אסיפה כללית בבית משותף


המערערים הינם בעלי דירה בבית משותף שבו 54 דירות. לבית 5 כניסות ובשלוש מהן קיימות מעליות המשרתות רק את הדירות של אותה כניסה. הסיכסוך הוא בין בעלי דירות של כניסה אחת. בכניסה בה גרים המערערים ישנן 5 קומות ובכל קומה שתי דירות, וביחד 10 דירות, כמו כן יש בה מעלית. הסיכסוך נוגע לחלקם של המערערים בהוצאות תיקון המעלית שבכניסתם (להלן: "המעלית").

אין מחלוקת שהמערערים השתתפו בהוצאות החזקת המעלית משנת 1959 עד 1.4.73 בשיעור 1/8 חלקים, משום שבעי שתי הדירות שבקומה ראשונה אינם משתמשים במעלית והם שוחררו ע"י יתר בעלי הדירות מחובת ההשתתפות.

באמצע שנת 1973 חל קילקול רציני במעלית שתיקונה עלה בסך -.7,790 ל"י. נוסף לכך הצטברו דמי שירות ותיקונים שוטפים של המעלית, כך שסך הכל של ההוצאות הגיע לסך -.9,741 ל"י.


המערערים נדרשו לשלם חלק שמיני מהסכום הזה, אך הם סירבו. לכן הוגשה נגדם תביעה בפני מפקח על רישום מקרקעין בחיפה וזה חייבם לשלם בהתאם לתביעה ומכאן הערעור הנוכחי.

בפני עורר ב"כ המערערים שתי טענות, אחת עיקרית ואחת חילופית. הטענה העיקרית היא שאין המערערים חייבים בכלל להשתתף בהוצאות תיקון המעלית משום שלא נתקבלה החלטה על כך ע"י אסיפה כללית של הבית המשותף כדין. הטענה החילופית היא, שאין המערערים חייבים להשתתף ב-1/8 חלקים, כי אם לפי חלקם ברכוש המשותף, שהוא 94/3854, דהיינו 1/41 חלקים.

נשוב לטענתו העיקרית. טענה זו מבוססת על סעיף 59 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"). סעיף זה קובע: -

"59. א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים שלכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים, ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, או חלק ממנו שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והקיבול של הרכוש המשותף שהוצמד כאמור על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף.
ב) הוצמד רכוש משותף כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות לקבוע בתקנון שיקויימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף".

בבית הנדון לא נרשם תקנון מוסכם, על כן חל עליו התקנון המצוי שבתוספת לחוק. בתקנון המצוי אין הוראה שרכוש משותף או מתקנים מיוחדים הנמצאים בתחומי כל אגף והמשרתים את בעלי הדירות של אותו אגף בלבד, יהיו צמודים לדירות שבאותו האגף וכן לא נקבע שבעלי הדירות באותו אגף יכולים לקיים אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו אגף. אמנם ניתן היה לקבוע תנאים אלה בתקנון מוסכם, אך תקנון כזה לא נרשם.

אין זה שנוי במלוקת שההחלטה בדבר תיקון המעלית לא נתקבלה ע"י אסיפה


כללית של כל הבית המשותף, אלא ע"י אסיפה של בעלי הדירות של אותה כניסה בלבד, על כן טוען ב"כ המערערים שהחלטה זו היא חסרת תוקף ואינה מחייבת את המערערים.

לא היה מענה בפי ב"כ המשיבים לטענה זו, זולת תשובה סתמית שלמעשה מתנהל הבית המשוחף בצורה זו שבעלי הדירות שבכל כניסה דואגים לאחזקת הרכוש המשותף המשרת את בעלי הדירות שבאותה כניסה והנמצא בתחום אותה הכניסה, וכן שבפועל השתתפו המערערים כל השנים בהוצאות החזקת המעלית ותיקונה.

אין ספק שהסדר כזה רצוי וצודק, אך כדי לתת לו תוקף מחייב צריך לבססו כדין בתקנון הבית המשותף, אולם הדבר לא נעשה, לכן אין בידי בית המשפט להושיע את המשיבים, אלא עליהם לדאוג לתיקון התקנון ברוח זו.

בהקשר זה טען ב"כ המערערים בכתב הערעור שגם הנציגות שהגישה את התביעה, לא היתה מוסמכת לפעול בשם הבית המשותף, משום שאין היא הנציגות של כל הבית המשותף, אלא של בעלי הדירות של אותה כניסה. אלא שב"כ המערערים לא העלה את הטענה הזו בטיעונו בערעור בפני, לכן אני מניחה שזנחה, לפיכך לא עמד גם ב"כ המשיבים עליה. לכן אינני רואה צורך להחליט בשאלה זו, אך ברצוני להעיר שלפי סעיף 73 לחוק זכאי להגיש תביעה גם כל בעל דירה ולא רק הנציגות.

אך גם טענתו השניה של ב"כ המערערים בדין יסודה. טענה זו מבוססת על סעיף 58 לחוק שזה לשונו: -

"58. בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".

העקרון הוא שבעל דירה חייב להשתתף בהוצאות החזקת הבית המשותף לפי חלקו ברכוש המשותף, אלא אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.

סעיף 12 של התקנון המצוי קובע: -

"12 א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.
ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה".

כאמור, המערערים הם בעלי 94/3854 חלקים ברכוש המשותף. על כן, לפי סעיף 58


לחוק, אפשר להטיל עליהם השתתפות בהוצאות החזקת הבית המשותף בשיעור 1/41 חלקים, כחלקם ברכוש המשותף, ולא בשיעור 1/8 חלקים, כפי שהוטל עליהם, אלא אם הם הסכימו לשיעור זה, אך המערערים לא הסכימו לכך, לכן הוגש המשפט נגדם. יתר על כן, גם החלטה זו נתקבלה ע"י אסיפת בעלי הדירות של אותה כניסה, ולא ע"י אסיפה כללית של הבית המשותף לכן גם מבחינה זו אין להחלטה זו כל תוקף.

ב"כ המשיבים ניסה להיאחז במלים "המקובלים על פי הנוהג" שבסעיף 58 לחוק, וטוען שמכיוון שהמערערים השתתפו משך שנים בשיעור זה של הוצאות החזקת המעלית, הרי שנוצר ע"י כך נוהג מקובל המחייב אותם. אך המלים האלו מתייחסות רק לסוג השירותים שבאחזקתם חייב כל בעל דירה להשתתף, אבל בנוגע לשיעור השתתפותו נאמר בסיפא של סעיף 58 לחוק, שהוא יהיה "בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זול אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר". אולם, כאמור, לא נקבע בתקנון המצוי שיעור השתתפות אחר מאשר לפי חלקו ברכוש המשותף. התוצאה היא, שהמערערים חייבים עקרונית להשתתף בהוצאות החזקת הבית המשותף בשיעור 1/41 חלקים, שעליהן תחליט האסיפה הכללית של כל הבית המשותף.

אשר על כן, אני מחליט לקבל את הערעור, לבטל את פסק-דינו של המפקח, ולדחות את תביעת המשיבים. אני מחייב את המשיבים לשלם למערערים את אגרת הערעור ושכר טרחת עו"ד בפני המפקח ובפני בית משפט זה בסכום כולל של -.300 ל"י.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בית משותף

  2. אי רישום בית משותף

  3. חובת דיווח ועד בית

  4. התיישנות בית משותף

  5. בניה בחצר בית משותף

  6. היתר בניה בית משותף

  7. בקשה לעיון בית משותף

  8. חובת רישום בית משותף

  9. ביטול רישום בית משותף

  10. היטל השבחה בית משותף

  11. בקשה לתיקון בית משותף

  12. בניית סוכה בבית משותף

  13. איחור ברישום בית משותף

  14. אסיפה כללית בבית משותף

  15. הסכם שיתוף בבית משותף

  16. בניה לא חוקית בבית משותף

  17. אי רישום בניין כבית משותף

  18. בקשה לתיקון צו בית משותף

  19. בית שאינו רשום כבית משותף

  20. אחוזי בנייה על גג בית משותף

  21. בקשה להזמנת תיק בית משותף

  22. בניה על גג בית משותף הסכמה

  23. זכות שימוש בחצר בית משותף

  24. בניין שאינו רשום כבית משותף

  25. ביקורת כיבוי אש בבניין משותף

  26. רישום הסכם שיתוף בבית משותף

  27. בניית חומה בגינה בבית משותף

  28. בקשה לעיון במסמכי בית משותף

  29. התנגדות לבניה שכן בבית משותף

  30. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  31. בניית יחידות דיור גג בית משותף

  32. אי תקינות משאבת מים בבניין משותף

  33. בניית קומה נוספת על גג בית משותף

  34. קבלת החלטות ללא קיום אסיפת דיירים

  35. בניה בחצר בית שלא רשום כבית משותף

  36. בניה בחצר בית משותף ללא הסכמת הדיירים

  37. אי רישום כבית משותף בגלל חריגה מהיתר בניה

  38. ערר הקמת בית משותף בן חמש קומות ופנטהאוז

  39. אחריות נציגות הבית המשותף לתאונה בשטח הבניין

  40. בקשה להיתר בניה לבניית ממ"ד צמוד לדירה בבית המשותף

  41. אחריות לספק איטום לדירות שבבית המשותף מפני חדירת מי גשמים מהגג

  42. על פי פסק הדין חולקה הבעלות במקרקעין על דרך של רישום בית משותף

  43. הסכמת בעלי 75% מזכויות הבית המשותף להרחבת דירות - סעיף 71ב' לחוק המקרקעין

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון