ארנונה על קרקע חקלאית

1. המשיבה, חברה פרטית, אשר עיקר עיסוקה בייצור אצות המשווקות לתאגידים שונים בארץ ובחו"ל. פעילותה מתבצעת במקרקעין הממוקמים בתחומי העיר אילת (להלן – המקרקעין או השטח). בבדיקה שערכה המערערת נמצא כי השטח עליו מפעילה המשיבה את עסקיה גדול מהשטח עליו מחויבת היא בפועל בתשלום ארנונה, ובניגוד להוראות הדין ולצו הארנונה - כך לסברת המערערת - חויבה המשיבה בתשלום ארנונה, בגין חלקו הגדול של השטח, על-פי התעריף הנמוך יחסית הקבוע ל"קרקע חקלאית".
בהיות המערערת סבורה שהסיווג הינו שגוי, הוציאה למשיבה בשנת 2004 שומת ארנונה מתוקנת בסכום כולל של 45,046,377.11 ש"ח, עבור השנים 1998 - 2004.

2. על השומה המתוקנת השיגה המשיבה למנהל הארנונה, השגה שנדחתה. ערר שהוגש לוועדת הערר לעניין ארנונה (להלן – הוועדה או וועדת הארנונה), התקבל ונקבע כי החלטת העירייה לשנות את סיווג נכסי המשיבה לצורכי ארנונה מקרקע "חקלאית" ל"תעשיה" ול"קרקע תפוסה" – נעשתה שלא כדין והיא בטלה (להלן – "ההחלטה הראשונה" מיום 15.3.06) (נספח 9 לתשובת המשיבה).

על החלטתה הראשונה של הוועדה, הגישה העירייה ערעור מנהלי לבית משפט זה, אשר הורה על החזרת הדיון לבחינה חוזרת על-ידי הוועדה, בשל פגמים טכניים שנפלו בהחלטה (פסק הדין מיום 12/12/07 נספח 12 לתשובת המשיבה).

בהחלטת ביניים של הוועדה בהליך החוזר מיום 12.5.09 (נספח 13 לתשובת המשיבה), נקבע כי הצדדים יגישו מדידה חדשה משותפת לגודל השטח עליו מקיימת המשיבה את פעילותה, וככל שלא תהיה הסכמה יגיש כל צד מדידה משלו.

עוד הוסכם, כי וועדת הערר לא תידרש להכריע בשאלת סמכותו או חוסר סמכותו של מנהל הארנונה לשנות את סיווג נכסיה של המשיבה, כך גם לא בשאלת סמכותו או חוסר סמכותו של המנהל לתקן את שומת הארנונה באופן רטרואקטיבי. ככל שיתעורר צורך לדון בכך בעתיד, תוכל המשיבה לעתור לבית המשפט תוך 45 יום, מקבלת החלטתה הסופית של הועדה.

3. חרף ניהול ההליך החוזר בפני הוועדה, הוסיפה והוציאה העירייה למשיבה דרישות תשלום בגין היטלי סלילה וביוב שמקורם בעבודות פיתוח שביצעה העירייה באזור, בתעריפים התואמים לסיווג ה"חדש" שנתנה לנכסי המשיבה.

על החיוב בהיטל הסלילה, הגישה המשיבה עתירה מנהלית לבית משפט זה (עת"מ 385/08). בפסק הדין מיום 2/4/12.4.10 הורה בית המשפט על החזרת דרישת התשלום לבחינה נוספת על ידי הגורמים המוסמכים בעירייה, תוך חיוב העירייה להעביר כל המסמכים והנתונים הרלוונטיים לדרישת התשלום, לעיון המשיבה (נספח 21 לתשובת המשיבה).

בעקבות האמור בפסק דין זה, הגישה המשיבה לבית משפט השלום בבאר-שבע (ביושבו כוועדת הערר לפי חוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב – 1962), בקשה לביטול דרישת תשלום היטל הביוב, שהוציאה לה העירייה והחזרתו לבחינה נוספת על ידי העירייה. בפסק הדין, אשר ניתן, בין היתר, בהתבסס על פסק דינו של בית משפט זה בעתירה המנהלית, הורה בית משפט השלום על ביטול דרישת התשלום והחזרתה לבחינה חוזרת במשרדי העירייה (פסק הדין בו"ע 1130/08 צורף כנספח 22 לתשובת המשיבה).

ההחלטה נשוא הערעור
4. בהליך החוזר התמקדה וועדת הערר בשתי שאלות עיקריות – הגדרת עיסוקה של המשיבה וסיווגם של המתקנים השונים, המופעלים על ידה בשטח. בהחלטה 26.3.12 קיבלה וועדת הערר את מרבית טענות המשיבה והורתה כדלקמן:
א. הבריכות בהן מגדלת המשיבה את האצות (והמדרכות שסביבן) יסווגו כ"קרקע חקלאית". המדובר ב- 81,454 מ"ר אשר יחויבו בתעריף של 0.06 ש"ח למ"ר.
ב. תעלת הניקוז העוברת בשטח אשר בחזקת המשיבה, לא תובא בחשבון כחלק מהשטח לצורך חיוב בארנונה.
ג. הקרקע הנמצאת במתחם בו מחזיקה המשיבה ואינה משמשת כ"קרקע חקלאית" או כ"מבנה" ואינה מהווה חלק מתעלת הניקוז, יסווג כ"קרקע תפוסה". המדובר ב- 14,154 מ"ר אשר יחויבו בתעריף של 27.70 ש"ח למ"ר.
ד. המבנים בהם משלימה המשיבה את פעילות הטיפול באצות לאחר גידולן בבריכות, יסווגו כמבני "תעשייה". המדובר ב- 1,851 מ"ר אשר יחויבו בתעריף של 79.97 ש"ח למ"ר.


את החלטתה, ביססה הוועדה, על סיור שערכה בשטח בו מקיימת המשיבה את פעילותה וכן על חוות דעת מקצועית מטעם המשיבה של פרופ' אורי פיק, לפיה פעילותה של המשיבה הינה חקלאית.
על החלטה זו של הוועדה - הערעור שבפני.

טענות המערערת
5. לטענת המערערת, שגתה הוועדה בהחלטתה לסווג את שטחי הבריכות בהם מגדלת המשיבה את האצות כ"שטח חקלאי". לשיטתה, מדובר במבנים מבוטנים אשר הקמתם הצריכה קבלת היתרי בניה ואישורי תקן לבטון היצוק בבריכות – מה שמחזק הטענה, שמדובר במבנה לכל דבר.

לשיטת המערערת, גידול האצות על-ידי המשיבה לא נעשה ככל הליך חקלאי במסגרתו נעשה שימוש באדמה או שקיימת זיקה ישירה בין הקרקע לבין הפעילות החקלאית, אלא מדובר יותר בפעילות תעשייתית. תהליך הגידול נעשה באמצעות מערכת סירקולציה, הפועלת לשינוע המים בבריכות ומהווה את הגורם העיקרי בהתפתחות האצות. לאחר גידולן, נמשות האצות מן המים ועוברות (באתר) הליך ייבוש וטחינה לאבקה, הנארזת ונשלחת לתאגידים שונים.

לצורך קיום פעילותה של המשיבה, כך לטענת המערערת, אין צורך בשימוש בקרקע דווקא. המשיבה יכולה להציב את הבריכות גם על גבי כלונסאות (באוויר, במנותק מהקרקע לחלוטין) ובכל זאת הייתה מתקבלת אותה התוצאה.

החלטת הוועדה, הרואה בפעילות המשיבה פעילות חקלאית, עלולה להביא למצב אבסורדי בו גם מפעל לייצור רהיטים מעץ או מפעל ליצור סיגריות מטבק יוכרו כמפעל העוסק בייצור חקלאי לצורכי ארנונה.
הוועדה, כך לטענת המערערת, שמה הדגש על בחינת אופי עיסוקה של המשיבה ולא על מהות סיווגם של הנכסים בהם המשיבה עושה שימוש - ובכך שגתה.

לשיטת המערערת, יש להגדיר את פעילות המשיבה כתעשייתית, המתבצעת במבנים החייבים בתשלום ארנונה בהתאם. בעניין זה הוסיפה המערערת כי הפסיקה הרחיבה את הפרשנות שניתנה למושג "בנין" וקבעה כי גם במקרים בהם מדובר במתקנים שאינם "נראים" מבנה, או שלא ניתן להיכנס אליהם (פיזית) – עדיין יהא מדובר במבנה החייב בתשלום ארנונה.
עוד הפנתה המערערת לספרות, לפיה שאלת הגדרת נכס כ"מבנה" תעשה באמצעות בחינת "התועלת הכלכלית" שמניב הנכס. לשיטתה, ככל שמדובר בנכס המניב הנאה כלכלית לבעליו ומחובר לקרקע בחיבור של קבע (כדוגמת הבריכות בהן נעשית עיקר פעילות המשיבה) - יש לחייב את בעליו בתשלום ארנונה.
עוד טענה המערערת, כי השטח עליו מקיימת המשיבה את פעילותה, מוגדר בתוכנית העיר כאזור "תעשייה מיוחדת" ולא כ"שטח חקלאי".

לחילופין, נטען כי לכל הפחות יש לסווג את המקרקעין עליהם ממוקמות הבריכות כ"קרקע תפוסה" ולחילופי חילופין לסווגן כ"מבנה חקלאי" או כ"נכס אחר" אך לא כ"קרקע חקלאית" כפי שקבעה הוועדה.

טענות המשיבה
6. עמדת המשיבה, כי טענות המערערת בדבר אופי פעילותה ה"תעשייתית" משוללות יסוד ונטענו תוך התעלמות מהעובדות שקבעה הוועדה בהסתמך על ביקורה בשטח ובהסתמך על חוות דעתו המקצועית של פרופ' פיק – עליה לא חלקה המערערת. המשיבה, אשר כל הכנסותיה מחקלאות עלולה להיקלע למצב של קריסה כלכלית לאור העובדה ששומת הארנונה שהוצאה לה גבוהה מסך כל הכנסתה השנתית.

בתשובתה לערעור, הקדימה המשיבה וטענה להרחבת חזית משהמערערת העלתה אפשרויות חלופיות לסיווג הנכס - אותן לא העלתה במסגרת אף אחד מההליכים הרבים, שהתנהלו בעבר בין הצדדים.

7. לגופם של דברים, טענה המשיבה, כי במשך תקופה לא מבוטלת של כעשור, חויבה היא בארנונה בשיעור של כ-300,000 ש"ח. בין הצדדים התקיימו הליכים קודמים הנוגעים לשאלת סיווג נכסיה של המשיבה ותחום פעילותה (בשטח), במסגרתם התקבלה החלטה להגדיר השטחים כשטחים חקלאיים ולא לייחס את תעלת הניקוז - העוברת בשטח המשיבה כחלק משטחיה לצורכי חיוב בארנונה - משזו משרתת את המערערת; ובכל זאת, בחרה המערערת באופן חד צדדי להעלות את חיוב הארנונה בלמעלה מ- 1600%, תוך שינוי סיווג הנכסים וייחוס התעריף הגבוה באופן רטרואקטיבי 7 שנים לאחור. לשיטת המשיבה, ההחלטה להגדלת החיוב נעשתה בניסיונן להעשיר את קופת העירייה בדרך לא דרך.
לטענת המשיבה, חלקו הגדול של השטח עליו מקיימת היא את פעילותה (70%), משמש לבריכות - (והמדרכות שבצידן) - בהן נעשה תהליך גידול האצות.
המדובר בתהליך גידול הזהה לזה שמתקיים בטבע, במסגרתו, גדלות האצות במים מלוחים המצויים בבריכות, בלא כל התערבות מכאנית או תעשייתית – זאת, בניגוד למצג הכוזב שמנסה המערערת להציג. מדובר בשיטת גידול הנהוגה בארצות נוספות בעולם - אשר קיומה הפך להכרחי יותר ויותר לאור החסר במקורות המזון בעולם - ומסווגת כפעילות חקלאית.


בתום הליך הגידול בבריכות, האצות נמשות מן המים ועוברות תהליך ייבוש שכל מטרתו להקל על אריזתן ושליחתן של האצות לתאגידים שונים בארץ ובעולם. הליך הייבוש נועד להקל על הליך האריזה באמצעות הפחתת משקל המארזים – הא ותו לא. הליך גידול האצות מהווה ענף חקלאות לכל דבר ועניין, בו היבול גדל, נקצר ממוין ומשווק לספקים השונים.
יתר השטח שבחזקת המשיבה משמש כמשרד לרווחת העובדים ומבנים קטנים נוספים בהם מתבצע הליך הייבוש.

8. עוד טוענת המשיבה, כי טענות המערערת כפי שהובאו בערעור זה נטענו ונבחנו על ידי העירייה ובסופו של דבר התקבלה עמדת המשיבה. כך למשל, עוד בשנת 1992 הסכימה העירייה כי 8,000 מ' מתוך השטח הכולל עליו מקיימת המשיבה את פעילותה – לא יכללו במסגרת השטח בו מחויבת היא בארנונה, היות ומדובר בתעלת ניקוז עירונית המשרתת את העירייה.
כך גם הדבר לגבי הבריכות בהן גדלות האצות, אשר עוד בשנת 1995 - לאחר ביקור של נציגי העירייה בשטח - הוחלט לחייב את המשיבה בארנונה עבור השטח עליו ממוקמות הבריכות והמדרכות הצמודות להן בהתאם לתעריף שנקבע ל"קרקע חקלאית".
החלטת המערערת לשנות את סיווג השטח והמבנים כפי שעשתה בשומה המתוקנת, נעשתה מבלי שנמצא או נטען כי המשיבה שינתה את פעילותה או את השימוש בנכס.

לגוף הערעור, טענה המשיבה כי על-פי תקנה 4(א) לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות מקומיות בשנת 2000), תש"ס – 2000, נאסר על רשות מקומית לשנות את סיווגו של נכס לצורכי ארנונה, אלא במקרים חריגים בהם נעשה שינוי בשימוש בנכס בפועל, או כאשר החלטה על שינוי הסיווג נתקבלה לאחר קבלת אישורו של שר הפנים לשינוי.
שני החריגים הללו לא התקיימו כאן, ובערכאות השונות, לא טענה המערערת כי שינוי סיווג המבנים והשטח שבחזקת המשיבה, מקורו בשינוי מהותי בשימוש שעושה המשיבה בנכס.

9. אשר להחלטת הוועדה בדבר סיווג המבנים בהם נעשית פעילות האריזה כמבני "תעשייה", טוענת המשיבה כי נכון היה להותיר את סיווג המבנים כ"בית מלאכה" – אולם מטעמים פרקטיים ובשל רצונה שלא להמשיך ולעכב את ההליכים, בחרה שלא לערער על החלטת הועדה בעניין זה, בין היתר, לאור העובדה שתעריף החיוב בארנונה בגין "בית מלאכה" זהה לתעריף הקבוע ל"מבנה תעשייה".

דיון והכרעה
10. באין מחלוקת בדבר גודל השטח עליו מקיימת המשיבה את פעילותה, התמקדה החלטת וועדת הערר בשתי שאלות עיקריות כאשר תוצאת האחת משליכה על האחרת - כל שנותר הוא לבחון האם הפעילה הוועדה את שיקול דעתה כראוי, עת קבעה כי פעילות המשיבה במהותה חקלאית וסיווג המבנים והשטחים בהם עושה המשיבה שימוש במסגרת פעילותה - יקבע כחקלאי בהתאם.

השאלה היא האם גידול האצות על ידי המשיבה הוא פעילות חקלאית כטענתה או שמדובר ביצור אצות תעשייתי, כטענת המערערת.
את החלטתה, כי מדובר בגידול חקלאי ביססה וועדת הערר על ביקור שערכה בשטח וכן על חוות דעתו המקצועית של פרופ' פיק, לפיה בדומה לשיטות גידול מקבילות בעולם – יש לסווג את פעילות המשיבה כפעילות חקלאית.

פרופ' פיק מומחה בינלאומי בתחום האצות, פירט בחוות דעתו כי "האצות הן צמחים פשוטי מבנה, הקרובים ביותר לצמחים נותני יבול מבחינת מוצאן ההתפתחותי." בתי הגידול של האצות הם מקווי מים ויש גם אצות הגדלות בקרקע.
אצת הדונליאלה אותה מגדלת המשיבה, היא אצה הגדלה בטבע כצמח בר לכל דבר ועניין ללא התערבות האדם "וגידולה בחוות גידול אינו משנה תהליך ביולוגי זה ואינו מתערב בו, הכל בזהה לגידול ותרבית זני צמחים אחרים הגדלים בטבע". את האצה מגדלים בתנאים הזהים לאלה הדרושים לאצה בטבע ללא התערבות תעשייתית ובהיותה סוג של צמח, הרי גידולה על ידי האדם הינו חקלאי.
עוד מציין המומחה כי "כמקובל בעולם, הליך גידול האצות מתבצע ב-נ.ב.ט בבריכות פתוחות ורדודות, מצופות ביריעות פלסטיק, בעומק של 25-30 ס"מ, כאשר הפונקציה היחידה של יריעות הפלסטיק הינו למנוע את זליגת מי הגידול לקרקע, קרי לקבע את מצע הגידול. בזהה, תפקידה של רצועת הבטון בת הסנטימטרים הבודדים התוחמת את יריעות הפלסטיק, הינה לקבע את מצע הגידול בלבד." (סעיף 5.1 לחוות הדעת. צורפה כנספח 4 לערעור).
בכל מקום בו מגדלים אצות בעולם לרוב הוא גידול חקלאי ומשלוח האצות הוא גולמי, בזהה לכל פרי או ירק והפיכתו למוצר מסחרי מתבצעת ביפן.

המערערת בחרה שלא להגיש חוות דעת מטעמה ולחקור את פרופ' פיק. במסגרת ערעור זה מנסה היא לתקוף או לסתור את חוות הדעת המקצועית, בטיעונים שהם על סף "המקצועיות" מבלי לטרוח ולהביא מומחה מטעמה ומנסה בזו הדרך לסתור את חוות דעת המומחה מבלי שזה נחקר.

טענות המערערת, הנוגעות להגדרת פעילותה של המשיבה כתעשייתית – יצרנית, מוטב היה לו נשמעו בפני וועדת הערר - היא הוועדה המקצועית אשר נחשפה לכל הנתונים העובדתיים הרלוונטיים לבחינת אופי פעילות המשיבה, הן במסגרת חוות דעתו המקצועית של פרופ' פיק, והן במסגרת הביקור שערכו נציגי הוועדה בשטח. עמדת המשיבה כי מדובר בפעילות חקלאית לא נסתרה ודי בכך לדחיית הערעור.

היות ואין חולק כי הקביעה בדבר אופי פעילותה של המשיבה כפעילות חקלאית משליכה על סיווג יתר השטחים והמבנים בהם פועלת המשיבה, לצורכי ארנונה – הרי שדי במסקנה כי הפעילות הינה חקלאית, כאמור, כדי לדחות את הערעור.
אולם, לאור העובדה שהמערערת העלתה טענות נוספות במסגרת ערעור זה, אתייחס אליהן כסדרן.

11. לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים, אני סבורה כי דין הערעור להידחות גם לגופו.
טענת המערערת לפיה בחרה שלא לחקור את פרופ' פיק, מן הטעם שלדיני הארנונה קיימת מערכת חוקים נפרדת מכל מערכת אחרת, כך שאם במסגרת מסוימת תחשב פעילות המשיבה כ"חקלאית", אין זה מחייב כי הגדרה זו תהא יפה גם לצורכי ארנונה – דינה להידחות. פעילות חקלאית היא פעילות חקלאית גם לצורכי ארנונה ולא ניתן לבוא ולומר שלצורך כל דבר הפעילות היא חקלאית אך לצורך הארנונה היא תעשייתית.

מבחן ה"שכל הישר", יפה גם לעניין זה. ככל שעסק מקיים פעילות מרוכזת אחת שעיקרה בתחום מסוים – הרי שלא נכון יהיה ולא ניתן יהיה להפריד את אופי פעילותו העיקרית של העסק מסיווג המבנים והשטחים עליהם מתקיימת אותה הפעילות.
כך גם בענייננו, ככל שהמערערת בחרה "לשתוק" ולא לסתור הממצא העובדתי שקבע פרופ' פיק בחוות דעתו כי עסקינן בפעילות חקלאית – הרי שלא מן הנמנע לסווג את הבריכות והשטח עליו הוקמו הבריכות כשטח חקלאי, משהאצה - זו שמגדלת המשיבה - גדלה בטבע כצמח, כך גידולה בחווה אינו משנה מיעודה - בהיותה צמח.

מקובלת עליי טענת המערערת, כי באופי פעילותה של המשיבה לא קיימת זיקה ישירה או תלות בין הקרקע לבין הבטחת קיום הפעילות החקלאית (הגידול), אך זיקה כזו אינה נדרשת או הכרחית בכל ענפי החקלאות. כך למשל, בענף גידול עופות (לולים) לא קיימת תלות בין הקרקע לבין הגידול הסופי.

כך גם באשר לטענתה הנוספת של המערערת, לפיה עצם העובדה שלצורך הקמת הבריכות נדרשה המשיבה להיתרי בנייה ולאישורי תקן לבטון היצוק בבריכות, מלמדת כי מדובר במבנה החייב בתשלום ארנונה (בהתאם להרחבת המונח "מבנה" כפי שניתנה בפסיקה ובספרות) – דינה של טענה זו, אשר הועלתה לראשונה על ידי המערערת במסגרת הליך זה – להידחות, ולו מפאת העובדה שאין מקום להעלות טענות אלה לראשונה במסגרת הערעור, שעה שאלה לא באו לידי ביטוי בתשובת המערערת לערר.

זאת ועוד באותם מקרים בהם נקבע כי מדובר במבנה שיש להגדירו כבניין, עסקינן במבני בטון גדולים, להבדיל מהמדובר כאן (ראה ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433, כך גם נקבע בבג"צ 162/69 פז חברת נפט בע"מ נ' עיריית הרצליה פ"ד כג(2) 444 וכן גם בעע"מ 1860/06 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' מ.מ קרית טבעון ביום 16.9.08).

המלומד רוסטוביץ בספרו, ארנונה עירונית - המכון לחקר המיסוי המוניציפלי, מציין: "נראה שפסקי הדין שפרשו את המונח "בניין" לצורך ארנונה ישמו את מבחן השכל הישר וההגיון הפשוט בדרכים שונות הואיל ובדיני מיסוי עסקינן, ראוי לדעתנו להיעזר גם במבחן הכלכלי להגדרת בניין, ובהתאם לכך, ניתן לומר, כי בניין הוא כל מבנה, אשר מופקת ממנו תועלת כלכלית או שבמצבו הפיזי ניתן להפיק ממנו תועלת כלכלית לבעלים... עם זאת, יש מקום לאבחן בין "בנין" לבין "מתקן" שאינו בניין במהותו, כגון מתקן שידור (אנטנה) המותקן על עמוד ברזל גבוה. אפשר שלצורך הקמתו של המתקן, יש חובה להצטייד בהיתר בנייה, אולם דבר זה, כשלעצמו, אינו הופך מתקן לבניין, כמשמעו בדין הארנונה" (עמ' 322). כך גם בעניינינו, לכל היותר ניתן להגדיר את הבריכות כמתקן הדורש היתר אך לא כבניין.

סבורה המערערת כי כל אדם שיראה הבריכות יסבור שמדובר בבנין והנה השכל הישר וההגיון מלמד שעיון בתמונות שצורפו על ידי המערערת, שלא כדין, אשר לא היו בפני הועדה ולא היה מקום לצרפן לערעור – מלמד על היפוכו של דבר, שלא מדובר כלל בבניין, מה גם שכל יעודן של הבריכות, כפי שציין פרופ' פיק בחוות דעתו, למנוע את זליגת מצע לקרקע.

מעבר לנדרש, גם בענפי חקלאות אחרים, כגון גידול עופות בלולים וגידול ירקות בחממות אשר גם לגביהם נדרש לקבל היתרי בניה – אין מחלוקת כי מדובר בחקלאות ואותם המבנים מהווים שטח חקלאי ולא מבנה תעשייתי. כך גם בעניינה של המשיבה.

12. טענת המערערת בדבר מבחן "ההנאה הכלכלית" הצומחת למשיבה מהמבנים והשטח עליו מקיימת היא את פעילותה – אשר הועלתה אף היא רק במסגרת הליך זה – דינה להידחות, ולו מהטעם שהועלתה במסגרת ערעור זה ולא בפני וועדת הערר, אשר דנה ובחנה את הטענות העובדתיות והראיות הרלוונטיות. אין להעלות טענות עובדתיות לראשונה בהליך הערעור - ואין זה מתפקידה של ערכאת ערעור לבחון זאת לראשונה. מה גם שההנאה הכלכלית לא הוכחה ולטענת המשיבה, החיוב הנדרש עולה על הכנסותיה, ואם אכן כך הדבר, לא בדיוק ברורה ההנאה הכלכלית.

13. אשר לטענת המערערת בדבר סיווג ה"קרקע החקלאית" כ"מבנה חקלאי" או כ"נכס אחר" - גם כאן מדובר בטענה חלופית שהעלתה המערערת לראשונה במסגרת הערעור, ואין מקומה להתברר במסגרת זו.

עמדת המערערת, כפי שבאה לידי ביטוי בהליכים שהתקיימו בין הצדדים, הייתה חד-משמעית וכוונה נגד הגדרת פעילותה של המשיבה כ"חקלאית". על כן, אין זה ראוי ואין זה נכון לאפשר למערערת בשלב זה לערוך "מקצה שיפורים" בטענותיה בדרך של העלאת טענות חלופיות להגדרת פעילות המשיבה כסוג של פעילות "חקלאית", מבלי שזו התבררה תחילה בפני וועדת הערר.

14. המשיבה, באופן עקבי, שבה וטענה כי למערערת אין הסמכות לשנות את סיוג נכסיה מכח דיני "ההקפאה" בחוק ההסדרים, החלים על רשות מקומית.

מעבר לנדרש, המערערת לא נימקה את החלטתה לשינוי סיווג הנכסים, נשוא המחלוקת ולא טענה שחל שינוי בפעילות המשיבה. נושא זה מקבל משנה חשיבות לאור העובדה, שכבר בעבר שינוי הסיווג עלה ונבחן על ידי המערערת, זמן לא רב טרם הוצאת החיוב הרטרואקטיבי, והמערערת חזרה בה, לאחר שבחנה הנושא ואת טענות המשיבה לשינוי הסווג והשאירה על כנו את הסווג החקלאי. בנסיבות אלה חובה היה עליה ליתן הסבר של ממש לשינוי החוזר בסווג הארנונה.

15. אשר לשטח תעלת הניקוז – וועדת הערר קבעה כי חלק מהשטח בו עוברת תעלת הניקוז מצוי בתוך השטח בו מחזיקה המשיבה (כ- 8,000 מ"ר), אך אין להשית עליה חיוב בארנונה, היות ותעלת הניקוז אינה משמשת את המשיבה אלא כי את המערערת. תעלת הניקוז אינה מצויה בשליטה היחידה של המשיבה ואין ביכולתה להורות על חסימת התעלה או הסבתה לצרכיה השונים, אלא מדובר בתעלה אשר הוקמה לצורך ניקוז מי השיטפונות מהעיר אילת.
על סעיף זה בהחלטת הוועדה לא חלקה המערערת במסגרת הליך ערעור זה, על כן אין מקום להרחיב בעניין. יחד עם זאת אציין שלא היה מקום מלכתחילה לחייב בארנונה בגין תעלה זו.

16. סוף דבר, הערעור נדחה.
המערערת תישא בהוצאות המשיבה ושכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ש"ח להיום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניה בקרקע חקלאית

  2. הגדרת קרקע חקלאית

  3. הפקעת קרקע חקלאית

  4. בניה על קרקע חקלאית

  5. ארנונה על קרקע חקלאית

  6. הפקעת קרקעות חקלאיות

  7. חוזה השכרת קרקע חקלאית

  8. ביטול הפקעת קרקע חקלאית

  9. היטל השבחה קרקע חקלאית

  10. קרקע חקלאית במזכרת בתיה

  11. העברת זכויות קרקע חקלאית

  12. בניית חממות בקרקע חקלאית

  13. ארנונה על מבנה קרקע חקלאית

  14. אולם אירועים על קרקע חקלאית

  15. אכיפת הסכם למכירת קרקע חקלאית

  16. היטל השבחה הפשרת קרקע חקלאית

  17. היטל השבחה קרקע חקלאית פרטית

  18. בניה על קרקע חקלאית כתב אישום

  19. בנייה לא חוקית על קרקע חקלאית

  20. היטל השבחה קרקע חקלאית להפשרה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון