ביטול חוזה בשל הפרה

הרקע לבקשה
1. המבקשת (בבקשה 131) זכתה במסגרת הליך התמחרות ברכישת חלקות 85, 86 בגוש 30194 הידוע כמגרשים מספר 1א', 2א', 40, 41 ו 35 על פי תוכנית 3507ו' (להלן: "התכנית") המצויים בפרויקט הולילנד בירושלים (להלן: "המתחם") תמורת 144,700,000 ₪. העסקה בוצעה במסגרת הליך הקפאת הליכים של חברת נידר חברה לבנייה ולפיתוח בע"מ (להלן: "החברה"), בעלת המקרקעין, באמצעות הנאמנים להליך ההקפאה. העסקה אושרה על ידי בית המשפט ביום 17.02.10 וההסכם נחתם בין הצדדים ביום 28.02.10 (להלן: "ההסכם"). בהסכם דובר על בניית 220 יחידות דיור במתחם על פי התוכנית.

2. החל מיום 7.04.10 החלו להתפרסם באמצעי התקשורת ידיעות על חקירה משטרתית המתנהלת סביב חשד לפרשיות שוחד הקשורות להליכי אישורן של תוכניות הבינוי והמיוחסת לפרויקט הולילנד בכללותו. המבקשת חששה מהשלכות הפרשה על זכויות הבניה במתחם וביום 13.04.10 פנתה לבית המשפט לקבלת הבהרות בעניין תוקפו של ההסכם (בש"א 10756/09, בקשה 45, להלן: "הבקשה הראשונה"). בהחלטה שניתנה ביום 9.08.10 קבע בית המשפט (כב' השופט י' שפירא) כי ההסכם שריר וקיים. במסגרת אותו הדיון פנתה המבקשת לבית המשפט בבקשה כי יזמן בעלי תפקידים בעיריית ירושלים ובוועדה המקומית לתכנון ובניה כדי שיבהירו את עמדתם ביחס למצב התכנוני במתחם. כן זומן נציג פרקליטות המדינה כדי שיבהיר את עמדת הפרקליטות בקשר לאותם חשדות והשלכותיהם לגבי המצב התכנוני של המתחם. מטעם פרקליטות המדינה ניתנה הודעה לפיה בשל העובדה שהחקירה הפלילית טרם באה על סיומה, יש להמתין לסיומה, וכי הנושא התכנוני ייבדק על ידי הוועדה המחוזית שלה הסמכות בנושא זה. עתה, פונה המבקשת בשנית לבית המשפט באותו עניין והפעם בפיה בקשה לפסק דין הצהרתי כי ההסכם בטל, זאת בשל הודעת ראש רשות הרישוי של עיריית ירושלים כי בהתאם להנחיות פרקליטות המדינה אין לעיריית ירושלים הרשאה לטפל בבקשות להיתרי בניה במתחם. בקליפת האגוז, טענת המבקשת היא כי דין ההסכם להתבטל בשל הפרה צפויה, טעות שלה או משותפת של שני הצדדים בכריתת ההסכם ולחילופין בשל סיכול קיום החוזה.

טענות המבקשת
3. לטענת המבקשת, מאז מתן החלטת בית המשפט הראשונה חל שינוי נסיבות המצדיק עיון מחדש בהחלטה. היא הצביעה על כך שהחלטת בית המשפט הייתה מבוססת על כך שרשויות המדינה הצהירו באותה שעה בפני בית המשפט כי ידונו בכל בקשה שתוגש לגופה וכי הן יגבשו את עמדתם ביחס להמשך הבנייה תוך ארבעה חודשים. ברם, החודשים חלפו ועד להגשת הבקשה חלפו שבעה חודשים ובקשותיה של המבקשת להיתרי בניה לא נדונו. סירובה הגורף של עיריית ירושלים ליתן היתרים, כפי שהובהר לנציגי המבקשת בפגישה שנערכה עם נציגי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר ובעיריית ירושלים, מהווה שינוי נסיבות. גם הובהר באותה פגישה כי הבקשות להיתרי בנייה לא תטופלנה עד להודעה חדשה. יתר על כן, לאחר הגשת הבקשה ולאחר קבלת עמדת המשיבים לה, הורתה הועדה המחוזית לתכנון ובנייה על הכנת תוכנית חלופית תחת התוכנית שבתוקף, מכאן שחל שינוי נסיבות קיצוני.

4. עוד לטענת המבקשת, קמה לה עילה לביטול ההסכם בשל הפרה והפרה צפויה מצד המוכרים, שכן המקרקעין טרם נמסרו למבקשת בניגוד למוסכם והעירייה אינה מציידת את הנאמנים באישור זכויות והם אינם יכולים לעמוד בהתחייבויותיהם באשר למצב התכנוני של הנכס כפי שהוצהר על קיומו בהסכם. המקרקעין אכן נמכרו למבקשת "as is" ביום חתימת ההסכם, אך כיום מצב המקרקעין השתנה מקצה לקצה, מכאן שצפויה הפרה שהינה הפרה יסודית המקימה למבקשת זכות לבטל את ההסכם. בנוסף נטען כי יש להכריז על בטלות החוזה בשל סיכול, נוכח הנסיבות הקיצוניות שמשפיעות על קיום ההסכם, שכן הואיל ומדובר בשינוי קיצוני וכל כך בלתי צפוי עד כי פרוץ מלחמה צפוי יותר ממנו.

5. אך בעיקר טענה המבקשת כי עומדת לה זכות ביטול היות וקיים פגם בכריתת ההסכם בשל טעות. לטענתה, לוּ הייתה המבקשת יודעת כי על רקע "פרשת הולילנד" יסרבו מוסדות התכנון לדון בכל בקשה לתכנון או רישוי לקבלת היתר בנייה, היא לא הייתה מתקשרת בהסכם. מקרה זה הוא מקרה קיצוני וחריג ביותר ונוצר מצב שהממכר שונה בתכלית מהממכר שהוגדר בהסכם. משכך, הצדדים התקשרו בהסכם תוך טעות הדדית שלמעשה הייתה קיימת בזמן חתימת ההסכם שעה שהתקיימה חקירה פלילית נסתרת לגבי חשד שהמצב התכנוני שהוצהר בהסכם גופו ושלפיו תומחר המכר, היה תוצאה של מעשים פליליים. סיכון מעין זה אינו סיכון סביר שקונה סביר לוקח על עצמו ברכישת נכס מקרקעין. יתר על כן, על הנאמנים שהם אלו אשר הלכה למעשה מכרו את המקרקעין שבמתחם למבקשת, חלה חובה מוגברת של תום הלב בהיותם שלוחים של בית המשפט בהליך של הקפאת הליכים. בעניין זה נטען כי המבקשת לא יכלה לדעת אודות החקירה המשטרתית ולא יכלה לבדוק את העניין, אך לוּ ידעה אז על החקירה, ברור כי היא, כמו כל רוכש אחר, לא הייתה מתקשרת בחוזה. גם הגדרת העסקה "as is" אין בה כדי להעביר לכתפי הרוכש באופן קטגורי כל סיכון חוזי באשר הוא, אלא רק סיכון שניתן היה לבדוק או לצפות להתרחשותו במועד ההתקשרות, ואין חולק כי בעת חתימת ההסכם לא הייתה כל בדיקה שהמבקשת יכלה לבצע ואשר הייתה מביאה לגילוי החקירה המשטרתית. בבסיס ההתקשרות עמדה התוכנית כפי שניתן לראות בהסכם גופו. הכוונה הייתה, אפוא, להעביר לכתפי המבקשת רק את הסיכון החוזי הצפוי. לעניין טענת המשיבים כי מדובר באירועים מאוחרים לכריתת ההסכם ששינו את המצב השוללים את טענת הטעות, טענה המבקשת שמדובר במסכת אחת נמשכת שהחלה בחקירה הפלילית, עוד טרם נכרת ההסכם. לכן מדובר במקרה קלאסי של טעות. כמו כן, אף שיש לטעות השפעה דרמטית על כדאיות העסקה, אין המדובר בטעות מסוג זה. נוסף על כך יש לשים לב לפער שבין התמורה שניתנה בעד הממכר ובין שוויו בהתאם לשינוי.


6. באשר לטענת המשיבים שהמבקשת השתהתה בהגשת הבקשה, היא טענה כי ישנם שני עקרונות בטענת שיהוי, סובייקטיבי ואובייקטיבי. הסובייקטיבי בוחן אם חלוף הזמן מעיד על כי התובע וויתר על זכויותיו. ואילו האובייקטיבי בוחן האם בשל השיהוי נפגעו צדדים שלישיים. ברם, במקרה זה המבקשת לא העידה בהתנהגותה כי וויתרה על זכותה. להיפך, היא פנתה לבית המשפט בשתי בקשות שונות בעניין. ובאשר ליסוד האובייקטיבי, הנושים והמשיבים לא שינו את מצבם לרעה. נוסף על כך יש לבחון האם השיהוי גרם לשינויים בשטח, ובמקרה זה לא היה כל שינוי בשל השיהוי.

7. לטענת המבקשת תכליתו של ההסכם היא בניית 220 יחידות דיור, ונוכח התמורה החוזית הגבוהה והנסיבות החיצוניות שאינן בשליטת המבקשת, הנטל המוטל על המבקשת הוא כבד מנשוא, ולא סביר להטילו על כתפיה, על לא עוול בכפה. משכך, אפוא, ומכוח כל הטענות וכל אחת מהן לחוד, טענה המבקשת כי היא זכאית לביטול ההסכם ולהשבה, וכי בנסיבות העניין יהיה זה בלתי צודק להעדיף את נושי החברה ואת בעלי מניותיה, שנטלו את הסיכון להגעה לחדלות פירעון, על פניה שפעלה בתום לב מוחלט. שיקולי הצדק גם מחייבים את ביטול החוזה והעדפת עניינה של המבקשת על פני עניינם של נושי החברה אשר עם ביטול ההסכם יקבלו לידם את הנכס שנמכר למבקשת וימכרו אותו במחירו ההולם לאור מצבו התכנוני דהיום.

טענות הנאמנים
8. לטענת הנאמנים דינה של הבקשה להידחות וזאת משום שהנכס נמכר למבקשת "as is" על סמך בדיקותיה של המבקשת ועל אחריותה הבלעדית ובהתאם להצהרתה היא וויתרה באופן סופי ובלתי חוזר על כל טענה בקשר עם ההסכם ועם הליכי מכירה קודמים כמו גם על כל טענת מום, פגם או אי התאמה ובכלל זה מום ופגם נסתרים. טענתה של המבקשת כי ההגדרה הזו אינה מתחשבת בשינויים לאחר חתימת ההסכם, ואם חל בנכס שינוי הוא מאפשר את ביטול ההסכם, חסרת היגיון ומרוקנת את הסעיף מתוכן. התניה, בשמה המלא "as is where is" מגדירה עסקה במסגרתה רוכש צד אחד את הממכר כמו שהוא במצבו הנתון מבלי שיוכל להפנות תלונות כלפי הממכר לאחר מכן. מדובר בתניה השכיחה בעסקאות מול בעלי תפקידים שאינם בקיאים בפרטי הממכר יותר מרוכש ממוצע. במסגרת עסקאות אלה יש גם ביטויי לתניה במחיר הממכר. משכך, פרשנות המבקשת לתניה אינה מתקבלת על הדעת, אינה מתיישבת עם השכל הישר ואינה ראויה. ובאשר לטענת הסיכול, היא טענת מגן ולא חרב. זאת ועוד, ידיה של המבקשת אינן נקיות, שכן עד היום היא לא שילמה את מלוא התמורה החוזית, ובניגוד להסכם טרם שולם רכיב המע"מ של התשלום השלישי וגם לא הריבית המוסכמת בגין האיחור בתשלום השני והשלישי.

9. לטענת הנאמנים עוד, מאז מתן ההחלטה הראשונה על ידי בית המשפט, לא השתנו הנסיבות באופן שיש בהן כדי להצדיק דיון מחודש באותה סוגיה ומשכך יש לדחות את הבקשה מחמת מעשה בית דין, השתק עילה או לחילופין השתק פלוגתא. שתי הבקשות הוגשו באותה עילה בדיוק, ואין זה משנה אם המבקשת לא טענה אז את כל הטענות המשפטיות שהיא טוענת להן היום בבקשתה הנוכחית. ואכן, המבקשת טענה כי היה שינויי נסיבות בשני עניינים, היינו שהעירייה מסרבת כיום להנפיק אישור רישום זכויות במתחם, והשני הודעתה של העירייה כי לא תטפל בבקשות להיתרי בנייה עד להודעה חדשה. ברם, אין המדובר אלא בפרוטוקול ישיבה עם מנהל רשות הרישוי בעיריית ירושלים שאינו מצביע על עמדה חדשה. עמדת העירייה כלל לא השתנתה מאז ההחלטה בבקשה הראשונה שהתבססה בין היתר על עמדה זו. גם מצבם התכנוני של המקרקעין אינו שונה מכפי שהיה ביום מתן ההחלטה בבקשה הראשונה, והתוכנית עודנה שרירה וקיימת ומחייבת. הנאמנים אכן סבורים שעמדת העירייה מנוגדת לחוק וכי העירייה יחד עם הפרקליטות לקחו את החוק לידיהם. עם זאת, אין בכך כדי להקנות סעד למבקשת כנגד הנאמנים. גם לא ברור כיצד העניין מסכל את ביצוע ההסכם. על פי ההסכם על החברה להעביר למבקשת את כל האישורים הנדרשים לשם רישום העברת רישום הבעלות במקרקעין 24 חודשים לאחר תשלום מלוא התמורה, כאשר זו עוד לא ניתנה.

10. לעניין טענת ההפרה, טענו הנאמנים כי הם לא הפרו את ההסכם, שכן, כאמור, המקרקעין נמכרו "as is" באופן שהטיל על המבקשת את האחריות לבצע בדיקות בעצמה. באשר לטענה כי ערעור תוקפה של התוכנית מערער את הגדרת המקרקעין בהסכם, נטען, כאמור, כי התוכנית שרירה וקיימת ובנוסף, התוכנית לא נזכרה בהסכם אלא לצורך הגדרת המקרקעין ומיקומם. מספר יחידות הדיור בחוזה הוא היסטורי בלבד, שריד לעסקת הקומבינציה אשר תוכננה להירקם בין הצדדים בתחילה. גם חיוב החברה, הנזכר בסעיף 14.7 להסכם, לסייע למבקשת במידת האפשר בכל הקשור בקבלת היתרי בניה לפרויקט, הינו "חיוב השתדלות" ולא התחייבות להביא לתוצאה. מה גם שהמבקשת לא יכולה להצביע על בקשה מטעמה לסיוע שנענתה בשלילה. קל וחומר במקרה זה בו מדובר בבעלי תפקיד שקיימת להם חובת השתדלות מופחתת, שכן חובתם של המשיבים היא "במידת האפשר" בלבד.

11. בנוגע לטענת הטעות טענו הנאמנים שמדובר באירועים מאוחרים לכריתת ההסכם, וככל שהפגמים לא היו קיימים בעת כריתת ההסכם, לא ניתן לטעון לטעות, שכן טעות לגבי העתיד אינה בגדר טעות. באשר לשיקולי צדק טענו הנאמנים כי אין בשיקולים מעין אלו כדי להצדיק את הבקשה, משום שהמבקשת לא הראתה כי הנזק שיגרם לה גדול יותר מנזקי החברה ונושיה. אדרבה, הנזק שיגרם לחברה הוא אדיר. הנאמנים גם עומדים על האינטרסים של כלל הנושים, אשר הסתמכו על קיומו של ההסכם. נוסף על כך, המבקשת השתהתה קודם הגשת הבקשה באופן שיש בו כדי להטות את הכף לרעתה. לחילופין נטען כי אם יש מקום לביטול ההסכם, יש להורות על ביטולו בכפוף למתן פיצוי ריאלי בגין כל הנזקים הנובעים מהביטול.

טענות כונס הנכסים הזמני
12. גם כונס הנכסים שמונה למימוש המקרקעין מכוח שיעבודו של הבנק שמימן את הפעילות הכלכלית של החברה במתחם התנגד לבקשה. הוא הצביע על כך שבית המשפט אישר את הסכם המכר במספר החלטות שניתנו על ידו ושהמבקשת לא ערערה עליהן במועד הקבוע לכך בדין. לגופו של עניין הוא טען כי כלל יסוד בדיני החוזים הוא כי חוזים יש לקיים, כל שכן חוזה שהוא תוצאה של הליך שבוצע על ידי בעלי תפקיד מטעם בית המשפט ובפיקוחו ושאושר וקיבל תוקף של החלטה שיפוטית. במקרה זה, על פי ההסכם ועל פי אומד דעת הצדדים, נמכר הנכס כפי שהוא, וכשם שאם הייתה הגדלה דרמטית של זכויות הבנייה לטובת הרוכש, היא לא הייתה מחייבת אותו בתשלום גבוה יותר או מקימה זכות לביטול למוכר, כך גם הקטנה דרמטית של הזכויות אינה מזכה את המבקשת במתן סעד. המבקשת בעצמה גם טענה בפני בית המשפט שלפרשת הולילנד לא צריכה להיות כל השלכה על מצב המקרקעין וכי את התוכנית ניתן לשנות בדרכים מסוימות בלבד. כל דרך אחרת אין לה תוקף. אין גם לשנות את תנאי המכר בשל שינויים שיתרחשו בעתיד במצב התכנוני. לעניין טענת ההפרה, הנאמנים לא הפרו את החוזה והם פעלו בהתאם להתחייבויותיהם המפורטות. בנוגע להעברת הזכויות נטען, כי העירייה אינה רשאית לעכב את מתן האישור לשם העברת הזכויות והֶסברהּ בעניין זה אינו מניח את הדעת. בעניין המצב התכנוני של המקרקעין נטען כי מבחינת ההסכם עולה כי לא חל על המוכר כל חובה למסירת המקרקעין במצב תכנוני מסוים, וכי על פי הדין הנוגע לביטול פעולות מנהליות, כל גוף מינהלי שניתנת לו הסמכות למתן אישורים כאלה ואחרים, בסמכותו גם לבטל את אותם אישורים. נוסף על כך, לא חל כל שינויי במצב התכנוני ולצורך הוכחת הפרה צפויה יש לעמוד ברף גבוה של וודאות לטענה זו. לעניין טענת הטעות, נטען כי המצב התכנוני אינו שונה מכפי שהיה בעת החתימה על ההסכם ומדובר בחששה של המבקשת משינויים בעתיד בלבד. גם נפסק כי מידע תכנוני חדש אינו מקים עילה לביטול הסכם מחמת טעות. הטעות כאן ככל שמתקיימת, היא טעות שבכדאיות העסקה. גם משיקולי מדיניות כלליים יש לדחות את הבקשה, שכן בעסקת מכר כזו שנחתמה לאחר תהליך התמחרות, בדומה למכרזים ציבוריים, ביטול או מתן אפשרות לשיפור תנאים בדיעבד פוגעים ביתר המתמודדים, בנושים ובחברה.

עמדת העירייה
13. לטענת העירייה, נכון להיום משרד המשפטים בוחן את השלכות ממצאי החקירה הפלילית המתנהלת על תוקף ההליכים שהתקיימו ביחס לתוכניות המאושרות ובכלל זה האפשרות למנוע את הבנייה במגרשים שטרם נבנו בפרויקט הולילנד. נכון ליום 6.03.11 גם הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בחנה את התכנון הראוי במתחם וכי בתקופה הקרובה מאוד, ככל הנראה בתוך חודש תיבחן האפשרות להפעלת סמכותה בהתאם לסעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") שעניינם היתרים וחלוקת קרקע בתקופת הביניים בין ביטול תוכנית אחת וכניסתה לתוקף של תוכנית חלופית. לאור זאת, הוועדה המקומית ממתינה לקבלת החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בטרם תביא את בקשת המבקשת לדיון בפניה. כמו כן, נוכח הנחיותיה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, העירייה הודיעה כי בשלב זה ועד למתן החלטה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, לא ניתן יהיה לטפל בבקשות להיתרי בנייה בפרויקט.

תגובת בעלי השליטה בחברה
14. לטענת בעלי השליטה של החברה, ההסכם שנחתם בין הצדדים הינו סופי ומחייב באופן שכל הסיכונים על פיו נלקחו בחשבון על ידי המבקשת בעת הרכישה. לטענה בדבר עיכוב העברת החזקה נטען כי המבקשת היא הנושאת באחריות לכך משום שלא שילמה את מלוא התמורה. נוסף על כך, ההסכם קובע כי דחייה במסירה מטעמים שאינם תלויים בחברה, בנאמנים או בכונס הנכסים לא תיחשב הפרה. לטענתם גם, אין לעירייה ולמוסדות התכנון סמכות להקפיא תוכנית תקפה מראש, על סמך הליך עתידי תיאורטי שכלל לא ברור אם יתרחש. על רקע זה, מבלי לפגוע בדחיית הבקשה יש להורות ליתן היתרי בניה, וליתן למבקשת פתרון הולם.

15. ואולם, עיקר טענות בעלי השליטה נטענו אודות המצב התכנוני של הנכס. לטענתם, בהסכם גופו (סעיפים 13.1.3 ו-13.3) המבקשת נטלה על עצמה את הסיכון שזכויות הבנייה תשתננה, שכן הוראות ההסכם קובעות כי היטל ההשבחה שהוטל על המקרקעין בגין תוכניות שאושרו עד למועד חתימת ההסכם יחולו על המוכרת, ואילו היטל השבחה ממועד חתימת ההסכם יחול על המבקשת. ללמדך, כי הצדדים להסכם חשבו מראש על האפשרות שיחולו שינויים תכנוניים. אכן, ככל הנראה, הצדדים צפו שינויים תכנוניים לטובת המבקשת שיגדילו את אחוזי הבנייה ויחייבו בתשלום היטל השבחה, אך פשיטא כי אין מקום להבחין בין מצב כזה ובין מצב בו יופחתו אחוזי הבנייה. בכל מקרה, כל אימת שאין תוכנית חדשה שניתן לה תוקף, התוכנית הקיימת היא בתוקף. שינוי כזה אינו מקים אפוא, עילה לביטול החוזה, ואם מצבה של המבקשת שונה לרעה כתוצאה משינוי מצב התכנון, עומדת לה הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. יתר על כן, אם שינוי המצב התכנוני לאחר חתימת ההסכם, מהווה עילה לביטולו, גם לחברה עומדת זכות ביטול כלפי מי שהיא רכשה ממנו את הקרקע, ולאותו מוכר עומדת זכות ביטול ממי שהוא רכש ממנו וכך הלאה, תוצאה בלתי מתקבלת על הדעת בעליל.

עמדת כונס הנכסים הרשמי
16. בדיון שהתקיים ביום 15.05.11 הצטרפה ב"כ הכנ"ר לעמדותיהם של המתנגדים לבקשה, וטענה כי אין מקום לבטל את ההסכם שנחתם לפני שנה אך בשל קשיים אליהם נקלעה המבקשת במימוש זכויותיה במקרקעין כתוצאה מפרשת הולילנד. לדבריה, ככל שלמבקשת טענות כלפי העירייה עליה לפעול בעניין זה בערכאות המתאימות.

17. עד כאן טענות הצדדים. עם זאת, הסתבר כי מאז הגשת הבקשה, ביום 12.04.01 התקיימה ישיבה של הוועדה המחוזית לתכנון ונתקבלו מספר החלטות אודות הפרויקט. להלן, אפוא, סקירה קצרה, על קצה המזלג, אודות החלטות הוועדה הרלוונטיות לענייננו.

החלטות וועדת התכנון המחוזית מיום 12.04.11
18. במסגרת החלטת הוועדה נסקרה ההיסטוריה של התכניות והאישורים שניתנו במתחם הולילנד והמבנים שנבנו על סמך אישורים ותוכניות אלו במשך השנים החל משנת 1990 ועד לפרסום דבר קיומה של חקירת המשטרה המכונה "פרשת הולילנד". בהמשך ועל רקע התקדמות חקירת המשטרה, ביום 28.07.10 נשלח לוועדה מכתב מטעם המשנה ליועץ המשפטי לממשלה בו נתבקשה הוועדה לבחון את התכניות המאושרות במתחם ואת שאלת התכנון הראוי ביחס לכל המגרשים שטרם נבנו. בדיון שהתקיים ביום 5.10.10 הנחתה הוועדה את מתכננת המחוז ואת לשכת התכנון המחוזית לבחון את התכניות המאושרות במתחם. במכתב נוסף שנשלח לוועדה ביום 31.03.11 מטעם המשנה ליועץ המשפטי לממשלה שאליו צורף מכתב של פרקליט המדינה צוין כי חקירת המשטרה בפרשה הסתיימה ולפי הערכת התביעה הכללית נמצא כי קיים לכאורה סיכוי סביר להרשעתם של רוב רובם של החשודים בפרשה בעבירות שוחד במידה שמעבר לכל ספק סביר. ממכתבו של פרקליט המדינה עלה כי לפי חומר החקירה ארבע התכניות שבמתחם הולילנד קודמו על רקע של מתן שוחד מטעם היזמים לגורמי תכנון שונים. בהמשך לכך, ביום 12.04.11 דנה הוועדה פעם נוספת בסוגית התכניות המאושרות במתחם כשלדיון זה לא הוזמנו בעלי הזכויות במגרשים שטרם נבנו. הוועדה סברה כי ככל שבסופו של הדיון תתקבל החלטה בדבר שימוש בסמכות הנתונה לה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה תוך הקפאת האפשרות לקבל היתרי בנייה חדשים במתחם, יתקיים דיון נוסף בהשתתפות בעלי הזכויות, במידה והם ירצו בכך, והוועדה תשקול את עמדה פעם נוספת.


19. במסגרת הדיון עדכנה מתכננת המחוז, הגב' דלית זילבר, כי בדיקה תכנונית שבוצעה על ידי לשכת התכנון ועל ידי האדריכל יעקב יער שנשכר על ידי משרד הפנים לימדה על תחלואים משמעותיים במתחם ביניהם מסת בנייה מוגזמת, בעיית נצפות מסיבית וקשה מחלקי העיר השונים, מפגע חזותי, מחסור משמעותי בשטחי ציבור אפקטיביים ועוד. התכנית גם אינה עומדת במדיניות התכנון מבחינת אחוזי בנייה, וגובה הבינוי. עבודת התכנון המקיפה שנעשתה על ידי האדריכל יער ביקשה ליתן מענה לליקויים התכנוניים הקשים ולשפר את המצב התכנוני. האדריכל יער הציג בפני הוועדה את החלופות השונות המוצעות על ידו ביניהן, הפחתה של מסת הבינוי, ביטול מבנים מתוכננים, ביטול זכויות בנייה בחלק מהמגרשים, ולפי אחת החלופות ביטול כלל זכויות הבנייה שטרם מומשו באופן שהמתחם ייוותר במצבו הנוכחי.

20. לאור זאת ציינה יו"ר הוועדה, הגב' רות יוסף, כי הבחינה התכנונית מלמדת כי התכנון המאושר יוצר קשיים תכנוניים משמעותיים והינו בעייתי ביותר. היא הבהירה כי לנוכח קיומן של בקשות להיתרי בנייה חדשים המונחות בפני הוועדה המקומית, על הוועדה לשקול אם יש לפרסם הודעה על הכנת תכנית ועל קביעת תנאים להוצאת היתרי בנייה בהתאם לסעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה. נציגת פרקליטות המדינה בדיון, הגב' מיכל ברדשטיין, המלווה מטעם פרקליטות המדינה את הטיפול בהיבטים האזרחיים והמנהליים של פרשת הולילנד ציינה כי הפרקליטות עצמה אינה נוקטת עמדה בשאלה האם על הוועדה לעשות שימוש בסמכותה זו אם לאו, והדבר מסור לשיקול דעתה המקצועי הבלעדי של הוועדה.

21. בסופו של הדיון הוחלט כי מאחר והוועדה שוכנעה כי התכנון הקיים במתחם הולילנד הינו תכנון גרוע ובעייתי במספר מישורים והוא סותר את מדיניות התכנון של הוועדה, ומאחר והעבודה התכנונית לחלופות השונות שהוצגו בפניה דורשות השלמה וטרם בשלה העת לבחירת החלופה הראויה. לנוכח הבקשות למתן היתר התלויות ועומדות בפני הוועדה המקומית, אין מנוס מפרסום הודעה על הכנת תכנית ביחס למתחם הולילנד כולו בהתאם להוראות סעיף 77 לחוק התכנון והבנייה ומקביעת הגבלות למתן היתרי בנייה לפי סעיף 78 לאותו חוק. בהודעה יצוין כי במסגרת התכנית יישקלו שינויים בייעודי המגרשים, בזכויות הבנייה, בגובה הבינוי, ובהוראות הבינוי הקבועות בתכניות התקפות, וזאת במטרה לרפא את הפגמים התכנוניים הקיימים במצב התכנוני המאושר. הוועדה ציינה כי שקלה את העובדה שהתכנון המחודש עלול להיות מלווה בהשלכות כלכליות משמעותיות, אך בשל הנסיבות החריגות ביותר, אין מנוס מכך. בנוסף נקבע כי בהתאם לסמכויות הוועדה הקבועות בסעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, בשלב זה לא יינתנו היתרי בנייה בכלל המגרשים במתחם המיועדים למגורים, למסחר ולמלונאות. בנוסף קבעה הוועדה כי היתרי בנייה שיתבקשו במגרשים המיועדים למבני ציבור במתחם, יותנו באישור הוועדה המחוזית. סוכם גם כי במידה ובעלי הזכויות במתחם יבקשו להישמע בפני הוועדה על מנת שזו תשקול את שינוי החלטתה, תינתן להם האפשרות לעשות זאת.

הבקשה לקבלת אישור על העברת הזכויות מטעם העירייה
22. לשלמות התמונה יצויין כי הוגשה בקשה נוספת (בקשה מס' 123) מטעם הנאמנים בה בקשו לחייב את העירייה ליתן אישור על העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין לידי המבקשת. לטענת הנאמנים, לא קיימים חובות כלשהם כלפי העירייה או כלפי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומשכך, אין מניעה ליתן להם את האישור. הם הצביעו על כך שכבר ביום 13.12.10 ניתן אישור לידי חברת לייקווד אינבסטמנט (להלן: "חברת לייקווד") שהיא החברה ממנה רכשה החברה את הזכויות במתחם. בתגובת העירייה נאמר כי בבדיקה שנערכה בעירייה נמצא כי קיים חוב בהיטל השבחה. ברם, הואיל וכל החומר הרלוונטי לשם הטיפול בנושא היטל ההשבחה מצוי בידי המשטרה, העירייה ביקשה הוראות מהיועץ המשפטי לממשלה וביקשה הנחיות כיצד לנהוג. תשובת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה מיום 4.10.10 הייתה כי "נכון יהיה בשלב הזה שלא ליתן אישור בדבר העדר חובות לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין". נוכח קבלת עמדת היועץ המשפטי לממשלה, אף בוטל האישור שניתן ביום 13.12.10 לידי חברת לייקווד. כמו כן נוכח פנייתם הנוספת של הנאמנים לעירייה לקבלת האישור, ניתנה הנחייה נוספת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה מיום 6.3.11 לפיה "בכל הנוגע לאישורים המתבקשים על ידי חברות כגון ספיר וחברת נידר, נראה לנו כי ראוי יהיה להמתין עוד זמן מה עד לקבלת החלטות הגורמים המוסמכים ביחס לתיקי החברה". חרף עמדה זו, ב"כ העירייה שהתייצבה לדיון, הסכימה כי במידה ויתברר כי אין חובות על הנכס, אין מניעה כיום ליתן לנאמנים את האישור.

דיון והכרעה
23. ראשית ייאמר כי יש צדק בטענת הנאמנים כי לא השתנה דבר מאז החלטתו של בית המשפט (כב' השופט י' שפירא) מיום 9.08.10 אשר דחה את בקשת המבקשת לביטול ההסכם, וודאי שלא ארע שינוי מהותי. לכל היותר, במועד ההחלטה הראשונה חקירת המשטרה הייתה בעיצומה, וכיום – היא הסתיימה. כאז כן עתה, עמדת הפרקליטות הייתה כי אין בחקירה ומסקנותיה כשלעצמן להביא לביטול התכנית. כאז כן עתה, שאלת שינוי התכנית עמדה לפתחה של הוועדה אשר טרם נתנה את החלטתה הסופית. גם מצבם התכנוני של המקרקעין אינו שונה מכפי שהיה במועד מתן ההחלטה הראשונה, והתכנית כפי שהייתה במועד כריתת ההסכם עודנה התכנית המחייבת. העובדה כי בעת הגשת הבקשה הראשונה, קבלת ההחלטה הייתה צפויה להתקבל בתוך ארבעה חודשים וכיום היא טרם התקבלה ומועד קבלתה אינו ידוע, אינה בעלת משמעות בכל הנוגע למחלוקת המהותית בין הצדדים. בנסיבות אלו, יש אכן לראות בהחלטה מיום 9.08.10 כהחלטה המהווה השתק פלוגתא. טענת המבקשת כי עצם קיומה של חקירת המשטרה במועד כריתת ההסכם מהווה טעות המזכה את המבקשת בביטול ההסכם לא נתקבלה על דעתו של בית המשפט, והוא קבע כי תוקפו של ההסכם שריר וקיים. המבקשת מושתקת אפוא, מלטעון לטענה זו כיום בשנית. מטעם זה לבדו יש לדחות את בקשת המבקשת, ואם סבורה המבקשת כי הוועדה אינה נוהגת כדין והחלטותיה אינן סבירות עליה למצוא מזור במסגרת הראויה לכך לפי הדין. כל מה שייכתב להלן, נכתב אפוא, למעלה מהצורך.

24. אין מחלוקת כי איש מהצדדים להסכם לא ידע במועד חתימתו על קיומה של חקירת המשטרה בפרשת הולילנד. מכאן, כי ההוראה הרלוונטית לענייננו היא הוראת סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") הקובעת כי:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה".

הוראה זו חלה גם על טעות משותפת (ראו ע"א 1445/04 בייזמן השקעות בע"מ נ' חליוה, פורסם במאגרים [13.11.08]; ע"א 9344/04 אנגל נ' עידן מערכות כבלים ישראל בע"מ, פורסם במאגרים [10.09.06]), שהיא כאמור, הטעות שלה טוענת המבקשת. השאלה היא, אם על פי העובדות הנטענות בבקשה קמה למבקשת עילה לבטל את ההסכם בטענה של טעות, ובמידה וכן, האם מן הצדק להורות על הביטול במקרה זה.

25. לא כל טעות מהווה עילה לביטול הסכם. כך למשל, הטעות שסעיף 14(ב) לחוק החוזים עוסק בה, היא טעות שהייתה קיימת בעת כריתת ההסכם, אך לא בטעות הנוגעת למצב עניינים עתידי. טעות לגבי העתיד איננה בגדר טעות (ע"א 9344/04 בעניין אנגל; ע"א 2495/95 בן לולו נ' אטראש, פ"ד נא(1) 577, 593). כך גם קובע סעיף 14(ד) לחוק החוזים כי טעות שאינה אלא טעות בכדאיות העסקה אינה עילה לביטול הסכם. שאלת ביטולו של הסכם בשל טעות של צד מהצדדים לו היא שאלה מורכבת הדורשת איזון בין הצורך בקיום בטחון וודאות משפטית ביחסים חוזיים בין צדדים לבין כיבוד הרצון החופשי של המתקשר העשוי להיפגם בשל טעות (ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נז(4) 817). ברם במקרה זה, הצדק עם הנאמנים וב"כ השליטה בחברה כי אין צורך כלל להידרש לשאלה האם מדובר בטעות המקנה זכות ביטול אם לאו.

26. אכן, ככלל, טעות באשר למצב תכנוני של מקרקעין אינה טעות בכדאיות העסקה בלבד, שכן טעות בכדאיות של עסקה משמעה טעות רק ביחס לשווי נשוא ההתחייבות הכלולה בעסקה, בעוד שטעות הנוגעת למצב תכנוני של מקרקעין נוגעת לתכונה מהותית ומשמעותית של הממכר (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פורסם במאגרים [14.08.08]; ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231). ואולם, דיני הטעות אינם חלים כאשר מדובר ב"טעות" הנמצאת בגדר הסיכון שצד לקח על עצמו במסגרת ההסכם. התערבות בית המשפט על בסיס עילת הטעות תעשה רק במקרים בהם הופר האיזון ההסכמי לחלוקת הסיכונים בין הצדדים בשל התרחשות אירועים שמעבר לסיכונים שהצדדים נטלו על עצמם (ע"א 719/89 מחצבות חיפה בע"מ נ' חנ-רון בע"מ, פ"ד מו(3) 305, 314). לעומת זאת, במקרים בהם צדדים להסכם הסכימו במפורש או מכללא כי צד להסכם ייטול על עצמו סיכון במקרה של גילוי "טעות" בהתקשרות החוזית ביניהם, לא תינתן למי שנטל על עצמו את הסיכון, האפשרות לטעון לבטלות ההסכם בשל "טעות" זו. שכן, בנוטלו את הסיכון הוא וויתר למעשה על טענת הטעות בהקשר זה, ונטל את הסיכון לקיומה של "טעות" זו על שכמו במודע (ראו ע"א 4481/90 אהרן נ' פרץ, חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד מז(3) 427, 437; ע"א 2495/95 בעניין בן לולו). בהקשר זה, בין היתר, התפתחויות עתידיות הינן לרוב בתחום הסיכון של הצד הנוגע בדבר ולא בגדר דיני הטעות (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים (1992), כרך ב, בעמ' 728; ע"א 2495/95 בעניין בן לולו).

27. במקרה זה, מדובר כאמור, בהסכם לרכישת מקרקעין, כאשר ככלל צדדים להסכם מעין זה, בוודאי בהסכמים מהסוג ומההיקף שנחתם בין הצדדים במקרה זה, מודעים לאי-הוודאות הקיימת באשר למצב התכנוני העתידי של המקרקעין הנרכשים. ייתכן אמנם והם סבורים כי הסיכוי, או שמא הסיכון, שהתכנית הקיימת תשונה במידה כזו או אחרת אינו גבוה, אך גובה השינוי הוא במסגרת שיקולי הכדאיות העסקית שלהם. יתרה מזאת, במקרה זה, כפי שציין ב"כ בעלי השליטה בחברה, בצדק, הצדדים נתנו דעתם במפורש במסגרת ההסכם על האפשרות כי התכנית הנוגעת למקרקעין נשוא ההסכם תשונה, והם הגדירו במפורש על מי יחול היטל ההשבחה שיוטל במקרה של שינוי התכנית החלה על המקרקעין.

28. אכן, שינוי תכנית יכול שיארע בשל סיבות שונות, ברם משנטל צד להסכם את הסיכון (או שמא כאמור, את הסיכוי) כי התכנית החלה על המקרקעין נושא ההסכם תשונה, אין הוא יכול להישמע בטענה כי הוא נטל על עצמו את הסיכון רק למקרה בו התכנית תשונה בשל סיבה מסוימת ולא בשל סיבה אחרת. ייתכנו אמנם מקרים בהם סיכון שנטל על עצמו צד להסכם התממש בשל תרחיש קיצוני ורחוק מהתרחישים שעמדו לנגד עיניהם של הצדדים להסכם במועד כריתתו, ובמקרים שכאלו ניתן להעלות על הדעת טענה של טעות (ע"א 719/89 בעניין מחצבות חיפה, בעמ' 314; ע"א 2495/95 בן לולו, בעמ' 602). ואולם במקרה זה, גם אם הצדדים להסכם לא העלו בדעתם את התרחשותה של פרשת הולילנד בהיקפה ובממדיה, שינוי התכנית החלה על המקרקעין בעקבות פרשת הולילנד, ככל שיהיה שינוי שכזה, אינה תוצאה הכרחית ומתבקשת של חקירת המשטרה. שינוי התכנית בסופו של יום, במידה ואכן יעשה שינוי, נתון לשיקול דעתה של הוועדה ובמסגרת זו היא נותנת דעתה למכלול שיקולים, בין היתר שיקולים תכנוניים וכלכליים ועמדתם של בעלי הזכויות במקרקעין, והכרעתה אינה שונה באופן עקרוני ממקרים אחרים בהם הייתה משתנה התכנית בשל סיבות אחרות, שכאמור, אפשרות של שינוי שכזה נטלה על עצמה המבקשת במודע במסגרת ההסכם. מה גם שבמקרה זה, וודאי בשלב זה, התכנית החלה על המקרקעין כלל לא שונתה, וכפי שניתן ללמוד גם מתוך החלטת הוועדה מיום 12.04.11 אין כל וודאות כי היא תשונה בעתיד.

29. מעבר לצריך ייאמר כי גם לו היה מדובר במקרה זה בטעות של המבקשת שלא נלקחה על ידה בחשבון במסגרת נטילת הסיכון בהסכם, מדובר בטעות הנוגעת למצב עניינים עתידי, וככזו היא אינה באה בגדרי הטעות המאפשרת את ביטול ההסכם לפי סעיף 14(ב) לחוק החוזים. אמונה לגבי העתיד אינה בגדר טעות חוזית, אלא תוחלת שנכזבה או תקווה שנתבדתה, והערכה מוטעית של אירועים שיתרחשו או נסיבות שיתקיימו לאחר עריכת החוזה אינה בגדר טעות (ע"א 9344/04 בעניין אנגל; רע"א 8925/04 סולל בונה בניין ותשתיות בע"מ נ' עזבון המנוח אחמד עבד אלחמיד ז"ל, פ"ד סא(1) 126). במקרה זה, לא ניתן לומר כי ה"טעות", עליה מדברת המבקשת היא טעות בעובדות שהיו קיימות בעבר בעת החתימה על ההסכם. אכן, כיום ידוע כי במועד חתימת ההסכם התקיימה חקירת משטרה בכל הנוגע לפרוייקט הולילנד, ועובדה זו לא הייתה ידועה למבקשת (כמו גם למוכר) במועד כריתת ההסכם. אך רצונה של המבקשת לבטל את ההסכם כיום אינו בשל קיום חקירת המשטרה אלא בשל האפשרות כי על בסיס ממצאיה של חקירה זו תשונה בעתיד התכנית החלה על המקרקעין באופן שזכויותיה ייפגעו. שינוי זה של התכנית, ככל שיהיה, אינו קיים בהווה, וודאי שלא היה קיים בעבר. שינוי התכנית אינה תוצאה הכרחית מחקירת המשטרה. ייתכן אמנם, כי במידה והמצב המשפטי הנוהג היה שחשיפה שתכנית מסוימת התקבלה בשל מתן שוחד היא מתבטלת באופן אוטומטי, אפשר והיה מקום לסבור כי קיומה של חקירה בזמן חתימת ההסכם תבוא בגדרי טעות המקימה זכות ביטול בנסיבות מסוימות. דא עקא, שהמצב המשפטי אינו כן, ובמקרה זה מהחלטת הוועדה עולה כי על אף ממצאי החקירה, כלל לא ברור אם ייעשה שינוי בתכנית החלה על המקרקעין נשוא ההסכם, וודאי לא ברור מה יהיה היקפה.

30. ככלל גם, ביטול חוזה לפי סעיף 14(ב) ייעשה על ידי בית המשפט רק כאשר מדובר בטעות חמורה ביותר (כהן ופרידמן, שם, בעמ' 674), ולא השתכנעתי כי במקרה זה מדובר בטעות שכזו. בצדק נטען על ידי הנאמנים כי גם במידה ויהיה שינוי בתכנית החלה על המקרקעין, המבקשת תהא זכאית לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. אכן, מנגד יש רגליים לסברה כי למבקשת ייגרם נזק כלשהו בשל המצב שנוצר עם חשיפת פרשת הולילנד, ולו בשל העיכוב בקבלת היתרי בנייה והוצאות המימון שלה. ברם, בנסיבות אלו, לא זו בלבד שלא ניתן לומר כי מדובר בטעות חמורה המצדיקה את ביטול ההסכם כיום, אלא שכלל לא בטוח שלוּ ידעה על ההשלכות הסופיות שיהיו לפרשת הולילנד על המקרקעין נשוא ההסכם, שכאמור איש אינו יודע כיום מה יהיה היקפן ומשמעותן, היא לא הייתה מתקשרת בהסכם מראש.

31. זאת ועוד, זכות הביטול מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים מותנית כאמור, בפנייה לבית המשפט, וזה ייעתר לה רק "אם ראה שמן הצדק לעשות זאת". זאת בניגוד לזכות הביטול הקבועה בסעיף 14(א) לחוק החוזים אותה יכול הצד הטועה להפעיל באופן אוטונומי ומוחלט. הטעם להגבלת כוח הביטול בנסיבות של סעיף 14(ב) נובע מכך שבנסיבות סעיף זה לא נפל כל פגם בהתנהגותו של הצד האחר (שאינו חפץ בביטול), שכן גם הוא לא ידע ולא היה עליו לדעת על הטעות, ומשכך, הוא זקוק להתחשבות ולהגנה (ע"א 8972/00 בעניין שלזינגר; ע"א 690/88 רובין נ' רובין, פ"ד מד(3) 459). בבוא בית המשפט להפעיל את סמכותו לפי סעיף 14(ב) ולהורות על ביטול ההסכם, עליו לבדוק את מהות העסקה, הנסיבות האופפות אותה, ואת השלכות הטעות על המבקש את ביטולו של ההסכם. ככל שהשלכות הטעות על הצד "הטועה" חמורות יותר, כך יטה בית המשפט לבטל את ההסכם (ע"א 406/82 נחמני נ' גילאור, פ"ד מא(1) 494). בד בבד על בית המשפט לשקול את מידת הסתמכותו של הצד שכנגד החפץ בקיום ההסכם על ההסכם ואת השלכות הביטול עליו, לערכם ולשוקלם זה כנגד זה ולמצוא את האיזון הראוי בין האינטרסים של הצדדים (גבריאלה שלו, דיני חוזים, עמ' 201; בג"ץ 221/86 כנפי נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מא(1) 469, 483). ככל שמדובר בטעות משותפת, כבמקרה זה, יש לתת משקל יתר להשפעת הביטול על הצד החפץ בקיומו. במסגרת איזון זה, גם יכול בית המשפט, בהתאם להוראות סעיף 14(ב) להורות על ביטול ההסכם תוך חיוב הצד המבטל בתשלום פיצויים לצד האחר בגין הנזק שנגרם לו. הנטל לשכנע את בית המשפט כי שקלול מצב הצדדים ואיזון עמדותיהם ונסיבותיהם מצדיק ביטול, וכי העוול שיגרם לטועה אם יישאר קשור בחוזה בו התקשר עקב טעות, גדול מן העוול שיגרם לצד השני על ידי עצם הביטול, מוטל על מבקש הביטול (גבריאלה שלו, פגמים בכריתת חוזה - פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשמ"א) 47; ע"א 690/88 בעניין רובין).

32. במקרה זה, מכלול הנסיבות והשיקולים מוביל למסקנה אחת והיא שאין מקום לביטול ההסכם. כאמור, טרם ידוע היקפה של ה"טעות", ככל שהייתה כזאת, שכן לא ידוע מה היקף השינוי שייעשה בתכנית, אם בכלל, וככל שייעשה שינוי בתכנית, המבקשת תהא זכאית לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, מפני שהמבקשת היא זו שנטלה על עצמה לבדוק את המצב התכנוני, העובדתי והמשפטי של המקרקעין והסיכונים הכרוכים בשינוי התכנית. מאידך, גם אם תאמר, שבמקרה של ביטול ההסכם, החברה היא זו שתהא זכאית לקבל את הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה במקרה של שינוי התכנית, עדיין הנזק שייגרם לחברה ולנושיה הוא גדול בהרבה, שכן כל ההוצאות שהוצאו בעבר על הליך ההתמחרות וניהול המשא ומתן ירדו לטמיון, והליך הקפאת ההליכים יימשך עוד זמן רב וכתוצאה מכך הוא יסבול מהוצאות נוספות שיושתו על קופת הנושים.

33. לא נעלמה מעיני טענת המבקשת כי כל דחייה בביצוע ההסכם ותחילת בניית הפרויקט שבדעתה לבנות במתחם גורר אותה להוצאות מימון של 1,000,000 ₪ מדי רבעון. אך הוצאה זו, לא רק שהיא תוצאה מסתברת מהמצב שנוצר שלא בעטיים של הנאמנים, אלא שהיא מהווה הכרח בל יגונה שעה שמדובר במה שהמבקשת מכנה טעות משותפת שלה ושל מוכרת המקרקעין שהיא חברה בחדלות פירעון.

34. בעבר (במסגרת פר"ק (מחוזי-י-ם) 6361/09 קאזס נ' צמצם צרכי צילום בע"מ (בהקפאת הליכים), פורסם במאגרים [16.12.10]) הבחתני בין זכויות ביטול חוזה העומדות לפני צד המתקשר עם חברה בחדלות פירעון, ובין שני צדדים סולבנטיים המתקשרים זה עם זה. למרות שבמקרה ההוא דובר בחברה שהקפאת ההליכים הצליחה לשקם את הפעילות העסקית של החברה, ואילו כאן אין המדובר עוד בחברה משוקמת, אלא בחברה שלכל דבר ועניין מצויה הלכה אם לא למעשה בהליך של פירוק, הדברים שאמרתי אז יפים גם במקרה זה. וכך נאמר:
"שונות זכויותיהם של צדדים על פי חוזה שנכרת בהליך של חדלות פירעון מזכויותיהם של צדדים לחוזה שהמעורבים בו סולבנטיים. במקרה השני, למרות שיכולה להיות להתקשרות החוזית שבין הצדדים הישירים לחוזה השפעה על צדדים שלישיים שאינם צדדים ישירים להתקשרות, חופש החוזים החל על הצדדים מקנה להם מרחב תמרון רחב היקף. גם התרופות העומדות לצד שנפגע מהפרת החוזה על ידי הצד השני כמעט ואינן מסויגות. לא כן שעה שנכרת הסכם בהליך של חדלות פירעון והקפאת הליכים. או אז, חופש החוזים של הצדדים והתרופות העומדות להם במקרה של הפרה, מסויגות. הטעם לכך נעוץ בתלותם של גורמים נוספים ובראשם הנושים של החברה בהליך חדלות הפירעון בקיומו התקין והרציף של הליך ההקפאה והבראת החברה מתחלואיה. הפעלת תרופות של ביטול הסכם או תשלום פיצויים בשל הפרת הסכם מעין זה, עשויה לגרום לטלטלה אשר השפעתה תהיה הרבה מעבר להשפעה שתהיה על הצדדים הישירים להסכם (ו' אלשיך, ג' אורבך, הקפאת הליכים, עמ' 526)."
"אכן נכון, משמעות הדבר היא כי אותו צד לחוזה הנפגע מהפרתו של הצד שכנגד או בעל מניות הנפגע מעצם כריתתו של החוזה או מהפרתו, עלול למצוא עצמו במצב נחות יותר מהמצב בו היה נתון באותן נסיבות לו חתם על אותו הסכם בדיוק כשברקע עמדה חברה סולבנטית. ברם, בעל המניות או אותו צד לחוזה במהלך ההבראה של חברה בהליך של חדלות פירעון מאבד חלק מזכויותיו, ואין צריך לומר כי נתונים אלו צריכים להילקח בחשבון על ידי המתקשר בחוזה מעין זה מראש."

35. דברים אלו יפים גם נוכח העובדה שמי שמתקשר עם בעל תפקיד מטעם בית המשפט מצפה לוודאות חוזית מוגברת. וודאות זו אכן באה לידי ביטוי, בין היתר, בכך שהממכר הנרכש עובר לרוכש נקי מכל שיעבוד, עיקול או זכות אחרת בנכס לפי סעיף 34א' לחוק המכר, תשכ"ח – 1968. והיא באה לידי ביטוי בכך שבעל התפקיד ימלא אחר התחייבויותיו על פי הסכם המכר והתפקידים שהוטלו עליו על ידי בית המשפט בקפידה יתרה. ברם, דווקא בגלל הוודאות המתבקשת בקיום הסכמים מסוג זה, ההיחלצות מהם וביטולם על ידי הרוכש יהיה רק במקרים חריגים ונדירים, שמקרה זה אינו נכנס בגדרם.

משנדחתה טענת הטעות, יש לדון בשאר טענותיה של המבקשת בדבר זכותה לביטול ההסכם.

36. כאמור, המבקשת טענה לביטול ההסכם בשל הפרה ולחילופין בשל הפרתו הצפויה. ואולם, לא זו בלבד שאין לראות בקיומה של התכנית המצוינת בהסכם כחלק מהגדרות המקרקעין, אלא שלמעשה תכנית זו עומדת בתוקפה כיום ואין אפוא, מקום לטענת המבקשת כי החברה הפרה את ההסכם. גם הטענה בדבר הפרה צפויה בשל האפשרות הקיימת לשינוי התכנית אין בה ממש, ולוּ משום שכאמור, מהחלטת הוועדה עולה כי לכל היותר יערכו בתכנית שינויים כאלו או אחרים, כשהצדדים עצמם לקחו בחשבון את האפשרות כי יערכו בתכנית שינויים ואף קבעו בהסכם מי יישא בהיטל השבחה במקרה שיוטל בשל שינויים שיעשו בתכנית. בצדק גם טענו הנאמנים כי אין די בחשש בעלמא לשם ביטול חוזה בשל הפרה צפויה ורק הסתברות גבוהה להתממשות ההפרה תזכה באפשרות הביטול (ת"א (מחוזי-חי') 613/94 נוה הרודיון בע"מ נ' פ.ד.ד חברת מגורים ובענין בע"מ, פורסם במאגרים [21.08.00]; ע"ש (חוזים אחידים) 195/97 היועץ המשפטי לממשלה נ' בנק לאומי, פורסם במאגרים [10.06.04]). במקרה זה כאמור, גם לוּ היה מקום לראות בשינוי התכנית כהפרה (וכאמור, איני סבור כן), אין לומר כי בשלב זה קיימת הסתברות גבוהה לשינוי התכנית באופן המקנה למבקשת זכות ביטול בשל הפרה צפויה.

37. באשר לטענת ההפרה בשל כך שהנאמנים והכונס לא מילאו את חובתם בהשגת היתרי בנייה למבקשת, עיון בסעיף 14.7 להסכם עליו משליכה המבקשת את יהבה בעניין זה, מלמד כי נכתב בו במפורש כי הנאמנים והכונס יפעלו לסייע במידת האפשר בכל הקשור בקבלת ההיתר, ופשיטא כי העובדה שהמאמצים לקבלת היתר לא נשאו פרי, ושמא הם אינם יכולים לשאת פרי בשלב זה בשל החלטת הוועדה, אינה מהווה הפרה של ההסכם על ידי החברה.

38. גם העובדה שהעירייה מסרבת לצייד את הנאמנים באישור לרישום הזכויות במקרקעין אין בה כדי להוות הפרה של ההסכם. בסעיף 14.3 להסכם צוין במפורש כי "הנאמנים והכונס מתחייבים לפעול בשקידה ראויה וסבירה על מנת להשיג ולמסור לקונה את האישורים המפורטים להלן (להלן: "האישורים הנדרשים") בהקדם האפשרי לאחר מועד תשלום התמורה במזומן ולא יאוחר מחלוף 24 חודשים ממועד תשלום מלוא התמורה במזומן". אין מחלוקת כי הנאמנים פעלו לשם קבלת האישורים הנדרשים מהעירייה ובכלל זה הגשת בקשה לבית משפט זה לחייב את העירייה במתן האישורים (בקשה 123) ויש לקבל כיום אך את הודעת עיריית ירושלים אם ישנו חוב המונע את מתן האישור לרישום העסקה, כפי שנקבע בהחלטה בשולי הדיון מיום 15.05.11. בנסיבות אלו, ככל שהעירייה מעכבת את מתן האישור שלא בעטייה של החברה, אין לראות בכך הפרה של ההסכם על ידי החברה. ובמאמר מוסגר יצוין שגישתה המקורית של העירייה, או שמא של היועץ המשפטי לממשלה, לא הייתה במקומה, שכן היא ערבבה מין בשאינו מינו. על פניו אין קשר כלשהו בין החשדות הפליליים שנתגלו סביב הנושא התכנוני של המתחם ובין מתן אישורים להעברת זכויות במתחם למי שרכש בו מקרקעין בתום לב מוחלט. טוב, אפוא, עשתה העירייה שחזרה בה מעמדתה והיא מוכנה היום להנפיק את האישור בכפוף לתשלום החובות, אם ישנם.

39. זאת ועוד, כפי שעולה מסעיף 14.3 להסכם ומפורש יותר בסעיף 14.6 שבו, תשלום מלוא התמורה על ידי המבקשת הינו תנאי הכרחי שרק בהתקיימו על חברה להעביר את האישורים לשם העברת הזכויות במקרקעין על שם המבקשת. משלא שולמה מלוא התמורה לא ניתן לומר כי אי העברת האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות מהווה הפרת ההסכם על ידי החברה.

40. מעבר לצריך יצוין כי ככל שהתמורה לא שולמה במלואה לנאמנים, המבקשת ממילא אינה זכאית לקבלת החזקה במקרקעין בהתאם להוראת סעיף 12.1 להסכם הקובע כי המקרקעין יועברו למבקשת "בכפוף לקיומן המלא ובמועד של כל התחייבויות הקונה (המבקשת – ד.מ.) עפ"י הסכם זה... לרבות, ובפרט – אך מבלי לגרוע מכלליות האמור – תשלום מלוא התמורה במזומן במועד". פשיטא גם, כי העובדה שהמקרקעין טרם נמסרו למבקשת, אין בה כדי להעביר לכתפי החברה סיכונים שהוטלו במסגרת ההסכם על כתפי המבקשת, כדוגמת הסיכון בדבר שינוי התכנית החלה על המקרקעין כאמור. מה גם שהעיכוב במסירת המקרקעין הוא בעטייה של המבקשת אשר לא שילמה את מלוא התמורה כפי שהתחייבה בהסכם, כאמור.

41. ובאשר לטענת הסיכול, לא זו בלבד שההסכם במקרה זה לא סוכל, שכן התכנית עומדת בתוקפה וגם במידה ותשתנה אין בה כדי לסכל את ההסכם, שכן כאמור, הדבר הוא במסגרת הסיכון שהמבקשת נטלה על עצמה, אלא שגם אין לומר שהאירועים שהביאו למצב הנוכחי בו לאור חשיפת פרשת הולילנד עוכבו מתן ההיתרים ואולי גם תשתנה התכנית החלה על המקרקעין, היא בלתי צפויה ברמה העולה לכדי סיכול, בהתאם לפרשנות המצמצמת ביותר שניתנה על ידי בית המשפט במשך השנים לתנאי אי הצפיות הנדרשת לשם קיומה של עילת הסיכול, עד שכמעט וניתן לומר שבמציאות החיים בישראל הכול צפוי, בכלל זה אירועים קשים וקיצוניים ביותר (ראו למשל (ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, פ"ד לג(3) 639; ע"א 736/82 כפר חסידים נ' אברהם, פ"ד לט(2) 490; ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט, פ"ד מו(3) 350; ע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' רוסמן, פ"ד נ(1) 774; ע"א 5587/93 נחמני נ' נחמני, פ"ד מט(1) 485). זאת ועוד, על מנת שצד יוכל לטעון לסיכול עליו להוכיח כי בזמן המיועד לביצוע החוזה אפשרות ביצוע החוזה או הפקת ההנאה ממנו שובשו באופן יסודי, עד שניתן להניח שהצדדים לא היו מתקשרים באותו חוזה אילו ראו מראש את הנסיבות ותוצאותיהן (ע"א 13/75 בלומנפלד נ' חברת הדר פלסט בע"מ, פ"ד כט(2) 452). הקטנת התועלת שתופק מביצועו של חוזה אינה הופכת אותו לבלתי אפשרי לביצוע. גם עיכוב מה של ביצוע חיוב, אין בו בלבד כדי להעלות טענת סיכול (ע"א 748/80 גולדשטיין נ' גוב ארי חברה לבנין והשקעות, פ"ד לח(1) 309; ת"א (מחוזי-י-ם) 4205/02 ב. יאיר חברה קבלנית לעבודות בניה בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, פורסם במאגרים [31.07.08]. לאור כל האמור לא עומדת למבקשת במקרה זה טענת סיכול, גם לפי טענתה כי יש מקום להשתמש בטענה זו גם כחרב ולא רק כמגן. גם ברור כי אין לקבל את טענת המבקשת שעמידת הנאמנים על קיום ההסכם הינה התנהגות שלא בתום לב.

סופו של יום אפוא, לא זו בלבד שהמבקשת משותקת מלטעון כיום בשנית את טענותיה שנדחו על ידי בית המשפט (כב' השופט י' שפירא) בהחלטתו מיום 9.08.10, אלא גם לגופן של הטענות לא מצאתי שיש בהן כדי להצדיק את ביטול ההסכם. המבקשת תשלים את מלוא התמורה המוטלת עליה בהסכם לידי הנאמנים לאלתר ולא יאוחר משלושים יום. כמו כן, אני מצווה על עיריית ירושלים להנפיק לנאמנים אישור על העברת הזכויות לידי המבקשת מיד עם תשלום החובות, אם אכן יתגלה שקיימים כאלו על זכויות החברה במתחם.

המבקשת תשלם לקופת הכינוס סך של 25,000 ₪ הוצאות בקשה זו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול חוזה מתנה

  2. ביטול חוזה קטין

  3. ביטול חוזה הפצה

  4. ביטול חוזה פרסום

  5. ביטול חוזה סוכנות

  6. ביטול חוזה זיכיון

  7. ביטול חוזה דוגמנות

  8. ביטול חוזה זכיינות

  9. ביטול חוזה חד צדדי

  10. ביטול חוזה עם קבלן

  11. ביטול חוזה עקב טעות

  12. ביטול חוזה חדר כושר

  13. ביטול חוזה בהתנהגות

  14. ביטול חוזה בשל הפרה

  15. ביטול חוזה זמן סביר

  16. ביטול חוזה קניית רכב

  17. ביטול חוזה לטובת צד ג

  18. ביטול חוזה רכישת דירה

  19. ביטול חוזה טעות במחיר

  20. ביטול חוזה חולשה שכלית

  21. ביטול חוזה הפרה יסודית

  22. ביטול חוזה טעות בכדאיות

  23. ביטול חוזה מכר טענת עושק

  24. ביטול חוזה בשל פגם בכריתתו

  25. ביטול חוזה לתקופה בלתי קצובה

  26. ביטול חוזה הנוגד את תקנת הציבור

  27. ביטול חוזה מכר מחיקת הערת אזהרה

  28. ביטול חוזה בין קבלן לרוכשי דירות

  29. תביעה לביטול חוזה - אי התקנת מערכת מיזוג

  30. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון