אפשרות פירוק שיתוף בעין


א. מבוא

1. בפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. התובעת חברה בע"מ והינה בעלת מחצית הזכויות במקרקעין הנמצא ברחוב שדרות הנשיא 102 חיפה והידוע כגוש 10812 חלקה 17 (להלן: "הנכס").

2. הנתבעות הינן בעלות יתרת הזכויות בנכס קרי בעלות המחצית השנייה של הזכויות בנכס.

3. אין אלו ההליכים הראשונים המתנהלים בין הצדדים בנכס. ביום 10.4.02 ניתן פסק דין על ידי כב' השופט רניאל בת.א. 16203/99 פלדי נ' טל ואח' בבית משפט השלום. (להלן: "פסק דין השופט רניאל").
פסק הדין ניתן בתביעה שהגישה גב' פלדי חיה, בת משפחתם של הנתבעות, בתיק זה, לפירוק שיתוף במקרקעין בנוגע לנכס.
בפסק דינו ציווה כב' השופט רניאל על פירוק השיתוף בנכס בדרך של רישום בית משותף לפי השרטוט שצורף לחוות דעת השמאי מאיר וולקן מיום 4.6.01. השמאי וולקן מונה על ידי כב' השופט רניאל כמומחה מטעם בית המשפט בהליכים שנוהלו בפניו.
כך קבע השופט רניאל בסעיף 10 לפסק דינו:

"על כן ולסכום אני מצווה על פירוק השיתוף במקרקעין על ידי רשום בית משותף לפי השרטוט שצורף לחוות דעת השמאי מאיר וולקן מיום 4.6.01 שאותה אני מצרף לפסק הדין ומסמן מ/1 ובתנאים הנוספים כדלקמן..."
התנאים הנוספים אינם רלוונטים לעניינו ולפיכך לא צוטטו (הערה שלי – י.ק.ג).
מן האמור לעיל עולה כי כב' השופט רניאל צרף חוות דעת השמאי וולקן, אותה אימץ במלואה, לפסק דינו, ולא רק את השרטוט שצורף לה.

4. אין מחלוקת בין הצדדים כי עד היום לא נרשם הנכס כבית משותף.
5. עוד אין מחלוקת בין הצדדים כי בנכס שלוש דירות בשלוש קומות, קומת קרקע, קומה ראשונה וקומה שנייה.
בקומת הקרקע מצויות שתי דירות, האחת דירת קוטג' עורפית בה מתגוררת משפחת הנתבעת מס' 1 (להלן: "משפחת טל").
דירת משפחת טל, שהינה כאמור דירת קוטג' משתרעת על פני קומת הקרקע וקומה ראשונה בנכס.
בקומת הקרקע מצויה דירה נוספת, קטנה יותר הפונה לחזית בת שני חדרים, מטבח, חדר רחצה הכולל שירותים, מרפסת ומרפסת שירות (להלן: "הדירה").
במועד כתיבת חוות דעת השמאי וולקן (ביום 4.6.2011) שנזכרה לעיל הייתה הדירה הנ"ל בקומת הקרקע מושכרת בשכירות מוגנת.
בחזית הבניין בקומה ראשונה ושנייה ממוקמת דירה נוספת אשר הייתה במקור דירת קוטג' והוחזקה על ידי גב' פלדי בת משפחתה של הנתבעות שבפניי.

6. בפסק דינו של כב' השופט רניאל נקבע כי יבוצע פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף כאשר הזכויות בדירה בה מתגוררת משפחת טל ייוחדו לגברת טל, הזכויות בדירה המוחזקת על ידי גב' פלדי ייחודו לגב' פלדי ואלו הזכויות בדירה השלישית הממוקמת בחזית הבניין ונמצאת בקומת קרקע, ואשר הייתה תפוסה על ידי דייר מוגן במועד בו ניתן פסק דין השופט רניאל ינתנו במשותף לבעלי הזכויות במקרקעין על פי חלקם בזכויות בנכס.

7. אין מחלוקת בין הצדדים כי במועדים הרלוונטים להליכים שבפני נתפנתה הדירה החזיתית בקומת הקרקע וכעת מבקשת התובעת שבפני להורות על פירוק השיתוף רק בדירה זו בדרך של מכירתה.
התובעת מבססת תביעתה על קביעת השמאי וולקן בסעיף 9.3 לחוות דעתו מיום 4.6.2001 שם נכתב:

"הדירה התפוסה ע"י דיירת מוגנת תרשם על שם בעלי הזכויות בדירה כפי חלקם היחסי במקרקעין.
הערה: שווי הדירה בתפיסה נמוך משמעותית משוויה כפנויה לפיכך מומלץ למכרה רק אחרי פינוייה ולחלק את התמורה בין בעלי הזכויות ע"פ יחסי הבעלויות בדירה".
8. אציין כי מעיון בחוות דעת השמאי וולקן כמו גם מעיון בפסק דינו של כב' השופט רניאל עולה כי לא היה דיון של ממש באופן הנכון של פירוק השיתוף בזכויות שיוותרו בידי שני הצדדים להליכים שבפני, לאחר ביצוע פסק דין כב' השופט רניאל ורישום הבית כבית משותף, בדירה השלישית.
לא יכולה להיות גם מחלוקת כי הצעת השמאי וולקן באשר לאופן פירוק השיתוף בדירה זו הייתה המלצה בלבד מבלי שהעניין נדון לגופו ומבלי שהיה דיון משפטי בהצעה הנ"ל אשר תוצאתו יכולה לשמש מעשה בית דין בהליכים שבפני.
גם ב"כ התובעת בסעיף 6 לכתב תביעתו דנן טוען:

"כב' השופט רניאל בפסק דינו כלל לא התייחס לדירה ולא נתן הוראות כלשהן לגביה".

9. לתביעתה לפירוק השיתוף בזכויות בדירה השלישית צירפה התובעת מסמכים כדלקמן:

  1. נסח הטאבו של הנכס
  2. פסק דין כב' השופט רניאל
  3. חוות דעת השמאי וולקן


לא צורפה חוות דעת נוספת התומכת בטענת התובעת כי פירוק השיתוף בדירה השלישית צריך להעשות בדרך של מכירת הזכויות בה לצד ג' דווקא.

10. הנתבעות בכתב הגנתן התנגדו לתביעת התובעת וטענו:
I לתובעת אין זכויות בנכס משום שעסקת רכישת הזכויות בנכס מגב' פלדי לא הושלמה. טענה זו נזנחה למעשה במהלך ההליכים בפני.
II ע"פ פסק דין כב' השופט רניאל, הזכויות בדירה צריכות היו להירשם ע"ש שני הצדדים עצת השמאי וולקן באשר לאופן פירוק השיתוף הנכון בדירה זו היה ופירוק כזה יתבקש. לא נדונה או הוכרעה ואינה חלק מחוות דעת השמאי וולקן או מפסק דינו של כב' השופט רניאל.
III בהליכים בפני כב' השופט רניאל טענה גב' פלדי, שהתובעת באה בנעליה, כי את הזכויות בדירה יש לרשום במשותף ע"ש הצדדים להתדיינות בפני כב' השופט רניאל, ולפיכך מושתקת כעת התובעת דנן מלטעון כעת אחרת.
IV מטרת ההליך דנן לנשל הנתבעת מזכויותיה בנכס ולסייע לתובעת להשתלט על כל הנכס. זאת משום שקיים פער גדול בין היכולות הכלכליות של שני הצדדים והוראה בדבר מכירת הזכויות בדירה לצד ג' לצורך פירוק שיתוף הזכויות בה יוביל להשתלטות התובעת על הזכויות בנכס.
V ניתן לפרק השיתוף בדירה בדרך של חלוקת הדירה בעיין. עניין זה עדיף ורצוי בנסיבות העניין ויאפשר צירוף כל חלק מהדירה לדירות שהזכויות בה יוחדה לצדדים ויאפשר הגדלתן. במקרה של משפחת טל יהיה בכך כדי לסייע לרווחת המשפחה במיוחד לאבי המשפחה אשר בשל בעיות בריאות שוב אינו יכול לעלות במדרגות ונאלץ להתגורר רק בקומה הראשונה והצפופה, בדירה של למשפחת טל.
עוד נטען כי לנתבעות יחס רגשי עז לנכס בו התגוררו מאז לידתן ואשר היה שייך להוריהן וגם בכך יש כדי להביא למניעת החלטה בדבר פירוק שיתוף בדרך של מכירה לצד ג' ויש לאפשר פירוק בדרך של חלוקה בעין.
VI נטען כי הנתבעות מסכימות לפירוק השיתוף בדירה אבל רק בדרך של חלוקה בעין ואף מסכימות לביצוע פסק דין השופט רניאל ולרשום הבית כבית משותף. הנתבעות טענו כי אין מניעה תכנונית לפירוק השיתוף בדירה בדרך של חלוקה בעין וכי , אפשרות זו תשפר איכות הדירות הנותרות.
VII התובעות צרפו לכתב הגנתן תשריט חלוקה בעין של הדירה ואף צרפו חוות דעת השמאי שפירא לתמיכה בטענותיהן לעניין האופן הנכון של ביצוע פירוק השיתוף בדירה.

ב . התנהלות ההליך

1. לאחר השלמת הגשת כתבי טענות מטעם הצדדים ניתנה ביום 10/2/2008 החלטה הקובעת ישיבת קדם משפט בתיק ומורה לצדדים להשלים ההליכים המקדמיים ולהגיש תצהירים.

2. ביום 7/9/2008 הגישה התובעת בקשה להגיש חוות דעת שמאית בהתייחס לחוות דעת השמאי שפירא מטעם הנתבעות. למרות התנגדות ב"כ הנתבעות התרתי, בכפוף לתשלום הוצאות, הגשת חוות דעת מאוחרת מטעם התובעת תוך מתן אפשרות לנתבעות להגיש חוות דעת משלימה.
התובעת הגישה חוות דעת מטעם השמאי ברלינר.

3. ביום 17/3/2008, לאחר שמיעת טיעוני הצדדים, בישיבת קדם משפט, הוריתי על מינוי שמאי מומחה מטעם בית המשפט, וביום 22/10/2008 מיניתי את השמאי גדעון גולדשטיין כמומחה מטעם בית המשפט.

4. ביום 26/1/2009 נתן המומחה, מר גולדשטיין, חוות דעתו וביום 23/2/2009 הגיש ב"כ התובעת בקשה לפסלות חוות דעת שמאי זה, להחלפתו, ולחילופין להתיר חקירתו הנגדית.
לאחר קבלת תגובות כל הצדדים קיימתי דיון במעמד הצדדים ביום 18/3/2009 ולאחריו ביקשתי תגובת השמאי לבקשה. ביום 20/5/09 המציא השמאי תגובתו שסומנה בש/9 ובה הבהיר אופן קבלת החלטתו והכרעת חוות דעתו, והתנגד לפסילת חוות דעתו.
תגובה השמאי הועברה לתגובת הצדדים ולאחר מכן ביום 24/7/2009 ניתנה החלטתי הדוחה הבקשה לפסילת המומחה ומאפשרת חקירתו על ידי ב"כ הצדדים בישיבת קדם משפט מיוחדת.

5. ביום 21/12/2009 נחקר המומחה השמאי מר גולדשטיין על ידי ב"כ שני הצדדים ובתום הדיון החלטתי כי הוצאות החקירה יקבעו בפסק הדין.

6. הן בחוות דעתו והן בחקירתו קבע השמאי כי הדרך המועדפת לבצע שיתוף פירוק בדירה הינה חלוקה בעין, אשר תאפשר לאחר ביצוע החלוקה להצמיד חלק מהדירה לדירה המוחזקת על ידי משפחת טל ולהגדילה וחלק להצמיד לדירה המוחזקת על ידי התובעת בדרך של הרחבת הדירה והגדלתה באופן שתשתרע על שתי קומות או לחילופין החלק הנוסף יוסב לדירת סטודיו נפרדת.

7. בסוף הדיון במהלכו נחקר שמאי בית המשפט ביקשו הצדדים לקבוע מועד לשמיעת ראיות מטעם שני הצדדים.
ביום 23/11/2011 שמעתי עדות מר יגאל חי, בנו של מר יעקב חי, אשר נתן תצהיר עדות ראשית מקורי בתיק זה מטעם התובעת. בעדותו הודה מר חי כי הדירה הנוספת בבניין שהזכויות בה נרכשו על ידי התובעת מגב' פלדי, הינה דירה הנמצאת בקומה ראשונה ושנייה בבניין, ובפועל דירה זו מורכבת משתי דירות נפרדות. מר חי הודה כי בדירות הנפרדות גרים העובדים שעובדים במסעדה השייכת לתובעת ונמצאת במלון נוף הסמוך.
מר חי הודה כי התובעת ביצעה שיפוצים בדירה זו מאז רכישת הזכויות בדירה ואולם טען כי פיצולה של דירה זו לשתי דירות קטנות נעשה עוד בטרם נרכשו הזכויות בדירה על ידי התובעת. מר חי לא צירף ראיות על עלות השיפוץ שביצעה התובעת בדירה הנוספת שברשותה בבניין למרות שהתנגדות התובעת להצעת החלוקה של מומחה בית המשפט נבעה גם מן העובדה כי הצעה זו תחייב התובעת להוציא הוצאות גבוהות לצורך שיפוץ חלק הנכס שיועבר לתובעת.
מר חי הודה בעדותו כי לא הוצאו היתרי בנייה על ידי התובעת לצורך ביצוע שיפוצים בדירה הנוספת של התובעת בבניין.


8. מטעם הנתבעות שמעתי עדות גב' טל , הנתבעת מס' 1 ועדות המומחה מר שפירא אשר נתן חוות דעת מטעם הנתבעות.

9. בסיום שמיעת הראיות הגישו הצדדים סיכום טענות בכתב ולאחר מכן ניתן פסק דין זה אשר כתיבתו התארכה מעבר לצפוי ועם הצדדים סליחה.

ג. המסקנה

1. לאחר שעיינתי בכל החומר הרלבנטי בתיק זה, לאחר שהאזנתי לעדויות שנשמעו בפני והתרשמתי מהם ולאחר שעיינתי בסיכומי הצדדים אני סבורה כי התובעת לא הוכיחה טענתה לפיה דרך פירוק השיתוף היחידה הסבירה בתיק זה הינה פירוק שיתוף בדרך של מכירת הזכויות לצדדים שלישיים. בשל כך דין תביעתה להורות על פירוק שיתוף בדרך של מכירה לצד שלישי בלבד להידחות.

2. התובעת לא הרימה נטל ההוכחה המוטל עליה להוכיח כי פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, שהיא דרך המלך המומלצת והעדיפה על פי הוראות חוק המקרקעין, תשנ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין), אינה אפשרית או תגרום נזק ניכר לשותפים כולם או מקצתם. בשל כך, אין לקבוע כי במקרה דנן יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין לצד ג'.

3. מאחר ואין מחלוקת בין הצדדים להליך שבפני, באשר לנחיצות פירוק השיתוף בדירה ומאחר וההליכים שבפני הינם הליכים שניים בנוגע לזכויות הצדדים, הגם שההליכים שבפני מתייחסים רק לדירה אחת בנכס, אני סבורה כי יש מקום לשים קץ להתדיינות בין הצדדים. לפיכך אני סבורה כי יש להמשיך ולקבוע מהו אופן פירוק השיתוף הנכון בזכויות הצדדים בדירה ובכך לאפשר השלמת פירוק השיתוף בכל הנכס בדרך של רישום בית משותף ורישום הזכויות בכל הדירות המרכיבות את הנכס ע"ש הצדדים.

4. אני סבורה כי שיקולים של יעילות הדיון וסופיותו, בהתחשב גם בעובדה כי בהליך שבפני מונה מומחה מטעם בית משפט אשר דן וקבע אופן פירוק השיתוף בנכס מחייבים הכרעה פוזטיבית מעבר לקביעה כי דין תביעת התובעת להידחות כי לא הוכח כי אין לקבוע במקרה דנן כי פירוק השיתוף במקרקעין ייעשה רק בדרך של מכירת הזכויות בדירה לצדדים שלישיים.

5. בהתאמה, אני דוחה תביעת התובעת, ואולם אני מקבלת קביעות המומחה מטעם בית המשפט ומורה כי פירוק השיתוף בדירה יעשה על בסיס קביעות השמאי גולדשטיין בצירוף השלמות שיבוצעו על ידי הצדדים כאמור בסיפא לפסק דין זה והכל לאחר ביצוע פסק דינו של כב' השופט רניאל ורישום הנכס כולו כבית משותף.

6. לטעמי, קביעת כב' השופט רניאל בפסק דינו אינו מהווה מעשה בית דין בכל הנוגע לאופן פירוק השיתוף בדירה נשוא ההליכים דנן . כב' השופט רניאל הורה על פירוק השיתוף בבניין בו נמצא הנכס נשוא ההליכים דנן בדרך של רישום בית משותף והורה כי הזכויות בנכס נשוא ההליכים שבפני יוותרו ע"ש שני הצדדים להליך דנן. המלצת השמאי וולקן בחוות דעתו שצורפה לפסק דינו של כב' השופט רניאל למכור הזכויות בנכס נשוא ההליכים דרך צד ג' לאחר שהנכס יתפנה והדייר המוגן הדר בו יפונה לא נדונה כלל בפסק דינו של כב' השופט רניאל ולא נבדקה השאלה האם פירוק השיתוף בזכויות הדירה בדרך של חלוקה בעין אינה אפשרית או תגרום להפסד ניכר לצדדים.

7. לדעתי כשלה התובעת מלהוכיח כי במקרה דנן קיימים נימוקים רציניים המחייבים לדחות קביעות מומחה בית המשפט אשר מונה בתיק זה, ולא מצאתי סיבה סבירה שלא לאמץ חוות דעתו.

8. למסקנתי הנ"ל ניתן להגיע מבלי שיהיה צורך לדון בטענות ב"כ התובעת באשר למשמעת העובדה כי פירוק השיתוף בנכס כולו בדרך של רישום בית משותף ע"פ פסק דינו של כב' השופט רניאל טרם בוצע, ומבלי להתייחס לטענותיו לעניין זכויות מקרקעין גובלים. לדעתי פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין עדיפה במקרה דנן מבלי להתייחס לזכויות במקרקעין גובלים משום שהיא אפשרות בנסיבות העניין, לא הוכח כי ביצועה יגרום הפסד ניכר לשותפים ולטעמי הוכח כי ביצוע חלוקה בדרך זו יאפשר צרוף חלקים לדירות קיימות, הרחבתן והטבת תנאי חייהם של המתגוררים בהם.

9. בנוסף, הוכח בפני כי פירוק שיתוף המקרקעין בדרך של חלוקה בעין עדיפה גם לאור שיקולים נוספים שביה"מ רשאי לשקול. כך למשל זיקה רגשית של שותף לנכס והעובדה שפירוק בדרך זו יאפשר הפרדה מוחלטת בין השותפים והימנעות מהכנסת גורם שלישי לנכס ואפשר ודבר זה יוסיף ריב ומדון .
ראה לעניין זה:
ת.א. (עכו) 1315/00 ג'יהאד מחמוד סלים יאכין נ' נאג'י פאוזי יאסין
פסק דין כב' השופט עמית מיום 21.9.2000.

10. לא שוכנעתי כי פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין אינו אפשרי בשל העובדה כי חלוקה כזו תביא לצירוף חלק קטן מידי לדירה המוחזקת על ידי התובעת אשר לא יאפשר הפיכתו לדירת סטודיו. ראשית יש לציין כי מומחה בית המשפט המליץ כי החלק שיוותר בידי התובעת לאחר פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין ישמש להרחבתה של הדירה הקיימת ורק לחילופין יהפוך לדירה נפרדת.
כמו כן טענות ב"כ התובעים כי לא ניתן יהיה להפוך החלק שיצורף לדירת התובעת לדירת סטודיו נפרדת בשל החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה מיום 5.9.2011 הדנה בגודל מינימלי של דירות בעיר לא הוכחו.
שהרי ביום 22/11/2011 נכתב במפורש על ידי מזכירות הוועדה כי ההחלטה מיום 5/5/2011, עליה הסתמך ב"כ התובעת בטענתו כי לא ניתן יהיה להפוך חלק מהדירה לדירות סטודיו נפרדות, הינה החלטה מנחה בלבד ואין בה כדי למנוע דיון ענייני גם לגופו של עניין בכל מקרה, ו/או למנוע סטייה מההנחיה הכללית אותה ציטט ב"כ התובעים.

ד. דיון

I המצב המשפטי
1. פרק ה' לחוק המקרקעין דן בפירוק שיתוף במקרקעין ומתווה את הדרך שעל בית המשפט לבחור לעניין זה, בהעדר הסכם בין השותפים. ע"פ האמור בחוק המקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין ייעשה באחת משלש דרכים שעדיפותן נקבעה על ידי המחוקק:נ

חלוקה בעין – סעיף 39.
רישום בית משותף – סעיף 42.
מכירה – סעיף 40 (א) .

העדיפות הראשונה לפירוק שיתוף היא לחלוקה בעין, ובהעדר אפשרות לחלוקה בעין של הנכס, ובאם ניתן לרשמו כבית משותף, יש עדיפות לרישום כזה על פני מכירת הנכס. למעשה, רישום בית משותף מהווה טכניקה של חלוקה בעין.
ראה לעניין זה :
רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי פ"ד נב(4) 625.

2. במקרה שלפנינו, אין חולק כי המקרקעין הינו נכס המהווה דירה הנמצאת בבניין שיש לגביו כבר פסק דין המורה על פירוק שיתוף הזכויות בבניין בדרך של רישום בית משותף. כל שנותר הוא לדון באופן פירוק השיתוף בזכויות בדירה. כמו כן לא הוכח כי הדירה היא מקרקעין אשר לא ניתנים לחלוקה בעין, ואף המומחה מטעם התובעת סבר כי חלוקה בעין אפשרית במקרה דנן, אך סבר כי היא אינה סבירה בהתחשב באפשרות הקיימת לפירוק השיתוף בדרך של מכירת הזכויות לצד ג'.
המחלוקת שבפני מצטמצמת איפוא רק לאופן פירוק השיתוף שבפני ובשאלה האם חלוקה בעין תגרום הפסד כלכלי ניכר למי מן השותפים.

3. אשר לאופן ביצוע החלוקה בעין, הסעיף הרלוונטי לענייננו הוא סעיף 43 לחוק המקרקעין הקובע כלהלן:ב

"בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים"


סעיף 43 חל רק במקרה בו לא הוכח כי חלוקה בעין אינה אפשרית, כמו המקרה שלפנינו.
במקרה דנן הסיפא של הסעיף שצוטט לעיל מקנה חשיבות לשאר משאלותיהם של השותפים.
לעניין זה כבר נקבע כי בית משפט יכול להיענות למשאלותיהם של חלק מהשותפים ולחלק הזכויות בנכס ספציפי בצורה טופוגרפית מסוימת. לפיכך אין מקום לטענת ב"כ התובעת בפני כי מרגע שהוחלט על פירוק השיתוף בבניין כולו בדךך של רישום בית משותף שוב אין להתחשב לצורך פירוק השיתוף בדירה השלישית בבניין, במצב החזקת הזכויות בנכס כולו.
ראה לעניין זה:
ת.א. (עכו) 1315/00 הנ"ל
וראה גם:
ע"א 288/71 ז'נט מרדכי נ. צבי מרדכי פ"ד כו (1) 393)).

לדעתי אין לקבוע במקרה דנן כי חלוקה בעין של הזכויות בדירה אפשרית רק אם בית משפט זה יאפשר לכל שותף לבחור מהו החלק שיוותר לו לאחר פירוק השיתוף כטענת ב"כ התובעת. לטעמי ניתן לקבוע כי חלוקה בעין אפשרית גם בהתחשב בעובדה שבחלוקה זו ניתן יהיה לגרום למצב בו חלקים ספציפים בדירה יתווספו לדירות ספציפיות אחרות של השותפים בבניין העתיד להירשם כבית משותף ובכך להרחיבם. אין בכך סתירה לפסיקה האוסרת התחשבות בדרישות של בעלי זכויות במקרקעין גובלים, אלא שיקול לגיטימי מקום בו מומחה ביה"מ ומומחה התובעים לא קבעו כי חלוקה בעין של הדירה אינה אפשרית.

4. ביצוע המחוקק לא פירט בחוק המקרקעין את השיקולים שעל בית המשפט לשקול בבואו להתחשב במשאלות השותפים כנדרש בסעיף 43 לחוק המקרקעין נראה כי המחוקק הותיר שיקול דעת נרחב באשר לדרך החלוקה בעין, על פי ההיגיון והשכל הישר ובהתחשב בכלל הנסיבות.

בהקשר זה, נראה כי בית המשפט רשאי וגם חייב להורות על חלוקה בשים לב לתועלת שנכס פלוני או חלקו עשוי להביא לשותף פלוני ולערך הרגשי שיש לנכס לגבי שותף וזאת בדרך של אנלוגיה מהוראת סעיף 112 לחוק הירושה תשכ"ח-1965.
ראה לעניין זה:
י. וייסמן "דיני קניין – בעלות ושיתוף" (תשנ"ז – 1997) עמ' 310-311
וראה גם:
ת.א. (עכו) 1315/00 הנ"ל.

5. כבר נפסק בת.א. 1315/00 הנ"ל כי לא ניתן לקבוע מראש רשימה סגורה של שיקולים, ובכל מקרה של פירוק שיתוף על בית המשפט לנהוג לפי הנסיבות המיוחדות של המקרה שבפניו.
כן נפסק כי ניתן להצביע על מספר שיקולים אפשריים, לאו דווקא לפי סדר חשיבותם:ב

א. מצב קיים בשטח – תנאים טופוגרפיים, תכסית ומבנים הקיימים בשטח.
ב. חזקה ושימוש ייחודיים של מי מהבעלים בחלק מסויים של המקרקעין.
ג. זיקה רגשית של שותף לחלק מסויים למקרקעין. שיקול זה, מתקשר לשיקול דלעיל, באשר זיקה רגשית עשויה להתפתח כתוצאה משימוש וחזקה בחלק מסוים של המקרקעין.
ד. ניצול יעיל ואופטימלי של המקרקעין.
ה. התחשבות באינטרס של שותף למקרקעין גובלים למקרקעין נשוא פירוק השיתוף (ראה סעיף 41 (א) לחוק).
ו. הפרדה בין השותפים למניעת ריב ומדון ביניהם והימנעות מהכנסת גורם נוסף זר שיוביל לריב ולמדון.

6. על רקע שיקולים אלו יש לבחון אופן פירוק השיתוף המוצע בענייננו מתוך הנחה שכל הצדדים מסכימים לפירוק השיתוף וחלוקים בשאלה כיצד לבצע פירוק זה. בחינה זו תעשה גם בהתחשב בהמלצת מומחים.

II חוות דעת המומחים

1. כזכור במקרה דנן חוות דעת מומחה בתחום השמאות שהוכנה על ידי השמאי ברלינר מטעם התובעת הוגשה רק במענה לחוות דעת מומחה שהגישו הנתבעות מטעם השמאי שפירא.

2. בחוות דעתו לא קובע השמאי ברלינר מטעם התובעת כי חלוקה בעין של הזכויות בדירה נשוא ההליכים דנן אינה אפשרית. התנגדותו להצעה לפיה פירוק השיתוף בנכס יעשה על ידי חלוקתו בעין נובעות מההנמקות הבאות:


המומחה מעולם לא נתקל במצב בו חולקה דירה בעין.
אין כדאיות לחלוקה בעין אשר תצור דירות קטנות.
החלוקה בעין רלוונטית במקרה בו רק אם כל צד יקבל חלק מסוים בחלוקה ולכן אסורה.
החלוקה בעין תגרום הפסד כלכלי.
ביצוע החלוקה ידרוש השגת היתרי בניה.


3. בסיכום דעתו קובע השמאי ברלינר כי:

"לאור הנתונים והשיקולים המפורטים לעיל הגעתי לכלל מסקנה כי חלוקה בעין של הדירה אינה סבירה".

ללמדך המומחה מטעם התובעת אינו קובע כי חלוקה בעין אינה אפשרית. המומחה הנ"ל בחוות דעתו גם אינו קובע כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים כולם או מקצתם.
לעניין זה אציין כי המומחה ברלינר אינו קובע כי החלוקה תגרום הפסד ניכר, אלא הוא מונה שיקולים שיחייבו השותפים להוציא הוצאות לצורך ביצוע החלוקה. המומחה אינו מבהיר שווי ההוצאה ואינו מפרט מדוע הוצאה כזו תגרום הפסד ניכר לשותפים או תגרום הפסד בהשוואה לרווח שיפיק כל שותף מביצוע החלוקה כמומלץ על ידי המומחה. המומחה אף אינו מתייחס לשאלה האם מדובר בהפסד ניכר ומדוע.
בחוות דעת המומחה ברלינר הוא גם אינו מתייחס אף לנימוקים נוספים המחייבים פירוק שיתוף בנכס בדרך של חלוקה בעין, לרבות ערך רגשי של הנכס לצדדים, שוני ביכולת הכלכלית של הצדדים והעובדה שחלוקה בעין מאפשרת הרחבת דירה קיימת או לחילופין יצירת דירת סטודיו קטנה נוספת.

4. מן האמור לעיל ולאור סקירת המצב המשפטי שהובאה לעיל לפיה חלוקה בעין הינה הפתרון הראשוני והמועדף לביצוע פירוק שיתוף בדירה והיא לא תבוצע רק מקום שיוכיח מבקש הפירוק כי חלוקה בעין אינה אפשרית או תגרום הפסד ניכר, עולה כי התובעת לא הוכיחה טענותיה. זאת גם בהסתמך רק על ראיות מטעמה של התובעת בלבד.

5. לאמור לעיל יש להוסיף האמור בחוות דעת מומחה הנתבעות השמאי שפירא, אשר אף העיד בפני, ולא מצאתי סיבה שלא לקבל חוות דעתו, על סמך התרשמותי מחקירתו. בהתאם לחוות דעת זו הפיתרון הרצוי והראוי לפירוק השיתוף בדירה הינו חלוקתו בעין.
לאמור לעיל יש להוסיף העובדה כי בתיק זה מונה מומחה מטעם בית המשפט השמאי גולדשטיין. שמאי זה אף נחקר על חוות דעתו בבית המשפט ודעתו זהה.
אציין כי לא מצאתי ממש בבקשת ב"כ התובעת לפסול חוות דעתו של המומחה גולדשטיין ולעניין זה ניתנה החלטתי מיום 24/7/09 . החלטה זו נותרת נכונה בודאי לאחר שנחקר המומחה על חוות דעתו ולא מצאתי בתשובותיו לשאלות שנשאל בחקירה דבר שיביא אותי למסקנה כי מן הראוי לפסול חוות דעתו או לא לקבלה.
אשוב ואזכיר כי בהתאם להלכה הפסוקה מומחה בית המשפט מהווה את זרועו הארוכה של בית המשפט והנחת היסוד היא כי המומחה נוהג באורח מקצועי ועושה מלאכתו נאמנה. מטעם זה רק במקרים נדירים ש"אינם עניין שגרתי" ולאחר שהוכח כי פעולת המומחה מצמיחה חשש ממשי לעיוות דין העלול להיגרם לבעל הדין, יפסול בית המשפט מינוי מומחה.
הדברים נכונים במיוחד מקום בו הבקשה מוגשת לאחר מתן חוות הדעת.
לעניין זה ראה:
רע"א 5611/07, לינצקי נ' קופ"ח של ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י,
פסק דין מיום 21.10.2007
רע"א 2273/99 ויצמן נ' אליהו חברה לביטוח בע"מ פס"ד מיום 13.5.2009.
וראה גם:
ת.א. (חי) 11415-01-09 צעד בינה בע"מ נ' אורן מחקר ופיתוח (1982) בע"מ
החלטה מיום 5/8/2012 של כב' השופטת ברסלב והאסמכתאות הרבות שאוזכרו שם.

6. במקרה דא נחה דעתי כי המומחה פעל בתום לב ובמטרה ליתן את חוות דעתו במועדים שנקצבו ולא הובאה לפני כל ראיה הסותרת קביעה זו.

7. הדברים נכונים במיוחד בשים לב לכך שאין לפניי כל ראייה כי התקיים דין ודברים בין המומחה לבין מי מנציגיהן של הנתבעות אשר חרג מן המטרה ולא היה מדובר אך ורק במסירת המידע לבדיקה עצמאית על ידי המומחה, כפי שתואר בפרוטרוט בתגובתו של המומחה.
המדובר במומחה מקצועי מטעם בית המשפט אשר חיווה את דעתו המקצועית לאחר בדיקת העניין באופן מעמיק ועל כן גם אם הייתי מוצאת כי נפל פגם באופן עריכת הבדיקה על ידו (ולא היא), הרי שאין בכך כדי לפגוע באובייקטיביות של המומחה.

8. הדברים נכונים במיוחד גם נוכח השלב בו הוגשה הבקשה לפסילת חוות דעת המומחה , קרי: לאחר מתן חוות הדעת. על פי ההלכה הפסוקה יש למצות אפשרויות אחרות בטרם נקיטה בצעד כה קיצוני של פסילת חוות דעת.

משקבעתי כי אין מקום לפסילת חוות דעת המומחה ומשניתנה הזדמנות לצדדים בדרך של חקירתו להבהיר כל עניין הטעון הבהרה ומשניתנה לבית המשפט זה הזדמנות להתרשם מהמומחה עצמו, תוקנו ליקויים שנפלו אם נפלו בהתנהלות בכל הקשור למתן חוות דעת המומחה לטעמי.

9. עוד נותר לדון לאחר כל אלו בשאלה האם יש מקום בנסיבות העניין לדחות חוות דעת מומחה ביה"מ ולהעדיף על פניה חוות דעת שמאי התובעים, מר שפירא, או את קביעת השמאי מאיר וולקן בחוות דעתו שצורפה לפסק דינו של כב' השופט רניאל, בה נקבע בהערות אגב, ומבלי שהעניין לובן כלל ועיקר, כי בבוא העת יש להורות על פירוק שיתוף בדירה בדרך של מכירת הנכסים לצד ג'.
לדעתי, בנסיבות העניין יש לקבוע כי עדיפה חוות דעת מומחה בית המשפט , השמאי גולדשטיין.

10. עפ"י ההלכה הפסוקה לחוות דעת מומחה בית משפט, בוודאי כזו שניתנת לאחר מינוי בהסכמה של מומחה ביהמ"ש מעמד מיוחד.
ראה לעניין זה:
ע"א 5589/96, 1240 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל חנן פד נב(4) 563).

11. נכון הוא כי לעולם שיקול הדעת נותר בידי ביהמ"ש המכריע בסכסוך שבפניי גם על סמך האמור בחוות דעת מומחה מטעמו ולבית המשפט הסמכות לסטות מהאמור בחוות דעת מומחה מטעמו או לבחור שלא לקבל קביעות המומחה במקרים המתאימים. אולם, כבר נפסק כי על המבקש מבית המשפט שלא לאמץ ממצאי מומחה בית המשפט או קביעותיו להוכיח קיומן של נסיבות מיוחדות המחייבות סטייה כזו.
במקרה דנן, לא הוכחו בפניי נסיבות מיוחדות שכאלה.

12. במקרה דנן עמדת השמאי מטעם הנתבעים נתמכה בעמדת מומחה בית המשפט ומומחה בית המשפט נתן הסברים סבירים ומעמיקים לאופן בדיקת העניין על ידו ומסקנותיו.
אוסיף ואציין כי התרעומת שהביע ב"כ התובעת מכך שששמאי מטעם בית המשפט הניח הנחות לעניין זכויות הצדדים בבניין וכתוצאה מכך העדיף להמליץ על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין אשר תביא לצרוף חלקי הנכס לדירות בבניין שממילא ניתנו לצדדים השונים, אינה במקומה. גם המומחה מטעם התובעת ביסס התנגדויותיו לחלוקה בנכס על ההנחה כי קיימת קביעה משפטית לפיה אין להתחשב לצורך קביעת אופן פירוק שיתוף בזכויות צדדים במקרקעין גובלים. זאת מתוך הנחה מוטעה, כפי שנאמר לו על ידי ב"כ התובעת, כי קביעה משפטית זו הינה רלוונטית לעניינו והיא הקביעה הקובעת.

13. כאמור הלכה פסוקה היא כי מומחה מטעם בית המשפט, במיוחד מומחה הממונה בהסכמה, הינו מומחה ניטרלי המשמש ידו הארוכה של בית המשפט ויש להעדיף חוות דעתו על פני חוות דעת מומחי הצדדים. זאת אלא אם הוכחו נסיבות ספציפיות ומיוחדות המצדיקות סטייה מחוות דעת זו. במקרה דנן לא הרימה התובעת נטל ההוכחה המוטל עליה להוכיח קיומן של נסיבות אלו, זאת למרות שניתנה לתובעת הזדמנות כפולה לעשות כן הן בחקירת המומחה בבית המשפט והן במהלך סיור במקום עם המומחה ונציגי הצדדים. שוכנעתי כי קביעות המומחה במקרה דנן תקפות ונכונות ותואמות את המצב לאשורו ויש להעדיפן על פני קביעות מומחה התובעות שקביעותיו בחוות הדעת מבוססות גם הן על הנחות משפטיות חלקיות הנוחות לתובעת בלבד.

14. די בהעדר ראיה אחרת לקיומן של נסיבות המחייבות סטייה מחוות דעת מומחה בית המשפט כדי להעדיף קביעת מומחה זה על פני מומחה התובעים.
לעניין מעמדה של חוות דעת מומחה בית משפט ראה:
ע"א 5602/03 אסי ושרה סגל נ' שיכון עובדים ופיתוח פס"ד השופטת ארבל מיום 28.2.05; ת"א (חי) 889/88 אופק אריה וטוני נ' שיכון עובדים בע"מ ואח'
פס"ד כב' השופט עמית מיום 1.5.05, על פסק דין זה הוגש ערעור אשר לא שינה קביעות בפסק הדין הנ"ל לעניין מעמד חוות דעת מומחה בית המשפט.

15. מכל האמור לעיל, לאור קביעות מומחה בית המשפט ומאחר ולא הוכח בפני כי לא ניתן בנסיבות המקרה דנן להורות על פירוק שיתוף בנכס נשוא ההליכים שבפני בדרך של חלוקה בעין דין התביעה להדחות. לעניין זה אציין כי בפני תביעה המבוססת אך ורק על ההנחה לפיה יש להורות במקרה דנן על פירוק שיתוף בדירה רק בדרך של מכירת הנכס ולפיכך דין תביעה כזו להידחות.

הפסד ניכר

1. עוד נותר לדון בטענות ב"כ התובעת כי חלוקה בעין של הזכויות בדירה לצורך פירוק השיתוף תגרום להפסד ניכר לתובעת. לא מצאתי ממש בטענות אלו.

2. ב"כ התובעת בסיכומיו בא בטענות למומחה בית המשפט אשר לא יכול היה להשיב כנדרש לשאלותיו בנוגע לעלות שיפוץ הדירות בנכס לאחר שתבוצע חלוקתה בעין של הדירה וזאת לכל שותף.
אולם, לטעמי נטל הוכחת הטענה לעניין "הפסד ניכר" על התובעת ועליה היה, מבלי להסתמך על עמדת מומחה בית המשפט, להוכיח טענותיה לעניין זה.
התובעת לא הרימה נטל זה ולא הוכיחה טענותיה. התובעת לא טרחה להביא לחקירה את המומחה מטעמה, השמאי ברלינר, וזה אף לא טרח לציין עלויות כלשהן לעניין זה בחוות דעתו.

3. יתר על כן, התובעת הביאה לעדות את מר יגאל חי אשר הודה בעדותו כי התובעת שיפצה דירה אחרת בבניין. בעדותו לא טרח מר חי לציין עלויות בפועל שהיו לתובעת לצורך שיפוץ נכס זה ואשר היו יכולות לתמוך בטענות התובעת כי חלוקה בעין של הדירה כמוצע על ידי מומחה בית המשפט תגרום הפסד ניכר לאור עלויות שיפוץ הדירה שתוותר בחזקתה.
העד אף הודה כי שיפוצים קודמים נעשו על ידי התובעת בדירה בנכס ללא צורך בהיתר בנייה וללא צורך בעריכת חוות דעת מיוחדת משום שמדובר בנכס שמיועד לשימור. זאת בסתירה לטענות מומחה התובעת בוא כוחה בדיון בפניי. מר חי אף לא הביא ראיה כלשהי לעניין עלות ששילמה התובעת לאדריכל או לקבלן עת אלו תכננו או ביצעו שיפוצים בדירה האחרת של התובעת בנכס.
4. משלא טרחה התובעת להביא ראיות מטעמה לעניין קיומו של הפסד ניכר אין לה אלא להלין על עצמה.
משכך לא הוכיחה התובעת כי ביצוע פירוק שיתוף זכויות בדירה בדרך של חלוקה בעין של הנכס אינו אפשרי במקרה דנן משום שיגרום הפסד ניכר לשותפים.

III מקרקעין גובלים

1. עוד טוען ב"כ התובעת כי פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין במקרה דנן מתחשבת בשיקולים אסורים לרבות ובמיוחד בזכויות במקרקעין גובלים. נטען כי חלוקה מוצעת כזו אסורה משום שלפיה לא ניתנת לכל שותף זכות שווה לבחור אחד החלקות.
לטעמי אין ממש בטענות אלה.

2. כבר הראיתי לעיל כי לבית המשפט מגוון שיקולים שעליו לשקול בבואו להורות על פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין מקום שחלוקה כזאת אפשרית. בית משפט רשאי היה לשקול שיקולים כגון מצב בריאותם של הדיירים בדירת טל המחייב שימוש בדירת הקרקע והגדלתה. בית משפט זה רשאי לשקול שיקולים כגון קשר רגשי של הנתבעות לנכס ואי רצונן להיפרד ממנו. בית משפט גם רשאי להתחשב בפער הכלכלי בין הצדדים אשר היה תורם לחוסר יכולת הנתבעים לרכוש הזכויות בנכס לו אלו היו מוצעות למכירה .
בית משפט זה רשאי גם לשקול שיקולים נוספים כמוצע על ידי מומחה בית המשפט לפיהם אין זה רצוי במערכת היחסים השוררת כרגע בין הצדדים שיהיו שכנים בבית משותף להוסיף דייר שלישי בדרך של מכירת הזכויות בנכס לצד ג'.
כל אלו בצירוף עמדת מומחה בית המשפט הינם שיקולים לגיטימיים שהובילו בית משפט זה למסקנה כי יש להעדיף פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין של הנכס על פני מכירתו לצד ג' .

3. בשל כך ומאחר ולא קיבלתי עמדת התובעת, העדפתי במקום זאת לדחות התביעה ותו לא ולהוסיף ולהורות על אופן נכון של פירוק השיתוף גם בדירה השלישית תוך קביעת הנחיות לביצוע פירוק שיתוף זה.

IV השתק
1. עוד יצוין כי אין מקום לדון בטענת ההשתק שהעלה ב"כ התובעת לאור המלצת השמאי וולקן שנכללה בפסק דין כב' השופט רניאל. זאת משום שלטעמי הצעת השמאי וולקן אשר ניתנה במסגרת ההליכים בפני כב' השופט רניאל בנוגע לדירה נשוא ההליכים כאן כלל לא נדונה. הצעת השמאי וולקן הייתה כי פירוק שיתוף הזכויות בדירה נשוא ההליכים דנן שהייתה בעת ניהול ההליכים בפני כב' השופט רניאל תפוסה על ידי דייר מוגן ייעשה בדרך של מכירה לצד ג'. הצעה זו הייתה בגדר המלצה בלבד שכלל לא נדונה.

2. כמו כן, בחלוף הזמן נוצרו שיקולים נוספים לרבות שיקולים שעניינם מצב בריאותם של בני משפחת טל, בחינת קיומה של אפשרות לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין וחוות דעת שמאי מומחה מטעם בית המשפט אשר די בהם כדי לדחות הטענה לפיה מכוח השתק אין מקום לדון בהליכים בתיק זה.

V פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין

1. כאמור, לטעמי, משיקולי יעילות, יש מקום להוסיף ולדון באופן פירוק שיתוף הזכויות בנכס וזאת כדי להביא לידי סיום ההליכים בין הצדדים. זאת גם מכיוון שקיימת הסכמה בין הצדדים על נחיצות השלמת פירוק השיתוף בדירה. משכך לטעמי יש לדון ולקבוע אופן ביצוע פירוק השיתוף בנכס לאחר השלמת רישום הבית המשותף כאמור בפסק דינו של כב' השופט רניאל.

2. טוען ב"כ התובעת כי פירוק השיתוף בדירה בדרך של חלוקה בעין אינו אפשרי משום שבדרך זו יתווסף לדירה של התובעת שטח אשר מומלץ כי ישמש דירת סטודיו נפרדת ואולם דבר זה אסור או אינו אפשרי. לא מצאתי ממש בטענה זו.
ראשית אציין כי בהתאם להצעת החלוקה בעין של הזכויות בדירה הציע מומחה בית המשפט שתי אפשרויות לשימוש בחלק שיתווסף לדירת התובעים לאחר ביצוע פירוק השיתוף. המומחה הציע כי חלק זה ישמש כדירת סטודיו נוספת או יתווסף לדירה קיימת באופן שבו תיווצר דירה בעלת מספר מפלסים שתוותר בידי התובעת וניתן יהיה לחבר בין המפלסים על ידי בניית מדרגות.
לפיכך גם אם היה ממש בטענה כי לא ניתן לקבל היתר להפיכת החלק הנוסף שיוותר בידי התובעת לאחר חלוקה בעין של הדירה לדירת סטודיו לא היה בכך כדי למנוע פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין. שהרי נותרה האפשרות של הוספת חלק זה לדירה קיימת על ידי הפיכתה לדירה בעלת מספר מפלסים.

3. זאת ועוד, במקרה דנן נסתרה טענת ב"כ התובעת באשר להיעדר אפשרות להפיכת החלק הנוסף לדירת סטודיו. זאת במכתב מזכירת ועדה מקומית לתכנון ובנייה העיר חיפה מיום 25/11/2012 לב"כ הנתבע. במכתב זה הובעה נכונות הועדה לדון במקרה הספציפי ולשקול אפשרות התרת בניית דירת סטודיו קטנה למרות מגבלות קיימות בהנחות כלליות של הוועדה בנוגע למתן היתר לבניית דירות קטנות.
קיומה של אפשרות למתן היתר ספציפי תוך סטיה מהנחיות כלליות מאיינת הטענה כי במקרה דנן לא ניתן לבצע פירוק שיתוף בדרך של חלוקת הדירה בעין.
4. עוד יש לדון בטענה כי אפשרות פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין לא אפשרית במקרה דנן משום שלא הוגש תשריט חלוקה שאושר על ידי רשות התכנון הכל כנדרש ע"פ סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה.
גם כאן אין ממש בטענה זו.

5. אשוב ואבהיר כי רק מטעמי יעילות המשכתי ודנתי באופן הנכון של פירוק השיתוף בזכויות בדירה בתיק זה שהרי די באמור בפסק דין זה כדי לדחות התביעה. אולם דחייתה בלבד של התביעה תותיר הצדדים ללא פתרון ותחייב המשך התדיינות בינהם.

6. משכך ובהתחשב בעובדה כי פירוק שיתוף על פי פסק דין מחייב מכוח סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה מתן הוראה כי הפירוק יהיה כפוף לתכניות תקנון ע"פ חוק התכנון והבנייה ועל פי תשריט ואישור כי החלוקה ניתנת לרישום בפנקסי המקרקעין יש צורך במתן הוראות ספציפיות במקרה דנן.
בהתאמה ניתנת לצדדים בתיק זה ארכה בת 12 חודשים לבצע הפעולות כדלקמן:
I השלמת רישום בית משותף על פי האמור בפסק דינו של כב' השופט רניאל.
II המצאת תשריט חלקה מאושר על ידי הוועדה לתכנון ולבנייה או לחילופין המצאת תשריט חלוקה של מודד מוסמך שיצהיר כי ערך החלוקה בהתאם לתכנית מתאר תקפות.

7. בדרך זו ניתן יהיה לסיים כל הליכי פירוק השיתוף בבניין ובנכס בהתאם למוצע על ידי מומחה בית המשפט אשר קיבלתי חוות דעתו ולאפשר רישום החלוקה בפנקסי רישום המקרקעין. בדרך זו הפגם כנטען של אי הגשת תשריט כנדרש ירפא באופן שלא יחייב המשך התדיינות משפטית בין הצדדים.
היה ולא יעשה כן על ידי הצדדים במועד ולא תינתן החלטה אחרת אראה הצדדים כמסתפקים בדחיית התביעה דנן ומוותרים על הצורך ליתן הוראות נוספות לצורך פירוק השיתוף בנכס.

סיכום

לאור כל האמור לעיל אני מורה כי דין תביעת התובעת להורות על פירוק השיתוף בנכס נשוא ההליכים דנן רק בדרך של מכירת הזכויות לצד ג' להידחות.

אני מורה כי פירוק השיתוף יהיה בדרך של חלוקת הנכס בעין בהתאם להצעת מומחה בית המשפט גולדשטיין, ובלבד שבתוך 12 חודשים מהיום יוצג תשריט חלוקה מאושר של הנכס על ידי ועדה לתכנון ולבנייה או יוצג תצהיר מודד מוסמך בצירוף תשריט והמודד המוסמך יצהיר כי ערך חלוקה בהתאם לתכנית מתאר מקורה.

מובהר כי החלוקה תעשה רק בכפוף להתאמתה להוראת חוק התכנון והבנייה והוראות כל חוק ובאופן שיאפשר רשומה בפנקסי המקרקעין.

אני מורה כי הוצאות ההליך בסך כולל של 10,000 ₪ ישולמו לנתבעת על ידי התובעת בתוך 30 יום ממועד מתן פסק דין זה, ולא, יישאו הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד התשלום בפועל.
בנוסף תשלם התובעת הוצאות חקירת מומחה בית המשפט.

כספים לרבות ערבות שהפקידה התובעת בקופת בית המשפט, יועברו, לאחר תשלום אגרות והוצאות עדים והוצאות מומחים לידי הנתבעות באמצעות בא כוחם לסילוק חוב התובעת לנתבעים על פי פסק דין זה.
כספים, לרבות ערבות שהפקידו הנתבעות בקופת בית המשפט יושבו לידיהם באמצעות בא כוחם לאחר תשלום הוצאות ההליך, אגרות והוצאות מומחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול פירוק שיתוף

  2. התמחרות פירוק שיתוף

  3. הפרת הסכם פירוק שיתוף

  4. אגרה פירוק שיתוף במקרקעין

  5. אפשרות פירוק שיתוף בעין

  6. זכות קדימה בפירוק שיתוף

  7. תביעה לפירוק שיתוף במלון

  8. הסכם פירוק שיתוף במקרקעין

  9. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  10. בעל דין דרוש - תביעה לפירוק שיתוף

  11. חוות דעת מומחה תביעה לפירוק שיתוף

  12. בקשה למינוי כונס נכסים פירוק שיתוף

  13. זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

  14. לא התקבל אישור רשם ההוצאה לפועל להגשת תביעה לפירוק שיתוף

  15. תביעה לפירוק השיתוף בדירה בדרך של מכירה למרבה במחיר בהתאם לחוות דעת שמאית

  16. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון