל לא יעלה על שניים וחצי מיליון שקלים. זו עמדתי. זו גם החלטתי לצורך העניין" (עמוד 63, שורות 18-21).

12. בדיעבד התברר כי המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים הוכרעה בבית המשפט העליון מפי כבוד השופט ריבלין, ימים ספורים קודם לדיון שהתקיים לפני. וכך נפסק בבית המשפט העליון ביום 12/7/2012:
"המסקנה היא, אפוא, כי אין בסכום האגרה ששילם התובע בעת הגשת התביעה כדי להגבילו מלהוכיח בפני בית המשפט את מלוא היקף נזקיו – אפילו חורגים נזקים אלה מסכום התביעה עצמה – ובלבד שלא יגבה יותר מן הסכום שנדרש מלכתחילה".
(רע"א 7602/11 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מיפרומאל תעשיות ירושלים בע"מ (2012))

עינינו הרואות כי ההחלטה שנקבעה בדיון עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון. התוצאה היא שכל אחת מהתובעות רשאית להוכיח את מלוא סכום הנזק שנגרם לה, והתובעות כולן רשאיות להוכיח נזק מצטבר בסכומים הנקובים לעיל, דהיינו למעלה מ-16,000,000 ₪ לפי חלופה אחת, וכ-4,500,000 ₪ לפי החלופה השנייה, ובלבד שסכום הזכייה הכולל לא יעלה על 2,500,000 ₪. בהתאם לכך, על הנתבעים להתגונן מפני סכומי הנזק המצטברים והחלופיים, במלואם. בראייתי, את כל אלה יש להביא בחשבון בעת פסיקת ההוצאות.


ההגנה
13. הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה הן מחמת התיישנות, והן מחמת היעדר יריבות בין התובעות 2, 4, 9, 10, 12, ו-14 ובין הנתבעים, מאחר שתובעות אלה רכשו את היחידות שבידיהן מצדדים שלישיים ולא מידי הנתבעת.

14. עוד טענו הנתבעים 2 – 4 כי לא קמה נגדם עילת תביעה אישית באשר לא לקחו על עצמם התחייבות אישית כלשהי כלפי התובעות. הנתבעים 2 – 4 לא יזמו קבלת ייפוי כוח על שמם, ולא הסכימו או התחייבו כלפי התובעות לפעול על פי ייפוי כוח כלשהו. לפיכך, לא קמה לנתבעים 2 – 4 כל חובה כלפי התובעות על פי דיני השליחות או הנאמנות. כמו כן, כתב התביעה אינו מפרט התרשלות כלשהי של הנתבעים כלפי התובעות.

15. הנתבע 5 הוא משרד עורכי הדין אשר נשכר לייצג את הנתבעת בכריתת הסכמי המכר בינה לבין הרוכשים, והוא שהוסמך לרשום את הבניין כבית משותף. הנתבעת 1 עשתה כל שניתן לעשות או כל שהיה עליה לעשות בקשר עם רישום הבית המשותף. אי רישום הבית המשותף עד למועד הגשת התביעה אינו נובע ממעשה או מחדל של הנתבעת 1. העיכוב ברישום הבית המשותף נובע גם ממחדלי התובעות העולים כדי אשם תורם.

16. לא נגרם לתובעות כל נזק מאי ביצוע הרישום, ובאם יוכח קיומו של נזק, הרי שעל עורכי הדין לשאת בו, בשל הפרת התחייבותם כלפי הנתבעת ובשל התרשלותם.

הראיות
17. התובעות הגישו שלושה כרכי תצהירים עבי כרס, וכרך נוסף של אסמכתאות משפטיות. תצהירי התובעות כוללים תצהיר של נציג אחד מטעם כל תובעת, למעט התובעות 12 ו-15, וכן חוות דעת מומחה של מר רון רודיטי, שמאי מקרקעין.

הנתבעים 1 – 4 לא הגישו תצהירי עדות ראשית, ולא העידו עדים מטעמם.

הנתבעים 5 – 13 הגישו תצהירי עדות ראשית של עו"ד משה הוברמן, ושל עו"ד טומי מנור, וכן חוות דעת מומחה של השמאי אריה קמיל.

18. אלה עדי התביעה שנחקרו בישיבת ההוכחות:
ע"ת/1 – רון רודיטי, המומחה מטעם התובעות (חוות דעתו צורפה כנספח כז' לכתב התביעה).
(בפרוטוקול נכתב בטעות משה הוברמן)
ע"ת/2 – ישי פלד, מנהל התובעת 1 (להלן: "פלד").
ע"ת/3 – ענת דקל, מטעם התובעת 8 והתובעת 12 (להלן: "דקל").
ע"ת/4 – ישראל שקד, מנהל התובעת 16 (להלן: "שקד").
ע"ת/5 – רמי יהושע, מנהל התובעת 6 (להלן: "יהושע").
ע"ת/6 – שבת לוי, מנהל התובעת 5 (להלן: "לוי").
ע"ת/7 – שמעון יראל, מנהל התובעת 13 (להלן: "יראל").
ע"ת/8 – זיו קרתי, מנהל התובעת 3 (להלן: "קרתי") (נכתב בטעות ע"ת/7).
ע"ת/9 – טובית שלומי, מנהלת התובעת 7 והתובעת 15 (להלן: "שלומי") (נכתב בטעות ע"ת/8).
ע"ת/10 – רמי בר אדון, מנהל התובעת 10 (להלן: "בר אדון").

העדים הבאים מטעם התובעות לא התייצבו לישיבת ההוכחות ביום 18/7/2012: אריה מרום מטעם התובעת 1; אבנר גולומב מטעם התובעת 9; יוסף גולדשטיין מטעם התובעת 11; רדאי פלג מטעם התובעת 14; ומשה סלע מטעם התובעת 17.

דחיתי את בקשת ב"כ התובעות לדחות את הדיון. יחד עם זאת, קבעתי שאינני מורה באותו שלב לסלק את תצהירי העדים הנעדרים מתיק בית המשפט, ושמורה לכל צד כל טענה בעניין זה במסגרת הסיכומים. זאת, בהתחשב בכך שתצהירי התובעות זהים בבסיסם. העדים אינם מצביעים על נזק ייחודי שנגרם לכל אחת מהתובעות, אלא טוענים לפיצוי גלובלי שהם זכאים לו מעצם הפרת הסכם הרכישה שכרתו עם הנתבעת. (עמ' 117 ש' 26; עמ' 118 ש' 2).

19. עוד זאת, במהלך חקירתו של השמאי רון רודיטי – המומחה מטעם התובעות – אישר השמאי כי משנרשם הבניין כבית משותף, אין לדבר עוד על ירידת ערך שנגרמה ליחידות התובעים כתוצאה מאי רישום הבית המשותף, וכי ערכי השוק של יחידות התובעים הם ערכי שוק רגילים. (עמ' 20 ש' 4).

בהמשך לדברים אלה הודיע עו"ד פורת במהלך ישיבת ההוכחות כי הוא מוחק את סעיף 7.10 מכתב התביעה ומן התצהיר, ומוותר על החלופה בכתב התביעה שבגדרה נדרש פיצוי בשיעור של 8% מערך היחידות הנוכחי בגין אי רישום הבית המשותף. (עמ' 74 ש' 6). נוכח הודעת ב"כ התובעות נתייתר הצורך בחקירתו של השמאי מטעם הנתבעים, והוא שוחרר מהדיון, בהסכמת הצדדים. (עמ' 74 ש' 26).

20. מטעם הנתבעים 5 – 13 נחקרו העדים הבאים:
ע.ה/1 – עו"ד מוטי מנור, הנתבע 10.
ע.ה/2 – עו"ד משה הוברמן, הנתבע 12 (להלן: "הוברמן").

21. במהלך הדיון סומנו המוצגים הבאים:
ת/1 – טבלה המפרטת את חלקם של התובעים בתובענה - חלוקת עלויות מעודכנת.
ת/2 – אישור תכתובת דוא"ל מאת הוברמן כי יפוי הכוח זהים לאלו שניתנו במכירה.


דיון והכרעה
22. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפניי החלטתי לדחות את התביעה כלפי הנתבעים 1 – 4 (להלן: "הנתבעים").

אני סבור שבכל הנוגע לסעד הכספי התביעה כלפי הנתבעים – התיישנה. לו זו אף זו, לא הוכחה יריבות בין התובעות ובין הנתבעים 2 – 4. לא פורטה בכתב התביעה התרשלות של מי מהנתבעים בכל הנוגע לרישום הבית המשותף, ולא הוכחה התרשלות כאמור. טענות בעלמא אינן תחליף לתשתית עובדתית. זאת ועוד, התובעות כולן טענו לנזק גלובלי הנובע מעצם הפרת ההסכם באי רישום הבית המשותף. איני יודע נזק גלובלי מהו. אף אחת מהתובעות לא הוכיחה שנגרם לה נזק כתוצאה מאי רישום הבית המשותף. הנזק הגלובלי הנטען, כולל נזק של עגמת נפש. אפס, התובעות כולן חברות בע"מ, וככאלה אין להן נפש וממילא אין להן גם עגמת נפש. ככל שהכוונה לעגמת נפש שנגרמה לבעלי החברות הרי שאלו אינם נמנים על התובעים בתיק זה. ההוצאות שהוציאו התובעות לצורך הגשת תביעה זו היו מיותרות כולן, הואיל ואפילו צו עשה לא נדרש, שכן בכתב התביעה עצמו מציין ב"כ התובעות כי במועד הגשת התביעה פועלים הנתבעים לרישום הבית המשותף.

יתר על כן, גם לו נמצאו התובעות זכאיות להחזר הוצאות כלשהן מהנתבעים, הרי שאלה נבלעות בהסכם הפשרה שנכרת בין התובעות ובין עורכי הדין (הנתבעים 5 – 13). לא בכדי הצעתי לתובעות להסכים עם הנתבעים דכאן על דחיית התביעה ללא צו להוצאות. לצערי הרב, הצעה זו שהייתה מקובלת על הנתבעים, נפלה על אוזניים ערלות (ר' החלטות מיום 7/1/13 ומיום 17/1/13 בבקשות מס' 32 ו-33, בהתאמה).
עוד זאת, גם לו קבעתי כי על הנתבעים לפצות את התובעות בגין הוצאות כאלה ואחרות, היו הפיצויים נבלעים בסכומי ההוצאות שעל התובעות לשלם לנתבעים בגין הליך סרק יקר ומיותר, שבגדרו נאלצו הנתבעים להתגונן מפני תביעה בסכום עתק, ללא כל פרופורציה להוצאות שנגרמו לתובעות בפועל. ראוי לציין שלאורך כל ההליך נכונים היו הנתבעים כולם לפצות את התובעות בסכום המשקף הוצאות סבירות, אך התובעים עמדו על פיצויים מופלגים בגין נזקים שלא היו.

23. על תביעה דוגמת התביעה שלפנינו יפה המימרה: "תפסת מרובה לא תפסת" (תלמוד בבלי, ראש השנה ד ב). תביעה זו שבה חולק עור הדוב לפני שניצוד (הכוונה לרכיב התביעה של 580,000 ₪ - שכ"ט עו"ד לפי 20% מסכום התביעה) – מוטב היה לו הייתה מוגשת באופן צנוע יותר ומתמקדת בהליך שיבטיח את רישום הבית המשותף, והוצאות סבירות שהוציאו התובעות בקשר לצו זה. תחת זו הגישו התובעות תביעה בסכום דמיוני של למעלה מ- 16,000,000 ₪, כשלצרכי אגרה וסמכות עניינית הועמד סכום התביעה על 2,500,000 ₪ בלבד.

24. בת"א (שלום - הרצליה) 1629/06 אורית טל נ' אילן סגל ודורית סגל (2009) (להלן: "פרשת טל"), נדונה תביעה כספית שעניינה נזקים שנגרמו לתובעים – לטענתם – כתוצאה מאי רישום דירת מגורים שרכשו על שמם. התביעה הוגשה גם נגד חב' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן: שו"פ), אשר טעתה ברישום הראשון של הדירה ולא פעלה מאוחר יותר לתיקון הטעות. לאחר קביעת שיעור אחריותם של הנתבעים השונים, מציין כב' הש' דותן כי "עקב אכילס בתובענה זו הוא עניין הנזק". גם בפרשת טל נטען לירידת ערך של הדירה כתוצאה מאי רישומה בלשכת רישום המקרקעין, וגם שם נדחה רכיב זה של התביעה משנתברר שמאוחר יותר נרשמה הדירה כדת וכדין וממילא אין עוד כל ירידת ערך לדירה (סע' 94 לפסק הדין). בסופו של דבר קובע הש' דותן כי כל שהוכח הוא עגמת נפש, ופוסק לתובעת פיצויים בסך 35,000 ₪ בניכוי 10% בגין אשם תורם.

אני סבור שגם בעניינו עקב אכילס של התביעה הוא עניין הנזק, ועל כן איני רואה מקום להתייחס באריכות יתרה לשאלת החבות. אייחד לנושאים אלה מילים ספורות בלבד.

חבותה של רילון
25. כלפי רילון טוענות התובעות לאחריות מכוח הסכמי הרכישה ומכוח דיני הנזיקין. לעומתה, טוענת רילון, כי התביעה הכספית נגדה מכוח החוזה התיישנה, וכי לא נטענה ולא הוכחה כל התרשלות מצד רילון בכל הנוגע לרישום. שתי הטענות של רילון נראות בעיניי.

בפרשת טל, דלעיל, דחה בית המשפט את טענת ההתיישנות של שו"פ מן הטעם שהתביעה כלפיה הוגשה על פי דיני הנזיקין, והיום בו נולדה עילת התובענה הוא היום בו אירע הנזק. הנזק לתובעת שם הוא חוסר יכולתה של התובעת למכור את הדירה והנזקים שנגרמו לה כתוצאה מכך. אלה – לא התיישנו במועד הגשת התביעה.

בענייננו, התביעה נגד רילון התיישנה – הן זו שמכוח דיני החוזים והן זו שמכוח דיני הנזיקין. התביעה הנזיקית התיישנה, מחמת שלא נטען ולא הוכח כל נזק שנגרם לתובעות. התובעות שבו וטענו, בכתב התביעה ובתצהירים, כי הן עותרות לפיצויים בגין נזק גלובלי, הנובע מעצם הפרת הסכם הרכישה. נזק זה, ככל שהוא קיים, הרי שהוא התגבש במועד הפרת הסכמי הרכישה, דהיינו במועד בו הסתיימה התקופה שבה התחייבה רילון לרשום את הבית המשותף. מועד רישום הבית המשותף על פי הסכמי הרכישה הוא 1/10/1999. במועד זה התגבש "הנזק הגלובלי" הנובע מהפרת הסכמי הרכישה, וקמה לתובעות עילת תביעה כלפי הנתבעת. אמנם, אי רישום הבית המשותף הוא הפרה נמשכת המתחדשת מיום ליום, והתובעות זכאיות לדרוש את ביצוע ההסכם ואת רישום הבית המשותף, אך בכל הנוגע לעילת התביעה הכספית הרי שזו התגבשה זה מכבר. תקופת ההתיישנות המתייחסת לתביעה הכספית עומדת על 7 שנים, ואלה הסתיימו בשנת 2006. התובעות הגישו את תביעתן ביום 4/3/2010 – כארבע שנים לאחר התיישנות התביעה.

26. זאת ועוד, הוכח כי לא הייתה כל התרשלות מצד רילון בנוגע לרישום הבית המשותף. בכתב התביעה ובעדויות עדי התביעה נטען כי פנייה אחרונה אל הנתבעת בעניין רישום הבית המשותף נעשתה בשנת 2000. ממועד זה ואילך, פנו התובעות ובא כוחן במישרין אל עורכי הדין המופקדים על רישום הבית המשותף. בנסיבות אלה, לא ברור מה טענה טוענות התובעות כלפי רילון. לו היו התובעות או בא כוחן פונות אל רילון במהלך השנים ונדחות בלך ושוב, ניתן היה לייחס התרשלות לנתבעת. לא כך היה בענייננו. הנתבעת מסרה את הטיפול ברישום הבית המשותף למשרד עורכי דין מכובד, המתמחה, בין היתר, בעניינים מסוג זה, והתובעות ובא כוחן היו בקשר רציף עם המשרד. איש מטעם התובעות לא פנה אל הנתבעת בבקשה שתפעל לזרז את רישום הבית המשותף, וממילא אין לייחס לנתבעת התרשלות בעניין זה.

חבותם של הנתבעים 2 – 4
27. התובעות טוענות לחבות של הנתבעים 2 – 4 מכוח העובדה ששמם נרשם בייפוי הכוח כמי שרשאים לפעול בשם הרוכשים בענייני רישום הבית המשותף. לשיטת התובעות נעשו הנתבעים 2 – 4 שלוחיהם של התובעות לעניין זה והן חבים כלפיהן חובת נאמנות שהופרה.

אין בידי לקבל טענה זו.
ראשית, לא הוכח כי הנתבעים 2 – 4 קיבלו על עצמם את השליחות שכביכול ניתנה להם על פי ייפוי הכוח.

שנית, ככל שהייתה לנתבעים 2 – 4 חבות שהופרה, הרי שהאמור לעיל בעניין התיישנות התביעה כלפי רילון נכון גם בעניינם של הנתבעים 2 – 4. הפרת חובת הנאמנות הייתה עם חלוף המועד הקבוע לצורך רישום הבית המשותף, ובמועד זה התגבש גם הנזק, כפי שראינו לעיל.

שלישית, לא מצינו בכתב התביעה או בתצהירי התובעות באיזה אופן הפרו הנתבעים 2 – 4 את חובת הנאמנות כלפי התובעות, או מה היו נתבעים אלה אמורים לעשות ולא עשו. למרות שהתביעה משתרעת על עמודים רבים וחרף ריבוי המלל והמסמכים שבתביעה ובתצהירי התובעות, אין בתביעה ובתצהירים פירוט מינימלי של עילת התביעה כלפי נתבעים אלה. ואם תמצי לומר, שהנתבעים 2 – 4 לא פעלו כמצופה ממנהלי חברה יזמית בתחום הבנייה, הרי שאנו שבים לאמור לעיל בכל הנוגע להתרשלות המיוחסת לנתבעת. הנתבעים 2 – 4 מינו את עורכי הדין לטפל ברישום הבית המשותף. איש מהתובעות או מטעמן לא פנה אל הנתבעים 2 – 4 בטענות או בדרישות בעניין רישום הבית המשותף משנת 2000 ואילך. התקשורת נעשתה במישרין אל מול משרד עורכי הדין, ובנסיבות אלה אין עילת תביעה כלפי מי מהנתבעים.

הנזק
28. כבר ציינתי כי עקב אכילס של התביעה הוא הנזק. עתה – אפרוט קביעה זו לפרוטות.

התובעות טוענות כי נגרם להן נזק ניכר בשל אי ביצוע הרישום עובר להגשת התביעה. הנזק, כך הן טוענות בכתב התביעה, מורכב מנזק ממוני בדמות ירידת ערך הדירות בשל אי הרישום, ומנזק "גלובלי" הנובע מעצם הפרת הסכמי הרכישה. בסיכומיו בעל פה מדגיש ב"כ התובעות ש"הטענה הראשונה במעלה" שטוענות התובעות היא שיש לפסוק את הנזק במקרה זה "על פי שומה גלובלית של בית המשפט ולא על פי הוכחת נזק" (עמ' 177 ש' 17).

הנזק הממוני
29. מומחה התובעות קבע בחוות דעתו (סעיף 11 לחוות הדעת) כי ירידת הערך שנגרמה מאי רישום הבית המשותף עומדת על 8%. בחקירתו השיב המומחה כי לאחר שנרשם הבניין כבית משותף הרי שאין כל ירידת ערך. כפי שראינו לעיל, כתוצאה מעדות זו נמחק סע' 7.10 מכתב התביעה ונתייתר הדיון בשאלת ירידת הערך. למעלה מן הצורך אציין שב"ב התובעות הוסיף ואמר שאין ירידת ערך לדירות שנרשמו על שם בעליהן (עמוד 74, שורות 18-21). אין מחלוקת כי התובעות 1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 14, 15, ו-16 סיימו את הליך הרישום בנכס. התובעת 4 נמחקה.
מנהלי התובעת 2 ו-14 לא התייצבו, ולא נסתרה טענת הנתבעים כי אי השלמת הרישום בעניינן אינו קשור לנתבעים (הוברמן הסביר כי זה לא נוגע אליו, היות ועשו ביניהם עסקאות נאמנות וחכירה ל15 שנה - עמוד 160). לא נסתרה טענת הנתבעים כי התובעת 5 לא סיימה את הרישום באשמתה בלבד, לאחר שנחה דעתו של מנהלה כי אין עוד חשש באי הרישום (עמוד 94) התובעת 12 בעצם "הרויחה" (יפורט להלן) מהיותה קונה מדרגה שניה, ובאשר לתובעות 10, ו-13, לא הוכחש כי אי השלמת הרישום נבע מבחירת מנהליהן או מאי שיתוף פעולה עם הוברמן (עמוד 103, 113). למעשה ניתן לומר כי הושלמה סוגיית הרישום. הצדדים הסכימו למחוק את הסעד בגין נזק שקבע השמאי, ומכאן שהתביעה מושתת אך ורק על נושא הפיצוי הגלובלי (עמוד 118, שורות 2-4).

30. רכיב אחר של הנזק הממוני המפורט בכתב התביעה הוא הוצאות בסכום העולה על 815,000 ₪ (סע' 7.13 לכתב התביעה). סכום זה מורכב מאגרות משפט, שכר טרחת עו"ד בתביעת הפיצויים ובתביעה לצו עשה, ותשלום למומחה מטעם התובעות. גם רכיב זה של התביעה דינו להידחות.

הוצאות ששילמו התובעות למומחה מטעמן שולמו שלא לצורך, שהרי הרישום הושלם ונמצא כי אין ירידת ערך ליחידות שרכשו התובעות. הוא הדין לגבי אגרות המשפט. משנדחית התביעה – נמצא כי גם אגרות המשפט ששולמו לפי סכום תביעה של 2,500,000 ₪ - שולמו שלא לצורך, ואין כל הצדקה להשית אותן על הנתבעים.

שכ"ט בסך 34,800 ₪ בגין תביעה לצו עשה, שולם שלא לצורך. כפי שראינו, במועד הגשת התביעה – כאמור בכתב התביעה עצמו – לא נדרש מתן צו כלשהו לנתבעים שהרי הליכי רישום הבית המשותף היו בעיצומם. בישיבת קד"מ ראשונה הודיע ב"כ הנתבעים 5 – 13 שהבית המשותף הוגש לרישום 3 שבועות לפני מועד הישיבה. הרישום הושלם ללא צורך בצו כלשהו של בית המשפט. נמצא, אפוא, כי כלל לא היה צורך בהגשת תביעה לצו עשה, ולא היה בהגשת התביעה כדי לקדם את הרישום. כל זאת, בהתעלם מהעובדה שהתביעה לצו עשה הוגשה לבית משפט זה אשר מחוסר סמכות עניינית לדון בה. יתר על כן, מעיון בהסכמי שכר הטרחה המצורפים לתצהירי התובעות עולה כי חלק מהשכר עליו הוסכם בין התובעות ובין בא כוחן מותנה בקבלת צו עשה לרישום הבית המשותף. צו כאמור לא נדרש ולא התקבל.

סך של כ-700,000 ₪ מתוך סכום ההוצאות בסך 815,000 ₪ מורכב משכ"ט עו"ד שבקשו התובעות לקבל בהליך זה. נקל להבין שבהעדר תביעה הראויה להתקבל כלפי הנתבעים 1 – 4, לא בסכום של 2,500,000 ₪, ולא בסכום נמוך הימנו, אין מקום להידרש לשכר הטרחה המבוקש במסגרת התביעה.

31. בשלב הסיכומים ניסו התובעות לטעון כי הנזק הגלובלי כולל בחובו החזר של שכר הטרחה בשיעור 1.5% ממחיר הרכישה של היחידות השונות, אשר שולם לעורכי הדין עבור רישום הבית המשותף. טענה זו לא נטענה בכתבי הטענות והיא בבחינת הרחבת חזית. יתר על כן, התובעות שילמו את הסכומים האמורים עבור רישום הבית המשותף. רישום הבית המשותף בוצע בסופו של דבר על ידי עורכי הדין, גם אם באיחור. אין כל הצדקה להשבת הסכום ששולם בגין העבודה שבוצעה, ועל התובעות להוכיח נזק שבגינו הן זכאיות לפיצוי. נזק כאמור – לא הוכח. בנוסף, במסגרת הסכם הפשרה שנכרת בין עורכי הדין ובין התובעות הושב לכל אחת מהתובעות סך של 15,000 ₪ מתוך הסכום ששולם לעורכי הדין עבור רישום הבית המשותף. לכלל התובעות הושב סכום של 240,000 ₪, בתוספת הוצאות משפט בסך 25,000 ₪. איני רואה סיבה וטעם שבגינם יש לחייב את הנתבעים להשיב לתובעות את כל הסכום ששולם לעורכי הדין עבור רישום הבית המשותף.

הנה כי כן, מאומה לא הוכח מן הנזק הממוני הנטען בכתב התביעה.

"נזק גלובלי"
32. התובעות מכנות נזק זה בדרישה לקבלת "פיצוי גלובלי" וטוענות כי דרישתן לפיצוי נובעת הן מהוראות סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") והן על פי הפסיקה (כפי שצרפו לסיכומים מטעמן).

סעיף 10 לחוק החוזים תרופות קובע: "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה."

התובעות טוענות כי סעיף 10 לעיל אינו מתייחס לנזקי ממון בלבד. לטענתן תומכת הפסיקה שהפנו אליה בטענה זו. אולם, מעיון בפסקי הדין שצרפה התובעת עולה כי בית המשפט דן בנושא הפיצוי הגלובלי במקרים דומים לשלנו מקום בו נקבע בהסכם בין הצדדים סעיף של פיצוי מוסכם. פיצוי מוסכם שכזה לא קיים בהסכמי הרכישה שלפנינו. כך בפסקי הדין אליהם מפנות התובעות בע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן נהול, פ"מ מו(3) 350, בע"א 83/532 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' ישראל ויהודית פישל, פ"ד מ(4) 319, ע"א 4481/90 ישראל אהרן נ' ג.פרץ בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 ועוד.

33. בע"א 355/80 נתן אסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800 (להלן: "פס"ד אסימוב") אליו מפנות התובעות בטענה כי בו עוצב הכלל המשפטי, נקבע:
"הוכחת הנזק היא תנאי הכרחי אך לא מספיק לקביעת הפיצוי. כשם שעל הנפגע להוכיח את הנזק שנגרם לו, כן מוטלת עליו החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים, מהם ניתן להסיק את הפיצוי, דהיינו, את הערך הכספי של החזרת המצב לקדמותו. נפגע אינו יוצא ידי חובתו בהוכחת הנזק, אלא עליו להניח אף תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפיצוי. אין להשאיר עניין אחרון זה לאומדנו של השופט.
על-פי גישתנו, מוטל על הנפגע, המבקש לקבל פיצויים במסגרת סעיף 10 לחוק התרופות, הנטל ליצור תשתית עובדתית, שתאפשר לבית המשפט להעריך את מידת הנזק מזה ואת שיעור הפיצויים מזה. כשם שמידת הנזק אינה עניין, שנקבע על-פי אומדנא דדיינא, כן עניין הפיצוי אינו נקבע על-פי אומדנא דדיינא....
על-כן, באותם המקרים, בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. לעומת זאת, באותם מקרים אשר בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק ושיעור הפיצויים, אין בכך כדי להכשיל את תביעתו של הנפגע, ודי לו שיביא אותם נתונים, אשר ניתן באופן סביר להביאם, תוך מתן שיקול-דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר (ראה: ע"א 711/72 [2], בעמ' 400; ע"א 304/68 [7], בעמ' 371). על-כן נפסק, כי "מכיון שלא ניתן היה במקרה דנא להוכיח במדויק את שיעור הנזק, רשאי היה בית-המשפט המחוזי לעשות אמדן של הנזק" (ע"א 525/74 [6]. בעמ' 288)."

דהיינו, כשם שמוטל על התובע להוכיח את מידת הנזק כך עליו להניח לפני בית המשפט את התשתית העובדתית הדרושה לשם קביעת הפיצויים. עוד נקבע בפס"ד אסימוב כי מטרת הפיצוי היא להחזיר את המצב לקדמותו, מושכלות יסוד בדיני הנזיקין בשיטתנו המשפטית.

34. בענייננו, איש מעדי התובעות לא יכול היה להצביע על נזק מסוים שנגרם לו כתוצאה מאי רישום הבית המשותף, וליתר דיוק, כתוצאה מהאיחור ברישום הבית המשותף. רגעים מביכים חוו העדים כשנתבקשו לייחד את הנזק שנגרם לחברה שבבעלותם, או להסביר כיצד יחולקו הפיצויים שייפסקו – אם ייפסקו – בין התובעות. היה ברור לחלוטין, שהעדים אינם ערוכים להצביע על נזקים מסוימים, ואינם יודעים כיצד יש לחלק את הפיצויים בין התובעות השונות על פי שיעור הנזק שנגרם להן. בעניין זה "דקלמו" העדים את ששמעו מפי בא כוחן בדבר "נזק גלובלי" וחלוקת הפיצויים "כפי שיוסכם בין התובעות".

עדי התביעה לא ידעו לומר מהו הנזק בגינו הם זכאים לפיצוי גלובלי. פלד, מסר בעדותו כי חלקה של התובעת 1 בתביעה, והפיצוי הנדרש, בהתאם ל"איגוד" התובעות יחד ותקרת סמכות בית המשפט בפסיקת הפיצויים, הינו הסכום המצוין בסעיף 7.13 לתצהיר העדות הראשית מטעמו, העומד על 154,778 ₪ ומהותו הינה החזר הוצאות בגין הצורך בהגשת התובענה שבפני (עמודים 21,22).

דקל אשר העידה מטעם התובעות 8 ו-12, מסרה כי התובעת 8 רכשה את היחידה מהנתבעת, ואילו תובעת 12 רכשה בשנת 2006, את היחידה מדייר קודם. דקל נשאלה מהו הנזק שנגרם לתובעת 12, הרי על פניו, שילמה כ-8% פחות מערכה של הדירה כשהיא רשומה, וזאת על פי שמאי התובעות. הדבר עולה בקנה אחד עם טענת הנתבעים כי לרוכשים מיד שניה אין כל עילת תביעה נגדם שכן בשל אי הרישום זכו ל"הטבה", (כך על פי שמאי התובעות) דקל לא ידעה להסביר את הנזק הנתבע.

גם שקד מסר בעדותו כי הנזק אותו הוא תובע הינו זה אשר נגרם בשל אי רישום הבית המשותף במשך תקופה ארוכה (עמוד 72, שורות 1-4, 12-15). שקד הוסיף ואמר שייתכן שזה לא הנזק שנגרם לו, אך זו התביעה הכספית בגינה הוא תובע (עמוד 72, שורות 26-29).

35. בעניין נזק לא ממוני נפסק:
"האבחנה בין נזק ממון לנזק שאינו ממוני מקובלת בעיקר בדיני הנזיקין, אך יש לה מקום גם בדיני החוזים. הנזק הלא ממוני הוא המרכיב הרוחני, הלא-חומרי של הפגיעה (שלו ואדר, בעמ' 300). נזק לא ממוני עשוי להתלוות להפסד כלכלי שנגרם עקב הפרת חוזה. אולם פיצוי לא ממוני בדיני חוזים אינו ניתן דרך שגרה. הוא מצטמצם למצבים שבהם לנזק הכלכלי נתלוותה הפרה בוטה של יחסי אמון, או של יחסי תלות ששררו בין הנפגע לבין המפר, או במצבים של זדון, התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד (שלו ואדר, בעמ' 302). הפיצוי הלא-ממוני כפוף לשיקול דעת שיפוטי, ואין צורך בהבאת ראיות לגביו. הגישה השיפוטית להענקת פיצויים על נזק לא ממוני ננקטת על דרך הצמצום וההגבלה:
"פסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני... נתונה לשיקול דעת בית המשפט... ומכאן, שהיא שמורה למקרים מיוחדים" (ע"א 3437/93 אגד, אגודה שתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835 (1998))."
(ע"א 8588/06 דוד דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (2010), סע' 31)

איני רואה כיצד יבוא העניין העומד לדיון בתיק זה, בגדר המקרים המיוחדים שבגינם יש לפסוק נזק לא ממוני, מקום בו לא הוכח כי נגרם לתובעות הפסד כלכלי כלשהו, או כי אירעה הפרה בוטה של יחסי אמון או יחסי תלות, או כי מדובר במצבים של זדון וכד'.

עוגמת נפש
36. התובעות כולן הן חברות בע"מ. לחברות בע"מ אין עוגמת נפש. אם נגרמה עוגמת נפש למי ממנהלי החברות או בעליהן בגין אי הרישום, היה עליהם להצטרף כתובעים לתביעה זו. מנהלי החברות ובעלי החברות אינם תובעים בתביעה שבלפני. התובעות אינן יכולות לתבוע פיצוי ברכיב זה לא כחלק מהפיצוי הגלובלי ולא לפי סעיפים 10 או 13 לחוק החוזים תרופות.
כלל הוא, כי פיצויים בעד נזק לא ממוני לא ייפסקו, דרך כלל, לתאגיד. הטעם לכך הוא, כי בהיותו תאגיד, הוא אינו מסוגל לסבול נזק נפשי (ענין נאות דברת, בעמ' 359). אולם, אין לשלול אפשרות כי אורגן של החברה, או בעל ענין בחברה יתבע בשמו שלו פיצוי על נזק לא ממוני שנגרם לו באופן אישי עקב התנהגות המפר (ע"א 2239/06 אילן אמיר חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' עירית הרצליה, פסקה 17 (לא פורסם, 28.11.2007); שלו ואדר, בעמ' 312).
לא היה מקום, אפוא, לפסוק לחברה פיצוי לא ממוני בנסיבות אלה.
(ע"א 8588/06 דוד דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (2010), סע' 32)

סוף דבר
37. התובעות הגישו נגד הנתבעים תביעה כספית בסכום עתק, שיסודה באי רישום בית משותף על פי חוזים שנכרתו בין השנים 1993 – 1998, ורישום שאמור היה להתבצע עד לחודש אוקטובר 1999.

הנזק הנטען הוא "נזק גלובלי" בשיעור של 9% מסכומי הרכישה של היחידות שרכשו התובעות. סכום זה – יחד עם ההוצאות הנטענות – עולה על 16,000,000 ₪. מפני תביעה זו היו הנתבעים צריכים להתגונן במלואה, גם אם לצרכי אגרה העמידו התובעות את תביעתן על סך של 2,500,000 ₪ בלבד.

עילת התביעה הכספית התגבשה עם הפרת ההסכמים בחודש אוקטובר 1999. משלא הוגשה התביעה בתוך 7 שנים, אלא רק בשנת 2010 – התיישנה התביעה.

38. התובעות לא הוכיחו חבות של מי מהנתבעים על פי דיני החוזים או על פי דיני הנזיקין. כתב התביעה אינו מפרט התרשלות של מי מהנתבעים במעשה או במחדל. התרשלות כאמור לא נטענה ולא הוכחה גם בתצהירי התובעות המהווים חזרה על האמור בכתב התביעה. ההיפך הוא הנכון, הוכח כי איש מהנתבעים לא התרשל כלפי התובעות בעניין רישום הבית המשותף. התובעות ובא כוחן לא פנו אל מי מהנתבעים בעניין הרישום משנת 2000 ועד להגשת התביעה, למרות שהיו בקשר מתמיד עם עורכי הדין שטיפלו בעניין זה. התובעות ובא כוחן לא ביקשו מהנתבעים להאיץ את הטיפול ברישום הבית המשותף או להחליף את עורכי הדין המטפלים בכך.

39. משנרשם הבית המשותף אין עוד כל ירידת ערך ליחידות שרכשו התובעות, והתובעות חזרו בהן מטענה זו. לא הוכח קיומו של נזק גלובלי או נזק אחר כלשהו. עדויות מנהלי התובעות בעניין הנזק היו עדויות מביכות. בהעדר סעיף של פיצוי מוסכם בהסכמי הרכישה אין מקום לפסוק פיצוי ללא הוכחת נזק ב"השאלה" מחוזים בהם מצוי סעיף שכזה. בהיות התובעות חברות בע"מ, אין מקום לפסוק להן גם פיצויים בגין "עגמת נפש".

40. בפסיקת ההוצאות אין מנוס מהתחשבות בכך שהנתבעים עמדו בפני סיכון בסכום כולל של למעלה מ-16,000,000 ₪ ומפניו נאלצו הנתבעים להתגונן. לא אוכל להתעלם גם מאופן ניהול התביעה על ידי התובעות. אלמלא דבקו התובעות בתביעתן ניתן היה לסיים את ההליכים ללא צורך בהכרעה שיפוטית. מן הדין היה לחייב את התובעות, לכל הפחות, בסכום שכ"ט עו"ד שביקשו בתביעתן להשית על הנתבעים, דהיינו כ-700,000 ₪. לפנים משורת הדין, ולמרות שכל אחת מהתובעות העמידה את הנתבעים בפני סיכון של כ-1,000,000 ₪, אני רואה לחייב את התובעות בשכ"ט עו"ד המחושב לפי 20,000 ₪ בלבד, לכל אחת מהתובעת. אפס, כשם שתביעת התובעות הוגשה כתביעה אחת, כך החיוב בהוצאות יושת על התובעות כולן, יחד ולחוד.

41. סוף דבר, התביעה נגד הנתבעים 1 – 4 נדחית.

התובעות, יחד ולחוד, תשלמנה לנתבעים 1 – 4 הוצאות משפט בסך 10,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 320,000 ש"ח.

התשלום ישולם עד ליום 1/4/2014 בשעה 13:00, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בית משותף

  2. אי רישום בית משותף

  3. חובת דיווח ועד בית

  4. התיישנות בית משותף

  5. בניה בחצר בית משותף

  6. היתר בניה בית משותף

  7. בקשה לעיון בית משותף

  8. חובת רישום בית משותף

  9. ביטול רישום בית משותף

  10. היטל השבחה בית משותף

  11. בקשה לתיקון בית משותף

  12. בניית סוכה בבית משותף

  13. איחור ברישום בית משותף

  14. אסיפה כללית בבית משותף

  15. הסכם שיתוף בבית משותף

  16. בניה לא חוקית בבית משותף

  17. אי רישום בניין כבית משותף

  18. בקשה לתיקון צו בית משותף

  19. בית שאינו רשום כבית משותף

  20. אחוזי בנייה על גג בית משותף

  21. בקשה להזמנת תיק בית משותף

  22. בניה על גג בית משותף הסכמה

  23. זכות שימוש בחצר בית משותף

  24. בניין שאינו רשום כבית משותף

  25. ביקורת כיבוי אש בבניין משותף

  26. רישום הסכם שיתוף בבית משותף

  27. בניית חומה בגינה בבית משותף

  28. בקשה לעיון במסמכי בית משותף

  29. התנגדות לבניה שכן בבית משותף

  30. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  31. בניית יחידות דיור גג בית משותף

  32. אי תקינות משאבת מים בבניין משותף

  33. בניית קומה נוספת על גג בית משותף

  34. קבלת החלטות ללא קיום אסיפת דיירים

  35. בניה בחצר בית שלא רשום כבית משותף

  36. בניה בחצר בית משותף ללא הסכמת הדיירים

  37. אי רישום כבית משותף בגלל חריגה מהיתר בניה

  38. ערר הקמת בית משותף בן חמש קומות ופנטהאוז

  39. אחריות נציגות הבית המשותף לתאונה בשטח הבניין

  40. בקשה להיתר בניה לבניית ממ"ד צמוד לדירה בבית המשותף

  41. אחריות לספק איטום לדירות שבבית המשותף מפני חדירת מי גשמים מהגג

  42. על פי פסק הדין חולקה הבעלות במקרקעין על דרך של רישום בית משותף

  43. הסכמת בעלי 75% מזכויות הבית המשותף להרחבת דירות - סעיף 71ב' לחוק המקרקעין

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון