פרצלציה איחוד וחלוקה


השופט ע' מודריק

העתירה

העותרים מבקשים שיינתן פסק-דין המצהיר על בטלות הצורך להפקיע שטח של 629 מ"ר מתוך חלקה 11 בגוש 6416, ברחוב המחתרת ברמת השרון שהודעה על הכוונה להפקיעו פורסמה בי"פ (תשמ"ז) 3389 מתשמ"ז. בהתאמה, תינתן הוראה למחיקת הערת האזהרה בדבר כוונת ההפקעה מן הרישום בספרי המקרקעין.

הנסיבות

נסיבות העתירה אינן שנויות במחלוקת. אלה עיקריהן.

העותרים הם בעלי הזכויות הקנייניות במגרש בשטח 2285 מ"ר הידוע כחלקה 11 בגוש 6416 ברמת השרון (להלן - מגרש ישראלי). בשנת 1983 הותקנה תכנית בניין עיר, רש/587 (להלן - תכנית 587), החלה, בין היתר, על מגרש ישראלי. תכנית 587 ייעדה שטח מסוים במגרש ישראלי לדרך ושטח מסוים אחר במגרש זה לצורך כביש גישה ולבניין ציבורי. עוד נקבע בתכנית זו, כי השטחים המיועדים הללו (סך הכול 315 מ"ר לדרך ו-439 מ"ר לבניין ציבורי. דהיינו, 754 מ"ר שהם כ- 33% משטח המגרש) יופקעו (להלן - השטח המופקע-ישראלי). אכן ביום 9.10.1986 פרסם יושב-ראש הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון בילקוט הפרסומים הודעה מכוח סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943 וסעיפים 189, 190 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - החוק), ולפיה השטח המופקע-ישראלי נחוץ לצורכי ציבור. סמוך לאחר מכן נרשמה הערת אזהרה בפנקס רישום המקרקעין על אודות הודעת ההפקעה האמורה (להלן - כוונת ההפקעה המקורית או ההפקעה).

עד לעת הזאת הלכה למעשה מומשה כוונת ההפקעה רק ברצועת שטח של 125 מ"ר, בחזית מגרש ישראלי, לצורך כביש. הוועדה המקומית לא נטלה חזקה על יתרת השטח המופקע-ישראלי (629 מ"ר) ולא העבירה אותו על שמה. בשטח מגרש ישראלי שלא נועד להפקעה מומשו זכויות בנייה למגורים בהתאם לתכנית 587.


במקביל לאישור תכנית 587 אושרה גם תכנית רש/600 (להלן - תכנית 600) החלה על מקרקעין סמוכים למגרש ישראלי, היינו על חלקה 81 בגוש 6416, ששטחה כ-3500 מ"ר, השייכת למשפחת אלון (להלן - מגרש אלון). גם בתכנית 600 נקבעו שטחים שונים כמיועדים להפקעה לצורכי ציבור. שטח מגרש אלון שלא נועד להפקעה יועד בתכנית 600 למגורים.

כאשר ביקשו בעלי הזכויות במגרש אלון לממש את זכותם לבנות במגרש ופנו לקבל היתר בנייה, הסתבר כי בשטח המיועד למגורים במגרש אלון ממוקם בית ישן, בעל חשיבות ארכיטקטונית, שהוועדה המקומית חפצה בשימורו על-מנת שישמש כמוזאון לטבע, גאולוגיה ומורשת מקומית (להלן - בית ראשונים). כיוון שחלקי מגרש אלון המיועדים להפקעה נחוצים לוועדה המקומית לצורכי ציבור אחרים (מלבד המוזאון) וכיוון שזו מיצתה את אפשרויות ההפקעה ללא פיצוי (40%) במגרש אלון, נוצר קושי לגרום לשימור בית ראשונים בלי לרכוש אותו (במימון הוועדה המקומית) מידי משפחת אלון.

לנוכח הדברים האמורים השהתה הוועדה המקומית את מתן היתרי הבנייה במגרש אלון וניהלה משך שנים משא ומתן עם משפחת אלון שהניב לבסוף הסכם (כיוון שחילוקי דעות הוליכו להתדיינות משפטית אשר הגיעה, בעתירה לבג"ץ, עד בית-המשפט העליון, קיבל ההסכם תוקף של פסק-דין מידי בית-המשפט העליון). לפי ההסכם התחייבה הוועדה המקומית לגבש תכנית בניין עיר נוספת ולפיה יבוצעו "איחוד וחלוקה מחדש", ללא הסכמת הבעלים, בין מגרש אלון למגרש ישראלי וכפועל יוצא יועבר חלק מן השטח המופקע-ישראלי לידי משפחת אלון וייועד לבנייה למגורים, ואילו הוועדה המקומית תקבל את בית ראשונים כחלק מן השטח בתכנית האיחוד והחלוקה שיוקצה לצורכי ציבור.

כך נתכנה תכנית רש/717 (להלן - תכנית 717). בתכנית איחוד וחלוקה (רה-פרצלציה) זו "השתתפו" מגרש אלון, החלקה הפרטית 224 (להלן - חלקה 224), חלקות 334, 333 בבעלות הוועדה המקומית רמת השרון ו-466 מ"ר מן השטח המופקע-ישראלי. תכנית 717 - שבינתיים ניתן לה תוקף והיא פורסמה ביום 14.12.1999 בילקוט הפרסומים - יצרה, מכוח האיחוד והחלוקה, מגרשים חדשים, קבעה ייעודי קרקע ואגב כך העתיקה את הייעוד "בניין ציבורי" מן השטח המופקע-ישראלי למגרש חדש בתחום התכנית המהווה את בית ראשונים, וכן ריכזה את זכויות הבנייה למגורים של משפחת אלון במגרש בתחום התכנית שהוקצה למשפחת אלון. המגרש הזה כולל את חלק השטח המופקע-ישראלי ש"השתתף" בתכנית.


ייאמר כי בין מגרש ישראלי לבין מגרש אלון חוצצים חלקות 333, 334, חלקה 224 וכן דרך אספלט (רחוב הפלמ"ח). כל החלקות החוצצות "שותפו" מרצון ושלא מרצון בתכנית 717 על-מנת ליצור רצף קרקעי בין מגרש ישראלי למגרש אלון.

טענת העתירה

העותרים טוענים כי משבטל ועבר מן העולם הצורך המקורי להשתמש בשטח המופקע- ישראלי לצורכי הציבור שהוגדרו בתכנית 587 (ופורסמו בילקוט הפרסומים), יש לבטל את ההפקעה ולהחזיר את השטח המופקע הזה לרשות הבעלים המקוריים, היינו לרשות העותרים. העברת השטח המופקע-ישראלי לידי גורמים פרטיים (משפחת אלון) למטרת בנייה למגורים היא בגדר שינוי ייעוד השטח הכלול בכוונת ההפקעה המקורית, למטרה שלמענה אין להפקיע שטח מידי בעליו. שהרי כך נקבע בסעיף 196(א) לחוק:


"מקרקעין שהופקעו לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים וייעודם שונה לייעוד שלמענו אין להפקיע מקרקעין לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים, תשלם הועדה המקומית פיצויים למי שהיה זכאי להם בשעת ההפקעה אילו היתה ההפקעה מחייבת תשלום פיצויים באותה שעה, או אם רצה בכך, תחזיר את המקרקעין למי שהופקעו ממנו".

השטח שכוונת ההפקעה המקורית בו לא מומשה הוא בהיקף 629 מ"ר 1. לפי כוונת ההפקעה המקורית, נועד השטח האמור לשם דרך ולבניין ציבורי במיקום מסוים במגרש ישראלי. העתקת המטרות הללו למגרש אחר ושימוש בחלק מן המופקע-ישראלי למטרת בנייה פרטית של גורם פרטי הם שינוי ייעודי כוונת ההפקעה המקורית. שינוי זה מצדיק את החזרת השטח המופקע-ישראלי לידי הבעלים המקוריים (ישראלי) בהתאם לסעיף 196(א) לחוק.

הגדרת סוגיית המשפט

העתירה מעוררת את שאלת המשפט הזו: האם ניתן לקבוע - בתכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, שלה "שותף" שטח מקרקעין שנועד להפקעה לצורכי ציבור, לצד שטחים אחרים - "חלוקה מחדש" (רה-פרצלציה), ולפיה השטח שהיה מיועד להפקעה לצורכי ציבור (למטרה מסוימת) יהיה לשטח פרטי למגורים, ואילו חלק מן השטח



1 בעניין זה קיימת אי-בהירות מסוימת שאעמוד עליה בשולי פסק-הדין.


הפרטי יופקע לצורך ציבורי ממין הצורך הציבורי המקורי. או שמא שינוי הייעוד של השטח שנועד מעיקרא לצורכי ציבור והפיכתו לשטח פרטי למגורים משמיע כי הצורך הציבורי באותו שטח עבר ובטל מן העולם ולכן יש להחזירו לבעליו המקוריים. האם התשובה לשאלה במתכונתה הראשונה תהיה שונה אם יסתבר שאין "רצף קרקעי" בין השטח מיועד ההפקעה המקורי לבין השטח שאליו הועתקה ההפקעה לצורכי ציבור? האם אפשר "לרפא" את הפגם על-ידי יצירת "רצף" מלאכותי תוך צירוף החלקות החוצצות לתכנית האיחוד והחלוקה בלי שייגרע מן החלקות החוצצות או ייווסף להן דבר?

נימוקי העותרים

לישראלי יש זכות קניינית מלאה במגרש ישראלי. מעיקרא הקיפה הזכות הזאת את מלוא המגרש, עד שבאה הרשות ובמסגרת תכנית 587, ובהתאם להוראת סעיף 188(א) לחוק התכנון והבניה2, ייעדה להפקעה לצורכי ציבור את השטח המופקע-ישראלי.
"זכות הקניין" - כך נפסק חזור ושנה - "היא מזכויות היסוד של האדם בישראל, ועל-כן אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין"3. משנה תוקף ניתן לכלל האמור מאז שזכות הקניין התעלתה למעלת זכות חוקתית על-חוקית4.

העותרים אינם טוענים לפגם כלשהו בחוקיות כוונת ההפקעה המקורית. גם אין בפיהם טרוניה או השגה על כך שמשך כחמש-עשרה שנים לא מומשה ההפקעה למעשה והשטח המופקע-ישראלי נותר רובו ככולו בשיממונו. כל זה, גם אליבא דידם, בדין יסודו (על-כן הדבר גם תואם את הוראות בעל-דין בדבר זכות הקניין). אולם הם אומרים, תכנית 717 מראה בעליל כי אין לרשות עוד חפץ ב"צורכי הציבור" שלהם יועד השטח המופקע- ישראלי, או שמא נכון יותר לומר כי השטח המופקע-ישראלי אינו נחוץ עוד לצורך הציבורי שלשמו יועדה הפקעתו. הלכה למעשה, השטח הזה אינו נחוץ לצורך ציבורי כל עיקר. נתון נתנוהו ביד גורמים פרטיים כדי שישמש לבנייה למגורים. משפג תוקפם של "צורכי הציבור" מושא ההפקעה, בטל קורבנם - השטח המופקע - ויש להחזירו לבעליו. שהרי החוק (סעיף 196 לחוק התכנון והבניה) מורה, לכאורה בלשון שאינה משתמעת לשני פנים: "מקרקעין שהופקעו לפי חוק זה ללא תשלום



2 סעיף 188(א) לחוק התכנון הבניה: "מותר לועדה המקומית להפקיע על פי החוק זה מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור"
3 ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן [1], בעמ' 656.
והשווה ע"א 782/88 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ-ישראל [2].
4 למשל: בג"ץ 3956/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' ראש הממשלה [3];
בג"ץ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל (להלן - עניין קרסיק [4]).


פיצויים וייעודם שונה לייעוד שלמענו אין להפקיע מקרקעין לפי חוק זה... אם רצה בכך, תחזיר את המקרקעין למי שהופקעו ממנו5" (ההדגשות שלי - ע' מ').

בא-כוח העותרים, עורך-דין משה י' קמר, הצביע בטיעוניו על התפתחות ההלכה ביחס לנסיבות העשויות להצדיק החזרת קרקע מופקעת לבעליה המקוריים מכוח עקרון צמידות ההפקעה למטרתה. את תיאור ההתפתחות הוא שאל מדיני הפקעת מקרקעין לפי פקודת רכישת קרקעות (הפקעה לצורכי ציבור)6.

בראשונה הייתה גישה גמישה, ולפיה:

"אין זה הכרחי כלל שהמקרקעין שהופקעו ישמשו דוקא לאותה מטרה שעמדה לנגד עיני שר האוצר בעת ההפקעה, אלא המטרה עלולה להשתנות ממטרה ציבורית אחת למטרה ציבורית אחרת, ואף ייתכן מקרה, שקרקע שהופקעה לצרכי ציבור כלל לא תשמש לאותם צרכים"7 (ההדגשה שלי - ע' מ').

בהמשך התפתח עקרון "צמידות קרקע מופקעת לייעודה" שמכוחו פרסו בתי-המשפט חובה להשיב קרקע מופקעת לבעליה (או לשלם פיצוי תמורתה) אם מסתבר כי הקרקע אינה נחוצה לשמו של הצורך הציבורי המוגדר שעמד בבסיס ההפקעה8 או כי הצורך הציבורי שבבסיס ההפקעה חלף עבר מן העולם. עמד על כך השופט גולדברג:


5 בכך נבדל דין ההפקעה שבחוק התכנון והבניה מזה שבפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור). האופציה המוקנית לבעלים המקוריים לקבלת השטח המופקע (או פיצוי תחתיו) משבטל הצורך בהפקעה היא מקרא מפורש בחוק התכנון והבניה, בעוד שלשם החלת אותו הסדר על הפקעה לפי פקודת הקרקעות נצרך בית-המשפט העליון, זה מקרוב, למאמץ פרשני, שבעה נקיים (תרתי משמע), שהכריע במחלוקת פוסקים רבת-שנים (עניין קרסיק הנ"ל [4]).
6 כמדומה לי שה"השראה" לתיאור ניטלה מפסק-דין של בית משפט מחוזי מפי השופט ד' חשין (ה"פ (י - ם) 51/94 ארד נ' מדינת ישראל [15]). לעת הזאת אפשר להפנות לתיאור רחב עוד יותר בפסק-הדין של בית-המשפט העליון מפי השופט מ' חשין (עניין קרסיק [4]).
7 ד"נ 29/69 אביבים בגוש 3947 בע"מ נ' שר האוצר [5], בעמ' 408 וכן ראה בג"ץ 282/71 בנין נ' שר האוצר [6].
8 השקפת השופט מצא בבג"ץ 5091/91 נוסייבה נ' שר האוצר [7] שעליה חזר בדנג"ץ 4466/94 נוסייבה נ' שר האוצר [8]. ראה גם פרופ' י' ה' קלינגהופר "צמידות של קרקע מופקעת לייעודה".



"ההפקעה הינה הכרח בל-יגונה, אם אין מנוס מכך כדי להבטיח כי צרכים ציבוריים יבואו על סיפוקם. אולם ההפקעה לא נועדה להעשיר את המדינה.
בין הפקעת הקרקע לבין צורכי הציבור קיים קשר בל-יינתק, עד כי ניתן לומר שמבחינה רעיונית זכות הקניין שרוכשת המדינה בקרקע שהופקעה מן הפרט - אף אם הושלמו הליכי ההפקעה - היא זכות "מותנית", והתנאי הוא נחיצות הקרקע להגשמת צורך ציבורי. משחלף הצורך הציבורי מן העולם, או קמה עילה אחרת לביטול ההפקעה, יש להשיב את הקרקע לבעליה, אם רצונו בכך. השבת הקרקע במצב דברים זה היא שמשיבה את 'סדרי הקנין באדמה' על כנם, שאם לא כן הופכת ההפקעה ממכשיר להגשמת יעדים חברתיים למטרה עצמאית, העומדת בזכות עצמה"9.

ויש שחיוו דעתם כי צמידות בין קרקע מופקעת לייעוד ציבורי משמעותה שאף אין להמיר ייעוד אחד בייעוד אחר, אפילו שני הייעודים משקפים צורך ציבורי. כך כתבה השופטת דורנר:

"במדינות המכירות בזכות הקניין כזכות יסוד, רשות שלטונית אינה בת-חורין להשתמש בנכס שהפקיעה אלא לאותה מטרה שלשמה הופקע, ואין לעשות שימוש בנכס למטרה אחרת, אף אם היא לטובת הציבור... בישראל הפראקטיקה היא שונה. רשות שהפקיעה קרקע למטרה ציבורית מסוימת נוהגת לנצל אותה למטרה אחרת. פראקטיקה זו אינה יכולה לעמוד, שכן, פרשנות מרחיבה של הסמכות, המאפשרת לרשות להשתמש בקרקע למטרה שונה מן המטרה שלשמה הופקעה, נוגדת את הכלל שקבעה הפסיקה בדבר פירוש מצמצם של סמכות לפגוע בזכות יסוד של האדם. לא כל שכן שאין לקבל גישה פרשנית מרחיבה עם חקיקת חוק היסוד. מסקנתי היא אפוא כי שינוי המטרה הוא עילה לביטול ההפקעה10".

כיוצא בזה הייתה גם חוות-דעתו של השופט מצא, שאם בטל צורך ציבורי אחד ומתעורר צורך ציבורי אחר, מן הראוי לפתוח בהליכי הפקעה מחודשים המניחים את הצורך החדש בבסיסם:


9 בג"ץ 2739/95 מחול נ' שר האוצר (להלן - עניין מחול [9]), בעמ' 321-322.
10 השופטת ד' דורנר בדנג"ץ 4466/94 [8], בעמ' 87-88; השופט זמיר בבג"ץ 465/93 טרידט ס.א., חברה זרה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הרצליה [10], בעמ' 633.



"...משחדלה להתקיים המטרה הציבורית שלשמה הופקעה הקרקע, תעמוד לבעלים הברירה אם ליטול בחזרה את הקרקע, או לתבוע ולקבל את דמיה (השווה להסדר המוחל בסעיפים 195(2) ו-196 לחוק התכנון והבניה, במצבים של שינוי ייעודם של מקרקעין שהופקעו לפי חוק זה). ואם הקרקע עודנה דרושה לסיפוקו של צורך ציבורי אחר, כי אז מוטל על הרשות לחזור ולהכריז על הפקעת הקרקע לשמו של הצורך החדש. שיטה זו אפשר שתכביד מעט עם הרשות ותאריך במקצת את ההליך המינהלי, אך זכות קניינו של הבעלים תכובד, וככל שקיים צורך מוצדק לחזור ולהפקיע מידו את הקרקע, יוכל צורך זה לבוא לידי מימוש בדרך המלך ולא בדרכים עקלקלות11".

הוסיף עורך-דין קמר וטען כי בדידן אף איננו מצויים במישור של המרת השימוש בשטח המופקע-ישראלי מצורך ציבורי אחד למשנהו. הרשות החליטה, פשוטו כמשמעו, שאין עוד צורך לייעד את השטח המופקע-ישראלי לשמו של צורך ציבורי כלשהו, אלא שעז רצונה של הרשות לרכוש חלק ממגרש אחר (הוא חלק השטח במגרש אלון שעליו ממוקם בית ראשונים) והיא מבקשת להשתמש בשטח המופקע-ישראלי כדי שישמש תמורה לרכישת בית ראשונים מידי אלון. הדיספוזיציה שהרשות מבקשת לבצע באמצעות תכנית 717, כמוה כדוגמה המובאת מפי השופט מ' חשין בעניין קרסיק [4]:

"הנה היא קרקע פלונית שהופקעה למטרת הקמתו של גן ציבורי. לאחר שנים מספר - בעקבות שיפור בתכניות תכנון עיר, למשל - מבקשת המדינה למכור אותה קרקע למרבה במחיר ולהקים גן במקום אחר. במקרה מעין-זה נתקשה לכלוא כוונת מכירה זו במסגרת טובת הכלל, ולא נדע על-שום-מה לא תעמוד לו ליחיד זכותו להשבת הקרקע אל-חיקו, אם אך יבקש זאת...".


11 השופט מצא בעניין מחול [9], בעמ' 328, אך לעומת זאת את השקפת השופט גולדברג, ולפיה: "...הרשות רשאית להשתמש בקרקע שהופקעה למטרה ציבורית אחרת, המצדיקה, כשלעצמה, הפקעת הקרקע, ואין לכבול את ידיה דווקא למטרה המקורית שעמדה ביסוד ההפקעה... משנסוגה זכות הקניין מפני הצורך הציבורי, הרי שצורך זה ממשיך לגבור על-אף שינוי המטרה המקורית. שינוי מטרתה של ההפקעה, הוא כשלעצמו, אינו מהווה, על-כן, עילה לביטול ההפקעה" (בעמ' 323).



אפשר (ובכך אני שם מילים בפי פרקליט העותרים המלומד) להמחיש את הדמיון שבין ענייננו לדוגמה שהשופט מ' חשין נטלה על-ידי הצבת פרטי ענייננו - כמעשה הצבת נתונים פרטיים בנוסחה מתמטית - אל המובאה הנ"ל מפי השופט מ' חשין כך:

"הנה היא קרקע [השטח המופקע - ישראלי] שהופקעה למטרת הקמתו של [מבנה] ציבורי. לאחר שנים מספר - בעקבות [רצון לשמר מבנה פרטי, במגרש אחר, כמבנה ציבורי] מבקשת [הועדה המקומית] למכור אותה קרקע [על דרך העברתה לרשות בעלי המבנה הפרטי] ולהקים [מבנה ציבורי] במקום אחר [במבנה הפרטי]. במקרה מעין-זה נתקשה לכלוא כוונת מכירה זו במסגרת טובת הכלל, ולא נדע על-שום-מה לא תעמוד לו ליחיד זכותו להשבת הקרקע אל-חיקו, אם אך יבקש זאת".

ואם יטען הטוען (ועוד מעט קט נראה שאמנם יש הטוען כך) שלא בהעברת ייעוד ציבורי ממקרקעין של פלוני למקרקעין של אלמוני עסקינן, אלא באיחוד שלא בהסכמה בין אלה לאלה וחלוקתם מחדש תוך קביעה שונה של מיקום השטח המיועד להפקעה לצורכי ציבור, אף בא-כוח העותרים מקדים תשובתו לאמור, אין רשות לרשות להשתמש בתכנית איחוד וחלוקה בלתי מוסכמת לשם העשרת מאגר הנכסים של הרשות אפילו אם מגמת פניה היא להשתמש במאגר לרכישת נכס לצורך ציבורי. עמד על כך סגן הנשיא (כתוארו אז) גורן:

"דעתי היא כי במקרה דנן הפרשת דירות למגורים לעיריה כדי שזו תבצע בעקיפין פעולות שחלקן לטובת הציבור וחלקן לא ברור עדיין, אינה מהווה הקניית מקרקעין לצרכי ציבור. הקניית מקרקעין לצורכי ציבור היא הקניית מקרקעין למטרה ציבורית ישירה, כגון, דרך, בית ספר וכו'"12.

הא ראיה שתכנית הרה-פרצלציה הנדונה מסתכמת ב"תשלומי איזון", מצד אלון, למועצה המקומית בסכום של כ-$335,000. לשון אחר, תכנית זו מעשירה את קופת הוועדה המקומית על-ידי שינוי הייעוד של השטח המופקע-ישראלי בלי שישראלי מקבלים את תמורת הדבר.

לבסוף טוענים העותרים כי תכנית איחוד וחלוקה בכלל אינה יכולה להוות תשובה לצורך להחזיר קרקע מופקעת לבעליה המקוריים בהתקיים תנאי סעיף 196 לחוק. שכן, סעיף 196 לחוק דן ב"מקרקעין" ואילו סעיף 122 לחוק המסדיר תכנית איחוד



12 ה"פ (ת"א) 1455/96 קצוף נ' הועדה לבניה למגורים מחוז מרכז (להלן - עניין [16]).


וחלוקה מתייחס ל"מגרש". לא הרי זה כהרי זה, ומשנקבעו הוראות סעיף 196 לחוק ביחס למקרקעין, אין כוונתן אלא לכך שלא יהיה ניתן "לנייד" ייעוד ציבורי ממקרקעין מסוימים למקרקעין אחרים כפי שניתן "לנייד" ייעודים בין מגרשים שבהם נערך איחוד וחלוקה מחדש.

טיעוני המשיבים

את עיקר טיעוני המשיבים ערך ד"ר פרוכטמן, בא-כוח הוועדה והמועצה המקומית רמת השרון. עורך-דין וירניק, בשם אלון, החרה החזיק אחריו. המשיבים אינם חולקים על תיאור התפתחותו של כלל צמידות ההפקעה ליעדה. הם גם אינם נזקקים לטענה בדבר "דילוג" ממטרה ציבורית אחת למשנה13. לפי השקפתם, מצוי ענייננו במישור שונה לחלוטין, הוא מישור שלטונה של תכנית איחוד וחלוקה מחדש בהתאם לפרק ג, סימן ז לחוק התכנון והבניה.

תכנית איחוד וחלוקה מחדש (או "חלוקה חדשה" בתרגום הביטוי הלועזי:
"רה-פרצלציה") היא מכשיר תכנוני שהחוק קבעו המאפשר "...שיתוף כפוי, על-ידי איחוד מגרשיהם של בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת ופירוק השיתוף שנוצר, בדרך של חלוקת הקרקע על יסודו של תכנון חדש"14. תכנון חדש הוא תולדה של צרכים תכנוניים פרי נסיבות מתחדשות בהשתנות העתים, ובכלל זה גם צורכי ציבור משתנים.
על-כן תכנית חלוקה חדשה, אפילו היא כפויה, עשויה לכלול יצירת מגרשים חדשים, שינוי ייעודי קרקע, "ניוד" ייעודים מחלקה מקורית אחת לאחרת, לרבות קביעה שונה של מיקום השטח המיועד לצורכי ציבור ואפילו שינוי מהות הצורך הציבורי (כגון ריכוז השטח המיועד לצורכי ציבור למטרת "מחלף דרכים" במקום מבנה ציבורי).

הלכה מושרשת היא שהליכי הפקעה והליכי איחוד וחלוקה מחדש הן שתי דרכים נפרדות (וכשרות) שבאמצעותן יכולה הרשות להקנות לעצמה מקרקעין לשימוש ציבורי.
עמד על כך השופט מצא:


13 סוגיה זו נותרה במחלוקת, נאמרו בה דברים לכאן ולכאן (ראה השקפת גולדברג בעניין מחול [9] ולעומתו השקפת השופט מצא באותה פרשה והשקפת השופטת דורנר בעניין נוסייבה [8]). מחלוקת זו לא הוכרעה גם בעניין קרסיק [4] (ראה שם דברי השופט מ' חשין בעניין הגיונן של שתי הגישות הנוגדות).
14 בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים (להלן - עניין איראני [11]), בעמ' 757.



"...סעיף 26 לחוק, מוסמכת הוועדה המקומית להקנות לעצמה מקרקעין הן בהפקעתם והן 'בדרך אחרת'. וכבר נפסק, שהליך של איחוד וחלוקה חדשה, הנכפה על-ידי הוועדה המקומית על בעלי המקרקעין, הינו בגדר 'דרך אחרת' לגיטימית להקנות לעצמה את המקרקעין; והיא רשאית לנקוט בהליך כזה גם כשהשימוש בו מכוון, אך ורק, לנגוס מן המקרקעין את הקרקע הדרושה לה למימוש יעדים ציבוריים, תוך הימנעות מהפקעה הכרוכה בתשלום פיצויים...
"15 (ההדגשה שלי - ע' מ').

הברירה ביד הרשות לבחור לעצמה את הערוץ הנראה לה מתאים לרכישת הקרקע הנחוצה לה לצורך הציבור. כיוון שחלוקה חדשה היא בגדר ערוץ נפרד מערוץ ההפקעה, אין לראות בנקיטת הליך כזה משום "ביטול הפקעה".

תכנית החלוקה החדשה אינה משנה את ייעוד השטח המופקע. היא רק מעתיקה אותו ממקומו המקורי (השטח המופקע-ישראלי) למקום חדש (בית ראשונים). המקום המקורי היה מיועד ל"מבנה ציבורי" ובמקום החדש מצוי מבנה שישמש, לפי תכנית החלוקה החדשה, כ"מבנה ציבורי". אין לראות בהעתקת מיקום המבנה הציבורי בסיס לשימוש בהוראת סעיף 196 לחוק.

זאת אף זאת, המשיבים אמנם חולקים על טענת העותרים, ולפיה תכנית החלוקה החדשה מבקשת לשנות את ייעוד השטח המופקע-ישראלי מייעוד ציבורי לבנייה פרטית, אולם הם טוענים כי אפילו תפורש התכנית בדרך הנטענת על-ידי העותרים, לא יהיה ניתן להחיל עליה את הוראת סעיף 196 לחוק. הטעם לכך הוא שנוסח סעיף 196 מעיד עליו שהוא חל רק על מקרקעין שהופקעו ללא תשלום פיצויים וייעודם שונה לייעוד שלמענו אין להפקיע ללא תשלום פיצויים. הפקעה לצורכי בנייה פרטית אינה אפשרית כלל ועיקר, אפילו ישולמו פיצויים כנגדה. שינוי ייעוד של מקרקעין שהופקעו לצורכי ציבור, למטרה פרטית, כי יתרחש, יקים, מסתמא, עילת תביעה אזרחית כלשהי (נזיקין, עשיית עושר) אך לא יהיה ניתן לעגן אותה בהליך לפי סעיף 196 לחוק.
הליך זה מיוחד לשינוי ייעוד המקרקעין לייעוד המאפשר הפקעה אך מחייב תשלום פיצוי תמורתה.


15 עניין איראני [11], בעמ' 767 וראה גם: בג"ץ 26/70 בר נ' שר הפנים [12], בעמ' 645; בג"ץ 407/83 פריימן נ' שר הפנים [14], בעמ' 463; עת"מ (ת"א) 807/96 נ' שר הפנים (עניין הרטבי [17]).


הכרעה בסוגיות העתירה

נטילת מקרקעין לצורכי ציבור - בין "הפקעה" לבין "איחוד וחלוקה מחדש" - הערות אגב

כמבואר לעיל, השטח המופקע-ישראלי לא הועבר, בראשונה, על שם הוועדה המקומית וזו לא תפסה בו חזקה. אלא השטח הזה יועד בתכנית 587 לצורכי ציבור והדבר נרשם על דרך הערת אזהרה במרשם המקרקעין. בשלב המאוחר נערכו המהלכים הכלולים בתכנית 717 המשמשים נושא לעתירה דנן. במהלכים אחרונים אלה של איחוד וחלוקה השתתפה הוועדה המקומית על בסיס זכויותיה בשטח המופקע-ישראלי.

איש אינו טוען לפניי כי הוועדה המקומית לא יכלה להקנות לעצמה מקרקעין לצורכי ציבור בתכנית איחוד וחלוקה 717. דומה כי המחלוקת הנטושה לעת הזאת היא בשאלה אם הרשות רשאית ליטול מנכסי הפרט לצורכי ציבור בתכנית חלוקה מחדש, במקום לנקוט הליכי הפקעה לפי החוק16; מחלוקת זו אינה מתעוררת בענייננו.
אפשר שגם העותרים רואים בוועדה המקומית רמת השרון, ב"כניסה" לתכנית האיחוד והחלוקה, כ"בעלים" (או, על-כל-פנים, בעלת זכויות) בשטח המופקע-ישראלי (וחלקות משתתפות אחרות) ולפיכך, לכל הדעות, היא זכאית לזכויות במקרקעין גם ב"יציאה" מן התכנית. ואפשר שהעותרים אינם מעוררים את ההשגה האמורה מפני שבאמצעות תכנית 717 לא השיגה הוועדה המקומית קרקע יותרת על פני 40% מן המקרקעין הניתנים להפקעה בלי פיצוי.

הנה-כי-כן, שתי התכניות (587 ו-717) כשהן לעצמן אין בהן פגם. הפסול נמצא, לשיטת העותרים, בזיקה שבין התכניות, היינו ב"העתקת" השטח המופקע לצורכי ציבור מתכנית אחת אל תכנית אחרת. הדבר מעורר שאלה. כלום לא יכול היה המעוות (שהעותרים טוענים לו) לתקון אילו ננקט מהלך כפול ומתואם; מצד אחד, חזרת השטח



16 ראה פסק-דין של סגן הנשיא (אז) גורן בענין הרטבי [17] (הגורס כי תכנית חלוקה מחדש היא "דרך אחרת", לבד מדרך ההפקעה, באמצעותה יכולה הרשות להקנות לעצמה מקרקעין לצורכי ציבור) ולעומתו פסק-הדין של השופט ד"ר קלינג בה"פ (ת"א) 2121/95 חברת מסיקה ברוך בע"מ נ' הוועדה להשלמת תכניות לתכנית נת/542/א מחוז המרכז (להלן - עניין חברת מסיקה ברוך [18]) (הגורס כי בהיעדר הרשאה מפורשת בפרק החוק הדן בתכנית איחוד וחלוקה לא ניתן לעקוף את מסלול ההפקעה על-ידי הקצאת מקרקעין לרשות בתכנית רה-פרצלציה). מחלוקת זו, למיטב ידיעתי, מתבררת לעת הזאת בפני הרכב מורחב של בית-המשפט העליון שדן, במאוחד, בערעורים על שני פסקי-הדין הללו.


המופקע-ישראלי לבעלים המקוריים, ומצד אחר, בו זמנית, אישור תכנית איחוד וחלוקה. תכנית חלוקה מחדש כזאת, אילו הקיפה את חלקת ישראלי לצד שאר החלקות שהשתתפו בתכנית 717, היה ניתן להפקיע בה שטחים לצורכי ציבור בגבולות המותרים להפקעה בלי תשלום פיצויים. בגדר הפקעה זו היה אפשר לכלול את השטח שעליו ממוקם בית ראשונים. אלון - שמשטחם כבר לא ניתן להפקיע בלי פיצוי - היו זוכים במסגרת החלוקה מחדש בשטח המופקע-ישראלי וכך היה אפשר לגרום לאותה תוצאה שתכנית 717 נושאת בכנפיה בלי שיהיה לעותרים פתחון-פה ותוך התאמה להשקפה המשפטית המחמירה שהובעה בהקשר זה17.

עליי להודות שלא העמדתי את האפשרות האמורה בפני הצדדים ולא שמעתי את התייחסותם לכך. אף-על-פי-כן אשוב ואתייחס אליה בפרק המסיים את פסק-הדין 18.

"העתקת" השטח הציבורי והמרת "צורך ציבורי" אחד במשנהו

לי נהיר וברור שהמהלכים התכנוניים שננקטו בפרשתנו נועדו למיטוב השימוש בשטח המיועד לצורכי ציבור. לא רכישת זכויות במקרקעין למטרה מסחרית ולא מכירת זכויות במקרקעין לשם העשרת הקופה היו לנגד עיני הוועדה המקומית בשעה שנתנה את ידה לתכנית 717. על-כן אין אנו עוסקים בשינוי ייעוד השטח המופקע-ישראלי מ"צורכי ציבור" לבנייה פרטית, אלא בהעתקת ליטרת הקרקע המגיעה לציבור, בלי פיצוי לפרט, ממקום למקום. בהעתקת מיקום זו גם אין לראות המרת "צורך ציבורי" ממין אחד ב"צורך ציבורי" ממין אחר. בבן מין אחד עסקינן. שכן השטח המופקע-ישראלי נועד להפקעה, בין היתר לשם הקמת "מבנה ציבורי". לא הוגדר שם טיבו של המבנה הציבורי, אך בית ראשונים הפועל כמוזאון מורשת למטרות חינוך בוודאי בא בגדר "מבנה ציבורי" והוא גם עולה בקנה אחד עם הגדרת "צורכי ציבור" שבסעיף 188 לחוק.

משהבעתי את דעתי כך, כמדומה לי שנפטרתי מעולה של השאלה מה הדין אילו החליטה הרשות לשנות את ייעוד השטח המופקע לשימוש מסחרי כלשהו. האם צודק ד"ר
פרוכטמן בטענתו כי הוראת ה"חזרה לבראשית" (RESTITUTIO IN INTEGRUM) שבסעיף 196

17 כאמור לעיל השופט מצא חיווה דעתו, שמשבטל צורך ציבורי מסוים שלו יועדו מקרקעין והתעורר צורך ציבורי אחר, ניתן להחזיר את המקרקעין המופקעים לבעלים המקוריים ולפתוח בהליכי הפקעה חדשים (ראה דבריו בעניין מחול [9], בעמ' 328).
18 בשלב הזה עדיין אינני מתייחס לתוצאות שמאיות שהיו עשויות לנבוע מן המהלך הכפול שהתוויתי. בהקשר זה תהיה התייחסותי הנוספת אל המהלך הכפול להלן.


לחוק אינה חלה על מצב כזה? אכן, עיון בהוראת הדין הזו, קרי ככתיב, מעורר ספק אם היא חלה על שינוי ייעוד למטרה מסחרית כאמור. אולם לנוכח השלכות חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו על מעמדה של זכות הקניין ומשנמצא לנו כעת פסק-דין קרסיק [4], דומה שיש לקרוא בכל הוראת חוק העוסקת בזכויות קניין יותר ממה שאותיותיה משמיעות כדי להתאימה למעמד-העל של הזכות הקניינית. כך הייתי עושה אילו הוצרכתי לחרוץ דעה בסוגיה זו וייתכן שהמסקנה שהייתה נדרשת היא שכל שינוי ייעוד של מקרקעין מופקעים מקים בידי הבעלים המקוריים זכות לקבל פיצוי או לדרוש אותם בחזרה לרשותו.

תכנית 717 לאיחוד וחלוקה - "ביטול הפקעה" או "ניוד הפקעה"

תכנית איחוד וחלוקה מחדש בלא הסכמת בעלים היא בגדר מהלך תכנוני כשר על-פי הדין. כבר ראינו כי גם לדעת המחמירים, בפרשנות מגנה על זכות הקניין אפשר לה, לרשות, שתשתמש באמצעי הזה כשהיא מציבה את "צורכי הציבור" בראש תכליתו. אזכיר שוב את דברו של השופט מצא בקשר זה:

"...כבר נפסק, שהליך של איחוד וחלוקה חדשה, הנכפה על-ידי הוועדה המקומית על בעלי המקרקעין, הינו בגדר 'דרך אחרת' לגיטימית להקנות לעצמה את המקרקעין; והיא רשאית לנקוט בהליך כזה גם כשהשימוש בו מכוון, אך ורק, לנגוס מן המקרקעין את הקרקע הדרושה לה למימוש יעדים ציבוריים, תוך הימנעות מהפקעה הכרוכה בתשלום פיצויים..."19 (ההדגשה שלי - ע' מ').

גם בענייננו תכליתה העיקרית, ואולי היחידה, של תכנית האיחוד והחלוקה היא "נגיסה" במקרקעין פרטיים כדי שישמשו לצורכי ציבור בלי שהוועדה המקומית תצטרך לרכוש אותם מידי בעליהם או לפצותם בדרך אחרת.

הוועדה המקומית נקטה את הדרך האמורה לאחר שחמש-עשרה שנים קודם לכן קנתה לעצמה זכויות במקרקעין סמוכים בדרך של הפקעה. בהיותה בעלת זכויות במקרקעין הסמוכים (השטח המופקע-ישראלי) רשאית הוועדה המקומית - אף לדעת הפרשנים המחמירים 20 - להשתתף בתכנית איחוד וחלוקה כפויה. על-כן אין לראות במהלך התכנוני הגלום בתכנית 717 לא "ביטול הפקעה" ולא "שינוי יעוד" של השטח המופקע-ישראלי.


19 בג"ץ איראני [11], בעמ' 767.
20 נחזור ונזכיר את השקפת השופט קלינג בעניין חברת מסיקה ברוך [18].


ככל שאני חוזר ומעיין במהלכים שננקטו אינני רואה איזה פסול יימצא בהם ומהו הדבר שנגרע מן העותרים. השטח המופקע-ישראלי נלקח מהם בהפקעה כדין. אם בנקוף העתים התברר לרשות כי מימוש הצורך הציבורי באמצעות הקרקע שבידיה צריך להתבצע במקום סמוך, מה להם, לעותרים, להלין על כך? הרי מהם, כאמור, לא נגרע דבר.
כיוון שאלון, גם הם, אינם חסרים והרשות נהנית, שלמה ימדדוה העותרים במידת סדום?

איחוד וחלוקה כפויים - מקרקעים שאינם בני מצר

עד הנה אמרתי דברים בזכות תכנית החלוקה הכפויה ולא נתתי את הדעת על כך שבמציאות חוברו יחדיו בתכנית 717 השטח המופקע-ישראלי ומגרש אלון שאין להם גבול משותף. כדי ליצור "רצף קרקעי" בתכנית צורפו לתכנית החלוקה הכפויה גם חלקות נוספות, ובתוכן חלקה 224 השייכת לבעלים פרטיים. ברור כשמש שהצירוף הזה הוא טכני בלבד, שהרי חלקה 224 "נכנסה" אל התכנית ו"יצאה" ממנה אותה גברת באותה אדרת, לא יתר ולא חסר, בלי לזוז ימין או שמאל. האם אין בכך פגם הפוסל את התכנית?

אין ספק שלא ניתן להתוות תכנית "איחוד וחלוקה" וירטואליים, היינו בין מגרשים שאינם מצרניים. על-כן אילו היה בית ראשונים רחוק ת"ק פרסה מן השטח המופקע-ישראלי, לא היה ניתן לא לאחד ביניהם ולא לחלקם מחדש בלי לצרף לתכנית את המגרשים שבינותם. ואילו הייתה נתכנת תכנית איחוד וחלוקה כפויה המהלכת מקצה העיר ועד קציה כדי "לאחד" בין מגרשים מרוחקים רק מפני שהרשות נתנה עיניה בנכס מסוים שהוא טוב בעיניה לצורכי ציבור, מסתמא היינו אומרים שהתכנית "איננה סבירה".

אלא שבדידן רק חציצה מעטה (אי אילו עשרות מטרים) מפרידה בין השטח המופקע- ישראלי לבין מגרש אלון. על-כן לא אוכל לומר שהתכנית מלאכותית ובלתי סבירה על פניה.

סרח העודף - "תשלומי איזון" ורצועת קרקע

בא-כוח העותרים טען כי הוועדה המקומית, או המועצה המקומית, עשתה "רווח הון" ממהלכי תכנית החלוקה החדשה. הוועדה המקומית קיבלה מידי אלון

21 אכן "ליטרת הקרקע" ה"ננגסת" בהליך של הפקעה לצורכי ציבור היא, כשלעצמה, כחומץ בעיניים לבעלים המקוריים. אולם איש אינו טוען כי פגיעה זו בזכות הקניין איננה חוקית ואף חוקתית. יתר-על-כן, בדרך-כלל זוכים הבעלים שיד המכסח הויה במגרשם להטבה אחרת (בזכויות בנייה או הקלות אחרות).


שטח ונתנה בתמורתו לאלון את השטח המופקע-ישראלי שהפך להיות שטח לבנייה.
התמורה, כנראה, עולה בשווייה על הקבלה, כך יוצא שאלון מחויבים ב"תשלומי איזון" בשיעור של $335,000 לערך (ראה "לוח הקצאות וטבלת איזון לתכנית רש/717"). לכאורה, דמי האיזון צריכים להיות משולמים לקופת הרשות. האין לומר ששורת הצדק תובעת להעבירם לידי העותרים?

נראה לי שהתשובה לכך חיובית. כדי לבאר טעמיי אשוב לרגע אל אותו "רעיון" שצץ במוחי ואשר קראתי לו "מהלך כפול", קרי ביטול ההפקעה מצד אחד והתוויית תכנית איחוד וחלוקה בין מגרש ישראלי למגרש אלון (והחלקות האחרות) כדי לגרוע מן המגרש המאוחד את השטח המיועד לשימור בית ראשונים בהפקעה לצורכי ציבור "על חשבון" אחוזי ההפקעה המותרים ביחס למגרש ישראלי.

אילו נעשה כך, כמדומה לי (ולוואי שלא אטעה בעניין שמאי, שבקיאותי בו חסרה) שכיוון שהוועדה המקומית לא הייתה בגדר "משתתף" בתכנית (על-כל-פנים, השתתפותה לא הייתה פרי זכויות בשטח המופקע-ישראלי), היו "תשלומי האיזון" מנותבים לישראלי. הדעת נותנת שגם המהלך שננקט בפועל צריך להניב את אותה תוצאה.

אם לא תאמר כן, תימצא קופת הוועדה המקומית מועשרת בהון לא מבוטל. והרי הכול מסכימים כי כזאת, היינו "...הקצאה [לרשות - ע' מ'] לשם העשרת הקופה הציבורית...", כלשונו של השופט גורן בעניין קצוף [16], לא תהיה במקומותינו.
בצדק העיר השופט גורן דברים שכבר הזכרתי לעיל:

"פרשנות לפיה היה מותר לרשויות מקומיות לקבל לידיהן מקרקעין שלא לצרכי ציבור אלא לשם העשרת מאגר נכסיהן... [ואני הייתי מוסיף - גם לשם העשרת קופתן] היתה מובילה למצב בו היה אינטרס מובהק של הרשויות לנקוט בהליכי איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין, כשלהן אינטרס לבר תכנוני ממשי באישורו שלהליך זה".

אין להעלות על דל שפתיים ואף לא על דל מחשבה את האפשרות שהוועדה המקומית לא ראתה לנגדה את השימור ההיסטורי ואת צורכי החינוך של קהילתה

22 עניין קצוף [16], וכן גם כתב השופט גולדברג: "...ההפקעה לא נועדה להעשיר את המדינה... שאם לא כן הופכת ההפקעה ממכשיר להגשמת יעדים חברתיים למטרה עצמאית, העומדת בזכות עצמה" (עניין מחול [9], בעמ' 321-322).


אלא את אפשרויות הרווח שהתכנית מגלמת בחובה, משל הוועדה כאחד מסרסורי נדל"ן היא.

אם כך, היינו אם אין מעלים את המחשבה הזרה ההיא על הדעת, מתייצבת מיד שאלה מדוע לא תחזיר הוועדה המקומית את "הפרשי האיזון" לבעלים המקוריים (כמובן רק את הפרש האיזון הכרוך בשטח המופקע-ישראלי). לי נראה הדבר ראוי לעשותו. בכך תוקהה "הפגיעה האלימה" (לשון השופט מ' חשין בעניין קרסיק [4]) שפגעה ההפקעה בזכות הקניין של ישראלי.

ומעניין לעניין כמעט היינו הך. השטח המופקע - ישראלי הוא של 754 מ"ר. טבלת ההקצאות של תכנית 717 מראה כי רק 466 מ"ר מן השטח הזה "השתתפו" בתכנית. מה עלה בגורל היתרה? מהו שטח היתרה? האם זה ההפרש שבין השטח המופקע-ישראלי לבין השטח שהשתתף בתכנית 717 (כלומר 288 מ"ר) או שמא יש להפחית משטח זה את השטח, בן 125 מ"ר, שכבר נתפסה בו חזקה לצורכי דרך (ובכך תעמוד היתרה על 163 מ"ר).

האם אין לומר כי עבר ובטל מן העולם הצורך הציבורי באותה יתרה (יהא גודלה אשר יהא)? אם עוד נותר "צורך ציבורי" ראוי שהוועדה המקומית תנקוב בהודעה מתאימה, ואם לא, תחזיר את סרח העודף הזה לבעלים המקוריים.

כללו של דבר

לסוף פסק-הדין עליי לחזור ולזון עיניי בראשיתו. העותרים ביקשו מבית-המשפט להצהיר על בטלות ההפקעה של השטח המופקע - ישראלי ולהורות למחוק את הערת האזהרה שנרשמה בקשר לכך בפנקס רישום המקרקעין. סעד זה אינני יכול לתת בידם משום שמצאתי שההליכים התכנוניים, ובכללם תכנית האיחוד והחלוקה 717, התנהלו כדין ומכוח הדין ואין בהם טעם לפסול. לא קמה עילה לביטול הליכי התכנון הללו ולא נמצא טעם לאחוז בדרך המותווית בסעיף 196 לחוק לשם החזרת השטח המופקע-ישראלי (או תשלום פיצויים עבורו) לעותרים.

מזווית בחינה זו העתירה נדחית.

עם זה הערתי הערות אחדות בקשר ל"הפרשי איזון" שלכאורה יש מקום להעבירם (בחלק הראוי) לעותרים ולעניין יתרת שטח שאפשר שהצורך הציבורי בו איננו שריר עוד וגם אותו ראוי להחזיר (או לשלם פיצוי בתמורתו). אינני חורץ את הדין בעניינים


אלה ואינני נותן בהם הוראות אופרטיביות הן מפני שלא התבקשתי לכך בעתירה והן מפני שהדברים טעונים בירור עובדתי נוסף ובדיקת השאלה אם מימוש זכויות הבנייה בשטח ישראלי ומכירתם לבעלים אחרים אינם שומטים את הקרקע מתחת לפני זכות הבעלים המקוריים לקבלת אותם הפרשי איזון או חלקם. אני מניח שהעותרים ימצאו את הדרך לתבוע את הבירור האמור ולקבל את המגיע להם.

הבאתי את ההערות האחרונות בחשבון שיקוליי משבאתי לקבוע חיוב העותרים בהוצאות המשיבים. העותרים ישלמו הוצאות העתירה למשיבים בסכום כולל של 20,000 ש"ח (מהם 15,000 ש"ח למשיבים 1, 2 ו-5,000 ש"ח למשיבים 3, 4).



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. איחוד חלקות

  2. איחוד וחלוקת קרקע

  3. איחוד וחלוקה מחדש

  4. איחוד וחלוקה הפקעה

  5. הפקעה איחוד וחלוקה

  6. הסכם שיתוף פרצלציה

  7. איחוד וחלוקת קרקעות

  8. פרצלציה איחוד וחלוקה

  9. איחוד וחלוקת מקרקעין

  10. איחוד וחלוקה של חלקות

  11. איחוד וחלוקה של מגרשים

  12. איחוד וחלוקה היטל השבחה

  13. איחוד וחלוקה טבלת איזון

  14. איחוד וחלוקה שלא בהסכמה

  15. היטל השבחה איחוד וחלוקה

  16. איחוד וחלוקת קרקע חקלאית

  17. ביטול תכנית איחוד וחלוקה

  18. איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים

  19. הפקעה במסגרת איחוד וחלוקה

  20. איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים

  21. איחוד וחלוקה בסמכות ועדה מקומית

  22. תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים

  23. איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים

  24. התנגדות לאישור תכנית איחוד וחלוקה

  25. אי מיצוי הליכים של תכנית איחוד וחלוקה

  26. טענה כי טבלת הקצאה ואיזון לא שיקפה את כל בעלי החלקות

  27. מי הם בעלי הזכויות הזכאים להיכלל בתכנית איחוד וחלוקה ?

  28. תכנית איחוד וחלוקה הכוללת הסטה של דרך והעברה של שטח ציבורי פתוח

  29. ערר לאשר תוכנית איחוד וחלוקה נקודתית המוסיפה יחידות דיור ומניידת זכויות

  30. תכנית איחוד וחלוקה לשנות את מיקום המגורים כך שיתאפשר משני צידיו של הכביש

  31. תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים אשר שינתה ייעוד מאזור מגורים לאזור מגורים א'

  32. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון