ביטול חוזה בניה ללא היתר

1. בפני תביעה כספית על סך של 144,500 ₪ שהוגשה בהקשר לחוזה מכר שנחתם ביום 20.7.09 על פיו הנתבעים מכרו לתובע את זכויותיהם בדירה ברחוב אהרונסון 22/1 באר-שבע, הידוע כגוש 38386 חלקה 1 תת חלקה 64 (להלן: "הדירה").

התביעה הוגשה כי נטען שהמוכרים, הנתבעים, יצרו מצג בפני התובע לנתוני הנכס וכאשר התברר המצג, התובע ביטל את העסקה. התביעה היא להשבה ולפיצוי מוסכם, פיצוי על עגמת נפש, ועלויות המכונות "הוצאות משפטיות" (סעיף 11 לכתב התביעה).

הנתבעים הגישו כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מביטול העסקה ע"י התובע ותבעו את התובע, כנתבע שכנגד, לשלם להם את הפיצוי המוסכם, את שכר טרחת עורך הדין שנשאו בו, נזק מיוחד שהוא שכר טרחה שנשאו בו בגין עסקה בה הם רכשו נכס על יסוד העסקה עם התובע ופיצוי על עגמת נפש.

בנוסף, הנתבעים שלחו הודעת צד שלישי נגד עורך הדין שייצג את הנתבעים כאשר רכשו את הנכס.

בין ובין, ביום 14.6.11 נפטר הנתבע מס' 1. היורשת היחידה שלו היא הנתבעת מס' 2 (מוצג ת/1). לפיכך, הוסכם כי הנתבע מס' 1 יימחק מהתביעה והודעת צד שלישי תתוקן בהתאמה (פרוטוקול מיום 6.5.12).

למען הנוחות יכונה התובע "הקונה", הנתבעת מס' 2 והמנוח "המוכרים" או "המוכרת" בהתאמה, וצד שלישי יכונה "צד ג'".


2. הפיצוי המוסכם החוזי הוא 64,500 ₪, 10% מסכום העסקה שעמד על 645,000 ₪. הקונה עותר להשיב לו 30,000 ₪ ששולמו בעסקה. הקונה תובע פיצוי בגין עגמת נפש של 35,000 ₪ והמוכרת תובעת פיצוי בגין אותו ראש נזק של 120,000 ₪. כמו כן, הקונה עותר לשלם לו 15,000 ₪ עבור: הוצאות משפטיות, אובדן ימי עבודה, זמן בטלה וכו'.
המוכרת עותרת לתשלום 2,500 ₪ שכ"ט עו"ד בגין עסקת המכר, 3,000 ₪ שכ"ט עו"ד בגין עסקת רכישת נכס אחר.

המחלוקת להכרעה נוגעות לזכאות לפיצוי מוסכם, פיצוי על עגמת נפש, נזק מיוחד בגין עלויות בעין.
באשר לסכום ששולם על חשבון העסקה – אין הזכות תלויית תוצאת חבות שכן החיוב בביטול העסקה הוא של השבה גם לצד האחראי לתוצאה (סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970).

3. על פי חוזה המכר, שהעתק ממנו צורף למוצגי הקונה (סומן כמוצג מ"ת 2), הוצהר ב"והואיל" הראשון, כי מדובר בדירה בקומת קרקע בת 4 חדרים, חדרי שירות ומטבח. הקונה הצהיר בתצהיר עדותו הראשית כי לאחר חתימת ההסכם "התגלה לו שמצגם האמור של הנתבעים היה כוזב.... וכי קיים היתר בנייה לבניית 79.50 מ"ר בלבד" (סעיף 4ב' לתצהירו). כמו כן, נטען כי שטח הבית הוא כ-80 מ"ר ובהסכם עם הקבלן כתוב שזו דירה בת 3 חדרים ומחסן. המחסן הוסב לחדר ללא היתר בניה (סעיף 4ג' לתצהירו). הגילוי בדיעבד, שהחדר הרביעי הוא המחסן, עלה לאחר ששמאי מטעם הבנק למשכנתאות הגיעו לעשות שומה לצורך בקשת הקונה לקבל מהבנק משכנתא (סעיף 4ד' לתצהירו).

בחוזה המכר הצהיר הקונה בסעיף 2(ב) כי "בדק את הדירה בעין קונה וכי ראה בפועל את הדירה ואת כל הפרטים המתייחסים אליה וכן את אופי רישום הזכויות ע"ש המוכר ומצא אותם מתאימים וראויים למטרותיו ולשביעות רצונו המלאה והוא מוותר בזאת על זכותו לכל טענת אי התאמה בדירה, מחמת מום או פגם". כנגד הצהיר המוכר כי: "אין בדירה תוספת בניה כלשהי ללא היתר כדין" (סעיף 2(ה) לחוזה). בחוזה אין התייחסות לשטח הדירה.

כפי שעולה מהראיות לפני חתימת חוזה המכר התובע היה אדיש למצב הרישומי של הדירה בלשכת רישום המקרקעין ובעירייה, והוא נסמך על מראה עיניו. הוא גם היה אדיש לשטח הרשום והנושא לא מופיע בחוזה.

4. הקונה צירף לתיק מוצגיו עותק של תוכנית הדירה וגם המוכרת צירפה צילום מתוך המפרט של הקבלן. מהשרטוטים עולה שלדירה צמוד מחסן עם כניסה מהחצר (מוצג שסומן מ"ת/8).
על פי המרשם, הבניין נרשם כבית משותף בשנת 2005 והדירה מתוארת כדירה ומחסן בשטח של 79.50 מ"ר וחלק ברכוש המשותף של 8/609 חלקים, עם הצמדה בשטח של 138.90 מ"ר וחניה של 9.78 מ"ר.
על פי הנסח, הקונה רשם הערת אזהרה ביום 29.7.09 (נספח ג' לתצהיר המוכרת). הקונה ביטל את העסקה רק ביום 16.10.09 (סעיף 8 לתצהירו).

מאחר ולפני העסקה הדירה והזכויות היו רשומות בלשכת רישום המקרקעין, מראה העיניים בביקור בבית המוכרים היה בר בדיקה במרשם.

עו"ד צ'יפריס ויקטור שערך את החוזה, העיד שבידו היו תוכניות הדירה וכן הנסח מלשכת רישום המקרקעין, אך הוא רשם את פרטי הדירה מבחינת מספר החדרים לפי המידע שקיבל מהמוכר במעמד עריכת החוזה (עמ' 35 לפרוטוקול). כנגד, העידה המוכרת כי במעמד עריכת החוזה התובע, כמי שראה את הדירה, אמר 4 חדרים והיא אמרה 3 חדרים ומחסן, אבל העורך דין שאל אותה לטיב התנאים של המחסן, קיום חלון, קיום מזגן. היא השיבה בחיוב ועורך הדין קבע שזה חדר (עמ' 21 לפרוטוקול). היא לא שללה שיתכן ובעלה המנוח דיבר עם צד שלישי לפני שהיא פגשה אותו במשרדו ביום עריכת חוזה המכר (עמ' 27 לפרוטוקול).

לטובת הנתבעים העיד גם השכן הצמוד בדירה מס' 2, ומעדותו עולה שההסבה ממחסן לחדר קדמה לרכישת הדירה על ידו (עדותו של רכטר דמיטרי) והתיקון של השגת היתר נעשה ע"י גדעון רפאלי – אדריכלות ובינוי ערים, כחלק מתב"ע קבוצתית שהמשרד עורך להגשה (נספח ט' לתצהיר המוכרת). העד לא נחקר בסוגיה זו. אבל המוכרת הסכימה שהיא ובעלה המנוח קנו את הדירה מהקבלן ללא חלון או מזגן וכמו יתר השכנים הם עשו חלון בקיר (עמ' 25 לפרוטוקול).
התובע אישר בחקירתו כי הגיע לראות את הדירה 3 פעמים, לפני שנחתם החוזה. פעם לבד, פעם עם אשתו ופעם עם הוריו (עמ' 15 לפרוטוקול) ואחרי החתימה הוא חזר עם השמאי. הוא אישר שהכניסה לחדר (מחסן) היא מבחוץ (עמ' 16 לפרוטוקול). לפי עדותו, הסבירו לו המוכרים כי בעבר הייתה כניסה מתוך הדירה והם סגרו זאת והפכו את החדר ליחידה עצמאית לילד ואח"כ למספרה (עמ' 16 לפרוטוקול). הוא אישר שהוא לא בדק את תיק הבניין בעירייה (עמ' 17 לפרוטוקול). הוא גם לא בירר האם העבודה שתוארה על ידו בוצעה עפ"י היתר (עמ' 16 לפרוטוקול). למעשה הוא גם לא הוטרד אז מהשטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין (עמ' 17 לפרוטוקול).

5. התובע ראה את הדירה והתובנה שהמחסן הוא חדר הוא פועל יוצא, בעת הביקורים, של מראה עיניו. לגבי הגרסה שהוסבר לו שבעבר החדר/המחסן היה חלק מהדירה – אינני מקבלת את גרסתו ואני מאמינה לגרסת המוכרת שהתרומה להפיכת המחסן לחדר הוא בהוספת חדר ומזגן, אך לא סגירת דלת פנימית בדירה ופתיחת דלת חיצונית. כי המיקום של הדלת מבחוץ הוא בתוכניות הדירה המקוריות.

מיקום דלת הכניסה למחסן/חדר חיצוני היה צריך להביא בין את התובע ובין את הוריו, אם הדבר הפריע להם, לפחות לבקש לראות את התוכניות המקוריות של הבית לפני החתימה על חוזה המכר, או אצל עורך הדין במעמד זה.

לא השתכנעתי כי התובע חתם על החוזה בנסיבות שלא היה בידו לבדוק מראש את מה שראה בדירה ולא השתכנעתי שהמוכרים במכוון הטעו אותו לגבי השטח ולגבי מספר החדרים, וככל שהמצב בפועל "התגלה" לו אחר כך ה"גילוי" המאוחר הוא פרי מחדליו.
התובע גם הצהיר בחוזה שבדק מראש "בין היתר" את אופי רישום הזכויות ואילו עשה כן בפועל, הוא היה עומד על הדברים החשובים לו אצל עורך הדין.

באשר להטעיה לגבי השטח – הטיעון אינו עומד במבחן של עדותו של התובע שהיה אדיש לשטח כמפורט לעיל.

6. המוכרים התחייבו בחוזה כי בדירה אין תוספת בניה ללא היתר, אך בפועל לפתיחת החלון במחסן אין היתר והנושא בהליך של שינוי תב"ע כפי שעלה מהראיות. נושא זה היה על המוכרים להעלות מיוזמתם בפני התובע לפני חתימת החוזה וגם בפני עורך הדין, צד ג' בשלב עריכת החוזה. בכתב ההגנה מטעם המוכרים ישנה הודאה כי נודע לתובע שקיימת בניה ללא היתר ביום 22.8.09, כחודש אחרי חתימת חוזה המכר (סעיף 7 כט לכתב ההגנה).

ההצהרה החוזית של המוכרים מחייבת אותם ומשהוכח שאין היא נכונה התובע זכאי לפיצוי. הצדדים הסכימו על פיצוי מוסכם ולא הועלה ע"י המוכרת טענה לגבי גובה הפיצוי. לפיכך, התובע זכאי לפיצוי המוסכם במלואו [סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)].

התביעה של התובע לפיצוי נפרד בגין עגמת נפש נדחית. כי הפיצוי המוסכם כולל גם רכיב זה שנובע במישרין מההטעיה.

העולה מהמקובץ הוא שביטול החוזה ע"י התובע היה כדין, שכן הופר תנאי מהותי ויסודי, ולכן לא מצאתי שיש מקום לפסוק פיצויים הנתבעים ע"י המוכרת בתביעה שכנגד שעילתה ביטול החוזה.

7. הנתבעים שלחו הודעת צד שלישי נגד עו"ד ויקטור צ'יפריס וטענו, כי הוא ייצג אותם בעסקה והוא נשכר על ידם כדובר שפת אמם, השפה הרוסית. צד שלישי קיבל על עצמו לייצג את 2 הצדדים, כאשר את הייצוג של הקונה הוא קיבל לאחר שהוא נשכר ע"י המוכרים. הוא גם ניסח את החוזה, והוא זה שלא הקפיד ולא דייק בניסוח חוזה המכר. במעמד ניסוח החוזה והחתימה הוציא צד ג' נסח מהאינטרנט ולמרות זאת כתב בחוזה נתונים שגויים באשר לתיאור הדירה. לא זו אף זו, צד ג' המליץ בפני המוכרים שהמחסן הוא חדר לאחר שהם השיבו בחיוב לשאלותיו, האם יש בחדר מזגן וחלון. נטען כי היה עליו כבעל מקצוע לברר האם לתוספת של חלון ומזגן יש עיגון תכנוני במקום הצהרה חוזית שאין בניה ללא היתר.

8. בכתב הגנתו טען צד ג' כי הנתון של מספר החדרים לא הופיע במסמכים שהמוכרים המציאו לו או בנסח, והנתון הושלם במשרד ע"י תשובות המנוח. באשר לסוגיית תוספות בניה ללא היתר, נטען שזו הייתה שאלה למנוח שהשיב לצד ג' כי לא היו תוספות בניה ללא היתר (סעיף 9 לכתב ההגנה). צד שליש הוסיף כי גם בדק בתיק הבניין בעירייה ולא מצא אסמכתא לבניה ללא היתר או הליכים כנגד המוכרים. על פי מכלול זה הוא הכין את החוזה. ככל שמדובר במספר החדרים, צד שלישי נסמך גם על הנתון שהתובע היה בנכס וראה את מספר החדרים בעצמו. זאת ועוד, הצדדים גם חתמו על הצהרה ללשכת מיסוי המקרקעין, כי מדובר בדירה בת 4 חדרים בשטח של 79.5 מ"ר.
כמו כן, נטען שלאחר שהתובע נכח לדעת שמדובר בדירה בת 3 חדרים ומחסן, ושמאי הבנק העריך את הדירה ב-560,000 ₪ במקום המחיר המוסכם, הוא הציע שהעסקה תוחלף מהסכום החוזי לסכום שמאות כי אין לו את ההפרש לשלם ולחלופין הוא הציע לבטל את ההסכם תוך השבת הסכום של 30,000 ₪ ללא פיצוי. אז צד ג' הזמין את המוכרים למשרדו ובמעמד זה הם הסכימו כי הם התקינו במחסן מזגן ופתחו חלון ו"החדר" שימש את בנם 3 שנים ובהמשך הוא שימש את המוכרת כמספרה (סעיף 31 לכתב הגנתו).

בחקירתו הסביר צד ג' כי לפני חתימת החוזה, הוא בדק את תיק הבניין בעירייה ולא מצא בין קשה להיתר בנייה ובין הליכים שנפתחו נגד המוכרים ובפגישה הוא נתן הסבר לכולם (עמ' 35 לפרוטוקול).

9. תפקידו של עורך הדין בעסקת המכר אינו פאסיבי והוא לא היה יכול להסתמך על דברי המנוח, וההנחה שהם יתוקנו ע"י הקונה אם הם לא נכונים. היה עליו להעלות את נושא ה"חדר"/מחסן ולציין את הדברים למען הסר ספק.
גם באשר לפתיחת החלון במחסן, היה מחובתו להציף את הנושא ולברר אותו במעמד הצדדים כדי לא להשאיר סימני שאלה [ע"א 9569/06 גבע, עו"ד נ' אליהו (לא פורסם, 31.1.07 – )].
צד שלישי אינו יכול להטיל את חיוביו המקצועיים על הצדדים. בפרט כאשר ראה את התוכניות המעידות על מחסן, ראה שאין בקשה בעירייה להיתר בנייה ושמע מהמוכרים שיש במחסן חלון.
לפיכך, אני מקבלת את הודעת צד ג' נגדו ומחייבת אותו לשלם למוכרת את הפיצוי המוסכם.

סוף דבר

10. הנתבעת בתיק העיקרי תשלם לתובע בתיק העיקרי סך של 64,500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

צד שלישי ישלם לנתבעת סך של 64,500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

הנתבעת תשיב לתובע סך של 30,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 20/7/09 ועד ליום התשלום המלא בפועל.

הנתבעת תשלם לתובע שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪, כולל מע"מ כדין, בצירוף פרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

צד ג' ישלם לנתבעת שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪, כולל מע"מ כדין, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

זכות ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניה ללא היתר קנס

  2. בניה ללא היתר עונש

  3. בניית מחסן ללא היתר

  4. בניית קומות ללא היתר

  5. בניה ללא היתר התיישנות

  6. בניה ללא היתר בית משותף

  7. התיישנות בניה ללא היתר

  8. בניה בשטח חקלאי ללא היתר

  9. ביטול חוזה בניה ללא היתר

  10. בניה על חוף הים ללא היתר

  11. אורווה ללא היתר

  12. התיישנות שימוש ללא היתר

  13. בניית מחסן בחצר ללא היתר

  14. ביצוע עבודות בניה ללא היתר

  15. בניה ללא היתר עבירה פלילית

  16. בניית חניה מקורה ללא היתר

  17. איסור העסקת עובדים ללא היתר

  18. בניית מבנה בלוקים ללא היתר

  19. בניה ללא היתר מדיניות הענישה

  20. התיישנות עבירת בניה ללא היתר

  21. בית ללא היתר בניה חיבור לחשמל

  22. בניה ללא היתר ערעור על גזר דין

  23. בניית מחסומים על המדרכה ללא היתר

  24. מכירת בית עם גגון חנייה ללא היתר

  25. ביטול הרשעה שימוש במקרקעין ללא היתר

  26. ערר על החלטה שלא לאשר מבנה חקלאי קיים ללא היתר

  27. תביעת פיצויים בגין נסיעת טנקים על כביש אספלט שנסלל ללא היתר

  28. הרשעה בעבירת ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין הטעונים היתר ללא היתר ובסטייה מתוכנית

  29. בניה ללא היתר דירה בקומת המחסנים, קומה (1-) ופיצול, ללא היתר, לשתיים או לשלוש יחידות

  30. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון