חוזה להשכרת משרד


לפני תביעה כספית בסך 625,112 ₪, אשר הוגשה על ידי גירון שכירות בע"מ ו-פ. גירון אחזקות (2000) בע"מ (להלן יכונו במאוחד- "התובעות"), כנגד מר יורם בר אבי (להלן- "נתבע 1"), בגין הפרת הסכמי שכירות שנחתמו בין התובעות לבין נתבע 1. התביעה הוגשה נגד נתבעים 2-5 בשל היותם ערבים להתחייבויות שנטל נתבע 1.

א. מבוא

1. התובעות השכירו לנתבע 1 משרדים במרכז המסחרי גירון בעיר אשקלון (להלן- "המרכז המסחרי"), בהתאם להסכמי שכירות כמפורט להלן:

ביום 22.10.02 נחתם בין התובעות לבין נתבע 1, חוזה שכירות בלתי מוגנת, להשכרת משרד ששטחו 50.70 מ"ר אשר ידוע כיחידה 353 בקומה ג' של המרכז המסחרי. תקופת השכירות הייתה לחמש שנים החל מיום 1.10.02 (להלן בהתאמה-"יחידה 353" ו/או "המשרד הקטן" ו-"הסכם השכירות הראשון"). המשרד הקטן הושכר לנתבע 1 כבר משנת 1994, מכוח הסכם שכירות מוקדם שנכרת בין הצדדים. לטענת התובעות, בכותרת הסכם השכירות הראשון נפלה טעות קולמוס ונרשם, כי שנת חתימת ההסכם היא 2003 כאשר בפועל ההסכם נחתם בשנת 2002.

ביום 1.2.04 נחתם בין התובעות לבין נתבע 1, חוזה שכירות בלתי מוגנת, להשכרת משרד נוסף ששטחו 117 מ"ר, אשר ידוע כיחידה 318 בקומה ג' במרכז המסחרי. תקופת השכירות הייתה לחמש שנים החל מיום 1.2.04 (להלן בהתאמה-"יחידה 318" ו/או "המשרד הגדול" ו-"הסכם השכירות השני". המשרד הקטן והמשרד הגדול יכונו גם במאוחד להלן- "המושכר", הסכם השכירות הראשון והסכם השכירות השני יכונו גם במאוחד להלן- "הסכמי השכירות"). נתבע 1 שכר את המשרד הגדול כבר משנת 1992. ביום 22.10.03 נחתם לגבי המשרד הגדול, הסכם שכירות, בין התובעות לבין חברת "אברג'יל בר-אבי ניהול חשבונות בע"מ", באמצעות מנהליה- נתבע 1 ונתבע 5 (להלן בהתאמה- "החברה" ו-"הסכם השכירות עם החברה"). מועד תחילת תקופת השכירות כפי שהוגדרה בהסכם זה, הינה מיום 1.10.02 (לטענת התובעות הסכם זה אכן נחתם בשנת 2002). מכל מקום, הסכם השכירות עם החברה בוטל עם פירוקה של החברה, או אז נחתם הסכם השכירות השני בין התובעות לבין נתבע 1.

2. להבטחת התחייבויותיו ביחס למשרד הקטן, מסר נתבע 1 לתובעות, שלושה שטרי חוב ע"ס 20,000 ₪ כל אחד, עליהם חתמו כערבים נתבעים 1-2 יחד עם נתבע 5. בנוסף, נתבעים 1-2 ו-5 חתמו על כתב ערבות. להבטחת התחייבויותיו ביחס למשרד הגדול מסר נתבע 1 לתובעות, חמישה שטרי חוב ע"ס 20,000 ₪ כל אחד, עליהם חתמו כערבים נתבעים 1-2 יחד עם נתבעים 3-4. בנוסף, נתבעים 2-4 חתמו על כתב ערבות.

3. במסגרת הסכמי השכירות, התחייב נתבע 1 לשלם לתובעות דמי שכירות וכן תשלומים נוספים, לרבות דמי ניהול, חניה, תשלומי ארנונה מים וחשמל.

4. לקראת סוף שנת 2004 פנה נתבע 1 למנהל המרכז המסחרי דאז מר מנחם דרור (להלן- "מנהל המרכז המסחרי") וביקש לקצר את תקופת השכירות. מנהל המרכז המסחרי דחה בקשתו זו של נתבע 1 במסגרת מכתבו מיום 26.10.04.
ביום 9.2.05 שלח נתבע 1 לתובעת 2 מכתב, בו הודיע על כוונתו להביא לסיום את הסכם השכירות ביום 28.2.05. במסגרת מכתב זה, הלין נתבע 1 על כך שהשהות במרכז המסחרי הפכה בלתי אפשרית עבורו, וזאת מפאת מטרדים שנגרמים לו על ידי דיירים ששכרו נכסים סמוך למושכר. כן הלין נתבע 1 על עבודות בנייה שבוצעו במרכז המסחרי וכן על הפסקות חשמל בתדירות גבוה שגורמות לנזקים. סמנכ"ל התובעות דחה את כל טענות נתבע 1 במכתבו מיום 13.2.05 תוך שטען, כי הדיירים נשוא תלונותיו היו מוכרים לו במועד בו חתם על הסכם השכירות. מנהל המרכז המסחרי הוסיף, כי לא הובאו לידיעתו תלונות על כשלים מערכת החשמל במרכז המסחרי, ומכל מקום במועד כניסתו למושכר התקין נתבע 1 בעצמו מערכת חשמל.
ביום 21.2.05 נערכה פגישה בין הצדדים, ובעקבותיה, ביום 22.2.05 שלח סמנכ"ל התובעות לנתבע 1 סיכום פגישה, במסגרתה הועלתה על הכתב הצעת נתבע 1, בין היתר, לפנות את המושכר ולשאת בתשלום דמי שכירות לתקופה של ארבעה חודשים וכן לפרסם על חשבונו מודעות בעיתון לאיתור שוכר חלופי. סמנכ"ל התובעות מצידו העלה על הכתב את דרישת התובעות לקיום מלא של חיובי הסכמי השכירות, אך לפנים משורת הדין, ובמטרה להקטין נזקים נתן הסכמתו להכנסת שוכר חלופי בתנאים שאינם נופלים מהתנאים שנקבעו בהסכמי השכירות שנחתמו עם נתבע 1.

5. בתחילת שנת 2005 עזב נתבע 1 את המושכר, כאשר רק במהלך חודש אוגוסט שנת 2007 נמצא שוכר חלופי. משכך, הגישו התובעות את שטרי החוב לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. נתבע 1 הגיש התנגדות לביצוע השטרות, התנגדותו התקבלה והתיקים הועברו לבית המשפט השלום. מסיבה שאינה נהירה (כפי שעולה מטענות התובעות בשל רשלנות בא כוחן) בפסיקתא מיום 14.6.07 נמחקו התובענות שהגישו התובעות (ולטענת התובעות, לא נהיר אם בשלב מאוחר יותר בוטלה הפסיקתא). מכל אלה גמרו בדעתן התובעות להגיש תביעה על מלוא החוב הנטען, ומכאן נסללה הדרך להגשת התביעה דנן.

6. התביעה דנן מתייחסת לתקופה שתחילתה 2/05 וסיומה 8/07 (פרוטוקול מיום 6.7.11 עמ' 2 ש' 27). באשר לנתבע 1- לטענת התובעות, נתבע 1 לא שילם דמי שכירות, דמי ניהול ודמי חנייה החל מיום 1.2.05 ועד ליום 1.8.07, וחובותיו עומדים על סך של 475,723 ₪. בנוסף, החל מיום 1.2.05 לא שילם נתבע 1 תשלומי ארנונה לעיריית אשקלון עבור המושכר וחובו עומד על סך של 149,389 ₪, ובסך הכל 625,112 ₪. נתבעים 2-5 חתמו על ערבות ועל שטרי חוב להבטחת התחייבויות נתבע 1. באשר לנתבעת 2- התביעה נגדה הוגשה על מלוא סכום התביעה, לאור חתימתה על שטרי החוב ועל כתבי הערבות ביחס לשני הסכמי השכירות. באשר לנתבעים 3-4- התביעה נגדם הוגשה בגין מלוא החוב הנתבע בגין הסכם השכירות השני בסך 336,033 ₪ ובתוספת ארנונה בגין יחידה 318 בסך 83,211.5 ₪, ובסך הכל 419,244.5 ₪. באשר לנתבע 5- התביעה נגדו הוגשה בגין מלוא החוב הנתבע בגין הסכם השכירות הראשון בסך 139,690 ₪ ובתוספת ארנונה בגין יחידה 353 בסך 65,234.1 ₪ ובסך הכל 204,924 ₪.

7. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה אם הסכמי השכירות בוטלו על ידי נתבע 1 כדין, בשל הפרתם על ידי התובעות, או שמא נתבע 1 הפר את הסכמי השכירות שלא כדין ובאופן חד צדדי.

8. נתבעים 1-3 ו-5 הגישו בקשת רשות להתגונן. נתבע 4 לא הגיש בקשת רשות להתגונן. התובעות נתנו הסכמתן ליתן לנתבעים 1-3 ו-5 רשות להתגונן, ובהחלטת בית המשפט מיום 1.5.11 ניתנה לנתבעים 1-3 ו-5 רשות להתגונן ונקבע, כי התצהירים שצורפו לבקשותיהם ישמשו כתבי הגנה. ביום 25.10.11 ניתן פסק דין נגד נתבע 4.

9. לבירור המחלוקת העידו מטעם הצדדים כדלקמן: מטעם התובעות הוגש תצהיר ונשמעה עדותו של מר צבי לוין, סמנכ"ל גירון פיתוח ובניה בע"מ, חברת האם של התובעות (להלן- "סמנכ"ל התובעות"). מטעם נתבעים 1-2 הוגש תצהיר ונשמעה עדותו של נתבע 1, וכן הוגש תצהיר ונשמעה עדותו של מר צביקה מסיקה. מטעם נתבע 5 הוגש תצהירו של נתבע 5. נתבע 3 לא הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו.

למען הסדר הטוב, ישיבת ההוכחות במסגרתה העידו הצדדים התקיימה ביום 28.12.11. הפנייה לעדויות מישיבה זו, תעשה על ידי מס' העמוד ומס' השורה. ככל שיעשה שימוש בפרוטוקולים מתאריכים אחרים, ייכתב הדבר מפורשות.

ב. טענות הצדדים

טענות נתבעים 1-2
10. לטענת נתבע 1 הסכמי השכירות בוטלו כדין עקב הפרתם על ידי התובעות, בכך שאפשרו מטרדים אשר פגמו בהנאתו הסבירה של המושכר וכוננו אי התאמה בין תכוניותיו האינטלקטואליות של המושכר לבין תכונותיו לפי המוסכם מלכתחילה.

11. נתבע 1 טוען, כי אירועים שונים שאירעו בשנים 2004-2005 הפכו את המשך החזקת המושכר על ידו לבלתי אפשרית, ולפיכך נאלץ הוא לעזוב את המושכר לפני תום תקופת השכירות. המטרדים הנטענים הינם:

א. חוסר אפשרות להשתמש במעלית הבניין בשל השכרת חלק מהמבנה לאגף הגבייה של עירית אשקלון בקומה מתחת למושכר. בנוסף, הקהל הרב שהגיע לאגף הגביה של העירייה גרם להפרעות רעש ולטרדה.
ב. מרפאת השיניים הסמוכה למושכר הדיפה ריחות רעים ובלתי נסבלים.
ג. פעולות בנייה חסמו את החניון וגרמו לפקקים בכניסה והפכו הגעת הלקוחות למושכר לבלתי אפשרית, כאשר חלק מהלקוחות נטשו בשל קשיי הגעה.
ד. תקלות במערכת החשמל בתדירות גבוה, הביאו לקריסת מחשבים אובדן נתונים ועלות תיקונים.

12. לטענת נתבע 1, מקרה זה נופל בגדר סע' 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן- "חוק התרופות"), ואין לאכוף עליו הוראות ההסכם, למרות הפסקת ההתקשרות עובר לסיום תקופת השכירות.

13. לטענת נתבע 1, החל מחודשים מרץ- אפריל שנת 2004 פנה לתובעות פעמים רבות, הן בעל פה והן בכתב, בטרוניות לגבי המטרדים שפורטו, וחרף פניותיו, נותרו המשיבות אדישות ולא עשו דבר להסרת המטרדים. נתבע 1 צירף מכתבים ששלח לתובעות בעניין זה. או אז הגיע למסקנה, כי לא יהא מנוס מעזיבת המושכר והוא החל לתור אחר משרד חלופי, כאשר בסוף שנת 2004 רכש נכס חלופי. לטענתו, רכישת הנכס לא הייתה סיבת עזיבת המושכר והנכס נרכש על ידו בלית ברירה. לטענת נתבע 1 הוא אף הציע לשלם לתובעות דמי שכירות מראש לתקופה של שישה חודשים, כדי ליתן בידן שהות למצוא שוכר חלופי, אך הן סירבו לכל הצעותיו מחד ולא ביצעו כל תיקון של המטרדים מאידך. לטענתו, התובעות לא הקטינו נזקיהן והתרשלו בהשכרת המושכר לשוכר אחר, ולחילופין התנאים ששררו בבניין מנעו השכרת המושכר לשוכר אחר.

14. במסגרת סיכומיו, נתבע 1 העלה את הטענה, כי עיקר עדותו של סמנכ"ל התובעות הינה עדות שמיעה. לטענתו, מי שהיה צריך להעיד מטעם התובעות, היה מנהל המרכז המסחרי, שכן הוא ניהל את העניינים בפועל.

טענות נתבע 3
15. לטענת נתבע 3, הערבות עליה חתם הוגבלה ל-12 חודשים מיום גמר תקופת השכירות. הואיל ונתבע 1 עזב את המושכר בשנת 2005, הרי שהתובעות היו צריכות להגיש תביעתן מכוח הערבות, תוך 12 חודשים ממועד זה. אף אם נלך לשיטת התובעות עצמן, לפיה המושכר הושכר לדייר חלופי בחודש דצמבר שנת 2007, הרי שהמועד להגשת תביעה נגדו מכוח היותו ערב, הינה, לכל המאוחר, חודש דצמבר שנת 2008. הוסיף וטען נתבע 3, כי התובעות כשלו בחובתן להקטין נזקיהן, וכי לא צורפו לכתב התביעה אסמכתאות המוכיחות את גובה התביעה.

טענות נתבע 5
16. לטענת נתבע 5, בין השנים 1993-2003 הוא ונתבע 1 היו שותפים ולצורך פעילותם המשותפת הקימו השניים את החברה. ביום 22.10.03 נחתם הסכם שכירות בין התובעות לבין החברה להשכרת המשרד הגדול, ונתבע 5 היה ערב אישית לביצוע הוראות הסכם שכירות זה, ובמסגרת זו חתם על שלושה שטרי חוב בסך 20,000 ₪ כל אחד. בשנת 2003 נתגלעו חילוקי דעות בינו לבין נתבע 1, הם החליטו לפרק את השותפות ונתבע 1 עדכן את התובעות בעניין. ביום 27.1.04 שלחו התובעות לנתבע 5 מכתב, במסגרתו הודיעו לו על ביטול הסכם השכירות עם החברה והוא פינה את משרדו ושילם את מלוא דמי השכירות. מייד לאחר מכן, נחתם הסכם השכירות השני (בין נתבע 1 לתובעות).

17. נתבע 2 הכחיש, כי חתם על ערבות להסכם השכירות הראשון, ומכל מקום ערבות זו בטלה מחמת התיישנות, שכן בהתאם להוראותיה, היה על התובעות לפנות אליו תוך 12 חודשים מיום גמר תקופת השכירות.

18. לגופו של עניין טוען נתבע 5, חתימתו כערב הייתה בידיעה, שהוא חותם עבור נכס שהחברה שוכרת ומעולם לא הוסבר לו, כי הוא חותם עבור נכס של נתבע 1. נתבע 5 טוען, כי הוטעה על ידי התובעות ועל ידי נתבע 1, במטרה לגרום לו להאמין, כי הוא ערב להסכם עבור החברה בלבד, ואין לחייבו לאור העובדה שלא חתם במודע, וכי באותו יום חתם כערב לנכס ששכרה החברה.

19. בנוסף טוען נתבע 5, כי על התובעות לשלם לו הוצאות משפט שנפסקו לטובתו בהליך הקודם, כי התובעות לא עמדו בחובה להקטין נזקיהן, וכי התובעות לא צירפו אסמכתאות המוכיחות את גובה התביעה.

טענות התובעות

20. לטענת התובעות, נתבע 1 הפר את הסכמי השכירות עת עזב את המושכר על דעת עצמו במהלך שנת 2005. התובעות דוחות את כל טענות נתבע 1 באשר למטרדים, אשר בעטיים עזב את המושכר, ולטענתן עסקינן בתירוצים חסרי כל בסיס אשר הועלו רק כדי לייצר טענות הגנה לאור כוונת נתבע 1 לפינוי מוקדם של המושכר בניגוד להסכם השכירות.

21. מוסיפות התובעות וטוענות, כי הסכם השכירות נחתם בפברואר 2004 כאשר המטרדים כבר היו קיימים אותה עת. לפיכך לא התקיים היסוד של "נסיבות שהמפר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן מראש" כנדרש בסע' 18 לחוק התרופות.
22. לטענת התובעות, החל מסוף שנת 2005 ניסו הן להקטין נזקיהן, ופנו למס' משרד תיווך ופרסמו מודעות להשכרת המושכרים. על אף מאמציהן, רק במהלך חודש אוגוסט שנת 2007 נמצא שוכר חלופי, והיא קיבל את המושכר ביום 1.12.07.


ג. דיון

סיכול

23. הסדר הסיכול מעוגן בסע' 18 לחוק התרופות, אשר קובע כדלקמן:

"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".

24. דיני הסיכול עניינם, בנסיבות ובאירועים המונעים מצד לחוזה לקיים את ההתחייבויות החוזיות אשר נטל על עצמו. גישה זו מביאה לביטוי השקפה מוסרית, לפיה יש למחול לצד על הפרת החוזה, כאשר הפרה זו נגרמה שלא באשמתו [המלומדת גבריאלה שלו, דיני חוזים (מהדורה שנייה), עמ' 495, להלן- "המלומדת שלו"].

25. התנאים המצטברים, בהתקיימותם ניתן פטור לצד לחוזה מתוצאות אי קיום החוזה, הינם (המלומדת שלו, עמ' 500):
א. העדר ידיעה או צפייה של המפר על הנסיבות המסכלות.
ב. אי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות האלה.
ג. התרחשות נסיבות המסכלות את קיום החוזה.

26. תנאי ראשון לתכולת הפטור כאמור, הינו, שהמפר בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת או שלא ראה ולא היה עליו לראות מראש את הנסיבות שגרמו לסיכול. אי הידיעה, כמו אי הראייה מראש, צריכות להתקיים בפועל וגם בכוח, כאשר קיימת דרישה כפולה- סובייקטיבית ואובייקטיבית- אשר מכבידה על המפר, הוא הטוען לפטור. לתנאי זה ניתן בבתי המשפט פירוש צר, לפיו הכל צפוי ואין דבר שלא ניתן לצפותו וסע' 18 לחוק התרופות הפך לאות מתה בחקיקה. הגישה שהשתרשה הינה שבמציאות החיים במדינתנו ניתן לצפות גם את האירועים הקשים והקיצוניים ביותר. פירוש מצומצם זה קרב את האחריות החוזית בארץ לאחריות מוחלטת (המלומדת שלו, עמ' 500-503).
27. לעניות דעתי, נתבע 1 אינו עומד בדרישות סע' 18 (א) לחוק התרופות. נתבע 1 שכר משרד שמיקומו בתוך מרכז מסחרי. מרכז מסחרי, כשמו כן הוא, מרכז המאגד עסקים מסחריים מגוונים, לרבות חנויות לממכר סחורה מסוגים שונים, מסעדות, ולעיתים גם משרדים. עסקים מסוגים שונים, יכולים לגרום למטרדים מסוגים שונים, לדוגמא עסקי ממכר המזון עלולים לגרום למטרד של ריחות בלתי נעימים. במרכז מסחרי מטבעו, קיימת תחלופת שוכרים, כאשר המרכז המסחרי הוא זה שמחליט אילו שוכרים יכנסו בשעריו. שוכרים חדשים, לעיתים נדרשים לבצע עבודות התאמה, במטרה להשמיש את המושכר לצורכיהם, ולעיתים המרכז המסחרי עצמו יוזם עבודות שיפוץ. לטעמי, כל האירועים שפורטו על ידי נתבע 1 היו ניתנים לצפייה מראש והם אינם מהווים עילה לסיכול.

28. בנוסף, נתבע 1 העיד בחקירתו, כי בשנת 1991 היה השוכר היחיד בבניין, ובמועד זה הבטיח לו סמנכ"ל התובעות, כי באגף הדרומי יהיו רק משרדים, וכך היה: פרקליטות ומשרדי קרן אשקלון היו צמודות למושכר, מתחת למושכר היה משרד עו"ד (להלן- "משרד עו"ד גולן") וכן משרד קטן של עיריית אשקלון. לאחר שעו"ד גולן עזב את משרדו, שכרה העירייה את כל הקומה, הפרקליטות עזבה את הבניין בשנים 1999-2000 ואת מקומה תפסה מרפאה. בהתאם לעדותו של נתבע 1, האירועים הללו אירעו "לפני שנת 2004 לפני חידוש החוזה" (עמ' 10 ש' 10-16). כלומר- בפנינו הודאתו של נתבע 1, כי האירועים הנטענים, התרחשו לפני שחתם על הסכמי השכירות.

29. מבלי לפגוע באמור לעיל, אף בחינה לגופו של עניין, הביאה אותי לאותה מסקנה, הכל כפי שיפורט להלן:

כאמור, לטענת נתבע 1, אירועים שונים בשנת 2004-2005 הפכו את המשך החזקת המושכר על ידו לבלתי אפשרית. התובעות מצידן טוענות, כי המטרדים הנטענים היו ידועים לנתבע 1, עובר לחתימתו על הסכמי השכירות. להלן נבחן סוגיה זו:

שימוש במעלית

30. לטענת נתבע 1 השכרת חלק מהמבנה לאף הגביה של עירית אשקלון בקומה תחת המושכר והשימוש האדיר שנעשה במעלית הקטנה והיחידה, הפך את השימוש במושכר לבלתי נסבל. בנוסף, הקהל הרב שהגיע לאגף הגבייה של העירייה גרם טרדה ורעש.

31. בחקירתו בבית המשפט העיד נתבע 1, כי בתחילה הושכר לעיריית אשקלון שטח מצומצם ובהמשך הורחב השטח "בערך פי שלושה", כאשר כל אגף ההכנסות של העירייה עבר לבניין (עמ' 8 ש' 5-7, 15). ב"כ התובעות הפנתה את תשומת ליבו של נתבע 1 לכך שהשינוי היחיד שארע בשטח ששכרה העירייה הינו שבשנת 2001 שכרה העירייה את השטח של משרד עו"ד גולן, שגודלו 70 מ"ר. בתגובה לכך העיד נתבע 1, כי לרשות הערייה הועבר שטח נוסף, אך הוא לא ידע לומר מהו המועד בו שטח זה עבר לרשות העירייה ומהו גודלו של שטח זה (עמ' 8 ש' 14-25), וכלשונו: "לא נראה לי הגיוני כי הגדלת השטח היחידה היא שטח המשרד של עו"ד גולן. להערכתי השטח הורחב מעבר לכך" (עמ' 9 ש' 21-22). מנגד העיד סמנכ"ל התובעות, כי בשנת 1994 שכרה עיריית אשקלון שטח במרכז המסחרי ובשנת 2001 התווסף לעירייה שטח נוסף- משרד עו"ד גולן (עמ' 19 ש' 1-9). מתשובותיו של נתבע 1 כאמור, ניכר, כי הוא אינו יודע בוודאות אם שטח העירייה הוגדל משמעותית אם לו, וטענותיו בעניין זה אינן מבוססות דין.

32. זאת ועוד, לבית המשפט הוגש כמוצג ת/1 פרוטוקול דיון בבקשת רשות להתגונן אשר נדונה בפני הרשמת גב' ורדה שוורץ (בתביעה שנמחקה), שם העיד נתבע 1, כי הרחבת הקומה של העירייה התרחשה בשנים 2002-2003 ועדותו כלשונה שם הייתה: "אגף הגבייה של עיריית אשקלון היה בקומה מתחתי והורחב לפחות פי שניים על כל הקומה שמתחתי וכתוצאה מכך ההגעה למשרד שלי במעלית זה בלתי אפשרי. אני מדבר על שנת 2002 או 2003" (בשא 180133/05, פרוטוקול מיום 11.1.06). נתבע 1 אישר בחקירתו את עדותו זו. כשנשאל מדוע חידש את החוזה בשנת 2004, השיב שהשטח הורחב בשנים 2002-2003 אך השימוש נעשה רק בשנת 2004 (עמ' 9 ש' 6-9). מבלי לפגוע באמור, נתבע 1 אף העיד, כי עו"ד גולן עזב את משרדו בשנת 2001 "בשל ההטרדות הקודמות של עיריית אשקלון". מכל אלה עולה, שההטרדות הנטענות היו בידיעתו של נתבע 1 כבר בשנת 2001.

33. באשר לשימוש שנעשה על ידי העירייה, הרי בהתאם לעדותו של נתבע 1, השימוש הראשוני של העירייה במשרדיה, לפני שהורחבו, היה "לקיחת מדידות של מים" (עמ' 8 ש' 27-30) ולאחר הרחבת השטח שונתה הפעילות וכל מחלקת גביית המיסים של העירייה הועברה למושכר. ברם, בהמשך עדותו, כשנשאל נתבע 1 מה היה שימוש העירייה, הוא השיב כדלקמן: "לגבי השימוש- מה בדיוק התפקיד של אותו משרד שישב מתחתי לא יודע להגדיר..." (עמ' 9 ש' 22-23). כפי שפורט לעיל, במסגרת הדיון בתביעה שנמחקה העיד נתבע 1, כי "אגף הגבייה של עיריית אשקלון... הורחב" בין השניים 2002-2003. כלומר, בניגוד לטענות נתבע 1 במקרה דנן, השימוש שביצעה העירייה במושכר לא השתנה. סמנכ"ל התובעות, העיד שהשימוש שעשתה העירייה לא השתנה, ולמן תחילת תקופת השכירות, התנהלה במושכר מחלקת גבייה של העירייה (עמ' 19 ש' 10-13).

34. מכל האמור לעיל עולה, כי לא הוכח ששטח העירייה הורחב בצורה משמעותית, כפי טענת נתבע 1. בנוסף, לא הוכח שהשימוש שעשתה העירייה במשרדיה לאחר שהורחבו השתנה. בנוסף עולה, כי המטרד הנטען בפרק זה, היו ידוע לנתבע, לכל הפחות, לפני שחתם על הסכם השכירות השני, ולכן לא ניתן לקבל טענת סיכול בגין מטרד זה.

מרפאת השיניים

35. לטענת נתבע 1 מרפאת השיניים סמוך למושכר הדיפה ריחות רעים ובלתי נסבלים.

36. בחקירתו הנגדית בבית המשפט נשאל נתבע 1, מה היה עיסוקה של המרפאה הסמוכה למושכר. נתבע 1 לא ידע להשיב במדויק, ותשובתו הייתה: "לא זוכר. זה היה מרפאת שיניים ומרפאה כללית. הריח הוא ממרפאת שיניים היא הייתה צמודה אלי. בשנים 2000-2001 נפתחה מרפאת השיניים במקום הפרקליטות מחוז דרום שהייתה שכנה שלי" (עמ' 9 ש' 28-29). ברם, כאשר ב"כ התובעות הסבה תשומת ליבו, כי המרפאה אשר צמודה למושכר אינה מרפאת שיניים אלא מכון הדמייה, הוא השיב כדלקמן: "הסעיף שציינתי 8 היו ריחות והיו גם צעקות של ילדים שנבדקו ברנטגן" (עמ' 10 ש' 4). סמנכ"ל התובעות העיד בהתאם לכך, כי: "בסמוך למשרדים של הנתבע היה מכון להדמיה אבל, לא היית מרפאת שיניים. היא הייתה באגף אחר עם מעלית אחרת כשבניהם חוצץ אולם קולנוע שהוא יותר גבוה מהמשרדים... בין הקולנוע לשופרסל נמצאת המרפאת שיניים" (עמ' 18 ש' 22-25).

37. אף אם נקבל את טענת נתבע 1, כי סמוך למושכר הייתה מרפאת שיניים, עובדה שלא הוכחה, הרי שבהתאם לעדותו, מרפאת השיניים החלה לפעול בבניין בשנים 2000-2001. הסכם השכירות הראשון נחתם בשנת 2002 והסכם השכירות השני נחתם בשנת 2004, כך שהנתבע ידע אודות מרפאת השיניים, עובר לחתימתו על הסכמי השכירות. כשנשאל נתבע 1 מדוע חידש את החוזה בשנת 2004, עת המרפאה נפתחה כבר בשנת 2001, הוא השיב: "עזיבתי את המקום לא נבעה רק מאותה מרפאה שאני מדבר עליה כאן ולא הייתה הסיבה המרכזית שבגינה עזבתי אך היא הייתה סיבה נוספת" (עמ' 10 ש' 7-8).

38. מכל אלה למדים אנו, כי המטרד הנטען, היה בידיעת נתבע 1, עובר לחתימתו על הסכמי השכירות. מבלי לפגוע באמור, חוסר הקהורנטיות באשר לשימוש שנעשה במרפאה בעדותו של נתבע 1, אינה תומכת בגרסתו, כי אכן הייתה מרפאת שיניים סמוך למושכר, וניכר שהמרפאה עליה הוא מלין הינה מכון רנטגן. מכל מקום, בסופו של דבר נתבע 1 עצמו הפחית מחשיבותו של מטרד נטען זה, עת טען, כי מטרד זה לא היה הסיבה המרכזית לנטישתו את המושכר. לאור האמור, לא ניתן לקבל טענת סיכול בגין מטרד זה.

שינויים מבניים במרכז המסחרי

39. לטענת נתבע 1 פעולות בנייה שבוצעו במרכז המסחרי חסמו את החניון וגרמו לפקקים בכניסה. הגעת לקוחות למשרד הפכה בלתי אפשרית ומטעם זה חלק מהלקוחות נטשו.

40. במסגרת חקירתו בבית המשפט העיד נתבע 1, כי במהלך שנת 2004 החליטה הנהלת המרכז המסחרי להרחיבו. השיפוצים לגרסתו החלו בחודשים ספטמבר- אוקטובר שנת 2004 (עמ' 10 ש' 29) וגרמו למפגעים שונים, לרבות, חוסר גישה עקב סגירת המרחב סביב המרכז המסחרי ומצוקת חנייה עקב סגירת חניון תת קרקעי (עמ' 10 ש' 18-21, עמ' 11 ש' 4-5).

41. מנגד העיד מנכ"ל התובעות, כי שיפוץ הקומה הראשונה של השופרסל החל בשנת 2003 והסתיים בחודש אפריל שנת 2004, וכי בחודש בפברואר שנת 2006 החל שיפוץ נוסף של הקומה השנייה של השופרסל, כאשר היתר בנייה מכוחו התבצע השיפוץ ניתן ביום 8.2.06 (עמ' 17 ש' 13; עמ' 20 ש' 3-7).

42. לתמיכה בגרסתו צירף נתבע 1 לתצהיר עדותו הראשית תמונות המלמדות על עבודות הבנייה שנערכו במרכז המסחרי (ת/3). נתבע 1 אישר בחקירתו, כי השיפוץ לא התרחש בבניין בו מוקם המושכר (עמ' 10 ש' 30-32; עמ' 11 ש' 4).


לא נהיר מה ניסה נתבע 1 להציג באמצעות תמונות אלה, שכן מתמונות אלה, נלמד, כי במרכז המסחרי נעשו עבודות שיפוץ נרחבות, עובדה שאינה מוכחשת על ידי התובעות.

ב"כ התובעות עמדה בחקירתה על מועד צילום התמונות, כדלקמן (עמ' 11 ש' 8-25 ):

"ש. מתי צילמת את התמונות?
ת. לא זוכר. בזמן השיפוצים.
ש. אני אומרת לך שהשיפוצים האלה בקומה השנייה של הסופרסל החלו ב-2006 וההיתר בנייה לגביהם התקבל רק ב-2006 ולכן אין תאריך בתמונות שלך כי זה היה הרבה אחרי שעזבת?
ת. אולי זה גמר שיפוצים. בסוף שנת 2004 החלו שיפוצים לרבות סגירת החניון, כל מה שטענתי מלכתחילה אין לי מושג לגבי 2006. יכול להיות שהם נמשכו עד 2006. את התמונות צילמתי כשעזבתי את המקום. בגב התמונות שינו תאריך פיתוח הצילומים.
ש. כמה זמן לאחר שצילמת מסרת זאת לפיתוח?
ת. את התמונות צילמתי בעצתו של עו"ד שייצג אותי כי הוא אמר לי שאני צריך להביא עדויות על כך שעזבתי את המקום אז הלכתי וצילמתי. בוודאות לא צילמתי יותר משנה מאז שעזבתי.
ש. כמה זמן עבר מאז שצילמת ועד לפיתוח?
ת. לא זוכר. המצב היה שהייתי צריך לפתח מהר כדי להציג זאת לדיון בבית המשפט. אני פיתחתי יותר מפעם אחת. כוונתי לדיון בתביעה הקודמת.
ש. מפנה לתיק הקודם- תאשר לי כי התביעות הקודמות הוגשו ב-2006?
ת. נכון שהתביעה הקודמת הייתה ב-2006 ולקראת תביעה זו צילמתי את התמונות ופיתחתי.
ש. נכון שהתמונות של השיפוצים צולמו בשנת 2006?
ת. השבתי על שאלה זו".

עיון בתאריך המוטבע על גב התמונות מלמד, כי התמונות פותחו ביום 2.7.06. במועד זה נתבע 1 כבר עזב את המושכר.

43. בעניין מצוקת החנייה בשל עבודות השיפוץ לה טוען נתבע 1, הרי שבתחילת חקירתו הוא לא ידע להשיב כמה זמן היה החניון סגור (עמ' 11 ש' 26-27), בהמשך העיד שחניון היה סגור משך שבועות (עמ' 11 ש' 29), תוך שאישר שהחניון העליון מעולם לא נסגר (עמ' 11 ש' 30-31). מעיון בתמונות ניכר, כי מסביב למרכז המסחרי היו מקומות חנייה.

44. מכל האמור עולה, כי התמונות אותן צירף נתבע 1 לתמיכה בגירסתו לפיה שיפוצים שנערכו במרכז המסחרי גרמו לו למטרדים, אינן תומכות בגירסתו, שכן הוכח, כי תמונות אלה צולמו לאחר שעזב את המושכר. נתבע 1 אינו יכול להעלות טענות בעניין מטרדים שארעו לאחר שעזב את המושכר. בנוסף, כפי שהוכח, חניון המרכז המסחרי נסגר לתקופה קצרה, כאשר הוכח כי החניון העליון במרכז המסחרי פעל כסדרו. אף מעיון בתמונות ניתן ללמוד, כי בסביבת המרכז המסחרי היו מקומות חנייה בהם יכלו לקוחות נתבע 1 לעשות שימוש. לאור האמור, לא ניתן לקבל טענת סיכול בגין מטרד זה.

תקלות במערכת החשמל

45. לטענת נתבע 1, תקלות רבות במערכת החשמל במושכר גרמו לו לנזקים חמורים, לרבות קריסת מחשבים, אובדן נתונים ועלות תיקונים. בחקירתו בבית המשפט העיד נתבע 1, כי שיפוצים שנערכו במרכז המסחרי גרמו להפסקות חשמל רבות, וכמעט מידי יום הזמין חשמלאי וטכנאי מחשבים (עמ' 10 ש' 21-24).

46. התובעות טוענות מנגד, כי אין בסיס לטענות נתבע 1 ביחס לכשלים במערכת החשמל וככל שארעו הפסקות חשמל לאורך השנים, מדובר בהפסקות חשמל שארעו לכל הבניין והן באחריות חברת חשמל. בנוסף, לטענתן, מערכת החשמל הוקמה על ידי נתבע 1, באמצעות אנשי מקצוע מטעמו.

47. לתצהיר שצורף לבקשת רשות להתגונן שהגיש נתבע 1, צורפו שלושה מכתבים ששלח נתבע 1 לתובעות. המכתב הראשון נשלח ביום 22.11.04 במסגרתו הודיע נתבע 1 למנהל המרכז המסחרי, בין היתר, כדלקמן:"...בפעם המי יודע, הייתה הפסקת חשמל בקומת המשרדים הבוקר, אשר גרמה ל'נפילת' כל המחשבים במשרד. עם חזרת החשמל נוצרו תקלות ונזקים אשר נדרשים לטיפול באמצעות טכנאי מחשבים. מעבר לכך, תופעה חוזרת ונשנית זו, גורמת להשבתת העבודה במשרדי למשך יום שלם על כל המשתמע מכך...". ביום 30.11.04 שלח נתבע 1 למנהל המרכז המסחרי מכתב נוסף, במסגרתו הודיע, כי בבוקר אותו יום ארעה הפסקת חשמל בקומת המשרדים אשר גרמה ל'נפילת' המחשבים והשבתת העבודה במשרדו. המכתב השלישי נשלח לתובעת 2 ביום 9.2.05, ובמסגרתו הודיע נתבע 1, על רצונו להביא לידי סיום את הסכמי השכירות, והועלתה, בין היתר, הטענה, כי הפסקות החשמל במושכר גורמות "לנזקים של עשרות אלפי שקלים בשנה בשחזור נתונים בהנהלת חשבונות וטיפול על ידי אנשי מחשבים לרבות קלקולים ותקלות במחשבים עצמם".

תמוהה בעיני העובדה, שתקלות שארעו בתדירות כל כך גבוה "זכו" להיכלל במסגרת שני מכתבים בלבד, כאשר המכתב השלישי הינו הודעה על סיום ההתקשרות. ככל שארעו תקלות, על בסיס יומי, שלא זכו לטיפול, ובעטיין נגרמו נזקים גדולים, היינו מצפים לכמות רצינית של מכתבים ותלונות בעניין. בנוסף, לא הוצגו תלונות דומות מנכסים נוספים בקרבת המושכר. מבלי לפגוע באמור, לטענת נתבע 1, בחודשים מרץ – אפריל שנת 2004 פנה לתובעת באשר למטרדים (סע' 16 לתצהיר עדותו הראשית). ברם, המכתב הראשון שצורף הוא מחודש נובמבר שנת 2004, סמוך למועד עזיבת נתבע 1 את המושכר.

בנוסף, לתצהיר עדותו של נתבע 1 צורפה תכתובת בין הצדדים ד(1) (אשר לא צורפה לבקשת הרשות להתגונן), במסגרתה, על פני מכתב ששלח מנהל המרכז המסחרי לנתבע 1 ביום 26.10.04 (בו הודע לו, כי בהתאם להסכם השכירות לא קמה לו זכות לקיצור תקופת השכירות), פרס נתבע 1 את טענותיו באשר למטרדים, כפי שפורטו בהרחבה לעיל. תשובתו של נתבע 1 איננה נושאת תאריך ואין כל אישור שנמסרה לתובעות.

לתצהיר עדותו של נתבע 1 צורף מכתב אף ששלח מנהל המרכז המסחרי לנתבע 1 ביום 23.11.04 (ככל הנראה כתגובה למכתב ששלח נתבע 1 לתובעות ביום 22.11.03 כמפורט לעיל), במסגרתו נמסר לו כדלקמן: "כל הפסקות החשמל- במידה וישנן, קורות כתוצאה של תקלות בחברת החשמל ואין להן כל קשר לתפעול הקניון ולרמת השירות של חברת האחזקה. אני מציע גם לך- כפי שאני עצמי עושה, להתלונן בפני חברת החשמל. אגב- במקרה של נזקים מוכחים, חברת החשמל מפצה את לקוחותיה. בהזדמנות זו ועל מנת להעמיד דברים על דיוקם- המכתב האחרון שהתקבל ממך הינו מיום 19.4.04 בו הינך מודיע על השיפוצים הנרחבים שהנך עומד לבצע במשרדים. מעולם לא התרעת בפנינו על בעיות חשמל ו/או כל התייחסות אחרת להמשך הסכם השכירות...". כן צורפה תכתובת מיום 15.12.04, שהינה תגובה לדרישת התובעות להעביר תשלומים עבור צריכת חשמל, במסגרתה הועלו טענות נגד כשלים במערכת החשמל במושכר.

48. מכל המקובץ עולה, כי כל פניות נתבע 1 לתובעות בעניין מטרד זה, כמו גם לעניין אשר המטרדים, הינן מסוף שנת 2004, סמוך למועד עזיבתו את המושכר. מהחומר שהונח בפני, לא התרשמתי כי מדובר היה בתקלות חריגות במערכת החשמל, אלא בתקלות שיכולות להתרחש בכל מקום, כאשר סמנכ"ל התובעות העיד, כי תקלות חמורות היו מובאות לידיעתו, והוא אף כתב במכתבו מיום 23.11.04, כי מעולם לא נתקבלו התרעות על כשלים במערכת החשמל.

זאת ועוד, נתבע 1 אישר, כי רכש נכס חלופי בסוף שנת 2004 (עמ' 12 ש' 11). קרי, המכתבים נשלחו בתקופה בה הוא רכש נכס חלופי. תמוהה בעיני העובדה שכל הטענות הועלו סמוך למועד רכישת הנכס.

49. נוסף על האמור, לתצהיר עדותו הראשית של נתבע 1, צורפו חשבוניות מהן מבקש נתבע 1 להצביע על חלק מהנזקים שנגרמו לו כתוצאה מכשלים במערכת החשמל, כפי שיפורט להלן:

א. חשבונית מיום 12.1.04-בעמודה שכותרתה "תאור", נרשם: "תיקון מחשב נייד"ו- "תיקון מחשב ב". לא נהיר מה בין תיקון מחשב נייד לבין תקלות במערכת החשמל.
ב. החשבונית מיום 12.3.04- ב-"תאור" נרשם: "קריאת שירות". מנוסח זה לא ניתן ללמוד דבר.
ג. חשבונית מיום 14.4.04- ב- "תאור", נרשם: "קריאת שירות", "בעיה ברשת שלא מזהה תוכנית רב ניהול", "תיקון מחשב יורם" ו-"הגדרה תוכנית רב ניהול". גם מחשבונית זו לא עולה, כי תקלות ברשת החשמל גרמו לנזקים.
ד. חשבונית מיום 12.5.04- ב-"תאור", נרשם: "קריאת שירות + תיקון מחשב". מנוסח זה לא ניתן ללמוד דבר.
ה. חשבונית מיום 31.5.04- ב-"תאור", נרשם: "קריאת שירות כפילה כולל אישור לאריסה". מנוסח זה לא ניתן ללמוד דבר.
ו. חשבונית מיום 15.7.04- ב-"תאור", נרשם: "קריאת שירות". מנוסח זה לא ניתן ללמוד דבר.
ז. חשבונית מיום 29.12.04. ב-"תאור", נרשם: "תיקון מחשב נייד ב'". לא ברור מה בין תיקון מחשב נייד לבין תקלות במערכת החשמל.

כאמור, לא ניתן ללמוד דבר מהחשבוניות שצורפו. בכל בית עסק, שהתנהלותו מושתתת על שימוש במחשבים, יכולות להתרחש תקלות. ודאי שתקלה במחשב נייד אינה יכולה להוות סממן לכשל במערכת החשמל. אף לא אחת מהתקלות, כפי שפורטו בחשבוניות, מהווה אינדיקציה לכשלים שארעו במערכת החשמל במושכר.

50. לצורך תמיכה בטענות נתבע 1 בעניין כשלים במערכת החשמל, הוגש תצהירו של נתבע 3 מר צביקה מסיקה, אשר משמש חשמלאי מוסמך (להלן- "מר מסיקה"). מר מסיקה הצהיר, כי בתקופות שבין סוף שנת 2004 לתחילת שנת 2005, נקרא לעיתים קרובות ביותר למשרד נתבע 1, בכדי לטפל בתקלות ברשת החשמל. בהתאם לתצהירו, הוא לא גבה כספים ולא חייב את נתבע 1 בגין עבודותיו, מפאת היותו שכיר בעסק אחר, וכן מפאת היותו חברו של נתבע 1 (ס' 3 לתצהיר עדותו הראשית, פרוטוקול עמ' 14 ש' 4-5). בנוסף מר מסיקה הצהיר, כי התקלה שחזרה על עצמה הייתה נפילת מתח חשמל שכתוצאה ממנה ניזוקו מחשבים במשרדי נתבע 1. כשנשאל מר מסיקה בחקירתו בבית המשפט כמה מחשבים ניזוקו, הוא לא ידע להשיב (עמ' 15 ש' 2-3).

לטעמי, אין בעדות זו כדי לסייע להוכחת טענות נתבע 1. בחקירתו הנגדית של מר מסיקה התברר, כי הוא חבר קרוב של נתבע 1 ובנוסף הינו אחד הנתבעים בעל עניין בתוצאה. צירוף עובדות אלה, לכך שלא גבה כספים בגין התיקונים שביצע לטענתו (עמ' 14 ש' 12), וכפועל יוצא לא הונפקו חשבוניות מהן היה ניתן ללמוד על תדירות הגעתו למושכר בשל כשלים במערכת החשמל, מעניקה לעדותו משקל נמוך.
51. מכל האמור לעיל עולה, כי טענות נתבע 1 ביחס למטרדים בעניין מערכת החשמל אינן עולות בקנה אחד עם הראיות שהציג. נתבע 1 צירף מכתבים מעטים מהם נלמד, כי במושכר ארעו מספר תקלות במערכת החשמל, תקלות אשר יכולות להתרחש בכל מקום. נתבע 1 אף צירף מס' חשבוניות מהן הוא מבקש שנלמד על כשלים במערכת החשמל. ברם כפי שפורט, חשבוניות אלה אינן מצביעות על כשלים במערכת החשמל.

52. ואם בכל האמור לא די, הרי שלבית המשפט הוגש ת/4 מסמך ששלח נתבע 1 לסמנכ"ל המרכז המסחרי ביום 19.4.04 שכותרתו "שיפוץ משרדים בקניון גירון באשקלון". במסגרת מסמך זה הודיע נתבע 1 על כוונתו לבצע שיפוצים נרחבים במושכר, בהיקף של 180,000 ₪. כפי שעולה מנוסח המכתב, בשלב זה לא היו לנתבע 1 כל טענות לגבי המטרדים להם הוא טוען היום, וניכר ממסמך זה, כי כוונתו של נתבע 1 במועד כתיבת מכתבו זה, הייתה להמשיך לשכור את המושכר לתקופה ארוכה. לא נהיר כיצד תוכן מכתב זה, עולה בקנה אחד עם טענתו של נתבע 1, כי בחודשים מרץ אפריל 2004 פנה לתובעת באשר למטרדים, שכן מכתב זה נשלח בחודש אפריל שנת 2004.

במסגרת מכתב זה ביקש נתבע 1 סיוע בנושא שכר הדירה, תוך שציין ביו היתר, כדלקמן: "עלות העברת המשרד למקום חדש או רכישת משרד, יכולות להיות נמוכות הרבה יותר מהשקעה אותה אני אמור להשקיע בכל מקרה ובשכ"ד הגבוה. מסיבות של שמרנות הנני מעדיף להישאר במשרדי הנוכחי ולא לשנות מקום. הנני מקבל הצעות רבות וקוסמות להעביר משרדי למקומות אחרים בעיר הכוללות שיפוץ המשרדים שכירות זולה ביותר ועוד. הנני במצב שלא תעמידו אותי במצב של אין ברירה".

כאמור במכתב זה יצא המרצע מן השק. טענות נתבע 1 על מטרדים שארעו בסביבת המושכר בתקופה זו, אינן עולות בקנה אחד עם האמור במכתב זה.

בכתבי טענותיו חזר נתבע 1 על כך שרכישת הנכס לא הייתה הסיבה בגינה עזב את המושכר. הניסוח בו עשה נתבע 1 שימוש, לפיו רכש "בלית ברירה" נכס חלופי, אינה נהירה לי. רכישת נכס אינה מעשה של מה בכך. דרושה לכך מחשבה ותכנון קודם. האדם הסביר אינו מתפשר על רכישת נכס, להבדיל מהשכרת נכס. לאור כל האמור, ניכר כי הואיל והתובעות לא שעו לבקשותיו של נתבע 1, כפי שעולה ממכתבו, קיבל הצעה לרכישת נכס, וכך עשה תוך שהוא מפר את הסכמי השכירות עליהם חתם.

53. לאור כל האמור, טענת הסיכול נדחית. בנוסף לא מצאתי ממש בטענות נתבע בעניין עדותו של סמנכ"ל התובעות ומצאתי כי מעורבותו וידיעותיו מספיקות.
הקטנת הנזק

54. נתבעים 1-3 ו-5 טוענים, כי התובעות לא עמדו בחובתן להקטין נזקיהן, וכי הן התרשלו בהשכרת המושכר לשוכר אחר. מנגד טוענות התובעות, כי החל מסוף שנת 2005 ניסו להקטין נזקים, בכך שפנו למספר משרדי תיווך ופרסמו מודעות מטעמן להשכרת המושכר.

נטל ההוכחה של הטענה, כי הצד הנפגע לא עשה די להקטנת נזקיו, רובץ על כתפי המזיק או הצד המפר (ע"א 462/81 מאיר שמחון נ' יוסף בכר חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פ"ד לט (1) 708).

בע"א 195/85 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' ז'אק סוראקי ואח', פ"ד מב (4) 811, נקבע:

"אין לגשת לבחינת התנהגותו של הנפגע, עליו מוטלת החובה לצמצם את נזקיו, כאשר מצוידים רק בחוכמה שלאחר מעשה. את הערכת פועלו או אי פועלו של הנפגע במסגרת מילוי חובתו האמורה יש לעשות רק על פי אמות מידה של מה שהיה סביר בשעת מעשה".

על אמת המידה עמדו בע"א 531/71 נתן לכוביצר נ' גדעון רודה, פ"ד כו (2) 113, 118:

"איננו סבורים כי הניזק חייב לצאת מגדרו בנסותו למלא את החובה המוטלת עליו להקטין את נזקו. אמנם צריך הוא לעשות את אשר סביר לעשות באותן נסיבות... אך אין לדרוש ממנו כי יעשה הרבה מעבר לזה...".

בנסיבות דנן סבור אני, כי האיזון הראוי בין הפרת הסכמי השכירות מחד גיסא לבין החובה של התובעות להקטנת נזקיהן מאידך גיסא, מטיל על התובעות חובה מצומצמת ומופחתת.

לתצהיר עדותו הראשית של סמנכ"ל התובעות צורפו פניות למשרדי תיווך, שנשלחו ביום 17.11.05 (שם הנמען לא צוין); ביום 20.11.05 לתיווך הילל וביום 17.11.05 לאנגלו- סכסון.

בחקירתו בבית המשפט העיד סמנכ"ל התובעות, כי המושכר הושכר ב-8/07 (עמ' 21 ש' 16), קרי- שנתיים וחצי לאחר עזיבת נתבע 1 את המושכר. לגרסתו, למרות שהמושכר פורסם ונעשו פניות למתווכים, לא הגיעו שוכרים. כשנשאל מדוע פנייה למתווכים נעשתה רק לאחר תשעה חודשים מיום עזיבת נתבע 2 את המושכר (2/05), הוא השיב: "לא חיכינו. דיברנו עם מתווכים ואמרנו להם והחלטנו להכניס מודעה בעיתון יותר מאוחר. דיברנו גם עם העירייה. דיברנו עם כל מיני גורמים. זה לא עושה רושם טוב לחברה כאשר עומד נכס ריק ללא דיירים ולכן יש לנו עניין למצוא דייר בהקדם" (עמ' 23 ש' 20-23).

קיבלתי את גירסתו של סמנכ"ל התובעות, לפיה נעשו פניות למשרדי תיווך, עובר לשליחת המכתבים כאמור. ער אני לכך שיתכן, כי היו חודשים בהם לא נעשתה פעילות למציאת שוכר חלופי (יתכן שבתקופת השיפוצים בשנת 2006), אך במכלול הנסיבות נראה, כי התובעות פעלו להשכרת הנכס.

יצויין, כי בסיכום דברים מפגישה שנערכה בין הצדדים ביום 21.2.05, במסגרתו הועלתה על הכתב הצעתו של נתבע 1 להביא לסיום את הסכם השכירות (ולשאת לתקופה של ארבעה חודשים בדמי שכירות ולפרסם על חשבונו הודעות), נכתב: "הודיע כבר למתווכחים". קרי, קיימת אינדיקציה נוספת לכך שסמוך למועד עזיבת נתבע 1 את המושכר, נעשתה פנייה למתווכים.

מנגד, הנתבעים לא עמדו בנטל להוכיח, כי התובעות לא פעלו להקטנת נזקיהן, ורוב טיעוניהם במישור זה מתמצים בטענה, כי התובעות לא הוכיחו שעמדו בחובת הקטנת הנזק. אין בידי לקבל את טענת הנתבעים, כי אי קבלת הצעת נתבע 1, לשלם דמי שכירות לתקופה של חצי שנה ולפרסם על חשבונו מודעות- מעידה על כך שהתובעות לא עמדו בחובה להקטין נזקיהן. נתבע 1 היה מוכן לעשות פעולות אלה-רק בתנאי שהיה משוחרר מהסכמי השכירות. בין הצדדים נחתמו הסכמים שכירות לתקופה ארוכה, והצעת נתבע 1 לשאת בתשלומים לתקופה של חצי שנה, איננה מזור להפרה של הסכמי השכירות ואי קבלת הצעה זו אינה פועלת נגד התובעות.

55. לאור האמור לעיל אני קובע, שהנתבעים לא הוכיחו, כי התובעות לא עמדו בחובת הקטנת הנזק.

ארנונה

56. לטענת התובעות החל מיום 1.2.05 הפסיק נתבע 1 לשלם תשלומי ארנונה לעיריית אשקלון. העירייה הגישה תביעה משפטית בשל כך, כנגד תובעת 1 וכנגד נתבע 1.

57. בענייננו, בהסכמי השכירות נקבע, כי תשלומי ארנונה יחולו על נתבע 1- סע' 8 לנספח א' להסכם השכירות קובע כדלקמן: "כל המיסים, האגרות, הארנונות והיטלי חובה, עירוניים וממשלתיים החלים על מחזיק ואשר יוטלו על המושכר, במישרין או בעקיפין, עבור תקופת השכירות- יחולו על השוכר בלבד וישולמו על ידו".

התובעות הציגו דרישות תשלום שנשלחו אליהן מהעירייה, עמוד ראשון של כתב תביעה שהוגש נגדן ופרוטקול מדיון שנערך בעירייה בסוגיית ההחזקה. גרסת התובעות בעניין זה לא נסתרה, סמנכ"ל התובעות לא נחקר בעניין זה והנתבעים לא נתנו התייחסות פרטנית לטענה זו.

58. לאור כל האמור, מקבל אני את טענת התובעות בעניין זה.

ערבים

59. ככל שההגנות שהעלה החייב העיקרי היו מתקבלות, הרי שהן היו תופסות לגבי הערבים. במקרה דנן, נדחו הגנות החייב העיקרי- נתבע 1- ומכאן שנותר לדון בטענותיהם הנוספות של נתבעים 2-3 ו-5 מכוח חתימתם כערבים.
נתבעים 2-3 ו-5 חתמו הן על שטרי חוב והן על כתב ערבות.

כתב הערבות

60. כתבי הערבות שצורפו לשני הסכמי השכירות, אשר עליהם חתמו נתבעים 2-3 ו-5, כוללים סעיף אשר קובע כדלקמן:

"תוקף ערבות זו יפקע והיא תתבטל מאליה עם קבלת הודעה מכם כי תוקף הערבות פג או בתום שנה (12 חודשים) מיום גמר תקופת השכירות או תקופת השכירות המוארכת ע"פ חוזה השכירות שנחתם ביום... והכל לפי המאוחר מביניהם".

הסכם השכירות הראשון נחתם ביום 22.10.02, לתקופה של חמש שנים שתחילתה ביום 1.10.02, דהיינו תקופת השכירות באה לסיומה ביום 1.10.07. הסכם השכירות השני נחתם ביום 1.2.04 לתקופה של חמש שנים שתחילתה ביום 1.2.04, דהיינו תקופת השכירות באה לסיומה ביום 1.2.09. מכאן, בהתאם לסע' 8 לעיל, תוקף הערבות ביחס להסכם השכירות הראשון הינו עד ליום 1.10.08 ותוקף הערבות ביחס להסכם השכירות השני הינו עד ליום 1.2.10. התביעה דנן הוגשה ביום 2.1.11, קרי, במועד הגשת התביעה כתבי הערבות כבר לא היו בתוקף. קביעה זו נכונה לגבי ערבים 2-3 ו-5. נתבעת 2 לא העלתה טענות הגנה מכוח ערבותה, ונתבע 5 העלה טענה זו, אך זנח אותה בסיכומיו, ברם, הואיל והטענה הועלתה על ידי חלק מהערבים ולתובעות ניתנה הזדמנות ליתן התייחסותן לטענה זו, מקבל אני את הטענה לפיה כתב הערבות לא היה בתוקף במועד הגשת התביעה ביחס לערבים 2-3 ו-5.

61. מכל האמור, קובע אני כי במועד הגשת התביעה לא היה תוקף לכתבי הערבות עליהם חתמו הנתבעים 2-3 ו-5 ומשכך לא ניתן לחייב את נתבעים 2-3 ו-5 מכוח חתימתם על כתבי הערבות.

שטרי חוב

62. לטענת התובעות, נתבעת 2 חתמה על שלושה שטרי חוב בסך 20,000 ₪ כל אחד, ביחס להסכם השכירות הראשון ועל חמישה שטרי חוב בגובה 20,000 ₪ כל אחד, ביחס להסכם השכירות השני.

לאור העובדה שנתבעת 2 לא העלתה כל טענות הגנה מכוח חתימתה כערבה על השטרות, אני קובע שיש לחייבה בסכום הכולל של שטרי החוב עליהם חתמה, דהיינו- 160,000 ₪.

63. לטענת התובעות, נתבע 3 חתם על חמישה שטרי חוב בסך 20,000 ₪ כל אחד, ביחס להסכם השכירות השני.

בדיון מיום 6.7.11 אישר נתבע 3 את חתימתו כערב והוא לא העלה טענות הגנה ביחס לחתימתו על שטרי החוב. לפיכך, אני קובע כי יש לחייב את נתבע 3 מכוח חתימתו על שטרי החוב בסכום של 100,000 ₪.

64. לטענת התובעות, נתבע 5 חתם על שלושה שטרי חוב בסך 20,000 ₪ כל אחד, ביחס להסכם השכירות הראשון. נתבע 5 הכחיש שחתם כערב להסכם השכירות הראשון, וטענתו הייתה, כי חתם כערב להסכם השכירות עם החברה בלבד.

טענותיו של נתבע 5, באשר לכך שחתם כערב להתחייבויות החברה, וכי עם פירוקה של החברה בוטלו התחייבויותיו, רלוונטיות להסכם השכירות השני, אך הן אינן רלוונטיות לחתימתו כערב להסכם השכירות הראשון. השטרות שהוצגו על ידי התובעות מתייחסות לערבותו של נתבע 5 להסכם השכירות הראשון (של הנכס הקטן).

בסעיף הבטחונות והערבויות בהסכם השכירות עם החברה (סע' 9), התחייב השוכר, בין היתר, "למסור למשכיר 3 שטר/י חוב כ"א ע"ס 30,000 ₪...". ברם, בסעיף הבטחונות והערבויות בהסכם השכירות הראשון (סע' 9), התחייב השוכר בין היתר, "למסור למשכיר 3 שטר/י חוב כ"א ע"ס 20,000 ₪...". התובעות הציגו 3 שטרי חוב, ע"ס 20,000 ₪, התואמים את הדרישה שהועלתה בהסכם השכירות הראשון ואינן תואמים את הדרישה שהועלתה במסגרת הסכם השכירות עם החברה. מכאן שלא ניתן לקבל גרסתו של נתבע 1, לפיה חתם על שטרי החוב עבור החברה בלבד.

זאת ועוד, הגם שקבעתי, כי כתבי הערבות היו חסרי תוקף במועד הגשת התביעה, ניתן להבחין, כי בכתב הערבות שצורף להסכם השכירות הראשון, עליו חתום נתבע 5, נכתב מפורשות, שהוא נועד להבטיח התחייבויותיו של "יורם בר אבי", כאשר בכתב הערבות שצורף להסכם השכירות עם החברה, גם עליו חתום נתבע 5, נכתב מפורשות, כי הוא נועד להבטיח את התחייביותיה של "אברג'יל- בר אבי ניהול ח"ן".

בנוסף, כפי שנחזה, הסכם השכירות הראשון והסכם השכירות עם החברה נחתמו באותה שנה. הסכם השכירות עם החברה נחתם ביום 22.10.02 (למרות שכתוב בכותרתו 2003). בהתאם לכותרתו של הסכם השכירות עם החברה הוא נחתם ביום 22.10.03, אך במסגרת סע' 5 להסכם זה המגדיר את תקופת השכירות נכתב, כי תחילתו של ההסכם ביום 1.10.02. רוצה לומר- נתבע 5 חתם כערב להסכם השכירות עם החברה, במועד בו היה ביחסי שותפות עם נתבע 1, לאור זאת, ניתן להעלות על הדעת תרחיש, כי בנוסף לחתימתו כערב להסכם השכירות עם החברה, חתם הוא אף כערב עבור הנכס הקטן אותו שכר נתבע 1, במועד בו השניים היו שותפים ועובר לחילוקי הדיעות שנתגלעו ביניהם.

מכל מקום, נתבע 1 לא ביסס ולא הוכיח טענתו, כי הוחתם במרמה על השטרות. בנוסף, טענתו לעניין הוצאות שנפסקו לו בהליך קודם ולא שולמו לו, לא הובהרה דייה ולא הוכחה. לאור כל האמור לעיל, טענתו של נתבע 5 נדחית.

ד. סיכום

65. לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת, והריני מחייב את הנתבעים כדלקמן:

א. אני מחייב את נתבע 1 בסכום התביעה בסך 625,112 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (2.1.11) ועד התשלום בפועל.

בנוסף אני מחייב את נתבע 1 בכל הוצאות המשפט ובשכר טרחת עו"ד בסך 30,000 ₪.

ב. אני מחייב את נתבעת 2 בסכום של 160,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

הואיל ונתבעת 2 התגוננה יחד עם נתבע 1, אני מחייבה בהוצאות בהן חוייב נתבע 1.

ג. אני מחייב את נתבע 3 בסכום של 100,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

בנוסף אני מחייב את נתבע 3 בהוצאות משפט בסך 2,500 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪.

ד. אני מחייב את נתבע 5 בסכום של 60,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

בנוסף אני מחייב את נתבע 5 בהוצאות משפט בסך 1,500 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בסך 7,500 ₪.

66. חיוביהם של נתבעים 2-3 ו-5 (הערבים) הינם סולידרים עם החיובים בהם חויב נתבע 1.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון