ביטול חוזה מכר טענת עושק


התובענה
1.לפניי תובענה למתן פסק-דין הצהרתי, בגדרו מתבקשת הכרזה על בטלותו של חוזה למכירת דירתו של קשיש ערירי, זאת מחמת הטעיה ועושק מצד רוכשת הדירה – ששימשה כמטפלת שלו ואשר שילמה עבור רכישת הזכויות תמורה כספית ששיעורה עומד על כשביעית משווי הנכס.

מדובר בחוזה שנכרת ביום 22.5.02 בין התובע – עלי חסן עלי סאלח, לבין הנתבעת – סנאא אסמעיל עבד אלרחמן, לפיו מכר הראשון לאחרונה את זכויות הבעלות בדירה בת שני חדרים המצויה בקומה השנייה בביתו בכפר אבו-גוש (להלן – הדירה). הדירה נמכרה לנתבעת תמורת סכום של 6,000 דולר ארה"ב, כאשר אין כיום חולק כי שוויה לאותה עת עמד על כ-40,000 דולר. התובע, שהנו כאמור קשיש ערירי, עותר בתובענה דנן – באמצעות בן אחיו שמונה לו כאפוטרופוס על-ידי בית-הדין השרעי בירושלים – לבטלות החוזה מחמת הטעיה ועושק מצד הנתבעת, ששימשה אותה עת כמטפלת שלו במימון שירותי הרווחה, ואשר על-פי הנטען הטעתה אותו בעניין מחיר הנכס, וניצלה את חולשתו, מצוקתו וחוסר ניסיונו.

הרקע העובדתי
2.התובע, יליד שנת 1931, מתגורר בגפו בביתו שבכפר אבו-גוש, הבנוי על אחד ממגרשיה של חלקה משפחתית אחת שעברה בירושה (חלקה 42 בגוש 29525). החלקה, (ששטחה הרשום 3,213 מ"ר) רשומה בלשכת רישום המקרקעין על-שמם של שבעה יורשים, ובכללם התובע, בחלקים שווים. החלקה הכוללת מחולקת בפועל למספר מגרשים, אך מדובר בחלוקה פנימית בין היורשים, שאינה מעוגנת במרשם המקרקעין. התובע מתגורר בבניין מגורים דו-קומתי, בן שלוש יחידות דיור, שנבנה על החלקה בשנות החמישים, ואשר ממוקם מתחת לפני הדרך הראשית החוצה את הכפר. הדירה נושא התובענה – ששטחה 64 מ"ר ברוטו, עם מרפסת בשטח של כ-3 מ"ר ורחבת כניסה בשטח של 28.5 מ"ר – מצויה בחלק מהקומה העליונה של ביתו של התובע (ראו: נ/1 וחוות-דעתו של השמאי אלירם באשר).

התובע הנו קשיש חסר השכלה ואנאלפבית. הפסיכיאטר מטעם הנתבעת, ד"ר שלום ליטמן, אבחן אותו כמי שרמת המשכל שלו מצויה בתחום התחתון של הנורמה, אך לא בדרגה של פיגור שכלי. מדובר באדם ערירי, שיחסיו עם אֶחיו היו מרוחקים, ואשר חי בבדידות, למעט תקופה קצרה של נישואין עם אישה בת 34 במהלך שנת 2003, שעלו על שרטון תוך פרק זמן קצר של כחודשיים.

3.החל מחודש מאי 2001 השכיר התובע את הדירה, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 800 ₪, לנתבעת – שהנה תושבת אבו-גוש, ולבעלה עאדל עבדאללה אלשיך (להלן – הבעל) – תושב רמאללה אשר העתיק את מרכז חייו לישראל עם נישואיו. חוזה השכירות (ת/1) נחתם לתקופה של ארבע שנים, עם אופציה להארכתו בשנה נוספת.

התובע, שהתגורר כאמור בגפו, התקשה לדאוג לצרכי מחייתו הבסיסיים הכוללים הכנת אוכל, ניקיון ביתו, כיבוס בגדיו וכיוצא באלה מלאכות הבית. במהלך תקופת השכירות התיידד התובע עם הנתבעת ובעלה. הנתבעת החלה לסייע לו בעבודות משק הבית, ובין-היתר: הכינה לו ארוחות בקביעות, קנתה עבורו מצרכים, כיבסה את בגדיו ודאגה לניקיון ביתו. עד מהרה ביקשו הנתבעת ובעלה מרשויות הרווחה, בשם התובע, כי אותו סיוע יהפוך לרשמי, כך שהנתבעת תועסק כמטפלת קבועה של התובע במימון גורמי הרווחה של הרשות המקומית. משנעתרו הרשויות לבקשתם והכירו בזכאות התובע לסיוע, הועסקה הנתבעת כמטפלת של התובע, באמצעות חברת כוח-אדם, זאת תמורת שכר חודשי של כ-1,000 ₪.

4.לקראת תום שנת השכירות הראשונה סיכמו הצדדים, כי התובע ימכור לנתבעת את הדירה. ביום 22.5.02 הסיעו הנתבעת ובעלה את התובע למשרדו של עו"ד ע' עודה בירושלים, שם נכרת הסכם בכתב בין התובע לבין הנתבעת, למכירת הדירה לנתבעת תמורת סכום של 6,000 דולר (נ/2). בחוזה צוין, כי הדירה, בשטח כולל של כ-67 מ"ר, כוללת: שני חדרים, מטבח עם גג מ"זינקו" (גגון פח), שירותים ומרפסת, ובנוסף לה מצויה במקום רחבת כניסה בשטח של
28.5 מ"ר. באותו מעמד ייפה התובע את כוחו של הבעל, בייפוי-כוח נוטריוני בלתי חוזר, לביצוע העברת הבעלות בדירה על-שמה של הנתבעת (נ/2), ונמסרה לו תמורת המכירה במזומנים בשקלים חדשים. בעדותו ציין התובע, כי בסכום שקיבל חסרו 3,300 ₪ להשלמת התמורה, ואולם טענה זו נזנחה על-ידו בהמשך הדיון בתובענה, ולו מן הטעם שלא הועלתה בכתב-התביעה.

5.משנודע דבר העסקה לבני משפחתו של התובע, פנה אחיינו, פאהד מחמוד חסן אבו גוש (להלן – פאהד), לבית-הדין השרעי בירושלים בבקשה למנותו לאפוטרופוס של התובע. ביום 14.7.02, כחודשיים לאחר חתימת הסכם המכר, נעתר בית-הדין השרעי לבקשה ומינה את פאהד כאפוטרופוס לתובע (תיק בית-הדין השרעי 1700/02), וביום 18.7.02 אישר בית-הדין לפהאד להגיש תובענה, בשם התובע, לביטול העסקה (תיק בית-הדין השרעי 1843/02). בעקבות ההחלטות האמורות, הגיש התובע ביום 25.7.02, באמצעות אפוטרופסו, תובענה לבית-משפט זה בהמרצת פתיחה (בתיק ה"פ 1207/02), שבה עתר לסעד הצהרתי לפיו עסקת המכר בטלה מחמת עושק והטעייה. לאחר הגשת תצהיר התשובה הועברה התביעה, בהסכמת הצדדים, למסלול של תביעה רגילה, וביום 27.4.03 הוגש כתב-התביעה שלפנינו (בתיק ת"א

עיקרי יריעת המחלוקת
6.בין הצדדים נתגלעו מספר מחלוקות עובדתיות. הראשונה שבהן נוגעת לשאלה מי יזם את מכירת הדירה ומי קבע את מחירה. לטענת התובע, הנתבעת ובעלה הם אלו שהודיעו לו כי הם מעוניינים לרכוש את הדירה, בפגישה לילית שנערכה בביתו בעודו שוכב חולה במיטתו. לגרסתו, הבעל היה זה שהעריך את שוויה של הדירה בסך של 6,000 דולר, והוא – התובע – הסכים למכירה ולא התנגד למחיר המוצע. לגרסת הנתבעת ובעלה, היה זה התובע שפנה אליהם כחצי שנה עובר למכירה, והציע להם לרכוש ממנו את הדירה, כהוקרה על יחסם הטוב והחם כלפיו, זאת תמורת סכום של 6,000 דולר שהיה דרוש לו, לדבריו, בכדי להינשא.

מחלוקת עובדתית נוספת נסבה על שאלת התמורה שניתנה עבור הדירה. לגרסת הנתבעת, כפי שהועלתה בכתב ההגנה ובעדותה, סוכם בין הצדדים כי הדירה תימכר לה, כשאינה משופצת, תמורת סכום של 6,000 דולר, כאשר לכך נלוותה תמורה נוספת שבאה לידי ביטוי בעבודת בעלה בשיפוץ ביתו של התובע במשך כארבעה חודשים – עבודה שעלותה הוערכה על-ידי הבעל בכ-16,000 ₪. מנגד טען התובע, כי המחיר תמורת הדירה היה 6,000 דולר, וכי ביתו שופץ על-ידו ועל חשבונו עוד לפני הסכם המכר, פרט לריצוף הדירה שבוצע ומומן על-ידי הבעל. בסיכומיה זנחה הנתבעת את הטענה בדבר התמורה הנוספת האמורה שלא בא זכרה בחוזה המכר, ואישרה כי מחיר הדירה עמד על 6,000 דולר. הצדדים לא היו חלוקים בסיכומיהם כי הדירה נמכרה במחיר הנמוך במידה ניכרת ומשמעותית מערכה הריאלי על-פי שווי השוק אותה עת, שלפי הערכת השמאי המוסכם, מר אלירם באשר, עמד על כ-40,000 דולר.

עיקר המחלוקת העובדתית נסבה על נסיבות ההתקשרות בחוזה המכר מיום 22.5.02, והמחלוקת המשפטית התמקדה בשאלה האם התקשרותה החוזית של הנתבעת עם התובע הייתה נגועה בעושק והטעיה מצד בני הזוג כלפי התובע, באופן המקים לאחרון עילה לביטול החוזה.

מבט-על על הראיות
7.במסגרת ההליכים המקדמיים הגישו הצדדים חוות-דעת של פסיכיאטרים אודות התובע. מטעם התובע הוגשה חוות-דעתו של הפסיכיאטר ד"ר דנילוביץ', ומטעם הנתבעת – חוות-דעתו של הפסיכיאטר ד"ר ש' ליטמן. כן הקדימו והגישו הצדדים חוות-דעת של שני שמאי המקרקעין: התובע הגיש את חוות-דעתו של השמאי מ' אלימלך, אשר העריך את שווי הדירה למועד הרלוונטי בסכום של 70,000 דולר, לרבות שווי זכויות הבנייה; והנתבע – את חוות-דעתו של השמאי י' פטל, שהעריך את שווי הדירה לפני השיפוצים שבוצעו בה על-ידי הנתבעת (על-פי טענתה) בסכום של 18,000 דולר, ואת עלות השיפוצים שבוצעו בדירה על-ידי הנתבעת, על-פי טענתה, בסכום של 8,000 דולר. בהסכמת הצדדים מונה כמומחה מוסכם בתחום שמאות המקרקעין מר אלירם באשר, אשר נתבקש להעריך הן את שווי זכויות הבעלות בדירה במועד העסקה, והן את שווי השבחת הדירה בשיפוצים שבוצעו בה, לטענת הנתבעת, לאחר הרכישה. השמאי אלירם באשר חיווה דעתו, כי במועד חתימת ההסכם עמד שווי הדירה, כולל השיפוצים שבוצעו בה, על סך של 40,000 דולר, ללא רחבת הכניסה, וכי שווי הרחבה בשטח של 28.5 מ"ר מסתכם ב-2,500 דולר. עוד אמד השמאי את שווי השיפוץ שנעשה בדירה לאחר הרכישה, שהיקפו היה שנוי במחלוקת בין הצדדים, כדלהלן: בהיקף לפי הצבעת הנתבעת ובעלה – בסכום של 4,000 דולר, ובהיקף לפי גרסת התובע – בסכום של 500 דולר. בהתייחסו לטיב הדירה, ציין השמאי כי מדובר בבניין מיושן שטיבו ירוד.

8.בנסיבות העניין, ונוכח התמקדות המחלוקת בטענות בדבר הטעיה ועושק של קשיש ערירי על-ידי מי ששימשה כמטפלת שלו, החלטתי כי עדויות הצדדים תשמענה מבלי שהללו יקדימו ויגישו תצהירי עדות ראשית, וזאת בכדי לאפשר התרשמות מלאה וישירה מעדותו של כל צד, לרבות בשלב החקירה הראשית. מטעם התובע העידו: התובע עצמו; אחיינו פאהד המשמש כאפוטרופסו; מר עיסא מחמוד ג'אבר, בעל חנות לחומרי בניין, אשר נקרא להעיד כעד הזמה מטעם התובע, נוכח הצגת חשבוניות על-ידי הנתבעת בדבר רכישת חומרי בנייה לעבודות שיפוצים בדירה שבוצעו על-פי הנטען על-ידי בעלה (נ/6-נ/6א); ומר ראיד מוחמד שמאסנה, פועל בניין אשר ביצע עבודות שיפוצים עבור התובע בביתו. מטעם הנתבעת העידו היא עצמה, בעלה, חוקר מטעם המוסד לביטוח לאומי שערך תרשומת על שיחה עם התובע, והפסיכיאטר ד"ר שלום ליטמן שבדק את התובע והכין חוות-דעת אודותיו. כן הוגשה לבית-המשפט חוות-דעתו של השמאי מר אלירם באשר, אשר מונה על-ידי בית-המשפט, ושחוות-דעתו אודות שווי הנכס דנן נתקבלה בהסכמת הצדדים, ללא עוררין, וללא צורך בחקירתו או בהפניית שאלות הבהרה כלשהן.


סקירת הראיות
עדות התובע
9.בעדותו תיאר התובע את יחסיו עם הנתבעת ובעלה, במסגרתם השכיר להם את הדירה, ופירט את טיב הסיוע והסיעוד שהעניקה לו הנתבעת במימון רשויות הרווחה, שכלל דאגה לצרכיו הבסיסיים, כמו – הכנת אוכל, כיבוס בגדיו וניקיון הבית. על-פי עדותו, בסמוך לתום שנת השכירות הראשונה הגיעו הנתבעת ובעלה לביתו בשעה עשר בלילה, עת שכב חולה במיטתו, וביקשו ממנו למכור להם את הדירה. לדבריו, התקשה לדבר עמם הואיל וחש ברע, אך הסכים לבקשתם למכור את הדירה תמורת 6,000 דולר, לאחר שהבעל אמר לו שזהו שוויה הכספי. עוד העיד, כי בני הזוג הודיעו לו שייקחו אותו למחרת במונית למשרדו של עורך-דין, שם יכרתו עמו חוזה; ואכן, למחרת בשעה תשע בבוקר הזמינה הנתבעת מונית, והיא ובעלה הסיעוהו למשרדו של עו"ד עודה באזור שער שכם בירושלים. התובע הוסיף והעיד, כי אמר לעורך-הדין שהוא עומד למכור את הדירה לנתבעת תמורת 6,000 דולר, ושזהו שוויה כפי שנמסר לו על-ידי בעלה. כן העיד, כי מסר לעורך-הדין את תשריטי הדירה, וזה עיין בהם והחתימו על טופס מסוים, אשר לטענתו אין הוא יודע מה תוכנו. לדבריו, קיבל את הכסף במזומן מהנתבעת, בשקלים חדשים, ומשהגיע לביתו ספר את השטרות וגילה כי בידיו 24,700 ₪ ולא 28,000 ₪ כפי שהוסכם. התובע הדגיש, כי הן בעת הסיכום על מכירת הדירה בשעה ששכב חולה במיטתו, והן במעמד חתימת החוזה, לא היה ער למעשיו, וכלשונו: "לא הייתי ער לעצמי ולמה שקורה. אני לא יודע מה אני עושה. הלכתי וחתמתי" (עמ' 15). כן ציין התובע בעדותו, כי ביצע עבודות שיפוץ בדירה, שכללו בניית מטבח בעלות של 10,000 ₪, התקנת לוחות "זינקו" במחיר של 3,000 ₪ ושיפוץ השירותים, אך הבהיר כי עבודות אלו בוצעו עוד לפני כריתת ההסכם דנן, ומומנו על-ידו, מלבד ריצוף המטבח שבוצע ומומן על-ידי בעלה של הנתבעת. לשאלת ב"כ הנתבעת, הכחיש התובע את הטענה כי היה זקוק לסכום הכסף, שנקבע כמחיר הדירה, בכדי לשלם את חובותיו.

עדות הנתבעת
10.הנתבעת תיארה בעדותה את הרקע ליחסיה עם התובע, ובכלל זה את נסיבות שכירת הדירה ממנו, את דאגתם שלה ושל בעלה לצרכיו, ואת שכירת שירותיה עבור הטיפול בו. באשר למכירת הדירה העידה הנתבעת, כי התובע לא רצה למכור את דירתו לבני משפחתו אלא העדיף למוכרה לה ולבעלה, ובכך להוקיר להם תודה על יחסם אליו. על-פי טענתה, היוזמה למכירת הדירה הייתה של התובע, אשר הודיע לה ולבעלה כי הוא מעוניין למכור את הדירה להם או לאחרים ושאל אותם אם הם מעוניינים לרכשה. לדבריה, סוכם כי היא ובעלה ימסרו לו תשובה בעניין כעבור מספר ימים, ובחלוף אותו שבוע הודיע להם התובע כי הוא דורש עבור הדירה סכום של 6,000 דולר. באשר למחיר העידה הנתבעת, כי התובע הסביר את דרישת התמורה הנמוכה, בציינו שזו להערכתו שוויה של הדירה נוכח העובדה שהיא "לא מוכנה במאה אחוז וסגורה הרבה זמן" (עמ' 65). הנתבעת הוסיפה והעידה, כי היה זה התובע שדחק בהם לבצע את העסקה משום שנזקק בדחיפות למזומנים לתשלום חובותיו ולמימון נישואיו הקצרים שעלו על שרטון, וכי במסגרת המשא ומתן מדדו בעלה והתובע את גודל הדירה. כן העידה, כי כעבור כארבעה-חמישה ימים הסיעו היא ובעלה את התובע למשרדו של עו"ד עודה בירושלים, שם הובהרה מהות העסקה, לפיה הדירה תימכר במצבה, כלא משופצת, במחיר של 6,000 דולר ובתמורה לעבודות שיפוץ שונות שביצע בעלה בביתו של התובע מזה ארבעה חודשים, עוד לפני שנרקמה עסקת המכר. בחקירתה הנגדית אישרה הנתבעת, כי עניין זקיפת עבודתו של בעלה בביתו של התובע על חשבון תמורת הדירה אכן לא הועלה על הכתב במסגרת הסכם המכר, אך הסבירה זאת ביחסי האמון שהיו בינה לבין התובע, אשר לא חייבו, לטענתה, לתעד בחוזה את שסוכם ביניהם בעל-פה מעבר לכתוב בו. עוד העידה הנתבעת, כי לאחר רכישת הדירה ביצע בעלה שיפוצים בתוכה, כמו הקמת גגון ("זינקו") ושיפוץ המטבח והשירותים.

בעדותה התייחסה הנתבעת, בין-השאר, לביקור שערך חוקר מטעם המוסד לביטוח לאומי אצל התובע, לשם בחינת בקשה שהגישו היא ובעלה. על-פי עדותה, במהלך הביקור אמר התובע לחוקר כי מכר את הדירה לה ולבעלה, כי נזקק לכספי המכירה בדחיפות על-מנת לשלם חובותיו, וכי אם לא היה זקוק לכסף היה מעניק את הדירה לבני הזוג ללא תשלום, משום יחסם הטוב אליו. היא הוסיפה וציינה, כי התובע הודה בפניה שהתביעה דנן הוגשה בלחץ בני משפחתו ושלא בהסכמתו.

עדות בעלה של הנתבעת
11.עבדאללה אלשיך, בעלה של הנתבעת, תאר בעדותו באופן דומה לעדות רעייתו כיצד שכרו הם את דירתו של התובע, אשר התגורר בביתו, הסמוך לדירה, כשהוא בודד ונזקק לסיוע ולעזרה. הבעל העיד, כי הוא ואשתו סעדו את התובע, עזרו לו במלאכות הבית ועדכנו אותו בדבר זכותו לקבלת סיוע מהמועצה המקומית. עוד העיד, כי לאחר שאושרה בקשת התובע למימון הסיוע מטעם שירותי הרווחה, קיבלו הוא ורעייתו סכום של 1,000 ש"ח בחודש מהמועצה המקומית עבור טיפול בתובע. באשר לנסיבות רכישת דירתו של התובע, העיד הבעל כי כחצי שנה לאחר תחילת השכירות הציע התובע למכור לו את חלקת האדמה שבבעלותו תמורת 30,000 דולר, ולחלופין – למכור רק את הדירה. לדברי הבעל, בפגישה שערך עם בני משפחתו של התובע הובהר לו כי על הנכס רובץ חוב לרשויות מס רכוש, ומטעם זה רק בן משפחה יוכל לרכוש את הדירה. כן הוסיף והעיד הבעל, כי בשיחותיו עם התובע אמר לו האחרון שבני משפחתו מעוניינים לרכוש ממנו את הדירה, אך הוא אינו מעוניין למוכרה להם, אלא לנתבעת. לטענת הבעל, לא הוא שהעריך את שוויה של הדירה בכ-6,000 דולר, אלא היה זה התובע אשר ביקש ממנו את הסכום האמור עבור הדירה, הואיל וזה הסכום שהיה דרוש לו, לדבריו, בכדי להינשא. הבעל הכחיש כי נפגש עם התובע ערב חתימת ההסכם, וטען כי במעמד החתימה על החוזה הקריא עו"ד עודה לתובע את תוכנו והסביר לו את מהותו.

עוד התייחס בעלה של הנתבעת בעדותו לעבודות שביצע, לטענתו, הן בדירה שנרכשה והן בביתו של התובע. באשר
לעבודות בדירה, טען הבעל כי אלו בוצעו לאחר רכישת הדירה בחודש מאי 2002, וכללו שיפוץ במטבח ובשירותים והנחת גגון מפח ("זינקו"), וכי עלותם מומנה על-ידו. בכל הנוגע לעבודות בביתו של התובע, טען הבעל כי עבודות אלו נמשכו כארבעה חודשים וכללו: בניית גדר, חיזוק יסודות, הנחת צינור ביוב, יציקת משטח בטון, ריצוף וסיוד. הוא ציין, כי החומרים עבור עבודות אלו נרכשו על-ידי התובע, אך עלות שכרו בעבודות השיפוצים – שהוערכה על-ידו בכ-16,000 ₪ – נכללה, על-פי הסכמת התובע, במחיר רכישת הדירה בנוסף לסכום במזומן של 6,000 דולר. בשלב מאוחר של ההליכים, לאחר תום עדותו, ביקש הבעל להציג חמש קבלות, המעידות לטענתו על קניית החומרים לביצוע עבודות השיפוץ בדירה שנרכשה. יצוין, כי הקבלות שהציג – מיום 25.5.02 ועד ליום 20.7.02 (נ/6-נ/6א) – מסתכמות בסכום של 89,752 ₪ (!), בשעה שהמומחה המוסכם, אלירם באשר, קבע כי עלות השיפוצים בדירה הנה בין 500 דולר – על-פי גרסת התובע, ל-4,000 דולר על-פי הצבעתם של הנתבעת ובעלה.


עדותו של הפסיכיאטר ד"ר ליטמן
12.התובע ויתר על השמעת הפסיכיאטר מטעמו, ד"ר דנילוביץ', הואיל והלה לא התייצב למתן עדות, ולפיכך, נותרה לפנינו רק חוות-דעתו של הפסיכיאטר מטעם הנתבעת, ד"ר שלום ליטמן, אשר אף העיד בבית-המשפט. את חוות-הדעת בעניינו של התובע ערך ד"ר ליטמן לאחר שקיים שתי פגישות עמו, וכן פגישות עם אחיינו-אפוטרופסו פאהד ועם הנתבעת. חוות-הדעת (נ/4) נסמכה, בין-השאר, על תיעוד רפואי בעניינו של התובע ועל מסמכים אודותיו מהמוסד לביטוח לאומי. בין השאר צויין בה כי התובע סובל מדלקת כרונית של הסימפונות ומקוצר נשימה, וכי בשנת 2002 חלה החמרה במצבו הרפואי, בשל חשד לממאירות בוושט, אך לאחר טיפולים ובדיקות מקיפות, נתחוור שלא נתגלתה פעילות ממאירה אלא אך כיב בתרסריון. בחוות-דעתו, תיאר ד"ר ליטמן את התובע כאדם שקט ומופנם, מודע לסביבתו, מכיר את מהות העימות בנוגע לדירה דנן ועונה בצורה עניינית לשאלות שהופנו אליו. ד"ר ליטמן התרשם, כי התובע הוא אדם בודד, מחוסר השכלה ואנאלפבית, וציין כי להערכתו, משפחתו של התובע לא דאגה לו ולא סעדה אותו, וכי הנתבעת, בדאגתה לו, שינתה את מצבו הפיזי והנפשי אגב יצירת יחסי קירבה מעין משפחתיים עמו. על-פי חוות דעתו, עסקת המכר בוצעה בשעה שהתובע היה כשיר נפשית לחתום על ההסכם, ומבלי שנשתבש שיקול דעתו העסקי. ד"ר ליטמן לא התרשם שמצבו הנפשי או הגופני של התובע היוו גורם למכירת הדירה. הוא ציין בחוות-דעתו, כי לא הבחין בחולשה או רפיון שכלי אצלו, וכן העריך כי לא היה ניצול של מחלתו או חולשתו הגופנית על-ידי מי מבני הזוג, וכי מכירת הדירה נעשתה מרצונו ושלא מתוך ניצול או הטעייה. עם זאת, בעדותו הבהיר, כי מחלתו של התובע אותה עת, שהיו לה סימפטומים גופניים קשים, וכן חששו לחייו פן לוקה הוא במחלה ממארת, השפיעה עליו בהחלטתו למכור את הדירה ולקבל תמורתה כסף בעודו בחיים; וכי יתכן שיכולת התיפקוד שלו, בשל מחלתו ונוכח חששו האמור, נפגמה. בעדותו בבית-המשפט ציין ד"ר ליטמן, כי התובע אמנם אינו סובל מפיגור שכלי, אך הבהיר – את שלא ציין בחוות דעתו הכתובה – כי רמת המשכל שלו הנה "בגבול התחתון של הנורמה", ואפיין אותו כמי שסובל "מפיגור סביבתי הקשור בעיקר לאנאלפבתיות" (עמ' 39-40). עם זאת, הוא אישר כי לא נעשו לתובע מבחנים לקביעת רמת המשכל.

עדים נוספים
13.מטעם התובע העיד אפוטרופסו, מר פאהד אבו גוש, שהנו כאמור אחיינו. הלה העיד, כי על עסקת המכר הנדונה נודע לו בדרך שמועה מספר ימים לאחר ביצועה. כאשר דלה מדודו, התובע, את הפרטים אודותיה, נתחוור לו כי הדירה נמכרה בסכום של 6,000 דולר, וכי מן הכסף המזומן שקיבל בשקלים חדשים היה חסר סכום מסוים. לאחר התייעצות עם אחיו ואחיותיו, ונוכח הסכום הזעום שנתקבל תמורת הדירה, פנה פאהד בקשה להתמנות כאפוטרופסו של התובע, ולאחר שבית-הדין השרעי נענה לבקשה, הגיש את התביעה דנן באישורו של בית-הדין.

עוד העיד לפניי מטעם התובע מר עיסא מחמוד ג'אבר, הבעלים של חנות לחומרי בנייה, שהתובע ביקש להעידו כעד הזמה לעניין הקבלות, שהובאו כראייה מטעם הנתבעת, בדבר רכישת חומרי בנייה על-ידי בעלה עבור השיפוצים בדירה. נסיבות הנפקת החשבוניות בסכום כולל של כ-90,000 ₪ נותרו עלומות ומפוקפקות, ובפרט כאשר השמאי המוסכם העריך את ביצוע העבודות (בהיקפים השנויים במחלוקת) בתווך שבין 500 דולר ל-4,000 דולר. מכל מקום, עדות זו אינה רלוונטית לעילות ההטעיה והעושק שבעטיין מתבקש בית-המשפט להכריז על ביטול החוזה.

כן הושמעה מטעם התובע עדותו של מר ראיד מוחמד שמאסנה, פועל בניין שציין כי ביצע עבודות בביתו של התובע וטען כי שכרו שולם על-ידו. ואולם, עדותו של הלה אינה עוד רלוונטית למחלוקת בדבר מחיר הדירה, זאת משנזנחה למעשה בסיכומי הנתבעת הטענה כי מחיר הדירה כלל גם את עלות עבודתו של הבעל בשיפוץ ביתו של התובע.

14.מטעם הנתבעת העיד גם מר שלמה כהן, המשמש כחוקר במוסד לביטוח לאומי, אשר הגיע לביתו של התובע ביום 23.6.02 וגבה ממנו הודעה בכתב, במסגרת חקירה אודות הנתבעת ובעלה ובירור מקום מגוריהם, זאת על-רקע בקשתם לקבלת קצבאות מהמוסד. בהודעה בכתב שגבה החוקר כהן מהתובע (נ/5), מתועדת אמרתו של האחרון אודות השכרת הדירה במשך כשנה לנתבעת, מכירתה לאחר כשנה תמורת 6,000 דולר, ובקשתו מהשניים שלא לספר לאיש אודות המכירה מפאת חששו שהדבר ייוודע לאחיו, פן יעוררו הללו "בעיות". וזו הגרסה שנרשמה בהודעתו האמורה של התובע בדבר נסיבות מכירת הדירה: "לפני כחודש סיכמתי איתם שיקנו את הדירה הקטנה כי הם עוזרים לי, והלכתי איתם לעורך-דין בירושלים, וחתמתי על ניירות שאני מכרתי להם שני חדרים ומרפסת בסכום של 6,000 דולר. ואמרתי להם שלא יגידו שאני מכרתי, כי אחיי לא יודעים, ואם ידעו יעשו לי בעיות".

שוויה של הדירה בעת מכירתה
15.נושא שווי הנכס הוכרע, כאמור, בחוות-דעתו של השמאי המוסכם, מר אלירם באשר, שהעריך בחוות-דעתו מיום 19.10.04 את ערכה של הדירה למועד העסקה, כולל השיפוצים, בסכום של 40,000 דולר, ואת שווי רחבת הכניסה,
ששטחה 28.5 מ"ר, בסכום נוסף של 2,500 דולר.

שווי עבודות השיפוצים שביצעו הנתבעת ובעלה בדירה, היה רלבנטי לצורך הערכת מחיר הדירה במצבה, בעת שנמכרה על-ידי התובע לנתבעת. על-כן, הציגו בעלי הדין את עלות השיפוצים בדירה כפלוגתא, והשמאי המוסכם נתבקש בשעתו להתייחס אליה. כאמור, השמאי העריך כי עלות השיפוצים בהתאם להצבעת התובע עומדת על 500 דולר, ולפי הצבעת הנתבעת – על 4,000 דולר. הנטל להוכחת השיפוצים הניכרים הוטל על הנתבעת, והיא לא הרימה נטל זה. היא לא מסרה לבית-המשפט תיאור מפורט של העבודות ותחשיבי עלויות, מה גם שהקבלות שהמציאה בדבר רכישת חומרי בנייה לא הוצגו בשעתו לשמאי ולא תאמו כלל ועיקר את העבודות שהציגה לו בעת ביקורו בנכס. בנסיבות אלו לא מצאתי מקום לפקפק בעדותו של התובע על היקף העבודות שביצעו התובעים בדירה לאחר רכישתה, והיקף זה עומד, על-פי הערכת השמאי, בעלות של 500 דולר בלבד. למעלה מן הנדרש יצוין, כי אף אם עלות השיפוצים הייתה בתווך שבין 500 דולר ל-4,000 דולר, הרי שאין חולק כיום שהמחיר החוזי שבה נמכרה הדירה עומד על כשביעית מערכה.

תמצית טיעוני התובע
16.בא-כוחו המלומד של התובע, עו"ד שריף, טוען כי עסקת המכר הנדונה הנה תוצאתו של עושק, כאשר הנתבעת ובעלה ניצלו את חולשתו וחוסר ניסיונו של התובע, את היותו אנאלפבית בעל רמת משכל נמוכה, את חששו ממוות בשעה שסבר כי מקננת בו מחלה ממארת, ואת תלותו בנתבעת ששימשה כעובדת הסיעודית שדאגה לצרכיו, זאת כדי לשכנעו במשא-ומתן קצר בן פחות מיממה למכור להם את הדירה תמורת סכום המהווה אך שמינית משווייה, ובנוסף דרשו ממנו לבנות במימונו את המטבח בדירה. עוד נטען, כי מעשיהם של הנתבעת ובעלה נגועים בהטעיה בוטה של התובע, בכל הנוגע למצג הכוזב שהביאו לפניו באשר לשווייה של הדירה, ולו היה יודע, אלמלא ההטעיה, מה היה שוויה הריאלי, לא היה מוכר להם את הדירה, ובוודאי שלא במחיר של 6,000 דולר. מוסיף וטוען ב"כ התובע, כי בנסיבות האמורות החוזה שנכרת בין הצדדים אינו משקף מפגש רצונות ביניהם, ונעדר גמירות-דעת מצד התובע לביצוע עסקת המכר הנדונה. עוד גורס הוא, כי בחוזה דנן אף לא מתקיימת דרישת המסוימות באשר לזהות הנכס הנמכר, שכן בראשיתו צוינו פרטיה של הדירה, ובהמשכו צוין המגרש כולו. לפיכך, מבקש בא-כוחו של התובע כי בית-המשפט יכריז על בטלותו של חוזה המכר מיום 22.5.06. הוא הסתפק, בתובענה ובסיכומיו, בעתירה לסעד ההצהרתי האמור, ולא ביקש בשלב זה סעד אופרטיבי כלשהו, כמו פינוי הדירה או סעד כספי.

עיקרי טיעוני הנתבעת
17.בא-כוחה המלומד של הנתבעת, עו"ד מצא, טוען, כי לא הוכח כלל שהתובע סבל מפיגור שכלי, מה גם שלא הובאה כל חוות-דעת רפואית מטעמו בעניין זה; ועל כן אין בסיס לתביעתו לביטול הסכם המכר בשל ניצול ליקוי שכלי או מנטאלי כלשהו. יתרה מכך, חוות-דעתו של ד"ר ליטמן קובעת כי התובע אינו מפגר בשכלו, וכי הסכם המכירה נעשה בהסכמתו, מתוך בחירה ולא מחמת ניצול חולשה או רפיון שכלי. בנוסף גורס ב"כ הנתבעת, כי לא עלה בידי התובע להוכיח את יסודותיה של עילת העושק הנטענת על-ידו כבסיס לביטול החוזה, וכי עילת ההטעיה הנטענת, המתייחסת למחירה הנמוך של הדירה, הנה לכל היותר טענה בעניין הכדאיות הכלכלית של העסקה, שאינה מהווה עילה לביטול ההסכם. ב"כ הנתבעת סמך את טיעוניו, בין-השאר, על הודעתו של התובע שנגבתה על-ידי חוקר המוסד לביטוח לאומי, שבה ציין כי מכר את הדירה לנתבעת משום העזרה שהושיטו לו היא ובעלה, אך ביקש שלא יוודע הדבר לאחיו פן תתעוררנה "בעיות". הוא גורס, כי אמרה זו מעידה על כך שהתובע מכר את הדירה מרצונו החופשי מבלי שהוטעה במאומה, וכי טענתו הנוכחית – לפיה נפל קורבן להטעיה ולעושק – נכפתה עליו על-ידי אפוטרופסו. לחלופין טען ב"כ הנתבעת, כי אף אם תתקבלנה טענות התובע בדבר עושק והטעייה שהביאוהו לחתימה על חוזה המכר, הרי שאין לבטל את ההסכם במלואו, אלא ניתן לשנותו אך באורך חלקי, שכן המחלוקת הנה בשאלת המחיר בלבד. לשיטתו החלופית, במצב עניינים זה יהא על בית-המשפט להתחשב גם בהוצאותיהם של הנתבעת ובעלה בשיפוץ הדירה לאחר רכישתה, ולהורות רק על השלמת תשלומים מצד הנתבעת מבלי לבטל את עצם המכירה.

דיון
נסיבות מכירת הדירה וקביעת מחירה
18.במחלוקת, בדבר נסיבות מכירת הדירה וקביעת מכירה, אמינה עליי עדות התובע, ואני מעדיף אותה על-פני גרסאות הנתבעת ובעלה אשר לא נשמעו מהימנות ושלא הלמו את חוזה המכר.

התובע הותיר עליי רושם אמין, כמי שתיאר את האירועים כהווייתם. הוא אמנם אדם בעל רמת משכל נמוכה, אך התרשמתי כי תיאר את נסיבות מכירת הבית בהתאם לאירועים שהתרחשו בפועל. התובע מסר עדותו בגמגום קל, התקשה לדבר, והשמיע גרסתו בלחש אגב חזרה על מילים. הוא גם התקשה לבטא בצורה ברורה את המחלוקת שבעטייה הגיש אפוטרופסו את התביעה. מכל מקום, הוא ציין כי לא ידע דבר על שווי הדירה, וסמך על הערכת השווי שנמסרה לו על-ידי הנתבעת ובעלה. עדותו של התובע נשמעה מהימנה ואמינה, הן לגבי היוזמה לרכישת הדירה שבאה מצד הנתבעת ובעלה, הן בדבר הגעתם של בני הזוג ערב החתימה של החוזה לביתו עת שכב חולה במיטתו, והן בעניין הצגת הבעל את שווי הדירה בכ-6,000 דולר וקביעת המחיר החוזי בהתאם לכך.


אינני סבור, כי עדותו של חוקר המוסד לביטוח לאומי פוגעת באמינות גרסתו של התובע בדבר נסיבות מכירת הדירה והערכת שוויה כפי שנמסרה לו על-ידי בעלה של הנתבעת. הנתבעת העידה, כי התובע אמר לחוקר שמכר את הדירה לה ולבעלה מחמת היזקקותו בדחיפות לכספי המכירה על-מנת לשלם חובותיו, וכי אם לא היה זקוק לכסף היה מעניק להם את הדירה במתנה, משום יחסם הטוב אליו. דא עקא, שהדברים לא צוינו בהודעה בכתב שגבה חוקר המוסד לביטוח לאומי מהתובע (נ/5). כל שצוין בהודעה, מפי התובע, הוא כי מכר את הדירה לנתבעת תמורת 6,000 דולר, וכי
ביקש ממנה ומבעלה לא לדווח לאחיו על העסקה, פן יוודע להם הדבר והם "יעשו לו בעיות". אכן התובע חשש לגלות לאחיו כי מכר את הדירה לתובעת ולבעלה, כפי שצוין בהודעתו הנ"ל, ואולם לא עולה מן ההודעה כי התובע הסכים למכור את הדירה במחיר סמלי שאינו משקף כלל ועיקר את שוויה. בהקשר זה יצוין, כי גם הנתבעת לא טענה בעדותה שהתובע מכר לה את הדירה במחיר סמלי, אלא מסרה שהלה העריך כי שוויה של הדירה במצבה עומד על כ-6,000 דולר בלבד (עמ' 65).

19.מנגד, עדויותיהם של הנתבעת ובעלה, בדבר נסיבות רכישת הדירה וקביעת מחירה, לא היו סבירות, נסתרו בחוזה עצמו ולא נשמעו מהימנות כלל ועיקר.

השניים, שהיו ערים לכך שהמחיר החוזי נמוך במידה משמעותית ביותר משווי הנכס, ניסו להסביר בעדויותיהם את המחיר הנמוך בשלל הסברים. ראשית, טענו הם כי הדירה הייתה מוזנחת ונדרשה השקעה כספית ניכרת מצדם בשיפוצה; ובהמשך אף גרסו כי למחיר החוזי של 6,000 דולר נתלוותה תמורה נוספת שבאה לידי ביטוי בעלות עבודתו של בעלה של הנתבעת בשיפוצים שביצע בביתו של התובע במשך כארבעה חודשים עובר להסכם המכר.

כאמור, בעניין ההשקעה בדירה שרכשו מהתובע, הציגו הנתבעת ובעלה, בשלב מאוחר של הדיון, קבלות על רכישת חומרי בנייה בהיקף של 90,000 ₪. אמינותן של הקבלות, כקבלות אותנטיות, מוטלת בספק רב, הן נוכח העובדה שאלו הובאו לבית-המשפט בשלב מאוחר של הדיון ללא הסבר משכנע בדבר הסיבה בעיכוב הצגתן, והן – ובעיקר – בשל העובדה שהשמאי המוסכם, מר אלירם באשר, העריך את עלות העבודות על-פי הצבעת הנתבעת ובעלה (עבודה וחומרים) בכ-4,000 דולר, ועל-פי הצבעת התובע בכ-500 דולר. ניכר, אפוא, שהטענה בדבר ביצוע השיפוצים בדירה, בהיקף ניכר של 90,000 ₪, נולדה לאחר ביקור השמאי בנכס, וכך גם הקבלות. בנסיבות אלו לא בכדי זנח למעשה ב"כ הנתבעת בסיכומיו את ההתייחסות לשיפוצים בדירה ועלותם.

טענת הנתבעת, כי למחיר החוזי של 6,000 דולר נתווספה תמורה בדרך של עבודות שביצע בעלה בביתו של התובע (עבודות בלבד מבלי שהלה רכש את חומרי הבנייה), לא הייתה סבירה ולא נשמעה אמינה. הטענה ניגפת בראש ובראשונה בחוזה בכתב, שבו לא הוזכרה תמורה נוספת זולת המחיר הנקוב בו של 6,000 דולר; והנתבעת מנועה, אפוא, מלהעלות טענות בעל-פה כנגד חוזה בכתב, שגיבש את כל ההסכמות שבין הצדדים עד למועד כריתתו. בנסיבות אלו אין תמה, אפוא, שבא-כוחה לא שב וטען בסיכומיו כי מחיר הנכס כלל תמורה נוספת שלא הוזכרה בחוזה. מכל מקום, אמינה הייתה עליי הכחשת התובע, כי בעלה של הנתבעת ביצע עבודות כלשהן בביתו, וממילא – כי עבודות אלו היוו חלק מהתמורה החוזית; מה גם, שגרסת התובע, בדבר ביצוע העבודות במימונו ועל-ידי גורם אחר (שאינו הבעל), זכתה לתימוכין בעדותו של הפועל ראיד מוחמד שמאנסה, אשר ביצע את העבודות בביתו של התובע וקיבל שכרו מידיו של האחרון.

20.אשר על-כן, הוכח כדבעי כי היו אלה הנתבעת ובעלה שיזמו את רכישת הדירה מהתובע, אמרו לו כי שוויה עומד על כ-6,000 דולר בלבד וקבעו את המחיר האמור כמחיר רכישתה, הכל בעת שהגיעו לביתו ערב החתימה על החוזה, כאשר הלה שכב חולה במיטתו וחש מיחושים עזים בגרונו ובבטנו. על מצבו של התובע עובר לאותה תקופה, בהיבטים של חולשה גופנית ושכלית וחוסר ניסיון עסקי, נרחיב הדיבור בדיון שלהלן, בעניין עילות ביטול החוזה מחמת עושק והטעיה.

עילת ביטול חוזה מחמת עושק
21.עילת ביטולו של חוזה מחמת עושק, מעוגנת בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, הקובע:
"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

הלכה היא, כי עילה לביטולו של חוזה, או תנאי בו, מחמת היות ההתקשרות נגועה בעושק, מותנית בקיומם של שלושה יסודות מצטברים: הראשון – שעניינו מצבו של העשוק – מתייחס ל"חולשתו" הבאה לכלל ביטוי במצוקה או בחולשה שכלית או גופנית או בחוסר ניסיון; השני – הנוגע להתנהגותו של העושק – הנו מודעותו של המתקשר ל"חולשה" זו וניצולה; והשלישי – הדן בתנאי החוזה – עניינו היותם של תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל (ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו(1) 762, עמ' 767). בפסיקה מאוחרת נכרכו היסודות זה בזה, אגב שילוב היסוד השני בשלישי, באופן שהיסוד הראשון הוגדר כ"'חולשתו' של אחד המתקשרים", השני – "מודעותו של המתקשר ל'חולשה' זו", והשלישי – המתמקד בקשר הסיבתי – "ניצולה [של החולשה] לצורך קביעת תנאים בהסכם הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל" (ע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ נ' עו"ד ד"ר יוסף שגב, פ"ד נח(4) 106, עמ' 120).

כן נפסק, כי היסודות העומדים ביסוד עילת העושק אינם רק מצטברים, אלא גם "שלובים זה בזה ככלים שלובים", וכי "כל אחד מן היסודות צריך להתקיים במלוא-תוקפו" (לעיל, בעמ' 121). יסודות העילה "אוצלים זה על זה", ומקימים "קשר דו-צדדי, קשר של סיבה ומסובב" (ג' שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, התשס"ה, עמ' 344, 350-351). בהקשר זה הדגישה הפסיקה, כי "קיומו הברור ואופיו החמור של כל אחד מן היסודות האלה עשוי לשמש סימן וראיה לכך כי נתקיימו בו, בהסכם, היסודות האחרים, המקימים את עילת העושק", וכי כך למשל תנאי חוזה גרועים במיוחד עשויים לעורר חשש בדבר גמירות הדעת של המתקשר-הנפגע, כמו גם "חולשה חמורה" שלו שתחייב בדיקה קפדנית של סבירות התנאים שנקבעו בהסכם (ע"א 9609/01 בעניין מול הים, לעיל; וכן ראו: ע"א 3156/98 בן ישי נ'
ויינגרטן, פ"ד נה (1) 939, 948).

ומכאן לדיון בכל אחד מהיסודות הנדרשים לשם קיומה של עילת ביטולו של חוזה מחמת עושק, וליישום הדין על עובדות המקרה.

מצבו של התובע – חולשת המתקשר
22.על-פי הפסיקה, התקיימותו של היסוד הראשון בעילת העושק מחייבת כי מצוקתו של המתקשר, חולשתו הגופנית או השכלית או חוסר הניסיון, יהיו "כבדי משקל", ועל בית-המשפט להשתכנע "שפעלו את פעולתם על העשוק והסיטו את שיקול דעתו סטייה של ממש מנתיבו הנכון" (ע"א 403/80 בעניין סאסי, לעיל, בעמ' 767; וכן ראו: ע"א 146/81 נאשף נ' נאשף, פ"ד ל"ח(3) 309, 312).

מצוקה היא מצב של צרה ודוחק שאליו נקלע המתקשר, ואין צורך שהמצוקה תהא מתמידה ומתמשכת, וגם מצב ארעי וחולף יכול להוות מצב של מצוקה (ג' שלו, לעיל, עמ' 346; ע"א 403/80 בעניין סאסי, לעיל, בעמ' 768, 770; ע"א 395/83 שלום נ' יכין חק"ל, פ"ד ל"ט(2) 737, 741). עם זאת, נפסק כי "מצוקה משמע מצב של חומרה ושקיעה, ולא אך קושי ארעי או חולף" (ע"א 719/78 איליט בע"מ נ' אלקו בע"מ, פ"ד לד(4) 673, 685), וכי אין די בעובדה שהמתקשר נתון ללחץ חברתי-משפחתי וללחץ אישי-פנימי המעמידים אותו במצב רגשי ונפשי לא קל (ע"א 4839/92 גנז נ' כץ, פ"ד מח(4) 749, 756; ע"א 3156/98 בעניין בן ישי, לעיל, 949).

חולשה שכלית הנה מונח הרחב ממחלת נפש או מליקוי שכלי, ומדובר ב"מצב של רפיון שכל ולא חוסר הבנה או חוסר תפיסה גרידא של ההתקשרות הנדונה"; ואף חולשה גופנית, היא מונח רחב מנכות מוגדרת וקבועה (ג' שלו, לעיל, עמ' 347). בהקשר לחולשה השכלית הובהר בפסיקה, כי לא מעמידים את העשוק במקום שפסולי דין עומדים, שכן אין הוא חולה נפש או לקוי בשכלו; אך מנגד אין הוא נתפס כמי שהייתה לו גמירות דעת ככל מתקשר צלול בדעתו: "הוא מצוי אי שם בין הקצוות; אין הוא בעל מום, שמומו פוסל אותו, ואין הוא חסר דעה וידיעה, שחסרונם עושה את פעולתו כאין וכאפס, אלא הוא בגדר "מעין בעל מום", הקרוב או דומה לשני אלה מבחינת הפגם בשיקול דעתו, ש"מומו" פוגם בהתקשרות חוזית מסוימת, הניתנת לביטול רק בהתקיים יתר יסודותיה של עילת העושק" (ע"א 403/80 בעניין סאסי, לעיל, בעמ' 767, ההדגשות במקור).

חוסר הניסיון של המתקשר, כבסיס לביטול חוזה בעילת עושק, יכול להתייחס להתקשרויות חוזיות בכלל, או לחוזה מן הסוג הנדון, ומדובר ב"חוסר ניסיון המאפיין את האדם ונובע ממגבלות חברתיות וחינוכיות שלו, ולא חוסר שיקול דעת עסקי או נמהרות כשלעצמם" (ג' שלו, לעיל, עמ' 347).

23.ומן הכלל אל הפרט: סבורני, כי היסוד הראשון של עילת ביטול החוזה מחמת עושק, שעניינו חולשת המתקשר ומצוקתו, הוכח לגבי התובע.

ממכלול הראיות שהובאו לפניי, ובכלל זה התרשמותי מעדותו של התובע ומחוות-הדעת הפסיכיאטרית שהוגשה בעניינו מטעם הנתבעת, עולה כי התובע הנו אדם בעל רמת משכל נמוכה, המצויה ברף התחתון של הנורמה, חסר השכלה כלשהי וסובל מפיגור סביבתי הנובע בעיקר מאנאלפבתיות. מדובר באדם ערירי, קשיש באמצע שנות השבעים לחייו הסובל מבעיות רפואיות מתמשכות, אשר בתקופת החתימה על החוזה חשש כי ימיו ספורים ושמחלה ממארת מקננת בגופו. לכך יש להוסיף, כי במועד חתימת החוזה, ובערב שקדם לכך עת הגיעו הנתבעת ובעלה לביתו וביקשו ממנו למכור להם את הדירה תמורת סך של 6,000 דולר, היה התובע במצב גופני ירוד, שעה שסבל ממיחושים עזים בגרונו ובבטנו ולדבריו אף התקשה לדבר עם השניים (עמ' 6). כאמור, התובע חי בגפו בבדידות, אגב ריחוק מכוון מאחיו ומבני משפחתו, והתקשה בניהול משק הבית ובסיפוק צרכי היום-יום הבסיסיים. על-רקע זה הוא נזקק לסיוע סיעודי, ובכך אף הכירו רשויות הרווחה בכפרו. מעדותו של התובע לפניי ניתן היה להתרשם מכך שעסקינן באדם בעל רמת משכל נמוכה המתקשה לבטא את רצונו, המדבר בלחש ובהיסוס, ואשר מחמת מצבו הגופני הירוד הוא סמוך על עזרתם של אחרים. ניכר, כי נוכח מצוקתו הבריאותית, חולשתו הגופנית והשכלית, גילו המתקדם ובדידותו, היווה הסיוע והיחס החם שהעניקו לו הנתבעת ובעלה חבל הצלה בו אחז, שאפשר לו לקיים את צרכי מחייתו הבסיסיים. היחס החם והדאגה, גם אם בשכר היו הם, יצרו תלות כמעט מוחלטת של התובע בנתבעת ובבעלה, וזאת בעיקר נוכח ריחוק הקשר בין התובע לבין אחיו. לכך יש להוסיף את חוסר ניסיונו המוחלט של התובע בחוזי מכר, ובכלל זה בחוזי מכר מקרקעין. אין מדובר אך בחוסר שיקול דעת עסקי ונמהרות כשלעצמם, אלא עסקינן בחוסר ניסיון הנובע מרמת המשכל הנמוכה שלו, המצויה כאמור ברף התחתון של הנורמה, ומהפיגור הסביבתי שלו הנובע בעיקר מאנאלפבתיות.

מן המקובץ לעיל עולה, כי עובר לחתימת החוזה היה התובע נתון במשך תקופה לא קצרה במצב של מצוקה ודוחק, עת נזקק מחמת חולשתו הגופנית לסיועם של אחרים, ונקלע לתלות בנתבעת ובבעלה, ובפרט בשעה שבריאותו הייתה לקויה והוא חש במכאובים גופניים וחשש כי ימיו ספורים. לכך התלוותה חולשתו המנטאלית, שאמנם אינה מגעת לכדי ליקוי שכלי, אך מצביעה על רמת משכל נמוכה, בצד פיגור סביבתי.

ניכר, אפוא, כי מצבו הגופני הירוד של התובע, בריאותו הלקויה, מצוקתו הנפשית, היותו אדם בודד שנזקק לתמיכה ולסיוע, כל זאת על-רקע רמתו השכלית הנמוכה, חוסר נסיונו ותלותו בנתבעת ובבעלה – היוו גורמים כבדי משקל, לא כל שכן בהצטברותם, אשר השפיעו על החלטתו למכור את הדירה לנתבעת במחיר הנמוך האמור, תוך שהסיטו סטייה של ממש את שיקול דעתו בעניין התנאי המקפח הנוגע למחיר. אשר על-כן, הוכח בעניינו של התובע היסוד הראשון של עילת העושק, שהתבטא בחולשה גופנית ושכלית, במצוקה ובחוסר ניסיון.


מודעות הנתבעת לחולשת התובע ולמצבו
24.ומכאן ליסוד השני של עילת העושק, הנוגע להתנהגותו של העושק, קרי – מודעותו לחולשתו ומצוקתו של המתקשר וניצולה. ממכלול הראיות עולה, כי הנתבעת ובעלה היו מודעים היטב לחולשותיו של התובע, למצוקותיו ולחוסר ניסיונו. השניים, כמי שפגשוהו על בסיס יומי, גרו בסמיכות לביתו וסעדו אותו במשך שנה עד לתקופת המכר. הם הכירו את התובע היטב, היו ערים למצוקתו, לרמתו השכלית, לבריאותו הרופפת, ובעיקר להיזקקותו לסיוע הסיעודי שלהם. הנתבעת ובעלה הבינו כי הסיוע והטיפול הסיעודי, כמו גם היחס החם שהעניקו לתובע, היו לו כסם חיים, ויצרו תלות חזקה של התובע בהם. השניים ניצלו את חולשותיו של התובע ואת תלותו בהם, ועד מהרה לחצו עליו למכור להם את הדירה, תוך שהם כופים עליו מחיר שהם עצמם קבעו. מעדותו של התובע, שהייתה מהימנה עלי, עולה כי השניים הגיעו לביתו בשעת לילה מאוחרת עת שכב חולה במיטתו, והציעו לקנות ממנו, למחרת היום, את הדירה תמורת מחיר של 6,000 דולר, אגב הצהרת הבעל כי המחיר משקף את שווי הנכס. אמנם, הצעת מחיר לרכישת נכס, הנה בדרך כלל צעד לגיטימי של קונה, כחלק ממקח וממכר השכיח בעולם העסקים, ואולם, בנסיבות המקרה דנן לא היה זה משא ומתן רגיל, שכן מדובר היה במוכר מוגבל ביכולותיו, שבנסיבות העניין לא היה מסוגל לברר ולהעריך את מחיר הנכס הריאלי. הנתבעת ובעלה ניצלו זאת, והכתיבו לתובע את מחיר הדירה שהיה נמוך בהרבה משוויה, תוך שהם מנצלים במודע את חולשותיו ומגבלותיו, ומציגים לו מחיר כוזב שבנסיבות אלו אף מהווה הטעיה. שיכנועו של התובע למכור להם את הדירה במחיר זה, התאפשר בעיקר עקב ניצול רמתו השכלית הנמוכה, הבנתו העסקית המוגבלת, חוסר ניסיונו המשווע, מצוקתו הבריאותית, בדידותו והיותו נתמך על ידם. חולשותיו אלו של התובע היו ידועות לבני הזוג היטב, והם ניצלו אותן עד תום. על-כן, הוכח בעניינו אף היסוד השני של עילת ביטולו של החוזה מחמת עושק, שעניינו מודעות העושק לחולשתו של המתקשר וניצולה.

תנאי העסקה המקפחים
25.היסוד השלישי לביטולו של חוזה בשל עושק, עניינו היות תנאי החוזה גרועים או מקפחים במידה בלתי סבירה מהמקובל, ואף הוא הוכח בענייננו. כאמור, הדירה נמכרה תמורת 6,000 דולר. עלינו לבחון, אפוא, האם מחיר זה מצוי במתחם הסביר של שווי הדירה, או שמא הוא נמוך באופן משמעותי ובלתי סביר מהמחיר הריאלי לדירה זו. על-פי חוות דעתו של השמאי מר אלירם באשר, שנתקבלה בהסכמת הצדדים, הוערך כאמור שוויה של הדירה, כולל השיפוצים שבוצעו בה, בסכום של 40,000 דולר, ושוויה של רחבת בסכום של 2,500 דולר. על-פי הערכה זו, שאיש מבעלי-הדין אינו חולק עליה, הסכום של 6,000 דולר ששולם תמורת הדירה מהווה כשביעית ממחיר השוק הריאלי שלה. לפיכך, אין מנוס מהמסקנה, כי הסכום שנקבע בחוזה הנו נמוך במידה משמעותית וניכרת משוויה, והופך את תנאי העסקה לגרועים במיוחד, באופן בלתי סביר, לרעת התובע. לפיכך, הוכח גם היסוד השלישי של עילת ביטול החוזה מחמת עושק, נוכח קביעת תנאי מקפח בעניין המחיר; וכאמור בדיון לעיל בעניין היסוד השני – נעשה הדבר על-ידי הנתבעת מתוך ניצול מכוון של חולשת התובע, מצוקתו וחוסר ניסיונו.

משקלם המצטבר של יסודות עילת העושק בעניינו של התובע
26.כמבואר ברקע המשפטי לעיל, בבוא בית-המשפט להכריע אם הסכם כלשהו נכרת כתוצאה מעושק, עליו לקבוע התקיימותם של כל יסודות העושק, במלוא תוקפם, ולא די אך בחלקם (ראו: ע"א 9609/01 בעניין מול הים, לעיל, בעמ' 120). בענייננו, כל אחד מיסודותיה של עילת ביטול החוזה מחמת עושק יצוק כהלכה ועומד בפני עצמו. חולשתו של התובע ומצוקתו היו כבדות משקל, מתמשכות ושאינן ארעיות וחולפות. לא הייתה זו אך מצוקה או חולשה טבעית בה נתון צד למשא ומתן, אלא חולשה ומצוקה ממשיות שהביאו את התובע במקרה דנן להסכים למחיר בלתי סביר תמורת הנכס, זאת שלא מרצונו האמיתי וללא שדעתו מיושבת עליו לחלוטין. מודעותם של הנתבעת ובעלה למצוקותיו של התובע ולחולשותיו הביאו אותם לנצלן באופן בוטה וחד-משמעי, בכדי לגרום לכך שימכור להם את דירתו בתנאים שהם הכתיבו לו, ובמחיר בלתי סביר בעליל עד כדי אבסורד.

כפי שכבר צוין, יסודות עילת העושק אינם אך יסודות מצטברים, אלא גם "שלובים זה בזה ככלים שלובים" (ע"א 403/80 בעניין סאסי, לעיל, בעמ' 767), ועל כן תנאים גרועים במיוחד עשויים לעורר חשש בדבר שלמות הרצון של המתקשר הנפגע (ע"א 3156/98 בעניין בן ישי, לעיל, בעמ' 939). כך גם בענייננו. תנאי המכירה הגרועים במיוחד והמחיר הנמוך, הזועק לשמיים בקיפוחו של התובע, מצביעים על כך שהעסקה כולה אינה משקפת את רצונו האמיתי של התובע, אלא נבעה מניצול חולשותיו ומצוקותיו. גם חולשתו המתמשכת והברורה לעין של התובע מחייבת אותנו לבחון בעין חשדנית את סבירות תנאיו של הסכם המכר עליו חתם. ניצולם הבוטה של הנתבעת ובעלה את מצוקתו של התובע ואת תלותו בהם מחזקת את המסקנה כי המחיר ששולם אכן נמוך משמעותית משווי הדירה, וכי אין הוא מבטא את רצונו של המוכר.

מן המקובץ לעיל עולה, כי התקיימו בענייננו היסודות הנדרשים לעילת ביטול חוזה מחמת עושק: הראשון – הואיל ובעת חתימת החוזה היה התובע נתון בחולשה גופנית ושכלית, היה חסר ניסיון ותלוי בנתבעת ובבעלה; השני – היות שהנתבעת הייתה מודעת לחולשה, למצוקה ולחוסר הניסיון, וניצלה אותם בכל הנוגע לקביעת מחיר הנכס; והשלישי – מכיוון שתנאי המכר, בזיקה למחיר, היו גרועים ומקפחים במידה בלתי סבירה מהמקובל. אשר על-כן, קמה לתובע עילה לביטולו של החוזה מחמת עושק, לפי סעיף 18 לחוק החוזים.

עילת ביטול החוזה מחמת הטעיה
27.בנוסף, עתר התובע לביטול ההתקשרות החוזית מחמת הטעיה. עילת ביטול החוזה בשל הטעיה מעוגנת ברישא לסעיף 15 לחוק החוזים, המורה כי "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר
מטעמו רשאי לבטל את החוזה". לעילת ההטעיה ארבעה יסודות: קיומו של חוזה; הטעיה – של המתקשר על-ידי מי שהנו הצד השני לחוזה; טעות – שהצד המתקשר אכן טעה ביחס למצב הדברים, אף אם טעות זו אינה יסודית (ע"א 5349/97 זוסמן נ' טייב, פ"ד נ"ד (2) 494, 499); וקשר סיבתי "כפול" כיסוד סובייקטיבי – בין ההטעיה לטעות ובין הטעות לקשר החוזי (ראו: ג' שלו, לעיל, בעמ' 313).

בענייננו הוכחו יסודות עילת ביטול החוזה מחמת הטעיה שנסבה על מחיר הדירה. נוכח קביעתו של השמאי מטעם בית-המשפט, כמפורט לעיל, כי שווי הדירה עמד על 40,000 דולר ושווי רחבת הכניסה על 2,500 דולר נוספים, אין מנוס מלקבוע כי הערכת שוויה של הדירה בסך של 6,000 דולר הייתה בלתי סבירה בעליל. אכן בהערכת שווי נכס בעת משא ומתן לרכישתו על בית-המשפט להזהיר עצמו שמא תיראה כל טעות שהנה אך טעות בכדאיות העסקה, כטעות של ממש. במשא ומתן רגיל בין צדדים, במסגרתו אחד מהם נוקב במחיר, בין אם מופרז ובין אם נמוך בהרבה משווי הממכר, מהווה ההתמחרות והעמידה על המקח חלק מהמשא ומתן. לא כך במקרה שלפנינו. יחסי הכוחות בין הצדדים, חוסר ניסיונו של התובע, מצוקתו וחולשתו המשמעותית, הביאוהו לכך שלא יכול היה להעריך בעצמו את שווי הדירה, אלא להסתמך על מצגם של הנתבעת ובעלה, שבהם היה תלוי אותה עת כמי שסעדו אותו. בנסיבות המקרה דנן, כאשר יכולותיו של התובע מוגבלות, יחסיו עם בני הזוג הנם יחסי תלות כמעט מוחלטים, וחולשותיו מזדקרות לעין, ראה התובע בהערכת מחירה של הדירה כמצג וכעובדה מוגמרת שאינו יכול להתמקח עליהם. אמונתו של התובע כי שווי הנכס הנו כ-6,000 דולר, הנה טעות יסודית במצב הדברים. מקורה של טעות זו הנו בהטעיה מצד הנתבעת ובעלה, שהציגו בפניו מצג כוזב לגבי שווי הדירה, אשר היה רחוק משמעותית מן האמת ומשווי השוק האמיתי, כפי שנקבע בחוות-דעתו של השמאי. טעותו של התובע באשר למחיר נובעת באופן ישיר מההטעיה. עוד ניתן לקבוע, כי אלמלא אותה טעות לא היה התובע מתקשר בחוזה דנן. מי שיודע כי מחירה האמיתי והריאלי של הדירה הנו פי שבעה מהמחיר שננקב – לא היה מתקשר בחוזה שתנאיו כה גרועים. ובענייננו, בנקודה זו שלובים הם ההטעיה והעושק. בנסיבות העניין ונוכח חולשתו המשמעותית של התובע, קל היה לנתבעת ולבעלה להטעותו, לשכנעו שזהו אכן המחיר ולעשקו תוך ניצול תלותו בהם. לפיכך, קמה לתובע עילה לביטול החוזה מחמת הטעיה, לפי סעיף 15 לחוק החוזים, זאת בנוסף לעילת הביטול בגין עושק, לפי סעיף 18 לחוק.

סוף דבר
29.סיכומם של דברים: מן העדויות שנשמעו לפניי וממכלול הראיות עולה, כי התובע נפל קורבן למעשה עושק והטעייה, שהובילו לחתימה על הסכם למכירת דירתו בתנאים גרועים במיוחד. הנתבעת, ששימשה כמטפלת של התובע וכסועדת שלו, ניצלה את חולשתו, את מצוקתו ואת חוסר ניסיונו, לצורך רכישת דירתו תמורת סכום זעום של 6,000 דולר, בשעה ששווי הדירה עמד על למעלה מ-40,000 דולר, והכל אגב הטעייתו לסבור כי הסכום המשולם משקף את ערך הדירה. בנסיבות אלו, קמות לתובע עילות לביטול החוזה שנכרת בינו לבין הנתבעת, זאת מחמת עושק – לפי סעיף 18 לחוק החוזים, והטעייה – לפי סעיף 15 לחוק. על-יסוד האמור לעיל, אני מורה על ביטול החוזה.

בהתחשב במכלול הנסיבות, תשלם הנתבעת לתובע את הוצאות המשפט, ובכלל זה את אגרות התביעה, הוצאות העדים ושכר-טרחת השמאים – הן השמאי מטעם התובע והן השמאי מטעם בית-המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מעת ביצוע ההוצאות. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובע שכר-טרחת עורך-דין בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול חוזה מתנה

  2. ביטול חוזה קטין

  3. ביטול חוזה הפצה

  4. ביטול חוזה פרסום

  5. ביטול חוזה סוכנות

  6. ביטול חוזה זיכיון

  7. ביטול חוזה דוגמנות

  8. ביטול חוזה זכיינות

  9. ביטול חוזה חד צדדי

  10. ביטול חוזה עם קבלן

  11. ביטול חוזה עקב טעות

  12. ביטול חוזה חדר כושר

  13. ביטול חוזה בהתנהגות

  14. ביטול חוזה בשל הפרה

  15. ביטול חוזה זמן סביר

  16. ביטול חוזה קניית רכב

  17. ביטול חוזה לטובת צד ג

  18. ביטול חוזה רכישת דירה

  19. ביטול חוזה טעות במחיר

  20. ביטול חוזה חולשה שכלית

  21. ביטול חוזה הפרה יסודית

  22. ביטול חוזה טעות בכדאיות

  23. ביטול חוזה מכר טענת עושק

  24. ביטול חוזה בשל פגם בכריתתו

  25. ביטול חוזה לתקופה בלתי קצובה

  26. ביטול חוזה הנוגד את תקנת הציבור

  27. ביטול חוזה מכר מחיקת הערת אזהרה

  28. ביטול חוזה בין קבלן לרוכשי דירות

  29. תביעה לביטול חוזה - אי התקנת מערכת מיזוג

  30. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון