חוזה הפסקת שכירות


1. התובעת השכירה לנתבעת מחסן בשטח 200 מ"ר (להלן: "המחסן הראשון") עפ"י חוזה שכירות שנחתם ביניהן ביום 19/6/94. השכירות היתה למשך 16 חודש, והוארכה מספר פעמים, באמצעות חילופי מכתבים בין הצדדים. דמי השכירות בתקופות ההארכה הועמדו על 22.65₪ למ"ר. כמו כן הושכר לנתבעת מגרש ששטחו 300 מ"ר אך הוסכם כי דמי השכירות בגינו ישולמו על בסיס 250 מ"ר, לפי 1.5 דולר למ"ר.

2. ביום 1/4/98 שלחה התובעת לנתבעת מכתב בדבר "הגדלת היקף חוזה השכירות בינינו לשטח נוסף של 249 מ"ר" (להלן – "המחסן השני"), גם זאת בדמי שכירות של 22.65 ₪ למ"ר. התובעת טענה בכתב התביעה כי ביקשה מהנתבעת לאשר בחתימתה את הסכמתה למסמך הנ"ל, אולם לא הצליחה לאתר את המסמך, שהנתבעת חתמה עליו.

במסמך מיום 11/4/00 הוארכה שכירות שני המחסנים עד יום 31/3/01.

במסמך מיום 25/3/01 הוארכה השכירות עד יום 31/12/02 תוך העלאת דמי השכירות ל-10 דולר למ"ר, והנתבעת הסכימה לכך, במכתבה מיום 1/4/01.

3. כאמור, השכירות הוארכה לאחרונה עד יום 31/12/02. ביום 31/10/01 הודיעה הנתבעת לתובעת בכתב כי, לאור המצב במשק, ועקב העלאת דמי השכירות, היא מתכוונת לפנות את שני המחסנים, אחד מהם – מיידית, והשני – עד 15/11/01. התובעת השיבה מיד בכתב כי אינה מסכימה לכך, אולם הנתבעת חרף זאת פינתה את שני המחסנים (והמגרש), וחדלה לשלם את דמי השכירות.

4. התביעה היא לתשלום חוב דמי שכירות וארנונה בגין המחסן הראשון והמחסן השני. בתביעה צוין כי קיים חוב גם בגין דמי שכירות המגרש, אולם חוב זה לא נכלל בתביעה.

5. הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן.

בקשתה, ככל שהיא נוגעת למחסן הראשון, נדחתה, ועל כך תלוי ועומד ערעור בביהמ"ש המחוזי.

אשר למחסן השני, חיווה ביהמ"ש את דעתו כי טענות הנתבעת בענין זה דחוקות ביותר, אך החליט ליתן לנתבעת רשות להתגונן.

6. כאמור, המגרש לא נכלל מלכתחילה בתביעה, וביחס למחסן הראשון – לא ניתנה רשות להתגונן. המשפט נסב אפוא סביב המחסן השני בלבד. הן דמי השכירות והן דמי הארנונה בגין המחסן השני עד יום 15/11/01 שולמו, והחוב נשוא התביעה מתייחס אפוא לתקופה מיום 16/11/01 ועד יום 31/12/02.

7. בבקשת הרשות להתגונן ביחס למחסן השני טענה הנתבעת שלש טענות עיקריות –

(א) שלגבי המחסן השני לא נעשה מעולם כל חוזה שכירות בכתב. השכירות לגביו נעשתה בע"פ, ללא קביעת תקופת שכירות מוגדרת מראש, וללא כל התחייבות לתשלום דמי שכירות לאחר פינוי הנכס.

(ב) שבכל מקרה, שוכרת המחסן השני איננה ולא היתה הנתבעת, כי אם חברה אחרת, בטה טק סחר (1998) בע"מ (להלן – "חברת הסחר").

(ג) ששכירות המחסן השני לא הוארכה עד 31/12/02.

8. בשלב שלאחר מתן הרשות להתגונן, וטרם שלב ההוכחות, חלה התפתחות מפתיעה: התובעת הצליחה לאתר
(בעירייה) את המכתב, שבו הוחל חוזה השכירות על המחסן השני, כשהוא חתום ע"י הנתבעת (מוצג 10). במסמך זה הוסכם בין הצדדים (א) על החלת חוזה השכירות על המחסן השני, (ב) כי דמי השכירות יהיו 22.65₪ למ"ר, (ג) כי תקופת השכירות היא מיום 1/4/98 ועד יום 1/4/00, (ד) כי בשאר תנאי חוזה השכירות לא יחול שינוי.

9. נראה כי הנתבעת נאחזה כמוצאת שלל רב בטענת התובעת, בכתב התביעה, כי אינה מאתרת את המסמך הנ"ל, ועל בסיס זה רקמה גירסה שהיא, בחלקה הגדול, כוזבת. משאותר המסמך, נמצא כי חלק גדול מטענות ההגנה של הנתבעת יורדות לטמיון. כך:

* בתצהיר הרשות להתגונן התייחסה הנתבעת למכתב בדבר החלת חוזה השכירות על המחסן השני. בתצהירו הנ"ל (סעיף 2.4.4) הצהיר מנהל הנתבעת כי מכתב זה אינו חתום ע"י הנתבעת, הנתבעת מעולם לא ראתה אותו, ומעולם גם לא הסכימה לתוכנו.

כאמור, טענה זו הוכחה ככוזבת בעליל, משאותר המסמך, מוצג 10 למוצגי התובעת, אשר הנתבעת חתומה עליו.

* בתצהיר הרשות להתגונן טענה הנתבעת כי לגבי המחסן השני אין ולא היתה מעולם התחייבות חוזית של הנתבעת.
גם טענה זו קורסת, נוכח המוצג 10, שבו ישנה התחייבות חוזית, במפורש ובכתב, בחתימת הנתבעת, ביחס לשכירות המחסן השני, עד יום 1/4/00, עפ"י תנאי חוזה השכירות המקורי שבין הצדדים.

* כך גם הטענה, בתצהיר הבר"ל, כי שכירות המחסן השני נעשתה בע"פ בלבד, וללא כל התחייבות חוזית לתשלום דמי שכירות לאחר פינוי הנכס, אף היא כמובן "נופלת" נוכח המסמך מוצג 10 הנ"ל.

* כמו כן נטען בתצהיר הבר"ל, ובחקירה באותו שלב, כי הנתבעת מעולם לא שכרה את המחסן השני, וגם לא שילמה דמי שכירות בגינו; כי המחסן השני הושכר לחברת הסחר, ולא לנתבעת; ויתירה מזו, כי גם לפני שנוסדה חברת הסחר, הנתבעת לא שכרה את המחסן השני, שכן, הוא נשכר מהרגע הראשון ע"י חברת הסחר. (ר' הפרוטוקול בכתב יד בבר"ל, בש"א 1809/02, עמ' 2, ש' 17-19).

גם טענות אלה, כמובן, אינן נכונות: ממוצג 10 עולה בבירור כי הנתבעת היא היא ששכרה את המחסן השני. היא גם שילמה בעצמה חלק מתשלומי דמי השכירות בגינו (מוצג 13 במוצגי התובעת).

10. למוצג 10 ישנה משמעות כפולה ומשולשת, בתיק זה.

ראשית, הוא מוכיח כי הנתבעת מסרה גירסה כוזבת, ולא בענין צדדי או שולי, אלא בדברים שהם במוקד המחלוקת בתיק זה.

שנית, לגופו של ענין, המסמך מוכיח כי היתה גם היתה בין הצדדים התקשרות חוזית מחייבת ובכתב ביחס למחסן השני, התחייבות שתוקפה עד 1/4/00, ואשר חלים עליה כל תנאי החוזה המקורי (לרבות ההתחייבות לשלם דמי שכירות במשך כל תקופת השכירות). כן הוא מוכיח כי התחייבות זו היא התחייבותה של הנתבעת, ולא של חברת הסחר.

ושלישית, משהפריכה התובעת את טענת חוסר היריבות, והוכיחה כי ההתקשרות החוזית בענין המחסן השני היתה אכן עם הנתבעת, ולא עם חברה אחרת, מוטל עתה על הנתבעת הנטל להוכיח את טענתה החדשה (שלא הועלתה בבר"ל) כי, אמנם כן, ההתקשרות המקורית היתה עם הנתבעת, אך זו היתה התקשרות זמנית, לתקופת מעבר, ואח"כ נקשרה השכירות עם חברת הסחר.

11. אזכיר, אם כן, את הנקודות שכיום כבר אינן שנויות במחלוקת.

אין מחלוקת כי גם לגבי המחסן השני היה חוזה בכתב (מוצג 10), לתקופה קצובה, הכולל (בין היתר) התחייבות לתשלום דמי שכירות עד תום תקופת השכירות.

אין מחלוקת כי חוזה זה נעשה עם הנתבעת, ולא עם חברת הסחר (ב"כ הנתבעת מציין זאת מפורשות בסיכומיו, סעיף 4.2 רישא).

ונקודה נוספת שהיתה, וכבר איננה כיום, במחלוקת, נוגעת למוצג 21, שבו הוארכה תקופת השכירות "בגין שטחים 249 מ"ר ו-200 מ"ר" עד יום 31/3/01. בענין מסמך זה טענה הנתבעת בתחילה כי סברה שהוא מתייחס למחסן הראשון ולמגרש, ולא למחסן השני. טענה זו אינה הגיונית: (א) שטח המגרש 300 מ"ר. הוסכם כי דמי השכירות יחושבו לפי בסיס של 250 מ"ר. אין כל טעם הגיוני (אילו הכוונה היתה למגרש) לציין שטח של 249 מ"ר (בו בזמן שקיים בין הצדדים מושכר אחר – המחסן השני – ששטחו בדיוק 249 מ"ר). (ב) מוסכם כי שכירות המגרש לא נקצבה כלל בזמן, וניתן היה לסיימה בכל עת. גם משום כך אין כל הגיון בטענה כאילו מסמך זה, בדבר הארכת השכירות עד 31/3/01, מתייחס למגרש.


ואכן, הנתבעת, בסיכומיה, זנחה את הטענה כי היא "חשבה" שמוצג 21 מתייחס למגרש.


ניתן אפוא לסכם שגם נקודה זו אינה עוד במחלוקת כיום, היינו, מוסכם כי מוצג 21 מתייחס למחסן הראשון ולמחסן השני, והוא מאריך את שכירות שני המחסנים עד יום 31/3/01.

12. המחלוקות שנותרו להכרעה הן, אם כן, שתיים בלבד: ראשית, טוענת הנתבעת, כי בתחילת שנת 1998, בטרם הקמת חברת הסחר, החלה הנתבעת בפעילות חדשה, בנושא של יבוא ושיווק שקים, שהיא פעילות חדשה ושונה מפעילותה הרגילה של הנתבעת, העוסקת בהתזות בטון ובעבודות בנין. הפעילות החדשה החלה כפעילות נסיונית, במעין מחלקה נפרדת במסגרת הנתבעת. המחסן השני נשכר לצורך הפעילות החדשה, אך מכיוון שחברת הסחר טרם נוסדה אז, שכרה הנתבעת באופן זמני את המחסן השני, תוך שהובהר לתובעת כי מדובר בפעילות חדשה שבכוונת הנתבעת לייעד לחברה החדשה שתוקם לצורך זה. ביוני 1998 נוסדה חברת הסחר, ואז הוסכם מפורשות עם התובעת כי המחסן השני יושכר לחברת הסחר. ואכן, התובעת פתחה כרטיס נפרד בהנהח"ש שלה על שם חברת הסחר, הוציאה את החשבוניות ע"ש חברת הסחר, קיבלה מחברת הסחר את תשלומי דמי השכירות. בפועל, הנתבעת השתמשה כל השנים רק במחסן הראשון ובמגרש, ולא השתמשה מעולם במחסן השני. חב' הסחר היא (בלבד) שעשתה שימוש במחסן השני.

ושנית, טוענת הנתבעת כי, בכל מקרה, המסמך (מוצג 22) שבו הוארכה השכירות מיום 1/4/01 עד יום 31/12/02 (ואשר עליו למעשה מבוססת התביעה כולה) אינו מזכיר כלל את המחסן השני, ואינו חל על המחסן השני, כי אם על המחסן הראשון בלבד.

האם שכירות המחסן השני היתה עם הנתבעת או עם חב' הסחר?

על הנתבעת הנטל

13. כאמור, מוצג 10 מוכיח חד משמעית כי השכרת המחסן השני היתה לנתבעת. ב"כ הנתבעת מסכים לכך, אך טוען כי רק ההשכרה "הראשונית", לתקופה זמנית, היתה לנתבעת, ואח"כ הפכה חברת הסחר, בהסכמתה המפורשת של התובעת, לשוכרת הנכס.

כבר ציינתי כי משהוכח, והנתבעת כיום מודה, כי ההשכרה של המחסן השני מלכתחילה היתה לנתבעת (דבר שבתחילה הכחישה מכל וכל), הרי עליה הנטל להוכיח את טענתה החדשה, כי בשלב מאוחר יותר הועברה השכירות אל חברת הסחר.

הטענה לא נזכרה קודם

14. הקושי הראשון ביחס לטענה זו הוא, שלטענה כה מהותית וחשובה (שנותרה כיום אחת משתי טענות ההגנה היחידות) אין זכר ורמז בבקשת הרשות להתגונן, ובתצהיר התומך בה.

מוצג 21

15. מסמך שמוכיח כי השכירות, לא רק בתחילה, אלא גם אחרי היווסדה של חברת הסחר (החברה נוסדה ביום 10/6/98), היתה ונותרה עם הנתבעת, ולא הועברה לחברת הסחר, הוא מוצג 21, מסמך הארכת השכירות בגין שני המחסנים עד 31/3/01. מסמך זה מופנה אל הנתבעת, וחתום ע"י הנתבעת. לו נכונה היתה הטענה כי שכירות המחסן השני הועברה אל חברת הסחר, מדוע הארכת שכירות שני המחסנים נעשתה עם הנתבעת?

מוצג 24

16. מסמך נוסף המוכיח את הדבר הוא מוצג 24, ההודעה בדבר הפסקת השכירות טרם זמנה. מכתב זה נכתב ע"י הנתבעת (לא ע"י חב' הסחר) ובו כותבת הנתבעת: "שכרנו מכם... מחסנים" (שני המחסנים), "אנו מפנים את המחסן המערבי מיידית" (שהוא המחסן השני). הנה כי כן, הנתבעת מאשרת מפורשות כי היא זו ששכרה, והיא זו אשר מפנה, (גם) את המחסן השני.

חיובי הארנונה

17. במשך כל התקופה מיום 1/4/98 ואילך היתה הנתבעת (ולא חב' הסחר) רשומה בספרי העירייה כמחזיקת הנכס, וקיבלה את חיובי הארנונה על שמה, מבלי שטרחה להודיע לעירייה כי לא היא מחזיקת הנכס, אלא חברת הסחר. אמנם, מנהל הנתבעת טען בעדותו כי חיובי הארנונה יצאו ע"ש חברת הסחר (עמ' 15, ש' 3), אך נראה כי, גם בנקודה זו, "לא דייק" בעדותו. תעודת עובד ציבור מאת מנהל הכנסות העירייה, כמו גם חשבונות הארנונה עצמם (מוצג 38 במוצגי התובעת) מוכיחים חד משמעית כי החיובים הוצאו על שם הנתבעת.

הטענה כי חב' הסחר היתה המחזיקה בפועל, ובהסכמת התובעת


18. מה טוענת הנתבעת, נוכח הראיות הללו? טוענת הנתבעת כי השוכרת והמשתמשת בפועל היתה חב' הסחר בלבד, והתובעת ידעה על כך, ולא מחתה.


כך העיד מנהל הנתבעת בענין זה: "רק לצורך הפעילות החדשה היה לנו צורך במחסן נוסף. בטה טק מעולם לא השתמשה במחסן הנוסף, אלא רק חב' סחר" (עמ' 11, ש' 31-33, וכן עמ' 13, ש' 31-32, עמ' 14, ש' 4).

ובאשר לידיעת התובעת על כך, העיד מנהל הנתבעת: "אני הודעתי לשלטון באפריל 98 שהפעילות במחסן השני תהיה בחברה חדשה, בהקמה..." (עמ' 14, ש' 29), וכן סעיף 4 לתצהירו: "...הסיכום בינינו היה סיכום מפורש לפיו שוכרת המחסן השני הינה חברת הסחר".

19. ואילו מנהל התובעת העיד, כי בכל המו"מ לשכירת המחסן השני, הנתבעת כלל לא הזכירה כי קיימת או עומדת להיווסד חב' הסחר, או שהשכירות תהיה עם חב' הסחר (סע' 14 לתצהירו). וכן: "כל מה שידעתי שבמחסן מאחורנית מתנהלת אחסנה של שקים... אני לא עשיתי מעולם הסכם עם סחר... אני מעולם לא ביררתי מי זה בטה טק סחר, בשבילי קיימת רק חברת בטה טק" (עמ' 5, ש' 7-10). "ההתקשרות היחידה שלי היא עם בטה טק" (עמ' 7, ש' 6-7, וכן ש' 2, וכן עמ' 4, ש' 10-11). ועוד לענין השאלה מה ידעה התובעת, אזכיר כי התובעת דיווחה לעירייה באופן רשמי (מוצג 9) כי שוכרת הנכס היא הנתבעת.

20. ציינתי כבר לא אחת, כי משהוכיחה התובעת שההתקשרות החוזית בקשר למחסן השני היתה עם הנתבעת (מוצג 10), הרי אם טוענת הנתבעת כי בפועל לאחר מכן השתנו הדברים והשכירות היתה עם חב' הסחר, עליה הנטל להוכיח זאת. בענין הנדון עתה, קרי, הן השאלה מי החזיק והשתמש במחסן השני בפועל, והן השאלה האם התובעת ידעה על כך, לא ראיתי כל סיבה להעדיף את עדותו של מנהל הנתבעת (שעל מהימנותו בענינים אחרים כבר עמדתי) על פני עדותו של מנהל התובעת.

יצוין גם, כי מנהל הנתבעת איננו השותף היחיד בחב' הסחר. היו וישנם שותפים נוספים בחברה זו (ר' סע' 3 לתצהירו), אך הוא נמנע מלזמן מי מהם לעדות בביהמ"ש.

הטענה כי החשבוניות הוצאו ע"ש חב' הסחר

21. טוען ב"כ הנתבעת כי התובעת עצמה פעלה פעולות שונות שיש בהן כדי ללמד על הסכמתה לכך ששוכרת המחסן השני היא חב' הסחר. כך, התובעת פתחה כרטיס הנהלת חשבונות נפרד ע"ש חב' הסחר; הוציאה חשבוניות ע"ש חב' הסחר; וקיבלה דמי שכירות מחב' הסחר.

22. תשובת התובעת לכך היא, שמנהל הנתבעת הוא שביקש כי התובעת תפתח כרטיס הנהח"ש ע"ש חב' הסחר, ותוציא החשבוניות על שמה, והתובעת הסכימה לכך. אולם, היא מדגישה, מנהל התובעת אמר במפורש כי הנתבעת נשארת השוכרת של המחסן השני לכל דבר וענין (סעיף 24 לתצהיר מנהל התובעת). "זאב אמר לי שהוא מבקש שמהשנה הבאה אני אפריד לו את הכרטיסים. מערכת היחסים בינינו היא מאד הדוקה ומושתתת על המון אמון.... במערכת יחסים כזאת, כשהוא אמר תחלק לי את זה לשניים כדי שהוא יוכל לבדוק את מרכזי הרווח שלו, לא היתה לי עם זה שום בעיה" (עמ' 5, ש' 14-20).

23. אינני סבור כי פתיחת כרטיס הנהח"ש, והוצאת החשבוניות, ע"ש חב' החסר, מהווה – נוכח כל יתר הראיות עליהן עמדתי – ראיה מכרעת לכך שהשכירות היתה עם חב' הסחר, או שהתובעת הסכימה לשכירות של חב' הסחר. אעיר כי לא מיד עם היווסדה של חב' הסחר, ביוני 1998, נעשה השינוי הזה. בתחילה, ועד סוף שנת 1998, הוציאה התובעת את החשבוניות בגין דמי שכירות המחסן השני ע"ש הנתבעת (ר' מוצגים 12, 15, 16, במוצגי התובעת). רק מתחילת שנת 1999 ואילך הוצאו החשבוניות ע"ש חב' הסחר. ככל הידוע, לא אירע כל שינוי שהוא "בשטח", שחייב את השינוי בהוצאת החשבוניות. מדוע, אם כן, חל שינוי? מן הסתם משום שהנתבעת פשוט ביקשה (מטעמיה שלה, פרו', עמ' 5, ש' 19-20) לפצל את הנהח"ש לשתיים, כרטיס אחד – לנתבעת, וכרטיס אחד – לחב' הסחר. לתובעת לא היתה כל סיבה להתנגד לכך. אין כל מניעה כי ללקוח אחד ייפתחו מספר כרטיסים בהנהח"ש, ונתקלתי בכך לא אחת. עצם הוצאת החשבוניות ע"ש חב' הסחר אינה מהווה העברה של חוזה השכירות מהנתבעת לחב' הסחר, וגם לא אישור או הודאה כי חב' הסחר היא השוכרת. אין כאן אלא היענות לבקשה, שאיננה יוצאת דופן, של השוכר, שהעדיף (מטעמיו) כי החשבוניות בגין אחד מן המחסנים ששכר יהיו על שם חברה אחרת, קשורה, אשר (לטענתו) היא החברה אשר עושה בפועל שימוש במושכר.

הטענה כי חב' הסחר היא זו ששילמה תמיד

24. ב"כ הנתבעת מוסיף ומציין כי חב' הסחר לא רק קיבלה החשבוניות על שמה, היא גם זו ששילמה את דמי השכירות בגין המחסן השני לכל אורך התקופה.

משיב על כך מנהל התובעת בעדותו: "חלק מהתשלומים של הלקוחות שלנו זה באמצעות שיקים של לקוחות שלהם, ולכן זה מאד לא מוזר בעיניי שמקבלים שיקים שמכסים חוב של חברה אחת באמצעות שיקים של חברה אחרת" (עמ'
6, ש' 19-20).

על כך משיב ב"כ הנתבעת כי נכון הדבר, שלעיתים מתקבלים תשלומים מצד ג' כפרעון עבור חיוב של לקוח/שוכר. אך יש להבחין בין קבלת תשלום כאמור, לבין מצב שבו על בסיס קבוע מתקבלים תשלומים מצד שלישי העושה שימוש למעשה כשוכר המקרקעין.

25. אכן, יש בסיס לאבחנה זו, וניתן לאמר כי במצב שכזה לא יוכל המשכיר לטעון כי לא ידע שצד שלישי הוא המחזיק בפועל בנכס. אולם אם הכוונה היא, שדבר זה כשלעצמו הופך את המשלם לשוכר הנכס, הרי לכך אינני מסכים. שוכר שנתן לצד שלישי רשות לעשות שימוש במושכר, והצד השלישי הוא המקבל מהמשכיר חשבוניות על שמו, ומשלם את דמי השכירות למשכיר, כל אלה אין בהם כדי להפוך את הצד השלישי – ביחסים עם המשכיר – לשוכר הנכס, כל עוד לא הוסכם כי הצד השלישי הוא מעתה ואילך השוכר, ואילו השוכר המקורי מופטר מהתחייבויותיו עפ"י חוזה השכירות. לשון אחר, גם אם נכון שחב' הסחר היא שהחזיקה ועשתה שימוש בפועל במחסן השני, וכן קיבלה החשבוניות על שמה, ושילמה אותן, הרי הנתבעת לא הוכיחה את טענתה כי הושגה הסכמה בין הצדדים על חילופי השוכר, ביחס למחסן השני. לכל היותר ניתן לאמר כי הנתבעת, על דעת עצמה, ובניגוד להוראות חוזה השכירות, התירה לחברה קשורה להחזיק במחסן השני. וגם בהנחה שהתובעת ידעה על כך, והעלימה עין, או אפילו הסכימה מפורשות לשימוש של חברה אחרת בנכס, הרי אין בכך עדיין כדי להפוך את אותה חברה לשוכרת הנכס, קרי, למי שהינה בעלת זכויות (זכות שכירות) בנכס. לא שוכנעתי כי היתה הכרה מצד התובעת בחברת הסחר, כבעלת זכויות בנכס, או מתן הפטר לנתבעת מהתחייבויותיה עפ"י חוזה השכירות.

26. לסיכום חלק זה, אני קובע כי שכירות המחסן השני התחילה (מוצג 10) וגם נמשכה (מוצגים 21, 24) עם הנתבעת, ולא עם חב' הסחר. ייתכן שחב' הסחר היא שהחזיקה במקום בפועל, והתובעת לא התנגדה לכך, ואף הסכימה להוציא החשבוניות על שמה, ולקבל התשלומים ממנה, אולם לא הוכח כי היתה הסכמה של התובעת לחילופי שוכרים (להבדיל מהסכמה לשימוש בפועל ע"י גוף אחר), באופן שהנתבעת תחדל להיות השוכרת, והשכירות תעבור לחב' הסחר.

האם מסמך הארכת השכירות עד 31/12/02 חל גם על המחסן השני?

מוצגים 22, 23

27. קבעתי, אם כן, כי הנתבעת היא ששכרה את המחסן השני. ואין כבר מחלוקת היום, כי השכירות הוארכה לפחות עד 31/3/01 (מוצג 21). השאלה היחידה שנותרה היא, האם הוכיחה התובעת את "החוליה המקשרת" הנדרשת, היינו, כי השכירות הוארכה שוב, עד 31/12/02. בענין זה, קיים מסמך של התובעת (מוצג 22) כי "הרינו לאשר בזה הארכת תקופת השכירות בינינו עד 31/12/02". עוד נאמר במסמך זה כי דמי השכירות (שהיו עד עתה 22.65 ₪ למ"ר) יעמדו על 10 דולר למ"ר. בנוסף, ישנה דרישה מאת הנתבעת להמציא ערבות בנקאית בגובה דמי השכירות לשלשה חודשים, בסך 60,000₪. הנתבעת קיבלה מסמך זה, ואישרה הארכת השכירות עד 31/12/02, כמו גם הגדלת דמי השכירות (מוצג 23).

לכאורה, אם כן, הדברים ברורים. ישנו מסמך הארכת השכירות, וישנו מכתב קיבול מפורש מאת הנתבעת.

הטענה כי מוצג 22 מתייחס רק למחסן הראשון

28. אולם כאן טענת הנתבעת היא כי המסמך מוצג 22 מתייחס למחסן הראשון בלבד, הואיל ולא צוין בו כי הוא מתייחס גם למחסן השני. לטענתה, המושכר היחיד בחוזה השכירות המקורי הוא המחסן הראשון, ועל כן, קם הצורך לאזכר במפורש את המחסן השני בכל אחד ואחד ממכתבי ההארכה. כך גם נהגה התובעת בכל ההארכות הקודמות, כלומר, הזכירה במפורש גם את המחסן השני. העדר איזכור המחסן השני במוצג 22 מלמד כי מסמך זה אינו מתייחס ואינו חל על המחסן השני. אמנם, כל עוד אין מושכר נוסף, אין צורך בפירוט כאמור. אולם, אם יש יותר ממושכר אחד, קם הצורך לאזכר את המושכר הנוסף בכתבי ההארכה. השמטת המחסן השני ממוצג 22 מלמדת כי ההארכה עד 31/12/02 לא הוחלה על המחסן השני. עד כאן – טענת הנתבעת.

29. אינני מקבל טיעון זה. בעיניי, הפירוש הפשוט וההגיוני של "הארכת תקופת השכירות בינינו" הוא – הארכת תקופת השכירות ביחס לכל המושכר. "המושכר" כיום (מאז מוצג 10) הם שני המחסנים, ועל כן מסמך ההארכה מתייחס, כפשוטו, לשני המחסנים. לו חפצו הצדדים להוציא חלק מן המושכר מתחולתו של מסמך ההארכה, היה עליהם לציין את הדבר במפורש. כל עוד לא צוין אחרת, המסמך מתייחס למושכר בשלמותו.

גם לא נכונה הטענה כי בכל מכתבי ההארכה הקודמים הוזכר המחסן השני במפורש. רק במקרה אחד, היינו, כאשר נעשתה ההארכה הראשונה שלאחר השכרת המחסן השני (מוצג 21), צריך היה, לשם הבהירות ולמניעת ספקות, לציין במפורש כי ההארכה מתייחסת לשני המחסנים, וכך נעשה. לא היה הכרח לציין את הדבר גם בהארכה הבאה (מוצג 22), שנעשתה 3 שנים אחרי שהמחסן השני "הצטרף" לשכירות, כשכבר היה ברור לכל, כי השכירות מתייחסת לשני המחסנים, בלא צורך לציין את הדבר כל פעם מחדש.

קיצורו של דבר, דעתי היא שהמסמך מוצג 22 מתייחס לכל המושכר, וכל המושכר כולל הן את המחסן הראשון והן
את המחסן השני.

30. תמיכה לכך שהמסמך 22 מתייחס לשני המחסנים ניתן למצוא בכך שהתובעת דורשת בו, במסמך זה, כי הנתבעת תמציא לה ערבות בנקאית בגובה דמי השכירות לשלשה חודשים, בסך 60,000₪. חישוב פשוט מראה כי אם שער הדולר במועד כתיבת המסמך היה 4.216₪ לדולר, ואם שטח שני המחסנים יחד הוא 449 מ"ר, ודמי השכירות הם 10 דולר למ"ר, הרי דמי השכירות לשני המחסנים לשלשה חודשים הם אכן כ-60,000₪ (פרו', עמ' 7, ש' 23-25, עמ' 9, ש' 1-2).

העובדה שהערבות הבנקאית בסופו של דבר לא ניתנה בפועל (משום שהתובעת, לפנים משורת הדין, ויתרה על כך), אינה משנה את העובדה, שהסכום שנדרש תואם דמי שכירות לשלשה חודשים לשני המחסנים. הדרישה לערבות בנקאית לא יכולה היתה להגיע לסכום זה, לו התייחס המסמך למחסן הראשון בלבד. ולשאלת ב"כ הנתבעת – וכי היה על הנתבעת לנחש, מדרישת הערבות וגובהה, כי ההארכה מתייחסת גם למחסן השני? תשובתי היא: לא ולא, את זאת ניתן ללמוד מפשוטם של דברים, כפי שהבהרתי בפיסקה הקודמת, כי "הארכת תקופת השכירות בינינו" מתייחסת (אם לא נאמר אחרת) לכל המושכר.

31. הנתבעת טוענת כי אף פעם במהלך חיי החוזה לא עלה בדעת התובעת כי תקופת החוזה המוארכת בגין המחסן הראשון, תחול ותחייב גם בגין המחסן השני (עמ' 11 לסיכומיה). איני יודע על סמך מה נטענת טענה זו. נראה לי פשוט וברור, כי משחוזה השכירות המקורי הורחב והוחל גם על המחסן השני, ותקופת השכירות הוארכה, ונקבע במפורש כי "בשאר תנאי חוזה השכירות לא יחול שינוי" (מוצג 10), הרי ברור כי חובת השוכר לשלם דמי שכירות במשך כל תקופת השכירות (סעיף 5 לחוזה) חלה מעתה ואילך גם על המחסן השני, למשך כל תקופת השכירות, לרבות הארכותיה.

טענת חוסר התאמה בין מוצג 22 לבין חיובי השכירות

32. טענת אחת של הנתבעת הטרידה אותי לא מעט, היא הטענה שאם מוצג 22 חל גם על המחסן השני, הרי דמי השכירות בגינו היו צריכים להיות, מכאן ואילך, בסך 10 דולר למ"ר. והנה, החשבוניות שהוצאו בגין שכירות המחסן השני, לאחר המסמך הנ"ל, הוצאו לא לפי 10 דולר למ"ר, אלא לפי 22.65 ₪ למ"ר (נספחים ד'4, ו'1 למוצגי הנתבעת), בעוד שהחשבוניות שהוצאו בתקופה זו בגין המחסן הראשון אכן הוצאו לפי 10 דולר למ"ר (נספחים ה4, ה3 למוצגי הנתבעת). מכאן עולה לכאורה שהמסמך, מוצג 22, שהעלה את דמי השכירות ל-10 דולר למ"ר, אכן חל רק על המחסן הראשון, ולא על השני.

33. טענה זו היא טענה רצינית, אולם בסופו של דבר, לאחר התלבטות, החלטתי לדחותה. על השאלה מה הוסכם בין הצדדים יש ללמוד בראש ובראשונה מהוראות ההסכם, והוראות ההסכם במקרה דנן הן המוצגים 22, 23. במסמכים אלה אין רמז לכך שהם מתייחסים רק למחסן הראשון, ולא למחסן השני. מסמך 22 חל, לפי פירושו הנכון, על שני המחסנים כאחד.

מדוע אם כן נהגה התובעת בפועל באופן שונה מן המוסכם במסמך, והוציאה לנתבעת חשבוניות, ביחס למחסן השני, בסכום נמוך יותר? מנהל התובעת משיב על כך שהפקידה, שהוציאה את החשבוניות, פשוט טעתה (עמ' 8, ש' 26-29) וכי הוא, המנהל, אינו עוסק בהוצאת חשבוניות, אינו מפקח על כך, ואינו יודע בזמן אמיתי אלו חשבוניות מוצאות בחברה (עמ' 8, ש' 19-24).

התשובה, אולי, קלושה משהו, אבל מן הסתם אמיתית ונכונה. התובעת היא חברה גדולה וותיקה (עמ' 6, ש' 14-17) ואני מקבל את טענת המנכ"ל כי הוא אינו עוסק בהוצאת חשבוניות, וגם אינו יודע ואינו יכול לדעת "בזמן אמת" אלו חשבוניות מוצאות בחברה בכל רגע נתון. הפקידה שבה מדובר כבר "הוכיחה את עצמה" שהיא יודעת לטעות, שהרי, במשך תקופה של שבעה וחצי חודשים, שכחה בכלל להנפיק חשבוניות ביחס למחסן השני. כאשר נתגלתה הטעות, וניתנה לה הוראה להנפיק חשבוניות לכל התקופה הזאת, הוסיפה חטא על פשע והנפיקה את החשבונית (מוצג ד'4) לפי התעריף הישן (על פי מוצג 10), ולא לפי התעריף הנכון (עפ"י מוצג 22).

34. כאמור לעיל, כאשר בוחנים את השאלה האם הארכת השכירות עד 31/12/02 חלה או אינה חלה גם על המחסן השני, מן הראוי לבחון שאלה זו בראש ובראשונה על פי המסמכים המהווים את ההסכם שבין הצדדים (במקרה זה: מוצגים 22, 23). אין כל ספק כי המשקל הסגולי של המסמכים המהווים את ההסכם, והחתומים ע"י מנכ"לי שתי החברות, עולה בהרבה על משקלן של החשבוניות, המונפקות ע"י פקידה, שיכולה לטעות, ואכן טעתה.

35. אני ער לכך שהטענה בדבר "טעות של פקידה" היא טענה בעייתית. אף על פי כן אני סבור כי עובדת הוצאת החשבוניות ד4, ו1 כפי שהוצאו, אינה מכריעה את הכף לטובת המסקנה כי מוצג 22 חל על המחסן הראשון בלבד. זאת נוכח הראיות וההנמקות שעליהן עמדתי בפרק זה לעיל, ואלה שאוסיף להלן.

ראיות נוספות לכך שהארכת השכירות (מוצג 22) התייחסה גם למחסן השני

36. אציין את עצם העובדה שהנתבעת עדיין החזיקה במחסן השני עד נובמבר 2001. נשאלת השאלה: מכח מה היתה הנתבעת במקום עד נובמבר? אם נכונה טענת הנתבעת כי מוצג 21 היה הארכת השכירות האחרונה, ביחס למחסן
השני, הרי שהשכירות הסתיימה ב-31/3/01. מכח מה אפוא, אם לא מכוחו של מוצג 22, המשיכה התובעת והחזיקה במחסן השני גם אחרי 31/3/01?

37. גם עצם העובדה שהנתבעת מצאה לנכון להודיע רשמית ובכתב (מוצג 24) על הפסקת השכירות – גם ביחס למחסן השני – תומכת בכך, שבמועד מכתב הפסקת השכירות, היתה שכירות המחסן השני בתוקף. אם נכונה טענת הנתבעת כי מוצג 22 חל על המחסן הראשון בלבד, ואילו המחסן השני לא הוארכה שכירותו מעבר ל-31/3/01, מה ראתה הנתבעת לנכון, ב- 31/10/01, להודיע על "הפסקת" שכירות המחסן השני?

38. ועוד: הנתבעת טוענת כי הפסיקה השכירות טרם זמנה, בשל העלאת מחיר השכירות ע"י התובעת. אם נכונה טענת הנתבעת כי מוצג 22 אינו חל על המחסן השני (משמע: גם העלאת דמי השכירות אינה חלה על המחסן השני) מדוע החליטה לעזוב גם את המחסן הזה? האין בכך כדי ללמד כי ההודעה בדבר הפסקת שכירות שני המחסנים "עקב העלאת המחירים מצידכם" מוכיחה כי גם הנתבעת הבינה, שהעלאת המחיר מתייחסת לשני המחסנים, כלומר, שמוצג 22 חל גם על המחסן השני?

39. בהודעה על הפסקת השכירות, מוצג 24, כותבת הנתבעת בין היתר כי הינה מחוייבת להשאיר לתובעת את המחיצות, התקרות, והשטיחים. חובה זו מקורה בסעיף 8 של חוזה השכירות המקורי. אם נכונה טענת הנתבעת כי שכירות המחסן השני לא הוארכה עד 31/12/02, מכח מה חלה עליה החובה להשאיר לתובעת את המחיצות, התקרות, והשטיחים במחסן השני?

40. ולבסוף אציין את העובדה כי כשהודיעה הנתבעת על הפסקת השכירות, קיבלה מאת התובעת תגובה מיידית כי השכירות הוארכה והינה בתוקף עד 31/12/02 (מוצג 25). הנתבעת כלל לא הגיבה לטענה זו ולא הכחישה אותה (מוצגים 26, 28). התובעת העלתה שוב ושוב, בתכתובת נוספת, את הטענה כי השכירות הוארכה עד 31/12/02, וכי הפסקת השכירות היא הפרה בוטה של החוזה (מוצגים 30, 32). הנתבעת, גם בשלב זה, לא הגיבה לטענה זו ולא הכחישה אותה. רק ב-29/4/02, חצי שנה לאחר ההודעה על הפסקת השכירות, טרחה הנתבעת לראשונה, באמצעות בא כוחה, להתייחס לטענות התובעת (מוצג 34), אם כי גם בשלב מאוחר זה טרם עלה הרעיון היצירתי, כי מוצג 22 חל על המחסן הראשון בלבד. רעיון זה נהגה לראשונה רק כחודשיים לאחר מכן, כאשר הוגשה בקשת הרשות להתגונן (ר' התצהיר שם, עמ' 3 למעלה). גם התנהלות זו אומרת דרשני.

41. לסיכום חלק זה אני קובע כי השכירות אכן הוארכה, עד 31/12/02, גם ביחס למחסן השני.

טענת ויתור תביעות

42. הנתבעת מעלה בסיכומיה את הטענה כי היתה הסכמה בין הצדדים בדבר ויתור תביעות. אני סבור כי אין כל הוכחה לטענה זו, ומעבר לכך, לא היה מקום להעלותה, משום שהנתבעת זנחה אותה. בשלב הרשות להתגונן נטען בתצהיר (בעמ' 6 למעלה) כי סוכם בע"פ בין מנהלי שתי החברות "כי בכך תבוא לקיצה המחלוקת שבין הצדדים והמשיבה (=התובעת) תגלה רצון טוב המתחייב מהסיוע שהענקתי למשיבה". אולם בתצהיר העדות הראשית, בשלב ההוכחות, בסעיף המקביל (סעיף 8.3) הושמט הקטע הזה מן התצהיר. אין אם כן בפני כיום כל עדות מעם הנתבעת בדבר הסכמה שהיתה בע"פ בענין ויתור תביעות. על מה אפוא מבוססת הטענה בסיכומים? על עדות מנהל התובעת שהעיד כי טענה זו היא שקר וכזב? (פרו, עמ' 10, ש' 19).

טענת אי הקטנת הנזק

43. הנתבעת בסיכומיה (סעיף 10) זנחה במפורש את טענת אי הקטנת הנזק, ועל כן פטור אני מלהתייחס לכך, ואסתפק בהפניה לעמ' 20-24 בסיכומי התובעת.

סכום החוב

44. באשר לסכום החוב – הסכום איננו במחלוקת, ולא הועלתה כל טענה בנוגע לסכום.

על כן, משקבעתי (א) כי השכירות היתה עם הנתבעת, (ב) כי השכירות אכן הוארכה עד 31/12/02, דין התביעה, בנוגע למחסן השני, להתקבל במלואה.

כאמור בפתח הדברים, דמי השכירות עד יום 15/11/01 שולמו (מוצגים ד4, ד5, ד6). כך גם הארנונה עד יום 15/11/01 שולמה (סעיף 44.1 לתצהיר מנהל התובעת). על כן, יתרת החוב בגין המחסן השני מתייחסת לתקופת 13.5 חודשים, מיום 16/11/01 עד יום 31/12/02. להלן החישוב -

39,330 דולר = 17% מע"מ + 13.5 חודש X 249 מ"ר X 10$ למ"ר

סכום זה לפי שער הדולר הידוע במועד הגשת התביעה הוא 193,346₪.

בנוסף, חוב הארנונה, ביחס לאותם 13.5 חודשים, הוא בסך 27,427.27₪, כפי שעולה מסעיף 44.1 לתצהיר מנהל
התובעת , ומוצג 37 בתיק מוצגי התובעת.

סיכום

45. אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך 220,773₪, בתוספת הוצאות המשפט, ובתוספת שכ"ט עו"ד בסך 17,500₪ ומע"מ, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, על ההוצאות – מיום הוצאתן, ועל שכ"ט עו"ד – מהיום, ועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון