חוזה שכירות גן אירועים


הצדדים:

1. התובעת, חפוזית בע"מ, הינה חברה בע"מ.

2. הנתבע, "תימורים" הינו מושב שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ.

רקע עובדתי:

3. ביום 29.11.93 נחתם חוזה שכירות בלתי מוגנת בין הנתבע לתובעת.

4. במסגרת הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ביום 29.11.92 הושכרו לתובעת 2 מבנים בשטח כולל של 177 מ"ר, מבנה אחד המשמש כמסעדה ומבנה שני המשמש כחנות. בנוסף, טוענת התובעת כי הושכר לה גם השטח הפתוח הסמוך למבנה המסעדה (להלן: "השטח הפתוח").

5. התובעת החלה, בשנת 1993, בניהול עסק של מסעדה בשטח המושכר תחת השם המסחרי "חפוז" (להלן: "המסעדה"). המסעדה פועלת מאז ועד היום ברציפות.

6. מכתבי הטענות של הצדדים עולה כי בינואר 1999, למעלה מחמש שנים לאחר חתימתו של הסכם השכירות, העלתה התובעת בכתב בפני הנתבע הצעה עסקית להקמה וניהול של גן אירועים בשטח הפתוח הצמוד למסעדה, כאשר במסגרת הצעה עסקית זו הציעה התובעת לשלם לנתבע דמי שכירות גבוהים מאלה ששילמה התובעת באותה עת, וכן הציעה כי ייחתם הסכם שכירות חדש לתקופה של 12 שנה.

7. הנתבע סירב להצעתה העסקית של התובעת.

8. כך או כך, לפני מונחת כעת תביעת השוכרת, הטוענת בשלהי הסכם השכירות, כי הנתבעת הפרה את החוזה לגבי השטח הפתוח הצמוד למסעדה, ולפיכך תובעת היא השבת דמי השכירות ששולמו בעד השטח הפתוח, ללא שניתן היה לעשות בו כל שימוש, בין מכוח דיני החוזים ובין מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

9. כך עולה מכתבי טענותיה של התובעת - (סעיף 21 לכתב התביעה) -

"דמי השכירות שנקבעו בחוזה היו מבוססים על הסכמת הצדדים כי יעמדו בפני התובעת אפשרויות פיתוח המושכר, בין היתר במובן של הקמת גן אירועים ובמובנים אחרים. אפשרויות פיתוח אלה עמדו לתובעת הן מבחינה חוזית והן מבחינת מצב הזכויות על פי הוראות תכנוניות ואחרות שחלו וחלות על המושכר.

.. הואיל והנתבע סיכל כל אפשרות פיתוח של המושכר, יש לקבוע באופן רטרואקטיבי ופרוספקטיבי כי דמי השכירות שנקבעו בחוזה אינם ראויים."

ההסכם בין הצדדים ומטרת השכירות

10. על פי סעיף 5 לחוזה מטרת השכירות הינה:


"ניהול וקיום עסק של מסעדה, בית אוכל ומקום לעריכת אירועים בשטח המסומן כנספח 1 וכנספח 2."

11. על פרשנות מטרת השכירות חלוקים הצדדים. התובעת טוענת כי הפרשנות הנכונה למטרת השכירות תהא כי מטרת השכירות אינה מתמצת רק באפשרות לקיים מסעדה ו/או בית אוכל במושכר, אלא שלפי מטרת השכירות ישנה אפשרות נוספת, נפרדת ועצמאית מחברותיה, והיא כי במושכר יתקיים גן אירועים.

12. לא זו אף זו, טוענת התובעת כי האפשרות לקיים במושכר גן אירועים, היא זו שהביאה אותה לחתימה על ההסכם ולהסכמה בדבר גובה דמי השכירות שישולמו לנתבע.

13. כך עולה בין השאר מסעיף 21 לכתבי טענותיה של התובעת:

"דמי השכירות שנקבעו בחוזה היו מבוססים על הסכמת הצדדים כי יעמדו בפני התובעת אפשרות פיתוח המושכר, בין היתר במובן של הקמת גן אירועים ובמובנים אחרים ...".

14. לצד טענות אלו בדבר הפרשנות הראויה של ההסכם, מוסיפה וטוענת התובעת כי הנתבע הוא זה שניסח את ההסכם. בעטייה של טענה זו, מבקשת התובעת להקים חזקה לפיה גם אם יש פרשנות אחרת להסכם, ממנה ניתן ללמוד כי לא ניתן להקים במקום גן אירועים, אין לאמץ פרשנות זו, מאחר ופרשנות זו תטיב עם המנסח.

15. אשר על כן, לטענת התובעת - יש להעדיף פרשנות, אשר מרעה עם המנסח, לפיה כן ניתן לקיים גן אירועים במושכר.

16. הנתבע מנגד - מכחיש מכל וכל את טענות התובעת, לפיהם דמי השכירות שנקבעו בחוזה, היו מבוססים על הסכמת הצדדים כי יעמדו בפני התובעת אפשרויות פיתוח המושכר, בין היתר במובן של הקמת גן אירועים, וטוען לחיזוק טענותיו, בסעיף 23 לכתב הגנתו כי:

"פניות התובעת אל הנתבע להקים בשטח המושכר גן אירועים נעשו לראשונה רק בינואר 1999, היינו כחמש שנים לאחר מועד חתימת החוזה".

17. כן מכחיש הנתבע כי ניסח את החוזה לבדו וטוען מנגד כי ניסוח החוזה נעשה על ידי שני הצדדים תוך משא ומתן בין הצדדים ובאי הכוח של שני הצדדים.

18. טענת התובעת, כי הנתבע הוא זה שניסח את ההסכם, לא נתמכה בראיות נוספות אחרות מלבד עצם העלאת הטענה עצמה.


סיכום ביניים

19. כאמור לעיל, טענת התובעת, כי הנתבע הוא זה שניסח את ההסכם לא נתמכה בראיות נוספות ונסתרה באופן מלא על ידי הנתבע.

20. כשאין לתובעת ראיות נוספות להוכחת טענותיה בדבר ניסוח ההסכם, לא תוכל התובעת להקים את החזקה "לפיה פרשנות ההסכם לעולם תהיה לרעת המנסח", התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה להוכחת הטענה כי אכן הנתבע הוא זה שניסח את ההסכם.

21. לכשעצמי, נראה לי כי טענת התובעת אף תמוהה במקצת, קשה לעלות על הדעת כי חברה בע"מ, כדוגמת התובעת, שזוכה לייעוץ משפטי שוטף בניהול עסקיה, תתיר לעורכי דינה לקבל על עצמם חוזה "בהכתבה" מצד הנתבע. תשתית עובדתית לכך לא הונחה על ידי התובעת.

פרשנות סעיף 5 להסכם - מטרת השכירות

זכות השכירות מחד גיסא וזכות הבעלות מאידך גיסא

22. חוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 מגדיר את זכות הבעלות בסעיף 2 כדלקמן:

"הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".


וכן את זכות השכירות בסעיף 3 לחוק:

"שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות..."

23. לנתבע זכות חכירה לדורות בנכס המושכר לתובעת.

24. זכות החכירה לדורות הוכרה בדין ובפסיקה כזכות קניינית שווה בכוחה ל"זכות הבעלות" כהגדרתה בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969.

25. פועל יוצא מכך הוא כי משבידו של הנתבע זכות החכירה לדורות בנכס בידו הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.

26. מעצם קיומה של זכות זו בידי הנתבע, בחר הנתבע להשכיר את הנכס שבידו לתובעת.

27. זכות השכירות בנכס מקנה לתובעת כאמור את הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.

28. משראינו כי הזכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין על ידי התובעת מטבעה מוגבלת על פי דין ("...שלא לצמיתות") וכן על פי ההסכם (לאור סעיף מטרת השכירות), לא נותר בידי אלא להגיע למסקנה כי לא ניתן לאפשר לתובעת לעשות במושכר כל דבר העולה על רוחה, ולהקים בו גן אירועים, מבלי שניתן יהיה ללמוד מהסכם השכירות במפורש כי לתובעת ניתנה ההסכמה לכך מהנתבע.

29. כאמור, הגדירו הצדדים את מטרת השכירות בסעיף 5 להסכם כדלקמן:

"ניהול וקיום עסק של מסעדה, בית אוכל ומקום לעריכת אירועים בשטח המסומן כנספח 1 וכנספח 2."


30. אם כן, הקנתה לתובעת ע"י הנתבע זכות שכירות אשר הוגבלה למטרה מוגדרת והיא שהנכס ישמש לניהול וקיום עסק של מסעדה, בית אוכל ומקום לעריכת אירועים.

31. הקמת גן אירועים דורשת שינויים רבים במושכר, הן מהבחינה התכנונית הן מהבחינה הפיזית. מטעמים אלו מתקשה אני לקיים פרשנות זו של הקמת גן אירועים מסעיף מטרת השכירות, ונראה כי אילו היו מסכימים הצדדים להקים במקום גן אירועים כי אז היינו מוצאים סעיף ברור שאינו משתמע לשתי פנים, ושמאפשר את הקמתו של גן אירועים במושכר.

32. כמו כן, אחת השאלות החשובות שנותרה ללא מענה מצדה של התובעת היא מי ישלם עבור הבנייה החדשה ועבור דמי השימוש החורג, שהרי השכירות היא החזקת נכס שלא לצמיתות, בסופה של השכירות יחזור המושכר לחזקת התובעת על כל הבנוי עליו. האם בכוונת התובעת לבנות ולהותיר הכל להנאתו של הנתבע? התשובה ברורה מאליה - אין להניח כי זו אכן הכוונה. אלא שגם דברים אלה לא מצאו כל ביטוי בהסכם השכירות.

מקום לעריכת אירועים

33. מטענות התובעת עולה שהגדרת מטרת השכירות כמקום לעריכת אירועים היא לב ליבה של עסקת השכירות, בלעדיה אין לכל העסקה כדאיות כלכלית, ואף דמי השכירות הגבוהים ששולמו שולמו לאור האופציה הנתונה בידי התובעת לקיים במקום גן אירועים.

34. יחד עם זאת נראה כי התובעת לא עשתה כל ניסיון בפועל לפתח במקום גן אירועים עם תחילתה של תקופת השכירות ובמהלך חמש שנים לאחר תחילתה, וכן כי אין חולק כי מעולם לא הוגשה על ידי התובעת בקשה לרשיון עסק לגן אירועים במושכר.

35. יתר על כן, עולה מעדותו של ניסים לב מטעם התובעת כי טרם החתימה על חוזה השכירות לא נבדק האם ניתן בכלל להקים במקום גן אירועים:

"ש. האם בדקת את המצב התכנוני של האזור שחשבת ששכרת לפני חתימת החוזה?

ת. לא בדקתי. גם משה לא בדק.


(עמ' 34 שורות 12-14 לפרוטוקול).

36. בא כוח הנתבע הפנה את בית המשפט בסיכומיו למכתבו של אותו משה לוי מיום 7.1.99 שצורף לתצהירי התובעת (נספח ת/10 לתצהירי התובעת) שם עולים הדברים הבאים:

"בתהליך מתמשך ובעיקר לאחרונה, חברו להם מספר גורמים שחידדו את הצורך לתת את הדעת על המשך דרכנו העסקית במקום: א. המשך ההאטה במשק הישראלי. ב. הנצחת מצב של העדר תיירות נכנסת. ג. כניסתם של גופים תחרותיים נוספים באזור (סניף מקדונלד, ומפגש רון בסמוך לצומת ראם). ד. פיחות בשער השקל - מצב שגורם לעליית מחירים מבלי לספוג את מלוא ההעלאה. המסקנה המתבקשת היא יצירת שינוי מיידי שיביא ליתרון תחרותי ויאפשר הישרדות!!"

37. על רוח דברים אלו - חזר משה לוי אף בשיחתו עם יואב אושרוביץ מיום 14.12.99 (תמליל השיחה מוצג ת/33), שם הוא אומר:

"שמע, יש תקופות יותר טובות בעבר, השנה האחרונה הייתה שנה יחסית מאוד קשה, בין היתר בגלל שעל הציר קמו כמה מתחרים נוספים, אחד מהם בצומת ראם, שם פתחו את מקדונלד.. ופתחו שם סופר אלונית, וקסטינה שיפץ את המקום .. וכתוצאה מכך הם בעצם משכו חלק מהלקוחות ואנחנו דרכנו במקום ..."

38. מכל האמור לעיל מתקשה אני שלא להסיק אלא מסקנה אחת - רעיון הקמתו וניהולו של גן ארועים במושכר לא הוסכם על הצדדים בשלבי המו"מ להסכם השכירות, או במעמד החתימה עליו.

שיעור דמי השכירות

39. טוענת התובעת כי אם יתקבלו טענותיו של הנתבע, כי לא הוסכם על הצדדים על אפשרות קיומו של גן אירועים במושכר, והרי שדמי השכירות ששולמו עד כה בטעות יסודם שכן - גובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם התיימרו מצדה של התובעת לאפשר לה לנהל במושכר גם גן אירועים ולא רק מסעדה.

40. במילים אחרות טוענת התובעת לטעות שנפלה בכריתת החוזה.

41. חוק החוזים (תרופות בשל הפרתו של חוזה), התשל"א - 1970 מגדיר טעות בסעיף 14 לחוק כדלקמן:

"14.(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.

(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.

(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.

(ד) "טעות", לעניין סעיף זה וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה."

42. מלשונו של סעיף 14 לחוק ומלשון סעיף קטן (ד') בפרט עולה כי טעות בכריתת החוזה יכול שתהא טעות בעובדה או לחילופין טעות בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה. כמו כן אין חולק כי הסעד הנתון לזה ש"טעה" בעת כריתת החוזה לפי סעיף 14 הוא יכולתו לעתור לביטול ההסכם.

43. התובעת לא עותרת לביטול ההסכם. היא טוענת אך להפרת חלק ממנו.

44. תביעת בעל דין להשבה צריכה קודם להיות מגובה בעתירת אותו בעל דין לביטול החוזה.

45. בענייננו - זאת עותרת התובעת להשבת דמי השכירות, ובידה הטענה כי אילו הייתה יודעת התובעת כי מטרת השכירות אינה כוללת קיום גן אירועים מלכתחילה לא הייתה מסכימה התובעת לתשלום דמי שכירות
בערכם כפי שסוכמו בין הצדדים.

46. הטעות היחידה בה טעתה התובעת היא טעות שבכדאיות העסקה. טעות בכדאיות העסקה על פי כוונת המחוקק, סעיף 14(ד') לחוק, אינה נמנית בגדר הטעויות שיש ליתן בגינן תרופה על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרתו של חוזה) תשל"א - 1970.

47. בית משפט זה לא ישעה למי שטעה טעויות מסחריות או בכדאיות העסקה, וכעת משנתחוורו לו טעותו מחפש הוא את מוצאו בהתערבות של בית המשפט.

48. לעניין זה יפים דברי בית המשפט בע"א 764/76 אבנר שמעוני נ' מפעלי רכב אשדוד (מ.ל. בע"מ), פד"י לא (3) 113 כדלקמן:

"איש אינו כופה על הקונה לקנות ... והמשיבים דנן ביניהם, הם סוחרים מנוסים אשר עיניהם פקוחות לכל מה שכתוב בחוזים שהם חותמים עליהם וידיהם פתוחות לרווחה להשגת רווח וקמוצות בקפידה למניעת הפסד. שום סדר ציבורי, או אינטרס ציבורי או משפטי כלשהו, אינו מחייב או מצדיק התערבות בית המשפט כדי לשחררם מהתחייבות שקיבלו על עצמם בחוזה מסחרי רגיל, יהא אשר יהא טיבה של התחייבות זו".

49. אשר על כן, דין תביעתה של התובעת להשבה נדחית. כמו כן חוות הדעת שצורפו ואשר עניינן הערכת דמי השכירות הראויים לנכס המושכר נושא התביעה - דינן להיוותר כנס לבעלי הדין עת יחפצו לחדש את הסכם השכירות ביניהם.

50. בשולי הדברים אעיר כי חוות דעת אלו מקומן בשלב הטרום חוזי, בו הצדדים חלוקים בדעותיהם כיצד יקבעו את דמי השכירות.

דין השטח הפתוח

51. במסגרת הסכם השכירות הושכרו לתובעת 2 מבנים בשטח כולל של 177 מ"ר, מבנה אחד המשמש כמ סעדה ומבנה שני המשמש כחנות. בנוסף, כך לגרסת התובעת, הושכר לה גם השדה הפתוח הסמוך למבנה המסעדה אולם נמצא במפלס גובה אחר.

52. לטעמי אין כל צורך להיזקק לשאלה האם הושכר השטח המושכר לתובעת האם לאו.

53. מראיות הצדדים שהוגשו בפני בית משפט זה עולה כי ממילא התובעת לא עשתה כל שימוש בשטח הפתוח והנתבע לא התנגד לכל שימוש שכזה.

54. לא זו אף זו, שמעיון בהסכם עולה כי הצדדים לא מצאו להתייחס לאותו שטח פתוח המהווה את החלק העיקרי מהשטח המושכר, לפי גרסת התובעת, שכן - בעוד שטח המסעדה והחנות גם יחד אינו עולה על 177 מ"ר, משתרע השטח הפתוח לגרסת התובעת על פני כ- 2,400 מ"ר.

55. לא סביר בעיני כי הצדדים הסכימו על הקניית זכות השימוש והחזקה בשטח הפתוח, הגדול פי כמה וכמה מהשטח הבנוי, ולא יאזכרו הסכמה זו בהסכם שנחתם ביניהם. כל שכן שלדברי התובעת היווה השטח הפתוח את "ליבה" של עסקת השכירות. כך בעמ' 25 שורה 1 לפרוטוקול הדיון:

"השטח הפתוח הוא לב העניין ובלעדיו אין כדאיות לעסקה".

56. ולסופו של דבר, ורק בכדי לחזק מסקנתי והרי שעולה כי אין חולק בין הצדדים כי כל חיובי הארנונה בגין כל תקופת השכירות בגין השטח הפתוח לא שולמו על ידי התובעת, אותו שטח שלדבריה נמצא בחזקתה.

סוף דבר

אני דוחה את התביעה, התובעת לא הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה בכדי להוכיח את תביעתה.

התובעת תשא בהוצאות הנתבע כפי שפורטו על ידה, בבקשתה מיום 2.7.02, כאשר התובעת בתגובתה משאירה עניין זה לשקול דעתו של בית המשפט.

אני מחייבת את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט:

א. עבור חוות דעת מומחה אברהמוב על פי האמור בפרוטוקול ישיבת יום 17.2.02, סך של 8,776 ש”ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 9.12.01 ועד התשלום בפועל.


ב. עבור עדות מומחה אברהמוב מיום 19.2.02 על פי קבלה שצורפה לאותה בקשה - בסך 1,896 ש”ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 19.2.02 ועד התשלום בפועל.

ג.עבור שכר טרחת עורך דין הנתבע בסך של 56,964 ש”ח (כולל מע"מ) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון