ארנונה על שם שוכר

בפני בקשה לדחיית התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית.

מדובר בתביעה שהוגשה ע"י בעלי דירה בבאר שבע (התובעים) נגד שוכר הדירה (הנתבע מס' 1) וכנגד עיריית באר שבע (נתבעת מס' 2, להלן - "העירייה) המתייחסת לתקופת שכירות החל מיום 10.5.05, במסגרתה עותרים התובעים לחייב את הנתבע מס' 1 לסלק את ידו מהדירה, לחייבו בתשלום יתרת חוב בגין ארנונה ומים בסך 29,608 ₪ וכן לחייבו בגין אי תשלום דמי שכירות בסך 17,000 ₪. בנוסף, עותרים התובעים לסעד הצהרתי/סעד של צווי המחייב את העירייה לעדכן את יתרת החוב ברישומיה החל ממועד תחילת השכירות על שמו של הנתבע מס' 1. העילה נגד העירייה מבוססת על כך שפקיד מטעמה התרשל בכך שלא רשם את שמו של הנתבע מס' 1 בתור מחזיק בנכס למרות שהתובעים ביקשו מהעירייה לעשות כן.


מנגד נטען ע"י העירייה כי בהתאם לרישומיה התובעים הינם המחזיקים הבלעדיים של הדירה עוד משנת 1995 והם מעולם לא הפקידו בידי העירייה הסכם שכירות כלשהו בקשר לדירה ולא פעלו כנדרש להחלפת שם המחזיק בדירה. עפ"י פקודת העיריות כל עוד לא ניתנה הודעה כדין לעירייה ע"י התובעים בדבר החלפת שם המחזיק, יהיו התובעים חייבים בתשלום הארנונה. התובעים צברו במהלך השנים, ואף בטרם החלה תקופת השכירות הנטענת הנ"ל, חובות לעירייה בגין תשלומי החובה (ארנונה, מים וביוב), ובהתאם פעלה העירייה לסילוק החוב נגד התובעים ואף נעשה ניסיון להגיע עימם להסדר לתשלום החוב, אך כל הניסיונות לגביית חוב התובעים לא צלחו. בהתאם לרישומי העירייה, נותרו התובעים חייבים סך של 33,876.40 ₪, בגין אחזקת הדירה, חוב הכולל את חוב התובעים לעירייה גם בתקופה שקדמה לתקופת השכירות הנטענת.

יצוין כי ביום 11.3.13 ניתן פסק דין נגד נתבע מס' 1 הכולל סעד של פינוי (עפ"י הסכמה בין התובעים לנתבע מס' 1) וכן חיוב כספי על שני רכיבי התביעה (דמי שכירות ותשלומי חובה לעירייה).

בבקשה שבפניי, טוענת העירייה כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה שעניינה "סכסוך" שהתגלע בין התובע שהינו אדם פרטי לבין הנתבעת שהיא רשות מקומית, על רקע חיובי ארנונה שנצברו לחובתו. לטענתה, הדרך לתקיפת חיובי ארנונה של רשות מקומית הינו באמצעות הליכי השגה וערר בהתאם לסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת שומת ארונה כללית), תשל"ו -1976 (להלן - "חוק הערר"). התובע בחר לעקוף את הוראות הדין והגיש תביעה זו לביהמ"ש הנכבד טרם מוצו כל ההליכים עפ"י חוק הערר, ומשלא עשה כן, אין לו להלין אלא על עצמו בלבד והחוב הפך חלוט. כן נטען כי במקביל למסלול ההשגה לפי חוק הערר, מתקיים מסלול כללי הקבוע בחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס – 2000, על פיו ניתן להגיש עתירות מנהליות בעניינים הקבועים בחוק, ובהם ענייני ארנונה. עם זאת, בשורה של פסקי דין נקבע כי בעת שהליכי ההשגה לפי חוק הערר לא מוצו אין מקום להידרש לעתירה מנהלית שבה הועלו לראשונה טענות בעניין חיובי ארנונה, שבהן היה מנהל הארנונה מוסמך לדון לפי חוק הערר. אי לכך, ככל שהתובע מעוניין להעלות טענות מן הסוג שהעלה בתביעתו הנוכחית, היה עליו לעשות זאת במסגרת עתירה מנהלית.

התובעים טענו בתגובתם כי מדובר בטענה מקדמית שלא הועלתה ע"י העירייה בהזדמנות ראשונה. העירייה הגישה בחודש 12/12 בקשה דומה למחיקתה מכתב התביעה והודתה מפורשות כי לבית משפט זה סמכות עניינית, ואף ציינה כי אין יריבות בינה לבין התובעים או נתבע מס' 1 ועל כן תכבד כל החלטה שיפוטית שתתקבל בתביעה. למעשה בבקשה זו מבקשת העירייה לשים את כב' ביהמ"ש כערכאת ערעור על עצמו, דבר שאין לעשותו. לבימ"ש זה סמכות עניינית לדון בתביעה זו משום שאין התובעים מבקשים להתמודד עם גובה חיובי הארנונה או עצם חיובם אלא מדובר בתובענה עצמאית ונפרדת המבוססת על עילה נזיקית.

העירייה הגישה תשובה לתגובת התובעים. נטען כי אין מדובר "בגלגול שני" של הבקשה למחיקת העירייה מהתביעה. וכן, כי טענת חוסר סמכות עניינית ניתן להעלות בכל שלב משלבי הדיון. העירייה ניסתה להסביר לתובעים בכל דרך כי אינה קשורה לתביעה זו, וכי עליהם לפעול בעצמם לגביית חובו של הנתבע מס' 1 כלפיהם ולא להטיל משימה זו על העירייה. עוד טוענת העירייה כי אפילו יסכימו שני הצדדים להקנות סמכות עניינית לבית המשפט הרי הסכמתם אינה מעלה או מורידה (בג"צ 507/85 תמימי נגד משרד הביטחון, פ"ד מ(2) 505).

דיון
בהתאם לתקנה 101 (א)(2) לתקנות סדר הדין האזרחי מוסמך בית המשפט לדחות על הסף תביעה מחמת חוסר סמכות (עניינית או מקומית). יחד עם זאת, בית המשפט לא ייעתר לבקשה לדחיית התובענה מחמת חוסר סמכות אם נראה לו שיש להעביר את העניין לבית המשפט או לבית הדין המוסמך לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט (תקנה 101 (ב) לתקנות סדרי הדין).

להבדיל מטענות מקדמיות כגון התיישנות או חוסר סמכות מקומית אותן יש להעלות "בהזדמנות ראשונה", הרי טענה בדבר חוסר סמכות עניינית ניתן להעלות בכל שלב של הדיון ואף בשלב של ערעור, אפילו לא נטענה בערכאה ראשונה. כן יעלה בית המשפט, ובית משפט של ערעור בכלל זה, מיוזמתו שלו, את שאלת הסמכות מבחינת העניין, אפילו זו לא נטענה כלל (ראו: ע"א 119/87 מרהג' נגד רמדאן, פ"ד מד(4) 377).

סעיף 3 לחוק הערר מונה שלוש טענות שבהן יוכל אדם לתקוף את הדרישה לתשלום ארנונה שנשלחה אליו על ידי הרשות המקומית, בפני מנהל הארנונה. על החלטתו של זה האחרון יוכל המשיג לערור בפני ועדת ערר, כאמור בסעיף 6 (א) לחוק הערר. על החלטתה של ועדת הערר ניתן להגיש ערעור מינהלי בפני בית המשפט לעניינים מנהליים (סעיף 6 (ב) לחוק הערר ופרט 7 של התוספת השנייה לחוק בית המשפט לעניינים מנהליים.

בד בבד קיימת אפשרות לתקוף את ההחלטה של רשות מקומית בענייני ארנונה בעילות תקיפה שונות מאלה המנויות בסעיף 3 לחוק הערר בפני בית המשפט לעניינים מנהליים (פרט 1 לתוספת הראשונה של חוק בתי משפט לעניינים מנהליים, ראו: עע"מ 3518/02 ר'גבי נגד יושב- ראש הועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים, פ"ד נז(1) 196).

בעניינו טוענת העירייה כאמור כי ככל שהתובעים מעוניינים להעלות טענות נגד חוב הארנונה שנצבר על שמם במשך השנים בגין דירתם בבאר שבע בטענה כי לא החזיקו בדירה בפועל (טענה המוכחשת לכשעצמה), הרי שהיה על התובעים לנקוט בהליכי השגה לפי חוק הערר ולחלופין להגיש את תביעתם נגד העירייה לבית המשפט המוסמך (בית המשפט לעניינים מנהליים).

כעולה מפרוטוקול הדיון מיום 25.2.13 הודו התובעים כי לא הודיעו בכתב לעירייה על השכרת דירתם לנתבע מס' 1 ועל רצונם להעביר את חיובי הארנונה בגין הדירה על שם הנתבע מס' 1. יחד עם זאת נטען כי התובעים ונתבע מס' 1 הופיעו במשרדי העירייה פיסית (פרונטאלית) מול פקיד העירייה ומסרו לו העתק מהסכם השכירות וביקשו ממנו לעדכן את זהות המחזיק בהתאם, דבר שלא נעשה על ידי העירייה עד היום. העירייה מכחישה טענה זו מכל וכל. ברור מאליו כי ויכוח זה יוכרע רק לאחר שמיעת ראיות.

בשים לב למהות המחלוקת, עילת התביעה נגד העירייה והסעד המבוקש, אני מחליט לדחות את הבקשה לדחיית התביעה על הסף, וזאת מהנימוק המרכזי לפיו עילת התביעה נגד העירייה מתבססת על טענת התובעים לפיה הם פעלו לפי הוראת הדין לצורך החלפת שם המחזיק משמם על שם שוכר דירתם (הנתבע מס' 1) ואף הופיעו פיסית בפני פקיד העירייה ביחד עם השוכר, אך מסיבות שאינן ידועות להם, לא עודכן הרישום והם נותרו רשומים כמחזיקי הדירה ברישומי העירייה במשך כל תקופת השכירות.

בעניינו, אם תתקבל גרסת התובעים כי העירייה (באמצעות נציג מטעמה) התרשלה בכך שלא עדכנה ברישומיה את שמו של הנתבע מס' 1 כמחזיק בדירה בהתאם להסכם השכירות שעותק ממנו נמסר לנציגה (ככל שיוכח כי הוא אכן נמסר), הרי שחיוב התובעים בתשלומי ארנונה לתקופת השכירות, נגוע באי חוקיות, ולפיכך אינו בסמכות מנהל הארנונה אשר ככלל נקבע בפסיקה כי "סמכותו מוגבלת לעניינים טכניים –עובדתיים" (ראו: עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נגד מועצה אזורית לכיש ואח' (2005).

במילים אחרות, התובעים טוענים כי אלמלא התרשלה העירייה ו/או מי מטעמה במחדל של אי עדכון רישומיה בזהות המחזיק הנכון של הדירה עפ"י הסכם השכירות, לא היו התובעים מחויבים בחובות הנתבע מס' 1 לעירייה ועל כן עותרים לחיוב העירייה בצו שיפוטי לתיקון רישומיה בהתאם. לטעמי, בנסיבות העניין ניתן לכרוך תביעה זו נגד העירייה עם התביעה לסעד של פינוי וסעדים כספיים של התובעים נגד הנתבע מס' 1, אשר הנה בסמכותו העניינית של בית משפט השלום, וזאת מבלי להיכנס לשאלת סיכויי הצלחת התביעה בשלב זה.

בשולי הדברים יודגש כי התובעים אינם חולקים על סכום הארנונה שנקבע ע"י העירייה, אופן קביעתו או שיקולים כאלה ואחרים הקשורים לסמכות המנהלית של העירייה כרשות מקומית לגבי עצם הטלת חוב הארנונה ו/או לגבי אופן הפעלת סמכות זו, ואשר עניינים אלה מסורים ככלל לבית המשפט לעניינים מנהליים. המחלוקת המתעוררת הנה בדבר רשלנות פקיד העירייה אשר לא טרח לעדכן את רישומי העירייה בהתאם להסכם השכירות שהומצא על ידי התובעים.

סיכום
הבקשה לדחיית התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית – נדחית.
העירייה תשלם לתובעים הוצאות משפט בגין הליך זה בסך 1,250 ₪ תוך 30 יום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון