חוזה הארכת שכירות


תובענה לפינוי מושכר בהתאם להוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

רקע

התובעת הינה בעלת הזכויות במבנה באזור התעשיה תרדיון, המצוי על המקרקעין הידועים כחלקה 204 בגוש 19278.

ביום 1.8.07 נחתם בין התובעת לבין הנתבעת חוזה שכירות בלתי מוגנת לפיו שכרה הנתבעת מהתובעת שטח של כ- 500 מ"ר בקומת הקרקע של המבנה האמור (להלן: "חוזה השכירות", "המושכר").

בהתאם לחוזה השכירות, תקופת השכירות אמורה היתה להיות בת 36 חודשים, החל מיום 1.9.07 ועד ליום 1.9.10. בנוסף, נקבע כי ניתנה לנתבעת רשות להארכת תקופת השכירות בשתי תקופות שכירות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת. תקופת השכירות הכוללת המירבית, בהנחה ותממושנה שתי האופציות הנ"ל, אמורה אפוא להיות בת חמש שנים.

אין מחלוקת כי בפועל החלה תקופת השכירות ביום 1.11.07 וכי בפועל שכרה הנתבעת מן התובעת את המושכר גם למשך שתי תקופות השכירות הנוספות, ובסך הכל למשך חמש שנים.

אין מחלוקת כי חוזה השכירות קובע הוראה מפורשת (בסעיף 16.3) ולפיה כל שינוי בהוראות החוזה או תוספת להן יהיו תקפים רק אם ייערכו בכתב וייחתמו על ידי הצדדים.

תמצית הטענות בתביעה

לטענת התובעת, תקופת השכירות הנוספת השניה הסתיימה ביום 1.11.12, ובכך הסתיימה גם מלוא תקופת השכירות הנקובה בחוזה השכירות. משכך, הרי שלנתבעת אין זכות להמשיך ולהישאר במושכר.

לטענת התובעת, על פי הוראות חוזה השכירות, מיד עם תום תקופת השכירות היה על הנתבעת לפנות את המושכר, אי-פינוי המושכר במועד מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות, ומזכה את התובעת, בין השאר, בסעדים הקבועים בחוזה השכירות.

לטענת התובעת, הנתבעת פנתה אליה וביקשה ממנה לערוך הסכם שכירות חדש בין הצדדים, אך התובעת הבהירה לה כי הסכם השכירות החדש הסתיים וכי עליה לפנות את המושכר.

לטענת התובעת, סירובה נבע בראש ובראשונה מהיותה של הנתבעת שוכרת בעייתית, אשר מפרה את התחייבויותיה החוזיות, ובין השאר אינה משלמת תשלומים במועד, לא לתובעת ולא למנהלת פארק התעשיה. בנוסף, הדבר גם עלה בקנה אחד עם החלטתה העקרונית של התובעת להעדיף השכרת שטח גדול לשוכר אחד על פני השכרת שטחים קטנים יותר לשוכרים רבים.

תמצית הטענות בכתב ההגנה

הנתבעת העלתה טענות שונות, אך הגנתה מפני תביעת הפינוי מבוססת היתה על טענה לפיה תקופת השכירות הוארכה בהסכמה.

לטענת הנתבעת, בחודש מרץ 2012 נערכה פגישה בין מנהל התובעת למנהל הנתבעת. באותה פגישה דובר על המשך השכירות של הנתבעת במושכר לתקופה נוספת. לטענת הנתבעת, באותה פגישה "סוכם בין התובעת לנתבעת כי הנתבעת תמשיך להחזיק במושכר לתקופה ככל שתחפוץ הנתבעת", כאשר על פי דרישת התובעת הוסכם כי דמי השכירות יועלו בשיעור של 10% לתקופה של 36 חודשים, ולאחר מכן יסוכם מחדש מה תהא התוספת (סעיף 46 לתצהיר מנהל הנתבעת).

לטענת הנתבעת, מאחר והסכמה זו היתה מקובלת הן על התובעת והן על הנתבעת, לא מצאו הן לנכון להעלותה על הכתב (סעיף 47 לתצהיר מנהל הנתבעת).

לטענת הנתבעת, הארכת הסכם השכירות נתמכת בכך שהתובעת קיבלה מן הנתבעת סדרת שיקים מעותדים בסך 7,134 ₪ לכל אחד מן החודשים בשנת 2013, בעבור דמי השכירות לשנת 2013.

דיון והכרעה


לאחר שמיעת הראיות, עיון במסמכים שהוגשו ובחינת סיכומי הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה לפיה דין טענת הנתבעת בדבר הארכת הסכם השכירות להידחות, ומשכך, הרי שתמה תקופת השכירות ודין התובענה להתקבל. להלן אפרט את הטעמים עליה מבוססת מסקנתי זו.

ראשית, מסקנה זו מבוססת על התרשמותי הבלתי אמצעית מעדויות הצדדים.

מערכת היחסים הינה מערכת יחסים עסקית בין שני תאגידים, בנוגע לשכירות ארוכת טווח, של נכס מסחרי. מן הטעם הזה (כמו גם לאור ההוראה המפורשת בחוזה השכירות) ניתן היה לצפות כי מערכת היחסים, ולכל הפחות ליבת מערכת היחסים, תמצא ביטוי בכתב. מן הצוהר הצר שנפתח בדיון בתובענה מעין זו אל מערכת היחסים הממושכת בין הצדדים, נראה לכאורה כי כך אכן היה. עם זאת, הנתבעת ביקשה לשכנע בקיומה של הסכמה מפורשת וברורה בעל-פה בדבר הארכת הסכם השכירות. הכרעה בטענתה זו של הנתבעת מצריכה, בין השאר, בחינת מהימנות העדויות בנוגע לאותה הסכמה נטענת שהושגה בעל-פה.

מטעם התובעת העיד מנהל התובעת, עו"ד ארנון חוטר-ישי (להלן: "ארנון") אשר תצהירו תמך בכתב התביעה. מטעם הנתבעת העיד מנהל הנתבעת, מר חסן טרביה (להלן: "חסן") אשר תצהירו תמך בכתב ההגנה. לא הובאו עדויות נוספות ע"י מי מהצדדים.

עדותו של ארנון היתה עניינית ומאוזנת. הוא השיב בפשטות לכל שאלה שנשאל. תשובותיו עלו בקנה אחד עם המסמכים בכתב ועם כלל נסיבות העניין. עדותו של חסן, לעומת זאת, הותירה רושם שלילי. בניגוד לאופן תיאורו בסיכומי הנתבעת - כאדם פשוט שמאחר ואיננו משפטן כמו מי שעמד מולו סמך בתמימותו על כך שסיכומים בעל פה יכובדו - התרשמותי היתה מעדות של אדם מתוחכם, המתחמק ממתן תשובות ענייניות ומעדיף לדקלם אמירות מוכנות מראש שאין בהן משום מענה לקשיים העולים מגרסתו. תשובותיו היו לעתים קרובות בלתי הגיוניות לחלוטין. אינני נותן אמון בעדותו של חסן. ואזכיר, כי מדובר בעדות יחידה מטעמו של בעל דין.

ממילא אינני מקבל את טענותיו של חסן באשר לתוכנה של אותה פגישה מכרעת נטענת בחודש מרץ 2012, בנוכחות צד ג'. אני מאמין לארנון, וממילא מבכר את גרסתו לפיה פגישה מכרעת מעין זו, בנוכחות אותו צד ג', התקיימה בחודש דצמבר 2011, בנסיון להגיע להסכמות בנוגע למחלוקות בנושאים שונים, אולם הסכמות כאלה לא הושגו, וכי בינו ובין חסן התקיימו מספר מפגשים גם לאחר אותה פגישה מכרעת, אולם לא הוסכם בשום שלב על הארכת הסכם השכירות.

שנית, לא רק שעדותו של חסן לא היתה מהימנה, אלא כבר ברובד בסיסי יותר, הגרסה שהועלתה ע"י הנתבעת, או שמא יש לומר הגרסאות שהועלו ע"י הנתבעת, אינן עולות בקנה אחד זו עם זו, אף אינן מסתברות כשלעצמן, עובדה המקשה על קבלתן.

כך, לדוגמא, באשר לפרק הזמן בנוגע אליו הוסכם על הארכת השכירות.
במכתב שנשלח ע"י ב"כ הנתבעת אל התובעת ביום 30.12.12, מכתב מפורט אשר ניכר בו כי הוא מקדם את פניה של ההתדיינות בין הצדדים, נטען בשם התובעת שסוכם עם התובעת "כי ההסכם יוארך בשנתיים נוספות לפחות".
בכתב ההגנה ובתצהיר התומך בו טענה הנתבעת כי "סוכם בין התובעת לנתבעת כי הנתבעת תמשיך להחזיק במושכר לתקופה ככל שתחפוץ הנתבעת, כאשר התובעת - באמצעות ארנון - דרשה תוספת שכר דירה של 10%, תוספת אשר תחול למשך 36 ח' נוספים, לאחריהם יסוכם מחדש מה תהא התוספת".
בעדותו טען חסן כי הוסכם בעל-פה על המשך שכירות לפרק זמן של שלוש שנים קדימה (עמ' 12 ש' 23; עמ' 16 ש' 1). זו גם הגרסה עליה חזרה הנתבעת בסיכומיה.
נשאלת השאלה, אם לאחר הפגישה המכרעת הגיעו הצדדים להסכמה מפורשת בעל-פה בדבר הארכת השכירות לפרק זמן נוסף, מהו פרק הזמן לגביו הושגה אותה הסכמה מפורשת – שנתיים לפחות? שנים רבות, ללא כל הגבלה? או שלוש שנים?

כך גם, לדוגמא, בנוגע לעיתוי מסירת התשלומים לידי התובעת.
במכתב ב"כ הנתבעת מיום 30.12.12 נטען בשם הנתבעת כי "על בסיס הפגישה שהתקיימה בין הצדדים, [הנתבעת] הפקידה בידיכם שיקים לשכירות עד לסוף שנת 2013".
בכתב ההגנה ובתצהירו של חסן נטען כי "היות שכבר קודם לכן דובר וסוכם טלפונית כי הנתבעת תמשיך להחזיק במושכר, הנתבעת שלחה לתובעת בדואר, עוד לפני הפגישה, את השקים המעותדים בעבור שכירות שנת 2013".
בעדותו טען חסן בתחילה כי מסר חלק מהשיקים המעותדים לפני הפגישה וחלק מהם אחרי הפגישה. רק לאחר סדרת שאלות שינה טעמו, וטען כי שלח את כל 12 השיקים המעותדים לשנת 2013, לפני הפגישה (עמ' 13 ש' 22-30).
גם אם נתעלם מחוסר ההתאמה בין הגרסאות, שכן הן אינן עולות בקנה אחד זו עם זו, הרי שגרסתו הסופית של חסן, לפיה מסר מראש 12 שיקים מעותדים עבור שנת שכירות נוספת (הרחוקה מרחק של 8 חודשים קדימה), עוד בטרם התקיימה אותה פגישה מכרעת שלכאורה רק במסגרתה הוסכם על הארכת השכירות, איננה מסתברת, לשון המעטה. לחילופין, הגרסה לפיה על הארכת תקופת השכירות הוסכם טלפונית עוד לפני קיום הפגישה ונותר רק להיפגש ולסכם על תוספת המחיר, אף היא איננה מסתברת כלל ועיקר. ומה יקרה באם לא תושג הסכמה על גובה דמי השכירות? אין כל הגיון בטענה בדבר הסכמה על שכירות מבלי להסכים על הרכיב החוזי המשמעותי ביותר, גובה דמי השכירות, ומבלי להסכים על מנגנון על פיו ייקבע גובהם ככל שלא תושג על כך הסכמה.

שלישית, טענותיה של הנתבעת נסתרות באופן הברור ביותר בשני מכתבים, האחד שלה עצמה, האחר של התובעת.

המסמך האחד - מכתבה של הנתבעת מיום 25.12.12 ("ת/2"). מאחר ואינו ארוך ומפאת חשיבותו, יובא המכתב במלואו:

"לכבוד: 25.12.12
אבן זהב אחזקות וניהול בע"מ
א.ג.נ.,
הנדון: חידוש שכירות.

אנחנו מעוניינים בחידוש תקופת השכירות לעוד תקופת שכירות נוספת של 12 חודשים, באותם תנאים שקבלנו בחוזה חתום מיום 01/08/2007.

אנו מודים לכם מראש ומקווים שתענו למכתבנו בהקדם האפשרי.


בכבוד רב,
תמנע מוליכים בע"מ"

דומני כי יש בהחלט ממש בטענות התובעת בנוגע למשמעות מכתב זה. תוכנו של מכתב זה ממחיש כי כל טענות הנתבעת המועלות כיום, הינן טענות סרק הנטענות שלא בתום לב, ולמעשה ההליך כולו הינו הליך סרק, אשר מוטב היה אילו הנתבעת היתה חוסכת מן התובעת את הצורך לנהלו.

במכתבו של חסן, "ת/2" -
חסן אינו מזכיר, ולו ברמז, את הפגישה הנטענת מחודש מרץ 2012 (או פגישה אחרת כלשהי בה הוסכם כביכול על הארכת השכירות);
חסן אינו מזכיר, ולו ברמז, כי כבר הושגה כביכול הסכמה בדבר הארכת תקופת השכירות לשלוש שנים (או לשנתיים, או לשנים רבות ללא הגבלת זמן, או לתקופה אחרת כלשהי);
חסן אינו מזכיר, ולו ברמז, סיכום כביכול בדבר הארכת השכירות בתוספת של 10% לדמי השכירות. במכתבו הוא מבקש הארכת שכירות בתנאי החוזה המקוריים, ובכך סותר את גרסתו כיום;
חסן אינו מזכיר, ולו ברמז, כי הנתבעת כבר מסרה מראש שיקים מעותדים עבור דמי שכירות לשנת שכירות נוספת, אותה שנת שכירות שהוא מבקש מהתובעת להסכים לה.

במילותיו הקולעות של ב"כ התובעת בסיכומיו, "אם אכן היתה פגישה בחודש מרץ 2012, אם אכן הוסכם באותה פגישה כי חוזה השכירות של הנתבעת יוארך ב- 3 שנים, אם אכן הנתבעת שילמה כבר בשיקים מעותדים את דמי השכירות של שנת 2013, ת/2 לא היה נכתב".

אילו היתה גרסתו של חסן כיום תואמת את מצב הדברים לאשורו, ניתן היה לצפות למכתב קצר ותקיף בו ייאמר כי בפגישה שהתקיימה במועד נקוב, הוסכם על הארכת חוזה השכירות לתקופה נקובה, ומשום כך לנתבעת זכות להוסיף ולהחזיק במושכר. ניתן היה להוסיף ולציין כי תשלום דמי השכירות לתקופת השכירות הנוספת כבר הוסדר באמצעות מסירת שיקים מעותדים. אך מכתבה של הנתבעת שונה בתכלית. במכתבה של הנתבעת מיום 25.12.12, נוקט חסן - בשונה מסגנון טענותיו כיום - בסגנון אפולוגטי, כמי שיודע שאין לנתבעת זכות קנויה להוסיף ולהחזיק במושכר, ומפציר בתובעת לאפשר לו לעשות כן.

חסן קיבל הזדמנות להתייחס למכתב "ת/2" בטרם חקירתו הנגדית. הסברו הבלתי משכנע היה כי על אף שהיה הסכם בין הצדדים בדבר הארכת תקופת השכירות בשלוש שנים, הרי שכאשר התובעת פנתה וביקשה ממנו לפנות את הנכס, הוא הסכים לכך "בגלל שזה הנכס שלו" והוא לא רוצה להישאר במושכר בכוח, אך ביקש שהות של שנה להתארגן. הסבר זה הינו מנוגד לשכל הישר. שהרי חסן טרח להדגיש שוב ושוב, הן בתצהירו הן בעדותו בעל-פה, עד כמה הרסנית תהא תוצאת פינוי המושכר מבחינת הנתבעת. הוא כינה בתצהירו את דרישת הפינוי ע"י התובעת "הזויה" והצהיר כי אין אפשרות להפסיק את פעילות המפעל (שמפעילה הנתבעת במושכר) לצורך העברתו למקום אחר. פינוי הנתבעת מהנכס, כך הצהיר חסן, יחייב הזמנת פס ייצור חדש והתקנתו, ורק לאחר מכן ניתן יהיה לעצור את הפעילות במושכר, שכן "הפסקת הפעילות, ואפילו למס' ימים, תביא לבריחת לקוחות ותגרום לנזקים עצומים לנתבעת". אילו היה קיים הסכם בעל פה בנוגע להארכת השכירות, אין זה מתקבל על הדעת כי חסן לא היה מזכיר אותו במכתב "ת/2" אף לא במילה אחת, רק מהטעם שהנכס הוא של התובעת. לכל הפחות היה "מכין את הקרקע" להתדיינות הכספית הצפויה בין הצדדים, תוך ציון אותם נזקים עצומים שצפויה הקדמת הפינוי, בניגוד למוסכם, לגרום לנתבעת.

המסמך השני – מכתבה של התובעת לנתבעת מיום 22.5.12. במכתב זה, המופנה אל חסן, כותבת התובעת כך:

"1. הואיל והנך נמנע מלהסדיר חובות כספיים, הודענו לך כי הסכם השכירות מסתיים, הן בפגישה עם ארנון והן בשיחות טלפוניות רבות.
2. נודה על תיאום פגישה להסדרת החובות הכספיים ולתיאום אופן קבלת החזקה תוך החזרת המצב לקדמותו ותיקון כל הליקויים במושכר ובחצר".

רואים אנו, אפוא, כי במכתב זה, שנשלח ע"י התובעת כחודשיים אחרי אותה פגישה נטענת בה כביכול הוסכם על הארכת תקופת השכירות, מעלה התובעת על הכתב את אשר לטענתה כבר הודיעה לחסן בעבר, ומודיעה לחסן בצורה ברורה ומפורשת כי חוזה השכירות מסתיים. התובעת אף מבקשת ממנו, חודשים רבים מראש, להיערך להחזרת החזקה במושכר לידיה.

יצויין כי אף שמכתב זה צורף ע"י התובעת לתביעה (המכתב האחרון בסדרת ההתכתבויות בין הצדדים שצורפה כנספח ג' לכתב התביעה), הנתבעת נמנעה במפגיע מלהתייחס אליו באופן כלשהו - בכתב הגנתה, בתצהירו של חסן, ובכלל. חסן לא טען בעדותו הראשית ואף לא בחקירתו, כי המכתב לא התקבל אצל הנתבעת. בנוסף, הוגשו אישורים בדבר משלוח המכתב לנתבעת בדואר רשום ובפקס ("ת/4"). משכך, ברור כי המכתב אכן נתקבל בידי הנתבעת.

חסן אישר בעדותו כי ידע שעל פי חוזה השכירות שינויים ותוספות בחוזה השכירות צריכים להיעשות בכתב, והעיד כי ארנון יצא מאד מרוצה מאותה פגישה מכרעת במרץ ואמר לו שישלח לו מכתב על חידוש לטווח ארוך (עמ' 15 ש' 7-10).

יצויין כי זוהי דוגמא מובהקת נוספת לחוסר עקביות בגרסאות הנתבעת, וכן לגרסה שאינה מסתברת כשלעצמה. מגרסה זו עולה כי חסן הכיר בצורך במסמך בכתב לתיעוד ההסכמה בעל-פה בדבר הארכת השכירות, וכי סוכם כי אכן יימסר מסמך כזה. זאת, בשונה מן הטענה בכתב ההגנה ובתצהירו של חסן, לפיה מאחר וההסכמה "היתה מקובלת הן על התובעת והן על הנתבעת, ולפיכך לא מצאנו לנכון להעלותה על הכתב". בנוסף, גרסה אידילית זו אינה מתיישבת עם נסיון החיים והשכל הישר. מקום בו נטען כי נערכה פגישה מכרעת ליישוב חילוקי דעות, הדעת נותנת כי על מנת להימנע מחילוקי דעות נוספים בעתיד יעלו הצדדים את ההסכמה שהושגה על הכתב. זאת, גם מקום שברקע הדברים לא מצויה הוראה חוזית מפורשת הדורשת כתב, קל וחומר בהינתן הוראה כזו.

חזרה לעניין המכתב מיום 22.5.12. כשנשאל חסן אם לאחר הפגישה במרץ התקשר באפריל לשאול מדוע טרם קיבל את המסמך בכתב שארנון אמור היה לשלוח, השיב כי בתחילה התקשר מספר פעמים ולאחר מכן הניח לנושא כי היה רגוע, וכדבריו "הוא צריך לדאוג לזה ולא אני".

גם אם יוצאים מנקודת הנחה לפיה בתחילה יכול היה חסן לסבור כי די בהסכמה הנטענת, שהושגה כביכול בעל-פה ולהישאר רגוע, הרי שככל שחלף הזמן וארנון לא עמד במילתו, ולא שלח לחסן מסמך, מתבקש היה כי חסן יעלה על הכתב את ההסכמה הנטענת, כפי שידע להעלות על הכתב סוגיות אחרות, והדבר מקבל ביטוי בתכתובות בין הצדדים.

אולם, גם אם לא מייחסים חשיבות לאי-הוצאת מכתב ע"י חסן בסמוך לאחר הפגישה הנטענת, בכל מקרה לאחר קבלת מכתב התובעת מיום 22.5.12 השתנו פני הדברים. ברור לחלוטין כי לאחר קבלת מכתב זה ניתן היה לצפות שחסן יעמוד על קבלת מסמך בכתב אשר ישקף את ההסכמה בדבר הארכת השכירות. ככל שדרישתו זו לא תיענה, לכל הפחות ניתן היה לצפות כי יוציא מכתב נגדי חריף בו יטען כי חוזה השכירות הוארך בהסכמה, ויודיע כי משום כך בכוונת הנתבעת להישאר במושכר בהתאם להסכמה זו. לחילופי חילופין, ככל שהשלים חסן עם סיום השכירות ניתן היה לצפות כי ידרוש חזרה את השיקים המעותדים שנמסרו כביכול כתשלום דמי השכירות של שנת השכירות הבאה.

הנתבעת יכולה היתה לבחור לנקוט בכל צעד מתבקש אחר - אולי אפילו נקיטה בהליכים משפטיים נוכח ההפרה הצפויה של ההסכמה כביכול והנזקים העצומים שייגרמו מהפסקת פעילות המפעל כאמור לעיל - אך מכתבה של התובעת מיום 22.5.12 לא נענה ע"י הנתבעת כלל, בשום צורה ואופן, והדבר אומר דרשני שכן הוא אינו עולה בקנה אחד עם טענותיה כיום.

הן המכתב הראשון שצויין לעיל, "ת/2", הן המכתב השני מיום 22.5.12, כל אחד מהם בנפרד, סותרים את טענות הנתבעת. קל וחומר כי לאור משקלם המצטבר, יש לדחות את טענות הנתבעת, אשר זה מקרוב באו.

רביעית, הנתבעת לא זימנה לעדות עד מרכזי, אשר מתבקש היה כי תזמנו, ועובדה זו פועלת לחובתה. בתצהירו של חסן נטען כי אותה פגישה מכרעת נערכה במשרדים של חברת קירבי, שוכר נוסף המצוי בסמוך למושכר, מהטעם שבמושכר אין משרדים אלא שטחי ייצור בלבד, ולפיכך גם נכח בה מנהל קירבי שחסן הצהיר כי אינו זוכר את שמו.

שוב מדובר בגרסה שאינה מסתברת על פני הדברים. קשה ליתן אמון בטענה לפיה חסן אינו זוכר את שמו של מי ששוכר שטח בשכנות למפעל של חסן מזה מספר שנים, ובמיוחד כאשר מדובר במי שנטל חלק בפגישה מכרעת שנערכה לטענת חסן לפני פחות משנה. קשה גם ליתן אמון בעדותו של חסן לפיה הוא רואה את מנהל חברת קירבי רק אחת לכמה חודשים, בנימוק שהמשרדים של חסן מצויים בסכנין, וכי אם הוא מגיע למפעל שלו בתרדיון הוא עושה כן רק בלילה.

נסיונו של חסן להרחיק עצמו ממנהל חברת קירבי, מר אחמד קירבי, אשר חסן אישר בעדותו כי הוא מכיר אותו ויידע לזהותו, הוא מובן, לאור העובדה שמתבקש היה כי הנתבעת תזמן את מר קירבי לעדות, אך היא לא עשתה כן. אינני מקבל את טענת הנתבעת לפיה היה על התובעת דווקא לזמן את מר קירבי לעדות. זאת, לא רק מהטעם, המוצדק כשלעצמו, של קוצר זמן - שכן הנתבעת קיבלה ארכה והתובעת ראתה את כתב ההגנה בסמוך לקראת הדיון - אלא גם מטעם מהותי יותר.

אין מחלוקת כי תקופת השכירות הקבועה בחוזה השכירות, אשר רק מכוחו היתה לנתבעת זכות להחזיק במושכר, הסתיימה. הנתבעת טוענת כי הושגה הסכמה בדבר הארכת תקופת השכירות. על הנתבעת הנטל להביא ראיות להוכחת טענתה זו.

קל וחומר בנסיבות בהן הנתבעת מודעת לכך שהיא טוענת טענה בדבר הסכמה בעל-פה, בעוד שמערכת היחסים בין הצדדים מחייבת כתב, והנתבעת גם מודעת לכך שעדותו של מנהלה הינה עדות יחידה של בעל דין.

אי-הבאתו לעדות של מר אחמד קירבי, עד נייטראלי, אשר לטענת הנתבעת נטל חלק בפגישה בה הושגה הסכמה בדבר הארכת השכירות והיה עד לאותה הסכמה, פועלת לחובת הנתבעת, ומחייבת את המסקנה לפיה אילו היה מובא לעדות, היתה עדותו תומכת בגרסת התובעת.

להשלמת התמונה יצויין כי גם בהקשר זה היתה עדותו של ארנון סדורה, כאשר פירט בדיוק הכיצד אירע שהפגישה (בדצמבר 2011) התקיימה במשרדו של מר קירבי, מדוע סבר שנוכחותו של מר קירבי תוכל לגרום לחסן לשלם עבור שטחים שקודם לכן לא שילם עבורם, והוסיף וציין כי בסופו של דבר לא עלה בידי מר קירבי לפשר בין הצדדים.

חמישית, הנתבעת לא הרימה את הנטל להוכיח את טענתה לפיה שילמה לתובעת דמי שכירות מראש עבור שנת שכירות נוספת.

הנתבעת משליכה יהבה על אותם שיקים מעותדים לשנת 2013, בסך 7,134 ₪ לכל חודש. הנתבעת שמה על נושא זה את הדגש והקדישה לו חלק נרחב בסיכומיה. אך המלל הרב מצדה בנושא זה נותר בגדר טענות בלבד, שלא הוכחו. ודוק; אין חולק כי ניתנו שיקים מעותדים לשנת 2013, אך לא הוכח כי שיקים אלה מהווים תשלום דמי שכירות עבור שנת שכירות שישית. למעשה, אף נראה כי ניתן לקבוע שאין אלו פני הדברים.

הנתבעת מבקשת להסתמך על חלק מכרטסת הנהלת חשבונות של התובעת ועל כרטסת הנהלת חשבונות שלה עצמה, שצורפו על ידה כנספח ו' לכתב ההגנה. לטענת הנתבעת, מכרטסות אלה עולה כי יש לקבל את טענותיה ולדחות טענות התובעת.

ארנון העיד כי הנתבעת היתה שוכרת בעייתית אשר נהגה לצבור חובות ואז לפרוס אותם לתשלומים וכי השיקים המעותדים לשנת 2013 הם למעשה פריסת תשלומים על חשבון חלק מחובות העבר. ארנון טען כי לא ניתן לייחס לכרטסת הנה"ח של התובעת חשיבות רבה, שכן כרטסת זו משקפת בסך הכל מעקב אחר השיקים הדחויים הרבים שמסרה הנתבעת, שיקים שלעתים קרובות לא נפרעו. מטעם זה, הסביר, בשונה מאופן ההתנהלות מול כל שאר השוכרים, להם הוציאה התובעת חשבונית מס והשוכר פרע את התשלום, לנתבעת נמסרה רק "קבלת דחויים" בגין עצם קבלת השיקים הדחויים ורק לאחר שהיה אחד השיקים נפרע היתה התובעת מוציאה חשבונית מס בגינו. ארנון הסביר כי מהכרטסת של התובעת אשר צורפה ע"י הנתבעת לא ניתן להסיק מהן יתרות החוב של הנתבעת לתובעת.

אקדים ואומר כי כל האמור בחלק זה של פסק הדין נאמר מבלי שיהא בכך כדי לקבוע מסמרות בנוגע להתחשבנות הכספית בין הצדדים. בכפוף לסייג זה, אציין כי דבריו של ארנון נתמכים לטעמי במסמכים שהוצגו, בעוד שגרסתו של חסן לגביהם אינה מתקבלת על הדעת ודינה להידחות.

טעם ראשון לדבר, עולה מתוך עיון בחומר המצומצם שהניחה הנתבעת בפני בית המשפט. מכרטסת הנה"ח של הנתבעת עצמה עולה, לכאורה, כי הנתבעת לא שילמה לתובעת בצורה מסודרת ובאופן התואם את הנדרש על פי חוזה השכירות. בתקופות מסויימות משולמים סכומים שהם נמוכים מדמי השכירות, בתקופות אחרות משולמים סכומים שהם גבוהים באופן ניכר מדמי השכירות. לשם המחשה יצויין שנראה כי במשך כל שנת 2009, לכאורה, לא שילמה הנתבעת לתובעת מאומה. אף לא שקל אחד. טעם שני לדבר מצוי בכך שהנתבעת נמנעה מהצגת מסמכים האמורים להיות מצויים בהישג ידה, אותם יכולה היתה לצרף על נקלה, ואשר לכאורה היה בהם כדי לבסס את טענותיה, אילו היה בהן ממש. בידי הנתבעת מצויים הדו"חות הכספיים של החברה, דיווחי החברה לרשויות המס, וכיו"ב. ניתן היה בפשטות (גם אם באריכות) להראות במסמכים כיצד התשלומים ששולמו ע"י הנתבעת אכן מסתכמים לסכומים שהיה על הנתבעת לשלם, אילו זה היה מצב הדברים. הצורך בכך מתחדד עוד יותר כאשר מכרטסת הנה"ח של הנתבעת עצמה עולה בבירור בעייתיות בתשלומים.

בהקשר זה, של הבאת מסמכי ע"י הנתבעת, יוער כי טענת הנתבעת לפיה לא יכולה היתה להציג עותקי שיקים שנשאלה לגביהם, נסתרת בבירור אל מול נספח ד' לכתב ההגנה שהיא עצמה הגישה, שהוא תצלום מוקטן של שיק משני צידיו ונחזה ככזה אשר הודפס מאתר אינטרנט, כדרך שהאמצעים הטכנולוגיים הקיימים היום מאפשרים.

באשר לחוסר ההגיון בגרסתו של חסן, אזכיר, למשל, כי חסן טען בעדותו כי על פי כרטסת הנה"ח של הנתבעת, בה מצויינת יתרת פתיחה של כ- 90,000 ₪ בראשית שנת 2012, הנתבעת היתה אכן מצויה ביתרת זכות בסך של כ- 90,000 ₪ בתחילת שנת 2012. לשיטתו של חסן, לפיה מדובר ביתרת זכות בפועל, הרי שהנתבעת שילמה מראש, הלכה למעשה, תשלומים ביתר בסכום של למעלה מ-90,000 ₪, וזו הסיבה לכך שמצויה היתה ביתרת זכות בסכום זה אל מול התובעת.

הקושי בטענה זו כפול: א) הטענה איננה הגיונית. תשלום דמי שכירות עודפים בסכום כה גבוה מראש מנוגד לטבע האדם, בוודאי כשמדובר בתשלום עודף מראש של תאגיד אשר עשוי שלא להתקיים בעוד זמן כה רב, אליו מתייחס התשלום הדחוי. דרכן של הבריות בכלל, ודרכם של תאגידים השוכרים נכסים מסחריים בפרט, היא לשלם את המוטל עליהם בהתאם לתנאי השכירות ולא מעבר לכך. ב) הטענה לא פורטה בתצהירו של חסן, או בכתב ההגנה, אף שכרטסת הנה"ח צורפה אליהם, אלא הועלתה בשלב מאוחר ובאופן מפתיע למדי בחקירתו של חסן. אילו היה ממש בטענה כה מרכזית, ניתן היה לצפות כי תועלה מראש.

חוסר הגיון אחר ניתן היה למצוא במסגרת נסיונותיו של חסן לייחס משקל רב לכרטסת (החלקית) של הנהלת החשבונות של התובעת, אשר צורפה ע"י הנתבעת. חסן העיד, ועמד על כך, שכרטסת הנה"ח מעין זו משוגרת לכל רשויות המס ולכן לא ניתן "לשחק" איתה. אך כשעומת עם המשמעות של גרסה תמוהה זו, ולפיה, אם אכן הנתבעת שילמה ביתר 90,000 ₪ הרי שדיווחה למע"מ על תשלומים בגין 90,000 ₪ ביתר, חזר בו חסן והבהיר: "זה שיקים. לא דיווחתי ביתר. זה שיקים, ברגע שאקבל חשבונית אדווח למע"מ מיד".

אינני רואה צורך להוסיף ולהתייחס לכל אחת מן הטענות בסיכומי הנתבעת לעניין השיקים המעותדים. אציין רק שעל פני הדברים נראה שגם הסכום של כל אחד מן השיקים נמוך באופן משמעותי מדמי השכירות, וזאת עוד לפני התוספת של 10% עליה הוסכם כביכול. למען הסר ספק אוסיף כי אני ער גם לסדרת השיקים המעותדים הנוספת בסך 500 ₪ לחודש, עליה לא הרחיבו הצדדים, אך גם אם תיטען הטענה שהסך של 500 ₪ אמור להצטבר על הסך של 7,134 ₪ כדי להוות יחד תשלום חודשי, הרי שעדיין אין בסכום המתקבל כדי להוות תשלום חודשי מלא של דמי שכירות, בוודאי לא עם תוספת של 10%.

סיכומה של נקודה זו – אין שום אינדיקציה לכך שהשיקים המעותדים לשנת 2013 ניתנו עבור שנת שכירות שישית.

לבסוף, בין הצדדים נחתם חוזה שכירות מפורט בכתב. שני הצדדים מנהלים פעילות עסקית וחזקה עליהם כי ידעו בדיוק על מה הם חותמים. לא נטענה כל טענה בדבר פגמים ברצון, וכיו"ב. חוזה השכירות בין הצדדים קובע בצורה מפורשת כי לא יהיה תוקף לכל שינוי או תוספת להסכם, אלא אם ייערך בכתב וייחתם על ידי הצדדים. משכך, לא זו בלבד שטענות הנתבעת הן טענות בעל פה בעוד שמערכת היחסים בין הצדדים נערכה בכתב, אלא שהטענות בדבר הסכמה בעל פה מנוגדות להסכמת הצדדים אשר הסכימו כי רק הסכמות עתידיות בכתב תחייבנה אותם.

על מנת לנסות ולהגיע לתוצאה הנכונה והצודקת ביותר, בתי המשפט נכונים לעתים להטות אוזן גם לטענות המועלות בעל פה ואשר אינן עולות בקנה אחד עם מסמך בכתב. אולם אין לכחד כי אחת התוצאות הנובעות מכך הינה הפחתת מידת הוודאות בעולם העסקי, ואף ישנם בעלי דין המפרשים נכונות זו כמתן היתר להתעלם מהתחייבויותיהם החוזיות תוך שהם מניחים כי ממילא יישמעו בכל טענה שימצאו לנכון להעלות. ועדותו של חסן בתיק זה, לפיה היה רגוע שכן לא הוא צריך היה לדאוג לכתב על מנת להבטיח את זכותה של הנתבעת להוסיף ולהחזיק בנכס, אלא היה על התובעת לדאוג לכך – תמחיש זאת.

ניתן להביא בהקשר זה מדברים שנאמרו בבית המשפט העליון, ברע"א 2059/98 וולטה יצוב קרקע בע"מ נ' P.R.S , פ"ד נב(4) 721, 733 (1998):
"2. משאני חרד למגמה ההולכת וגוברת של בעלי-דין להתחמק מקיום חוזים, בכל דרך שהיא, בבחינת: "חוזה-לך-ברח", מצאתי לנכון להוסיף מילים מספר.
3. "קדושת החוזה", או "קדושת חופש החוזים", כבר, כנראה, הולכת ומאבדת את קדושתה, על מזבח האיזון בין עקרון זה לעקרונות חברתיים, כלכליים ואחרים, ואולי ניתן עוד להחזיק, במידה כל שהיא, ב"חופש החוזים".
משצד אינו שבע רצון מתוצאות ההסכם שאליו הגיע בעל-פה או בכתב, הוא מנסה להתנער ממנו, בעזרת בית המשפט, אף-על-פי שהוא חייב בקיומו ובביצועו של ההסכם בתום-לב, בתואנות שונות, כשהוא מנסה להיעזר בטענות מאי-גמירות-דעת וטעות ועד לטענות בדבר אי-אפשרות קיומו של הסכם ואכיפתו או מנסה למצוא את מפלטו בטענה של "תקנת הציבור", או כמו כאן בטענה של "הסדר כובל", במסווה של תום-לב, כביכול, להפרת ההסכם, במקום לקיומו.
...
5. נדמה לי שיש מקום להרהר מחדש באיזון שבין עקרון חופש ההתקשרות לבין העקרונות החברתיים, הכלכליים והאחרים, שמא הופר האיזון האמור יתר על המידה".

הדברים נאמרו בהקשר מעט שונה אמנם, אך רוח הדברים העולה מהם מתאימה גם לענייננו; נסיונה של הנתבעת להיאחז בטענות בדבר הסכמה בעל פה מקום שהחוזה דורש כי זו תהא בכתב, עומדת בניגוד להסכמות אליהן הגיעה עם התובעת עת התקשרה עמה בחוזה השכירות.

עקרון חופש החוזים הינו "עקרון על". כפי שציינה פרופ' ג' שלו בספרה "דיני חוזים - החלק הכללי: לקראת קודיפקציה של המשפט האזרחי" (ירושלים, תשס"ה-2005), בעמ' 18-19, עקרון זה הינו "העיקרון החשוב ביותר בדיני החוזים, גם בזמננו ובמקומותינו. עקרון זה הוא חוט השני העובר לאורך כל דיני החוזים ומאפשר את תיאורם, ביאורם, והצבתם במקומם הנכון בתוך מערכת המשפט האזרחי. תחום החוזים הוא התחום המרכזי בעולם המשפט אשר בו יש משמעות לרצון הפרט. דיני החוזים מיועדים להקנות תוקף לרצונם המשותף של הצדדים, על ידי מתן כוח בידיהם לערוך חוזים המבטאים רצון זה. יש אפוא, לשמר במידת האפשר את כוחו של רצון הפרט ולהגן על האוטונומיה של רצון זה".

משהוסכם כי כל שינוי או תוספת ייערכו בכתב, על הנתבעת להתכבד ולהציג מסמך בכתב על מנת שתוכר זכותה הנטענת להוסיף ולהחזיק במושכר. הנתבעת לא הציגה מסמך כזה.

באשר למועד פינוי המושכר – מחד, הנתבעת טוענת כי היא נדרשת לפרק זמן ארוך מאד להתארגנות לצורך עזיבת המושכר. לטענתה פרנסתן של לא מעט משפחות תלויה בהמשך פעילותו הסדירה של המפעל. מאידך, מן הראוי להביא בחשבון את הנתונים הבאים: הנתבעת יודעת על דרישת התובעת כי תפנה את המושכר מזה חודשים רבים. הנתבעת יושבת במושכר מזה זמן רב שלא כדין, לאחר שהסתיימה תקופת השכירות על פי חוזה השכירות. התובעת כבר השכירה את המושכר לשוכרת אחרת וחוזה השכירות הוצג בבית המשפט. התנהלותה של הנתבעת עד כה לא התאפיינה בתום לב, ואין יסוד להניח כי אם יינתן לנתבעת פרק זמן ארוך להתארגנות, היא תפנה את המושכר בעצמה, ונראה כי לא יהא מנוס מנקיטת הליכי פינוי אשר עשויים לארוך זמן מה. מן הראוי, אפוא, ליתן פסק דין אשר יורה על פינוי מיידי, ובכך יבטא את המסקנה לפיה כבר כיום אין לנתבעת כל זכות להוסיף ולשבת במושכר, וכן יאפשר לתובעת לפנות מיידית ללשכת ההוצאה לפועל, אולם זאת תוך שיובהר כי אין לנקוט בהליכי פינוי לפני מועד שייקבע.

סוף דבר – התביעה מתקבלת.

אני מורה לנתבעת לפנות ולסלק את ידה מן המושכר, שטח של כ- 500 מ"ר בקומת הקרקע של מבנה באזור התעשיה תרדיון, המצוי על המקרקעין הידועים כחלקה 204 בגוש 19278, ולהשיב את החזקה במושכר לידי התובעת כשהמושכר פנוי מכל אדם וחפץ, ללא דיחוי.

ניתן לפנות ללשכת ההוצאה לפועל באופן מיידי לצורך ביצוע פסק דין זה, אולם הליכים לפינוי הנתבעת בפועל לא יינקטו לפני תאריך 15.4.13.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪. סכום זה ישולם תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן תיווסף עליו ריבית פיגורים כחוק.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון