אסיפה כללית ועד הבית


לפניי שתי בקשות לסילוק התביעה על הסף שהגישו הנתבעים, כל אחד מהם בנפרד, כנגד התובעת בטענה להיעדר יריבות ולשיהוי ולמניעות בהגשת התביעה נגדם.
תביעה זו הוגשה על ידי מי שטוענת להיותה נציגות הבית המשותף של הבניין הרשום כבית משותף ברחוב ימין אבות 6 בירושלים הידוע כגוש 30157 חלקה 134 (להלן: "הבניין") כנגד אחד הדיירים בבניין שמחזיק בבעלותו שתי חנויות בקומת הקרקע של הבניין הנתבע בתביעה זו כנתבע 2, והן כנגד שוכר של אחת מאותן חנויות שמנהל בה חנות מינימרקט, והוא הנתבע 1. נטען כנגד הנתבעים שהם השתלטו שלא כדין על השטחים המשותפים של הבניין ברחבה שבחזית הבניין ובחצר הסמוכה אליו תוך פגיעה בזכויותיהם הקנייניות של דיירי הבניין וגרימת מפגעי רעש, ריח ולכלוך, שבגינם נתבעו הן סעדים כספיים והן צווים אופרטיביים למניעת המפגעים הנטענים להחזרת המצב לקדמותו.
הנתבעים, כל אחד בתורו, הגישו בקשה לסילוק התביעה על הסף, ובהן העלו אותן טענות מקדמיות לסילוק התביעה על הסף. שני הנתבעים טוענים כי התובעת לא הייתה מוסמכת להגיש את התביעה נגדם, משלא התקיים הליך חוקי למינוי נציגות הבית המשותף ולקבלת החלטה להגיש את התביעה בשמה כנגד הנתבעים. לטענתם של הנתבעים, חלק ניכר של דיירי הבניין מתנגדים לניהול התביעה דנן, ולכן אילו הייתה מתכנסת אסיפת הדיירים לדון בנושא כדרישת החוק, לא הייתה מתקבלת החלטה להגיש את התביעה דנן. מכל מקום, טוענים הנתבעים להגנתם, כי השטחים הנטענים של הבניין נמצאים בשימושו של הנתבע 2 וכל מחזיק אחר שהחזיק בחנויות מטעמו לאורך עשרות שנים מאז סיום בניית הבניין ועד היום, ומטעם זה בלבד חל שיהוי בהגשת התביעה דנן נגד הנתבעים.
בתשובה לבקשות של הנתבעים, השיבה התובעת כי היא מוסמכת להגיש את התביעה גם בהיעדר החלטה מיוחדת של אסיפת הדיירים, משמדובר בענייני ניהול רכוש משותף, המצויים בסמכותה של נציגות בית משותף לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. לחילופין, נטען כי החלטה להגיש את התביעה כנגד הנתבעים התקבלה באסיפה כללית של הדיירים, אם כי ההחלטה כאמור לא צורפה לתגובת התובעת. עוד טוענת התובעת להגנתה, כי ככל שחולקים הנתבעים על סמכותה להגיש את התביעה נגדם ו/או על אופן קבלת החלטה כאמור במקרה זה, היה עליהם לעתור לפני המפקח על רישום מקרקעין בהתאם לסמכותו הקבועה בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין.
הנתבעים הגישו את תשובותיהם לתגובת התובעת, ובהן חזרו על הטענות שהעלו בבקשה למחיקה על הסף.
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובכל אשר לפניי הגעתי למסקנה כי אין מקום לסלק את התביעה על הסף בשלב זה.
המחלוקת האמיתית בין הצדדים אינה נוגעת לשאלת עצם קיום סמכות לנציגות הבית המשותף להיות צד לתביעה כנגד מסיג גבול ברכוש המשותף אלא לשאלת אופן מינויה בנסיבות המקרה דנן המשליכה על תוקף קבלת ההחלטה להגיש את התביעה דכאן. הטענה בפי הנתבעים היא שלא קיימת בבניין נציגות חוקית, משלא כונסה אסיפה שנתית כללית של דיירי הבניין לצורך מינוי הנציגות ולשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף, ובכלל זה קבלת החלטה אם להגיש את התביעה דנן כנגד הנתבעים.
מינוי הנציגות נעשה על-פי הוראות תקנון מוסכם ובהיעדרו על-פי הוראות התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות (ראה סעיף 64 לחוק המקרקעין). על-פי סעיפים 5(א) ו-15 (א) לתקנון המצוי תיבחר נציגות על ידי האסיפה הכללית הרגילה, שתתכנס אחת לשנה, ולא יאוחר מחמישה עשר חודשים ממועד כינוס האסיפה הקודמת. אסיפה כללית שלא מן המניין רשאית להחליף את הנציגות, והנציגות חייבת לקיים את האסיפה אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות (סעיף 6 לתקנון המצוי). תקופת כהונתה של הנציגות היא עד לבחירת נציגות חדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה (סעיף 15 (ב) לתקנון המצוי). לא התמנתה נציגות על-פי הוראות התקנון, רשאי המפקח למנות לאותו בית נציגות כאמור בסעיף 67(א) לחוק המקרקעין
לתביעת התובעת ולתגובתה לא צורף ייפוי-כוח המסמיך את בא-כוחה להגיש את התביעה בשמה וגם לא צורף פרוטוקול החלטה של אסיפה כללית רגילה של דיירי הבניין הממנה דייר כזה או אחר לנציגות הבית המשותף. בהיעדר מסמכים אלה, לא ניתן לדעת מי עומד מאחורי נציגות הבניין והאם התביעה דנן הוגשה מטעמה. לפיכך, ניתנת בזאת לב"כ התובעת ארכה של 15 יום לצרף ייפוי הכוח מנציגות הבית המשותף ופרוטוקול האסיפה הכללית שמינתה את הנציגות, שנציגיה חתומים על יפויי הכוח, ואלה יוגשו עד ליום 21.12.11. בהתאם למה שיוגש (או שלא יוגש) אחליט על גורל התביעה.
באשר לטענת שיהוי ומניעות בשל חלוף הזמן מאז קום העילה ועד להגשת התביעה, טענה זו היא טענה ראייתית הדורשת בירור עובדתי, שיתקיים במסגרת ההליך העיקרי בתיק זה. די בכך עד הנה כדי לקבוע שאין לסלק את התביעה על הסף כנגד הנתבעים בשלב זה.
נקבע לעיון בפניי ליום 21.12.11.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון