חוזה זיקת הנאה


מבוא

1. בפניי תביעה לתשלום פיצוי מוסכם לפי הסכם מכר מקרקעין מיום 15.12.1996 (להלן: "הסכם 1996"). בגדרו של הסכם 1996 מכר הנתבע (להלן: "סובול") לתובעים (להלן: "איזנברג") את זכויותיו באולם לתעשייה בקומת המרתף בבנין ברח' לבנדה 36 בתל אביב וכן את זכויותיו בחצר בשטח של 136 מ"ר. למרות שפיסית היתה החצר צמודה לאולם של סובול, הרי שמבחינה משפטית ורישומית היא הוצמדה לאולם סמוך, בבעלותו של הצד השלישי (להלן: "הררי").

2. איזנברג טוען כי סובול הפר את התחייבותו לפי הסכם 1996 להעביר את המסמכים הדרושים לשם רישום הזכויות בחצר על שמו של איזנברג בתוך פרק זמן של תשעה חודשים, וכי הפרה זו מזכה אותו בפיצוי המוסכם בסך בש"ח השווה ל- 15,000 דולר, כקבוע בהסכם 1996. בנוסף הוא טוען כי נגרמו לו הוצאות משפטיות בסך של 24,394 ש”ח בגין הליכים משפטיים שנקט בהליך אחר נגד סובול, כדי לאכוף את רישום הזכויות בחצר על שמו.

3. סובול מצידו הגיש הודעה לצד שלישי נגד הררי. סובול טוען כי העיכוב בהעברת המסמכים הדרושים לצורך רישום הזכויות בחצר נבע מסכסוך שהתגלע בין איזנברג והררי, ומחמת סרובו של איזנברג לאפשר רישומה של זיקת הנאה בחצר לטובת הררי, שנועדה לאפשר להררי מעבר ברצועת קרקע מסויימת בתוך חצרו של איזנברג.

4. הררי טען כי סובול הפר את התחייבותו כלפיו משנת 1986 לרשום זיקת הנאה בחצרו לטובת הררי. הררי מוסיף וטוען כי לאחר שסובול מכר את זכויותיו לאיזנברג, הוא דרש מהררי לחתום על שטר חכירה שאינו כולל את זיקת ההנאה, דבר שהררי סירב לעשות. ממילא אין להטיל על הררי את האחריות למחדלי סובול.

5. אין חולק כי רק ביום 25.1.2004 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין זיקת הנאה על פני חצרו של איזנברג, לטובת חצרו של הררי, ובכך נפתרה הבעייה שעמדה ביסוד התביעה וניתן היה להשלים את רישום הזכויות בחצר על שם איזנברג.

העובדות

6. סובול והררי רכשו בשנת 1979 שני אולמות סמוכים בקומת המרתף ברח' לבנדה 36 בתל אביב. הבעלות באולם אחד (חלקה 166/5) נרשמה על שמו של סובול והבעלות באולם השני (חלקה 166/6) נרשמה על שמו של הררי. עקב טעות, הוצמדה החצר הגובלת בשני האולמות בשלמותה לאולם של הררי בלבד.

לפיכך, בחודש נובמבר 1979 נקשר הסכם בין סובול להררי, לפיו הוסכם כי הררי יחכיר לסובול את החצר הצמודה פיסית לאולם של סובול, בכל עת שסובול יחפוץ בכך.

7. בשנת 1986 הגיש סובול תביעה לבית המשפט המחוזי נגד הררי בענין הזכויות בחצר (תיק ה"פ 351/86). ביום 20.5.1986 ניתן פסק דין בתביעה, ולפיו ניתן תוקף להסכם בין סובול להררי, אשר קבע כי החצר כולה תוצמד מכאן ואילך לאולם של סובול (חלקה 166/5) ובד בבד תירשם לטובת החלקה של הררי (חלקה 166/6) חכירה למשך 999 שנה על מקצת החצר. עוד נקבע כי סובול יקנה להררי זיקת הנאה, דהיינו, זכות מעבר בחצר של סובול אל תוך חצרו של הררי (להלן: "הסכם 1986"). זה האחרון אף חתם ביום 1.5.1986 על יפוי כח בלתי חוזר לטובתו של סובול (מוצג נ/5) כדי שסובול יוכל לבצע את רישום החכירה וזיקת ההנאה.


8. משום מה, סובול ישב בחיבוק ידיים במשך עשר שנים תמימות, לא עשה שימוש ביפוי הכח של הררי ולא טרח לרשום את זכויות החכירה בחצר על שמו. ממילא גם לא נרשמה זיקת הנאה לטובתו של הררי, שהחצר כולה נותרה מוצמדת לחלקתו. משמע, הסכם 1986 לא הוצא אל הפועל מבחינת רישום הזכויות על פיו.

9. ביום 15.12.1996 נכרת בין סובול לאיזנברג הסכם 1996, לפיו מכר סובול לאיזנברג את כל זכויותיו באולם ובחצר. במבוא להסכם נרשם בין השאר כי:

"והואיל והמוכר הינו הרשאי להרשם כבעלים הבלעדי בעל כל הזכויות והמחזיק של חצר בשטח 136.2 מ"ר הצמודה פיסית לנכס אולם היא רשומה בשלב זה בפנקסי רשם המקרקעין כצמודה לתת חלקה 6 חלקה 166 בגוש 6977 שבבעלות טוביה הררי..."

בס' 2(א) להסכם 1996 נרשם בין השאר כי:


"... החצר איננה רשומה עדיין בפנקסי רשם המקרקעין בהצמדה לנכס אלא רשומה שם בצמידות למקרקעין שגובלים בממכר והינם בבעלות טוביה הררי... אולם לטובת המוכר רשומה הערת אזהרה על זכויות הררי הנ"ל בגין זכות המוכר לבעלות בחצר. כל זאת על פי חוזה בינו לבין הררי מחודש נובמבר 1979 המצורף לחוזה זה... וכי המוכר הנו המחזיק היחיד בשטח זה... ועל פי ההסכם ופסה"ד [ אין הכוונה לתיק ה"פ 351/86- ח.ב.]... נספחים ג' ו-ד' לחוזה זה, למוכר החזקה הבלעדית והזכות הבלעדית לבעלות בחצר". (הדגשה אינה במקור)

בס' 2(ג) להסכם 1996 הצהיר סובול:

"כי קיים הסכם שקיבל תוקף של פס"ד בינו לבין מר טוביה הררי הבעלים של המקרקעין והגובלים בנכס המסדיר את השימוש בחצר. צילום ההסכם הנ"ל מצורף כנספח ד' לחוזה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו." (הדגשה אינה במקור).

בס' 2(ד) להסכם 1996 הצהיר סובול:

"כי הינו מתחייב לרשום בעלות או חכירה ל- 999 שנה בחצר ע"ש המוכר וזאת במועדים שיקבעו בהסכם זה להלן, וכי לא ידוע לו על כל מניעה מלעשות כן."

10. עיננו הרואות: סובול תיאר נכוחה בהסכם 1996 את מצב הזכויות במימכר, לרבות את העובדה שקיים הסדר מיוחד לענין זכויות השימוש בחצר, שקיבל תוקף של פסק דין. לא רק שתוכנו של הסכם 1986 תואר בהסכם 1996, אלא שהוא אף צורף כנספח לו, באופן שאיזנברג יכול היה לדעת, בבואו לחתום על ההסכם, כי להררי זכות לחכור מסובול את מקצת החצר וכן זכות מעבר בחצרו של סובול, במעמד של זיקת הנאה.

11. התביעה מבוססת כל כולה על התחייבותו של סובול בגדרו של ס' 4(א)(3) להסכם 1996 כי:

"בתוך 9 חודשים מיום חתימת חוזה זה ובכפוף לביצוע כל התחייבויות הקונה עפ"י חוזה זה ימסור המוכר לקונה את כל המסמכים הנדרשים לרישום זכויות הקונה בחצר (זכות בעלות או זכות לחכירה מהוונת של 999 שנה מהררי טוביה) דהינו לרבות אישור מס שבח ושטר חכירה מהוון או צו תיקון בית משותף".

אין חולק כי סובול לא קיים אחר התחייבותו זו ולא מסר לאיזנברג את המסמכים הדרושים לרישומו של איזנברג כבעל הזכויות בחצר. אין גם חולק כי לפי הוראת ס' 9(ב) להסכם 1996, אי קיום ההתחייבות הנ"ל מהווה הפרה יסודית של החוזה, המזכה את הצד הנפגע בפיצוי מוסכם על סך בש"ח השווה ל- 15,000 דולר. יחד עם זאת, יש עדיין לברר מה היתה הסיבה שבגינה לא עלה בידי סובול לקיים אחר התחייבותו זו, והאם הדבר נובע מחמת מעשה או מחדל של איזנברג, של סובול או של הררי. אם האשם נעוץ באיזנברג, דין התביעה להידחות. אם האשם נעוץ בסובול לבדו, אזי דין התביעה להתקבל. אם האשם נעוץ בהררי, אזי דין ההודעה לצד שלישי להתקבל.

12. ברור כי סובול ישב באפס מעשה במשך עשר שנים תמימות, מאז נכרת הסכם 1986 בינו לבין הררי, ועד שמכר בשנת 1996 את זכויותיו לאיזנברג. לו טרח סובול לממש את זכויותיו לפי הסכם 1986, קרי, להצמיד את הזכויות בחצר לחלקה 166/5 הרשומה על שמו, ולרשום זיקת הנאה לטובת חלקה 166/6 של הררי, הבעיה לא היתה נוצרת כלל ועיקר, ואיזנברג היה קונה מסובול זכויות המשתקפות נכוחה בנסח רישום המקרקעין, קרי, זכויות בחצר הצמודה לחלקה שקנה מסובול, בכפוף לזיקת הנאה רשומה לטובת החלקה של הררי. מחדלו התמוה והבלתי מוסבר של סובול הוא שיצר את התסבוכת שנוצרה בסופו של יום, כאשר איזנברג קונה זכויות שאינן משתקפות בנסח רישום המקרקעין, אשר נותר כפי שהיה לפני כריתת הסכם 1986, קרי, החצר כולה נותרה מוצמדת לחלקה של הררי וממילא לא נרשמה לטובתו של הררי זיקת הנאה.


13. יחד עם זאת, הקביעה כי סובול ישב בחיבוק ידיים ובכך גרם לתסבוכת שנוצרה, אין פירושה בהכרח קבלת התביעה נגדו, שכן נותר עדיין לבדוק מה היתה הסיבה שמסירת המסמכים הדרושים לרישום הזכויות בחצר לא יצאה אל הפועל בתוך תשעת החודשים שנקבעו לכך בהסכם 1996.


14. רק ביום 24.12.1996, תשעה ימים לאחר חתימת הסכם 1996 ועשר שנים תמימות מאז עשה הררי את יפוי הכח לטובת סובול, פנה עו"ד מוזר, בא כוחו של סובול, אל בא כוחו של הררי, והודיע כי בכוונתו לעשות שימוש ביפוי הכח לשם רישום הזכויות לטובת איזנברג. בשלב מאוחר יותר, ביום 27.8.1997, הוא אף שלח לחתימתו של הררי שטר חכירה (מוצג נ/3) שהצדדים לו הם איזנברג, חליפו של סובול, והררי, אלא שהררי סירב לחתום עליו, משום ששטר זה אימץ אמנם את הוראות הסכם 1986 לענין זכויות השימוש בחצר, אך לא הזכיר מפורשות את זכויותיו של הררי לזיקת הנאה בחלקה 166/5 לטובת החלקה של הררי. משהתמהמה הררי בחתימה, הודיע לו עו"ד מוזר ביום 12.10.1997 כי יעשה שימוש ביפוי הכח עליו חתם הררי עשר שנים קודם לכן. בתגובה לכך הודיע עו"ד רוזנר, בא כוח הררי, במכתב מיום 27.10.1997 (מוצג נ/4), כי איזנברג קובע עובדות בשטח, מונע מהררי את זכות המעבר בחצרו, הקים שער וסככה המונעים מעבר רכב בתוך החצר, וחשוב מכל, כי שטר החכירה אינו עולה בקנה אחד עם הסכם 1986. עו"ד רוזנר צירף למכתבו נוסח מתוקן של שטר חכירה עליו מוכן הררי לחתום, ובו נרשם כי להררי תוקנה זיקת הנאה למעבר ברצועת קרקע ברוחב 2.5 מ' לאורך ובצמוד לבנין.

15. דא עקא, כעת הגיע תורו של איזנברג לסרב לחתום על שטר החכירה המתוקן, משום שלא הסכים לתת להררי זיקת הנאה במתווה קבוע בחצרו, אלא אך ורק זכות מעבר בלתי מסויימת ובלתי מוגדרת. תחילה הסכים אמנם איזנברג להקצות רצועת קרקע מסויימת ברוחב 2.5 מ', ובלבד שזו תהיה לאורך ובצמוד לגדר המקיפה את החצר (ולא בצמוד לבנין) (ראה מכתב בא כוחו מיום 5.2.1998 נספח ו-3 לתצהיר סובול), אך כעבור זמן קצר חזר בו מהסכמה זו, ובמכתב בא כוחו מיום 24.2.1998 אל עו"ד מוזר (נספח ו-5 לתצהיר סובול) , הוא מציין כי הסכם 1986 "לא מתייחס למידות מסויימות אלא מתייחס לזיקת הנאה דרך השטח המוחכר אל שטח B למעבר, הרי אין כל מקום להוסיף תוספות כלשהן בשטרי החכירה". בחקירתו הסביר איזנברג כי הוא נזקק לחצרו כולה לצורך עבודתו, לרבות הנחת שולחנות, ועל כן לא היה מוכן לייחד רצועה ספציפית קבועה לצורך זכות המעבר לחצרו של הררי, הגם שהיה מוכן לכך שתמיד תישמר להררי הזכות לעבור בחלק זו או אחר של החצר בתוך רצועה שרוחבה 2.5 מ' (ע' 6 לפרוטוקול).

16. בסופו של דבר נכנע איזנברג בשנת 2001 והסכים לכך שזיקת ההנאה שתוקנה להררי תהיה במתווה מסויים שסומן בתשריט, ורוחבו 2.5 מ'. יחד עם זאת, בשטר זיקת ההנאה (מוצג נ/1) נקבע כי זיקת ההנאה כפופה להתחייבותו של הררי, שאם מחמת צרכים זמניים של איזנברג אי אפשר יהיה לעבור בזמן נתון במתווה המסומן, אזיי הררי "לא יעמוד על קוצו של יוד" ובלבד שאיזנברג יקצה לו מיד מעבר חלופי בחצר, ברוחב שלא יפחת מ- 2.5 מ'. משמע, גם הררי נאלץ להתפשר ולהשלים עם מצבים זמניים בהם יאלץ להשתמש במעבר חלופי ולא בזה המסומן על גבי התשריט.

17. אין ספק כי איזנברג ידע כי הזכויות שהוא רוכש כפופות לזכויותיו של הררי לחכירה במקצת החצר ולזיקת הנאה בחצר של איזנברג. לפיכך, אם הייתי מגיע למסקנה כי איזנברג סירב לרשום זיקת הנאה על החצר לטובת החלקה של הררי, היה מקום לדחות את תביעתו, משום שסרוב כזה מצידו של איזנברג, היה מצדיק את סרובו הנגדי של הררי לחתום על שטר החכירה, שהרי ברי כי לא ניתן להפריד את התחייבותו של הררי להעביר את הזכויות בחצר אל החלקה של סובול, מהתחייבותו הנגדית של סובול להקנות להררי זיקת הנאה בחצר. אדם אינו יכול להכשיל ביצועו של חוזה ולתבוע אחר כך פיצויים בגין הפרתו.

דא עקא, במקרה דנן לא סירב איזנברג להקנות להררי זיקת הנאה. הסירוב היה להקנות להררי זיקת הנאה במתווה מסויים ומוגדר מראש, בנימוק שהסכם 1986 לא קבע מתווה מעבר מסויים, להבדיל מזכות מעבר כללית ובלתי מסויימת. בענין זה הדין עם איזנברג. לא היתה להררי כל זכות לערוך "מקצה שיפורים" בהסכם 1986, ולדרוש מקץ 10 שנים זיקת הנאה ברצועת קרקע מוגדרת, שלא הוקנתה לו לפי הסכם 1986. העובדה שבסופו של דבר נכנע איזנברג לדרישותיו של הררי (תוך שמירת הזכות להקצות להררי רצועת מעבר חלופית באופן זמני כל אימת שצרכיו יחייבו זאת), אינה מלמדת כי סירובו הראשוני היה בלתי לגיטימי. גם אם אניח לטובתו של הררי כי איזנברג קבע עובדות בשטח למורת רוחו של הררי, בדרך של הקמת שער וסככה שהפריעו למעבר של הררי, באופן שהררי חשש כי אם לא תעוגן לו רצועת מעבר מסויימת, סופו שלא יכול לגשת לחצרו, אין בכך כדי להצדיק את סרובו לחתום על חוזה החכירה ואת נסיונו לאלץ את איזנברג להקצות לו זכות מעבר ברצועה מסויימת, שלא הוקנתה לו לפי הסכם 1986. הררי צריך היה לחתום על שטר החכירה, להסתפק בזיקת הנאה בלתי מסויימת כפי שהוסכם במסגרת הסכם 1986, ולהגיש תביעה מתאימה נגד איזנברג אם זה לא היה מאפשר לו מעבר בחלקה בהתאם לזיקת ההנאה. אכן, שטר החכירה הראשון שהכין עו"ד מוזר (מוצג נ/3) ואשר הררי סירב לחתום עליו, לא נקב במילים "זיקת הנאה", אך הוא אימץ בגדרו של ס' 6 את הוראות הסכם 1986 לענין זכויות השימוש בחצר. הסכם 1986 אף צורף כנספח ב' לשטר החכירה, כך שלו היה הררי מתרצה וחותם על שטר החכירה הראשון שנוסח, לא היה נגרע דבר מזכויותיו לפי הסכם 1986, והסכם 1996 לא היה מופר על ידי סובול, שכן ניתן היה למסור לאיזנברג את כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בחצר בתוך פרק הזמן שנקצב לכך.

18. אכן, לו היה סובול עושה שימוש ביפוי הכח של הררי שהיה ברשותו, וזאת קודם לעיסקת המכר עם איזנברג, התסבוכת כולה היתה נמנעת, שכן הררי לא יכול היה להפריע לקיום הסכם 1996. יחד עם זאת, מחדלו של סובול אינו
משחרר את הררי מאחריותו שלו לסיכול החתימה על שטר החכירה שנוסח בסופו של דבר, וזאת בשל התעקשותו להוסיף לזיקת ההנאה תנאים שלא נכללו בה מלכתחילה. אם החתימה על שטר החכירה היתה נמנעת אך ורק מחמת מחדליו של סובול, האחריות לפצות את איזנברג היתה מוטלת עליו לבדו. אלא שהררי, שהיה חף מכל אשם עד לחודש אוגוסט 1997, עת נדרש לראשונה לחתום על שטר החכירה וסירב לכך, גרם בכך במו ידיו להפרת הסכם 1996 על ידי סובול, והחל ממועד זה ואילך עליו לשאת באחריות לנזקי ההפרה. המועד האחרון להמצאת שטר החכירה החתום לידי איזנברג בטרם תיגרם הפרה יסודית של ההסכם היה יום 15.9.1997, מקץ תשעה חודשים מאז נחתם הסכם 1996, כך שברי כי לו הררי היה מתרצה וחותם על שטר החכירה בחודש אוגוסט 1997, כפי שנדרש לעשות, היה זה עוד בטרם נגרמה ההפרה היסודית על ידי סובול. סרובו זה של הררי מנתק את הקשר הסיבתי בין מחדליו של סובול במשך 10 שנים תמימות, לבין הפרת הסכם 1996 על ידו.

19. טענתו של הררי, לפיה יכול היה וצריך היה עו"ד מוזר, בא כוחו של סובול, לעשות שימוש ביפוי הכח מוצג נ/5 ולרשום מכוחו את הזכויות בחצר על שמו של סובול או איזנברג, כמו גם את זיקת ההנאה לטובת הררי, נכונה ככל שמדובר בתקופה שעד חתימת הסכם 1996. ברי עם זאת כי עו"ד מוזר לא יכול היה לעשות שימוש ביפוי הכח לאחר שהררי, באמצעות בא כוחו עו"ד רוזנר, הודיע לו במכתב מיום 27.10.1997 (מוצג נ/4), כי שטר החכירה אינו עולה בקנה אחד עם הסכם 1986. לו עשה כן, חרף התנגדותו של הררי, היה עלול להחשף לתביעה בגין רשלנות מקצועית. כזכור, עו"ד רוזנר אף טרח וצירף למכתבו נוסח מתוקן של שטר חכירה עליו היה הררי מוכן לחתום, ובו נרשם כי להררי זיקת הנאה למעבר ברצועת קרקע ברוחב 2.5 מ' לאורך ובצמוד לבנין. מכל מקום, הטענה כנגד עו"ד מוזר מדוע לא עשה שימוש ביפוי הכח יכולה אולי להשמע מפי איזנברג או סובול, אך בוודאי שלא מפי הררי, שגילה דעתו כי שימוש כזה יפגע בזכויותיו.

20. סיכומו של דבר, סובול הפר את התחייבותו כלפי איזנברג ולא המציא לו שטר חכירה המאפשר לרשום את החצר על שמו של איזנברג. הררי הוא שגרם לסובול להפר את ההסכם, בכך שסירב לחתום על שטר חכירה שאינו מקנה לו זכות מעבר ברצועה מסויימת בחלקה, ולא היה מוכן להסתפק בזכות מעבר כללית. על כן מוטלת על הררי החובה העקרונית לשפות את סובול בגין כל סכום שיושת עליו לטובת איזנברג.

21. אחריותו של הררי כלפי סובול, אינה גורעת מחבותו של סובול כלפי איזנברג, שכן כידוע:

"נקודת המוצא המקובלת היא, שאחריות חוזית היא אחריות מוחלטת, במובן זה שהיא קמה בדרך כלל במלוא היקפה בלא תלות באופי ההפרה, בהלך מחשבתו של המפר או בנסיבות אחרות." (ע"א 3912/90-EXIMIN S.A. נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פ"ד מז(4) 64 ,עמ' 81-82).

לפיכך, גם אם הייתי מניח כי סובול חף מכל אשמה, עדיין אחריותו כלפי איזנברג היא מוחלטת.

22. הגם שהררי חב בשיפויו של סובול, הרי שסובול לא טרח להעמיד את הררי על חומרת סרובו לחתום על שטר החכירה, ואין בפניי כל ראייה לכך שהררי ידע כי סרוב זה יחשוף את סובול לתביעה של תשלום פיצוי מוסכם בכלל, ובסכום השווה ל- 15,000 דולר בפרט. אינני יודע אם הררי היה משנה ממנהגו לו ידע מראש את היקף הנזק הכספי שסרבנותו עלולה לגרום, אך ברי כי הוא היה זכאי לקבל הודעה מתאימה מסובול, כדי שיוכל לכלכל את צעדיו על יסוד מידע מלא בדבר החשיפה הכספית הכרוכה במעשיו. בגין מחדלו זה של סובול, המהווה אשם תורם ממשי לנזק שנגרם לו, יש להפחית את שיעור השתתפותו של הררי בנזקי סובול (ראה ס' 68 לפקודת הנזיקין).

בנסיבות אלה, ובשים לב למחדלו של סובול בעשר השנים שקדמו לחתימת הסכם 1996, שישב בחיבוק ידיים ולא טרח לרשום את הזכויות בחצר לפי הוראות הסכם 1986, נראה לי כי יש להעמיד את שיעור האשם התורם של סובול על 50%, ועל כן הוא זכאי לשיפוי מהררי בגובה של 50% בלבד מכל סכום שייפסק לטובת איזנברג.

אין מקום לפטור את הררי כליל מחובת השיפוי, שכן גם אם לא ידע את תוכנו של סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם 1996 שלא היה צד לו, ברי כי ידע או יכול היה לדעת שמניעת רישום הזכויות בחצר תגרום להפרת התחייבותו של סובול כלפי איזנברג, וממילא עלולה לחשוף את סובול לתביעה כספית.

הנזק

23. איזנברג עותר לפיצוי המוסכם לפי הסכם 1996 ובנוסף לו לפיצוי בגין הוצאות משפט שהיו לו במסגרת ת.א. 1079/00 (בגדרו תבע איזנברג בבית המשפט המחוזי את אכיפת הסכם 1996).

24. מי שתובע פיצוי מוסכם אינו יכול לתבוע בנוסף לו פיצוי בגין נזק ממשי. ס' 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, קובע כי:

"הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה." (הדגשה אינה במקור).


משמע, הברירה נתונה בידי הנפגע לתבוע את הפיצויים המוסכמים או את הפיצויים בגין הנזק הממשי שנגרם לו, ואין הוא יכול לתבוע במצטבר גם פיצוי מוסכם וגם פיצוי בגין נזק ממשי.

25. זאת ועוד, דרישה לתשלום הוצאות משפט שנגרמו לאיזנברג בגדרו של ת.א. 1079/00 היתה צריכה להיות מועלית על ידו במסגרת אותו הליך, ומה שלא נפסק על ידי בית המשפט שדן בתביעה, ברי כי לא ייפסק על ידי מותב אחר במסגרת תיק אחר.

26. כמו כן, הסכסוך בת.א. 1079/00 הסתיים בהסכם פשרה בו נקבע מפורשות כי אין צו להוצאות, ולכן עסקינן בנסיון לסטות מהוראות הסכם הפשרה ולקבל החזר הוצאות לאחר שאיזנברג כבר ויתר עליהן.

27. לפיכך יש לדחות את תביעתו של איזנברג לפיצוי בגין הנזק הממשי הנטען על ידו.

28. סובול טוען לחלופין כי מן הראוי להפחית את הפיצוי המוסכם, בהתאם לשיקול הדעת המוקנה לבית המשפט לפי ס' 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הקובע:

"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

נראה לי כי בענין זה הדין עם סובול. הפיצוי המוסכם בסך של 15,000 דולר נראה בנסיבות הענין, בהן שווי העיסקה כולה הינו 82,500 דולר בלבד, גבוה בלא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה.

29. זאת ועוד, סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם 1996 הינו סעיף גורף, החל כמעט על כל הסעיפים העיקריים בהסכם, בלא הבחנה בין עיקר וטפל. למעשה, הסעיפים היחידים בחוזה שסעיף הפיצוי המוסכם פוסח עליהם הם המבוא, הצהרות הקונה, הסעיף הדן במסירת יפוי הכח, סעיף הסעדים וסעיף הכתובות וההודעות. נטייתם של בית המשפט להפחית פיצוי מוסכם היא גבוהה יותר כאשר מדובר בפיצוי מוסכם גורף, שאינו מבחין בין טפל ועיקר:

"דעתי היא, לכאורה, שתניית הפיצויים בחוזים שלפנינו נופלת בגדירת התניות הגורפות, ועוד אני סובר כי יש רגליים איתנות לטענה שתניית הפיצויים נקבעה מראשיתה ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש. אכן, בעלי החוזה לא קבעו בחוזים כי כל הפרה יראו אותה "הפרה יסודית" הגוררת אחריה את תניית הפיצויים המוסכמים; נהפוך הוא: הם טרחו ופירטו, בסעיף 31 לחוזים, תניות-חוזה פלוניות אלו ואחרות שהפרתן תיחשב "הפרה יסודית". פירוט זה מעלה עליהם כי נתנו דעתם לנושא ההפרה היסודית; לכאורה יש להעמידם בחזקתם כי פעלו באורח סביר, וכי קבעו יחס סביר בין שיעור הפיצויים בתניית-הפיצויים לבין הנזק המשוער; ומכאן שתניית-הפיצויים על עומדה היא עומדת. ואולם כך רק לכאורה, הואיל והצדדים לא טרחו ולא הבדילו בין הפרה גסה לבין הפרה קלה: כל הפרות התניות הנזכרות בסעיף 31 לחוזה באות באותה קדירה, ומישקלן הוא אותו מישקל. כך, למשל, גם איחור של יום ברישום הדירה מחייב, לכאורה, את הקבלן בתשלום פיצוי בן -.15,000 דולר, וכזאת, כמובן, לא יעלה על הדעת. לא נוכל אלא לחזור על אמרות שהבאנו למעלה מפי השופטת נתניהו ומפי הנשיא שמגר, וידענו כי תניית הפיצויים שבענייננו תתקשה לעמוד על רגליה-היא כמות שהיא. אכן, תניית הפיצויים נוסחה באופן גורף, ומכאן מסקנה (לכאורה) שהצדדים אף לא נתנו דעתם במפורש ובמפורט לנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של כל הפרה והפרה. פיצוי אחד וקבוע מראש לכל הפרה שתהיה, מלמד, כמו מעצמו, על כך שבעלי החוזה לא קבעו את תניית-הפיצויים בשוותם נגד עיניהם, לפי קנה מידה סביר, את הנזק העלול להיגרם מהפרה זו או אחרת של החוזה ... " (ע"א 4481/90 אהרון ישראל נ' ג. פרץ מ. בן גיאת פ"ד מז(3) 427 ,עמ' 434-435) (הדגשות אינן במקור).

30. בנוסף יש לזכור כי במקרה דנן ההפרה היתה אך ורק ברישום הזכויות בחצר, כאשר רישום הזכויות באולם כמו גם מסירת החזקה בחצר ובאולם בוצעו לפי הוראות ההסכם. עוד יש להביא בחשבון כי בסופו של דבר רופאה ההפרה והרישום בוצע, ולו גם באיחור ניכר.

31. בשיקלול הנסיבות המתוארות לעיל, נראה לי כי ראוי להפחית משמעותית את הפיצוי המוסכם שהינו 62,550 ש”ח נכון ליום הגשת התביעה, ולהעמידו על סך של 32,000 ש”ח נכון ליום הגשת התביעה.

סיכום

32. סוף דבר, הנני מחייב את סובול לשלם לאיזנברג פיצוי בסך של 32,000 ש”ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה. בנוסף ישלם סובול לאיזנברג הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 14,000 ש”ח בצירוף
מע"מ כחוק. הנני מחייב את הררי לשפות את סובול בשיעור של 50% מכל סכום שישלם לאיזנברג.

33. בשים לב למחדליו של סובול ברישום הזכויות במשך עשר שנים תמימות קודם לחתימת הסכם 1996, בלא כל צידוק, ולכך שלא העמיד את הררי על ההפרה היסודית שהוא גורם ביחסים שבין סובול לאיזנברג, אין מקום לפסוק הוצאות לזכותו בהודעה לצד שלישי.

34.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זיקת הנאה דרך

  2. זיקת הנאה במשק

  3. זיקת הנאה חניה

  4. זיקת הנאה אישית

  5. זיקת הנאה במושב

  6. יצירת זיקת הנאה

  7. חוזה זיקת הנאה

  8. זיקת הנאה לחניה

  9. זיקת הנאה למעבר

  10. זיקת הנאה שלילית

  11. זיקת הנאה לא רשומה

  12. זיקת הנאה התיישנות

  13. זיקת הנאה מחמת כורח

  14. זיקת הנאה זכות מעבר

  15. זיקת הנאה מכוח הסכם

  16. זיקת הנאה לטובת אדם

  17. זיקת הנאה בית משותף

  18. זיקת הנאה מכוח שנים

  19. זיקת הנאה חלקה נהנית

  20. זיקת הנאה זכות שימוש

  21. זיקת הנאה חלקה כפופה

  22. זיקת הנאה טעונה רישום

  23. זיקת הנאה וזכות קדימה

  24. זיקת הנאה ברכוש המשותף

  25. זיקת הנאה לטובת מקרקעין

  26. זיקת הנאה זכות במקרקעין

  27. זיקת הנאה מכורח הנסיבות

  28. זיקת הנאה סמכות עניינית

  29. זיקת הנאה במקרקעי ציבור

  30. זיקת הנאה חוזה קומבינציה

  31. זיקת הנאה במקרקעין מוסדרים

  32. דחיית בקשה לרישום זיקת הנאה

  33. ביטול זיקת הנאה שינוי נסיבות

  34. זיקת הנאה חוק המקרקעין סעיף 94

  35. זיקת הנאה מקרקעין בלתי מוסדרים

  36. המרצת פתיחה לרישום זיקת הנאה מסוג מעבר, בשטח הגג הצמוד לדירה

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון