חוזה השכרת קליניקה


1. התובע – בעל נכס בעיר חולון (להלן:"הנכס") הגיש תביעה קטנה כנגד הנתבע - רופא שיניים שביקש לשכור נכס לצרכי קליניקה, בעתירה לפיצוי בסכום של 4500 ₪ בגין נזק נטען שנגרם לו לאחר שהנתבע חדל מלחתום על הסכם לשכירת הנכס.

2. השאלה הניצבת במוקד הדיון הינה האם הנתבע חב כלפי התובע לאחר שהפר את חובתו לנהוג בתום לב במשא ומתן לקראת חתימת הסכם לשכירת הנכס.

3. לטענת התובע, הוא ניהל משא ומתן עם הנתבע במשך שלושה שבועות, תוך שכל תנאיו ודרישותיו של הנתבע התקבלו והוסכם בין הצדדים כי הנתבע ישכור את הנכס למטרת קליניקה לרפואת שיניים למשך 10 שנים.

המשא ומתן מטעם התובע נוהל באמצעות מתווך - מר צארום וביום 23/12/09 בשעה 20.00 נסגרו כל פרטי העסקה ונקבעה פגישה אצל עו"ד גלברט – ב"כ התובע ליום 13.1.10 לשם חתימת הסכם שכירות.

במועד זה, בשעה 09.30 ובעוד התובע בדרכו לפגישה, התקשר אליו הנתבע והודיע לו כי הוא חוזר בו מכוונותיו לעניין הנכס. התובע שילם סכום של 2250 ₪ כשכ"ט עו"ד בעבור עריכת טיוטת ההסכם.

4. הנתבע טען כי הדברים לא הגיעו כדי הסכם מחייב, הנתבע לא ביקש הסכם שכזה ולא פעל מעבר להליכי בירור ראשונים בין משכיר לשוכר, ויכוח על מחיר וניסיון לתהות על טיבו של הנכס.

הנתבע מאשר כי אכן חיפש מושכר ולטווח ארוך לשם הקמת קליניקה ללא מניעה חוקית, וכן כי קיים פגישה במשרדו של המתווך ובנוכחות התובע.

נטען כי נותרה מחלוקת בין הצדדים שירדה לשורשו של עניין בכל הנוגע לאופציות לנתבע ולהיקף דמי השכירות לאחר השנה הראשונה.

הנתבע סרב לחתום על זיכרון דברים על אף שהדבר הוצע לו מטעם המתווך, תוך שהבהיר לנוכחים בפגישה כי אין בה כדי לחייב את הצדדים והוסיף כי יש צורך לבדוק את התאמת הנכס לדרישותיו ואת המסגרת החוקית המתייחסת למטרת השכירות. הנתבע הוסיף כי הוא ייוצג ע"י עו"ד היה ויחליט לשכור את הנכס.

התובע ביקש מהנתבע שיגיע לפגישה נוספת במשרד בא כוחו וזאת מבלי שסוכם על מועד או על חתימת הסכם, אותו לא ראה הנתבע מעולם. הנתבע לא ידע על קיומה של פגישה במשרדו של ב"כ התובע במועד הנטען על ידו והוא צירף לכתב הגנתו את נספח ב' - עותק מיומנו למועד הרלוונטי הנעדר אזכור פגישה שכזו.

מבדיקות שערך הנתבע עלה כי ככל הנראה לא ניתן יהיה לפתוח במקום קליניקה וכי קיימת התכנות לחיוב בהיטל השבחה בסכומים גבוהים.


5. לאחר שהתרשמתי מטענות הצדדים, מראיותיהם וממכלול נסיבות העניין שוכנעתי כי יש לדחות את התביעה.

סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 קובע כך:

"(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.

(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזר שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה...".

בע"א 2071/99 פנטי נ. יצהרי ואח' נקבע כך:

"כמו כל התנהגות במהלך משא-ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עקרון תום הלב... פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים עניינים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו" (ג' שלו דיני חוזים[2], בעמ' 57). "שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים; שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן..." (ע"א 416/89 גל-אור נ. חברת כלל (ישראל) בע"מ (1),בעמ' 185).

בעניין שלפניי התרשמתי כי המו"מ בין הצדדים לא הבשיל כדי הסכם מחייב, נותרו ביניהם מחלוקות היורדות לשורש תנאי עסקת שכירות הנכס והנתבע לא הפר את חובת תום הלב החלה עליו בבואו במו"מ עם התובע.

יוצא כי מהות העסקה, התפתחות המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים ועמדותיהם, אפשרו לנתבע פרישה תמת לב ממשא ומתן זה.

שוכנעתי כי פרישה זו מטעם הנתבע נבעה בעיקרה משיקולים ענייניים הקשורים ביכולתו החוקית להקים בנכס מרפאת שיניים כפי המבואר במכתב מאת באת כוחו כפי שצורף כנספח א' לכתב ההגנה ולא נסתר.


התובע ביקש להוותר עיקש במבוקשו לקשור את הנתבע לנכס והתרשמתי כי הוא הזדרז להסיק מסקנות לגבי כוונותיו של הנתבע לעניין הנכס, יותר בגדר שכנוע עצמי מאשר בגדר התנהלות הנתבע עצמו במהלך המשא ומתן שקיימו הצדדים.

6. מעבר לעובדה כי לא נחתם זיכרון דברים שיקבע את מחויבויות הצדדים בחלוף הזמן במשא ומתן ביניהם, ההסכם שהוצג (ת/1) אינו תואם את מאפייני העסקה כפי טענות הצדדים שאינן במחלוקת, קרי – פתיחת קליניקה לרפואת שיניים בנכס לתקופה של עשר שנים. על פי לשון ההסכם, מטרת השכירות הינה למגורים להבדיל מקליניקה ותקופת השכירות הינה למשך חמש שנים להבדיל מעשר שנים (ר' סעיפים 3ו- 4 להסכם ת/1). בכך מתקיים תימוכין אובייקטיבי לגרסת הנתבע.

התובע טען כי ההסכם שח אודות תקופת שכירות בת חמש שנים למרות שדובר על עשר שנים, כי: "היתה בעיה טכנית" (ר' פרו' עמ' 2 שו' 9). מר צארום – המתווך בעסקה טען לעניין זה כי הוחלט עם עורך הדין שתרשם בהסכם תקופה בת חמש שנים אך תינתן אופציה להארכתה.

לא הובהרה כל בעיה טכנית בהקשר זה ונוסח ההסכם עצמו אינו תואם את הסברו של מר צארום משהוא אינו כולל כל אופציה להארכת תקופת השכירות מעבר לחמש שנים.

הסברו של מר צארום לפיו הבין מעורך הדין שהדבר נעוץ בבעיה של מיסוי, אינו נתמך בעדותו של עו"ד גלברט עצמו (ר' פרו' עמ' 2 שו' 13,14; עמ' 3 שו' 10-14).

עוד יצוין כי עדותו של מר צארום היתה אמורפית ודומה כי הוא נמנע במכוון מלהתייחס לפרטי מחויבויות הצדדים כפי שסוכמו כטענתו במהלך המשא ומתן ביניהם ולו ביחס לעניינים הקשורים במטרת השכירות, בדמי השכירות ובמשך זמנה המדויק.

על רקע זה דחיתי את גישת מר צארום לפיה "היתה החלטה גמורה לסגור את השכירות ולגשת לחתימה ונקבעה פגישה" (ר' פרו' עמ' 2 שו' 13-17).

ניסיונו של התובע לטעון בהמשך הדרך כי ההסכם אינו כולל שני נתונים קריטיים אלו משום שהנתבע לא היה בטוח שהוא:"רצה את זה לעשר שנים", הינו מלאכותי, מצוי בסתירה לטענותיו הקודמות ואין בו דבר לבד מחוכמה שבדיעבד (שם שו' 20-22).

7. באשר לשלב אליו הגיע המשא ומתן בין הצדדים, התובע עצמו הבהיר כי הנתבע לא היה מגובש ברצונותיו אותם שינה:" כל יום מחדש" כשהתובע הלך לקראתו. התובע אף אמר לעורך דינו כי :"הנתבע לא מגובש אך הוא יבוא לחתימת החוזה ונסיים את גיבוש העניין במעמד החוזה" (ר' פרו' עמ' 4 שו' 2-7).

אמנם, לגישת התובע נקבעה פגישה לחתימה על הסכם אולם, לא ברור כיצד נקבעה שכזו שעה שהמדובר בשוכר מעותד שאינו מגובש בפרטי העסקה גם אליבא דתובע עצמו.

8. עו"ד גלברט העיד כי ערך את טיוטת ההסכם ת/1 לאחר שהתובע ביקש ממנו לעורכה ונתן לו את הפרטים המלאים של הצדדים ואת פרטי העסקה. נאמר לעד כי:"כל פרטים גמורים וקבענו מועד לחתימה". כבר מכאן עולה סתירה חיצונית בוטה בהשוואת גרסת התובע לגרסת עו"ד גלברט. לגישת התובע, פרטי העסקה לא גובשו בהתאמה להעדר גיבושו של הנתבע, בעוד שעו"ד גלברט הבהיר, מבלי שנסתר, כי שמע מהתובע שכל פרטי העסקה מסוימים דיים (ר' פרו' עמ' 8 שו' 11-20).

לא ברור כיצד נוסחה טיוטת הסכם שעה שפרטי העסקה לא גובשו והתרשמתי כי התובע ביקש לנקוט בשיטת "מצליח" שמא מהלך הפגישה אצל בא כוחו יסייע בידו לשכנע את הנתבע לחתום על הסכם שהוכן מבעוד מועד כפי מבוקשו החד צדדי של התובע.

עו"ד גלברט הוסיף והבהיר בחקירה נגדית לנתבע כי לא היה לו כל קשר עם הנתבע והוא אינו יודע אם הוא ראה את טיוטת ההסכם.

9. והיה ולא די באמור עד כה, התובע לא טרח לצמצם את נזקיו כנדרש ומסתבר כי הוא עצמו עבר להתגורר בנכס מבלי שברור מה עלה בגורל מאמציו הנטענים להשכירו לאחרים ולנצל בכך את טיוטת ההסכם שהוכנה על ידי בא כוחו (ר' פרו' עמ' 8 שו' 18-19; עמ' 9 שו' 3-8; עמ' 10 שו' 5-10).

10. תביעת התובע נחלקת לשני ראשי נזק עיקריים.

ראשית - התובע עותר למעשה לפיצוי בגין אותה טיוטת הסכם עליה נדרש לשלם לבא כוחו. משבחר התובע להקדים את המאוחר בהקשר זה ולהיכנס להוצאות על דעתו בלבד עליו החובה לשאת בהוצאות אלו לבדו.

זאת מעבר לעובדה כי תוצר ההסכם עליו מבקש התובע להיפרע מהנתבע אינו תואם למעשה את עיקרי ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים כטענתם.

שנית - דמי שכירות משוערים לתקופת ניהול המשא ומתן בין הצדדים – 23/12/09 עד 13/1/10 – במהלכה נמנע התובע מלנהל משא ומתן עם שוכרים פוטנציאלים אחרים משהוחזק כ"אופציה" כלשונו על ידי הנתבע (ר' פרו' עמ' 10 שו' 1-3).

לא ברור מכח מה החליט התובע כי הוא מנוע מלנהל משא ומתן עם אחרים במהלך תקופת ניהול המשא ומתן עם הנתבע. גם אם התובע סבר כי הנתבע הוא אדם מכובד, אין בכך כדי לייתר את הסביר המתבקש בבחינת אפשרויות השכרת הנכס לאחרים עד לכריתת עסקה מחייבת.

גם כאן בחר התובע להתנהל באופן חד צדדי ולהסיק מסקנות על דעתו בלבד ואין בהתנהלותו זו כדי לחייב אחרים מלבדו.

התובע הבהיר כי בפגישה הראשונה שנערכה בין הצדדים במעמד המתווך הוא אמר למתווך כי:"יש לקחת כסף בזכרון דברים אך משום מה זה לא יצא" (ר' פרו' עמ' 4 שו' 13-15). לא ברור מדוע איפשר התובע לרכב שכזה להישמט, שעה שלגישתו הוא סיפק בלעדיות לנתבע בניהול המשא ומתן עימו. התובע לא הוכיח גיבושו של אומד דעת מטעם הנתבע גם בהקשר לבלעדיות זו.

11. מכל המקובץ, דחיתי את התביעה.

התובע ישא בהוצאותיו של עו"ד גלברט, כפי החלטה מיום 2/11/10, בסכום כולל של 300 ₪.

עותק מפסק הדין ישלח לידיעת עו"ד גלברט.

עוד ישא התובע בהוצאות הנתבע בסכום כולל של 700 ₪. בחשבון שיקוליי בהקשר זה הבאתי גם את התמשכות הדיון.

זכות להגשת בקשת רשות ערעור על פסק הדין – בתוך 15 ימים לבית המשפט המחוזי.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון