אחריות משכיר דירה

התובעת השכירה לנתבע 1 דירה בת חדר אחד, הול, שירותים ומטבח הנמצאים ברחוב דבורה הנביאה 9 ברמלה, במקרקעין הידועים כגוש 4450 חלקה 139. לטענת התובעת, הנתבעים בנו תוספת בנייה לדירה ופלשו לחלקה 138, ועל כן עליהם לפנות את המושכר, את תוספות הבנייה ואת שטח הפלישה.

כללי:
בעלי הדין:
1. התובעת היא רשות שהוקמה על פי דין, ובבעלותה נמצאים המקרקעין הידועים כגוש 4450 חלקה 139 וחלקה 138, ברחוב דבורה הנביאה 9 ברמלה.

2. הנתבע 1 הוא בנו של אלעג'ו איסמעיל.
הנתבעת 2 היא בת-זוגו של הנתבע 1.


ההיסטוריה של הנכס:
3. ביום 5.1.1964 נחתם חוזה שכירות בין התובעת לבין אלעג'ו איסמעיל (להלן-"איסמעיל") לפיו השכירה התובעת לאיסמעיל דירה בת 2 חדרים ברחוב דבורה הנביאה 9 ברמלה, הידועים גם כגוש 4450 חלקה 135.

4. ביום 16.5.1986 הגישה התובעת תביעה כנגד איסמעיל, ושני בניו אלעג'ו עלי ו-אלעג'ו רזי (הנתבע 1 שבפנינו) בו טענה כי שלושה אלו פלשו למקרקעין של התובעת ובנו שלא כדין על חלקה 135 דירה בת חדר אחד והול המשמשת למגורי אלעג'ו עלי, ועל חלקה 139 בנו חדר אחד והול המשמשים למגורי אלעג'ו רזי. התובעת והנתבעים הגיעו להסכם פשרה בתביעה זו, אשר נוסחו כדלקמן:
"1. התביעה כנגד נתבע אחד (1) אלעג'ו איסמעיל תמחק ללא צו להוצאות.
2. הנתבע מס' שניים (2) (אלעג'ו עלי – י.ז.) והנתבע מס' שלוש (3) (אלעג'ו רזי – י.ז.) יפנו את המושכר ואת התוספות שבנו למושכר אשר ברחוב מרים הנביאה מס' 9 ויחזירו אותו לתובעת כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם עד ליום ה-1 למרץ 1988. כמו כן ישלמו הנתבעים לתובעת את סכום התביעה בסך 10,800 ₪ צמוד למדד מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל וכן את הוצאות המשפט ושכר טרחת עו"ד בסך 800 ₪ + מע"מ.
3. אין באמור לעיל כדי למנוע מהנתבעים לפנות לועדה מטעם התובעת על מנת להקטין את סכום התביעה כאמור לעיל ובהסתמך על המכתבים והנימוקים שכבר הועברו לעמידר באמצעות הנתבעים.
4. ....
5. ...."
ביום 3.3.1987 נתן בית המשפט תוקף של פסק דין להסכם הפשרה.

5. ביום 20.3.1987 נחתמה בין הצדדים תוספת להסכם הפשרה מיום 3.3.1987, אשר תוכנה כדלקמן:
"בהמשך להסכם הפשרה מיום 3.3.87, ובהתאם לאמור בסעיף 3 לאמור בו, פנו הנתבעים לוועדה מטעם התובעת שתעיין באשר לגובה החיוב שעליהם לשלם לתובע.
הוועדה החליטה כי יחתמו עם הנתבעים חוזים לא מוגנים באשר למושכר הנדון, וכן ישלמו לתובעת דמי שימוש ראויים בסך 40 דולר לחודש כל אחד לתקופה של 3 שנים רטרואקטיבית, וכן הלאה מידי חודש בחודשו.
הצדדים מצהירים כי החלטת הוועדה כאמור לעיל היא אשר תחייב אותם."

6. בהתאם לבקשת בית המשפט, צירפה התובעת את תיק הנכס של המושכר נשוא כתב התביעה, אך בתיק זה לא היה פרוטוקול הוועדה של התובעת, וייתכן כי הוא נמצא בתיק של האב איסמעיל.

7. בהתאם להסכם הפשרה, ביום 26.4.1987 נחתם כתב הרשאה, שהוא למעשה חוזה שכירות בלתי מוגנת, בין התובעת לבין הנתבע 1 לגבי הדירה בה התגורר הנתבע 1, אשר נבנתה ללא היתר בנייה וללא הסכמת התובעת. כתובת הדירה בכתב ההרשאה הייתה רחוב דבורה הנביאה 9 ברמלה גוש 4450 חלקה 139. בכתב ההרשאה נכתב כי הדירה היא בת חדר אחד, הול, שירותים ומטבח. הוראות כתב ההרשאה החשובות לענייננו הינן כדלקמן:
"א. מקבל ההרשאה זכאי לתפוס חזקה בדירה הנ"ל למטרת מגורים בלבד....
ב. מקבל ההרשאה ישלם לנותנת ההרשאה דמי שימוש ראויים בגובה 64 ₪ לחודש שהם שכ"ד סוציאלי, על השינויים שיהיו בו במשך תקופת ההרשאה מ- 1.5.87 עד 31.12.87.
ג. מקבל ההרשאה לא ימסור או יעביר או ישכיר את הדירה הנ"ל או חלק ממנה ולא ירשה למישהו אחר להשתמש בה או חלק ממנה, וכן לא יבצע בדירה שינויים או תוספות בניה.
ד. בתום תקופת ההרשאה יפנה מקבל ההרשאה את הדירה ויחזיר את החזקה בה לנותנת ההרשאה כשהיא פנויה מחפץ ואדם, או שהצדדים יסכימו על הארכת תקופת ההרשאה לתקופה נוספת.
ה. כדי להאריך את תקופת ההרשאה על מקבלי ההרשאה להגיש בקשה להארכת הרשאה זו למשרד נותנת ההרשאה 60 יום בטרם יפוג תוקף ההרשאה.
ו. על מקבל ההרשאה חלה אחריות לקבל אישור בכתב מנותנת ההרשאה על הסכמתה להארכת תקופת ההרשאה לתקופה נוספת.
ז. כל אחד מהתנאים הנ"ל הוא תנאי עיקרי ומקבל ההרשאה מסכים שאם יפר תנאי כל שהוא, תתבטל ההרשאה מאליה ונותנת ההרשאה תהיה רשאית לדרוש פנוי מיידי ממקבל ההרשאה וזאת ללא כל צורך בהודעה או התראה כלשהוא.
ח. מקבל ההרשאה מאשר כי ידוע לו שהדירה אינה ניתנת לרכישה.
ט. מקבל ההרשאה מאשר ומסכים בזה כי ההרשאה זו אינה יוצרת קשרי שכירות בין הצדדים וכי חוקי הגנת הדייר אינם חלים עליה."


במועד החתימה על כתב ההרשאה חתם הנתבע 1 על מסמך נוסף בו הוא מצהיר כי הוא בנה את המושכר ללא היתר, וכי עליו האחריות המלאה לקבל היתר בנייה למושכר, ואם יינתן צו הריסה למושכר, כל ההוצאות יחולו על הנתבע 1.

8. לאחר שהנתבע 1 לא שילם את דמי השכירות כסדרם, הגישה התובעת כנגדו תביעה כספית. לאחר שקיבל הנתבע 1 את התביעה הכספית, מסר לתובעת הוראת קבע לתשלום דמי השכירות.

9. בסוף שנת 2002 גילתה התובעת כי הנתבעים בנו תוספות בנייה למושכר, ולמושכר נוספו 2 חדרים נוספים, כך הדירה בה התגורר הנתבע 1 הפכה לדירת 3 חדרים. התובעת דרשה מהנתבעים לחתום על חוזה שכירות חדש ולשלם דמי שכירות כלכליים, אך הנתבעים סירבו לעשות כן. התובעת החלה לגבות את דמי השכירות הכלכליים באמצעות הוראת הקבע שנתן לה הנתבע 1, אלא שמייד לאחר מכן ביטל הנתבע 1 את הוראת הקבע. כן גילתה התובעת כי הנתבעים פלשו גם לחלקה 138.

10. מביקור מעגל מיום 20.8.02 עולה כי בדירה בה התגורר הנתבעים היו 2.5 חדרים, דהיינו הנתבעים בנו תוספת של חדר וחצי למושכר. מביקור מעגל ביום 7.6.2004 התברר כי בדירה בה התגוררו הנתבעים היו 3.5 חדרים, הול מרפסת ומחסן. דהיינו, הנתבעים בנו תוספות בנייה נרחבות נוספות למושכר.

11. הנתבעים המשיכו בסירובם לחתום על חוזה שכירות עם התובעת ולשלם דמי שכירות כלכליים, למרות תוספות הבנייה הנרחבות שבנו למושכר. על כן ביום 25.4.2004 הגישה התובעת כנגד הנתבעים למשפט השלום ברמלה תביעה לפינוי ולסילוק יד בגין אי תשלום דמי שכירות (תיק אז' 1919/04). בהתאם לבקשת התובעת תביעה זו נמחקה ביום 22.7.04, אך התובעת וב"כ הנתבעים ניהלו מו"מ בעניין גובה דמי השכירות גם לאחר שהתגלו תוספות הבנייה.

טענות הצדדים:
12. לאחר שנוכחה התובעת לדעת כי ניסיונות הפשרה אינם נושאים פרי והנתבעים עומדים בסירובם לשלם דמי שימוש עבור תוספות הבנייה, הגישה את תביעתה זו כנגד הנתבעים לפינוי המושכר ותוספות הבנייה, ותביעה כספית. בסיכומיה חזרה בה התובעת מתביעתה הכספית, ונותרה תביעת הפינוי. טוענת התובעת כי הנתבעים הפרו את כתב ההרשאה בעת שבנו ללא היתר, ואינם משלמים לתובעת מאומה בגין תוספות בנייה אלו. זכותה להביא את החוזה לידי סיום עקב הפרת החוזה או להביא לדי סיום החוזה בהודעה מראש לנתבעים.

13. הנתבעים הודו בבעלותה של התובעת על המקרקעין, אך טענו כי התובעת לא הוכיחה הבנייה ללא היתר, וכן לא ביטלה את החוזה תוך זמן סביר.

העדויות והסיכומים:
14. מטעם התובעת העיד מר יואש זלינגר, אשר נחקר חקירה שכנגד. מחקירתו הנגדית עולה כי הוא מכיר את העובדות אך ורק מתיק הנכס. מאחר ותיק הנכס הוגש לבית המשפט, בית המשפט יסתמך על תיק הנכס ועל המסמכים מתיק הנכס שצורפו לתצהירו של מר זלינגר. אמנם ב"כ הנתבעים הודיע כי הוא מתנגד להגשת המסמכים שצורפו לתצהירו של מר זלינגר, אך התנגדות זו הושמעה לאחר שמר זלינגר נחקר חקירה שכנגד. יחד עם זאת, המסמכים שצורפו לתצהירו של מר זלינגר הם רשומה מוסדית, וקבילים כראיה.

15. מטעם הנתבעים העיד הנתבע 1 אשר הודה כי בדירה בה הוא מתגורר יש 4 חדרים, מטבח, הול ומרפסת מקורה, אך טען שכל המבנים נבנו בשנת 1985. הנתבע 1 לא היה מוכן להקשיב כלל לעובדה שהוא חתם על כתב הרשאה לדירה בת חדר אחד הול ומטבח.

16. סיכומי הצדדים הוגשו באיחור, ובמיוחד סיכומי הנתבעים. ב"כ הנתבעים ביקש ארכה להגשת הסיכומים, ובית המשפט נעתר לבקשה. למרות ארכה זו לא הוגשו סיכומי הנתבעים. רק לאחר שבית המשפט הבהיר באופן חד משמעי כי גם אם לא יוגשו סיכומי הנתבעים יתן בית המשפט את פסק הדין במועד, הוגשו סיכומי הנתבעים באופן מיידי.

ניסיונות הפשרה:
17. מאחר ומדובר בתביעת פינוי, נעתר בית המשפט לבקשות הצדדים לנסות הליכי פשרה בתיק זה, לרבות הגשת שומה נגדית לשומת עמידר וקבלת שומה מכרעת של השמאי הממשלתי, אך ניסיונות הפשרה לא צלחו.

דיון ומסקנות:
המושכר המקורי ותוספות הבנייה:
18. גודל המושכר המקורי ומיקומו נקבעו בכתב ההרשאה. על פי כתב ההרשאה כתובת המושכר המקורי הייתה ברחוב דבורה הנביאה 9 ברמלה גוש 4450 חלקה 139, והמושכר היה חדר אחד, הול, שירותים ומטבח.
נספח י' לתצהיר מר זלינגר היא מפת מדידה של דירת איסמעיל ובניו עלי והנתבע 1, מפה אשר נערכה ע"י המודד ש. פאנו ביום 7.1.1986. על פי מפה הוגשה התביעה כנגד איסמעיל, עלי והנתבע 1 בשנת 1986. מתרשים הסביבה עולה כי יחידת הדיור של איסמעיל, אביו של הנתבע 1, ויחידת הדיור של עלי, אחיו של הנתבע 1, מצויות בחלקה 135, ואילו יחידת הדיור של הנתבעים מצויה בחלקה 139. במפת המדידה המקורית מסומנת יחידת הדיור של הנתבעים כיחידה מס' 3, ומיקומה מתאים למיקום של יחידת הדיור של הנתבעים שבפני בתרשים הסביבה, דהיינו בחלקה 139. בהתאם למידות הרשומות במפת המדידה שטח יחידת הדיור המקורית הוא כ- 37.5 מ"ר.
נספח ו' לתצהיר מר זלינגר היא מפת מדידה מיום 11.11.02 בה ניתן לראות כי דירת הנתבעים גדלה בממדיה, שיטחה 133.80 מ"ר וכוללת, 4 חדרים, הול, מטבח, מקלחת, שני תאי שירותים ומרפת מקורה. אין פלא שהתובעת באה בדרישות אל הנתבעים לשלם דמי שכירות כלכליים.

19. גם הנתבע 1 עצמו הודה כי יחידת המגורים בה הוא מתגורר היא בת 4 חדרים הול ומטבח. דבריו כי הדירה הייתה כגודל זה כבר בשנת 1985 נסתרת מכתב ההרשאה עליו חתם. מבחינתו מהווה חתימתו על כתב ההרשאה הודאת בעל דין בדבר גודל יחידת הדיור לגביה קיבל את ההרשאה.

20. לאור כל האמור לעיל, סבור אני שהתובעת הוכיחה את גודל יחידת המגורים המקורית ואת גודל תוספות הבנייה, תוספות ששיטחן עולות פי כמה וכמה על שטח יחידת הדיור המקורית.

ביטול החוזה:
21. הנתבע הפך את יחידת הדיור מיחידת דיור בשטח 37.5 מ"ר ליחידת דיור בשטח 133.80 מ"ר. בכך הפר הנתבע 1 את כתב ההרשאה הפרה יסודית. כל בעל מקרקעין אשר משכיר דירה לשוכר, וקובע בחוזה שבניית תוספות בנייה מהווה הפרה יסודית, בודאי שהוספת כ-100 מ"ר למושכר מהווה הפרה יסודית של החוזה. אלא שביטול החוזה צריך להיות תוך זמן סביר.

22. טוענים הנתבעים שהתובעת לא שלחה הודעת ביטול, ואם הייתה הודעת ביטול היא לא נשלחה תוך זמן סביר.
סבור אני שיש לדחות טענות אלו של הנתבעים, מהסיבות כדלקמן:

  1. התובעת ניסתה להגיע לפשרה עם הנתבעים בדרכי שלום. רק לאחר שכלו כל הקיצין הגישה התובעת את תביעתה זו נגד הנתבעים. רצוי שצדדים לחוזה יגיעו לפשרות בעת שמתגלעים ביניהם סכסוכים אודות החוזה. על מנת שלא לפגוע במו"מ זה מן הראוי להפחית את הזמן בו ניהלו הצדדים מו"מ לפשרה מגדר הזמן הסביר הקבוע בחוקי החוזים למסירת הודעת ביטול. ניתן לומר שכל עוד הצדדים מנהלים מו"מ לפשרה, עדיין נכלל זמן זה במסגרת הזמן הסביר. סבירות המועד שבו ניתנה הודעת הביטול משתנה לפי נסיבות המקרה, ביניהן: מהות החוזה וטיבו, תנאי המקום והזמן, המועדים הנקובים בחוזה לביצועו והתנהגות הצדדים (ע"א 760/77 גדעון בן עמי ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד לג(3) 567, 575). לאור האמור לעיל, סבור אני כל עוד ניהלו הצדדים מו"מ לפשרה, עדיין היה קיים הזמן הסביר לביטול החוזה;
  2. על פי הפסיקה הגשת התביעה כשלעצמה יכולה להוות הודעת ביטול בדרך המקובלת, (ע"א 186/77 סוכנויות השכרת רכב בע"מ נ. טרבלוס, פ"ד ל"ג(1) 197).
  3. התנהגות הצדדים גרמה לכך שמדובר בחוזה שאין בו מועד סיום. על חוזה מעין זה חלות הוראות סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, הקובע כי:

"(א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.
(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות —
(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;
(2) בכל מקרה אחר — במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר — תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה."
התביעה הוגשה ביום 10.7.07. התביעה מהווה הודעת ביטול. מאז הגשת התביעה חלף הזמן הסביר לפני זמן רב. כך שהודעת הביטול היא בת תוקף.

23. לאור כל האמור לעיל, סבור אני שיש לקבל את תביעת התובעת כנגד הנתבעים לפינוי המקרקעין.

סוף דבר:
לאור כל האמור לעיל ניתן פסק דין כדלקמן:
1) אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם כדלקמן:
(א) לפנות את יחידת המגורים (המבנים והחצר) המצויה במקרקעין ברחוב דבורה הנביאה 9 ברמלה הידועה כגוש 4450 חלקה 139 ו-חלקה 138, לסלק ידם ממנה, ולמסור לתובעת את המקרקעין בגוש 4450 חלקות 138 ו-139 כשהן פנויים מכל אדם וחפץ. על מנת ליתן לנתבעים שהות לחפש לעצמם מקום מגורים אחר, עליהם לבצע את האמור בס"ק זה עד ליום 1.4.12;
(ב) עד ליום 1.4.12 להרוס על חשבונם את תוספות הבנייה שבנו ליחידת הדיור המקורית. תוספות אלו מוקפות בקו ורוד בנספח ב' לכתב התביעה;
(ג) עד ליום 1.4.12 למסור לתובעת את יחידת הדיור המקורית המסומנת בנספח ב' לכתב התביעה. יחידה זו מוקפת בקו תכלת בנספח ב' לכתב התביעה.
נספח ב' לכתב התביעה סומן על ידי במ/1 ונחתם על ידי, והוא מהווה חלק בלתי נפרד מפסק הדין.
2) על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת כדלקמן:
(א) את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
(ב) שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון