אופציה בהסכם קומבינציה


רקע
התובעת הנה חברה פרטית שאינה פעילה. בעת שהייתה פעילה שימשה התובעת כחברת בנייה (להלן: "התובעת").
התובעת התקשרה בעסקת קומבינציה עם אבי הנתבעים, שלמה גלעוז (להלן: "המנוח"), שהיה בעליו של המגרש הידוע כחלקה 6 בגוש 15006 ברחוב אלחדיף בטבריה.
במסגרת עסקת הקומבינציה הוסכם כי התובעת תבנה על המגרש בניין דירות, מתוכן יעברו לבעלותה חלק מהן והיתר תיוותרנה בבעלות המנוח.
הצדדים חלוקים באשר למספר הדירות שהוסכם שייבנו וישארו בבעלות המנוח.

טענות התובעת
לטענת התובעת, הנתבעים קיבלו במסגרת עסקת הקומבינציה שתיים וחצי דירות ולא מימשו את האופציה אשר ניתנה להם לרכישת מחצית דירה נוספת תמורת תשלום של 18,000$ אשר ישולמו ביום מסירת הדירות למנוח.
עוד טענה, כי הנתבעים פעלו בהטעיה ובתרמית תוך שהם משכירים את שלוש הדירות כשלהן חרף העובדה שמחצית דירה נותרה בבעלות התובעת שכן לא שולם סך של 18,000$.

לטענת התובעת, מהסכם הקומבינציה והדיווחים לרשויות אגף מיסוי המקרקעין עולה כי התמורה שגלעוז קיבלו בהסכם הקומבינציה הנה שתיים וחצי דירות.
עוד טענה כי גלעוז לא מימשו את האופציה אשר ניתנה להם בהסכם הקומבינציה ובהצהרת המוכרים והקונים (מש"ח) לאגף מיסוי מקרקעין ומס שבח.

לטענת התובעת, עד מועד הגשת התובענה, רישום הבית המשותף עוכב עקב טענת הנתבעים כי הם זכאים לרישום שלוש דירות על שמם.
לטענתה, הנתבעים משכירים את מחצית מהדירה אשר התובעת זכאית להירשם כבעליה והתובעת שומרת על זכותה לתבוע בגין כל הנזקים והפסדי הרווח אשר נגרמו לה, בתקופה בה השכירו הנתבעים את מחצית מהדירה וגבו דמי שכירות.

הסעדים המתבקשים בתובענה:

  1. ליתן פסק דין המצהיר כי הנתבעים לא מימשו את האופציה לרכישת המחצית הדירה.
  2. ליתן פסק דין המצהיר כי נוכח העדר מימוש האופציה ולאור העובדה כי לא דווח לרשות מיסוי המקרקעין על רכישת מחצית מהדירה הרי שהתובעת רשאית להירשם כבעלת מחצית מהדירה.
  3. כמו כן נתבקש צו המורה על פירוק השיתוף בדירה.


טענות הנתבעים
לטענת הנתבעים בכתב הגנתם התביעה התיישנה. מדובר בתביעה חוזית העוסקת באי מימוש אופציה, בקשר עם הסכם קומבינציה אשר נכרת ביום 19/12/83 ונחתם ב- 05/1983, קרי, חלפו כ- 25 שנים ממועד כריתת ההסכם ועל כן החיוב הכספי התיישן.

הנתבעים מכחישים את טענות התובעת בדבר החוב הכספי בסך של 18,000 $.
לטענתם, התביעה הוגשה שלא בתום לב מתוך כוונה להתחמק מהסכמות קודמות שבין הצדדים שלא קיבלו את ביטוין בהסכם המכר.
לטענתם, ככל שמדובר באי ביצוע של חיוב כספי בהסכם קומבינציה ברור כי הוסכם בין הצדדים כי החיוב לא ייגבה בפועל והוא למראית עין בלבד.

עילת התביעה קשורה בעוולה שביצעה התובעת ומנהליה כלפי רשויות מיסוי המקרקעין ועל כן חל במקרה דנן הכלל שמעילה בת עוולה לא תצמח עילת תביעה.
לטענת הנתבעים, תהליך מסירת הדירות נעשה בין נציגי התובעת והמנוח. בפועל מחזיקה משפחת המנוח בשלוש דירות מיום מסירתן ביום 15/05/87. לאחר מכן, ביום 07/09/87 העביר המנוח לבניו, עדו, ארז ותמיר את זכויותיו בשלוש הדירות - לכל אחד דירה.
לטענת הנתבעים, במסגרת התדיינות קודמת של הצדדים התגלה להם מסמך בכתב ידו של אביהם המנוח, בחתימת בעלי התובעת וחותמת החברה, על פיו, התחייבו בעלי המניות בתובעת לשפות ו/או להחזיר למנוח, את הסך של 18,000$ בכל מקרה בו הוא יחויב בתשלומו.
לטענתם, מסמך כתב היד נחתם כחודש לאחר החתימה על הנספח להסכם (נספח ב' לכתב ההגנה), הקובע את מועדו וכניסתו לתוקף של ההסכם, כך גם מוסברת קבלת הדירות על ידי המנוח.
לטענתם, לא חלה על הנתבעים כל חובת תשלום בסך של 18,000$. אם וככל שחלה חובה כזו היא בוטלה על ידי התובעת.
לטענת הנתבעים, אישורי המיסים בגין הדירות נתקבלו ותוקנו על ידי רשויות מיסוי המקרקעין כך שלכל אחד מילדי המנוח יש אישורי מיסים בגין דירה אחת שלמה. הווי אומר, הדיווח לרשויות המס על העסקה המקורית תוקן ו/או שונה על מנת להכיל את מלוא שלוש דירות, התמורה להן זכאים הנתבעים.

לטענת הנתבעים, ניסיונה של התובעת להסתמך על ההצהרות למיסוי מקרקעין כמלמדים על כך שהסך של 18,000$ מבטאים מחצית דירה מלמד על כך שאין כל אופציה. אופציה היא אפשרות של אחד הצדדים להתקשר בעסקה מסוימת. אם אין הגדרה לשווי המבטא את הסך של 18,000 $ אין בנמצא כל אופציה.

לטענת הנתבעים, המנוח "שיתף פעולה" עם התובעת על מנת לחסוך בהוצאות המיסוי בפרויקט ואין בכך כדי להוריד או להעלות מהעסקה עצמה ומכוונת הצדדים האמיתית המשתקפת בהסכם הקומבינציה ובמסמך ההתחייבות.
כן נטען כי לימים נתקבלו בידי בני המנוח, הנתבעים 2-4 אישורי מיסוי מקרקעין לרישום הבית המשותף כאשר על כל אחד מהם תירשם תת חלקה, לאמור, מס שבח לא קיבל או דחה את הטענה לגבי טענות התובעת בהשגותיה ו/או הערר שהגישה על מס שבח החל על המוכר.

לטענת הנתבעים, התובעת מנעה את רישום הבית המשותף. המנוח קיבל חזקה כדין מהתובעת ב- 3 הדירות.
לטענתם, הטענה בדבר חוב בסך של 18,000$ לא בא זכרה בתיק קודם שהתנהל בין הצדדים, וממילא לא באה דרישה להשבת מחצית דירה שנמסרה כדין על פי הודאת התובעת בתצהיר מנהליה.

חומר הראיות
מצד התובעת:
- ת/1 - חוות דעת המומחה מטעם התובעת, יצחק חג'ג.
- ת/2 א - ת/2 כ- אוסף מסמכים מתוך תיק שומה 84000934.
- ת/3 - פסק דין ב- ת.א. 1341/87 (מחוזי נצרת) כהן נ' צמד.
- ת/4 - פסק דין ב- ת.א. 2158/00 (מחוזי תל אביב) תושיה אברהם נגד מן אחסנה יצור ושווק ואח'.
- ת/5 - חוות דעת מוקדמת שערך מר בצלאלי.
- ת/6 - חוות דעת מטעם משנת 1998 שערך מר אמנון בצלאלי.
- ת/7 - פרוטוקול עדות עו"ד אקשטיין ב- ת.א. 2001/90 מיום 24/03/93.
- ת/8 - תעודת עובד ציבור של אסף קוריס, רשם המקרקעין בנצרת.

מצד הנתבעים:
- נ/1 - מסמך ההתחייבות מיום 05/07/83.
- נ/2 - פרוטוקול מיום 02/02/94 ב- ת.א. 2001/91 בפני כב' השופט עדי אזר.
- נ/3 - כתב הגנה ב- ת.א. 2001/90 גלעוז נ' צמד.
- נ/4 - כתב התביעה ב- ת.א. 2001/90 גלעוז נ' צמד.
- נ/5 - נספח להסכם.
- נ/6 - פרוטוקול מיום 02/02/94 ב- ת.א. 2001/91 בפני כב' השופט עדי אזר.
- נ/7 - פרוטוקול מיום 16/12/93 ב- ת.א. 2001/90 בפני כב' השופט עדי אזר.
- נ/8 - חוות דעת המומחה מטעם הנתבעים, אמנון בצלאלי.
- נ/9 - תעודת עובד ציבור של אסף קוריס, רשם המקרקעין בנצרת.

אדון להלן במחלוקות בין הצדדים על פי הראיות והעדויות שהובאו בפניי.

מכירת 3 דירות, או מכירת 2.5 דירות ואופציה למחצית דירה נוספת?
ביום 19/12/83 נחתם הסכם הקומבינציה (ולא בתאריך שכתוב עליו 05/06/83 אלא במועד שנחתם הנספח להסכם - נ/5 וראה עדותו של עו"ד שפירא בעמ' 35 ש' 1).

ס' 5 להסכם הקומבינציה עוסק בחלקי הבעלות שיוקצו לכל אחד מהצדדים לאותו הסכם לאחר בניית בית דירות על המגרש על ידי החברה.
כך נאמר בו:

"5. א.המוכר מתחייב בזה להעביר ע"ש החברה חלקים במגרש שיחסם לכלל המגרש כי הם ששת הדירות שייקבל לשטח כלל הבנין שייבנה על המגרש ע"י החברה.
החברה מתחייבת לקבל מאת המוכר את החלקים המועברים כאמור החלקים המועברים יכונו להלן ולשם הקיצור – "חלקי החברה" ואלה שייותרו בבעלות המוכר יכונו להלן ולשם הקיצור – "חלקי המוכר".
ב.העברת הבעלות בחלקי החברה על שמה תבוצע בלשכת רישום המקרקעין מיד לאחר גמר בנית הבנין ומסירת הדירות למוכר. אישור המהנדס האחראי לבניה כי הבנין גמור יהווה ראיה מכרעת לכך".


בס' 6 להסכם הקומבינציה (נספח א' לתצהיר גלעוז) נקבעה באופן פרטני חלוקת הדירות אשר ס' 5 לעיל, התייחס אליה באופן עקרוני. החלוקה נקבעה באופן הבא:
"א. החברה מתחייבת לבנות על המגרש בית מגורים .....
ב. שלוש דירות בנות 4 חדרים בשטח של כ- 105 מ"ר כ"א יהיו שייכות למוכר ואילו שאר הדירות והשטח הבנוי יהיו שייכות לחברה.
ג. דירות המוכר הן כדלקמן :

  1. דירה אחת מקומה רביעית
  2. דירה אחת בקומה שלישית .
  3. דירה אחת בקומה שנייה". (הדגשה בקו שלי - י.א).


אין חולק כי בפועל נמסרו למנוח דירות 9, 10 ו-11 (כולן בקומה השלישית) ולא לפי הפירוט הנ"ל בהסכם.
(ראה לעניין זה ת/25 מכתבו של עו"ד שפירא מיום 11/06/84 וכן פרוטוקול חקירה של עו"ד שפירא - מוצג נ/7).

ס' 7 להסכם הקומבינציה קובע את חיוביה של התובעת כלפי המנוח:
"7. תמורת מילוי כל התחייבויותיו של המוכר על פי הסכם זה מתחייבת החברה לתת למוכר ולממן על חשבונה את מלוא בנייתן של שלוש הדירות כמפורט בס' 6 (ג) לעיל ובכפוף לתשלום 18,000$ (שמונה עשר אלף דולר) שישולמו ביום מסירת הדירות למוכר". (הדגשה בקו שלי - י.א).

באף אחד מן הסעיפים הנ"ל, או בכל מקום אחר בהסכם לא הוזכרה "אופציה" לרכישת מחצית דירה.

גם ניסיון לקבל הפניה ממנהל התובעת למקום בהסכם בו דובר על אופציה, נדון לכישלון.
ראה לעניין זה עדותו של עותניאל פרץ, מנהל התובעת בעמוד 11 שורות 1-5:
"ש. יש התייחסות למילה אופציה.
ת. בכפוף זה בתנאי, בכפוף לתשלום, אם הוא היה ממש (צריך להיות מממש י.א) את האופציה היה מקבל 3 דירות, לא כתוב בהסכם חצי דירה, בוא נלך למסמכי מס שבח".

וכן ראה עדותו בעמוד 13 ש' 10:
"אנחנו מסרנו לו שלוש דירות והוא התחייב להביא לנו את הכסף". (הדגשה בקו שלי - י.א).

הוצג בפניי גם נ/5, נספח להסכם. בס' 10 ל- נ/5 נקבע כך:
"10. מוסכם ומוצהר בזה כי התמורה הניתנת למוכר עפ"י ס' 6 ג' להסכם מבוססת על כך שהחברה תקבל היתר בנייה ובו 16 דירות ו-2 פנטהאוזים ...".

גם בנספח להסכם לא מוזכרת קיומה של אופציה בכלל או לגבי מחצית הדירה מבין 3 הדירות הנ"ל.

אופציה לרכישת נכס במקרקעין הנה זכות לרכישת זכות במקרקעין וכמוה כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין.

דווקא מס' 7 להסכם ניתן ללמוד כי מה שקיבל המנוח מן התובעת, בתמורה להתחייבויותיו כלפיה, איננה זכות במקרקעין, שהיו ונותרו בבעלותו, אלא אך ורק שירותי בנייה עבור 3 דירות.

לטענת התובעת בסיכומיה, יש לפרש את הסכם הקומבינציה תוך התחשבות בנסיבות החיצוניות בנות הזיקה להתקשרות בין הצדדים, בחינת האינטרסים של הצדדים, הראיות החיצוניות וכיו"ב.

איני מקבל את טענת התובעת כי תשלום סך של 18,000$ מהווה תנאי לרכישת שלוש הדירות ומשלא שולם הסכום הנ"ל ומשאין חולק, לטענתה, כי סך של 18,000$ הנו שווה ערך למחצית הדירה, אזי התוצאה המתבקשת לטענתה היא כי המנוח רכש במסגרת העסקה 2.5 דירות.
התובעת למדה זאת מפרשנות הביטוי בחוזה "בכפוף ל" המופיע בהסכם כ- "בהסתמך על", "בהתאם ל", "על פי", "כמתבקש מ".

ס' 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 קובע:

"25. פירוש של חוזה (א)חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". (הדגשה בקו שלי - י.א).

החוזה, בנוגע לחיובי הצדדים ברור לחלוטין. לפיו, המנוח מקבל שירותי בנייה עבור 3 דירות שתישארנה בבעלותו ותימסרנה לידיו, זאת בתמורה להעברת יתר הזכויות בחלקה וכן 18,000$ לתובעת.

סבורני כי אומד דעת הצדדים כפי שהוא משתמע מלשון החוזה ברור ואינו משתמע לשני פנים.
פרשנות התובעת בנוגע לקיומה של אופציה ביחס למחצית הדירה ,הנה פרשנות מאולצת שאין לה אחיזה או עיגון כלשהוא בלשון החוזה.
לאור האמור, אני קובע כי לפי החוזה התחייבה התובעת לספק למנוח, תמורת התחייבויותיו שלו כלפיה , שירותי בנייה במימון מלא שלה ל- 3 דירות.
למעלה מן הצורך אזכור להלן אף ראיות חיצוניות לחוזה, המחזקות את מסקנתי הנ"ל.


שטר המשכנתא
על פי האמור בס' 26 להסכם הקומבינציה התחייבה התובעת לספק למנוח ערבויות שונות להבטחת קיום חיוביה.
ביום 25/12/83 נחתם שטר משכנתא לטובת המנוח על דירה שהייתה בבעלות מנהל התובעת.
לשטר המשכנתא צורף מסמך תנאים מיוחדים אשר קבע כי המשכנתא משמשת לערובה למילוי מלוא התחייבויות התובעת כלפי בעל המשכנתא, ועל פי ס' 4 לתנאים המיוחדים נקבע כך:
"4. בעל המשכנתא מצהיר ומתחייב כי ברגע שהחברה תשלים את בניית 3 הדירות על פי ההסכם תמסור אותם ותרשום אותם על שמו ...תפוג המשכנתא על המקרקעין והם ייחשבו לכל עניין ודבר כפדויים, והוא מתחייב לתת את הסכמתו לביטול רישומם". (הדגשה בקו שלי - י.א).

מכאן יש ללמוד כי הסדר המשכנתא נועד להבטיח כי המנוח יקבל לידיו שלוש דירות כתמורה מלאה בגין הסכם הקומבינציה.

מסירת החזקה בדירות למנוח
אין חולק כי הדירות נמסרו למנוח בשלמותן ב- 05/1987. מסירת החזקה בדירות מבלי שהתובע שילם סך של 18,000$ עומדת גם היא בסתירה לטענת קיומה של האופציה הנטענת.

הדירות הושכרו לדיירים אחרים ועו"ד שפירא העיד בפרוטוקול מיום 16/12/93 (נ/7) כי ידע כל הזמן כי הדירות הושכרו לאחרים.
אף מנהל התובעת בעדותו לא טען כי מסירת החזקה בדירות הייתה שלא כדין וכל אשר טען הוא בעניין החיוב הכספי.

כך העיד בעדותו בעמ' 13 ש' 10:
"אנחנו מסרנו לו 3 דירות והוא התחייב להביא לנו את הכסף...". (הדגשה בקו שלי - י.א).

כאמור, המנוח העביר ביום 07/09/87 את שלוש הדירות במתנה לשלושת ילדיו, הדיווחים בגין העברת הדירות במתנה נתקבלו ואושרו על ידי רשויות המס (כפי שעולה מנספח יד' לתצהיר עדותו הראשית של גלעוז).

זאת ועוד, במסגרת ת.א 2001/90 אשר התנהל בין הצדדים בבית משפט השלום בת"א נתבעה התובעת כאן על ידי הנתבעים בגין ליקויי בנייה בדירות שנמסרו להם.
במסגרת אותה תביעה הוגשה המרצה 60658/92 שצורפה כנספח יז' לתצהיר גלעוז:
כך הצהיר מנהל התובעת בתצהיר מיום 31/08/92 במסגרת אותה המרצה:
"4. התביעה מתייחסת לשלוש דירות שהחברה בנתה ומסרה כבר בתחילת 1987 כתמורה על פי הסכם הקומבינציה ...
6. החברה קיימה התחייבותה בנתה את הבניין ומסרה את שלוש הדירות כבר
ב-3/87 ". (הדגשה בקו שלי - י.א).

לא מוזכרת אפילו לא ברמז, בתצהירו הנ"ל קיומה של אופציה. מכאן עולה כי התובעת לא חלקה נכון לאותה עת על כך שעסקינן בתביעה המתייחסת לשלוש הדירות שהתובעת בנתה ונמסרו למנוח כבר ב- 1987 על פי הסכם הקומבינציה.

פסק דין כהן
חיזוק נוסף לגרסת הנתבעים מצאתי בפסק דין כהן (צורף כנספח א' לסיכומי הנתבעים).

בעסקת התובעת מול כהן, הכניסה התובעת סעיף מפורש בחוזה בכתב (ס' 9 לחוזה) הנותן אופציה לכהן לרכוש את המחצית השנייה של הדירה הנזכרת בסעיף 5(ג)2 במחיר של 18,000$ ובתוספת מע"מ.
כשנשאל מנהל התובעת לגבי פסק הדין הנ"ל, השיב כי "יש פסק דין אבל לא יודע אם זה הוא פסק הדין" וכשנתבקש לאשר את קיומו של ההסכם השיב כי "אינו זוכר" (עמוד 16 לעדותו בשורות 1-6).
לטענת התובעת בסיכומיה יש ללמוד מכך שביחסים שבין התובעת עם בעלי המגרשים, באופן כללי וכנוהל הוסכם על
אופציה למחצית הדירה שכן בפסק דין כהן נכללה במפורש קיומה של אופציה לרכישת מחצית מהדירה בחוזה עצמו דבר שנעדר קיומו בחוזה נשוא התביעה.
איני סבור כך כלל וכלל. סבורני כי העדר ציון קיומה של אופציה בהסכם נשוא התביעה דנן לעומת קיומה בהסכם מול משפחת כהן, מחזק את גרסת הנתבעים, במיוחד לאור העובדה כי מדובר באותה תקופת זמן ,באותה שכונה ובאותו עו"ד שערך את ההסכם (עו"ד שפירא העיד בעדותו בעמוד 39 כי פסק הדין הוא ביחס לעסקה משנת 1983 וכי הוא ערך את ההסכם), דבר המלמד על כך שאין מדובר בהשמטה מקרית, אלא מכוונת, ומקום שהתובעת חפצה בקיומה של אופציה היא הכלילה זאת במפורש בחוזה.

מסמך ההתחייבות
לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 3, ארז גלעוז, צורף מסמך בכתב יד, החתום על ידי התובעת, בתוספת חותמתה וחתימת שני מנהליה, המסמך נושא תאריך 05/07/83. על פיו, התחייבו מנהלי התובעת לשפות את המנוח בכל מקרה בו יתבע על ידי החברה או מי מטעמה לשלם את הסך 18,000$ הקבוע בס' 7 להסכם הקומבינציה.
מסמך ההתחייבות הנ"ל הוגש וסומן נ/1.

לטענת הנתבעים, מסמך זה מוכיח לא רק כי אין בנמצא אופציה אלא אף כי כל מתווה העסקה נועד לקבוע תמורה מוחלטת ומלאה של שלוש הדירות לידי המוכר , ללא סייג או התניה.
בס' 24 לתצהיר גלעוז הוצהר כי "מסמך כתב היד נחתם כחודש לאחר החתימה על נספח א' להסכם" וכך מוסברת גם קבלת החזקה בדירות מבלי שנתבקשה מהמנוח תמורה נוספת.
לטענת התובעת, המסמך בכתב יד אינו נושא את מועדו האמיתי ולפיכך, אין הוא מהווה מסמך אשר ניתן להסתמך עליו.
על פי חוות הדעת מטעם התובעת, הסיק המומחה חג'ג כי התאריך הרשום על המסמך לא נרשם במועד שנרשם המסמך, תוך קיום פגם כבד במידת האותנטיות של המסמך.

אל מול חוות דעת זו הוגשה מטעם הנתבעים חוות דעתו של המומחה בצלאלי אשר טען כי ההבדל בצבע הדיו בין התאריך ובין המסמך עצמו נובע מכך שבגלל מיקומו של התאריך בראש המסמך הוא עבר דהייה קלה כתוצאה מאור ואויר אליהם היה חשוף (ראה עדותו בעמ' 42 שורות 27-30).
כן העיד כי השערה זו מבוססת על בדיקות מיקרוסקופיות ועל התאמה מלאה שיש בתכונות המיקרוסקופיות של כלי הכתיבה בין התאריך לבין המילוי (עמוד 43 שורות 1-3).
על פי חוות דעתו (נ/8), כותב המסמך, שלמה גלעוז הנו גם כותב התאריך (עמוד 44 שורה 15).
כמו כן בחוות דעתו בסעיף ההערות ציין המומחה כי:
"גם אם התאריך היה כתוב בכלי כתיבה השונה מתוכן המסמך, לא ניתן להסיק מכך שהתאריך לא נכתב באותו מעמד לפי כללי המקצוע , ניתן להסיק מכך רק שהתאריך לא נכתב ברצף אחד עם התוכן".

לטענת התובעת מסמך זה לא הומצא לה ולא גולה לה במסגרת ההתדיינויות הקודמות שלהם.
מנהל התובעת העיד כי אינו זוכר מסמך כזה וכי המסמך הזה נחתם לפני החתימה של החוזה הראשי לפי התאריך המצוי בו ואם הוא היה אמיתי הוא היה מופיע כחלק בלתי נפרד מהחוזה (ראה עמוד 21 לעדותו שורות 1-5).
כן הצהיר כי מסמך זה לא מתייחס לשאלת מימוש האופציה של מחצית מהדירה ואין בו כדי לשנות את מהות עסקת הקומבינציה אשר נערכה ואת מסמכי עסקת המקרקעין.
אציין כי חתימת מנהל התובעת, מר פרץ, על פני מסמך זה אושרה על ידו במסגרת חקירתו הנגדית (ראה עדותו בעמוד 20 שורה 17) וגם על ידי מר חג'ג המומחה מטעם התובעת (ס' 2א לחוות הדעת).
שני המומחים מאשרים את כתיבתו השוטפת של המסמך, את חתימת שני בעלי החברה וחותמת החברה, הם חלוקים רק בשאלת התאריך.
לטענת הנתבעים בסיכומיהם אין במחלוקת לעניין התאריך כדי לסייע לתובעת שכן המנוח נפטר ביום 1.5.1988 ועל כן גם אם מולא תאריך כתב היד קודם או לאחר המועד הנחזה פשיטא כי נכתב לפני מותו של המנוח .

משקבעתי לעיל כי לא הוכח קיומה של אופציה כפי שפורט לעיל, ונוכח מסקנתי להלן לעניין טענת ההתיישנות, קטנה חשיבותו של המסמך הנ"ל ועל כן איני מוצא מקום להכריע בשאלת אותנטיות המסמך.
הדיווחים למס שבח
הנתבעים שמים יהבם להוכחת טענתם בדבר קיומה של האופציה לרכישת מחצית מהדירה על הדיווחים למס שבח .
למעלה מן הצורך , אדון בטענתם.
בתאריך 19.1.84 הוגשה הצהרה לרשויות האגף למיסוי מקרקעין על מכירת ורכישת זכות במקרקעין , בגין עסקת הקומבינציה בין התובעת ובין גלעוז .

במסגרת הדיווח לאף מיסוי מקרקעין , ס' 4 בהצהרת המוכר ( נספח ד' לתצהיר פרץ) נכתב כך :
"4. כי מכרתי את הזכות בתאריך 19.12.83 תמורת 2.5 דירות וכן קיבלתי תמורה אחרת שפרטיה הם : מס שבח שבו אנו חייבים ". (הדגשה בקו שלי י.א).

במסגרת הצהרת קונה , הצהירו מנהלי התובעת ובעליה בפני עוה"ד שפירא בתאריך 18.1.84 כך :
"לפי ס' 73 לחוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג -1963 הנני מצהיר בזה כי בתאריך 19.12.83 רכשתי מהמוכר שפרטיו רשומים בחלק ב' של הטופס , זכות במקרקעין כמפורט בחלק א' ושילמתי תמורת זכות זו סך של 2.5 דירות ו/או תמורה אחרת שפרטיה הם מס שבח שחל על המוכר" . (הדגשה בקו שלי י.א).


בשומה העצמית מטעם המנוח ציין עו"ד שפירא החתום על ההצהרה כמיופה כוחו של המנוח , כי תמורת המכירה הינה שירותי בנייה בגין 2.5 דירות .
עו"ד שפירא העיד כי חתם על המש"ח בשם גלעוז על פי ייפוי כוח לבצע כל פעולה במקום המוכרים על מנת לקדם את העסקה מהטעם שעו"ד אקשטיין לא רצה להטריח עצמו בעסקה ( ראה עדותו בעמוד 31 שורות 9-15) .

השגה על שיעור מס שבח
הוצג בפניי מוצג ת/2 טז' שהנו החלטה בהשגה מיום 13.4.86 ובה נאמר:
"בהתחשב בחלק מנימוקי השגתך תיקנתי את שווי המכירה בעסקת הקומבינציה ... וקבעתי את השווי על בסיס של 2,5 דירות ובהתחשב שתשלום מס שבח חל על הקונה " (הדגשה בקו שלי י.א).

לטענת הנתבעים בסיכומיהם, התוצאה המעשית מן ההתקשרות בהסכם הקומבינציה היא כי שולם מס שבח אך ורק בגין התמורה העולה כדי שתיים וחצי דירות ולא עבור שלוש דירות ולפיכך, אין מקום לזכות את הנתבעים מן ההפקר במחצית דירה נוספת .

לאחר החלטה זו הוגשה על ידי התובעת בקשה לדיון מחדש בשומה וזאת משום שלטענתה, לא התקיים דיון מהותי בנתונים (ראה עמ' 37 לפרוטוקול שורות 21-24) .
בבקשה הנ"ל שצורפו לתצהיר גלעוז וסומנה ו' כותבת התובעת כי :
"זכויות במגרש נרכשו על פי ההסכם תמורת התחייבות החברה לבנות על המגרש בית משותף ולמסור למוכר 3 דירות מתוך כלל דירות הבית דירות אלה תהיינה בנות 4 חדרים כל אחת ובשטח של 105 מ"ר (להלן – דירות המוכר) ובכפוף ובמעמד מסירתן למוכר , יהיה זה חייב לשלם לחברה 18,000$ (ראה ס' 7 להסכם)" .

ובמקום אחר בבקשה לדיון מחדש :
" מהסכום הנ"ל של 94,500$ יש להפחית את הסך של 18,000$ שהמוכר התחייב לשלם לחברה במעמד ובכפוף לקבלת החזקה בדירותיו, סכום זה כלל לא הובא בחשבון למרות קיומו בהסכם ולמרות שהוא מופיע במש"ח שהוגש .כוונת הצדדים הייתה למעשה כי המוכר יקבל 2.5 דירות ואת מחצית הדירה השלישית ירכוש ב-18,000$ , אולם מאחר ולא היה בידי המוכר לשלם סכום זה מיד ...נקבע כי יש לשלם סכום זה במועד ובפוף לקבלת החזקה בדירותיו ( ר' ס' 7 להסכם) יש אפוא להפחית סכום זה מסך של 94,500$ והסכום המתקבל הוא 76,500$ (הדגשה בקו שלי י.א).

התובעת אף הגישה ערר על שומת מס השבח.
בס'1 ג' להודעת הערר שהגישה התובעת ( נספח ז' לתצהיר פרץ) נכתב כך :
"נוכח טענתה הצודקת כי השומה בהעדר הצהרה (נספח ח') נעשתה ונערכה שלא על פי הדין ובהיעדר סמכות, הסכים המשיב לערוך בה שני תיקונים טכניים מחויבי המציאות באופן ששווי המכירה יהיה 2.5 דירות ולא 3 ומחיר המכירה יתוקן בהתאם, וכן יוסר הקנס בגין "אי הצהרה....
המערערת לא סברה שדי בעשיית תיקונים טכניים אלה , שמימלא היא זכאית להם, ועמדה על בקשתה כי ייערך דיון ממצה וענייני, תוך שקילת כל הצהרותיה וטיעוניה, וייקבע סכום המס מחדש " (הדגשה בקו שלי י.א).

יש לציין את העובדה כי הודעת הערר הוגשה לאחר מסירת הדירות ולאחר מות המנוח.

לטענת התובעת, הסכם הקומבינציה , הדיווחים לרשויות אגף מיסוי המקרקעין, ההשגה, ההחלטה בהשגה, הבקשה לדיון מחדש והודעת הערר – מעידים כולם באורח חד משמעי אודות התמורה אשר גלעוז קיבלו בעסקת הקומבינציה שהנה 2.5 דירות ולא שלוש דירות .

האם די בדיווחים למס שבח כדי להוכיח כי למנוח נמכרו 2.5 דירות מקום שמסמכי היסוד ובראשם חוזה המכר ובשטר המשכנתא, בהם צויין שהתובעת מכרה 3 דירות ?

גלעוז הצהיר בס' 27 לתצהירו כך:
" כל התנהלות מול מס שבח, כמצוין בס' 6-8 לתביעה, נעשתה על ידי התובעת ו/או בא כוחה . בא כוחה אף הגדיל לעשות וחתם מכוח יפוי הכוח בכלתי חוזר שנמסר בידיו על הדיווח למס שבח ( נספח ד' לתצהיר עותניאל פרץ)".

לאחר שעיינתי בראיות הנ"ל ושקלתי את טיעוני הצדדים גם לאורן, סבורני כי אין בהן כדי להועיל לתובעת ואבהיר מדוע.

ראשית ובהקשר זה, ראוי להביא את שנאמר ב- ע"א 10849/07 חסיב נעים פוארסה נ' שאוקי יוסף פוארסה, תק-על 2009
(4), 2256 , 2262 (2009): "נכון הוא כי יש ליתן לדיווח לרשויות המס ולרישום בספריהן את "המשקל הראוי להם" ראו: ע"א 22/57 אלשאלם נ' עואד, פ"ד יב(1) 387, 390 (1958)]. עם זאת, הרישום בספרי רשויות המס אינו מהווה לבדו ראיה מספקת להוכחת בעלות במקרקעין, כי אם ראיה הבאה להוסיף על עדויות אחרות קיימות המעידות על זכויותיו של המערער בנכס (עניין אלשאלם לעיל, וכן ראו ע"א 2032/06 אמנון האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן". ( הדגשה בקו שלי י.א).

שנית, המחלוקת שהתנהלה בין ב"כ התובעת (אשר פעל אף על פי ייפוי כח בלתי חוזר מטעם המנוח אל מול רשויות המס) לבין רשויות המס באשר לגובה השומה, אין בה כדי לשנות את אופי חיוביה של התובעת כלפי המנוח או את אופי חיוביו של המנוח כלפי התובעת לפי הסכם הקומבינציה, אלא עניינה אך ורק בהערכת שווים הכספי של אותם חיובים לצורך חישוב מס השבח.
התובעת לא יכלה על פי הסכם הקומבינציה להעניק למנוח "אופציה" לרכישת מחצית הדירה, שכן, הבעלות בכל המגרש נתונה הייתה באותה עת למנוח עצמו וכך גם עתידה הייתה להיות הבעלות בכל הדירות שתבנה התובעת עליו, אלמלא הוסכם בהסכם הקומבינציה על העברת חלק מאותה בעלות אל התובעת.
נמצא עם כן כי מסלול של "העברת זכויות במקרקעין" לא היה אפשרי בכיוון של העברה מן התובעת אל הנתבע, לא בדרך של מכר ואף לא בצורת אופציה שאיננה אלא הענקת זכות לרכוש בעתיד זכות במקרקעין.
המסלול היחיד של העברת זכויות במקרקעין שהיה אפשרי במערכת העובדתית הנ"ל, היה מכיוון המנוח אל התובעת ומסלול זה אכן הותווה ונקבע בסעיפים 5-7 להסכם הקומבינציה.
מה שניתן על ידי התובעת למנוח איננו זכות במקרקעין אלא שירותי בנייה של 3 דירות.
על פי הסכם הקומבינציה "שילם" המנוח עבור אותם שירותי בנייה בשני אופנים:
עבור בניית 2.5 דירות, הוא "שילם" בהעברת חלק מזכויות הבעלות שלו באותו מגרש לתובעת ועבור שירותי בנייה למחצית דירה נוספת, הוא התחייב לשלם סכום כספי של 18,000 דולר.
אי תשלום הסך של 18,000 דולר, איננו מפקיע ממנו את "הזכות במקרקעין" שנותרה בידו לגבי כל אחת מ- 3 הדירות שנבנו עבורו על ידי התובעת, שכן, זכות הבעלות בהן לא הייתה שייכת מעולם לתובעת, שרק בנתה אותן ולא הייתה בעלי המגרש עליו הן נבנו מלכתחילה.

לאור זאת, אני קובע כי אין לראות בדיווחים אלה ראיה להוכחת בעלות בחצי דירה, בייחוד כאשר הנם סותרים את המוסכם בחוזה שנכרת בין הצדדים.

לכל האמור לעיל, יש להוסיף את האמור בעדותו של עו"ד שפירא (בעמוד 37 שורות 13-14) כי 18,000$ מהווים שירותי בנייה בלבד של מחצית מהדירה, שעבורה משולמת באופן טבעי תמורה כספית, עובדה שאינה מתיישבת עם טענת התובעת כי היא זכאית למחצית דירה בגין אי מימוש אופציה, אלא לשכר כספי עבור בנייתה.
לכך יש להוסיף את העובדה שלא התובעת ולא המנוח דווחו לרשויות המס על אופציה הכלולה בהסכם. (ראה חקירת פרץ בעמוד 19 שורות 8-11 וכן חקירת עו"ד שפירא בעמוד 31 שורות 2-6).

אני דוחה לאור המפורט לעיל את הטענה לקיומה של "אופציה" במסגרת עסקת הקומבינציה ומקבל את טענת הנתבעים כי בעסקת הקומבינציה התחייבה התובעת לבנות עבור המנוח ולמסור לו 3 דירות בתמורה לכך כי יתרת זכויותיו במגרש תעבורנה אליה וכן בתמורה נוספת מצדו בסך 18,000$.

התיישנות התביעה הכספית
החיוב הכספי של המנוח היה לשלם סך של 18,000$ (בנוסף על העברת יתרת זכויותיו בחלקה למעט שלוש הדירות שנבנו ונמסרו לידיו).
ממועד כריתת ההסכם חלפו כ- 25 שנים.
שלוש הדירות נמסרו לידי המנוח בשלמותן במאי 1987 . המנוח נפטר שנה אחרי כן ב-1988.
הנתבעים, יורשיו, המשיכו להחזיק בדירות משך 23 שנים.

חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 קובע:
"5. התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן-תקופת ההתיישנות) היא -
(1) בשאינו מקרקעין - שבע שנים...
6.תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".

משקבעתי לעיל כי לא הוכחה קיומה של אופציה, אין מדובר בתביעה על כן במקרקעין אלא בתביעה כספית לכל דבר ועניין וחלים דיני ההתיישנות הכלליים. עילת התביעה דנן התיישנה לאחר 7 שנים מיום מסירת הדירות, שכן, כבר אז עמדה לתובעת הזכות לתבוע סך של 18,000$ שלא שולם לה.

סוף דבר
הזכות שעמדה לתובעת, אם בכלל, כלפי המנוח, מורישם של הנתבעים, הייתה זכות כספית, וזו התיישנה זה מכבר.
אשר על כן נדחית התובענה.
התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט (לרבות שכ"ט עו"ד) בסך של 20,000 ₪ ומע"מ כדין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה קומבינציה

  2. ביטול עסקת קומבינציה

  3. ביטול הסכם קומבינציה

  4. הפרת הסכם קומבינציה

  5. אכיפת הסכם קומבינציה

  6. פרשנות הסכם קומבינציה

  7. אופציה בהסכם קומבינציה

  8. היטל השבחה קומבינציה

  9. הערת אזהרה עסקת קומבינציה

  10. היטל השבחה בעסקת קומבינציה

  11. הפרה יסודית הסכם קומבינציה

  12. אחריות מקצועית בעסקת קומבינציה

  13. חישוב דמי תיווך בעסקת קומבינציה

  14. בוררות עקב סכסוך בעסקת קומבינציה

  15. איחור במסירת דירה בעסקת קומבינציה

  16. ביטול הסכם קומבינציה מחיקת הערת אזהרה

  17. איחור במסירת דירה מקבלן בעסקת קומבינציה

  18. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון