חוזה הפסד



האם שינויים שבעקבותיהם חל גידול משמעותי בסכום דמי היתר שדורש מינהל מקרקעי ישראל ממוכר מקרקעין, ההופך עסקת מכר לעסקת הפסד, מהווה טעות בכדאיות העסקה והאם בנסיבות העניין הופכת אכיפת החוזה בלתי צודקת?

רקע


ביום 15.8.2006 התקשרו התובעים סימן טוב לוי וזבולון כהן (להלן: "התובעים") בחוזה לרכישת קרקע פנויה בשטח של 3,794 מ"ר הנמצאת בראשון לציון והידועה כגוש 6288 חלקה 26 (להלן: "החלקה") מהנתבע, מעוז גולדשטיין (להלן: "גולדשטיין"), תמורת סך של 970,000$ (נספח 1 לתצהיר זבולון כהן, נספח 16 לתצהיר גולדשטיין). (החוזה ייקרא להלן: "חוזה המכר" או "החוזה").

הבעלים המקורי של החלקה היה סבו של גולדשטיין, מר מאיר עראקי ז"ל, אשר הוריש זכויותיו לאלמנתו, צביה עראקי ז"ל, סבתו של גולדשטיין. הסבתא העבירה החלקה לגולדשטיין.


תוקפו של חוזה החכירה בין מאיר עראקי ז"ל לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") הסתיים בשנת 1980 וטרם חודש לתקופה נוספת.
שנים לפני חתימת חוזה המכר עברה החלקה הליכי שינוי יעוד שבמסגרתם פוצלה ל – 3 מגרשים. על כל מגרש ניתן להקים בית דו משפחתי (סך הכל 6 יחידות).
ביום 26.12.1995 הודיע המינהל לצביה עראקי ז"ל כי לפנים משורת הדין, למרות זכותו להחזיר אליו החלקה, נוכח סיום תקופת החכירה ושינוי היעוד לאחר מכן, ניתן להקצות לה החלקה בתנאי שתשלם 51% מערך הקרקע לפי שומת השמאי הממשלתי ותחתום על הסכם פיתוח תוך 6 חודשים (ת/1).
ביום 18.12.2005 הודיע המינהל לגולדשטיין כי יטפל בחידוש תקופת החכירה, היוון הזכויות והעברת הזכויות על שמו בכפוף לתשלום דמי היוון, בהתאם לנהלי המינהל ובהעדר מניעה אחרת (נספח 10 לתצהיר גולדשטיין).

המינהל הנפיק שובר תשלום דמי היוון, דמי חכירה שנתיים וחוב דמי חכירה בסך של כ-100,000 ₪ לתשלום עד יום 17.1.2006 (נספח 11 לתצהיר גולדשטיין). גולדשטיין לא שילם השובר במועד. לטענתו בשל מצוקה כלכלית (סעיף 19 לתצהיר גולדשטיין).


ביום 5.2.2006 הודיע המינהל כי הוקפאה זמנית האפשרות לבצע שינוי יעוד והיוון תשלומי דמי חכירה במשקי עזר (ת/2).

גולדשטיין ידע אודות החלטת ההקפאה בעת החתימה על חוזה המכר (עמ' 24 ש' 15).


למרות ההקפאה, ביום 26.7.2006 הנפיק המינהל שובר חדש לתשלום דמי היוון, דמי חכירה שנתיים וחוב דמי חכירה בסך של 106,233 ₪ לתשלום עד ליום 15.8.2006 (נספח 2 לתצהיר זבולון כהן, נספח 17 לתצהיר גולדשטיין).
ביום 15.8.2006, מועד חתימת חוזה המכר, שילמו התובעים סך של 121,500 ₪ (סעיף 11(א) לתצהיר גולדשטיין).

סכום זה שימש בין היתר לתשלום השובר שהונפק ע"י המינהל כאמור (נספחים 2 ו - 3 לתצהיר זבולון כהן, נספח 17 לתצהיר גולדשטיין). לטענת התובעים באותו מועד אמר גולדשטיין כי אם ישלם השובר במלואו ובמועדו, הוא יהא זכאי לתשלום דמי היוון בשיעור 31% בלבד ולא בשיעור גבוה יותר (עמוד 3 לתצהיר זבולון כהן).


ביום 24.8.2006 שלח המינהל לעו"ד שלקוביץ, ב"כ גולדשטיין מכתב שבו נאמר, כי עוד בחודש מרץ 2006 פנה גולדשטיין לקבל שובר לתשלום היוון חדש והמינהל הודיע לו כי לא ניתן לעשות כן לאור הקפאת החלטת הנהלת המינהל המאפשרת היוון משקי עזר.

מאז נעשו ניסיונות נוספים לקבל שובר לתשלום, כל פעם אצל פקיד אחר במשרדי המינהל מבלי שצויין כי פניות קודמות נדחו. ביום 15.8.2006 הוצא שובר תשלום תוך הטעיית הפקיד ובידיעה כי המינהל סירב להנפיק השובר (נספח 21 לתצהיר זבולון כהן).
יצוין כי גולדשטיין טען, כי המסמך אינו קביל כראיה לאמיתות תוכנו שכן הוגש שלא באמצעות עורכו. לענייננו מהווה המכתב ראייה לאומד דעת גולדשטיין בדבר עמדת המינהל (סעיף 29 לסיכומי גולדשטיין).


בהתאם לסעיף 20 לחוזה המכר, למוכר זכות לבטל החוזה תוך 40 ימים (עד יום 23.9.2006), ללא צורך במתן הסבר כלשהו, ובלבד שיחזיר התשלום הראשון לתובעים.

ביום 21.9.2006 שלח גולדשטיין לתובעים נוסח כתב הארכה של תקופת הביטול (נספח 22 לתצהיר זבולון כהן). במסמך נכתב כי במהלך תקופת הארכה ינסה המוכר לקבל הסכמת המינהל לחידוש חוזה החכירה.


ביום 25.9.2006 שלח גולדשטיין לתובעים הודעה ובה ציין כי במחשבה שנייה ועל מנת להוציא לפועל החוזה, הורה לעוה"ד שלקוביץ לקיים את החוזה ככתבו וכלשונו (נספח 23 לתצהיר זבולון כהן, נספח 22 לתצהיר גולדשטיין).
בהתאם, ביום 10.10.2006 שילמו התובעים את התשלום השני לפי חוזה המכר, סך של 1,277,400 ₪ (נספח 5 לתצהיר זבולון כהן).
ביום 7.11.2006, פנה עו"ד שלקוביץ בשם גולדשטיין במכתב למינהל שבו פירט מדוע אין להחיל ההקפאה על משק העזר ודחה טענות המינהל בדבר אופן הוצאת השובר לתשלום. עו"ד שלקוביץ דרש לסיים הטיפול בחידוש חוזה החכירה וההיוון ולהמציא לגולדשטיין שטר העברת זכויות (נספח 31 לתצהיר גולדשטיין).
ביום 14.11.2006 חתם גולדשטיין על יפוי כח לטובת התובעים לפעול מול מס רכוש (נספח 11 לתצהיר זבולון כהן).
ביום 20.11.2006 נחתמה תוספת לחוזה המכר (נספח 8 לתצהיר זבולון כהן). באותו יום חתם גולדשטיין על ייפוי כוח לטובת זבולון כהן לפעול בעירייה (נספח 9 לתצהיר זבולון כהן) ושולם לגולדשטיין סך של 350,000 ₪ מתוך כספי התשלום השני.
ביום 26.11.2006 השיב המינהל לעו"ד שלקוביץ כי עמדת המינהל כפי שבאה לידי ביטוי במכתבו מיום 24.8.2006 בעינה עומדת (נספח 32 לתצהיר זבולון כהן).
בימים 5.12.2006 ו-29.3.2007 שילמו התובעים עבור גולדשטיין תשלומי מיסים שונים מתוך כספי התשלום השני לפי חוזה המכר (נספחים 12 ו – 13 לתצהיר זבולון כהן, נספח 28 לתצהיר גולדשטיין).
ביום 19.4.2007 נתנו התובעים הסכמתם להעברת יתרת כספי התשלום השני בסך 92,000 ₪ לגולדשטיין כנגד הסכמתו לרשום הערת אזהרה לטובתם או לטובת צד שלישי, בכפוף לאמור בחוזה המכר ובתוספת מיום 20.11.2006 (נספח 15 לתצהיר זבולון כהן, נספח 30 לתצהיר גולדשטיין).
לטענת התובעים, במהלך שנת 2007 הם הגיעו להסכמה עם עיריית ראשון לציון להחלפת המגרשים שרכשו בהתאם לחוזה המכר במגרשים אחרים. עניין זה יידון בהמשך אך יצוין כבר עתה, כי התובעים לא הציגו כל ראיה בכתב לביסוס טענתם.
בשנת 2008 ניהל עו"ד שלקוביץ התכתבות נוספת מול המינהל ושר הבינוי והשיכון בטענה כי גולדשטיין החל בתהליך חידוש החכירה לפני תקופת ההקפאה ולפיכך אין להחיל ההקפאה על החלקה. פניות אלו נדחו (נספחים 36-35 לתצהיר גולדשטיין).
ביום 7.12.2008 שולם לגולדשטיין סכום נוסף של 100,000 ₪. באותו יום חתם גולדשטיין על מסמך שבו הודיע למינהל כי מכר את החלקה לתובעים וכי אין מניעה מבחינתו לאפשר להם גישה לתיק במינהל כדי לקדם חידוש חוזה החכירה על שמו (נספח 16 לתצהיר זבולון כהן, נספח 37 לתצהיר גולדשטיין).
ביום 5.1.2009 הסתיימה ההקפאה וזאת בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1178 אשר במסגרתה נקבע בין היתר כי:

"בעל משק עזר רשאי יהיה לממש שינוי יעוד בקרקע כולל השטח עליו קיים הבית המקורי בתמורה ל – 91% משווי הקרקע. אם חלה חובת היטל השבחה התשלום יעמוד על 51%" (נספח 25 לתצהיר זבולון כהן).
גולדשטיין הודיע לתובעים כי אינו רוצה לשלם דמי היוון בשיעור כה גבוה ובפועל גם לא שלמם (סעיף 48 לתצהיר זבולון כהן).


ביום 15.11.2010 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1213 אשר במסגרתה נקבעו כללים נוספים בדבר חישוב דמי ההיתר ללא שינוי בשיעוריהם כאמור לעיל (נספח 26 לתצהיר זבולון כהן). יודגש כי בענייננו חלה חובת תשלום היטל השבחה.
ביום 16.12.2010 שילם זבולון כהן היטל השבחה בסך 744,118 ₪ עבור גולדשטיין (נספח 19 לתצהיר זבולון כהן).
בסך הכל שילמו התובעים עד כה סך של 2,364,518 ₪ על חשבון התמורה. את יתרת התמורה על התובעים לשלם לאחר רישום הזכויות בחלקה על שם גולדשטיין.
במהלך חודשים פברואר – מרץ 2011 ניהלו הצדדים התכתבות בדבר האחריות לעיכוב רישום החלקה על שם גולדשטיין.
ביום 11.5.2011 שלח עו"ד שלקוביץ מכתב תשובה לתובעים באמצעות עו"ד אלקריף אשר במסגרתו טען בין היתר כי בנסיבות העניין יש לבטל חוזה המכר בשל שינוי נסיבות (נספח 52 לתצהיר גולדשטיין).
בעקבות האמור הוגשה תביעה זו לאכיפת חוזה המכר.


עיקרי טענות הצדדים המפורטות בסיכומיהם


לטענת התובעים, גולדשטיין לקח על עצמו סיכונים באשר להתנהלות מול המינהל, ביודעו כי דרישות התשלום של המינהל בקשר לשינוי ייעוד קרקע מחקלאי למגורים משתנות וכי בעבר היו דרישות בשיעור של 51% ודרישות אחרות בשיעור של 31%. גולדשטיין בחר לדבוק בחוזה המכר תמורת הקדמת תשלום סכומי כסף נוספים.

אין לראות בהודעת הביטול של גולדשטיין מיום 11.5.2011 הודעת ביטול תקפה. גם אם יש להכיר בהודעתו כהודעת ביטול, אזי מדובר בביטול שלא כדין שכן הוא נובע מטעות בכדאיות העסקה.
גם כשגולדשטיין ידע כי קיימת אפשרות שייאלץ לשלם סכום גבוה מהסכום שהעריך מלכתחילה, עדיין דבק בחוזה המכר. רק כשהסכום לתשלום היה גבוה מדי לדעתו, הודיע כביכול על ביטול החוזה. טעות זו בכדאיות העסקה אינה מאפשרת ביטול החוזה בהתאם לסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973. גולדשטיין לא היה מבטל העסקה אילו התשלום למינהל היה נמוך מ-31% או שמחיר המגרשים באזור היה יורד. לא ניתן לבטל העסקה בשל הקטנת סכום התמורה נטו שיקבל גולדשטיין לאחר הוצאות רישום החלקה על שמו.
היה על גולדשטיין להסדיר הרישום על שמו כבר בשנת 2006. בשילהי 2006, לאחר שידע כבר על "שינוי הנסיבות הקיצוני" הנטען על ידו, בחר לדבוק בחוזה המכר, ולפיכך אין הוא יכול לחזור בו. על גולדשטיין לשאת בתשלומים הנדרשים לרישום הזכויות על שמו במינהל, תהא עלות הרישום אשר תהא.
תביעה זו הוגשה לבית המשפט מאחר וגולדשטיין סבור כי לאור עליית שווי החלקה מגיעה לו תמורה נוספת וזאת ללא ביסוס בדין.
יש לקיים חוזה המכר שכן לא מתקיימים חריגים של טעות או שינוי נסיבות קיצוני.
עוד בשנת 2007 מכרו התובעים את החלקה לצד שלישי. דחיית התביעה תגרום להסתבכות משפטית של התובעים עם הצד השלישי בעקבות התנהלות חסרת תום לב של גולדשטיין.


לטענת גולדשטיין, הסעד המבוקש אינו אכיפת חוזה המכר שיחייבו להעביר לתובעים הזכויות בחלקה שרכשו אלא אכיפתו באופן שיחויב לחתום על בקשה למינהל לצורך ביצוע החלפת מגרשים שעליה הסכימו התובעים עם עיריית ראשון לציון.

גולדשטיין לא נתן הסכמתו להחלפה זו והיא לא נכללה בחוזה המכר. לכן, יש לדחות התביעה.
אילו התובעים היו מודיעים לגולדשטיין לפני החתימה על התוספת לחוזה המכר כי בכוונתם לעשות בה שימוש לצורך עסקת החלפת מגרשים היה מסרב לחתום על התוספת בשל הנזקים הצפויים לו מהחלפת המגרשים.
גם לו ביקשו התובעים בתביעתם לחייב את גולדשטיין להעביר להם הזכויות במגרשים המקוריים, היה על בית המשפט להימנע מלהורות על אכיפת חוזה המכר ולהפנות התובעים להגיש תביעת פיצויים שכן יהיה זה בלתי צודק להורות על אכיפת חוזה המכר בהתאם לסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") וזאת בשל נזק אדיר שיגרם לגולדשטיין אם יאכף חוזה המכר.
גם אם ישלמו התובעים יתרת התמורה על פי חוזה המכר, עדיין יאלץ גולדשטיין להוציא מכיסו כ-1,500,000 ₪ בגין דמי ההיתר ומס שבח.
לעומת זאת לתובעים לא ייגרם נזק כלשהו אם חוזה המכר לא ייאכף שכן בעת שמכרו הזכויות לצד שלישי, קבעו את רישום הזכויות בחלקה על שם גולדשטיין במינהל כתנאי מתלה לחוזה בינם לבין הצד השלישי.
נזקי התובעים קלים לכימות ואין מניעה כי יגישו תביעה כספית בגינם. התובעים החליפו המגרשים שביקשו לרכוש מגולדשטיין ולכן אין להם כל אינטרס להיות דווקא בעלי החלקה המסוימת. בנוסף, אין כל סכנה שהתובעים לא יוכלו לבצע פסק דין שיורה על מתן פיצוי וזאת לאור השעבוד על זכויות גולדשטיין הרשום לזכותם.
ביטול שובר ההיוון וגידול דמי ההיתר במיליוני ₪ מהווים שינוי נסיבות קיצוני אשר גם התובעים לא צפו אותו.
מובן כי גולדשטיין לא היה מתקשר בעסקת הפסד. הוא לא נטל על עצמו סיכון כי יתקשר בעסקת הפסד (ולא העלה זאת על דעתו) ולכן מדובר בטעות בחוזה ולא בטעות בכדאיות העסקה. גולדשטיין לא העלה על דעתו שהמינהל ידבוק בהתנגדותו להכיר בתשלום השובר. גולדשטיין הודיע על ביטול חוזה המכר מיד לאחר שנודע על החלטת המינהל בדבר סיום ההקפאה שכתוצאה ממנה עליו לשלם 3 מיליון ₪ כדמי היתר. לא היה פגם באי ביטול חוזה המכר עד אותו מועד. גם בשל כך אין להורות על אכיפת החוזה.
גולדשטיין פירט בכתב הגנתו שתי טענות מרכזיות שלא נטענו בסיכומים והן כי התובעים הפרו החוזה בעיכוב תשלום היטל השבחה וכי התובעים רכשו שירותי שמאי המקרקעין אפי יהוד להנפקת שובר התשלום מיום 26.7.2006. מטבע הדברים לא אתייחס לטענות אלו שנזנחו.


הכרעה


חוזה מכר מקרקעין בהפסד – טעות בכדאיות העסקה?
לפני דיון בשאלת אכיפת חוזה מכר בהפסד ראוי להקדים ולהתייחס לשאלה האם התקשרות בחוזה כאמור מהווה טעות המאפשרת למוכר לבטל העסקה או שמא מדובר בטעות בכדאיות העסקה שאינה מאפשרת ביטול החוזה בהתאם להוראות סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
בע"א 1804/05 אהוד אלוני נ' פקיד שומה כפר סבא (2008) מובא הסברה של המלומדת גבריאלה שלו בספרה דיני חוזים מהי טעות בכדאיות העסקה שאינה מזכה בביטול חוזה בשל טעות:

"כדאיות עסקה היא תשואה, טובת הנאה, תועלת, ערך או שווי, שאדם מתעתד להפיק מעסקה. טעות בכדאיות העסקה היא טעות המתייחסת לערך העסקה, לשוויה המסחרי או הכלכלי היחסי. מי שחשב שהוא עשוי להרוויח מעסקה מסוימת שיעור רווח מסוים, ומטעמים שונים הצטמצמו רווחיו כדי מחצית – טעה לגבי כדאיות העסקה. כמוהו גם מי שקנה נכס שערכו נמוך במחיר גבוה או מי שהעדיף לקבל מיד סכום כסף ולא להמתין בערך הריאלי של מנייתו".

בע"א 1514/04 שיכון עובדים השקעות בע"מ ואחר נ' יון חנית נכסים בע"מ ואח' (2006), התייחס בית המשפט לטעות בכדאיות העסקה כטעות הכלולה בסיכונים שנטלו על עצמם הצדדים לחוזה:
"לא ניתן לבטל חוזה בשל טעות בכדאיות העסקה או בשל העובדה שאחד הצדדים לא העריך נכונה את הקצאת הסיכונים שבבסיס החוזה."


לדברי המלומדים דניאל פרידמן ונילי כהן בעמוד 732 לספרם חוזים טעות בהפעלת קנה מידה ששימש את הצדדים בקביעת מחיר איננה טעות בכדאיות העסקה. כך לדוגמא קביעת מחיר בחוזה על סמך טעות במדד המחירים לצרכן, שער מטבע חוץ או שער מניה הידועים במועד חתימת החוזה אינם סיכון שהצדדים נטלו על עצמם. טעות בעובדות אלה לא תהווה טעות בכדאיות העסקה אלא טעות המזכה בזכות לבטל החוזה. טעות ביחס למס המוטל על עסקה יכול שתהיה בגדר הסיכון שנטל על עצמו צד לעסקה ויכול שלא תהיה בגדרו.

עמדה זו עולה בקנה אחד עם פסק דינו של השופט עמית בה"פ (מחוזי חי') 66/04 פורטונה בן גיגי נ' אלי שרעבי (2005). שם הצדדים לחוזה לא צפו כי יוטל מס שבח בגין עסקת המכר בשל מצג שווא שהציגו שניהם לפני שלטונות המס. שם גילו הצדדים בדיעבד כי נטלו על עצמם סיכון שלא התכוונו אליו ונאמר בדרך אגב שניתן על פי מבחן הסיכון לראותם כמי שטעו בדין או בעובדה וניתן לראות טעותם כטעות משותפת (הנימוק ברציו פסק הדין היה היותו של החוזה בלתי חוקי).


לפנינו 2 טעויות עיקריות שעליהן מתבסס גולדשטיין בטיעוניו:
טעות בציפייה כי שובר התשלום שהיה בידיו במועד חתימת חוזה המכר הוא שובר שהוצא כדין שיכובד על ידי המינהל וכי העסקה לא תיכלל בהקפאת ההסדרה של משקי עזר.
טעות בסכום דמי ההיתר שידרש ממנו בסופו של דבר. טעות זו בסכום דמי ההיתר מורכבת משני רכיבים: האחד, אחוז דמי ההיתר שידרוש המינהל, כאשר גולדשטיין סבר כי השיעור יהיה 31% בעוד שבסופו של דבר השיעור הועמד על 51%. השני, שווי הקרקע במועד החיוב בדמי ההיתר.


שובר התשלום


טעות, ככל שהיתה, לגבי השאלה האם החלקה כלולה בהקפאה או שניתן לשלם השובר שהיה בידי גולדשטיין ביום החתימה על חוזה המכר, אינה טעות בכדאיות העסקה והקצאת סיכונים עתידית אלא טעות במצב עובדתי שהיה קיים במועד החתימה על חוזה המכר.
גולדשטיין טען, כי לעולם לא היה מסכים לסכום התמורה כפי שנקבעה בחוזה המכר לולא הסתמך על הסדרת התשלום למינהל (לדוגמא סעיף 93 לתצהיר גולדשטיין).

גולדשטיין העיד כי מכיוון ששובר התשלום של המינהל הושג בדרכים כשרות ושולם, לא העלה בדעתו שהמינהל ידבוק בהתנגדותו ויסרב להכיר בתשלום שבוצע ביום החתימה על חוזה המכר (עמ' 25 ש' 21-14).


במועד החתימה על חוזה המכר ידע גולדשטיין, כי המינהל הקפיא האפשרות לשלם דמי היוון, דמי חכירה ודמי היתר. ניסיון גולדשטיין להוציא השובר ולשלמו למרות ההקפאה, כלל נטילת סיכון שמא הדבר לא יסתייע בידו, למרות טענתו שלפיה הבין כי מי שהתחיל הליך לפני ההקפאה יכול להמשיך את קידום חוזה החכירה חרף ההקפאה (עמ' 20 ש' 28).

איני נותנת אמון בעדות גולדשטיין שלפיה במועד החתימה על חוזה המכר לא העלה בדעתו כי יש איזו שהיא בעיה עם המינהל (עמ' 25 ש' 8 ו-31).
תשובתו אינה מתיישבת עם הודאתו בחקירתו כי ידע על החלטת המינהל בדבר הקפאת הטיפול במשקי עזר, וידע שיש לו בעיה (עמ' 24 ש' 14-15). תשובתו אינה מתיישבת עם העובדה שפנה לשמאי יהוד כדי שיסייע לו בטיפול בשינוי עמדת המינהל והוצאת השובר מהמינהל.
למרות שלאחר קבלת הודעת המינהל בדבר דחיית תשלום השובר הייתה לגולדשטיין אפשרות לבטל חוזה המכר ולמרות שידע כי אין כל ביטחון שהתשלום יאושר או שהסכום יוותר על כנו כפי שציפה (כעולה לדוגמא ממכתב עו"ד שלקוביץ, נספח 10 לתצהיר זבולון כהן) בחר הוא להמשיך לקבל תשלומים על פי חוזה המכר ולא לבטלו.
בהתאם לדרישות גולדשטיין המשיכו התובעים לשלם סכומי כסף על חשבון התמורה החוזית לאורך כל התקופה משנת 2006 ועד שנת 2010 וזאת למרות שגולדשטיין ידע כי המינהל עומד בסירובו להחריג החלקה מההקפאה ומההסדרה החדשה של משקי העזר וכן עומד בסירובו להכיר בתשלום השובר אשר על פי גישת המינהל הוצא שלא כדין. איני מקבלת טענת גולדשטיין שלפיה הסתמך על דברי עו"ד שלקוביץ כי פעולותיו יביאו לביטול החלטת המינהל (סעיף 45(ג) לתצהירו).
לא היה בסיס לביטחון כי יעלה בידי עו"ד שלקוביץ ו/או גולדשטיין לשנות החלטת המינהל גם לו ננקט הליך משפטי.


סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כי ביטול חוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך פרק זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול. הודעת המינהל בדבר דחיית התשלום באמצעות השובר נודעה לגולדשטיין ימים ספורים לאחר החתימה על חוזה המכר. הודעת הביטול נשלחה כ-5 שנים לאחר החתימה.

לאור החלטתו של גולדשטיין ליטול סיכון שהמינהל יעמוד בסירובו ולאור הימנעותו מלנצל זכותו לבטל חוזה המכר כאשר כבר היה ידוע כי השובר לא כובד וכנראה גם לא יכובד, הוא אינו רשאי עוד להסתמך על טעות זו לביטול חוזה המכר.
המועד הקובע אינו מועד סיום ההקפאה אלא זמן רב לפני כן כאשר המינהל החזיר כספי השובר בשל ההקפאה.
לאחר חלוף השנים הארוכות שבהן עמד גולדשטיין על קיום חוזה המכר דעתי היא, כי לא ניתן לראות באי כיבוד השובר מיום החתימה על חוזה המכר כשינוי נסיבות קיצוני המשנה הקצאת הסיכונים על פי חוזה המכר.


גולדשטיין טוען, כי מנוסח מנגנוני ההגנה שנקבעו בחוזה המכר הנוסף שנחתם בין התובעים לבין הצד השלישי, אבי רביבו באפריל 2007 עולה כי התובעים ציפו שחוזה המכר לא יקוים. הכוונה היא בין היתר להוראות בחוזה המכר הנוסף שלפיהן אם לא יצליחו התובעים לרשום הזכויות בחלקה על שמם תוך 36 חודשים, יהיה הקונה זכאי לבטל העסקה וכן לזכותו של הקונה להאריך את התקופה האמורה (סעיפים 6.1.3 ו 6.1.4 לחוזה המכר הנוסף, נ/1).

אני דוחה הטענה.
מדובר בזהירות נדרשת ומקובלת בחוזה מסוג זה.


טעות בדמי ההיתר


גולדשטיין העיד, כי ב-10.3.2011 לא שלח עדיין הודעת ביטול חוזה המכר מאחר ו-

"באותה תקופה לא הבנו שהתשלום שידרש הוא כ"כ גבוה כשהבנו את הזה הוצאנו הודעת ביטול" (עמ' 29 ש' 4).
הסכום הכולל שציפה גולדשטיין לשלם למינהל בגין דמי ההיתר עובר לחתימת חוזה המכר (בנוסף לתשלום עבור דמי ההיוון) עמד על סך 675,000 ₪ (סעיף 29 לתצהיר גולדשטיין). בפועל עמד הסכום ככל הנראה על סך של כ-825,000 ₪ כולל מע"מ בהתאם לחוות הדעת, נספח 57 לתצהיר גולדשטיין ושיעור המע"מ שהיה נהוג באותה העת. בשנת 2011 במועד שהודיע על ביטול חוזה המכר עמד סכום דמי ההיתר על קרוב ל-3,000,000 ₪ כולל מע"מ (סעיף 90 לתצהיר גולדשטיין, נספח 57 לתצהיר גולדשטיין). במועד פסק הדין ככל הנראה יהיה סכום דמי ההיתר גבוה יותר בשל עלייה נוספת בשווי הקרקע.


במועד החתימה על חוזה המכר לא ציפה גולדשטיין כי סכום דמי ההיתר יעלה על התמורה החוזית בשל שינוי מדיניות המינהל והעלייה בשווי הקרקע. מצד שני לא היה ביסוס כלשהו לציפייה כי סכום דמי ההיתר לא ישתנה. לא הוצגה כל ראיה המעידה על סכום דמי ההיתר שהיה ידוע במועד החתימה על חוזה המכר או שהובטח לגולדשטיין כביכול על ידי המינהל וגולדשטיין לא יכול היה להסתמך על סכום קבוע כאמור.
ככלל, מטרתו של חוזה מכר מקרקעין היא כי המוכר יקבל תמורה שתשקף את שווי המקרקעין ותתווסף למצבת נכסיו והרוכש יקבל המקרקעין ויעשה בהם כרצונו בין אם לשימושו האישי ובין אם בהעברתם לצד שלישי כלשהו. יתכנו מקרים שבהם לאחר ביצוע העסקה, יתברר כי המוכר זכה לתמורה בעלת ערך נמוך או שהמוכר לא הרוויח כלל. לדוגמא, מקרה של שינוי בשווי התמורה או הוצאות גבוהות שנדרשו ממנו לביצוע העסקה. עם זאת, במרבית המקרים כאשר אדם מוכר מקרקעין מצפה הוא כי לאחר הוצאותיו תיוותר בידו תמורה שוות ערך.
אילו ערך הקרקע היה יורד, ורווחי גולדשטיין מהעסקה היו עולים, אין ספק כי היה עומד על קיום החוזה.
טעות בדבר סכום ההוצאות הנלוות והיתרה נטו שתיוותר בידי גולדשטיין מהווה טעות בכדאיות העסקה שאינה מזכה בביטול החוזה.

כפי שעולה מהאמור לעיל, גולדשטיין נטל על עצמו סיכון שדמי ההיוון לא יאושרו בסכום ששולם על ידו בפועל.
גם לאחר שקיבל הודעת המינהל כי התשלום שביצע נדחה, המשיך גולדשטיין בקיום חוזה המכר והמשיך לקבל תשלומים לפיו תוך יצירת מצג שעליו הסתמכו התובעים כי חוזה המכר יבוצע עם סיום ההקפאה ותוך נטילת סיכון כי דמי ההיתר יגדלו.
כאמור לעיל, גם לו היתה לגולדשטיין זכות ביטול בשל טעות בכך שסבר כי בהמשך יעלה בידו לשנות את עמדת המינהל בענין החרגת החלקה מההקפאה, משלא ביטל חוזה המכר תוך זמן סביר אלא המשיך בקיומו, לא עומדת לו עוד זכות הביטול ויש לראותו כמי שנטל על עצמו סיכון בעניין זה.
טעות זו באשר לגובה דמי ההיתר אשר השתנה כתוצאה מהעלאת אחוז דמי ההיתר לאחר מועד חתימת חוזה המכר ומעליית שווי החלקה, נכללת בסיכונים שנטל על עצמו גולדשטיין בעת שהתקשר בחוזה המכר ואין בעובדה שהחוזה הפך לחוזה הפסד עבורו כדי לשנות מכך שמדובר בטעות בכדאיות העסקה (ראו לדוגמא ת"א (מחוזי חי') 927-05 ירוק בעיר הנעה בזג בע"מ נ' שאשא מרדכי, פסקאות 4(ב) ו-7(ב) (2009) גם שם נטען כי תמורת המכר לא תכסה הוצאות המוכר, ע"א 406/82 ליאון נחמני נ' אהרן גלאור, פ"ד מא (1) 494 (1987) שם העסקה היתה עסקת הפסד בשל טעות ביתרת המשכנתא של המוכר שעמדה לפרעון בשל תוספת הפרשי הצמדה וריבית, ע"א 455/82 שושנה מאיר נ' יעקב שלמה מזרחי, פ"ד לז (3) 579 (1983). מובן כי גולדשטיין לא היה מתקשר בחוזה המכר לו צפה כי יהיה מדובר בחוזה הפסד, אך אין בכך כדי להביא לביטול חיוביו החוזיים:
"מסקנה במעין , esprit d'escalier שלפיה לא היה פלוני חותם על חוזה לו ניבא מראש את ההתפתחויות הכלכליות העתידיות, אינה גורעת מתוקף ההתחייבויות" (בע"א 577/93 משה ילובסקי נ' מאירה זלץ, פ"ד מח (4) 211 (1994)).


גם לולא שונתה מדיניות המינהל, יתכן שגולדשטיין לא היה מתקשר בחוזה המכר לו ידע כי ערך המקרקעין עתיד להכפיל עצמו תוך פחות מעשור.

עליית ערך החלקה וכתוצאה מכך, עליית סכום דמי ההיתר (בנוסף לשינוי בשיעור דמי ההיתר הנדרשים על ידי המינהל) הוא שינוי מאוחר לחוזה המכר הכלול בסיכון שלקח על עצמו גולדשטיין. נוכח העלייה במחירי המקרקעין ייתכן כי גם אם שיעור דמי ההיתר לא היה משתנה עדיין הייתה העסקה עסקת הפסד.


ספק בעיני אם הטעות הנטענת באשר לגובה דמי ההיתר כשלעצמה היתה מביאה את גולדשטיין לנסות לבטל חוזה המכר אלמלא העלייה בשווי החלקה.




האם אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין?
העדר זכות ביטול בשל היותו של החוזה חוזה הפסד עבור המוכר, אינה מכריעה בשאלה האם בנסיבות העניין צודק לאכוף החוזה אם לאו.
טענתו העיקרית של גולדשטיין בסיכומיו היא כי אכיפת חוזה המכר היא בלתי צודקת בנסיבות העניין על פי סעיף 3(4) לחוק התרופות.
סעיף 3 לחוק התרופות קובע הכלל שלפיו זכאי הנפגע מהפרת החוזה לאכיפתו.

הפסיקה עמדה על נסיבות שונות שבהן יתקיים החריג לאכיפת החוזה בשל היותו של סעד האכיפה בלתי צודק.
בבחינת הצדק שבאכיפת החוזה יש לשקול את כל נסיבות המקרה ובכלל זאת אלו שאירעו בשעת כריתת החוזה ואלו שאירעו אחריו. נקבע, כי אין בשינוי ואף שינוי גדול ברווח מעסקה בעקבות סוגיה שהיה על הצדדים לתת דעתם עליה כדי להוות נסיבה מספקת שלא להורות על אכיפת ההסכם (ע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג (2) 283, פיסקה 11 (1979).


כאשר לאחר חתימתו הפך חוזה המכר לחוזה הפסד עבור המוכר הדבר כשלעצמו אינו מהווה העדר צדק באכיפת החוזה:

"העובדה כי קיום החוזה ישית על המערערים סכום מס גבוה משצפו, וייתכן שאף גבוה מהתמורה עבור מניותיהם, אין בה כשלעצמה כדי להצדיק שימוש בחריג הקבוע בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות)"
(ע"א 9247/10 אהרון רוזנברג נ' חיים סבן, פיסקה 29 לפסק דינו של השופט פוגלמן (24.7.2013).
גם בע"א 577/93 משה ילובסקי נ' מאירה זלץ, פ"ד מח (4) 211 (1994) נקבע כי אין להחיל חריג הצדק הקבוע בסעיף 3(4) לחוק התרופות על:
"התפתחויות מאוחרות לחוזה- כלכליות, תכנוניות ואחרות - אשר שינו בשלב מאוחר יותר את מאזן הכדאיות אליו הגיעו בעלי הדין בעת עריכת ההסכם ביניהם".


בכתב ההגנה פורטו מספר נימוקים לכך שאין זה צודק לאכוף חוזה המכר:
התובעים הפרו את החוזה:
התובעים נמנעו מלשלם היטל השבחה באופן שהסב לגולדשטיין נזק. טענה זו לא פורטה בסיכומים ועל כן לא אדרש לה.
התובעים מכרו את הנכס לצד שלישי ללא זכות או סמכות, בניגוד להסכמות הצדדים ותוך הפרה בוטה של החוזה.
התובעים פעלו להחלפת המגרשים ללא הרשאה ובניגוד להסכמות תוך גרימת נזקים כבדים.

(בטענות בעניין הפרת החוזה בגין הסכמות בין התובעים לצדדים שלישיים אדון בנפרד להלן).


התובעים חסרי תום לב (בעיקר בשל החלפת המגרשים ומכירת הזכויות לצד שלישי).
אכיפת החוזה תביא את יחסי הצדדים למצב של אבסורד שבמסגרתו גם לאחר קבלת כל התמורה בגין הנכס, בשל הסכומים הנדרשים כיום על ידי המינהל להסדרת דמי החכירה ורישום הזכויות, ידרש גולדשטיין (המוכר) להוציא מכיסו מיליוני ₪ לצורך ביצוע חוזה המכר.
בסיכומיו טען גולדשטיין כי ביטול שובר ההיוון והגידול בדמי ההיתר מהווים שינוי נסיבות קיצוני אשר גם התובעים לא צפו אותו.

שיקול זה לא פורט בכתב ההגנה כשיקול צדק שלא לאכוף החוזה. עם זאת, הואיל ובכתב ההגנה נטען כנימוק לביטול החוזה, אתייחס אליו גם בבחינת השאלה האם יש להורות על אכיפת החוזה.


בסיכומיו טען גולדשטיין לשיקולים נוספים שלא לאכוף החוזה ובכלל זאת העדר קושי בכימות הנזק של התובעים והשוואתו לנזקי גולדשטיין, העדר קושי להשיג תחליף זהה למושא החוזה בשוק החופשי, העדר אינטרס לזיקה לקרקע הספציפית והעדר חשש כי לא ניתן יהיה לאכוף פסק דין לתביעת פיצויים מאחר וקיים משכון על זכויות גולדשטיין במקרקעין. לא אדרש לטענות אלה בשל הרחבת חזית פסולה.

למעלה מהנדרש, אין בשיקולים אלו כדי לשנות מהתוצאה שאליה הגעתי כפי שיפורט להלן.
משמכר גולדשטיין החלקה לתובעים והתובעים מכרו אותה לצדדים שלישיים, האינטרס של גולדשטיין והתובעים ביחס לחלקה דומה.
בנוסף, לא שוכנעתי, כי כימות נזקי התובעים יעשה בקלות וכי לא תתעורר מחלוקת בין הצדדים בנושא זה, ביחוד כאשר לא ברור האם החוזה בין התובעים לבין הצד השלישי עודנו בתוקף (סעיפים 6.1.3 ו-6.1.4 לחוזה עם הצד השלישי, נ/1). בנוסף, לא ברור אם יש במשכון הזכויות בחלקה כדי להבטיח תשלום מלוא הפיצויים לתובעים אם יזכו בתביעה כספית, שכן כזכור החלקה טרם נרשמה על שם גולדשטיין.


כאמור לעיל, אין די בהפיכת העסקה לעיסקת הפסד עבור המוכר ובטעות בכדאיות העסקה כדי להפוך אכיפת החוזה לבלתי צודקת.
סעיף 4 לחוזה המכר קובע, כי:

"המוכר מצהיר כי יפעל במהירות וביעילות לחידוש חוזה החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל. בכפוף לכך שהקונה ישלם מיד כל חשבון הדרוש לצורך חידוש חוזה החכירה".
סעיף 10(ב)(1) לחוזה המכר קובע, כי החשבונות שעל הקונה לשלמם על חשבון התמורה בחוזה כוללים:
"תשלום שיידרש ע"י המינהל עבור דמי פיצול / שינוי ייעוד וניצול ודמי חכירה מהוונים ככל שדרוש שהדבר בהעברת ע"ש המוכר (כך במקור - ר.ש.)".
בהמשך הדברים מפורט כי אותו הסדר יחול גם על מס רכוש, היטל השבחה, מס רכישה וכן כל תשלום נוסף שידרש לשם רישום הנכס על שם המוכר.
תשלום שובר התשלום למינהל ביום החתימה על החוזה בוצע באמצעות כספי התשלום הראשון שהעבירו התובעים על חשבון התמורה.


החוזה לא התייחס למקרה שבו התשלום שיידרש על ידי המינהל לקיום החוזה יעלה על התמורה החוזית.
לטענת גולדשטיין משמעות אכיפת חוזה המכר תהיה כי יהיה עליו להוציא מכיסו סך של 1,500,000 ₪, מעבר לתמורת חוזה המכר.
"שינוי הנסיבות הקיצוני" שלו טוען גולדשטיין הוא הפיכת העסקה לעיסקת הפסד בעקבות העלאת שיעור דמי ההיתר ובשל חלוף הזמן (עלית ערך המקרקעין). כאמור לעיל מצאתי כי מדובר בסיכון שגולדשטיין נטל על עצמו משהחליט לא לממש זכותו לבטל חוזה המכר אלא להמשיך ולקיימו חרף סירובו של המינהל להחריג החלקה מההקפאה. התובעים לא הפרו החוזה ולפיכך לא מצאתי הצדקה להימנע מלהורות על אכיפתו.
מניעת אכיפת החוזה עלולה להביא להתעשרות גולדשטיין במיליוני ש"ח בעקבות עליית ערך החלקה לאחר מכירתה, מבלי שקמה עילה לביטול החוזה. יש בכך חוסר צדק שאין לקבלו. איני רואה הצדקה להעדיף התעשרותו של המוכר על פני רווח הקונים.
בהתאם להוראות החוזה היה על התובעים לשלם התשלומים לרשויות על חשבון התמורה. מדובר בקביעת מנגנון ביצוע. האחריות והסיכון באשר לתשלומי ההוצאות הכרוכות בהעברת החלקה על שם התובעים נותרו של גולדשטיין ואין להעבירם כעת לתובעים.




החלפת המגרשים ומכר לצד שלישי
לטענת התובעים הם ביקשו להחליף החלקה (מגרשים 301, 302 ו-303) (המספרים אינם תואמים את מספרי המגרשים בחוזה המכר - ר.ש.) עם עיריית ראשון לציון [מגרשים 311 (הוא מגרש 303), 312 ו-313] (סעיף 17 לתצהיר זבולון כהן).
בהתאם לסעיף 2 לתוספת לחוזה מיום 20.11.2006 הסכימו התובעים להעביר ולשלם לגולדשטיין 80,000 $ מכספי התשלום השני שהוחזקו בנאמנות ע"י עו"ד שלקוביץ.

בסעיף 3 לתוספת נקבע:
"א. מאידך המוכר מתחייב בכפוף לחתימת הצדדים על הסכם זה לחתום על בקשות הקונים למחלקת ההנדסה של עריית (כך במקור, ר.ש.) ראשון לציון לשינוי התכנון העירוני, וכן להסכים לרישום הערות אזהרה לטובת קונה ו/או קונים אשר ירכשו את הנכס ו/או חלקים ממנו, וזאת לאחר תשלום מלוא התמורה עפ"י ההסכם בין הצדדים (מיום 15.08.06).
ב. מוצהר ומובהר כי במידה וכתוצאה מהשינויים שיתבצעו תדרוש העירייה תשלומים נוספים ו/או אחרים יחולו וישולמו ע"י הקונים".


כאמור לעיל, בד בבד עם החתימה על התוספת לחוזה ייפה גולדשטיין כוחו של זבולון כהן (נספח 9 לתצהיר זבולון כהן):

"לפעול בשמי ובמקומי בעיריית ראשון לציון ובמחלקת ההנדסה בכל הקשור והכרוך בהגשת תוכניות ו/או ביצוע שינויים ביחס לנכס הידוע בגוש: 6288 חלקה: 26, בראשון לציון להלן: "הנכס".
הנני מצהיר ומסכים כי מר זבולון יהיה רשאי לחתום בשמי על כך (כך במקור, ר.ש.) מסמך נדרש בנדון".


ביום 19.4.2007 הודיעו הצדדים לעו"ד שלקוביץ הסכמת התובעים לכך שיעביר לגולדשטיין 92,000 מתוך כספי התמורה המוחזקים אצלו בנאמנות והסכמת גולדשטיין לכך שעו"ד שלקוביץ יחתום "על כל מסמך הנחוץ לרישום הערת אזהרה, לה"ה זבולון כהן וסימן טוב לוי או לצד ג', וזאת בכפוף לאמור בנספח מיום 20.11.2006 ולהסכם המכר מיום 15.08.06". (נספח 15 לתצהיר זבולון כהן, נספח 30 לתצהיר גולדשטיין).
התובעים טוענים כי פעלו מול העירייה לקבלת אישור להחלפת המגרשים וכי אישור העירייה לכך ניתן בשנת 2007, בכפוף למילוי מספר תנאים שמולאו כבר, למעט חתימה על כתב ויתור ושיפוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה וקביעת שמאי מוסכם.

התובעים טוענים, כי מינהל מקרקעי ישראל אינו מתנגד להחלפת המגרשים, ובלבד שהבקשה להחלפה תיחתם על ידי בעל הזכויות הרשום. אם יוחלפו המגרשים ישלם בעל החלקה דמי היוון עבור המגרשים המוחלפים בלבד. גולדשטיין מסרב לחתום על בקשה להחלפת המגרשים. כדי לסיים עסקת החלפת המגרשים וכפועל יוצא, כדי לסיים את חוזה המכר, נדרשת הסכמת המינהל אשר טרם ניתנה בשל סירובו האמור של גולדשטיין.
רק לאחר אישור ההחלפה ינפיק המינהל דרישת תשלום דמי היוון מעודכנת. רק לאחר תשלום דמי ההיוון (גולדשטיין אחראי לתשלום בגין המגרשים המוחלפים) ניתן יהיה לרשום את הזכויות על שמו ולאחר מכן לרשום הערת אזהרה על זכויותיו ובכך לאפשר לתובעים לממש העסקה שביצעו עם הצד השלישי ולשלם יתרת התמורה.


גולדשטיין הצהיר בתצהירו כי לא הסכים לעיסקת החלפת המגרשים (סעיפים 53-48) והעיד כי לא ידע שמדובר במסמכים שנועדו לאפשר החלפת המגרשים. כשהבין שהתובעים פועלים להחלפת המגרשים, הביע התנגדות לכך (עמ' 27 ש' 3 - 25).
מהראיות שהוצגו לי אני קובעת, כי התובעים לא הוכיחו ההסכמה הנטענת עם עיריית ראשון לציון בדבר החלפת המגרשים.

מדובר בעסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב.
כאמור, התובעים לא הציגו מסמך בכתב להוכחת ההסכמה הנטענת ולא הציגו כל ראיה חיצונית אובייקטיבית אחרת. גם זיהויים של המגרשים בתצהיר אינו מפורט דיו. התובעים לא פירטו ולו באופן מינימאלי תנאי ההסכמה הנטענת.
התובעים לא הוכיחו כי גולדשטיין הסכים להחלפת מגרשים.
לביסוס טענתם בדבר הסכמתו, מבקשים התובעים להסתמך על התוספת לחוזה המכר ועל ייפוי הכוח. בחינת המסמכים האמורים מעלה כי אין בהם את מה שמבקשים התובעים ללמוד מהם.
בתוספת לחוזה המכר התחייב גולדשטיין לחתום על בקשות הקונים למחלקת ההנדסה של העירייה לשינוי התכנון העירוני. לא נאמרה מילה על החלפת מגרשים. גם בהמשך הסעיף, כאשר נקבע כי אם תדרוש העירייה תשלומים נוספים כתוצאה מהשינויים שיתבצעו הם יחולו על הקונים, אין אזכור כלשהו של החלפת מגרשים. בייפוי הכוח שנחתם בהמשך (נספח 9 לתצהיר גולדשטיין) נאמר במפורש כי הוא ניתן על ידי גולדשטיין למר זבולון כהן לפעול בשם גולדשטיין במחלקת ההנדסה של העירייה בכל הקשור והכרוך בהגשת תכניות ו/או ביצוע שינויים ביחס לנכס הידוע כגוש 6288 חלקה 26. כלומר השינויים הם לגבי החלקה, הא ותו לא.
התובעים טענו כי גולדשטיין ידע על החלפת המגרשים בשנת 2009 ולא התנגד לכך.
כאמור לעיל, בחקירתו הכחיש זאת גולדשטיין מכל וכל.
יש לשים לב, כי התובעים לא הציגו אפילו את כתב הוויתור שלטענתם דורשת העירייה לחתום עליו. לא הוצגה גם דרישת המינהל בעניין חתימת בעל הזכויות על בקשה להחלפת המגרשים.
הצהרות התובע בתצהיר אינן מהוות ראיה מספקת להוכחת כריתת חוזה מחייב.
טענת התובעים שלפיה אישרה העיריה את החלפת המגרשים בשנת 2007 מעוררת קושי נוסף. חוזה המכר הנוסף נחתם באפריל 2007. ככל שאישור העיריה ניתן לפני כן, אמור היה הנושא למצוא ביטוי בחוזה המכר הנוסף אשר במסגרתו התחייבו התובעים בין היתר לרשום הזכויות בחלקה על שמם. ככל שאישור העיריה ניתן לאחר מכן, אמורה הייתה ההחלפה להיות מוסדרת גם עם הצד השלישי. התובעים לא התייחסו לכך.
התרשמותי היא כי רב הנסתר על הנגלה בעניין זה.
מסקנתי היא כי התובעים לא הוכיחו כי נכרת חוזה מחייב בדבר החלפת המגרשים עם העירייה וכי ניתנה הסכמת גולדשטיין לכך.


לעניין חוזה המכר הנוסף עם הצד השלישי, משרכשו התובעים זכויות הנתבע, לא נדרשה הסכמתו להתקשרותם בעסקה נוספת עם צד שלישי למכירת זכויותיהם על פי חוזה המכר. אמנם התובעים אינם רשאים להעביר הזכויות על פי חוזה המכר הנוסף או לרשום הערת אזהרה לטובת הצד השלישי עד להשלמת רישום הזכויות בחלקה על שם הנתבע ותשלום מלוא התמורה, אך אין בחוזה המכר ובתוספת לו בסיס לטענת גולדשטיין, כי נדרשה הסכמתו לעצם ההתקשרות בחוזה המכר הנוסף עם הצד השלישי.
בכתב התביעה עתרו התובעים:

"להורות על אכיפת חוזה המכר והתוספת, ובמסגרת זו –
למנות את עו"ד גיל הירשמן ככונס נכסים על זכויות הנתבע בקרקע (להלן: "כונס הנכסים").
להסמיך את כונס הנכסים לחתום בשם הנתבע על כל מסמך נדרש לשם השלמת עסקת המכר, הן במינהל מקרקעי ישראל, הן בעירייה והן בכל רשות אחרת – והכל, בכפוף לתשלום יתרת התמורה על-פי הוראות חוזה המכר והתוספת.
להסמיך את כונס הנכסים לקזז מיתרת התמורה שיש לשלם לנתבע כל תשלום שיידרש מהנתבע לשלם לשם השלמת העסקה". (סעיף 64 א 1 לכתב התביעה).


לאור כל האמור, אין מניעה להורות על אכיפת חוזה המכר והתוספת ולמנות כונס נכסים לביצועה.

למען הסר ספק, החלפת המגרשים אינה נכללת ב"השלמת עסקת המכר", שכן היא חורגת מחוזה המכר ומהתוספת וכאמור התובעים לא הוכיחו כי נכרת חוזה מחייב בגינה.

סוף דבר


אני מורה על אכיפת חוזה המכר מיום 15.8.06 והתוספת לחוזה המכר מיום 26.11.06.

בכתב התביעה עתרו התובעים למנות את בא כוחם עו"ד גיל הירשמן כונס נכסים לביצוע הפעולות הדרושות לאכיפת חוזה המכר והתוספת.
בכתב הגנתו לא התנגד הנתבע למינוי המבוקש וזאת מבלי לגרוע מהתנגדותו לסעד הנתבע של אכיפת חוזה המכר והתוספת.
בא כוח התובעים מצוי כבר בפרטי העסקה.
במצב דברים זה נראה לי כי ניתן להיעתר למינוי המבוקש.
לפיכך אני ממנה את עו"ד גיל הירשמן כונס נכסים על זכויות הנתבע בגוש 6288 חלקה 26 (להלן: "החלקה"), וזאת בכפוף להמצאת ערובה של כונס נכסים בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984 על סך של 150,000 ₪.
כונס הנכסים מוסמך לחתום בשם הנתבע על כל מסמך נדרש להשלמת עסקת המכר מושא חוזה המכר והתוספת הנ"ל במינהל מקרקעי ישראל, בעירייה או בכל רשות אחרת וזאת בכפוף לתשלום יתרת התמורה על פי הוראות חוזה המכר והתוספת לחוזה כאמור.
כונס הנכסים מוסמך לקזז מיתרת התמורה שיש לשלם על פי החוזה כל תשלום שיידרש מהנתבע להשלמת העסקה.
כונס הנכסים יפעל בהתאם להוראות הדין.
בשלב זה ישאו התובעים בהוצאות הכינוס.


אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים 1 ו – 2 ביחד ולחוד הוצאות משפט וכן שכר טרחת עו"ד בסך 30,000 ₪.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה גמר

  2. חוזה זהב

  3. חוזה גנן

  4. חוזה ברטר

  5. חוזה גננת

  6. חוזה הקמה

  7. הכנת חוזה

  8. חוזה הפקה

  9. חוזה הפסד

  10. חוזה חוקי

  11. חוזה בכתב

  12. חוזה חסות

  13. חוזה אישי

  14. חוזה הקדמה

  15. חוזה חיתום

  16. חוזה אירוח

  17. חוזה השאלה

  18. הגדלת חוזה

  19. חוזה חוגים

  20. חוזה איכות

  21. השלמת חוזה

  22. חוזה הובלה

  23. חוזה בסיסי

  24. חוזה הפרשים

  25. חוזה חליפין

  26. חוזה הובלות

  27. חוזה זיכיון

  28. חוזה הקלטות

  29. חוזה אחריות

  30. חוזה גלובלי

  31. חוזה דפי זהב

  32. חוזה דו צדדי

  33. חוזה השתדלות

  34. חוזה זכיינות

  35. השתכללות חוזה

  36. חוזה גג רעפים

  37. חוזה דו שבועי

  38. חוזה בהתנהגות

  39. חוזה בית אבות

  40. חוזה גב אל גב

  41. חוזה יחסי אמון

  42. חוזה בלתי חוקי

  43. חוזה בלתי מוגן

  44. חוזה ארוך טווח

  45. חוזה אובליגטורי

  46. חוזה הוצאה לאור

  47. חוזה בלי אופציה

  48. חוזה בין שותפים

  49. חוזה השאלת ציוד

  50. חוזה אישי בכירים

  51. חוזה אישי גלובלי

  52. קיום חוזה בקירוב

  53. חוזה בשפה הרוסית

  54. חוזה קידום אתרים

  55. חוזה אישי קביעות

  56. חוזה אישי זכויות

  57. חוזה הפסקת עבודה

  58. חוזה אמריקן לייזר

  59. חוזה חיים משותפים

  60. חוזה חלוקת רווחים

  61. השלמת פרטים בחוזה

  62. חוזה תיאום ציפיות

  63. חידוש חוזה אוטומטי

  64. בטלות חוזה בלתי חוקי

  65. חוזה דיור בלתי מוגן

  66. הסכם קיבוצי חוזה אישי

  67. התנאים לקיומו של חוזה

  68. השלמת פרטים חסרים בחוזה

  69. חוזה אישי במגזר הציבורי

  70. חוזה בכירים בשירות המדינה

  71. חוזה בכירים בשלטון המקומי

  72. אי חוקיות הבטחת תשואה בחוזה

  73. חוזה הסותר את תקנת הציבור

  74. חוזה בכירים נציבות שירות המדינה

  75. חוזה לביצוע עבודות מסגרות מעקה ושערים

  76. התנאים בהם משא ומתן משתכלל לכדי חוזה מחייב

  77. נטען כי מעולם לא נכרת חוזה מכר כיוון שלא היתה גמירות דעת

  78. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון