חוזה שכירות בלתי מוגן


הרקע

1. עניינה של תובענה זו, שהוגשה ביום 27/10/09, פינוי וסילוק יד של הנתבע מדירה בבניין ברחוב קונדור והידועה גם כחלק מחלקה 42 בגוש 30821 בשכונת נחלת שמעון, שייח ג'ראח בירושלים (להלן – הדירה), אותה מנהל התובע בתוקף תפקידו.

2. על פי כתב התביעה, התובע השכיר לנתבע את הדירה בהתאם להסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 8/2/07 וצורף כנספח ג' לכתב התביעה (להלן – הסכם השכירות האחרון).
הואיל ותקופת השכירות על פי הסכם השכירות האחרון היא החל ביום 1/1/07 ועד 31/12/08, והואיל והנתבע לא פינה את המושכר עם תום תקופת השכירות – הוגשה התביעה שלפנינו.

3. לכתב התביעה צורף תצהיר של הגב' עשירה ביבי, נכדתו של המנוח חיים בן סולימאני ינעי) ואחת מיורשיו החוקיים (להלן – עשירה).

עשירה המתייחסת בתצהירה אך ורק להסכם השכירות האחרון.
דא עקה, שבתצהיר המשלים שהוגש על ידי עשירה ביום 12/4/10, ישנה התייחסות לתקופות קודמות, החל בשנת 1978 ועד 2007, אשר בהן נחתמו עם הנתבע הסכמי שכירות חופשית ובלתי מוגנת.
הסכמים אלה צורפו כנספחים ב'1 עד ב' 30 לתצהירה של עשירה (להלן – הסכמי השכירות הקודמים), ולא ברור מדוע לא צורפו לכתב התביעה.

4. עיון בהסכמי השכירות הקודמים מעלה כי מדובר במספר סוגים של הסכמים:

א. הסכם שכירות מיום 18/10/77, נספח ב' 1 (להלן – ההסכם משנת 1977);

ב. הסכמי חידוש והארכת ההסכם משנת 1977 בתקופה שבין 1/1/79 ועד 31/12/03,
נספחים ב' 2 עד ב' 26 (להלן – הסכמי חידוש והארכה);

ג. הסכם שכירות מיום 1/4/04, נספח ב' 27 (להלן – ההסכם משנת 2004);

ד. הסכמי שכירות לשנים 2005 עד 2006, נספחים ב' 28 – ב' 29 , שהם באותו נוסח של
ההסכם משנת 2004 (להלן – ההסכמים לשנים 2005 – 2006);

ה. הסכם השכירות האחרון, נספח ב' 30, הוא כאמור ההסכם נשוא התביעה.

ההסכם משנת 1977

5. כותרת ההסכם היא "חוזה שכירות", ללא התייחסות לשאלה אם מדובר בשכירות חופשית או שכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר).

בסעיף 13 להסכם נאמר, כי הוא נעשה על פי סעיף 10 לחוק הגנת הדייר, מבלי שצוין שעניינו של סעיף זה – נכס שהתפנה אחרי שנת התשכ"ח (1968).

מאידך, בסעיף 14 להסכם נאמר במפורש, כי השוכר מצהיר שלא שילם למשכיר "דמי מפתח או כל תשלום אחר כיוצא בזה בגין זכות במושכר נשוא הסכם זה ולכן השוכר אינו דייר מוגן כמשמעותו לפי חוקי הגנת הדייר".

בסופו של ההסכם משנת 1977 ישנה הערה של מר דור נוריאל מטעם התובע (להלן – נוריאל):

"אני דור נוריאל
הסכמי החידוש וההארכה

6. הסכמי החידוש וההארכה נערכו עם השוכר מדי שנה החל בשנת 1979.
ההסכמים מתייחסים להארכת תקופת השכירות, כל פעם לתקופה של שנה, ולקביעת שכר הדירה בשנה הרלבנטית.
כותרת ההסכמים בתקופה שבין שנת 1979 ועד 1984 היא "חידוש והארכת ההסכם מיום 18/10/77", ועל כולם מופיעה ההערה של נוריאל שצוטטה לעיל.

לגבי הארכת תקופת השכירות בשנים 1985 – 1986 השתנתה משום מה הכותרת ונאמר בה "חידוש והארכת ההסכם מיום 20/2/85", אך התוכן נשאר זהה.
ההערה בדבר הסבר תוכן חידוש ההסכם לנתבע היא של מר יצחק צוריאלי (לגבי שנת 1985), ושל מר קדוסי שמעון (לגבי שנת 1986).

במשך כל התקופה שבין 1977 ועד 1987 מופיעים הסכמי החידוש וההארכה בעברית בלבד.
החל בשנת 1987 מופיעים הסכמי החידוש וההארכה עם תרגום לשפה הערבית.

החל בשנת 1999 (נספח ב' 22) מופיעה כותרת חדשה "חידוש והארכת הסכם השכירות הבלתי מוגנת מיום 18/10/77", כאשר חלקה של הכותרת, לגבי השכירות הבלתי מוגנת, נחזית כאילו נכתבה בכתב יד, באותיות דפוס, ולא ברור אם התרגום לשפה הערבית כולל את התוספת "השכירות הבלתי מוגנת".
כותרת חדשה זו במתכונת האמורה, "רצה" עד סוף שנת 2003, כאשר החל בשנת 2002 מופיעה גם חותמת של מר מאיר נדב, מרכז – ניהול ופיקוח ארצי מטעם התובע (להלן – נדב).

ההסכם משנת 2004

7. ההסכם משנת 204 הוא בעל פורמט חדש, עם כותרת מודפסת "חוזה שכירות בלתי מוגנת" לתקופה של שנה מיום 1/1/04 עד 31/12/04.
החוזה הוא בשפה העברית, ללא תרגום לשפה הערבית.

בסעיף 2 להסכם ישנה הצהרה של הצדדים כי לא חל על ההסכם חוק הגנת הדייר, כי השוכר לא יהיה מוגן על פי דיני הגנת השכר, כי הוא מוותר במפורש על כל הגנה ו/או טענה על פי חוק הגנת הדייר ו/או דיני הגנת הדייר, וכי הוא לא יהיה רשאי לדרוש ו/או לעורר כל הגנה או טענה על פיהם.
להסכם משנת 2004 צורפה ערבות של מר מוחמד פהמי מחמד זהראן (להלן – הערב זהראן), ובסופו של ההסכם ישנה הערה של נדב:


קראתי בפני השוכר שמאשנה את החוזה בערבית ובנוכחות הערב מחמד זהראן המבין עברית".

ההסכמים לשנים 2005 – 2006

8. ההסכמים לשנים 2005 – 2006, נספחים ב' 28 – ב' 29, הם כאמור באותו נוסח כמו ההסכם משנת 2004.
על שניהם מופיעה חותמת של נדב, אולם לא מופיעה ההערה שצוטטה בפסקה 7 לעיל.

זאת ועוד, ערבות של הערב זהראן צורפה רק להסכם משנת 2006, ואיננה מופיעה בהסכם לשנת 2005.

הסכם השכירות האחרון

9. הסכם השכירות האחרון, נספח ב' 30, שהוא נשוא התביעה שלפנינו, מתייחס לתקופה מיום 1/1/07 ועד 31/12/08.
על גבי הסכם זה מופיעה חותמת של מר יגאל קליינר, מנהל תחום נכסי דיור אצל התובע (להלן – קליינר).
כותרת הסכם השכירות האחרון היא "חוזה שכירות בלתי מוגנת", וב"הואיל" השלישי נאמר במפורש כי הצדדים מצהירים כי השכירות הינה שכירות חופשית, שלא על פי חוק הגנת הדייר, וכי השוכר לא שילם ו/או לא התחייב לשלם סכום כלשהו למשכיר בגין דמי מפתח עבור זכות השכירות במושכר.

יצוין, כי הסכם השכירות האחרון כתוב בעברית בלבד, ולא צוינה לגביו הערה של קליינר כי תוכן ההסכם הוסבר לנתבע.

עוד יצוין, כי להסכם השכירות האחרון צורף כתב ערבות של ערב אחר, מר מוחמד איוב מאנסר (להלן – הערב מאנסר) ולא ערבות של הערב הקודם, הערב זראהן.

השתלשלות ההליכים המשפטיים

10. התביעה שלפנינו הוגשה מלכתחילה כ"תביעה לפינוי מושכר", בהתאם להוראות פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד 1984 (להלן – תקסד"א).

הנתבע הגיש בקשה להעברת התובענה לסדר דין רגיל (בש"א 9490/09), ובהחלטת כב' השופט בר-עם מיום 4/2/10 הועברה התביעה ,בהסכמת הצדדים, לדיון במתכונת הרגילה.

11. בכתב ההגנה העלה הנתבע טענה כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב כאשר הוצג בה כאילו מדובר בתביעת פינוי של דייר אשר מתגורר בנכס בשכירות בלתי מוגנת החל בשנת 2007 כאשר בפועל המצב שונה לחלוטין, והנתבע הוא דייר מוגן המתגורר בנכס שנים רבות החל בשנת 1964, וכי במהלך השנים לא הוסבר לו כלל תוכנם של הסכמי השכירות שנחתמו עמו.

12. יצוין, כי הנתבע לא העלה באותו שלב את הטענה המקדמית אותה העלה לראשונה בפרק ג' (סעיפים 65 – 72) לסיכומיו, לפיה דין התביעה להידחות על הסף בשל פגמים מהותיים שדבקו בה, וביניהם אי זיהוי כדין של הנכס כאמור בתקנה 82 לתקסד"א ואי צירוף צו ירושה כדין.
הואיל ויש להעלות טענות מקדמיות בשלב המוקדם ביותר של הדיון, והואיל והנתבע לא עמד בכך – כבר כעת ייאמר, כי דין טענתו המקדמית לסילוק התביעה על הסף , להידחות.

13. בתחילתו של דיון ההוכחות, שהתקיים ביום 4/5/11, העלה התובע, לראשונה, טענת הודאה והדחה וביקש להעביר את נטל ההוכחה על הנתבע לגבי טענתו כי לא הוסבר לו כדבעי על מה הוא חתם בהסכמי השכירות שנחתמו עמו במהלך השנים.

הואיל והטענה הועלתה לראשונה כאמור רק בשלב דיון ההוכחות – ניתנה החלטה לפיה סדר הגשת הראיות לא ישתנה, אך הצדדים יהיו רשאים לטעון לגבי נטל ההוכחה במסגרת סיכומיהם (פרוטוקול עמ' 4 שורות 5-6).

14. מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית של עשירה בלבד.
התובע ביקש לזמן לעדות ללא תצהיר את העדים נוריאל, צוריאלי, קדוסי ונדב , ולא ביקש לזמן את קליינר אשר, כזכור, חתימתו מתנוססת על הסכם השכירות האחרון.
בסופו של דבר, העידו מטעם התובע רק עשירה, נדב, ונוריאל.

15. מטעם הנתבע הוגשו שני תצהירי עדות ראשית והוא נחקר ביום 19/12/11.
ב"כ התובע ביקש לפסול את תצהיריו של הנתבע לנוכח תשובתו בחקירתו הנגדית כי הוא אינו יודע מה כתוב בתצהירים, אולם בקשתו נדחתה ונקבע כי הצדדים יהיו רשאים לטעון לגבי משקלם של תצהירי הנתבע במסגרת סיכומיהם (ראה פרוטוקול עמ' 32 שורות 26 – 28 וכן עמ' 38 שורות 25 – 29).

טענות התובע

16. טענתו העיקרית של התובע הינה, כי אין מחלוקת שכל ההסכמים עליהם חתם הנתבע הם הסכמים לשכירות חופשית של הדירה, כי הנתבע חתם על הסכמים אלה, וכי הסכם השכירות האחרון הסתיים ביום 31/12/08 והיה עליו לפנות את הדירה.
התובע טוען כי המחלוקת היחידה בין הצדדים היא טענת הנתבע כי לא הוסבר לו על מה הוא חותם.


17. לעניין היפוך נטל ההוכחה טוען התובע כי נטל ההוכחה מוטל על הנתבע מארבעה טעמים מצטברים:

א. מדובר ב"הודאה והדחה" – הנתבע מודה בחתימתו על ההסכמים ועליו להוכיח שלא הבין או שלא הוסבר לו על מה חתם;
ב. חזקת תקינות המעשה המנהלי ממנה נהנה התובע בעניין הסכמי השכירות, ועל הנתבע להפריך חזקה זו;
ג. הנטל להוכחת דיירות מוגנת מוטל על הטוען לה;
ד. עדותו של הנתבע הינה עדות בעל פה כנגד מסמך בכתב, ולכן הנטל להוכיח תרמית אשר לה טוען הנתבע - מוטל על הנתבע.

18. התובע טוען כי הנתבע לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכחת טענותיו, הן לעניין היותו דייר מוגן עוד שנת 1964, והן לעניין התרמית וההטעיה אשר לה הוא טוען בנוגע להסכמי השכירות שנחתמו עמו לאורך השנים.

התובע טוען כי הנתבע לא הגיש למעשה כל ראיה שיהא בה כדי לתמוך בטענותיו.
הוא נמנע מלהביא לעדות את שכניו, למרות שלטענתו הם יודעים היטב כי הוא גר בדירה עוד משנת 1964, ואף נמנע מלהביא לעדות את בני משפחתו המתגוררים עמו, כגון בנו ואשתו, ואף נמנע מלהביא את הערבים להסכמי השכירות שהיו נוכחים בעת החתימה עליהם.

טענות הנתבע

19. טענתו העיקרית של הנתבע היא, כי הוא דייר מוגן בדירה מזה כ- 40 שנה, עוד לפני 1967, ולמעשה החל בשנת 1964 ועד היום.

לטענת הנתבע, מאז תום המנדט הבריטי ועד שנת 1967 היה המתחם בו מצויה הדירה בשליטת הממלכה הירדנית, ואחרי מלחמת ששת הימים בשנת 1967 הוקנה המתחם לתובע ונערכו עם הנתבע הסכמי שכירות.

20. לטענת הנתבע, בשנת 1952 השכיר הממונה הירדני את הדירה לאדם בשם זיאד והדאן (להלן – זיאד), והנתבע שכר את הדירה בשכירות מוגנת מזיאד וכך המשיך להתגורר בנכס.
בהקשר זה טען הנתבע, כי זיאד נפטר וכי מסמכי השכירות בינו לבין זיאד – אבדו.

21. הנתבע טוען כי הוא דייר מוגן מכוח חוק הגנת הדייר, בין היתר, מתוקף מגוריו בדירה עוד מלפני 20/8/1968, כאמור בחוק הגנת הדייר, וכן מכוח העובדה כי במהלך שנת 1974 נטל הלוואה מבנק טפחות לצורך שיפוץ הדירה, כך שניתן לראותו אף כדייר מוגן אשר שילם דמי מפתח.
לטענתו, הוא יכול היה לאבד את מעמדו כדייר מוגן רק מכוח פסק דין פינוי או עקב נטישה, וחתימתו על ההסכמים מהשנים 1977 – 2007 ו"ויתורו" כביכול על אותו מעמד – אינו תופס לגביו.

עוד טוען הנתבע, כי גם משיעור דמי השכירות החודשיים הנזכרים בהסכם השכירות משנת 2007 (210 ₪), שהם דמי שכירות המתאימים לנכס המושכר בשכירות מוגנת ולא בשכירות חופשית, ניתן ללמוד כי היה מדובר בשכירות מוגנת, ונציגי התובע אף הבהירו לו כי עם החתימה על המסמך לא ייגרע ממעמדו כדייר מוגן.

22. הנתבע טוען כי מהסכם השכירות האחרון, משנת 2007, ואף מהסכמי השכירות הקודמים עולה כי הוא נפל קורבן למעשי תרמית והטעיה כאשר הוחתם על הסכמי שכירות חופשית מבלי שהדבר הוסבר לו, ונציגי התובע אף לא טרחו לתרגם את הסכמי השכירות לשפה הערבית, השפה היחידה שמובנת לנתבע.
הנתבע טוען להעדר גמירות דעת בחתימה על ההסכמים משנים 1977 – 2007 לאור הפגם האמור.
לטענתו, דווקא בהסכמים שכן תורגמו לערבית (נספחים ב' 10 עד ב' 22 לתצהירה של עשירה) נעדרה כל התייחסות לעובדה כי מדובר בהסכמי שכירות חופשית.
בנסיבות אלה טוען הנתבע, כי חתימתו על ההסכמים היא חסרת תוקף.

23. עוד נטען בהקשר זה, כי מדובר בהסכמים שכריתתם, תוכנם , או מטרתם הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור ולפיכך בטלים, ולחלופין – ניתנים לביטול בשל הפגמים הרבים שברצון שדבקו בהם (טעות כאמור בסעיף 14 לחוק החוזים, (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן – חוק החוזים) , הטעיה כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים, ועושק כאמור בסעיף 18 לחוק החוזים.

24. לעניין היפוך נטל הראיה – הנתבע מתנגד לכך וטוען כי דווקא במקרה כגון דא על בית המשפט להקפיד ולהחמיר בהטלת נטל הראיה על התובע, נוכח העובדה שעסקינן בנתבע חסר ישע, תמים, שכמעט אינו יודע קרוא וכתוב , שכל אשר ביקש מנציגי התובע אשר התדפקו על פתח ביתו הוא לרצותם ולעשות הכול על מנת שיאפשרו לו להמשיך ולהתגורר בדירה, ובמסגרת זו חתם על המסמכים מבלי שהוסבר לו תוכנם לאחר שהם אמרו "תחתום, תחתום, תשלם את הכסף וזהו".

25. לעניין משקל תצהירי העדות הראשית מטעמו טוען הנתבע, כי בחקירתו הנגדית הוא דווקא אישר את כל שנטען והוצהר על ידו, לרבות כל הנספחים שצורפו לאותם תצהירים, ועדותו הייתה אמינה וחד משמעית.

26. לעניין עיתוי הגשת התביעה, לאחר שהתובע "שקט על שמריו" במשך שנים ארוכות, טוען הנתבע כי מדובר בחוסר תום לב.
לטענתו, הטעם להגשת התביעה בשלב הנוכחי הוא טעם מסחרי – כלכלי, ורצונו של התובע להיפטר מהדיירים המוגנים במתחם על מנת לפתחו ולשווקו ליזמים שונים, ובית המשפט מתבקש למנוע זאת ולאפשר לנתבע ולמשפחתו להמשיך ולהתגורר בדירה העלובה והקטנה כדיירים מוגנים.

דיון והכרעה

27. אכן שאלה קשה הונחה לפתחו של בית המשפט – מצד אחד ניצב תובע, רשות מנהלית, המציגה הסכמי שכירות חופשית תקינים לכאורה, חתומים על ידי הנתבע לאחר שהוסבר לו תוכנם לפי הצהרתם של נציגי התובע, והנוגדים את טענת הנתבע בדבר היותו דייר מוגן, ומצד שני – ניצב הנתבע, אדם מבוגר וקשה יום, שאינו דובר עברית כלל, הטוען כי הוא מתגורר בדירה שנים רבות, וכל מה שהוא רצה כאשר נציגי התובע ביקשו ממנו לחתום על מסמכים הוא להמשיך ולהתגורר בדירה הקטנה והעלובה בדמי שכירות נמוכים, ולכן חתם בכל מקום שאמרו לו לחתום, מבלי להבין מהי המשמעות של חתימתו ומבלי להבין כי למעשה בחתימתו הוא מודה שאינו דייר מוגן, עם כל המשתמע מכך, וגוזר על עצמו ועל משפחתו פינוי מהנכס.

מצד אחד, ניצב לפנינו תובע הטוען כי נטל ההוכחה מוטל על הנתבע הואיל והמחלוקת היחידה היא טענתו שלא הוסבר לו על מה הוא חותם, וכי הנטל להוכיח דיירות מוגנת היא על הטוען לה והנתבע לא הרים נטל זה – ומצד שני ניצב הנתבע, הטוען כי לא ידע בכלל שהוא חותם על הסכמי שכירות חופשית, וכי על התובע להוכיח כי ההסכמים תורגמו לנתבע, וזאת על מנת להוכיח גמירות דעת מצדו של הנתבע והעדר הטעיה, תרמית, ועושק.

28. ראשית נתייחס לעניין נטל הראיה.

סעיף 9 לחוק הגנת הדייר קובע:

"נכס שביום כו' באב התשכ"ח (20 באוגוסט 1968) (להלן - התשכ"ח) לא היה דייר הזכאי להחזיק בו – לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח".

סעיף 10 לחוק הגנת הדייר, שעניינו נכס שהתפנה, והנזכר בהסכם השכירות משנת 1977 קובע:

"נכס שנתפנה אחרי התשכ"ח מכל דייר הזכאי להחזיק בו... לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח..."

מההוראות האמורות של חוק הגנת הדייר ומהפסיקה עולה, כי מי שטוען כי ביום 20.8.1968 היה בגדר דייר הזכאי להחזיק בנכס בדיירות מוגנת וחל עליה חוק הגנת הדייר– הנטל להוכיח טענה זו מוטל עליו.

במלים אחרות, גם אם תידחה טענת התובע כי יש להעביר את הנטל לנתבע מכוח טענת "הודאה והדחה", "תקינות המעשה המנהלי" או "טענה בעל פה מול מסמך בכתב" – עדיין מוטל הנטל על נתבע להוכיח את טענתו המרכזית כי בעת החתימה על הסכמי השכירות הוא היה דייר מוגן, ולכן לא ניתן היה לגרום לו, בהעדר גמירות דעת מצדו, לוותר על מעמדו זה בהחתמתו על הסכמי השכירות החופשית.

29. נקודת המוצא היא, אם כן, האם הרים הנתבע את הנטל המוטל עליו, כאמור לעיל, להוכיח כי הוא מתגורר בדירה כדייר מוגן עוד מלפני 20.8.1968, ולכן היה דייר מוגן בעת חתימת ההסכם משנת 1977.

לאחר עיון בראיות שהובאו על ידי הנתבע – הגעתי למסקנה כי הנתבע לא עמד בנטל זה.

30. אמנם לא ראיתי לפסול את תצהירו של הנתבע, על אף הרושם השלילי שעשתה עדותו לעניין נסיבות עריכת התצהירים והבנתו את הכתוב בהם (פרוטוקול עמ' 30 שורות 16 – 29), אולם ,מעבר לאמור בתצהירים - לא הביא הנתבע כל ראיה חיצונית להוכחת טענתו כי הוא היה דייר מוגן בעת חתימת ההסכם בשנת 1977 וכי התגורר בנכס עוד משנת 1964, כדייר מוגן, לאחר ששכר אותו מאת זיאד (ראה פרוטוקול עמ' 31 שורות 7 – 13 ועמ' 36 שורות 15 – 18).

כאמור, הנתבע טען כי מסמכי השכירות בינו לבין אותו זיאד המנוח אבדו עוד בשנת 1967 (פרוטוקול עמ' 31 שורות 15 – 16).

לשאלה מדוע לא הביא לעדות את בתו של אותו זיאד, ענה הנתבע:

"איך היא תדע מה היה ביני לבין אבא שלה"?
(פרוטוקול עמ' 36 שורה 30).

הנתבע אפילו לא ניסה לברר מה יודעת אותה אישה, על אף שידע את כתובתה.

הנתבע גם נמנע מלהביא לעדות את השכנים אשר לגביהם טען כי הם יודעים שהוא גר בדירה משנת 1964 (פרוטוקול עמ' 34 שורות 23 – 26), ואף נמנע מלהביא לעדות את בנו, יליד 1972, (שם, שורות 27 – 30).
גם את אשתו לא מצא הנתבע לנכון לזמן לעדות, וטען כי "לא הזמינו אותה" (פרוטוקול עמ' 37 שורות 20 – 27). בהקשר זה אין מנוס מלשאול: מי היה צריך לדאוג לזמנה אם לא הנתבע?

31. כלל ידוע בפסיקה הינו, כי מעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ללא הסבר סביר – ניתן להסיק מכך שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת כנגדו (ראה למשל ע.א. 2273/90 בעניין לימה בע"מ, פ"ד מז (2) 605).

הנתבע נמנע, כאמור מהבאת הראיות שפורטו לעיל, ומאידך, מהמסמכים שצורפו לתצהיריו ניתן ללמוד דווקא את ההפך – שהוא התגורר בדירה לאחר 1968 ולא לפני כן (ראה נספח ג' – שובר הכנסה לצורך תשלום עבור מים, משנת 1974, נספח ד' – נתוני ארנונה לשנת 1972, נספח ה' – אישור מחברת החשמל על תשלום החשמל מיום 2.8.69 ואילך).
אמנם מתעודת עובד הציבור שצירף הנתבע (נספח ז') עולה, לכאורה, כי הנתבע התגורר בשכונת שיח ג'ראח משנת 1965 – אולם לא צוינה כתובת מדויקת למגוריו בשכונה זו, ולכן משקלה של ראיה זו הוא אפסי.

32. לאור האמור, אני קובעת כי הנתבע לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח כי הוא היה דייר מוגן בדירה מכוח מגוריו בה עוד לפני התאריך הקובע על פי חוק הגנת הדייר (20.8.1968), וגם לא הוכח שהנתבע הפך לדייר מוגן במועד כלשהו לאחר המועד האמור.

מכאן המסקנה, כי גם אם התגורר הנתבע בפועל בנכס בשנות ה- 70, עד לחתימה על ההסכם משנת 1977 – לא היה זה במעמד של דייר מוגן.
לפיכך, הנתבע אינו יכול לטעון כעת כי ההסכם משנת 1977 והסכמי השכירות שנחתמו לאחר מכן, פגעו שלא כדין בזכויותיו כדייר מוגן , וה"ויתור", כביכול, על מעמד הדיירות המוגנת שנעשה על ידו כתוצאה מהטעיה או תרמית מצד התובע הינו בלתי חוקי ונעדר כל משמעות, כאמור בסעיפים 102 – 108 לסיכומי הנתבע.

33. משהגעתי למסקנה כי הנתבע לא היה דייר מוגן בעת החתימה על הסכם השכירות משנת 1977 – מתייתר למעשה הצורך לבחון את השאלה האם חסרה לנתבע גמירות דעת בעת החתימה על הסכם זה עקב אי הבנת האמור בו, ואשר היה בו, על פני הדברים, כדי לפגוע בזכויותיו כדייר מוגן.
.
משנקבע כי הנתבע לא היה דייר מוגן – לא היה בהסכם משנת 1977 או בהסכמים שנחתמו לאחר מכן כדי לפגוע בזכות כלשהי של הנתבע כדייר מוגן, שכן לא ניתן לפגוע בזכות שאינה קיימת מלכתחילה.

34. למעלה מן הצורך יוער, כי עדותו של נוריאל סותרת את טענות הנתבע בדבר היותו דייר מוגן עוד לפני שנת 1968 ואי הבנת תוכנו של ההסכם משנת 1977.

נוריאל העיד (פרוטוקול עמ' 2 שורות 7 – 29):

"הנתבע זומן לאפוטרופוס הכללי בעקבות העובדה שלא היה לו חוזה שכירות עם הממונה הירדני שהשכיר נכסים של יהודים לאנשי מזרח ירושלים עד שנת 1967, אנשים שהיו להם חוזי שכירות כאלה והתגוררו בנכסים - הכיר בהם האפוטרופוס הכללי כדיירים מוגנים וגבה מהם דמי שכירות מוגנים על פי חוק הגנת הדייר
מי שלא היה לו חוזה שכירות בדקו את נסיבות כניסתו לנכס ומשהגיעו למסקנה שהוא אינו בעל זכויות דיירות קרי: פלש לנכס, כי אז היו מזמנים אותו ומבקשים ממנו לפנות ולעתים לפנים משורת הדין היו מסכימים לחתום אתו על חוזה שכירות בלתי מוגנת.
לגבי הנתבע אני זוכר שאפילו אמרתי לו שאם לא יפנה את הנכס ולא יחתום על חוזה שכירות על פי בקשתו ואפילו על פי תחינתו כי אז תוגש נגדו תביעת פינוי.
ש. באיזו שנה אמרת לו את זה?
ת. אני מעריך שסמוך לחתימה על חוזה השכירות הבלתי מוגן שהייתה בסוף שנת 1978. (נספח ב/1). הנתבע התרצה כי הוא ידע שיאלץ לפנות. אז לא הייתי משפטן עבדתי ליד עורכי דין שטפלו בתביעות כאלה והכנתי את החומר לצרכי הגשת תביעות כאלה.
החוזה שחתם עליו הנתבע הוא חוזה בנוסח בלתי מוגן בלבד שערך האפוטרופוס הכללי למקרים כאלה. מי שהוכר כדייר מוגן לא היה צריך לחתום על חוזה כזה.
ש. הנתבע טוען בתצהירו שהיה קורבן לתרמית ומצג שוא כאמור בסעיף 16 לתצהירו. מה אתה אומר על כך?
ת. כפי שאמרתי הנתבע זכה לחסד מהאפוטרופוס הכללי שלא פינו אותו.
הצגתי לו בדיוק את מה שהוא ידע והבין שהוא מקבל קרי: חוזה שכירות בלתי מוגן.
ש. מפנה לסעיף 10 לתצהיר המשלים של הנתבע. מה אתה אומר על כך?
ת. מעולם לא היה לנתבע חוזה שכירות מוגנת אלא בלתי מוגנת וכל חידוש היה חידושו של חוזה זה.
ש. מפנה לסעיף 12 לתצהיר המשלים של הנתבע. מה יש לך לומר?
ת. חוזר על התשובה הקודמת ואני מתעקש שהוסבר לו שמדובר על חוזה שכירות לא מוגנת".

כאשר נשאל נוריאל האם הסביר לנתבע מה המשמעות של דיירות לא מוגנת, ענה:

"הסברתי לו את החוזה שבתום תקופת השכירות הוא צריך לפנות את הנכס ולהחזירו לאפוטרופוס הכללי אלא אם כן יסכים האפוטרופוס לחדש לו את החוזה וזו המשמעות של דיירות לא מוגנת" (פרוטוקול עמ' שורות 5 – 6).

נוריאל גם טען, בניגוד לעמדת הנתבע, כי הנתבע אישר בעצמו שהוא נכנס לגור בנכס בשנות ה- 70 ואמר כי בתיק הירדני לא היה "מסמך אחד שקשור אליו ולא בקשה אפילו" (פרוטוקול עמ' 28 שורה 32).

35. לא מצאתי סיבה שלא להאמין לעדותו של נוריאל, ולכן אני קובעת כי ההסכם משנת 1977 הוסבר לנתבע, ואם הנתבע לא הפנים את ההסבר, שממנו עולה כי יהא עליו לפנות את הנכס עם תום תקופת השכירות אלא אם כן ייחתם עמו חוזה שכירות חדש – אין לו להלין אלא על עצמו.
כך גם לגבי הסכמי החידוש וההארכה, וכך גם לגבי ההסכם משנת 2004 ולגבי הסכם השכירות האחרון משנת 2007 .

36. לגבי ההסכם משנת 2004 יוער, כי מההערה של נדב עולה כי במעמד החתימה היה נוכח הערב זהראן, המבין עברית , ואשר כאמור לא הובא לעדות על ידי הנתבע.

אמנם נדב בחקירתו הודה, לשאלת בית המשפט, כי הוא לא הסביר לנתבע את המשמעות של דייר מוגן לעומת דייר לא מוגן, הואיל ולדעתו לא היה צורך בכך (ראה פרוטוקול עמ' 15 שורות 1 – 2), אולם, לאור קביעתי כי הדבר כבר הובהר לנתבע על ידי נוריאל עוד בשנת 1977, ואפילו לפני כן כאשר ביקר הנתבע במשרדי התובע – אין משמעות לאי מתן ההסבר המשפטי בשנת 2004 ואילך.

על אף שמדברי נוריאל עולה כאמור כי הנתבע "יצא ונכנס" למשרדי התובע והובהר לו כי אם לא יחתום על חוזה שכירות תוגש נגדו תביעת פינוי – נראה שבמהלך כל השנים, כאשר חתם הנתבע כבר על הסכם השכירות , הבין רק את מה שרצה והיה לו נוח להבין – דהיינו, שהסכם השכירות שלו מוארך, והוא ישלם דמי שכירות נמוכים יחסית, וכל זאת מבלי להתעמק בשאלת מעמדו במושכר.

עם כל הצער שבדבר, אין לנתבע להלין בעניין זה אלא על עצמו, ולכן דין התביעה להתקבל.

37. לאור האמור, אני קובעת כי על הנתבע לפנות את הדירה, אולם בנסיבות המיוחדות של העניין ולפנים משורת הדין – אני קובעת כי הפינוי יידחה עד סוף שנת 2012 , על מנת ליתן שהות לנתבע להתארגן ולמצוא דיור חלוף.

סוף דבר

38. התביעה מתקבלת.
בהתאם לאמור בפסקה 37 לעיל, יפנה הנתבע את הדירה ויחזיר אותה לתובע כשהיא פנויה מכל אדם ומכל חפץ לא יאוחר מיום 31.12.12 בשעה 14:00.

לפנים משורת הדין, אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון