ארנונה על חצר


1. בפניי ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 6.6.11, ולפיה נדחה ערר שהגישה המערערת בעניין חיובי ארנונה המוטלים עליה החל מיום 1.10.09 בגין הנכס שבבעלותה – בית בן 3 מפלסים ברח' פנחס רוזן 40 (להלן: "הנכס" או "הבית").

בהסתמך על מדידה שערך המשיב, נקבע על ידו כי שטח הבית לצרכי חיוב בארנונה הוא 723 מ"ר. השגה שהגישה המערערת על קביעה זו, נדחתה על ידי המשיב, ועל החלטת המשיב הוגש ערר.
במסגרת הערר, טענה המערערת כי המשיב טעה ביישום הוראות צו הארנונה בכך שחייבה שלא כדין בגין שטח של 15 מ"ר המשמש כמקלט ובגין שטח של 229 מ"ר המהווה חצר פתוחה שאינה מקורה. המערערת טענה כי שטחים אלו אינם ברי חיוב ולפיכך יש להפחית שטח של 244 מ"ר מהחיוב המוטל עליה, לחייב את הנכס לפי שטח של 479 מ"ר בלבד ולזכותה בהתאם.

2. יצויין, כי בדיון ההוכחות בפני ועדת הערר מיום 23.11.10 הודיע ב"כ המערערת כי השטח שבמחלוקת עומד על 223 מ"ר בלבד (להלן: "השטח שבמחלוקת").
כמו כן, עניינו של הערעור שבפניי הוא סיווג שטח החצר בלבד (208 מ"ר - א.כ.), מתוך השטח שבמחלוקת, שכן המערערת ציינה כי חזרה בה מטענתה בעניין שטח המקלט (ס' 16 להודעת הערעור).

כעולה מן ההחלטה נשוא הערעור, השטח שבמחלוקת הינו מרוצף בריצוף של קבע, ואין המדובר בשטח אדמה או גן. ניתן לצאת אליו ישירות מסלון הבית, ומוצבים עליו רהיטים ומתקנים שונים לבילוי ופנאי כגון מתקן לברביקיו, ג'קוזי ובריכת שחיה.


השאלה שבמחלוקת היא, האם שטח המחלוקת מהווה "מרפסת גן" כטענת המשיב, אשר אז הינו בר חיוב בארנונה; או שמא מדובר ב"חצר", כשיטת המערערת, אשר אז הוא פטור מארנונה.

3. החלטת ועדת הערר
סעיף 1.3.1 ב לצו הארנונה של עיריית ת"א קובע:
"בשטח הבניין נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין, לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר וכן מרפסות, סככות ובריכת שחיה" (ההדגשה אינה במקור- א.כ).

צו הארנונה אינו כולל הגדרה של המונח "מרפסת גן", אלא רק קובע בסעיף 1.3.1 יב כדלקמן: "מרפסת גן - תחוייב במלואה במידה והינה מקורה או בעלת מעקה או קיר בשלושה צדדים של היקפה".

ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי השטח שבמחלוקת אכן מוקף בשלושה קירות, ולפיכך, ככל שייקבע על ידה שמדובר ב"מרפסת גן", הרי שהשטח יהיה בר חיוב.

המערערת טענה כי הואיל ושטח מרפסות מובא בחשבון אחוזי הבנייה המותרים בנכס ואף מחייב היתר בניה, הרי שהעובדה כי השטח שבמחלוקת אינו נכלל באחוזי הבניה המותרים ואף לא ניתן היתר בגינו, מלמדת כי לא מדובר במרפסת כטענת המשיב.
ועדת הערר לא קיבלה את פרשנותה הנ"ל של המערערת. הוועדה סברה כי אין להיזקק להוראות דיני התכנון והבניה לצורך פרשנות מונח זה, המופיע בצו הארנונה, והעובדה כי השטח שבמחלוקת אינו חלק מאחוזי הבניה המותרים בנכס על פי דיני התכנון והבניה אינה מעלה ואינה מורידה. ארנונה משולמת עבור שימוש שנעשה, בין אם מדובר בשטח שנכלל באחוזי הבנייה ובין אם לאו.

בהיעדר הגדרה מפורשת בצו הארנונה, פירשה הוועדה את המונח "מרפסת גן" לפי המשמעות הרגילה שמייחסים לו בני אדם (והסתמכה בעניין זה על עמ"נ 280/06 עיריית ת"א נ' מספרת אמיר אליה).

מרפסת גן במשמעותה הרגילה, כך קבעה הוועדה, היא "שטח מרוצף, הבנוי כהמשך ישיר של רצפת פנים הבית, ומהווה, הלכה למעשה, חלק מהגן. במילים אחרות, לא כל שטח מרוצף בגן מהווה מרפסת גן, אלא רק כזה שיש מעבר ישיר ורציף בינו ובין פנים הבית. מבחינה פונקציונאלית, מדובר בשטח שמשמש לפעילויות האופייניות למרפסת ולחצר גם יחד".

הוועדה הגיעה למסקנה כי חלקו הארי של השטח שבמחלוקת, המכונה על ידי המערערת "חצר", אכן ממלא אחר הדרישות הנ"ל לשם הגדרתו כמרפסת גן.
יחד עם זאת, הוועדה פטרה מחיוב ארנונה שטח של דשא סינתטי - 36.2 מ"ר, המצוי בשולי מרפסת הגן, היות שהוא אינו מרוצף ומהווה חצר לכל דבר.
שטח נוסף אותו הפחיתה ועדת הערר מן החיוב הוא חלק משטח המבואה לבית – 15.76 מ"ר. שטח זה "אמנם מרוצף, אך הוא אינו מקורה, ומכיוון שאינו בתוך יחידת הבניין ומכיוון שאין לו שימוש פונקציונאלי כמרפסת (בפועל או בכח) – לא ניתן לחייבו" (סעיף 16 להחלטה).


4. תמצית טענות המערערת
א) המערערת טוענת, כי השטח שבמחלוקת הינו בגדר "חצר" ולא "מרפסת גן" כקביעת ועדת הערר. המשיב ערך חלוקה מלאכותית בין שטח מרוצף של 208 מ"ר אותם חייב בארנונה כ"מרפסת גן" לבין יתרת שטח החצר הלא מרוצפת אשר הכיר בה כ"חצר" הפטורה מארנונה בהתאם להוראות צו הארנונה.

ב) לפי היתר בנייה שהוצא לנכס בשנת 2007, סיווגה העירייה את השטח שבמחלוקת כשטח של חצר פתוחה;
הקביעה כי מדובר במרפסת גן נעשתה מבלי שהמשיב טען לכך וממילא מבלי שנערך דיון ומבלי שלמערערת ניתנה אפשרות להגיב ולהביא ראיות בעניין זה;

הקביעה העובדתית לפיה השטח שבמחלוקת מוקף שלושה קירות הינה שגויה ואינה נתמכת בראיות.

ג) פרשנות ועדת הערר למונח "מרפסת גן" עומדת בניגוד לתכלית ולשימוש בפועל של השטח שבמחלוקת, אשר אופייניים לשימוש בחצר ולא למרפסת גן. כך למשל, ועדת הערר לא נתנה ביטוי בהחלטתה לכך שגודל השטח שבמחלוקת מצביע אף הוא, על כך שמדובר אכן בחצר ולא במרפסת.

ד) ועדת הערר שגתה בכך שאפיינה את השטח שבמחלוקת לפי סוג החיפוי – ריצוף או דשא, כאשר קבעה כי פיסת הדשא שאינה מרוצפת (36.2 מ"ר), הינה חצר לכל דבר ולפיכך פטורה מחיוב ארנונה יש להפחית את שטחה מן השטח לחיוב, בעוד שהשטח המרוצף מהווה מרפסת גן.

5. תמצית טענות המשיב
א) טענת המערערת לפיה לא נערך דיון בנושא של "מרפסת גן" ולא הובאו ראיות הינה תמוהה בלשון המעטה. שכן, במהלך ההוכחות שנוהלו, הוצגו תמונות רבות של הנכס וכן נחקרו עדים, באופן שבפני ועדת הערר הונחה תמונה עובדתית מלאה.

ב) לאור העובדה כי השטח שבמחלוקת נופל להגדרתה של מרפסת גן בצו הארנונה, אין כל רלוונטיות להגדרת השטח בהיתר הבניה.

ג) החלטת ועדת הערר ניתנה כדין ובוודאי שאינה חורגת ממתחם הסבירות, ולפיכך אין מקום להתערב בה.

6. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ושמעתי טיעוניהם בעל פה, הגעתי למסקנה ולפיה דין הערעור להידחות מהנימוקים כדלקמן:
א) הלכה פסוקה היא, כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו מתערב בהחלטת ועדת הערר לענייני ארנונה אלא אם היא חורגת ממתחם הסבירות ונפלה בה טעות בולטת על פניה.

כמו כן, אין מקום להשיג על ממצאיה העובדתיים של ועדת הערר בפני ערכאת הערעור, אלא במקרים החריגים הנ"ל. (עמ"נ 252/06 נכסי כלל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב ועמ"נ 347/06 שטראוס שיווק בע"מ נ' מנהל הארנונה..

ב) כלומר, בית משפט זה נדרש למעשה לבחון את השאלה המשפטית, האם קביעת ועדת הערר ולפיה יש להחיל על השטח שבמחלוקת דין "מרפסת גן" ולא דין "חצר" כטענת המערערת, היא סבירה, אם לאו.
בענייננו, סבורני כי החלטתה של ועדת הערר אינה לוקה בפגם מנהלי כלשהו המצדיק התערבות בית משפט זה, ואף לגופו של עניין מקובלים עליי נימוקיה לדחיית הערר.

ג) לא מצאתי כל ממש בטענת המערערת ולפיה לא ניתנה לה הזמנות להגיב ולהביא ראיות לסתירת הטענה כי מדובר במרפסת גן.
אמנם, כטענת המערערת, בכתב תשובתו לערר (נספח 5 לתגובת המשיב בתיק זה) לא ציין המשיב ולא הפנה לסעיף 1.3.1 יב לצו הארנונה, שעניינו ב"מרפסת גן"; אלא טען לכך שבשטח 'בניין' לצרכי חיוב בארנונה נכללות גם מרפסות, בין אם מקורות ובין אם לאו, וזאת בהתאם לסעיף 1.3.1 ב לצו הארנונה.
מכל מקום, התנהל הליך הוכחות, ובמסגרתו הציגו שני הצדדים את מכלול ראיותיהם הרלוונטיות לעניין אופיו של השטח שבמחלוקת, לרבות מסמכים ותמונות, כך שבפני ועדת הערר הוצגה תמונה עובדתית מלאה, עובר למתן החלטתה.
מטעם המערערת הוגש תצהיר של בנה, מר חזי מאנע, אשר בנה את הנכס נשוא הדיון ומנהל את ענייניו הכספיים; מטעם המשיב הוגש תצהירו של מר אייל פינטו, עובד כחוקר חוץ באגף לחיובי ארנונה בעיריית תל אביב, אשר ערך ביקורת בנכס ביום 25.4.10 ודו"ח הביקורת צורף לתצהירו. שני העדים נחקרו על תצהיריהם בדיון מיום 23.11.10.
יוער בהקשר זה, כי מר מאנע העיד שהשטח שבמחלוקת מצוי בקומה הראשונה של הבית ולא בקומת הקרקע של הבית: "קומת הקרקע היא בגובה הכביש של פנחס רוזן ומוגדרת כקומת קרקע וקומה ראשונה היא בגובה של כמה מדרגות. הבריכה נמצאת בקומה הראשונה שמתחתיה יש אדמה".

לאחר שמיעת הראיות, ובמסגרת סיכומי המשיב מיום 2.3.11, ישנה התייחסות מפורשת של המשיב לכך שהשטח שבמחלוקת עונה על הגדרת "מרפסת גן" שבסעיף 1.3.1 יב, שכן הוא תחום בקירות משלושה צדדים, כאשר הפאה הרביעית היא היציאה הישירה אליו מסלון הבית, כפי שהוצג בראיות הצדדים.

למותר לציין כי אף אם המשיב לא היה מעלה טענה זו בסיכומיו, רשאית היתה ועדת הערר להגיע למסקנה משפטית זו, ובלבד שהיא נסמכת על התשתית העובדתית שהוצגה על ידי הצדדים.

כך או כך, לו סברה המערערת כי יש בידה ראייה רלוונטית כלשהי אשר לא הובאה על ידה בשל כך שלא הועלתה טענת "מרפסת גן", מצופה היה כי תגיש בקשה בעניין זה לוועדת הערר; הדברים אמורים ביתר שאת לנוכח העובדה שביום 1.6.11 הגישה המערערת השלמה לסיכומיה, בהתאם לדרישת ועדת הערר, ואף במסגרתם לא ציינה המערערת דבר וחצי דבר בנוגע לטענת המשיב בסיכומיו מחודש מרץ 2011 כי מדובר ב"מרפסת גן".

סיכומו של דבר, למערערת ניתנה גם ניתנה האפשרות להניח ראיותיה בפני ועדת הערר, כפי שהיא אכן עשתה. מסקנתה והחלטתה של ועדת הערר כי מדובר במרפסת גן נסמכה על ראיות הצדדים וטענותיהם במהלך הדיון ובסיכומיהם בכתב, ואין כל בסיס לטרוניית המערערת בהקשר זה, כמפורט לעיל.

ד) אף טענת המערערת לפיה הקביעה העובדתית בדבר היותו של שטח המחלוקת מוקף קירות משלושה צדדיו אינה נתמכת בראיות, אינה מקובלת עלי. שכן, קביעה עובדתית זו נתמכת בדבריו המפורשים של העד מטעם המערערת, מר חזי מאנע, אשר בחקירתו הנגדית ציין: "בהתייחס לתסריט (צ"ל תשריט –א.כ.) של קומה 1, הבית עצמו הוא 101.48 מ"ר. השטח המרוצף מסביב ל – 191 מ"ר יש חומות בגבול עם השכנים. הפאה הרביעית היא היציאה מהמרפסת לגינה" (ההדגשה אינה במקור - א.כ.).
ראיה נוספת שהוגשה בעניין תיחום השטח שבמחלוקת בשלושה קירות היא תמונות שצירפו הצדדים לתצהיריהם, והדברים מדברים בעד עצמם.

ה) ועדת הערר נימקה היטב את החלטתה כי השטח שבמחלוקת עונה על הגדרת "מרפסת גן" שבצו הארנונה ואיינו בגדר חצר, כנטען על ידי המערערת.
"מדובר בשטח מרוצף המוקף בקירות משלושה צדדים של היקפו, ועל כן הוא מתיישב עם הוראות סעיף 1.3.1 יב. כוונתנו היא לשטח המרוצף בעל ההצללה החלקית, היוצא מהבית לכוון בריכת השחייה, לכל השטח המרוצף מסביב לבריכת השחיה וכן לשטח המקורה המשמש כעמדת ברביקיו ודלפק. אגב, השטח המקיף את בריכת השחיה, מכל עבריה, הינו בר חיוב גם לפי סעיף 3.4.5 לצו הארנונה העוסק בחיוב בריכות שחיה. בדומה, השטח בעל ההצללה החלקית הוא שטח מקורה, כך שניתן לחייבו גם מטעם זה בלבד".

ו) בין היתר בשים לב לעובדה כי בשטח שבמחלוקת מצויים ג'קוזי, מיטות שיזוף, שולחנות וכיסאות, וכן מצויים בו שטח מקורה ובו עמדת ברביקיו, דלפק ומקלחת (תמונות 7-10 לתצהיר המשיב); סבורני כי החלטת ועדת הערר מצויה בהחלט בתוך מתחם הסבירות, ולפיכך אין כל מקום להתערב בה.

7. לסיכום
א) לאור האמור לעיל, לא מצאתי לנכון להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.

ב) המערערת תישא בהוצאות המשיב ובשכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

ג)



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ארנונה פאב

  2. ארנונה הקפאה

  3. אישור ארנונה

  4. ארנונה מכבסה

  5. ארנונה מכללה

  6. ארנונה בנקים

  7. ארנונה מרפאה

  8. ארנונה על גג

  9. ארנונה על חצר

  10. ארנונה על ממד

  11. ארנונה על סככה

  12. ארנונה שטח עזר

  13. ארנונה על חממה

  14. ארנונה על מקלט

  15. ארנונה על משרד

  16. ארנונה על גינה

  17. השגה על ארנונה

  18. ארנונה על חניון

  19. ארנונה מאגר מים

  20. ארנונה מבנה עזר

  21. ארנונה על גלריה

  22. ארנונה על מספרה

  23. ארנונה גן לאומי

  24. ארנונה גג משותף

  25. ארנונה מעון יום

  26. ארנונה סניף דואר

  27. אישור צו הארנונה

  28. התיישנות ארנונה

  29. ארנונה בית מלאכה

  30. ארנונה שטח קניון

  31. ארנונה על קראוון

  32. ארנונה מרכז נופש

  33. ביטול הנחה ארנונה

  34. ארנונה חצר אנגלית

  35. ארנונה עסק רמת גן

  36. ארנונה מקורות מים

  37. ארנונה על דירת גן

  38. ארנונה שטח ביטחון

  39. ארנונה סיום בנייה

  40. אם חד הורית ארנונה

  41. ארנונה מבנה תעשייה

  42. ארנונה אחסון פסולת

  43. ארנונה על שטח פתוח

  44. פטור מארנונה כללית

  45. בקשה לשינוי סיווג

  46. ארנונה מפעל בטחוני

  47. פטור מארנונה בטעות

  48. ארנונה מפעלי תעשיה

  49. ארנונה על עליית גג

  50. ארנונה חצר קפיטריה

  51. ארנונה אזור תעשייה

  52. חובת דיווח ארנונה

  53. ארנונה שימוש מעורב

  54. ארנונה על גג מרוצף

  55. ארנונה שטחים טכניים

  56. השגה למנהל הארנונה

  57. ארנונה על דירה חדשה

  58. ארנונה על דירה ריקה

  59. ארנונה חברה ממשלתית

  60. ארנונה אולם אירועים

  61. ארנונה על שטח משותף

  62. ארנונה על מבנה נייד

  63. ארנונה על החלק היחסי

  64. ארנונה על חדר מדרגות

  65. אזרח ותיק בודד ארנונה

  66. ארנונה על שטחי שירות

  67. בניה לא חוקית ארנונה

  68. ארנונה על יחידת דיור

  69. ארנונה על בריכת שחיה

  70. אי תשלום ארנונה ומים

  71. התיישנות החזר ארנונה

  72. ארנונה תאגיד סטטוטורי

  73. ארנונה על שטח לא בנוי

  74. ארנונה על דירות רפאים

  75. השגה על קביעת ארנונה

  76. ארנונה מבנים לא בשימוש

  77. התיישנות ארנונה עליון

  78. ארנונה טעות בחישוב שטח

  79. ארנונה מפעל לייצור נשק

  80. אינטרס ההסתמכות ארנונה

  81. התיישנות תביעת ארנונה

  82. התיישנות גביית ארנונה

  83. אי סבירות תעריפי ארנונה

  84. חיוב רטרואקטיבי ארנונה

  85. ארנונה על שטחים משותפים

  86. חיוב ארנונה רטרואקטיבית

  87. ביטול הליכי גביית ארנונה

  88. פטור מארנונה למוסד מתנדב

  89. התנאים למתן פטור מארנונה

  90. פטור מארנונה חברה ממשלתית

  91. דחיית בקשה להנחה בארנונה

  92. המועד להגשת ערר על ארנונה

  93. התיישנות על תשלומי ארנונה

  94. ארנונה מוסד ללא מטרות רווח

  95. אי סבירות קיצונית חיוב ארנונה

  96. ארנונה מבנה שאינו ראוי לשימוש

  97. ביטול שינוי סיווג ארנונה של נכס

  98. פטור מארנונה האגודה לתרבות הדיור

  99. סמכות השתת ארנונה באופן רטרואקטיבי

  100. בקשה לשינוי סיווג נכס לצורכי ארנונה

  101. אישור כי חברה לא פעילה לצורכי ארנונה

  102. פטור מארנונה מוסד מתנדב לשירות הציבור

  103. גביית ארנונה בגין מטר מרובע שלם בלבד

  104. תביעה להשבת כספים אשר שולמו ביתר בגין ארנונה

  105. דרישה לבטל את החלטה להעלות ב-5% את תעריפי הארנונה למגורים

  106. החזר תשלומים שנגבו עקב תיקון חיובי ארנונה באופן רטרואקטיבי

  107. על מנהל הארנונה להשיב להשגה תוך 60 יום ממועד קבלת ההשגה - מהו מועד התחלת מנין 60 הימים ?

  108. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון