חישוב דמי הסכמה


בפניי שתי תביעות להשבת חלק מן הסכום ששולם כדמי הסכמה על ידי התובעים למנהל מקרקעי ישראל ( כיום רשות מקרקעי ישראל), (להלן: "ממ"י"). הואיל ובשתי התביעות עלתה מחלוקת זהה , בהסכמת הצדדים אוחד הדיון בתובענות ופסק דיני זה מתייחס לשתי התובענות גם יחד. לאחר קבלת הסיכומים הבהרתי כי יינתן פס"ד גם ללא סיכומי תשובה, לאור חלוף המועד. עיינתי בסיכומי התשובה שהוגשו היום ולא מצאתי כי יש בהם כדי להוסיף על המחלוקות שבין הצדדים.

רקע עובדתי בתיק 25229-07-11:
התובעים, משפחת ליבנה, רכשו ביום 22.5.86 נחלה מספר 75 במושב סתריה, ( להלן: "הנחלה"), בתמורה כספית בסכום של 110,000 דולר, ושילמו דמי הסכמה. ביום 10.1.05 מכרו ליבנה את הנחלה בתמורה לסכום של 700,000 דולר. השמאי הממשלתי העריך את שווי המחוברים בנחלה בסכום של 1,347,000 ₪. ליבנה נדרשו לשלם דמי הסכמה בסכום של 495,437 ₪.

רקע עובדתי בתיק 25096-07-11:
התובעים משפחת פלדמן רכשו ביום 10.8.1986 נחלה מספר 75 במושב שדה ורבורג, בתמורה כספית של 192,500$ דולר ארה"ב, ושילמו דמי הסכמה. ביום 10.4.06 מכרו פלדמן את הנחלה בתמורה לסכום של 1,500,000 דולר. השמאי הממשלתי העריך את שווי המחוברים בסכום של 1,720,000 ₪, ( הוגש ערעור על שווי המחוברים שקבע השמאי, וכיום אין ערעור על הסכום). פלדמן נדרשו לשלם דמי הסכמה בסכום של 1,913,793 ₪.
עובדות אלו אינן שנויות במחלוקת.

טענות התובעים;

לטענת התובעים, הן ליבנה והן פלדמן, דמי ההסכמה הם נגזרת מעליית ערך הקרקע, ולכן יש להפחית את שווי המחוברים ובנוסף, יש להפחית את שווי הרכישה שבגינו כבר שולמו לנתבע דמי הסכמה בעבר. לטענתם, דמי ההסכמה הם חלקו של ממ"י ברווח שמקבל החוכר כתוצאה מעליית ערך הקרקע.

את טיעונם, התובעים מבססים על יסוד החלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 534"). על פי החלטה 534 "עליית ערך הקרקע" מוגדרת כ"השיעור שבו עולה ערך הקרקע בעת העברת זכות החכירה על ערך הקרקע בעת רכישתה..." ואילו סעיף 3 לאותה החלטה קובע כי "חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע".
מכאן טענתם, כי על מנת לחשב את עליית ערך הקרקע, יש לנכות את מחירה הקודם שבגינו כבר שולמו דמי הסכמה ובמקרה הנדון, את ערכה של הקרקע בעת שנרכשה על ידי התובעים.

טענות רשות מקרקעי ישראל, ממ"י;

לטענת ממ"י, חישוב דמי ההסכמה נעשה על פי פרק ג' להחלטה 534 ואשר על פיה, קיימות שתי חלופות לחישוב דמי ההסכמה כאשר קיימת רכישה קודמת. לטענתו, בתשלום דמי ההסכמה, נערך החישוב המטיב עם החוכרים, מתוך שתי החלופות ואשר בא לידי ביטוי בסעיף 12(ב) להחלטה.
על פי החלופה הראשונה, מן התמורה שאושרה בגין מכירת הקרקע, הופחתה התמורה הקודמת כשהיא משוערכת למועד הרלוונטי. ל- 1/3 הסכום שנותר, נוסף 2% מן המחיר היסודי המזערי לפי הטבלאות שבתוספת הראשונה להחלטה 534 בתוספת מע"מ.
על פי החלופה השנייה, מן התמורה בגין מכירת הקרקע, הופחת שווי המחוברים כפי שנקבע על ידי השמאי הממשלתי, כמו כן הופחתו סכומים נוספים, שהינם:

ביחס לליבנה -
הרכוש המשותף 80,000 ₪, חצר בגודל 2 דונם 50,000 ₪ ואת שטחי העיבוד 173,860 ₪. כך שסכום הזיכוי הכולל עמד על הסך של 1,650,850 ₪.

ביחס לפלדמן -
הרכוש המשותף 80,000 ₪, חצר בגודל 2 דונם 50,000 ₪ ואת שטחי העיבוד 117,580 ש"ח ₪. כך שסכום הזיכוי הכולל עמד על הסך של 1,757,580 ₪.
החישוב לעמדת ממ"י הינו, מחיר התמורה פחות סכום הזיכוי הכולל. ממ"י טוען כי הוא זכאי ל -1/3 מההפרש, בתוספת 2% מן המחיר היסודי המזערי על פי הטבלה בתוספת מע"מ.
לטענת ממ"י, לצורך חישוב דמי ההסכמה יש להחיל את הוראות סעיף 12 להחלטה 534 הקובע דין מפורש ביחס לנחלות.

דיון:

רשות מקרקעי ישראל, או בשמו הקודם, מינהל מקרקעי ישראל הוא גוף סטטוטורי וכשמו, הוא מופקד על ניהול מקרקעי ישראל, הכוללים מקרקעין הנמצאים בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל. כידוע, למעט במקרים חריגים הקבועים בחוק, המקרקעין שבבעלות המדינה אינם ניתנים להעברה. תחת זאת, ניתן לחוכרם באמצעות ממ"י.
חוכר המבקש להעביר את זכות החכירה שברשותו לאחר, רשאי לעשות זאת בכפוף לאישור ממ"י ואשר מותנה בתשלום דמי הסכמה. זכות זו הינה נגזרת מזכות הבעלות של הגופים שעבורם מנהל ממ"י את המקרקעין. מדיניות ממ"י בכל הנוגע לגביית דמי הסכמה מעוגנת בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל. (ראה בג"ץ 5889/08 עזבון רבקה פורמן ז"ל נ' קרן קיימת לישראל ( 3.10.2011).

ההחלטה הרלוונטית לדיוננו כאן, והנתונה במוקד המחלוקת בין הצדדים, היא החלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מיום 29.6.1992 וכותרתה: החלטה בדבר שיעור חלקו של מנהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960" .


ראשית, ובטרם אדון במחלוקת בין הצדדים אציין, כי החלטה 534 מתאפיינת בסרבול רב, היא כוללת מספר רב של הפניות פנימיות בתוך ההחלטה ובחלקה, חיצוניות לה. לשונה אינה ברורה ולעתים אף משתמעת לשתי פנים. יתרה מכך, הדרך החישובית המעוגנת בתוכה אינה ברורה די הצורך ויסודו של קושי זה, אף הוא, בלשון הניסוח.

נקודת המחלוקת העיקרית בין התובעים לנתבע היא הדרך שבה על ממ"י לחשב את דמי ההסכמה בגין העברת זכות החכירה של התובעים במקרקעין לצדדים שלישיים. טענת התובעים יוצקת תוכן מן ההיגיון הפשוט כי דמי ההסכמה הם שיעור – כלשהו – שיש לגזור אותו מעליית ערך הקרקע, מכאן, הרי שבכל דרך חישובית יש להפחית את ערך הקרקע שעלה.

מנגד, טענתו העיקרית של ממ"י כי מאחר ועסקינן בקרקע מסוג נחלה, חישוב עליית ערך הקרקע נעשית על פי סעיף אחר ושונה מסעיף 3 לעיל. לטענתו, חישוב דמי ההסכמה בכל הנוגע לנחלות ושטחי עיבוד קבוע בפרק ג' להחלטה 534 שכותרתו: "פרק ג': נחלות, שטחי עיבוד ומשקי עזר". סעיף 11 לפרק ג' קובע כי (לשון סעיף 11): "על העברת זכות חכירה בנחלה, בשטחי עיבוד ובמשק עזר יחולו הוראות פרק ב' " וזאת "במידה שאין הוראה מפורשת או משתמעת בפרק זה [כלומר, בפרק ג']". ואכן, מיד לאחר מכן, בפרק ג' קבועה דרך חישוב דמי ההסכמה. על כן, ממ"י טוען, כי יש להחיל את הוראות סעיף 12 להחלטה 534, הקובע מפורשות מהי הדרך לחישוב דמי ההסכמה בהעברת זכות חכירה בנחלה.

סוגיית תחולת סעיף 12 להחלטה 534 נדונה במספר פסקי דין. בפס"ד שניתן על ידי כבוד השופטת אברהמי, בביהמ"ש השלום, (כתוארה אז), בעניין שטייניג יוסף ופרידה נגד מינהל מקרקעי ישראל, (להלן: "פס"ד שטייניג"), קבעה כב' השופטת אברהמי, כי סעיף 12 הוא הסעיף שנועד לקבוע באופן ספציפי את דמי ההסכמה בעת העברת זכויות חכירה בנחלות.

בפס"ד שטייניג כבדומה לענייננו, עיקר המחלוקת בין הצדדים באותו עניין נסבה סביב פרשנות החלטה 534 לעיל ובפרט, בחישוב דמי ההסכמה במקרה הנדון. בעוד שהתובעים טענו כי היה על ממ"י להפחית משווי המכירה, את התמורה הקודמת, בנוסף לשווי ההשקעות שבוצעו על ידם, ממ"י טען שהסכום ששולם על ידם בשנת 1978 הובא בחשבון, אולם מאחר והמחיר היסודי עלה על התמורה הקודמת ₪, הרי שלפי סעיף 12(ב) להחלטה 534, מתבצע חישוב של שליש מההפרש בין התמורה בהסכם לבין המחיר היסודי.

הסעיף הרלוונטי לחישוב דמי ההסכמה בנחלות ובשטחי עיבוד;

כזכור, הטענה הבסיסית והמחלוקת העיקרית בין הצדדים היא, איזה סעיף בהחלטה 534 חל לצורך חישוב דמי הסכמה בנחלות ובשטחי עיבוד. בעוד שהתובעים טוענים כי במקרה זה חל סעיף 3 להחלטה 534, ממ"י טוען מנגד שתחתיו חל סעיף 12 להחלטה 534 ומאיין את תחולתו של סעיף 3.
החלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מורכבת משבעה פרקים. בהתאם לכותרתו, פרק א' הוא פרק "כללי" וכולל שני סעיפים: הראשון מעגן את זכותו של ממ"י לקבל דמי הסכמה כתנאי להעברת זכות חכירה על מקרקעיו; השני הוא סעיף הגדרות. כותרתו של פרק ב' היא "דמי הסכמה" וקובע את הדרך הכללית לחישוב דמי הסכמה, ואילו כותרתו של פרק ג' היא "נחלות, שטחי עיבוד ומשק עזר" והוא קובע את דמי ההסכמה בהם.

סעיף 3 להחלטה 534 קובע את הדרך הכללית לחישוב דמי ההסכמה בזו הלשון:

"3. חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע."

האם סעיף 3 לעיל חל על נחלות?

בעניין שטייניג סבר כב' ביהמ"ש כי התשובה הינה בבירור לא. מסקנה זו נבעה בין היתר "מכוח הכלל הרגיל לפיו הוראה ספציפית גוברת על הוראה כללית (א. ברק "פרשנות במשפט – תורת הפרשנות הכללית 1992), עמוד 540" (עמוד 10 לפס"ד שטייניג). אולם, לטעמי, מסקנה זו הינה מרחיקת לכת, ויש לעשות מאמץ, כאשר נראה שסעיפים שונים באותו החוק אינם מתיישבים זה עם זה, לנסות וליישבם כך שהחוק כולו יבחן באופן הרמוני.

בעניין הדרכים לפרשנות והראות חוק, מבהיר פרופ' ברק, בספרו "שיקול דעת שיפוטי" (פפירוס, תשמ"ז) 334-343 את הדברים הבאים:
"ראינו, כי מבין המודלים השונים של הפרשנות, מן הראוי לבחור במודל 'התכליתי' זהו אותו מודל הקובע, כי מטרת הפרשנות היא ליתן לחוק אותה משמעות, המגשימה בצורה מירבית את תכליתו ומטרתו. זהו המודל בו בחרה הפסיקה הישראלית מזה שנים. מדוע? מהי הסיבה, ששיקול הדעת השיפוטי הופעל באופן הנותן בכורה לפרשנות התכליתית? נראה לי כי התשובה מתבקשת מהעקרונות עליהם עמדנו בדבר הפעלת שיקול הדעת השיפוטי. תפקידו העיקרי של השופט הוא הכרעה בסכסוך, וחקיקתו השיפוטית היא אינצידנטלית לשפיטתו. התפקיד העיקרי של החקיקה מוטל על הרשות המחוקקת. כאשר המחוקק מתקין חוק, הוא עושה כן לשם הגשמתה של מדיניות מסוימת. הנורמה החקוקה אינה חסרת כיוון או מטרה. הנורמה החקוקה היא נורמה תכליתית. המחוקק מבקש להשיג תכלית מסוימת. יהיה זה בניגוד לתפיסות היסוד בדבר משטר דמוקרטי והפרדת הרשויות, אם השופט יאמר: 'אין זה מעלה ואין זה מוריד מה היא מטרת החקיקה'. נאמנותו של השופט לשיטה ולמשטר, משמעותה פירוש החוק לשם הגשמת תכליתו. עמד על כך השופט זוסמן, באומרו: 'השופט מפרש את הדיבור בהניחו את מטרת התחיקה נר לרגליו, ורק בדרך זו ישרת את המחוקק נאמנה'".

המלומד יואב דותן בספרו "הנחיות מינהליות", (הפקה נבו הוצאה לאור בע"מ תשנ"ו-1996,),סבור כי תוקפן הנורמטיבי של החלטות ממ"י, חזק יותר מאשר של הנחיות מינהליות אולם נמוך יותר מאשר חקיקת משנה. וכך הוא אומר בעמוד 37:
"המציאות המינהלית מלמדת כי ההנחיות נחשבות לא פעם ל"חוק" בה' הידיעה, שפקיד מינהל ידבק בה ולא יסטה ממנה כהוא זה. הלכה למעשה, מיישם המינהל בדרך כלל, את ההנחיות בדווקנות יתרה."

ובעמוד 47:
ניתן לראות בכללים אילו קטגוריית ביניים ולטעון כי התוקף הנורמטיבי שלהם הוא "חזק" יותר מזה של הנחיות מינהליות אך חזק פחות מזה של חקיקת מ שנה."

על מעמדן של החלטות מינהל מקרקעי ישראל, קובע כב' שופט ביהמ"ש המחוזי, (מרכז) ארנון, כי יש לראות בהן כללים נורמטיביים, הנושאים עימם חיוב משפטי ובפס"ד בעניין ת"א (מחוזי מרכז), 15417-06-09 עוגן נדל"ן מניב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (2.3.2011) פסק ביחס לפרשנות החלטות ממ"י כך:
"החלטות מועצת מקרקעי ישראל יוצרות כללים נורמטיביים הנושאים עמם חיוב משפטי, ולפיכך כללי הפרשנות המקובלים לגבי חיקוקים וכללים היוצרים נורמות משפטיות רלוונטיים גם לגביהן.
כידוע, פרשנותו של כל כלל נורמטיבי מתחילה בבחינת נוסחו אך אין היא מסתיימת בכך. כאשר בוחנים את החלופות הפרשניות השונות אשר לשון הכלל מאפשרת – יש לאמץ, כפרשנות משפטית מחייבת, את הפרשנות המגשימה באופן המיטבי את תכליתו ומטרתו של הכלל הנורמטיבי. אשר על כן, אף את החלטותיה של מועצת מקרקעי ישראל יש לפרש על פי נוסחן כך שתוגשם תכליתן."

לטעמי יש לבחון את הוראות החלטה 534 בכללותה כשאנו באים לבחון את הפרשנות הראויה. עיון בפרק ב' יגלה כי הוא נושא את הכותרת "דמי הסכמה". סעיף 3 קובע את העיקרון הכללי של חובת החוכר לשלם דמי הסכמה. סעיף 7 קובע מקרים בהם העברת זכויות לא תיחשב כהעברה לצורך חיוב בדמי הסכמה, והמצהירה מטעם ממ"י אישרה כי סעיף זה חל גם על נחלות, ( ראה פרוטוקול הדיון מיום 23.4.13 עמוד 11 שורות 8-9). גם סעיף 8 העוסק בהוצאות שהוצאו לפינוי דייר נראה על פניו, כי לא מן הנמנע שבמקרים הרלוונטיים יילקח בחשבון.


אם כך, נראה, כי לא ניתן לקבוע שבפרק ב' אין כל הוראות החלות על העברת זכויות בנחלה. לטעמי, סעיף 3 קובע עיקרון כללי, שנועד להבהיר ולהכווין את הפרשן בבואו לנתח את האמור בסעיף 12 להוראות החלטה 534, העוסק, כפי כותרתו בהעברת זכויות בנחלה.

פרק ג' להחלטה 534 עוסק בנחלות שטחי עיבוד ומשקי עזר, כאמור בכותרתו, ומשכך וודאי כי פרק זה הוא הרלוונטי לענייננו, באשר לאופן החישוב. לעניין זה ניתן ללמוד, כפי שפורט כבר לעיל, כי בסעיף 4 בפרק ב' מובהר במפורש, כי החישוב של דמי ההסכמה באותו הסעיף הינו למעט בנחלות. סעיף 11 לפרק ג' מחיל בפירוש את הוראות פרק ב' על העברת זכות חכירה בנחלה, בשטחי עיבוד ובמשק עזר וכך נאמר בו: "על העברת זכות חכירה בנחלה, בשטחי עיבוד ובמשק עזר יחולו הוראות פרק ב', במידה שאין הוראה מפורשת או משתמעת בפרק זה."

אם כך, אני סבורה, כי סעיף 3 קובע עיקרון כללי ויסודי, כאשר הסעיפים בפרק ג' העוסקים באופן החישוב, אמורים לבטא את אותו העיקרון היסודי.
יותר מכך, לטעמי, אכן פרק ג' מבטא את העיקרון היסודי הזה, כאשר בלא מעט סעיפים, הוא קובע במפורש, כי שיעור דמי ההסכמה יהיו "שליש הסכום", ראה למשל, סעיף 12ב' 12ג', וגם בסעיף 12ד' למעשה החישוב הינו של שליש מההפרש.

ברי כי בגביית דמי הסכמה ביחס לנחלות גובה ממ"י יותר משליש, באשר בהתאם להוראות סעיף 12 בנוסף לשליש מההפרש, על המעביר לשלם עוד 2% מהמחיר היסודי המזערי, (סעיף 12א(3), או 2% מהתמורה,(סעיף 12א(4). אולם בחישוב דמי ההסכמה הנובעים מההפרש שבין התמורות, (אליהן אדרש בהמשך), הכלל הינו שליש מההפרש.

אם יש ספק, אני דוחה את הפרשנות של התובעים על פיה, ממ"י אינו רשאי לגבות סכום העולה על שיעור שליש מעליית ערך הקרקע, וקובעת כי מסקנה זו הינה מרחיקת לכת, ועומדת בסתירה לאמור בהחלטה 534 גופא.

כאמור, מסקנתי הינה, כי אומנם הפרק הרלוונטי החל בענייננו הינו פרק ג' העוסק בנחלות, אולם כאשר נבחן את האמור בפרק זה, העיקרון הכללי יעמוד לנגד עיננו, וכאשר נפרש את הוראות פרק ג' יעשה מאמץ לפרשו כך שיעמוד בהרמוניה עם הוראות סעיף 3.

חישוב דמי ההסכמה;

מחלוקת נוספת בין הצדדים הינה ביחס לאופן חישוב דמי ההסכמה.
זוהי המחלוקת המרכזית בין הצדדים, כאשר התובעים טוענים, כי בנוסף להפחתת שווי המחוברים, יש להפחית את הסכום ששולם על ידם בעת רכישת הנחלה. ממ"י טוען, כי בהתאם להוראות פרק ג' הנ"ל סעיף 12 יש לחשב את ההפרש שבין התמורה בהסכם המכר, לבין המחיר היסודי.

לאור מורכבות החלטה 534 כולה, אביא את הוראותיו של סעיף 12 החל בענייננו:
"12.
א. דמי ההסכמה בהעברת זכות חכירה יהיו כדלקמן: (הסעיף מתחיל מסעיף קטן 3, ר.ע.)
בעד נחלה -
3) אם התמורה או התמורה הקודמת, זהה למחיר היסודי או עולה עליו 2% מהמחיר היסודי המזערי;
4) אם התמורה נמוכה מהמחיר היסודי המזערי - 2% מהתמורה;
בעד שטחי עיבוד -
5) אם התמורה או התמורה הקודמת, זהה למחיר היסודי או עולה עליו - 2% מהמחיר היסודי;
6) אם התמורה נמוכה מהמחיר היסודי - 2% מהתמורה;
ב. עולה התמורה על המחיר היסודי יהיו דמי ההסכמה, בעד נחלה או בעד שטחי עיבוד, בשיעור כמפורט בסעיף קטן (א) בתוספת שליש של הסכום שבו עודפת התמורה על המחיר היסודי;
ג. עולה התמורה על התמורה הקודמת וזו עלתה על הגבוה מבין המחיר היסודי והמחיר היסודי המזערי או זהה לגבוה מביניהם, יהיו דמי ההסכמה, בעד נחלה או בעד שטחי עיבוד, בשיעור כמפורט בסעיף קטן (א) בתוספת שליש של הסכום שבו עודפת התמורה על התמורה הקודמת.
ד. על פי בקשתו של ממ"י או של מעביר זכות החכירה בנחלה, יישום שמאי את ערכם של בית המגורים ושל המבנים האחרים שבנחלה (כל אלה להלן - "המחוברים") בלי הקרקע המוחכרת, כפי שהוא במועד הקובע; עלה ערך המחוברים לפי השומה על המחיר היסודי, יבוא הסכום שנקבע בשומה במקום המחיר היסודי."

אין מחלוקת כי השמאי בחן את שווי המחוברים, וכי בעניין ליבנה לאחר השגה על קביעת השמאי תוקנה חוות דעתו, וכעת אין מחלוקת ביחס לקביעת השמאי את שווי המחוברים.
כמו כן אין מחלוקת באשר לתוספות השונות המוספות מכוח הוראות הנוהל ביחס לרכוש המשותף, שטחי העיבוד וכיוצא באלה.

המחלוקת נוגעת לכך שמתוך התמורה לא הופחת שווי המקרקעין בעת רכישתם.
המתווה של חישוב דמי ההסכמה בפרק ג' אינו בוחן רק את מחיר המכירה לעומת מחיר הרכישה, אלא, קיים מנגנון אחר, הבנוי ממחירים אחידים הקבועים בטבלה, ונקבעים על ידי השמאי הממשלתי ומעודכנים אחת לרבעון, והעדכון מתפרסם ברשומות. מחירים אלו הינם אחידים לכלל הנחלות בארץ, ואינם נקבעים על פי שומה פרטנית. מחירים המגדירים את המחיר היסודי והמחיר היסודי המזערי.

השאלה אם ערכן של הזכויות בקרקע, בנוגע למחיר היסודי לצורך חישוב דמי הסכמה, הינו ככל ערכים קבועים הנקבעים בהחלטות מינהל או שמא ערך הזכויות בנוגע למחיר היסודי נקבע בהתאם לערכם של אלו על פי חוות דעת עצמאית, הוכרעה בפסק דינו המנחה של כב' השופט יעקב, בעניין 7601-05-08 (מחוזי מרכז), אהרוני משה וצביה נגד מינהל מקרקעי ישראל, (להלן: "פס"ד אהרוני"), שם קובע כב' השופט יעקב כי כאשר נערכת שומת מחוברים, הרי שווי המחוברים יבוא במקום ערך המחוברים שנקבע בטבלה, למעט החריג המופיע בסעיף 12ד', וכך נקבע:

"פועל יוצא מכך, הוא שהוראות החלטה 534 מצביעות על כך שערך חלקי הנחלה המהווים את המחיר היסודי, הינו ערכים קבועים המתעדכנים ומתפרסמים בילקוט הפרסומים ואינם נושא לשומה ביחס לכל עסקה ועסקה. יוצא מהכלל לעניין זה, כאמור לעיל, קבוע בסעיף 12(ד) להחלטה לעניין ערכי המחוברים בלבד. רק בעניין מרכיב זה במחיר היסודי תחייב השומה שנערכה...
במידה והשמאי שם את שווי המחוברים במחיר גבוה מזה המופיע בתוספת הראשונה, הסכום הקבוע בשומתו יבוא במקום ערך המחוברים שנקבע בטבלה."
אין חולק כי בענייננו, כך נהגו הצדדים. השמאי הממשלתי שם את שווי המחוברים ושווי המחוברים הופחת ממחיר המכירה.

בענייננו, טוענים התובעים, כי בחישוב דמי ההסכמה, לא הופחת שווי המקרקעין בעת רכישתו. בעניין שטייניג, קבע ביהמ"ש כי משמעות טיעון זה, הינו שבמועד הרכישה לא היה כל שווי כלכלי למחוברים וכי מחיר הרכישה שיקף את שווי המקרקעין בלבד, ודחה טיעון זה. אף אני אינני מקבלת את אופן חישובו של ב"כ התובעים, ולטעמי מסקנתו מרחיקת לכת, אולם גם טענת ממ"י אינה יכולה להתקבל, מדוע?

כפי שהבהרתי, לעיל, כב' השופט יעקב בפס"ד אהרוני, הסביר כי בשונה מהאופן שבו נערכת שומת דמי הסכמה במקרקעין מוחכרים שאינם נחלה, שאז נבחן השווי הספציפי של המקרקעין המוחכרים, בנחלות נקבע מנגנון שונה של מחיר אחיד לכלל הנחלות, והבחינה של דמי ההסכמה הינו בהתייחס למחיר זה, כאשר אכן כפי שטוען ממ"י קיימות אפשרויות חישוב שונות ונלקחת בחשבון האפשרות המטיבה עם החוכר.

אלא כפי שכבר הבהרתי לעיל, קיימת סתירה פנימית בהחלטה 534 גופא, ואבהיר את כוונתי.

חלק ההגדרות בפרק ג' קובע מהו המחיר היסודי, ומהו המחיר היסודי המזערי, וכך נקבע בסעיף 10 להחלטה 534:
"10. בפרק זה –
"מחיר יסודי" – מחיר של נחלה או של שטחי עיבוד לפי השימוש בהם כאמור בסעיף 15(א).
"מחיר יסודי מזערי" – מחיר אחיד מזערי של נחלה בהתאם לאמור בסעיף 15(ג).
"תמורה" – הסכום שנקבע בחוזה להעברת זכות חכירה בנחלה או בשטחי עיבוד בכפוף לאמור בסעיף 13."

אם כך, המחיר היסודי, הינו מחיר של "נחלה".

המונח, "נחלה" מוגדר בהחלטה 534 בפרק א' , פרק ההגדרות, כך:
"נחלה" - קרקע חקלאית, שהוחכרה לחוכר לתקופה ארוכה, לצורך פרנסתו ומגוריו והמהווה יחידה משקית חקלאית אחת, אשר את גדלה קבע שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון שליד משרד החקלאות ואשר הוחכרה לו בתנאי חכירה ודמי חכירה הנהוגים במינהל לגבי נחלות;"

אם כך, המונח נחלה, מורכב , בין היתר, מהמונח, " קרקע".
המונח "קרקע" - הוגדר בהחלטה 534 בפרק א' פרק ההגדרות כך:
"קרקע" – מקרקעין מושכרים מתוך מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד : מקרקעי ישראל".

אם נפנה להוראות חוק-יסוד: מקרקעי ישראל, נמצא, כי הגדרת מקרקעין שם הינה:

"בחוק זה "מקרקעין" - קרקע, בתים, בנינים וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע."

מכאן ואם נחזור להוראות החלטה 534 בענייננו, המורות, בסעיף 10, פרק ההגדרות, כי בהגדרת המחיר היסודי, יקבע מחיר נחלה, נמצא כי לכאורה, המחיר היסודי אמור להיות מורכב ממחיר הקרקע ומחיר המחוברים.
לכאורה העניין פשוט, שהרי החלטה 534 אומנם קובעת, כי ייקבע מחיר אחיד לנחלות בכל הארץ וחישוב דמי ההסכמה הנגבים מחוכר המוכר את זכויותיו בנחלה, לא ייגזר מעליית ערך המקרקעין המסוימים, אלא מתוך המחיר האחיד לכאורה שנקבע לכלל הנחלות.
ו
על מנת לקבוע מהו אותו מחיר אחיד, נקבע בהחלטה 534, כי מחיר אחיד זה, יקבע על ידי השמאי הממשלתי, בהתאם להוראות סעיף 15 להחלטה 534.

בסעיף 15 להחלטה 534, מוגדרת ההוראה לקבוע את שווי הנחלה כך:
"15א. המינהל באישור השמאי הממשלתי, יקבע ארבע פעמים בשנה – ל- 1 בחודשים ינואר, אפריל, יולי, ואוקטובר – מחיר יסודי לנחלות ולשטחי עיבוד לפי הפרטים בתוספת הראשונה, כפי שיהיו מזמן לזמן..."

כלומר, המחיר היסודי נקבע על ידי השמאי הממשלתי, בהתאם לפרטים המופיעים בתוספת הראשונה להחלטה 534.

נפנה אם כך לבחון את הפרטים ה מופיעים בתוספת הראשונה, וכך נקבע:
"תוספת ראשונה (סעיף 15א')
שקלים חדשים 1) נחלה
23,100 ₪ בעד שני דונם חלקת חצר ללא מחוברים.
61,600 בעד מבני מגורים ומשק בנחלה
בעד על דונם מטע שלחין....(ההמשך אינו רלוונטי לענייננו)"

כאשר נחקרה העדה מטעם מינהל מקרקעי ישראל, הגב' יפעת סוויסה, העידה בהגינותה, כי מינהל מקרקעי ישראל פועל בהתאם לנהלים שנקבעו על יסוד החלטה 534, וכי לצורך חישוב דמי הסכמה, הופחתו מהתמורה חמישה פרמטרים:

"1.שווי המחוברים 2. שני דונם חצר ללא מחוברים 3 – שטחי עיבוד – הדרים ושלחין, זה שניים (הכוונה שני פרמטרים, תוספת שלי, ר. ע.) 4 החלק ברכוש המשותף."
(שם, עמוד 12 שורות 8-9).

כלומר, אין מחלוקת כי השמאי מטעם ממ"י מבצע חישוב בהתאם להוראות התוספת הראשונה.
אולם בתוספת הראשונה, במסגרת הגדרת הרכיבים שעל השמאי לבחון ולקבוע מה הם כדי להגדיר את המחיר היסודי, נעדר חלק מהנחלה, והוא, הקרקע. המקרקעין, שעליהם בנויים המבנים, והינם המקרקעין שהוגדרו על ידי המינהל כמאפשרים בנייה, ובלשון פשוטה יותר, החלק בנחלה שהינו הקרקע המיוחס לבניה, הן למגורים והן לתעסוקה.

אין צורך להיות שמאי מקרקעין כדי לדעת כי קיים הבדל בין מקרקעין המיועדים לחצר, ומקרקעין המיועדים לבנייה.

למרות הגדרת המונח נחלה, הכולל בראש ובראשונה את הקרקע, הרי קיימת סתירה בפנימית בתוך החלטת ממ"י 534, בין הגדרת המונח נחלה, לבין הוראות התוספת הראשונה הכוללת את מרכיבי השומה, ונעדר מתוך מרכיבי השומה פריט, שהינו מהותי ביותר, והוא המקרקעין עצמם. כדי להבהיר, המקרקעין בנחלה, הינם שטחי העיבוד, הם השטחים שמעבדים לצורכי הגידולים השונים, את שטח החצר, את המחוברים, ואת הקרקע שעליה בנויים המחוברים.

מתוך הגדרת רכיבי השומה, בתוספת הראשונה שעל השמאי לבחון נשמט, מסיבה שאינה ברורה, רכיב קרקע שעליו בנויים המבנים.

יש לזכור, כי כאשר מוחכרת נחלה על ידי מינהל מקרקעי ישראל, חלק מהמקרקעין מיועדים לבניית מבנים שונים, בהתאם לתוכנית המתאר, לעיתים, 160 מ"ר, בית ומבני משק שונים ולעיתים תוספת והרחבה לשתי יחידות, ובענייננו, אין מחלוקת כי בנחלות בנויים מבנים שונים, הם בתי המגורים של התובעים.

אם כך, כאשר החלטה 534 קבעה כי יקבע מחיר יסודי, המשקף מחיר אחיד של נחלה, בסעיף 12 כחלק מחישוב דמי ההסכמה, ובמסגרת החלטה 534 נקבע בסעיף 10 כהגדרה כי המחיר היסודי יקבע על פי הפריטים בתוספת הראשונה, הרי הפרטים הללו, היו אמורים לעלות בקנה אחד, עם הגדרת המונח נחלה ברישא להחלטה 534, וראינו, כי מתוך הפרטים נעדר רכיב משמעותי, הוא הרכיב הנוגע למקרקעין שהם המקרקעין עליהם מבוצעת הבנייה, החלק במקרקעין הכולל את זכויות הבנייה בנחלה.

אם כך, קיימת סתירה פנימית, בין הגדרת המונח נחלה, כפי שהוגדר ברישא להחלטה 534, לבין הפריטים שעל השמאי להעריך בתוספת הראשונה. בעוד שבהגדרה המונח נחלה כולל קרקע, והדעת נותנת כי הקרקע שעליה מבוצעת הבנייה, תיכלל כחלק מהפרמטרים של הנחלה, בהיותה חלק מהנחלה מבחינה מהותית, עניינית, ומבחינת הגדרת המונח נחלה, הרי פרט זה לא קיים במסגרת הפריטים בתוספת הראשונה.

כאשר אנו בוחנים את הסתירה נוכח האמור בסעיף 3 להחלטה 534, ולתכליתה של החלטה 534, שמטרתה, לקבוע את שיעור דמי ההסכמה מעליית ערך המקרקעין, הרי הדרך היחידה ליישב את הסתירה, היא אם נכלול במסגרת הפריטים גם את החלק המקרקעין שעליו בנויים המבנים, לרבות ערכו בהינתן זכויות הבנייה עליו.

אני סבורה, כי טענת התובעים כי יש להפחית את מחיר הרכישה אינה נכונה, משום שכפי שכבר הסביר כב' השופט יעקב בפס"ד אהרוני , דרך החישוב קבעה מחיר אחיד לכלל הנחלות בארץ, אולם קיימת טעות פנימית, כאשר מהמחיר היסודי נשמט חלק מהותי, שלא נכלל במסגרת שומת הפרטים שנקבעה בתוספת הראשונה, באופן העומד בסתירה להוראות ההחלטה עצמן.

לפיכך אני סבורה כי הדרך הנכונה הינה להורות לשמאי מטעם ממ"י לשום את אותו חלק, ולהגדיל את המחיר היסודי בשומה שנערכה על ידי ממ"י וצורפה כנספח ה' לתצהיר התובעים, באותו שיעור שיקבע על ידי השמאי.

אשר על כן, אני מקבלת את התביעה במובן זה שאני מורה לממ"י לבצע חישוב חדש נוסף, לשום את אותו החלק של הקרקע שעליו בנויים המבנים, לרבות זכויות הבנייה הקיימות על המקרקעין הללו, ולהפחית את הסכום הנוסף, מתוך חלק ב' לשומה, כתוספת למחיר היסודי.

לאור מסקנתי, אינני קובעת את הסכום, אלא לאחר קבלת חוות דעת השמאי מטעם ממ"י. לאחר קבלת חוות דעתו יטענו הצדדים לעניין הסכום וההוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חישוב דמי הסכמה

  2. חישוב דמי הסכמה למינהל

  3. כתב העברת זכויות במינהל

  4. התיישנות מינהל מקרקעי ישראל

  5. הקצאת מגרש מנהל קרקעי ישראל

  6. הסכם קיבוצי רשות מקרקעי ישראל

  7. הערת אזהרה מינהל מקרקעי ישראל

  8. היטל השבחה מינהל מקרקעי ישראל

  9. אישור זכויות רשות מקרקעי ישראל

  10. הסכם קיבוצי מינהל מקרקעי ישראל

  11. העברת זכויות רשות מקרקעי ישראל

  12. השגה על שומת מינהל מקרקעי ישראל

  13. חובת הנאמנות מינהל מקרקעי ישראל

  14. אחריות מינהל מקרקעי ישראל כלפי מציעים במכרז

  15. המרצת פתיחה להצהיר שמנהל מקרקעי ישראל נהג שלא כדין

  16. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון