ביטול חוזה רכישת דירה


א. בפניי בקשתם של התובעים - המבקשים, בתיק בש"א 9119/99, תמר מוניס ואריאל מוניס (להלן: "המבקשים"), מתאריך 10.10.99, למתן צו מניעה זמני כנגד הנתבעים, נתיב דוד חברה לבניה בע"מ, נתיב דוד, נתיב אסתר (להלן:
"נתיב"), במטרה למנוע מנתיב לרשום את הדירה מס' 30 בפרויקט אלונים, רח' העליה, עפולה (להלן: "הדירה"), ע"ש נתיב או מי מטעמם, ולראות את הודעת ב"כ נתיב בדבר ביטול חוזה רכישת הדירה מיום 11.11.98 כמבוטלת, ולהורות על המשך תוקפו של חוזה הרכישה, ולאסור על ב"כ המשיבים מלעשות שימוש ביפוי הכח המאפשר לו למחוק הערות אזהרה שנרשמו ביום 17.12.98 בלשכת רישום המקרקעין, ובקשתם הנוספת של המבקשים בתיק בש"א 11520/99 מיום 12.12.99 למנוע איכלוס הדירה הנ"ל ע"י המשיבים מס' 4 ומס' 5 (משפ' גרצקין, שצורפו כמשיבים לבקשה לצו מניעה זמני וכן כנתבעים בכתב התביעה המתוקן שהוגש ביום 15.12.99), ולהורות לרשם המקרקעין לרשום הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין בגין צו המניעה מיום 12.10.99, ובגין הצו המורחב מיום 12.12.99.

ב. אלה העובדות בעיקרן ככל שהן דרושות להליכי צו המניעה הזמני:

המבקשים, שהינם בעלי דירה בקרית אתא, התקשרו ביום 11.11.98 בהסכם עם חברת הבניה נתיב דוד בע"מ לרכישת דירה מס' 30 בפרוייקט אלונים שבעפולה.
שווי הרכישה הוא 724,710 ש"ח, שהינו כעולה מתצהיר דוד נתיב, שווה ערך ל-170,000 דולר ארה"ב.

המבקשים שילמו לפני חתימת ההסכם 3,000 ש"ח ביום 6.11.98, והיו אמורים להוסיף ולשלם 146,884 ש"ח 14 יום ממועד חתימת ההסכם באמצעות הלוואת משכנתא, ועוד 140,000 ש"ח תוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם (סעיף 2.1 + 2.2 בנספח התשלומים).

עוד היו המבקשים אמורים לשלם סך השווה ל-298,410 ש"ח תוך 3 חודשים ממועד חתימת ההסכם (סעיף 2.3 בנספח התשלומים), ואת כל היתר (דהיינו, 136,416 ש"ח) לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

בפועל שילמו המבקשים בנוסף ל-3,000 ש"ח הראשונים, סך של 145,000 ש"ח ביום 1.12.98, וסך של 250,000 ש"ח ביום 27.12.98, וביום 1.1.99 שולם סך של 28,300 ש"ח (דהיינו, ביחד: 426,300 ש"ח).

בנוסף שילמו המבקשים מס רכישה ושכ"ט עו"ד להעברת זכויותיהם בנכס.

במקביל להסכם רכישת הדירה מיום 11.11.98, נעשה בין הצדדים הסכם נוסף המתייחס לסעיף 2.3 שבנספח התשלומים.

לפי הסכם זה יעוכב התשלום המגיע לפי סעיף 2.3 שבנספח התשלומים (דהיינו, סך השווה ל- 298,410 ש"ח), עד למועד בו ימכרו המבקשים את דירתם הנוכחית שבקרית אתא, כשהמבקשים מתחייבים לעשות כל שביכולתם למכירת דירתם הנוכחית בהקדם המירבי, וכן התחייבו שלא לסרב למכירת דירתם לקונה במחיר מינימום של 70,000 דולר ארה"ב, וכי מיד עם מכירת הדירה תועבר התמורה לחברת נתיב דוד בע"מ, ועם ביצוע העברה זו, במחיר השווה ל-70,000 דולר, לא יהיו המבקשים חייבים עוד דבר בגין סעיף 2.3 לנספח התשלומים.

עוד נקבע באותו הסכם בדבר מכירת דירתם הנוכחית של המבקשים שאם למרות מאמצים ושקידה מירבית לא יעלה בידי המבקשים למכור דירתם הנוכחית בסכום של 70,000 דולר לפחות, ואם יימצא קונה לדירה במחיר נמוך יותר, ואם תהא החברה הקבלנית בדעה ותאשר בכתב כי המחיר שהוצע ע"י הקונה הוא סביר, כי אז יפחת מחיר רכישת הדירה מן החברה הקבלנית כדי ההפרש שבין מחיר המינימום (שבעים אלף דולר) לבין המחיר שהמבקשים יקבלו בפועל בגין דירתם.

אם לא יצליחו המבקשים למכור את דירתם הנוכחית עד מועד מסירת החזקה בדירה אותה הם רוכשים (דירה מס' 30), כי אז יזוכו המבקשים במלוא התשלומים נשוא סעיף 2.3 שבנספח התשלומים, זאת בתנאי שיחתמו על הסכם לפיו מוכרים המבקשים את דירתם הנוכחית לחברה כנגד הזיכוי הנ"ל, בתנאים שפורטו בסעיף 5 לאותו הסכם.

ג. לפי סעיף 3 להסכם הרכישה התחייבה החברה להשלים את הבנייה ולמסור לרוכש את החזקה בנכס לא יאוחר מ-15 חודשים מיום הוצאת היתר הבנייה.

היתר הבנייה הוצא ביום 12.5.98 כך שתאריך מסירת החזקה צריך היה להיות 12.8.99.

הטענה בתצהיר המבקשים, ע"י המבקשת גב' תמר מוניס, תצהיר שניתן בתמיכה לבקשה שהוגשה ב -10.10.99 למתן צו מניעה זמני בש"א 9119/99, היא כי התשלומים שהספיקו המבקשים לבצע עד כה עולים על אלה שהיה עליהם לשלמם לפי התקנות שנועדו להגן על השקעת רוכשי דירות, מבלי שחברת נתיב הפקידה בטוחות כנגד קבלת סכומים אלה, ומכל מקום, המבקשים סיימו לשלם את כל המגיע מהם עד למועד קבלת החזקה בדירה, ואולם כך נטען חברת דוד נתיב , למרות שקיבלה את כל שהגיע לה (עד לשלב קבלת החזקה בדירה), ומבלי שהחברה נתנה את הבטוחות הנדרשות לפי התקנות בדבר הבטחת השקעתם של רוכשי דירות, שלחה באמצעות בא-כוחה מכתב למבקשים, ביום 10.5.99, בדבר ביטול החוזה מיום 11.11.98, כשלדעת המבקשים לא היתה למשיבה כל עילה לכך, שהרי המבקשים שילמו לחברה את כל שנדרש, ואף הקדימו תשלומים, אף מעבר למגיע עפ"י הנדרש בתקנות בדבר הבטחת השקעתם של רוכשי דירות.

לגבי סעיף 2.3 של נספח התשלומים, נטען מטעם המבקשים שהמכר הצפוי של דירתם הנוכחית בא כנגד התשלום שבגדר סעיף זה, ואין כל סיבה להפעלת לחץ מצד החברה עליהם שהרי טרם הגיע מועד מסירת החזקה בדירתם שבפרוייקט אלונים.

ד. מטעם המשיבים הוגשו בבש"א 9119/99 שלושה תצהירי תשובה ונספחים שונים, כוונתי לתצהיריהם של מנהל החברה הקבלנית שהוא המשיב מס' 2, מר דוד נתיב, ומתווכי המקרקעין, מר יוסי עמרם ומר רוני קרן.

מתצהיר מר נתיב עולה כי מכתב ביטול חוזה הרכישה נשלח למבקשים ביום 10.5.99, דהיינו, חמישה חדשים בטרם הוגשה הבקשה למתן צו מניעה זמני.

בתצהירו מסביר מר נתיב כי תשלום הסך של 298,410 ש"ח (נשוא סעיף 2.3 לנספח התשלומים), ששוויו הדולרי כ-70,000 דולר ארה"ב, עוכב עד שהמבקשים ימכרו את דירתם הנוכחית שבקרית אתא, והמבקשים התחייבו לעשות כל שביכולתם למכור את דירתם בהקדם, וכי לא יסרבו למכור דירתם אם המחיר המוצע להם הוא לפחות 70,000 דולר ארה"ב, אך אם תאשר להם החברה מכירת דירה זו בסכום הנופל מ-70,000 דולר ארה"ב יקבלו המבקשים זיכוי מן החברה בגין מלוא הסכום של 70,000 דולר ארה"ב, הגם שהחברה תקבל רק את הסכום בו תימכר הדירה בפועל.

מציין מר נתיב בסעיף 11 לתצהירו כי הסכמת החברה לעכב את התשלום עד מכירת דירתו הישנה של הקונה מבוססת על כך שדירת הקונה תימכר במהירות האפשרית.

נאמר בתצהיר מר נתיב כי המבקשים סירבו באופן שיטתי ומתמיד לאפשר את מכירת דירתם הנוכחית שבקרית אתא.

החברה-המשיבה החלה לטפל במכירת דירתם של המבקשים בינואר 99 באמצעות מתווכים הפועלים מטעם החברה. המתווך שטיפל במכירת דירת המבקשים הוא מר יוסי עמרם, והלה דיווח למר נתיב שהמבקשים אינם משתפים פעולה במכירת דירתם, ומערימים קשיים, ולמעשה אינם מאפשרים את המכירה: מר אריאל מוניס מנתק מגע ולא ניתן לדבר עמו, והגב' מוניס אינה מאפשרת כניסת מתווכים ורוכשים פוטנציאליים בנימוקים שונים (סעיף 16 בתצהיר מר נתיב).

מר נתיב (לפי סעיף 17 בתצהירו), שוחח על כך כמה פעמים עם גב' מוניס, והתרה בה שיאלץ לבטל את העיסקה, והיא מצדה הכחישה את האשם והבטיחה שתאפשר מכירת הדירה בהקדם ותשתף פעולה.

בהמשך נצטרפו גם תלונותיו של מתווך אחר שטיפל בעניין, רוני קרן.

במאי 1999 נמצא קונה לדירת המבקשים: מר משה יהלומי, וזומנה פגישה במשרד תיווך בקרית אתא עם המתווכים, המבקשים והקונה המעונין.
לפני כן, מסר מר נתיב אישור עבור המבקש, מר אריאל מוניס, לפיו אם המחיר שיוסכם עם הקונה יפחת מ -70,000 דולר יקבלו המבקשים זיכוי מן החברה על מלוא הסכום של 70,000 דולר ארה"ב, ואולם, המתווכים מסרו למר נתיב שהמבקשים "טרפדו" את העיסקה ומיאנו לחתום על ההסכם, ולא אפשרו את המכירה, למרות שהקונה הפוטנציאלי היה מעוניין בכך.

ה. או אז נשלחה הודעת הביטול מיום 10.5.99 (נספח ג' לתצהיר מר נתיב). על כך השיבו המבקשים במכתבו של עוה"ד אריה ספרא מיום 19.5.99 (נספח ד' לתצהיר מר נתיב).

נטען במכתב עו"ד ספרא, בעיקרו של דבר, שהמבקשים יכולים לקבל בגין מכירת הדירה סכום הגבוה בהרבה, שכן דירה מתחתם נמכרה ב -93,000 דולר.

כמו כן נטען במכתב עו"ד ספרא כי החברה לא אפשרה למבקשים לעשות את המירב למכירת דירתם בסכום ריאלי, וכן נטען שאין בסיס לטענה כאילו הפרו המבקשים את ההסכם, והינם מוכנים לקיים את ההסכם ככתבו וכלשונו, ובלבד שהחברה תאפשר להם מכירת דירתם בסכום ריאלי.

ב"כ המשיבים עוה"ד י. שטרסלר הגיב על כך במכתבו מיום 18.6.99 (נספח ה' לתצהיר מר נתיב).

לעיצומו של עניין נטען במכתבו הנ"ל של עו"ד שטרסלר כי המבקשים התחייבו למכור את דירתם הנוכחית במחיר מינימום של 70,000 דולר ארה"ב, ועל יסוד התחייבות זו נחתם הנספח בדבר מכירת דירתם, מסמך המכונה ע"י הצדדים "נספח הטרייד".

מציין עו"ד שטרסלר במכתבו שאילו חפצו המבקשים למכור את דירתם במחיר גבוה יותר איש לא מנע זאת מהם, ועמד לרשותם פרק זמן ארוך דיו.

המבקשים, כך נטען, סירבו תקופה ארוכה לאפשר את מכירת דירתם למרות שהוצעו קונים רבים בסכום המוסכם של 70,000 דולר ארה"ב, ומכאן ביטול העסקה ותחולת סעיף 21 ד' של הסכם רכישת הדירה על נסיבות העניין.
עוד מציין עו"ד שטרסלר באותו מכתב כי בדעתו לעשות שימוש ביפוי הכח המסמיך אותו למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לזכות המבקשים, זאת כמתחייב מביטול ההסכם.
על מכתב זה השיבו המבקשים, הפעם באמצעות עוה"ד ציון מועלם, במכתבו מיום 25.6.99 (נספח ו' לתצהיר מר נתיב), המציין שהעסקה עם אותו קונה שביקש לרכוש את הדירה ב- 62,000 דולר ארה"ב "התפוצצה" הואיל והקונה, מטעמיו, דרש שבהסכם יירשם כאילו נמכרה הדירה בסך של 70,000 דולר ארה"ב, והמבקשים סרבו הן מן ההיבט העקרוני והן משום שהדבר היה מחייב העברת 70,000 דולר לחברה הקבלנית בניגוד לסכום ששולם בפועל.

לראיה צורף נוסח זיכרון הדברים מיום 5.5.99. לכן, כך נטען, הודעת הביטול שנשלחה ע"י החברה המשיבה, ואשר היתה מבוססת על סירוב המבקשים למכור את דירתם, נשלחה שלא כדין.

מר נתיב מציין בתצהירו שהאמור במכתב עוה"ד ציון מועלם, בנספח ו', סותר את האמור במכתב עוה"ד אריה ספרא, נספח ד', ומכל מקום, טוען מר נתיב בסעיף 27 לתצהירו שהעסקה לא נחתמה משום שהמבקש מר אריאל מוניס לא הגיע לחתימת העסקה ולפגישה שנקבעה.

לאחר מועד ביטול ההסכם חלפו 4-3 חודשים, והמבקשים לא עשו מאומה לפתרון הבעיה.

ביום 3.8.99 התקיים מפגש בין המבקשים לבין מר נתיב במשרדו, ואזי הודיע להם מר נתיב, לטענתו, שבדעתו למכור את הדירה בתוך מס' ימים לקונים אחרים. מר נתיב הציע למבקשים כי ירכשו מן החברה דירה אחרת (סעיף 28 לתצהיר מר נתיב). לטענת מר נתיב הסכימו המבקשים באותה פגישה לפתרונות שהוא הציע, והביעו השלמה עם ביטול העסקה, ועם העובדה שהדירה עומדת להמכר לקונים אחרים, וסוכם כי המבקשים יחזרו תוך מספר ימים לליבון פרטי הפתרונות (סעיף 29 לתצהיר מר נתיב), ואולם המבקשים לא קיימו הבטחתם. ביטול העסקה עמם הפך לעובדה מוגמרת, לטענת מר נתיב בתצהירו.

ביום 16.8.99 מכרה החברה-המשיבה מס' 1, את הדירה נשוא המחלוקת, למשפ' גרצקין בסכום הנמוך ב -20,000 דולר ארה"ב מן המחיר בו נמכרה הדירה למבקשים, דהיינו, למשפ' גרצקין נמכרה הדירה בסכום של 150,000 דולר ארה"ב בלבד, כך שנגרם נזק לחברה אותו בדעתה לקזז מסכום ההשבה המגיע למבקשים.

חובת ההשבה מוטלת על החברה מחמת ביטול העסקה לאחר שהקונים החדשים ישלימו את תשלום מלוא התמורה לפי ההסכם שבינם לחברה-המשיבה.
מציין מר נתיב בתצהירו שהקונים החדשים עומדים להשלים את תשלום מלוא התמורה לחברה-המשיבה, ולקבל את החזקה בדירה.

לתמיכה בטענות מר נתיב בדבר הקשיים שהציבו המבקשים בדרך למכירת דירתם שבקרית אתא צורפו תצהיריהם של המתווך מר יוסי עמרם והמתווך מר רוני קרן.


ו. בתאריך 12.10.99 ניתן צו זמני ארעי לפיו על המשיבים 3-1 להימנע מלבטל את ההסכם שנעשה בין הצדדים ביום 11.11.98, ועל עוה"ד י. שטרסלר להמנע מלעשות שימוש ביפויי הכח המסמיכים אותו למחוק הערות אזהרה שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין בעניין המבקשים.

ביום 25.10.99 התקיימה ישיבת בימ"ש לדיון במועמד הצדדים כשהמבקשים יוצגו ע"י מי ששימש כבא כוחם דאז, עוה"ד ע. גזאווי.

באותה ישיבה הושג הסדר לפיו יודיע מנהל המשיבה מס' 1 מר דוד נתיב לב"כ המבקשים, בתוך לא יותר משבוע ימים, האם קיימת אפשרות שהמבקשים יוכלו לאכלס את דירה מס' 30, היא הדירה נשוא הדיון.

אם תהא תשובתו חיובית כי אז החוזה הקיים בין הצדדים ימשך ויתבצע סופית, ובמקרה כזה תימכר דירת המבקשים במחיר של לא פחות מ- 70,000 דולר ארה"ב בתוך לא יותר מ- 30 יום.

מאידך, אם יסתבר בתוך שבוע ממועד הישיבה שאין באפשרות המשיבה מס' 1 להציע דירה זו למבקשים, כי אז תוצע למבקשים דירה מס' 15, ואם יסכימו המבקשים לאכלסה יותאמו תנאי החוזה בהתאם. להסכם זה ניתן תוקף של החלטת ביהמ"ש.

ז. הבקשה הנוכחית, ע"י עורכי דינם הנוכחיים של המבקשים עוה"ד י. חכם וע.
אור-זך, הוגשה ביום 12.12.99, יען כי ההסדר הנ"ל לא הועיל.

ביום 31.10.99 הודיע ב"כ המשיבים עוה"ד י. שטרסלר למי שהיה אותה עת בא-כוחם של המבקשים, עוה"ד ע. גזאווי, שאין באפשרות משיבה 1 להציע את דירה מס' 30 למבקשים ושאל לעמדת מרשיו ביחס לדירה מס' 15.
ביום 7.12.99 הודיע ב"כ המבקשים עו"ד ע. אור-זך, לעוה"ד י. שטרסלר שדירה מס' 15 אינה עונה על ציפיותיהם ורצונם של המבקשים שאינם מעונינים אלא בדירה אותה רכשו-שהיא דירה מס' 30.

בבקשה לצו מניעה זמני מיום 12.12.99 נדרשה הרחבת הצו הזמני ובתצהיר התומך בבקשה זו של הגב' תמר מוניס צויין כי בדעת המשיבים 3-1 לאכלס את כל הבניין, ובכלל זה גם את הדירה נשוא הדיון ברוכשים החדשים, והדחיפות במתן הצו נובעת מכך שבביקורם בבניין נוכחו המבקשים לדעת שהמשיבים החלו לאכלס את דירות הבניין, ומסירת החזקה לרוכשים החדשים תגרום לסיבוך יתר.

כמו כן מציינת גב' מוניס בתצהירה שהמבקשים לא הפרו את ההסכם שבינם לבין המשיבה מס' 1.

צו זמני ארעי ניתן ביום 12.12.99.

לקראת הדיון במעמד הצדדים הוגש תצהירה של גב' מירה גרצקין המשיבה מס' 5.

לטענתה, היא ובעלה רכשו את הדירה מבלי שידעו כי הדירה נמכרה קודם לכן לקונים אחרים, וכי המשיבה מס' 1 ביטלה את ההסכם עם הרוכשים הקודמים.

מבחינת המשיבים 5-4 היתה זו דירה נקיה מכל בעיה, הם קיבלו משכנתא על הדירה, ולא חששו מפני קיום בעיה כלשהי בקשר לדירה.

יומיים לאחר שרכשו את הדירה מחב' נתיב מכרה משפ' גרצקין, ביום 18.8.99, את דירתם הנוכחית למשפ' פריידין בסכום של 63,000 דולר ארה"ב (החוזה מצורף לתצהיר).

כמו כן טוענת משפ' גרצקין כי הם שילמו למשיבה מס' 1 את מלוא מחיר הדירה בסך 150,000 דולר ארה"ב, פרט לסך של 13,000 ש"ח, ולצורך מימון הרכישה הם נטלו משכנתא אותה הם משלמים חודשית.

משפ' גרצקין התחייבה למסור את הדירה הנוכחית בה היא מתגוררת, למשפ' פריידין ביום 24.11.99 אם כי קיימת אפשרות הארכת מועד הפינוי בתנאי תשלום דמי שכירות עד 24.12.99 ואח"כ עד 24.1.2000, אך משפ' גרצקין התחייבה למסור את הדירה למשפ' פריידין ביום 24.12.99. לפי הנטען בתצהירה הם התכוונו להיכנס לדירה שרכשו מן המשיבה מס' 1 עוד לפני 24.12.99.

למשפ' גרצקין 3 ילדים קטנים, ואין להם היכן להתגורר פרט לדירה הנדונה אותה רכשו, ולטענתם הם אף השקיעו בדירה תוספות שונות, וגם ערכו שינויים בתכנית הדירה.

לטענת משפ' גרצקין הם פעלו בכל שלבי העסקה בתום לב, ואף לא התרשלו ברכישת הדירה שכן נסח הרישום אינו מגלה כי הערת האזהרה הרשומה לטובת משפ' מוניס (המבקשים), מתייחס דווקא לדירה הנדונה שמשפ' גרצקין רכשה.

ח. הדיון במעמד הצדדים התקיים ביום 21.12.99 וב"כ הצדדים עוה"ד י. חכם מטעם המבקשים, ועוה"ד י. שטרסלר, שייצג את המשיבים כולם, חזרו על טענותיהם.

ב"כ המבקשים ציין כי הוא חולק על הכתוב בתצהירים שמטעם המשיבים, והוא מתבסס על הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין בהיות עסקת הרכישה של מרשיו העסקה המוקדמת יותר, וכן התבסס ב"כ המבקשים על דעת הרוב בדיון נוסף ד"נ 21/80 ורטהיימר נגד הררי, ל"ה (3) 253 , בעמ' 267.

לטענת ב"כ המבקשים, הרוכשים החדשים, המשיבים 5-4, כן ידעו שדירה זו נרכשה קודם לכן ע"י המבקשים, והרי קיימות עדיין הערות האזהרה לטובת המבקשים ולטובת הבנק, ועובדה שהמשיבים מס' 4 ו- 5 פנו לטיפול עורכי הדין של החברה-המשיבה.

עוד טוען ב"כ המבקשים שגם אין לקחת בחשבון את טענת השיהוי בהיות התובענה שבענייננו תביעה לאכיפת זכות במקרקעין.

ט. ב"כ המשיבים התבסס על פסק-דין בתיק ת.א. (תל אביב), 1210/92 שכטר נ.
זלסקי תקדין מחוזי, כרך 93(2), ו-ה"פ (חיפה) 1287/95 קריסטל נ. מקל, תקדין מחוזי, כרך 96(1), בציינו שיש נסיבות בהן מעדיפים את הרוכש השני, כגון שהרוכש הראשון נהג בהתרשלות או תוך שיהוי.

עו"ד י. שטרסלר ציין שמחמת השיהוי הניכר נמכרה הדירה לרוכשים החדשים שהשלימו את התמורה ועומדים להיכנס לדירה.
כמו כן עמד עו"ד י. שטרסלר על שינוי הגירסה של המבקשים בתשובות באי כוחם להודעת הביטול.


אשר לטענתם של המבקשים לפיה הם רשאים להמתין עם מכירת דירתם עד למועד קבלת החזקה בדירה מן המשיבה מס' 1 מפנה עו"ד י. שטרסלר להוראת סעיף 2 בהסכם מכירת דירתם הנוכחית של המבקשים (נספח הטרייד), לפיה התחייבו המבקשים לעשות את הנדרש למכירת דירתם הנוכחית במהירות האפשרית, אך פינויה של הדירה יעשה כנגד קבלת החזקה בדירה החדשה, אולם אין בכך כדי לעכב את עצם מכירת הדירה.

אשר לטענה האחרת לפיה היו המבקשים בעודף תשלומים לעומת הבטוחות שקיבלו מן המשיבה מס' 1, מציין ב"כ המשיבים שאין לכך כל קשר למכירת הדירה.

כמו כן, מנהל המשיבה מס' 1 בתצהירו פירט את שלבי הבנייה מול שלבי התשלומים ומדבריו של מנהל המשיבה כמפורט בתצהירו עולה שלא היה מצב של עודף תשלומים לעומת בטוחות, ומכל מקום יכולה המשיבה מס' 1 ליתן ערובה כנדרש בחוק המכר (דירות) אם יהא מצב של עודף תשלומים.

עוד מציין ב"כ המשיבים שהדירה נשוא הדיון כבר מוכנה למסירה, ואילו דירת המבקשים טרם נמכרה עד עצם היום הזה.

לשאלת ביהמ"ש השיב ב"כ המשיבים שהוא טרם מחק את הערת האזהרה הואיל ולפי הסכם הרכישה חובת החברה לבצע השבה למבקשים קיימת רק לאחר קבלת מלוא התמורה מן הרוכש החדש, ולצורך מחיקת הערת האזהרה יש להשיב לבנק את כל כספי המשכנתא שהועברו למשיבה בגין המבקשים.

אוסיף שבתגובה לטענות המשיבים, הגיב ב"כ המבקשים עו"ד י. חכם, וטען בכל הנוגע לדברי מר נתיב בתצהירו בדבר ההבנה אליה הגיע מר נתיב עם המבקשים בפגישה במשרדו מיום 3.8.99, שמרשיו (כלומר המבקשים), מכחישים טענה זו.

כמו כן טען עו"ד י. חכם שכל שינוי של ההסכם חייב היה להתבצע בכתב, דבר שלא נעשה.

הבאתי עד כאן את עיקרי העובדות ותמצית טענותיהם של הצדדים.

י. הבקשה שבפניי היא למתן צו מניעה זמני. הנטל המוטל במקרה כזה על התובע לפי האמור בספרו של כב' השופט ד"ר י. זוסמן ז"ל, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 1995, עמ' 616:

"הנוסחה המקובלת היא: "התובע צריך להוכיח את זכותו לכאורה" פירוש של דבר, שהתובע צריך להוכיח סיכוי של הצלחה בתביעה. עם כל זה, ככל שיש בידי התובע לשכנע את בית המשפט, כבר בשלב זה, בראיות בעלות משקל, יטה בית המשפט יותר לעזור לו במתן סעד זמני, וכן להיפך".

השאלה בענייננו היא האם עלה בידי המבקשים להוכיח את זכותם לכאורה.

יודגש, כי בחינה זו של הראיות והטענות מוגבלת אך ורק לצורך ההכרעה בבקשה לסעד זמני, במסגרת הדיונית המצומצמת של בירור הבקשה למתן סעד זמני, ומובן מאליו שיהא על ביהמ"ש לברר את כל הדרוש, בבוא העת, בשלב שמיעת הראיות בתובענה העיקרית.

ב"כ המבקשים מתבסס על הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".

נראה לי, שיש מקום להיזקק להוראת סעיף 9 של חוק המקרקעין מקום בו קיימות שתי עסקאות שוות, במקרה כזה תקבע הוראת החוק הנ"ל איזה מבין שתי העסקאות עדיפה.

במקרה שבפנינו אין הצדקה לעשות שימוש בהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין הואיל ומן הראיות הקיימות עולה שלכאורה לא עלה בידי המבקשים להוכיח את זכותם לקבלת החזקה בדירה נשוא הדיון.

משאין תשתית לטענתם של המבקשים בדבר זכותם לכאורה לקבלת החזקה בדירה נשוא הדיון, ממילא גם אין בפנינו מצב בו מתחרה הזכות האחת בזכות האחרת, ולכן גם אין מקום להיזקק להוראת סעיף 9 של חוק המקרקעין.

יא. אבהיר את עמדתי:

להסכם רכישת הדירה שנעשה ביום 11.11.98 בין המבקשים לבין חברת נתיב צורף נספח תשלומים, כשלפי סעיף 2.3 של הנספח היה על המבקשים לשלם 298,410 ש"ח (מתוך מחיר הדירה בסך 724,710 ש"ח) בתוך שלושה חודשים ממועד חתימת ההסכם.

בהסכם מכירת דירת המגורים הנוכחית של המבקשים, שנעשה בינם לבין חברת נתיב (ואשר כונה ע"י הצדדים "נספח הטרייד") נקבע בסעיף 2 כי התשלום שבסעיף 2.3 של נספח התשלומים (דהיינו, אותם 298,410 ש"ח), יעוכב עד למועד בו ימכרו המבקשים את דירתם הנוכחית שבקרית אתא.

לגבי מכירת דירה זו התחייבו המבקשים לעשות כל שביכולתם על מנת למכור את דירתם הנוכחית "בהקדם המירבי", וכי הם לא יסרבו למכור דירתם לקונה במחיר מינימום של 70,000 דולר ארה"ב, ושהם יעבירו לחברה את כל הכספים שיקבלו עם מכירת דירתם הנוכחית, וכן צויין בסיפא של אותו סעיף 2 כי מוסכם שמכירת הדירה הנוכחית תיערך על בסיס של מסירת החזקה בדירה הנוכחית במועד בו יקבלו המבקשים את החזקה בדירה אותה רכשו מן החברה-המשיבה, דהיינו, דירה מס' 30, היא הדירה נשוא המחלוקת כאן.

עוד נקבע בסעיף 3 של אותו הסכם שאם יעבירו המבקשים לחברה סך של 70,000 דולר ארה"ב כמחיר דירתם הנוכחית הם לא יהיו עוד חייבים כספים נוספים כלשהם ע"ח התשלומים נשוא סעיף 2.3 של נספח התשלומים.

יב. בבקשה למתן צו מניעה זמני בש"א 9119/99 טוענת המצהירה גב' תמר מוניס, בעמ' 4 לתצהירה, שלא היתה כל הצדקה להפעיל לחץ על המבקשים באפריל 99', שהרי באותו שלב עדיין לא היתה אמורה להימסר להם החזקה בדירה מס' 30 שבפרויקט אלונים בעפולה, ואם כך הרי לא נתקיים הסיפא לסעיף 2 שב"נספח הטרייד", דהיינו: מסירת החזקה בדירה הנוכחית כנגד קבלת החזקה בדירה מס' 30 בעפולה.

בעניין זה מקבל אני את עמדת המשיבים כפי שבאה לידי ביטוי בתצהיר מר דוד נתיב סעיף 37.1, ודברי ב"כ המשיבים בישיבת 21.12.99 עמ' 3, מול השורה 12, דהיינו, גם אני סבור שיש לפרש את סעיף 2 של ההסכם בדבר מכירת הדירה הנוכחית כהתחייבות למכור את הדירה הנוכחית "בהקדם המירבי", והכספים שיתקבלו מרוכש הדירה הנוכחית יועברו לחברת נתיב.

אולם: מועד מסירת החזקה בדירה הנוכחית לקונה הדירה יהא במועד בו יקבלו המבקשים את הדירה נשוא הדיון, דירה מס' 30.

מועד עריכת חוזה מכר הדירה הנוכחית לקונה פוטנציאלי איננו חופף, כמובן, למועד מסירת החזקה בדירה, כשהסיפא של סעיף 2 הנ"ל מאפשר למבקשים להתאים את מועד מסירת החזקה בדירתם הנוכחית למועד קבלת החזקה בדירה מס' 30, אך אין בכך ולא כלום עם ההתחייבות לטפל בהקדם במכירת הדירה הנוכחית. למותר לציין שאין חפיפה, ולא אמורה להיות חפיפה, בין מועד עריכת הסכם בדבר מכירת הדירה, לבין תאריך מסירת החזקה בה.

יג. טענה נוספת שהועלתה בבקשתם של המבקשים למתן צו מניעה זמני בבש"א 9119/99 היא שלפי לוח התשלומים עומדים המבקשים בביצוע תשלומים מעל ומעבר ללוח התשלומים והם הקדימו אותו בהרבה ואילו החברה-המשיבה לא הפקידה את הבטוחה הנדרשת לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות) (עמ' 3 ועמ' 4 בתצהירה של הגב' תמר מוניס).

טענה זו לא הועלתה מטעם המבקשים, לא במכתב התשובה הראשון שנתנו באמצעות בא- כוחם הקודם, עו"ד א. ספרא, במכתבו מיום 19.5.99, וגם לא במכתב התשובה השני שנשלח על ידי עוה"ד ציון מועלם מטעמם בתאריך 25.6.99.

לפי האמור בתצהיר מר דוד נתיב, סעיף 39, המבקשים לא היו במצב של עודף תשלומים לעומת שלבי הבנייה של המבנה. שאלה זו תוכל להיבדק, לפי הצורך, בשלב שמיעת הראיות בתיק העיקרי.

מכל מקום, מקובלת עליי טענת המשיבים, כפי שבאה לידי ביטוי בסעיף 37.2 של תצהיר מר דוד נתיב, ולפיה, גם בהנחה שהיה נוצר בשלב כלשהו מצב בו היקף התשלומים של המבקשים עומד לעלות על המתחייב בהוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל"ה-1974, כי אז היתה אפשרות למבקשים לדרוש קבלת בטוחות מטעם המשיבה מס' 1.

סעיף מס' 1 של תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), (סייג לתשלומים ע"ח מחיר דירה), תשל"ה-1975, קובע שרוכש דירה שהכספים ששילם או עליו לשלם למוכר, לא הובטחו לפי סעיף 2(1) או (2) לחוק, לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעור העולה על הקבוע בתוספת, חרף האמור בחוזה המכר.

הוראת סעיף 2(1) של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974, מתייחסת למסירת ערבות בנקאית של הקבלן להבטחת החזרת כספים ששילם לו הקונה ע"ח מחיר הדירה, וסעיף 2(2) של אותו חוק, מתייחס לביטוח של הקבלן אצל מבטח מתאים.

במקרה שבפנינו קיימת, כפי שציינתי, מחלוקת עובדתית האם הסכומים ששילמו המבקשים עלו על מה שהיה עליהם לשלם לפי התקדמות שלבי הבנייה, מכל מקום אילו היום המבקשים מעוניינים בקבלת בטוחות מתאימות לפי הוראות חוק המכר (דירות) בדבר הבטחת כספם של רוכשי דירות, היה הדבר אמור לבוא לידי ביטוי בין אם במכתב ששלח בשמם עו"ד א. ספרא ביום 19.5.99, ובין אם במכתב עו"ד ציון מועלם מיום 25.6.99, אך במכתבים אלה אין התייחסות לטענה זו שעלתה לראשונה בבקשת צו המניעה שהוגשה ביום 10.10.99 ע"י עו"ד ע. גזאווי בשמם של המבקשים, ולכן אין לקבל טענה זו של המבקשים כהסבר לכך שהם נמנעו מלמכור את דירתם הנוכחית כפי שחייבים היו לעשות על פי ההתקשרות החוזית שבינם לבין המשיבה מס' 1.

יד. אתייחס עתה לנסיבות שהוליכו למשלוח מכתב ביטול העסקה ע"י ב"כ החברה למבקשים.

ציינתי קודם לכן שבסעיף 2 להסכם בדבר מכירת הדירה הנוכחית נקבע שהמכירה תיעשה "בהקדם המירבי".

אין המדובר במועד מוגדר, ולכן חלה בענין זה הוראת סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973:

"חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". (ההדגשה שלי - י.ג.)

במקרה שבפנינו עולה לכאורה מתצהיריהם של המשיבים שהמבקשים מנעו קיומה של ההתחייבות למכירת דירתם הנוכחית, דבר שהביא בסופו של דבר למשלוח מכתב ב"כ המשיבים מיום 10.5.99 בדבר ביטול הסכם הרכישה.
כוונתי לאמור בתצהיר מר דוד נתיב סעיפים 16, 17, 18, 19, 20, מהם עולה שהמבקש מס' 2 ניתק מגע באורח קבע, והמבקשת מס' 1 לא אפשרה כניסת מתווכים ורוכשים פוטנציאליים לדירה.

הבטחת מבקשת מס' 1 שתאפשר מכירת הדירה ותשתף פעולה לא נשאה פרי, וכאשר נקבע מועד בתחילת מאי 99 למפגש עם קונה פוטנציאלי (מר משה יהלומי), ואף ניתן אישור בכתב ע"י משיבה מס' 1 שאם המחיר יפחת מ-70,000 דולר ארה"ב, ינתן למבקשים זיכוי על מלוא הסך של 70,000 דולר ארה"ב, נמנעו בכל זאת המבקשים מלאפשר מכירת הדירה לקונה.

בענין זה ניתנו התצהירים של המתווכים שעסקו בניסיון למכירת הדירה: מר יוסי עמרם ומר רוני קרן.

הניסיון למכור את הדירה למר משה יהלומי נעשה, לפי נוסח זיכרון הדברים המוצע ביום 5.5.99, ומכתב ביטול הרכישה נשלח למבקשים ביום 10.5.99.

במכתבי ב"כ המבקשים, בתגובה למכתב ביטול הרכישה, הובאו עמדות שלא בהכרח עולות בקנה אחד זו עם זו:
במכתב התשובה של עוה"ד אריה ספרא מיום 19.5.99 נטען, בין היתר, שהמבקשים יכולים לקבל בגין מכירת הדירה סכום הרבה יותר גבוה, ולראיה: הדירה מתחתם, שבאותו מצב, נמכרה חודשיים קודם לכן במחיר של 93,000 דולר ארה"ב.

ועוד נאמר בסיפא של מכתב עו"ד ספרא כי מרשיו מוכנים לקיים את ההסכם ובלבד שיתאפשר להם למכור את דירתם בסכום הריאלי.

טו. אין ספק, שרצונם של המבקשים למכור את הדירה בסכום העולה על 70,000 דולר ארה"ב, הוא לגיטימי לחלוטין, כשהכוונה היא שסכום של 70,000 דולר ארה"ב יכסה את הסכום הנדרש לפי סעיף 2.3 בנספח התשלומים לכיסוי המגיע לחברת נתיב, ומה שמעבר לכך ישמש את המבקשים, אך גם רצון לגיטימי זה כפוף לכך שיש לבצע חיוב שנקבע בחוזה בתוך פרק זמן סביר.

במקרה שבפנינו חלפו ממועד הסכם הרכישה (11.11.98) ועד מועד מכתבו של עוה"ד א.
ספרא כששה חדשים, תקופה שאמורה לכאורה להספיק למכירת דירה, כך שניתן יהא להשיג עבורה את הסכום הריאלי, ומכל מקום, אין בפי המבקשים הסבר מה למעשה מנע מהם לנסות ולהשיג בגין מכירת הדירה הנוכחית מחיר העולה על 70,000 דולר ארה"ב?

על המכתב של עו"ד א. ספרא מיום 19.5.99 הגיב עוה"ד י. שטרסלר במכתבו מיום 18.6.99 ובו גם ציין כי בדעתו לעשות שימוש ביפוי הכח שברשותו למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לזכות המבקשים [לפי הסברו של עוה"ד י. שטרסלר בישיבת ביהמ"ש מיום 21.12.99 מחיקת הערות האזהרה, לטובת הבנק למשכנתאות ולטובת המבקשים, טרם בוצעה, הואיל והכספים ששולמו בגין רכישת הדירה טרם הוחזרו למבקשים ולבנק, הואיל ולפי סעיף 21(ד) להסכם הרכישה חובת ההשבה של החברה במקרה של ביטול עסקה חלה רק לאחר שהחברה קיבלה מן הרוכש החדש את תמורת הנכס].

על מכתבו זה של עוה"ד י. שטרסלר הגיב מטעם המבקשים עוה"ד ציון מועלם במכתבו מיום 25.6.99 שטען כי העסקה עם הקונה שרצה לרכוש את הדירה (הכוונה למר יהלומי), לא יצאה לפועל הואיל והקונה רצה שבהסכם יירשם שהדירה נמכרה ב - 70,000 דולר ארה"ב בעוד שבמציאות היתה הדירה אמורה להימכר לו ב-62,000 דולר ארה"ב.

בתצהיר שהוגש מטעם המבקשים אין למעשה התייחסות עובדתית מצדם לטענה, כפי שבאה לידי ביטוי במכתבו של עוה"ד צ. מועלם, מיום 25.6.99, דהיינו, שהסיבה לכך שהמבקשים נמנעו מלהתקשר בעסקת מכירת דירתם למר יהלומי, נבעה מכך שהקונה דרש שבהסכם יירשם כאילו נמכרה הדירה תמורת 70,000 דולר ארה"ב, דבר שלא תאם את המציאות.

יצויין שמטעם החברה ניתן אישור בכתב על כך שבכל מקרה תינתן למבקשים הנחה בסך 8,000 דולר ארה"ב ממחיר הדירה (נספח א' לתצהירו של המתווך רוני קרן), אישור שהוכן נוכח העובדה שהקונה עמד על המקח, ואולם, כפי שעולה מתצהיריהם של המתווכים, מר רוני קרן ומר יוסי עמרם, המבקש, מר אריאל מוניס, לא הופיע למפגש במשרד התווך ואילו רעייתו לא הסכימה לחתום ללא בעלה.

טז. אם לסכם את הדברים: בבקשה לצו מניעה מיום 10.10.99 הועלו, למעשה, שתי טענות מצד המבקשים. הטענה האחת היתה שסעיף 2 להסכם מכירת הדירה הנוכחית קובע שמכירת הדירה תיערך על בסיס מסירת החזקה בדירה זו במועד בו יקבלו המבקשים את החזקה בדירה מס' 30. טענה זו אין לקבל, לדעתי, הואיל ומקובלת עליי עמדת המשיבים לפיה יש לפרש סעיף זה כך שמכירת הדירה הנוכחית אמורה להתבצע בהקדם, כאמור בסעיף 2, ואילו ההתחייבות למסור את החזקה בדירה הנוכחית תהיה בהתאם לקבלת החזקה בדירה שבפרוייקט אלונים שבעפולה.

הטענה השניה מצד המבקשים היתה שהסכומים שהם הספיקו לשלם על חשבון הדירה עלו על מה שהיו חייבים לשלם על פי שלבי הבנייה ולפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

ציינתי שעל טענה זו קיימת מחלוקת עובדתית הואיל ולפי חישובו של מנהל המשיבה בתצהירו לא נוצר מצב של עודף תשלומים מצד המבקשים לעומת שלבי הבנייה, מכל מקום, מצד המבקשים לא הועלתה טענה בעניין זה, לא במכתב התשובה שנשלח מטעמם תחילה על ידי עו"ד ספרא, וגם לא במכתב התשובה השני של עו"ד צ. מועלם.
הטענה הועלתה לראשונה בבקשה לצו מניעה מיום 10.10.99. אילו סברו המבקשים שהם נדרשים לשלם סכומים מעבר לשלבי הבנייה זכותם היתה לדרוש מן החברה המצאת בטוחות מתאימות לפי הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), ודרישת בטוחות כזאת לא באה מצד המבקשים.

לעומת זאת, עולה מתוך תצהירו של מר נתיב, ותצהיריהם של שני המתווכים, שהמבקשים נמנעו מלקיים את התחייבותם למכור את דירתם הנוכחית "בהקדם המירבי", כשבמכתבו של עו"ד א. ספרא מטעם המבקשים מועלית הטענה שרצונם הלגטימי של המבקשים הוא למכור את הדירה הנוכחית בסכום העולה על 70,000 דולר ארה"ב.
התשובה לטענה זו היא שדבר לא מנע מן המבקשים ב- 6 החודשים שחלפו מאז נובמבר 98' ועד מאי 99' לנסות ולמכור את דירתם בסכום העולה על 70,000 דולר ארה"ב.

במכתבו של עו"ד צ. מועלם, מטעם המבקשים, הועלתה טענה אחרת, ולפיה לא היו המבקשים מוכנים לחתום על הסכם שמשקף מחיר השונה מן המציאות. טענה זו לכשעצמה לא באה לידי ביטוי בתצהיר המבקשים, אך מכל מקום עולה מתצהיריהם של שני המתווכים שהופיעו לפגישה עם הקונה המיועד מר יהלומי במשרד התווך בתחילת מאי 99', שהמבקש מר אריאל מוניס לא הופיע כלל לפגישה שהיתה עם המתווכים, ורעייתו לא היתה מוכנה לחתום על הסכם ללא בעלה.

יז. ההתחייבות שהמבקשים לקחו על עצמם, בסעיף 2 להסכם מכירת הדירה הנוכחית, היתה למכור את דירתם הנוכחית "בהקדם המירבי", והוראה זו יש לדעתי לפרש לפי סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, דהיינו, חיוב שיש לקיימו בתוך זמן סביר לאחר כריתת החוזה.

ביום 16.8.99, כאשר נערך חוזה הרכישה של אותה דירה, דירה מס' 30 בפרוייקט אלונים, ע"י משפ' גרצקין, דהיינו, המשיבים מס' 4 ו- 5, הרי דירתם הנוכחית של המבקשים טרם נמכרה, ואז כבר חלפו 9 חודשים מאז שהמבקשים רכשו את דירתם מחב' נתיב על פי החוזה מיום 11.11.98. פרק זמן זה של 9 חודשים הוא בודאי פרק זמן סביר כדי לאפשר למבקשים לנסות למכור את דירתם.

אין חולק שבמועד רכישת דירה מס' 30 ע"י משפ' גרצקין (16.8.99), דירתם הנוכחית של המבקשים טרם נמכרה, וגם בשעת הדיון בבקשה הנוכחית הדירה טרם נמכרה למרות שחלפה למעלה משנה מאז חוזה הרכישה.

לא זו בלבד, אלא שלפי סעיף 4 של ההסכם בדבר מכירת הדירה הנוכחית הרי למקרה ולא עלה בידי המבקשים, לאחר שקידה מירבית, למכור את דירתם הנוכחית בסכום של 70,000 דולר ארה"ב, נקבע באותו בסעיף 4 שחב' נתיב תיתן למבקשים הנחה ממחיר הדירה שאותה רכשו ממנה בגובה ההפרש בין המחיר של 70,000 דולר ארה"ב לבין המחיר שהמבקשים יקבלו מקונה דירתם בפועל, ואכן אישור כזה בכתב צורף כנספח א' לתצהירו של המתווך רוני קרן, כשהוא מציין בתצהירו שהוא הכין אישור זה לקראת המפגש עם הקונה מר יהלומי בזמנו, בתחילת מאי 99'.

כל הנסיבות המפורטות לעיל מצביעות לכאורה על כך שלא עלה בידי המבקשים להציב תשתית מספקת להוכחת טענתם בדבר זכותם לקבל את החזקה בדירה מס' 30, שכן, לכאורה לפחות, הפרו המבקשים את התחייבותם למכור את דירתם הנוכחית שבקרית אתא, כשמכירת דירתם הנוכחית נועדה לממן את יתרת הסכום שהיה עליהם לשלם לחב' נתיב בגין דירה מס' 30 בפרוייקט אלונים לפי סעיף 2.3 שבנספח התשלומים.
הסכום שהגיע למשיבה ושהתבטא בשקלים בסך 298,410 ש"ח הינו כ- 41% ממחיר הרכישה של הדירה, כך שאין המדובר בהפרתה של התחייבות שולית בלבד.
עוד יש להוסיף בהקשר זה שבנסיבות העובדתיות שנוצרו התקשרה חב' נתיב למכירת דירה מס' 30 למשפ' גרצקין בסכום השווה בערך ל- 150,000 דולר ארה"ב בעוד שמחיר מכירת הדירה למבקשים היה כ- 170,000 דולר ארה"ב.

משעולה לכאורה כי המבקשים אכן הפרו את ההתחייבות שהיתה מוטלת עליהם כמבואר לעיל, ואין המדובר בהפרת התחייבות בעניין שולי בלבד, הרי לא עלה בידי המבקשים לבסס לכאורה את טענתם בדבר זכותם לקבל את דירה מס' 30 שבפרוייקט אלונים, ולכן גם אין המדובר במקרה שבפנינו בהתחרות בין עסקאות נוגדות, במובן סעיף 9 לחוק המקרקעין, שכן ההתחייבות של המבקשים הופרה לכאורה על ידם, והחברה-המשיבה מס' 1, אף הודיעה להם במכתב על ביטולה של ההתקשרות, וכנגד זה קיימת ההתקשרות החוזית של משפ' גרצקין על פי ההסכם מיום 16.8.99, כשמשפ' גרצקין מילאה את הנדרש מהם על פי הסכם הרכישה שעליו חתמו.

בנסיבות אלה אין מקום למתן צו מניעה זמני שנועד למנוע מסירת החזקה בדירה מס' 30 למבקשים.

טענותיהם העובדתיות והמשפטיות של המבקשים תצטרכנה להתברר במסגרת הדיון בתיק העיקרי, כשהאפשרות שתעמוד אז לרשות המבקשים תהא או קבלת סעד ביחס לדירה חלופית או קבלת סעד כספי.

יח. בנוסף, לכל האמור לעיל, אני רואה לנכון להפנות לשני שיקולים נוספים אשר מצדיקים לדעתי שלא ליתן במקרה זה סעד של צו מניעה זמני.

השיקול האחד הוא: שיהוי. המבקשים קיבלו את מכתב ב"כ המשיבים מיום 10.5.99 בדבר ביטול חוזה רכישת הדירה מיום 11.11.98 בגין הפרה יסודית של החוזה (לפי טענת המשיבה מס' 1), ולאחר מכן התנהלה התכתבות בין הצדדים עד ליום 25.6.99, מועד בו נשלח מכתב התשובה השני מטעם המבקשים ע"י עו"ד צ. מועלם.
בנוסף עולה מן האמור בתצהיר מנהל המשיבה מס' 1, מר דוד נתיב, שלאחר שחלפה תקופה ולא היתה כל פעילות מצד המבקשים, הוא זימן אותם ונפגש איתם במשרדו ביום 3.8.99 ואף הביא לידיעתם שבדעתו למכור את הדירה לקונים אחרים.

אני ער לכך שהמבקשים כופרים בטענות עובדתיות שבתצהירו של מר דוד נתיב ובמיוחד בטענתו כי היתה הסכמה עם המבקשים שהדירה תימכר לאחרים (עיינו: דברי ב"כ המבקשים בישיבת 21.12.99, עמ' 4), אך לענייננו יש ליתן את הדגש על כך שבקשת המבקשים למתן צו מניעה זמני בבש"א 9119/99 הוגשה רק ביום 10.10.99, דהיינו, כ-3 חודשים ומחצה לאחר מכתב התשובה השני של עו"ד צ. מועלם, וכ- 9 שבועות לאחר המפגש שהיה בין המבקשים למנהל המשיבה מס' 1, ביום 3.8.99, כשבתקופה זו נעשה ההסכם בדבר מכירת דירה מס' 30 למשפ' גרצקין, הסכם שנעשה ביום 16.8.99, ועל כך יש להוסיף שיומיים לאחר מכן, ביום 18.8.99, נעשה ההסכם לפיו מכרה משפ' גרצקין את דירת מגוריה למשפ' פריידין.

בכך שבקשת המבקשים למתן צו מניעה זמני הוגשה זמן רב לאחר שנשלח מכתב התשובה של בא-כוחם מיום 25.6.99, וכ- 9 שבועות לאחר המפגש ביניהם לבין מנהל המשיבה, יש לראות שיהוי ניכר, כשבמהלך פרק זמן זה נמכרה דירה מס' 30 לקונים אחרים ואלה במקביל גם מכרו את דירת המגורים שלהם לקראת כניסתם לדירה מס' 30.

יתר על כן, לאחר הישיבה שנתקיימה בזמנו ביום 25.10.99 בדיון בעניין צו המניעה הראשון, בש"א 9119/99, נקבע שבתוך שבוע ימים תודיע המשיבה האם יש באפשרותה להעמיד את דירה מס' 30 לרשות המבקשים, ואם לאו כי אז תוצע למבקשים דירה אחרת, דירה מס' 15.

ב"כ המשיבים הודיע אכן ביום 31.10.99 שאין באפשרות מרשתו להעמיד לרשות המבקשים את דירה מס' 30, והציע במקום זאת את דירה מס' 15, ואילו תשובת בא-כוחם הנוכחי של המבקשים לפיה אין מרשיו מוכנים לקבל את דירה מס' 15 שאינה עונה על רצונם וציפיותיהם, ניתנה בערך כ- 5 שבועות לאחר מכן, בתאריך 7.12.99.

אני בהחלט ער לכך שתביעתם של המבקשים היא תביעה לאכיפת הסכם רכישת דירה.
בע"א 109/87, חוות מקורה בע"מ נ' עלי יונס חסן ואח', מז'(5) פד"י, עמ' 1, נקבע בעמ' 10 שתחולתם של דיני השיהוי בעייתית כאשר הסעד המבוקש מתייחס לזכות קניינית, אך בענייננו ראיתי לנכון לציין את השיהוי הניכר בבקשתם של המבקשים לצו מניעה כשיקול נוסף לאי מתן צו מניעה זמני, ואני מדגיש, שהשיקול העיקרי שהנחה אותי היה, שלכאורה, לפחות על פי החומר המצוי בפניי, הפרו המבקשים את התחייבותם למכור את דירתם הנוכחית, וכשיקול נוסף בלבד ציינתי את עניין השיהוי.

יט. על כך אני רואה לנכון להוסיף שיקול נוסף והוא מאזן הנוחות, דהיינו, המבקשים מצידם טרם מכרו את הדירה הנוכחית בה הם מתגוררים, ולעומת זאת המשיבים מס' 4 ו- 5 מכרו עוד ביום 18.8.99 את הדירה בה הם מתגוררים למשפ' פריידין, ועל פי התנאים של אותו חוזה היה עליהם למסור את החזקה בדירתם לקונים ביום 24.11.99 תוך מתן אפשרות להאריך את מועד העברת החזקה בדירה כנגד תשלום שכ"ד (סעיף 3(ה) לחוזה מכירת דירת משפ' גרצקין), ובפועל התחייבה משפ' גרצקין, לפי סעיף 7 לתצהיר, לפנות את דירתם ביום 24.12.99.

בנסיבות אלה נראה שמאזן הנוחות נוטה לטובת המסקנה לפיה יש לבטל את צו המניעה הזמני כך שתתאפשר מסירת החזקה בדירה נשוא המחלוקת למשיבים מס' 4 ו- 5, משפ' גרצקין, ואילו טענותיהם העובדתיות והמשפטיות של המבקשים תתבררנה במהלך הדיון בתובענה העיקרית, ובית המשפט יוכל במידת הצורך לשקול, בין יתר הדברים, אפשרות מתן סעד של דירה חלופית או סעד כספי כפי שימצא לנכון.

כ. התוצאה מכל האמור לעיל היא שאני דוחה את בקשותיהם של המבקשים למתן צו מניעה זמני. הצו הזמני שניתן ביום 12.10.99 בתיק בש"א 9119/99 מבוטל, וכן מבוטל צו המניעה הזמני שניתן בבש"א 11520/99 ביום 12.12.99.

הוצאות המשפט בגין הליך זה תקבענה במסגרת פסה"ד שינתן בתום הדיון בתיק העיקרי.

החלטתי זו מהיום תכנס לתוקף ביום רביעי, 29.12.99.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול חוזה מתנה

  2. ביטול חוזה קטין

  3. ביטול חוזה הפצה

  4. ביטול חוזה פרסום

  5. ביטול חוזה סוכנות

  6. ביטול חוזה זיכיון

  7. ביטול חוזה דוגמנות

  8. ביטול חוזה זכיינות

  9. ביטול חוזה חד צדדי

  10. ביטול חוזה עם קבלן

  11. ביטול חוזה עקב טעות

  12. ביטול חוזה חדר כושר

  13. ביטול חוזה בהתנהגות

  14. ביטול חוזה בשל הפרה

  15. ביטול חוזה זמן סביר

  16. ביטול חוזה קניית רכב

  17. ביטול חוזה לטובת צד ג

  18. ביטול חוזה רכישת דירה

  19. ביטול חוזה טעות במחיר

  20. ביטול חוזה חולשה שכלית

  21. ביטול חוזה הפרה יסודית

  22. ביטול חוזה טעות בכדאיות

  23. ביטול חוזה מכר טענת עושק

  24. ביטול חוזה בשל פגם בכריתתו

  25. ביטול חוזה לתקופה בלתי קצובה

  26. ביטול חוזה הנוגד את תקנת הציבור

  27. ביטול חוזה מכר מחיקת הערת אזהרה

  28. ביטול חוזה בין קבלן לרוכשי דירות

  29. תביעה לביטול חוזה - אי התקנת מערכת מיזוג

  30. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון