ביטול חוזה חד צדדי


1. המשיבה הינה רשות הפיתוח והיא הבעלים של המגרשים מס' 5,6,7 לפי תוכנית מפורטת מס' 912 בשטח של כ-3257 מ"ר בתחום חלקות 3,6 מגוש 14104 וחלקה 87 מגוש 14108 המצויים בתחום שיפוטה של המועצה המקומית גוש חלב.
(המגרשים הנ"ל יקראו בהמשך ולשם קיצור בלבד "המגרש").

2. בשנת 1993 המבקש התכוון להקים עסק של בית קירור ובית אריזה ולצורך זה הוא פנה למשרד המסחר והתעשיה בבקשה להקצות לו שטח קרקע המתאים למטרה זו באיזור של גוש חלב, ואומנם, משרד המסחר והתעשיה המליץ בפני המשיבה להקצות למבקש את השטח הדרוש למטרה הנ"ל.

3. בתאריך 14.12.94 נערך ונחתם חוזה פיתוח בין מנהל מקרקעי ישראל (כנציג מטעם רשות הפיתוח) (להלן: "המנהל"), לפיו המנהל הביע את נכונותו להחכיר את המגרש למבקש בתנאי מוקדם ורק לאחר שהמבקש יפתח את המגרש ויבנה עליו את המבנים תוך תקופת הפיתוח כדי שישמשו למטרת ההקצאה של המגרש, ולפיו המנהל העמיד את המגרש לרשותו של המבקש לתקופת הפיתוח אשר נקבעה בחוזה ל-36 חודשים (להלן: "חוזה הפיתוח").

4. עפ"י חוזה הפיתוח, המבקש התחייב להגיש תוכניות לפרוייקט המתוכנן על ידו למנהל תוך 9 חודשים מיום אישור העסקה ולהתחיל בביצוע עבודות הבניה לא יאוחר מתום 18 חודשים מאותו יום ולסיים יציקת היסודות לא יאוחר מיום 1.5.96 ולהשלים בנית השלד של המבנה, לא יאוחר מיום 1.4.97 ולהשלים את כל עבודות הבניה עד 1.7.97.

5. אין מחלוקת בין הצדדים כי המבקש לא ביצע העבודות שהתחייב לבצען בהתאם לחוזה הפיתוח במועדים שנקבעו בחוזה ואף בכלל.

6. בתאריך 28.4.03, המשיבה הגישה תביעה משפטית נגד המבקש בהליך של סדר דידן מקוצר ותבעה את סילוק ידו מהמגרש מהנימוק שהמבקש הפר את הוראות חוזה הפיתוח ומהנימוק שהמשיבה ביטלה את חוזה הפיתוח ביטול חד צדדי ע"י שליחת הודעה בעניין זה מטעמה למבקש מיום 4.12.02 וזאת בהתאם להוראת סעיף 12 (ב)(1) של חוזה הפיתוח (להלן: "הודעת הביטול").
המשיבה דרשה מהמבקש, במסגרת הודעת הביטול, לפנות את המגרש תוך 30 יום ולהחזיר את החזקה בו לידיה כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

7. כשלא נעתר המבקש לדרישת המשיבה עפ"י הודעת הביטול, המשיבה הגישה נגדו תביעה לסילוק ידו מהמגרש בהליך של סדר דין מקוצר והמבקש הגיש בקשתו זו למתן רשות להתגונן בפני התביעה.

8. להלן עיקר טענותיו של המבקש, כפי שצויינו בבקשתו, אשר לטענתו מצדיקות מתן רשות להתגונן בפני התביעה:

א. כי בהתאם להסכם בינו לבין משרד המסחר והתעשיה הוא שילם לחברת יורם גדיש תשתיות ובנין (1992) בע"מ סך של 141,414 ₪ בגין הוצאות פיתוח המגרש.

ב. כי בסמוך לפני החתימה על חוזה הפיתוח, הוא שילם למנהל סך של 30,796.70 ₪ עבור דמי שימושים מהוונים למלוא תקופת החכירה (49 שנים).

ג. כי לאחר החתימה על חוזה הפיתוח הוא הכין תוכניות להקמת הפרוייקט, אולם הפרוייקט הוקפא על ידו עקב בעיות כלכליות.

ד. כי במשך יותר מ-5 שנים, לא היתה כל פניה מטעם המשיבה אליו, ולא קיבל כל התראה על הפסקת ההתקשרות
עמו, וכי הדבר הובן על ידיו כהסכמה מכללא מטעם המנהל להארכת תקופת הפיתוח עפ"י חוזה הפיתוח.


ה. כי המשיבה פנתה אליו לראשונה במכתב מיום 15.7.02 וטענה כי בבדיקה שנעשתה ע"י מנהל ענף פיקוח מטעמה (מר פארס מזייד) נמצא כי המבקש הציב על המגרש, כביכול, קרוואנים המשמשים למגורי עובדים זרים תאילנדים בניגוד למטרת ההקצאה.
המבקש טען כי לאחר קבלת המכתב הנ"ל, נפגש עם מר פארס והסביר לו כי הקרוואנים לא הוצבו על המגרש על ידו וכנראה הם הוצבו ע"י צד ג' כלשהו וכי הסבריו נתקבלו ע"י מר פארס.

ו. כי הודעת הביטול נתקבלה אצל המבקש בהפתעה ובתדהמה וכי הוא השיב להודעת הביטול במכתב שנשלח ע"י בא כוחו מיום 3.2.03 וביקש להתלות את החלטת הביטול ולהאריך את המועד למימוש התחייבויותיו עפ"י חוזה הפיתוח לשנתיים נוספות מאותו יום.

9. בישיבה שהתקיימה ביום 3.9.03, ב"כ המשיבה ויתר על זכותו לחקור את המבקש על תצהירו מבלי להודות באף טענה מטענותיו והוחלט על הגשת סיכומים מטעם 2 הצדדים.

10. בסיכומים שהוגשו מטעם המבקש, בא כוחו טען כדלקמן:

א. כי ביטול חוזה הפיתוח באופן חד צדדי ע"י המשיבה נעשה שלא כדין ובניגוד להוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א – 1970.

ב. כי מאז 1.7.97 ועד ליום 15.7.02 לא היתה פניה ו/או הודעה מטעם המשיבה אל המבקש ואשר התייחסה לביטול חוזה הפיתוח ו/או להפרתו.

ג. בחלוף תקופה שכזו, המשיבה מנועה מלהודיע על ביטול החוזה באופן חד צדדי והיה זה מן הדין לתת למבקש אורכה סבירה נוספת לתיקון ההפרה ולהמשיך בחוזה הפיתוח ובמידה וההפרה לא היתה מתוקנת בתקופת האורכה הנ"ל, המשיבה היתה זכאית להודיע על ביטול החוזה.

ד. הודעת הביטול לא נשלחה למבקש תוך זמן סביר מיום ההפרה, אלא באיחור של מספר רב של שנים וכי הדבר נחשב כוויתור מצד המשיבה על זכותה להודיע על ביטול החוזה וכי, במידה והמשיבה מעוניינת בכל זאת בביטולו, היא מחוייבת לתת למבקש אורכה נוספת לתיקון ההפרה, הכל בהתאם להוראת סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות).

11. ב"כ המשיבה טען בסיכומים שהוגשו מטעמה כדלקמן:

א. אין מחלוקת כי המבקש לא בנה מאומה כפי שהתחייב עפ"י חוזה הפיתוח וכי הדבר הנ"ל מהווה הפרה יסודית להוראות החוזה.


ב. מה עוד, שהמבקש הרחיק לכת ואף העמיד קרוואנים על המגרש בניגוד להוראות חוזה הפיתוח.

ג. כי הודעת הביטול נשלחה כדין ובהתאם להוראות סעיף 12 (ב) של חוזה הפיתוח וכי ביטול חוזה הפיתוח תקף וכדין ועל אף זאת המבקש המשיך להחזיק במגרש.

ד. כי אין זה מעניינה של המשיבה הסכומים ששולמו ע"י המבקש לחברת גדיש, אם בכלל, וכי המבקש אינו זכאי להחזר דמי חכירה ששולמו על ידו לאור הוראת סעיף 13 (ג)(1) לחוזה הפיתוח.

ה. טענות המבקש בדבר בעיות כלכליות שעמדו לו, אינן מהוות טענות הגנה בפני תביעת המשיב, וכי אין למבקש עילת הגנה כלשהי.

דיון ומסקנות:

12. המבקש הפר הוראות חוזה הפיתוח ואף לא טרח לפנות למשיבה ולבקש הארכת המועדים המצויינים בחוזה הנ"ל והתנהג בעניין כמו בעלים ועל התנהגותו הנ"ל הוא ראוי לגינוי.

13. מה עוד, במכתב שנשלח למבקש ע"י המנהל מיום 15.7.02 צויין בשתי השורות האחרונות כדלקמן:

"לידיעתך – הסכם הפיתוח שנחתם בינינו מיום 14.12.99 אינו בתוקף ועל מנת להאריך תוקפו, עליך לפנות לתמ"ס לחידוש ההמלצה".

גם רמיזה והמלצה זה לא הדליקה בפני המבקש נורה אדומה ולא דחפה אותו לפעול להארכת המועדים עפ"י חוזה הפיתוח.

14. מצד שני, אין לחסוך ביקורת מהתנהגות המשיבה אשר לא עמדה על המשמר על זכויותיה עפ"י חוזה הפיתוח ולא
התריעה בפני הפרתו עם תום 9 החודשים הראשונים מיום חתימתו כאשר נכחה לדעת כי המבקש לא הגיש לה תוכניות בהתאם לחובתו עפ"י החוזה והיא השתהתה עד 4.12.02, (!) עת שלחה למבקש הודעת הביטול.

15. לא צריכה להיות מחלוקת, שהמצב הקיים הוא מצב בלתי נסבל אשר לפיו מצד אחד המבקש מחזיק במגרש ובכך הוא מונע מאחרים לעשות שימוש בו ומצד שני הוא לא עושה מאומה לקידום הפרוייקט שתוכנן על ידו.

16. עפ"י הוראת סעיף 12 (א) של חוזה הפיתוח, סוכם בין הצדדים כי המועדים הנקובים בחוזה וכן התחייבות המבקש עפ"י סעיף 5 לחוזה הינם תנאים עיקריים ויסודיים של החוזה שהפרתם, או הפרת איזה מהם, תחשב להפרה יסודית של החוזה.

17. עפ"י הוראת סעיף 7 (א) לחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה:

"הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית".

18. דרך ביטול החוזה עקב הפרה יסודית לא נקבעה בחוזה הפיתוח כפי שנקבע ע"י הצדדים בסע' 12 (ב) לחוזה לעניין הפרות אחרות שלא הוגדרו כהפרות יסודיות.
במקרה זה, יש להחיל את דרך הביטול אשר נקבעה בסע' 8 לחוק החוזים (תרופות) אשר לפיו:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע ..... תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה..."

19. כאמור לעיל, המבקש הפר את ההסכם הפרה יסודית כעבור 9 חודשים מיום אישור העסקה ע"י המנהל, דהיינו, עוד בשנת 1995 מאחר והוא לא הגיש למנהל תוכניות הבניה של המבנים שהוא מבקש לבנות על המגרש בניגוד להוראת סעיף 5 (א) לחוזה הפיתוח.

20. מאז חתימת חוזה הפיתוח ע"י הצדדים, עפ"י מה שנמסר על ידיהם, המנהל פנה למבקש בכתב פעמיים, פעם ראשונה במכתב רשום עם אישור מסירה מיום 15.7.02 לפיו הוא התריע בפני המבקש שהצבת הקרוואן על המגרש המשמש למגורי תאילנדים, הינה בניגוד מוחלט למטרת ההקצאה וכי המנהל רואה בכך הפרה של החוזה.
בשורות האחרונות לאותו מכתב המנהל ציין:

"לידיעתך – הסכם הפיתוח שנחתם ביננו מיום 14.12.94 אינו בתוקף ועל מנת להאריך תוקפו עליך לפנות לתמ"ס לחידוש ההמלצה"

21. לדעתי, הודעת המנהל הנ"ל בטעות יסודה מאחר ומצד אחד הוא מודיע למבקש שהצבת הקרוואן מהווה הפרה של החוזה, ומצד שני המנהל מדגיש שהחוזה אינו בתוקף!!!
מה עוד שחוזה הפיתוח אינו מתבטל מאליו ויש לנקוט בפעולות עפ"י החוזה ועפ"י החוק על מנת לגרום לביטולו, דבר שלא נעשה ע"י המנהל.

22. והראיה לכך תוכן מכתבו של המנהל מיום 4.12.02 אשר לפיו המנהל הודיע למבקש כי ביום 1.12.02 הוא ביטל את ההסכם שנחתם עמו ביום 14.12.94 וזאת מאחר והמבקש הפר את תנאיו היסודיים. הרי, אם החוזה לא היה בתוקף, מדוע היה צורך לבטלו?!

23. מכל האמור לעיל, ניתן להסיק שההודעה הראשונה על ביטול החוזה, אשר נשלחה ע"י המנהל למבקש, היתה הודעתו מיום 4.12.02.

24. נשאלת השאלה, אם הודעת הביטול מיום 4.12.02 נמסרה למבקש תוך זמן סביר לאחר שנודע למנהל על ההפרה? ואם התשובה לשאלה הנ"ל הינה שלילית – מה תוקפה?
האם היא גרמה לביטול ההסכם והתוצאה מכך יש לסלק את ידו של המבקש מהמגרש או שהיא לא גרמה לביטולו של החוזה והמבקש עודנו מחזיק במגרש כדין ואין לסלק את ידו מהמגרש.?
ואם כך המצב, איזה פעולות על המנהל לבצע על מנת להביא את חוזה הפיתוח לסיומו?

25. על מנת לתת תשובות לכל השאלות שנשאלו בסע' 24 לעיל, יש צורך לתת למבקש רשות להתגונן בפני התביעה.

26. לדידי, ומבלי לקבוע עמדה סופית ומחייבת, הודעת הביטול מיום 4.12.02 לא נמסרה למבקש תוך זמן סביר לאחר שנודע למנהל על ההפרה וניתן להתייחס לאי ביטול חוזה הפיתוח תוך זמן סביר כאל ויתור על זכותו של המנהל לבטל את החוזה באופן חד צדדי ע"י מסירת הודעה מתאימה ועל מנת לחדש את הזכות הנ"ל, יש לפעול עפ"י הוראת סעיף 8 סיפא של חוק החוזים (תרופות) ולתת למבקש אורכה לקיום החוזה.

27. סיכומו של דבר, ניתנת למבקשת רשות להתגונן בפני התביעה והתצהיר שצורף לבקשה ישמש כתב הגנה מטעם המבקש בתיק העיקרי.

28. לא מצאתי מקום לחייב מי מהצדדים בהוצאות לטובת הצד האחר.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול חוזה מתנה

  2. ביטול חוזה קטין

  3. ביטול חוזה הפצה

  4. ביטול חוזה פרסום

  5. ביטול חוזה סוכנות

  6. ביטול חוזה זיכיון

  7. ביטול חוזה דוגמנות

  8. ביטול חוזה זכיינות

  9. ביטול חוזה חד צדדי

  10. ביטול חוזה עם קבלן

  11. ביטול חוזה עקב טעות

  12. ביטול חוזה חדר כושר

  13. ביטול חוזה בהתנהגות

  14. ביטול חוזה בשל הפרה

  15. ביטול חוזה זמן סביר

  16. ביטול חוזה קניית רכב

  17. ביטול חוזה לטובת צד ג

  18. ביטול חוזה רכישת דירה

  19. ביטול חוזה טעות במחיר

  20. ביטול חוזה חולשה שכלית

  21. ביטול חוזה הפרה יסודית

  22. ביטול חוזה טעות בכדאיות

  23. ביטול חוזה מכר טענת עושק

  24. ביטול חוזה בשל פגם בכריתתו

  25. ביטול חוזה לתקופה בלתי קצובה

  26. ביטול חוזה הנוגד את תקנת הציבור

  27. ביטול חוזה מכר מחיקת הערת אזהרה

  28. ביטול חוזה בין קבלן לרוכשי דירות

  29. תביעה לביטול חוזה - אי התקנת מערכת מיזוג

  30. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון