חוזה דירה שכורה


הנתבעים שכרו דירה מאת התובעים. לאחר החתימה על חוזה השכירות חפצו התובעים למכור את הדירה המושכרת, והנתבעים חפצו לרכוש דירה למגוריהם. הנתבעים ניהלו מו"מ למכירת הדירה עם הנתבעים ועם צד ג'. החוזה עם צד ג עלה על שרטון. בעקבות מערכת יחסים זו הגישו הצדדים את טענותיהם האחד כלפי רעהו.

כללי:
בעלי הדין:
1. בכל זמן הרלוונטי לתביעה:


התובעים היו בעלי הזכויות בדירה בת 4.5 חדרים ברחוב העירית 22/9 במעלה אדומים (להלן-"הדירה");
הנתבעים שכרו את הדירה מאת התובעים, והתגוררו בה.


מערכת היחסים שבין הצדדים:
2. בשנת 2006 נחתם חוזה שכירות (להלן-"חוזה השכירות") בין תובעים לבין הנתבעים, על פיו השכירו התובעים לנתבעים את הדירה. תקופת השכירות הייתה לשנה שתחילתה ביום 22.8.06 וסופה ביום 21.8.07. דמי השכירות היו בסך 550 דולר ארה"ב (להלן-"דולר") לכל חודש לתשלום בשקלים על פי השער היציג בעת התשלום.

3. במחצית הראשונה של שנת 2007 ביקשו התובעים למכור את הדירה. התובעים ניהלו מו"מ גם עם התובעים למכירת הדירה. בסופו של יום חתמו התובעים ביום 7.5.07 על חוזה מכר עם ה"ה ורד ורחמים כהן (להלן-"הקונים") לפיו הם מוכרים לקונים את הדירה בתמורה לסך 192,000 דולר (להלן-"חוזה המכר"). מועדי תשלומם היה כדלקמן:


5,000 דולר במעמד החתימה על החוזה;
100,000 דולר ביום 25.6.07
87,000 דולר בעת מסירת החזקה בדירה שתהיה לא יאוחר מיום 31.8.10

בסעיף 13 לחוזה המכר התחייבו התובעים כלפי הקונים "לחתום על כל המסמכים הדרושים בבנק למשכנתאות לצורך אישור המשכנתא או גרירת משכנתא של הקונה, בכפוף לכך שכל סכום המשכנתא יועבר לפקודת המוכר ו/או ישירות לחשבון הבנק שלו כנדרש ע"י הבנקים המלווים".

4. עו"ד כהן שלח לנתבעים מכתב והודיע להם על מכירת הדירה, הודיע להם על מועד הפינוי וביקש מהם להיענות לפנייה לתיאום מועד לביקור השמאי. הנתבעים השיבו לעו"ד כהן כי התובעים הודיעו להם על מכירת הדירה לקונים אך ורק ביום 13.6.07, למרות ששני בעלי הדין היו במו"מ ומתקדם לרכישת הדירה. הנתבעים הודיעו לעו"ד כהן אין כל מניעה לביקור שמאי בדירה, אך אינם יכולים לפנות הדירה במועד, כי עליהם לחפש דירה אחרת למגוריהם.

5. לאחר שהתברר שהדירה לא תתפנה ביום 31.8.07 נחתם זיכרון דברים בכתב יד בין התובעים לבין הקונים הקובע כי מועד מסירת החזקה בדירה נדחה ליום 31.10.07 וכי את יתרת התמורה בסך 187,000 דולר ישלמו הקונים לתובעים בעת פינוי הדירה.

6. הקונים לא שילמו לתובעים את הסך 100,000 דולר במועד המקורי וגם לא שילמו להם את הסך 87,000 דולר לאחר מכן. לטענת הצדדים, מר כהן התקשר לנתבעים ואמר להם כי אין בכוונתו לממש את חוזה המכר, וכל רצונו הוא להוציא מהתובעים את הפיצוי המוסכם, וכי אם הם רוצים לרכוש את הדירה, הם יכולים לעשות זאת. בעקבות פנייה זו חודש המו"מ בין בעלי הדין לרכישת הדירה. באותה עת היו הנתבעים במו"מ מתקדם לרכוש דירת מגורים ברחוב העירית 18 במעלה אדומים בתמורה לסך 207,000 דולר, וביום 3.9.07 הוחלפה טיוטת חוזה מכר בין הנתבעים לבין המוכרים הפוטנציאליים. משחידשו בעלי הדין את המו"מ לרכישת הדירה הפסיקו הנתבעים את המו"מ לרכישת הדירה ברחוב העירית 18 במעלה אדומים. במצב דברים זה כתב ב"כ התובעים לנתבעים כי התובעים מוכנים למכור הדירה לנתבעים בתמורה לסך 192,000 דולר בתוספת פיצוי בסך 12,000 דולר לקונים. הנתבעת כתבה לב"כ התובעים כי שני חתני התובעים העמידו את התמורה עבור הדירה בסך 185,000 דולר ודרשו שהנתבעים ישאו בפיצוי לקונים בסך 19,000 דולר. בין לגרסת התובעים בין לגרסת הנתבעים, הסכום המוסכם בין הצדדים למכירת הדירה לנתבעים היה הסך 204,000 דולר. הייתה מחלוקת בין הצדדים על הסך של כ- 3,000 דולר שהיו דמי השכירות בגין התקופה שהנתבעים המשיכו להתגורר בדירה, שלטענת התובעים על הנתבעים היה לשלם לתובעים, ואילו לטענת הנתבעים, הוסכם עם מר מנחם שמש, חתנם של התובעים, שסכום זה יקוזז ממחיר הדירה.


7. ביום 25.10.07 שלח ב"כ התובעים מכתב לקונים והודיע להם על ביטול חוזה המכר.

8. ביום 19.11.07 הגישו התובעים באמצעות בא כוחם עו"ד יורם וינוגרד תביעה כנגד הקונים ועו"ד משה כהן למתן צו הצהרתי על ביטול ההסכם סעדים נוספים וביניהם סעד כספי (תיק אז' 12374/07 בבימ"ש שלום בירושלים). הקונים הגישו תביעה שכנגד לאכיפת ההסכם ולפיצויים מוסכמים.

9. לאחר שהתובעים והנתבעים ניהלו מו"מ רציני ביותר לרכישת הדירה, היו הנתבעים בטוחים שעו"ד וינוגרד יעביר להם טיוטת חוזה מכר, על מנת שיבדקו אותו ויעירו הערותיהם לפני החתימה על חוזה למכירת הדירה לנתבעים. להפתעתם, ביום 31.12.07 שלחו הנתבעים באמצעות עו"ד וינוגרד מכתב דרישה לפנות את הדירה עד ליום 31.1.08 ודרישה לשלם דמי שכירות בסך 3,300 דולר המהווים את הפיצוי המוסכם בשיעור 25 דולר ליום במשך 132 ימים. בתגובה לדרישה זו כתב ב"כ הנתבעים ביום 28.1.08 מכתב לעו"ד וינוגרד שנוסחו כדלקמן:
"1. ....


זכור לך מן הסתם כי ביום 19.11.07 מרשיך ה"ה אליה ונינה לוי הגישו באמצעותך תביעה בבית משפט השלום בירושלים כנגד רמי וורד כהן ואח' להצהיר על ביטול הסכם המכר שנעשה בין מרשיך לה"ה כהן.
עוד זכור לך בוודאי כי ביום 13.12.07 מרשיי ערכו במשרדך פגישה בנוגע לרכישת הנכס וסוכם כי מרשיי ירכשו את הנכס בסכום של 192,000 $ וכן סך נוסף של 12,000 $ בגין הוצאות משפטיות שיש למרשיך בקשר לעסקה המבוטלת עם ה"ה כהן.

באותו מעמד ניתנה הסכמת מרשיך להסכם ואף העלתה על הכתב את ההסכמה הנ"ל והתחייבת לחתום על הסכם מכירה מותנה תוך מספר ימים.
יחד עם זאת סוכם כי ההסכם הסופי יחתם בכפוף לתוצאות פסה"ד בתביעה שמתנהלת כנגד ה"ה כהן.


עוד סוכם כי למרשי הזכות להמשיך ולגור בנכס עד ליום 31.5.08 (בכפוף לפסק דין שינתן אם ינתן ובמקרה כנ"ל מרשיי יהיו זכאים לקבל הודעה של 30 יום על פינוי)
לא למותר לציין כי הבטחת באופן אישי למרשתנו מספר פעמים כי היא תוכל לרכוש את הנכס הנ"ל ובהסתמך על המצגים וההבטחות שניתנו על ידך למרשיי הפסיקו לחפש דירה לרכישה ו/או להשכרה.

למעלה מכך מרשתי טוענת כי הודעת לה כי אין צורך ביצוג של עו"ד וכי אתה תדאג לה ובמידת הצורך תודיע לה על הצורך ביצוג עו"ד.
לא רק זאת לאחר שמרשי הודיעו לכבודו כי יש בעיה במערכת החשמל הודעת להם כי חגיגית כי "הבית שלכם תשקיעו במערכת החשמל" !!!


לאורך כל הדרך מרשי מתחזקים את הדירה לאור ההצהרות של מרשיך ואף שלך כי הם זכאים לרכוש את הדירה ומשכך השקיעו בדירה אלפי שקלים בתיקון ושיפוץ הדירה כגון דוד"ש, מזגן תריסים וכו'.

לאחרונה במקום לשלוח למרשי הסכם מכר נשלח למרשיי דרישה לפינוי כאשר אין כל איזכור להסכם שנעשה במשרדך ואין כל איזכור ו/או עדכון לפס"ד שניתן בנוגע לתביעת מרשיך.


לבקשתך ביון 26.10.07 מרשתי שלחה מכתב בו פורט באופן חלקי השתלשלות העניינים שלאחריהם סוכם כי מרשיי ירכשו את הדירה ואף הגיעו להבנות עם מרשיך וה"ה כהן וככל הנראה מרשך וה"ה סבורים כי ניתן לנהל מו"מ בחוסר תום לב ולנצל את מרשיי ככלי במחלוקת ביניהם תוך הצגת מצגים שקריים !!!.
למותר לציין, כי מרשתי הייתה רוכשת נכס זה מכבר, לו ידעה מראש על כוונתך לגרום למרשתי להמשיך ולהתגורר בנכס, להשקיע את מיטב כספה בשיפוץ הנכס (אשר היה מוזנח) ולאחר מספר חודשים להודיע לה על פינוי הנכס, ולפיכך, מהווים מצגי השווא כמו גם ניהול מו"מ שלא בתום לב כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 וקיום הסכם בחוסר תום לב כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים.
מרשתי מקדימה ומודיעה לך כי דרישתך לפנות את מרשתי מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות כמו גם הסכם המכר (שכן בידי מרשתי מסמך בכתב אשר נערך על ידך בו הועלו ההסכמות על הכתב). בנוסף הודעתך זו מהווה משום חשש ממשי להפרה צפויה נוספת כמשמעות מונח זה בסעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 של הסכם המכר, שבעטין זכאית מרשתי לפיצוי בגין נזקיה..."


10. ביום 24.3.08 קיימו התובעים והקונים פגישת גישור, והתובעים הסכימו לשלם לקונים את הסך 70,000 ₪, בלי לברר את טענת הנתבעים כי הקונים אמרו להם שאין בכוונתם לקיים כלל את החוזה, שכן גב' כהן אינה חפצה לעזוב את ירושלים. עד עתה לא ברור מדוע הסכימו התובעים לשלם לקונים את הסך 70,000 ₪, שכן בא כוחם, עו"ד וינוגרד בחר לייצג את התובעים בהליך שבפני ולא להעיד במשפט, למרות שעדותו הייתה חיונית ונדרשת, והיה בה כדי להאיר נקודות רבות בהליך זה שנותרו לוטות בערפל. די לקרוא בפרוטוקול הדין את שאלותיו של עו"ד וינוגרד לנתבעת 1 כדי להבין עד כמה עדותו של עו"ד וינוגרד הייתה חשובה וחיונית בהליך זה.

11. לאחר מספר חודשים מכרו התובעים את הדירה לצד ג' בתמורה לסך 960,000 ₪.

טענות הצדדים:
תביעת התובעים:
12. ביום 7.2.08 הגישו התובעים את תביעתם כנגד הנתבעים לבית משפט השלום בירושלים, בו תבעו את סילוק ידם של הנתבעים מהדירה. בכתב התביעה לא כתבו התובעים מאומה מכל השתלשלות העניינים שקדמה להגשת התביעה. בכתב התביעה טענו התובעים כנגד הנתבעים טענות הפוכות לחלוטין מאלו שטענו בתביעה שהגישו כנגד הקונים. בישיבה שהתקיימה בבית משפט השלום בבית שמש הגיעו הצדדים להסכמה למועד לפינוי הדירה ועל תשלום דמי שכירות בסך 550 דולר לכל חודש אותו ישלמו הנתבעים לתובעים עד למועד הפינוי. כן הוסכם שהתובעים יגישו כתב תביעה מתוקן, בו יכללו את נזקיהם.

ואכן, התובעים הגישו כתב תביעה מתוקן בו טענו כי התובעים השכירו את דירתם לנתבעים לתקופה של שנה, מיום: 2.8.06 – 21.8.07. בתום תקופת השכירות הנתבעים לא פינו את הדירה. מאז החזיקו הנתבעים בדירה ללא רשות ושלא כדין. לא זו אף זו, הרי שגם לא שילמו דמי שכירות מיום 22.8.07 ועד ליום פינוי הדירה 4.7.08. יתירה מזו, לא רק שהנתבעים לא פינו את הדירה במועדה אם אף הפרו את תנאי החוזה בתקופת השכירות עצמה, קרי:


לא המציאו לנתבעים ביטחונות (שטר חוב וערבות 2 ערבים);
לא שילמו דמי שימוש בסך 25 דולר ארה"ב לכל יום, החל מיום 22.8.07 ועד למסירת החזקה בפועל, 4.7.08. (25$ X 338 יום X 3.8 ₪ לדולר = 32,110 ₪) וכן ריבית בסך 2% לחודש לפי סעיף 14 להסכם;
לא שילמו הפרשי הצמדה לדולר בסך כולל של 1,141 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 11.4.07;
לא הראו לתובעים ראיות לפירעון תשלומים כגון: ארנונה, מים, חשמל, גז, ועד בית וכו';

בעת מסירת החזקה נמצאו בדירה הליקויים כדלהלן: תריסים ללא סרט גלילה, תריס יציאה למרפסת תקוע, בחדר ממ"ד הקיר מלא מסמרים ודיבלים, צירי ארונות מטבח פגומים כמו כן הדירה הייתה זקוקה לצבעה חדשה;


נוסף על כך, התובעים מכרו את הדירה לקונים. הנתבעים לא פינו את הדירה במועד ובכך הסבו לתובעים נזק בכך שלא יכלו לקיים את ההסכם עם הקונים. על כך נתבעו התובעים בת"א 12374/07 בבימ"ש השלום בירושלים. תוצאות המשפט לאחר הגישור היו שהתובעים נאלצו לשלם לקונים פיצוי בסך 70,000 ₪ וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

13. בכתב התביעה המתוקן אין כל הסבר לתפנית זו של 180 מעלות בטענות התובעים בכתב התביעה הנוכחי מטענותיהם כלפי הקונים הנתמכות בדברי הנתבעים. את הסבר זה היה צריך ליתן עו"ד וינוגרד, אך הסבר זה לא ניתן.

הגנת הנתבעים:
14. בכתב הגנתם טוענים הנתבעים כי התקשרו בחוזה שכירות עם התובעים וניהלו מו"מ לרכישת הדירה. לאחר מחלוקת בדבר גובה התמורה בגין הדירה נמכרה הדירה לקונים, והנתבעים התחייבו לפנות את הדירה עד ליום 31.10.07, בהסכמת התובעים והקונים. הנתבעים המשיכו לחפש דירה והיו בעיצומו של מו"מ לרכישת נכס אחר, עת הודיעו הקונים כי אין בכוונתם לממש את הסכם המכר. לאור המצב החדש שנוצר, התובעים ניהלו עם הנתבעים מו"מ מחודש לרכישת הדירה, והנתבעים קיבלו את הסכמת התובעים להמשיך ולהתגורר בנכס בשכירות עד ליום 31.5.08. הצדדים הגיעו להסכמות כי ירכשו מהתובעים את הדירה. אולם ב"כ התובעים הסביר לנתבעת כי קיים משכון של הקונים על הדירה וכל עוד מתנהל ההליך המשפטי בין התובעים לבין הקונים לא ניתן לחתום על ההסכם ויש צורך להמתין עד שתתברר התמונה. בהסתמך על מצג זה ועל הבטחות התובעים ובא כוחם, חדלו הנתבעים מלחפש דירה לרכישה ו/או להשכרה.

התביעה שכנגד:
15. טוענים הנתבעים כי התנהגותם של התובעים וחזרתם מההתחייבות למכור להם את הדירה היא שגרמה לנתבעים לא לחפש דירה אחרת. משחזרו בהם התובעים מכוונתםלמכור הדירה לנתבעים ולאחר עליית מחירי הדירות במעלה אדומים, לא יכלו הנתבעים לרכוש דירה חלופית, והם נאלצו להתגורר בדירה שכורה משך תקופה ארוכה. מצג השווא לפיו התחייבו התובעים למכור להם את דירתם הינה התנהגות בחוסר תום לב במו"מ לקראת כריתת חוזה, תוך גרימת נזקים לנתבעים. התובעים יצרו הסכם מלאכותי כדי לגרוף פיצויים בגין אי התשלום כביכול, כאשר כל העת לא היה בכוונתם למכור לנתבעים את הדירה.
הנתבעים ביססו את התביעה שכנגד על ניהול מו"מ שלא בתום לב ועל דיני הנזיקין. בהסתמך על עילות אלו תבעו הנתבעים מאת התובעים את הסך 163,792 ₪, לפי הפירוט כדלקמן:


153,792 ₪ הפרש בין שווי הדירה לפי ההסכם (204,000 $ לפי שער יציג ביום 17.5.07 של 3.952 ₪ לדולר 906,208 ₪ לבין שווייה בעת המכירה לצד ג' 960,000 ₪);
10,000 ₪ כפיצוי בגין עגמת נפש, טרחה, בזבוז זמן אבדן ימי עבודה וכיו"ב.


העדויות:
16. מטעם התובעים העידו התובע 1 וחתנו אבי מזרחי. שני עדים אלו נחקרו חקירה שכנגד.

17. התובעים לא הזמינו לעדות את חתנו השני של התובע, מר מנחם שמש, אשר שמו עלה במהלך כל חילופי הדברים בין הצדדים וגם בעדויות. גם התובע 1 אישר שחתנו מר שמש ניהל מגעים בשמו ובשליחותו עם הנתבעים. פרטיו של עד זה מצויים בידי התובעים, והם אלו אשר היו בידיהם כל פרטי מר שמש על מנת להזמינו לעדות.
כן לא הזמינו התובעים לעדות את עו"ד וינוגרד, שנטל חלק משמעותי במגעים עם הנתבעים. עדותו של עו"ד וינוגרד הייתה חיונית ביותר לאור המחלוקות העובדתיות שבין בעלי הדין.
הלכה היא שבעל דין לא יימנע מלהעיד עד שיכול להעיד לזכותו. ואם נמנע הוא מלעשות כן, הימנעות זו פועלת כנגדו. ראה לעניין זה את ע"א 465/88 בנק למימון וסחר נ' מתתיהו פ"ד מה(4) 651, 658; ע"א 55/89 קופל נ' טלקאר פ"ד מד(4) 595, 602; ע"א 27/91 קבלו נ' ק' שמעון קבלנות מתכת בע"מ ואח' פ"ד מט(1), 450; ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג ואח' פ"ד מז(2), 605, 614; ע"א 369/99 ארדמן נ' חברת פרוייקט אורנים בע"מ ואח' פ"ד נח(2), 385].

18. מטעם הנתבעים העידה הנתבעת 1, אשר נחקרה חקירה שכנגד. הנתבע 2 הגיש תצהיר עדות ראשית עם נספחים. לאחר חקירת הנתבעת 1 הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הם מוותרים על חקירתו של הנתבע 2, המסמכים שצורפו לתצהירו יהיו חלק מחור הראיות בתיק, ולא תיטען כל טענה כי עדות הנתבעת 1 היא עדות יחידה בתיק.

הסיכומים:
19. לאחר תום העדויות הגישו הצדדים את סיכומיהם. התובעים חזרו על טענותיהם שבכתב התביעה. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי התובעים ניהלו עימם את המו"מ לכריתת החוזה שלא בתום לב, וזנחו את עילת התביעה בנזיקין אותה טענו בכתב התביעה.

דיון ומסקנות:
תביעת התובעים כנגד הנתבעים:
תביעה בגין הפיצויים לקונים:
20. התובעים תובעים מאת הנתבעים את הסך 70,000 ₪ בגין הפיצוי ששילמו לקונים, את דמי התיווך ששילמו בעסקה עם הקונים ואת הוצאותיהם בגין ההתדיינות המשפטית עם הקונים.

21. סבור אני שיש לדחות תביעתם זו של התובעים מהסיבות כדלקמן:


הטענות הקשות שטענו התובעים כנגד הקונים, תוך הצגת הנתבעים כאנשים ישרים (אשר נראה מתוך התביעה שהתובעים חפצו להעיד אותם כנגד הקונים), חייבה את התובעים שלא להגיע להסדר עם הקונים בלי לשתף את הנתבעים לפחות בישיבת הגישור;
טענות התובעים כנגד הקונים תוך הישענות על הנתבעים כעדים מטעמם, אינם עולים בקנה אחד עם טענות התובעים כנגד הנתבעים בתביעה שבפני;
על התובעים היה להמתין עד ליום 31.10.07 ולבדוק האם הקונים היו משלמים את יתרת התמורה בסך 187,000 ₪, ולא לשלוח לקונים הודעת ביטול מספר ימים קודם לכן, במיוחד כאשר נחתמה בין התובעים לבין הקונים תוספת בכתב יד לחוזה המכר. סבור אני שמכתב הביטול ששלחו התובעים לקונים בנסיבות העניין הייתה טעות בשיקול דעת;
התובעים לא הציגו בפני בית המשפט מה היו שיקוליהם להסכים לשלם לקונים את הסך 70,000 ₪. מי שהיה אמור להעיד על שיקולים אלו הוא עו"ד וינוגרד, שכאמור, לא העיד במשפט;
התובעים מכרו את דירתם לאחר מספר חודשים בתמורה לסך 960,000 ₪, שהיא תמורה הגבוהה מהתמורה שהתחייבו הקונים לשלם לתובעים עבור הדירה בתוספת הפיצוי ששילמו התובעים לקונים;
התובעים לא הציגו כל קבלה שהיא על תשלום דמי תיווך בגין העסקה עם הקונים;
התובעים לא הציגו כל קבלה שהיא על הוצאותיהם המשפטיות בהליך המשפטי עם הקונים;
ההפסד המשפטי בתביעה כנגד הקונים והפסד הסכומים הנטענים מקורם בשיקול דעת לא נכון של התנהלות התובעים בכל המגעים עם הקונים, כפי שהבהרתי לעיל;
העובדה שהנתבעים הסכימו לשלם לתובעים את הסך 12,000 $ לצורך תשלום לקונים אינה עומדת לחובתם של הנתבעים. זאת מכיוון שהנתבעים עמדו לרכוש דירה בת 4 חדרים ברחוב עירית 18 במעלה אדומים בתמורה ל- 207,000 דולר. עבור דירת התובעים שהייתה בת 4.5 חדרים נדרשו לשלם אך ורק 204,000 דולר. סבור אני שכל אדם סביר היה מסכים לשלם את הסך 12,000 דולר, ובסופו של יום יקבל דירה בת 4.5 חדרים בסכום נמוך יותר מזה שנדרש לשלם עבור דירה בת 4 חדרים.


לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעים לתשלום הסך 70,000 ₪.

תשלום פיצוי יומי בגין אי פינוי הדירה בתום תקופת השכירות:
22. התובעים תובעים מאת הנתבעים את הפיצוי היומי בסך 25 $ לכל יום בו לא פינו הנתבעים את הדירה במועד הנקוב בחוזה השכירות, בניכוי דמי השכירות ששילמו על פי ההסכמה בבית משפט השלום בבית-שמש.

23. סבור אני שיש לדחות תביעה זו של התובעים מהסיבות כדלקמן:


הנתבעים טענו כי הם נשארו להתגורר בדירה עקב הסכם בעל פה שנכרת בינם לבין התובעים באמצעות חתנם מר מנחם שמש. התובע 1 אישר שאכן מר שמש ניהל עם הנתבעים מו"מ בשליחותו;
התובעים לא הביאו לעדות את מר חתנם מנחם שמש, אך מצד שני הביאו לעדות את חתנם מר מזרחי, למרות ששני חתנים אלו פעלו כשלוחיהם של התובעים. האם מדובר בשני חתנים שכל אחד מהם משך את המו"מ לכיוון אחר, ועל כן הביאו התובעים לעדות את מר מזרחי ולא הביאו לעדות את מר שמש?
כפי שתואר לעיל, התובעים התנהגו כלפי הנתבעים בחוסר תום לב בניהול המו"מ לקראת כריתתו של חוזה, תוך שינוי עמדות קיצוני מפעם לפעם, ובכל פעם נתנו להם להבין כי אכן הם ירכשו את הדירה. שאלה היא האם שינוי העמדות הקיצוני מפעם לפעם מסמל את העמדות בהן החזיק כל אחד מהחתנים?


לאור האמור לעיל, דוחה אני את תביעת התובעים לתשלום הפיצוי היומי המוסכם בגין אי פינוי המושכר במועד הנקוב בחוזה השכירות.

פיצוי בגין נזקים בדירה:
24. התובעים תובעים מאת הנתבעים פיצויים בגין נזקים שהותירו הנתבעים בדירה ובגין צביעתה.

25. גם אם אקבל את טענת התובעים לנזקים אלו ואת הצורך בתיקונם ובצביעת הדירה, יש לדחות את תביעתם זו, שכן התובעים לא המציאו כל קבלה על תשלום בגין התיקונים הנטענים ובגין הצביעה הנטענת של הדירה.

אשר על כן דוחה אני את תביעתם זו של התובעים.

הפרשי הצמדה של דמי השכירות לשער הדולר:
26. התובע ערך תחשיב של הפרש שער הדולר של דמי השכירות שהיה על הנתבעים לשלם לו. ראה מוצג ת/5א למוצגי התובעים. לתובע 1 הייתה טעות אחת, והיא ששער הדולר ביום 5.12.06 היה 4.225 ₪ לדולר ולא 4.250 ₪ לדולר. על כן סכום הפרשי השער לו זכאים התובעים לקבל מהנתבעים הוא 1,114 ₪ נכון למועד הגשת כתב התביעה מתוקן.

התביעה שכנגד:
סיווג התביעה שכנגד:
27. טוענים הנתבעים כי התובעים נהגו כלפיהן בערמה ובחוסר יושר ולכן נהגו כלפיהם בחוסר תום לב במהלך המו"מ לקראת כריתתו של חוזה המכר.

28. אכן התובעים שינו את עמדתם כלפי הנתבעים באופן תמוה מקצה לקצה, אך לא הובררה הסיבה לשינוי קיצוני זה. קשה להסיק משינוי קיצוני זה שמדובר בתרמית, במיוחד לאור העובדה שהנתבעים לא הצליחו להוכיח את הסיבה לשינוי זה.

29. אמנם הנתבעים לא הצליחו להוכיח תרמית מצידם של התובעים, אך ודאי הצליחו להוכיח חוסר תום לב מצידם של התובעים בעת ששינו טעמם ודרשו את פינוי הדירה במקום למכרה לנתבעים. על התובעים היה להצדיק התנהגות זו, אך הם כשלו בהסבר זה.

על כן סבור אני שתביעת הנתבעים כנגד התובעים הינה בגין ניהול מו"מ לקראת כריתתו של חוזה, בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

הפיצויים להם זכאים הנתבעים:
30. סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כדלקמן:
"צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים."
ב-ע"א 6370/00 קל-בנין בע"מ נ. ע.ר.מ. רעננה ןבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289 קבע ביהמ"ש העליון כדלקמן:

  1. הוראת סעיף 12(ב) לחוק החוזים חלק כללי התפרשה בפסיקה כמעניקה "פיצויים שליליים" – "פיצויי הסתמכות" – בלבד. על-פי גישה זו, מטרת הפיצויים הנפסקים על-פי סעיף 12(ב) לחוק היא להעמיד את הנפגע באותו מצב שבו היה נתון לולא נכנס כלל למשא ולמתן. גישה זו הגיונה בצדה. אם לא נכרת חוזה, ואין יודעים מה תוכנו של החוזה שהיה נכרת אילו הסתיים המשא והמתן, אין מקום לפצות על נזק שבהפרתו של חוזה ערטילאי זה. אין כל אפשרות – במסגרת השבת המצב לקדמותו – להעמיד את הצדדים באותו מצב שבו היו נתונים אילו היה החוזה נכרת ומבוצע כדין. כל שניתן לעשות הוא להעמיד אותם באותו מצב שבו היו נתונים לולא נכנסו למשא ולמתן.
  2. על-פי האמור בסעיף 12(ב) לחוק, חובתו של הפוגע היא לשלם לנפגע פיצויים "בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא והמתן". אין דבר בלשון זו המחייב את המסקנה כי "הנזק שנגרם לו עקב המשא והמתן" הוא אך הנזק בגין הכניסה למשא ולמתן וניהולו. באותה מידה ניתן לומר כי הוראה זו קובעת – מקום שהמשא והמתן הסתיים, אך החוזה לא נכרת בשלב אחרון זה בשל חוסר תום-לבו של הצד למשא ומתן – כי הנזק שנגרם עקב המשא והמתן שלא בתום-לב הינו אי-כריתת החוזה וממילא אובדן הרווח שבו.
  3. אין דבר במושג ה"פיצויים" המחייב צמצום תרופה זו, בגדרי סעיף 12(ב), לפיצויים "שליליים" בלבד. סעיף 12(ב) לחוק קובע כי "[]הוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים". תחולתם של אלה – העוסקים גם ב"פיצויים חיוביים" – לא הוגבלה אך למקרה שהחוזה כבר נכרת והם חלים "בשינויים המחוייבים" גם במקום שהחוזה לא נכרת. הוראות אלה מתנות הפיצוי בנזק אשר הנפגע "ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש". נזק כזה יכול להיות – במקום שהמשא והמתן הגיע לשלביו האחרונים, וללא חוסר תום-הלב בסיומו היה החוזה נכרת – הנזק באי-ביצוע ההסכם, ואין דבר המחייב כי נזק זה יהא אך בעצם ניהול המשא והמתן.
  4. מצויים מצבים שבהם המשא והמתן בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם, עד כי תוכנו של ההסכם שמבקשים הצדדים לכרות הוא ידוע. תנאיו גובשו. עם זאת אך בשל חוסר תום-הלב נמנע השכלול הסופי של המשא והמתן לכדי חוזה. במצב דברים זה החזרת המצב לקדמותו – העמדת הצדדים במצב שבו ההתנהגות בחוסר תום-לב לא התרחשה – תביא אותם לידי ראיית המצב כאילו שוכלל החוזה. חופש החוזים לא ייפגע אם לתוכן ההסדר שעיצבו הצדדים בפועל ובתום-לב יינתן תוקף. במצב דברים זה אין בית-המשפט כורת חוזה עבור הצדדים. כל שבית-המשפט עושה הוא הסרת המחסום שאחד הצדדים הטיל שלא בתום-לב על שכלול החוזה. האיזון הראוי בין החופש לעצב את תוכנו של החוזה, מזה, לבין החובה לנהל משא ומתן בתום-לב, מזה, נמצא בהטלת חובה ל"פיצויים חיוביים" על הצד הפוגע כשם שאין לומר שכל הפיצויים הנפסקים על-פיו הם אך "פיצויים חיוביים". הכול תלוי בנסיבותיו המיוחדות של המקרה תוך התחשבות במידת חוסר תום-הלב, בציפיות של הצדדים, בשלב שבו מצוי המשא והמתן ובנתונים אחרים העשויים להיות רלוונטיים.


31. במקרה שלפנינו הנתבעים תובעים מהתובעים למעשה פיצויי קיום ולא פיצויים בגין ההוצאות שהיו להם עקב ניהול המו"מ עימם שלא בתום לב. הנתבעים לא הסבירו בסיכומיהם מה הן הנסיבות המיוחדות בגינן יש לפסוק להם פיצויי קיום. הסברים אלו נדרשו לאור העדויות שלאחר שהצדדים חידשו את המו"מ ביניהם התגלעה ביניהם מחלוקת האם דמי השכירות שישלמו הנתבעים לתובעים כל עוד מתנהלים ההליכים המשפטיים כנגד הקונים יקוזזו מתמורת הדירה או לא.

32. התובעים תבעו את הסך 10,000 ₪ ובו כללו בזבוז זמן, אבדן ימי עבודה וכו'. אלא שהתובעים לא הוכיחו מאומה מטענות אלו.

33. אשר על כן, אני דוחה את התביעה שכנגד שהגישו הנתבעים כנגד התובעים.

סוף דבר:
לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן:


על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את הסך 1,114 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת כתב התביעה המתוקן (21.9.08) ועד ליום התשלום בפועל;
התביעה שכנגד נדחית;
בהתחשב בחוסר תום ליבם של התובעים בניהול המו"מ לקראת כריתת חוזה עם הנתבעים ודחיית התביעה שכנגד, ישלמו התובעים, ביחד ולחוד, לנתבעים, ביחד ולחוד, את הוצאות המשפט בסך 12,000 ₪. סכום זה כולל שכ"ט עו"ד.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. התפטרות מורה

  2. התפטרות מורים

  3. חוזה אישי מורה

  4. חוזה דירה שכורה

  5. הסכם פרישה מורה

  6. ביטול פיטורי מורה

  7. שעות נוספות מורים

  8. חובת דיווח מורים

  9. הסכם קיבוצי מורים

  10. ועדה רפואית מורים

  11. בוררות ועדה פריטטית

  12. בחירות בארגון המורים

  13. ביטול פיטורים של מורה

  14. הפרת הסכם פנסיה מורה

  15. הסכם קיבוצי מורי דרך

  16. ארגון המורים שיפוט פנימי

  17. התפטרות מורה באמצע השנה

  18. אכיפת החלטה ועדה פריטטית

  19. הסכם קיבוצי מורים פנסיה

  20. ביטול החלטת ועדה פריטטית

  21. הסכם קיבוצי ארגון המורים

  22. ביטול מכתב פיטורים למורים

  23. ביטול עסקה הסתדרות המורים

  24. התפטרות מורה במשרד החינוך

  25. בית דין חברים ארגון המורים

  26. הסכם קיבוצי הסתדרות המורים

  27. אי שיבוץ מורה לשנת הלימודים

  28. ועדת חריגים הסתדרות המורים

  29. הסכם קיבוצי אגודת מורי הדרך

  30. ביטול העברת מורה לבית ספר אחר

  31. בסיס השכר לתוספת תשלום למורים

  32. חזרה לעבודה פרישה מוקדמת מורה

  33. אחריות המורה על אלימות בבית הספר

  34. הסכם קיבוצי ארגון המורים העל יסודיים

  35. ביטול פיטורים עובד משרד החינוך ועדה פריטטית

  36. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון