ביטול חוזה שכירות גן ילדים


לפניי שתי תביעות שנדונו במאוחד ועניינן בחוזה שכירות.
התביעה האחת, תא"מ 216587/09 הוגשה ע"י הגב' טובול מיה גבאי (להלן:"הגב' טובול") נגד הגב' מירב מרים שיטרית (להלן:"הגב' שטרית") כבקשה לביצוע שטר בתיק הוצל"פ שמספרו
01-48838-09-5 . עניינה של הבקשה הוא ביצוע 4 המחאות אשר ניתנו לגב' טובול ע"י הגב' שטרית עבור נכס המצוי ברחוב בני אפרים 229א' בתל אביב (להלן:"הנכס/ המושכר") , 3 כתשלומי דמי שכירות והמחאה נוספת אשר ניתנה כשיק ביטחון.

התביעה השנייה הינה תביעה כספית ת"א 11425-11-09 , אשר הוגשה ע"י הגב' שטרית נגד הגב' טובול , לפיצוי בגין הוצאותיה הכספיות עקב ההתקשרות בחוזה ופיצויים בגין עוגמת נפש, לאחר שלטענתה החוזה בוטל על ידה כדין.

רקע עובדתי

הגב' טובול הינה הבעלים של הנכס נשוא התביעות דנא.

מר אלי גבאי (להלן:"מר גבאי") הינו אחיה של הגב' טובול.

ביום 24.11.08 נחתם זיכרון דברים בין מר גבאי לבין הגב' שטרית להשכרת הנכס למטרת הפעלתו כגן ילדים ולמגורים.

ביום 21.12.08 נחתם חוזה שכירות בין הגב' טובול לבין הגב' שטרית באשר לנכס, לתקופה שבין 1.1.09 ועד ליום 31.12.11.

ביום 28.12.08, הוגשה ע"י שכני המושכר בקשה במסגרת בש"א 18

ביום 15.2.09 ,בפסק דין מפי כב' ס. הנשיאה השופטת אגי זהבה, ניתן צו מניעה קבוע האוסר על הגב' טובול,מר גבאי והגב' שטרית לפתוח/לנהל/לקיים גן ילדים ו/או פעוטון או לעשות כל שימוש עסקי במושכר(להלן:"צו המניעה"). פסק הדין ניתן בהעדר התייצבותם של הגב' טובול ומר גבאי מהדיון ובהסכמת הגב' שטרית שניתנה לאחר הגשת חוות דעת מומחה.

ביום 24.2.09 ,לאור צו המניעה שניתן על המושכר, חתמה הגב' שטרית על הסכם שכירות חדש בנכס המצוי ברח' מבצע קדש 59 בתל אביב.

ביום 1.5.09 הושכר הנכס נשוא התביעות על ידי הגב' טובול לצד ג'.

ומכאן, התביעות שבפניי.

טענות הצדדים

לטענת הגב' שטרית, הגב' טובול הפרה את התחייבויותיה ע"פ החוזה , משלא בצעה את ההתאמות והשינויים אשר היו נחוצים במושכר ולהן התחייבה במסגרת ס' 2.2 לחוזה.
עוד טוענת הגב' שטרית, כי מאחר שהשיפוצים והשיפורים כמפורט בחוזה לא התבצעו ע"י הגב' טובול , את מרבית העבודות נאלצה לבצע בעצמה ועל חשבונה.

לטענת הגב' שטרית, לאחר שהוגשה הבקשה לצו מניעה האוסר על הפעלת העסק במושכר ע"י שכני המושכר, בניגוד להבטחותיה של הגב' טובול לתמוך ולסייע לה בתביעה, נעלמה הגב' טובול, התעלמה מפניותיה והותירה אותה להתמודד לבדה במערכה המשפטית.

מוסיפה הגב' שטרית, כי אילו הייתה יודעת שלגב' טובול ולשכניה היסטוריה קודמת ומחלוקות סביב עניינים הקשורים במושכר, לא הייתה מתקשרת כלל בחוזה ובוודאי שלא הייתה מנהלת הליכים בבית משפט.

לטענת הגב' שטרית, לאחר שניתן פסק הדין במסגרת ההליך שנקטו כנגדה השכנים לצו מניעה, הודיעה לגב' טובול על ביטול חוזה השכירות ודרשה את השבת השיקים והביטחונות שמסרה במסגרת החוזה. לטענתה, חרף בקשתה, הודיעה לה הגב' טובול, כי תפקיד את כל ההמחאות ואכן השיק בגין חודש פברואר 2009 הופקד על ידה.
כמו כן, השיקים לא הוחזרו לה והגב' טובול אף ניסתה לפרוע את שיק הביטחון שמסרה לה על סך 100,000 ₪.

לטענת הגב' שטרית, לכתחילה לא ניתן היה להשתמש במושכר על פי דין והוא הושכר ע"י הגב' טובול שלא כדין בידיעה ו/או בעצימת עיניים שאסור להפעיל במושכר פעוטון, בניגוד למטרת ההשכרה כפי שזו באה לידי ביטוי, בין היתר, בחוזה שנכרת בין הצדדים.

משהחוזה בוטל כדין, עותרת הגב' שטרית, להשבת דמי שכירות שנגבו ממנה שלא כדין , פיצוי בגין ההוצאות אשר הוצאו בעקבות ההתקשרות בחוזה, פיצוי בגין ההוצאות אשר הוצאו בעקבות ההליכים המשפטיים ופיצוי בגין עוגמת נפש ואבדן זמן יקר.

מנגד טוענת הגב' טובול, כי הגב' שטרית פנתה אליה ע"מ לשכור את הנכס בכוונה להתגורר בו וככל שיתאפשר לנהל בחלק קטן של המושכר גן ילדים.


עוד טוענת הגב' טובול, כי הובהר לגב' שטרית שבמקרה של ניהול גן ילדים, עניין זה מצוי באחריותה וכי עליה לדאוג לקבלת כל האישורים הנחוצים לכך, כשהגב' שטרית הסכימה לאמור והבהירה כי היא אשר תפעל בכל ההליכים הדרושים לשם קבלת אישור מהרשויות.
הגב' טובול מציינת, כי נוכח בקשת הגב' שטרית לפיה, בקשות מסוימות דורשות את הסכמת הבעלים, נתנה וחתמה על הסכמתה לנהל במקום גן ילדים ותו לא.

לטענת הגב' טובול, בשלב בו הוגש צו המניעה ע"י שכני המושכר, יכלה הגב' שטרית להימנע מעימות משפטי ולמצות את ההליכים בפני הרשות המוניציפאלית, עד לקבלת האישורים ועד למועד זה להתגורר בדירה.

לטענת הגב' טובול, היא מבחינתה עמדה בכל התחייבויותיה , העמידה את הדירה לרשות התובעת ואף ביצעה שיפוצים במקום. משכך, הניסיון לגלגל את האחריות לעובדה כי לא ניתן לנהל בחלק מהנכס גן ילדים לכתפיה, הינו חסר כל בסיס משפטי ועובדתי ויסודו בהתנהגות מניפולטיבית ובחוסר תום לב מצידה של הגב' שטרית.

ניסיון זה, הינו המשך להתנהלותה של הגב' שטרית, באשר אין זו הפעם הראשונה שהיא מנהלת גן ילדים בדירת מגורים, מבלי לקבל היתרים כחוק ואף הייתה מעורבת בסכסוך משפטי בשל כך.
הגב' שטרית, ידעה מה טיבו, תכונותיו ומגבלותיו של הנכס המושכר כשכל הנתונים הרלוונטיים היו בידיה כשלעניין מתן האישורים שכרה את שירותיהם של אדריכל ועו"ד.

דיון ומסקנות

במקרה דנא תקופת השכירות נקבעה כאמור בחוזה החל מיום 1.1.09 ועד 31.12.11.

אין חולק כי בענייננו, לאור התנגדות שכני המושכר, כבר ביום 28.12.09, ניתן צו מניעה זמני האוסר על הפעלת גן ילדים/פעוטון במושכר , כשבשלב מאוחר יותר אף ניתן צו מניעה קבוע כך שלא ניתן היה להפעיל במקום גן ילדים כלל.

על מנת לבחון את המחלוקות שנתגלעו בין הצדדים באשר לאי מימוש החוזה שנחתם ביניהם, הנזקים שנגרמו בשל כך ואופן ביטולו, יש לבחון את אומד דעתם של הצדדים והתנהגותם טרם חתימת החוזה, עם מתן צו המניעה, עם הודעת הביטול ע"י הגב' שטרית ועד להגשת התביעה לביצוע שטר ע"י הגב' טובול.

מטרת החוזה ואומד דעתם של הצדדים

ס' 4 לחוזה קובע:
"מטרות השכירות הינם להפעלה ושימוש גן ילדים/פעוטון ומגורים, כמו כן המשכירה מצהירה כי תיתן הסכמתה ותחתום על כל מסמך אשר יידרש ע"י הרשויות על מנת לאשר הפעלת גן ילדים כחוק.לשוכרת תותר שכירות משנה בכפוף להסכמת המשכירה".

כעולה מלשון החוזה, אין חולק כי מטרת השכירות בנכס הייתה הן להפעלה ושימוש במושכר כגן ילדים/פעוטון והן למגורים.

יחד עם זאת, לאחר עיון במכלול הראיות שהובאו בפניי ושמיעת עדויות הצדדים שוכנעתי כי מטרתה העיקרית של התקשרות בחוזה הייתה לשם הפעלת גן ילדים/פעוטון , ואפרט:

עיון בלשון החוזה מלמד, כי מטרות ההתקשרות נוסחו כמטרות משותפות ולא כמטרות חלופיות כשבראש ובראשונה הופיעה מטרת השכרת הנכס לשם הפעלתו לצורך שימוש כגן ילדים/פעוטון. ניתן לראות, כי הגב' שטרית דאגה להכניס מפורשות דרישה לפיה, הגב' טובול כמשכירת ובעלת הנכס תחתום על כל מסמך אשר יידרש על מנת לאפשר הפעלתו של גן ילדים במושכר.
כמו כן, במסגרת ס' 7 לחוזה השכירות התחייבה הגב' שטרית לערוך על חשבונה ביטוח צד ג' , המקובל בגני ילדים ו/או עסקים מסוג זה ולצרף גם את המשכירה כמבוטחת.
מכאן, עולה כי היה ברור לצדדים שתיהן, שבכוונתה של הגב' שטרית להפעיל גן ילדים/פעוטון במושכר.

ניתן לראות, כי מיד לאחר חתימת החוזה פעלה הגב' שטרית לקבלת האישורים, הרישיון והיתר לשימוש חורג במושכר:
כך ביום 23.12.08 הגישה הגב' שטרית בקשה לרישיון עסק/היתר זמני לעיריית תל אביב אשר במסגרתה צורפו חוזה השכירות וטופס בקשה לשימוש חורג לעסק.
כך ביום 29.12.08 הגישה הגב' שטרית בקשה להיתר שימוש חורג לגן ילדים מלאה וחתומה לאחר תשלום אגרה אליה צרפה עותק ראשוני של תוכניות המושכר אשר יועד למגורים ולגן ילדים. במסגרת הבקשה אף צוין, כי תוכניות אדריכליות יוגשו תוך מספר ימים.
כך ביום 30.12.08 הגישה הגב' שטרית בקשה לקבלת מידע על החלקה בה נמצא המושכר.

עיון בנספחים אשר צורפו לכתב התביעה שהגישה הגב' שטרית מגלה, כי עד להגשת צו המניעה ע"י שכני המושכר הוציאה הגב' שטרית כספים רבים לצורך קבלת ההיתר לשימוש חורג ולשם התאמת המושכר לניהול גן ילדים/פעוטון . כך שכרה הגב' שטרית אדריכלית להכנת התוכניות , קבלן שיפוצים וכן רכשה חומרים וציוד כגון : קרמיקה, אמבטיית ישיבה, שירותים קטנים אשר נדרשו לה לצורך פתיחת הגן וקבלת ההיתר.

עניין זה מחזק את כוונותיה ומטרותיה של הגב' שטרית בהשכרת הנכס, שאילולא הייתה יודעת כי יינתן צו מניעה אשר יאסור עליה לפתוח גן ילדים/פעוטון במושכר לא הייתה מוציאה כספים ומשקיעה מאמצים רבים להתאמת המושכר.

עוד יצוין, כי הגב' שטרית התקשרה בחוזה השכירות עם הגב' טובול לאחר שפונתה בצו בימ"ש מפעוטון שהפעילה ברח' קפריסין 16 בתל אביב , כשלאחר צו המניעה שניתן בענייננו היא מיד חתמה על חוזה שכירות חדש להשכרת נכס ברח' מבצע קדש 59 בתל אביב שאף מטרתו הוגדרה כניהול והפעלת גן ילדים במושכר ומגורים.

תנאי החוזה וביניהם השכרת הנכס בשלמותו, משך תקופת החוזה וגובה דמי השכירות, שהוסכמו בין הצדדים, מחזקים את המסקנה לפיה, הגב' טובול ידעה שמטרתו העיקרית של חוזה השכירות הייתה השכרת המושכר לצורך הפעלתו של גן ילדים/פעוטון.
חוזה השכירות בין הצדדים נחתם להשכרת הנכס בשלמותו, לתקופה ממושכת של 3 שנים, כשדמי השכירות בגין כל חודש שכירות נקבעו בחוזה על סך של 16,500 ₪.


עיון בחוזים מאוחרים יותר מגלה כי הנכס הושכר בו זמנית ל-3 שוכרים שונים כשגובה דמי השכירות שהתקבל משלושת השוכרים יחד הינו נמוך משמעותית משיעור דמי השכירות אשר נקבעו בחוזה שנחתם עם הגב' שטרית.

כך בחוזה השכירות, בין אלי גבאי לבין נינה מינדרול ודניאל דר שיעור דמי השכירות שנקבעו על 2 חדרים בדירה מושא התביעות שלפני, עמד על סך של 3,000 ₪ .
בחוזה שכירות בין מר גבאי למאיה רוטנברג שיעור דמי השכירות שנקבעו על 3.5 חדרים בדירה מושא התביעה עמד על סך של 4,000 ₪ לחודש- שיק הביטחון שנדרשו להמציא עמד על סכום של 10,000 ש"ח.
בחוזה השכירות בין אלי גבאי לבין רות זרחי נקבעו דמי השכירות על חדר אחד בגובה של 2,100 ₪.
ניתן לראות כי מדובר בנכס גדול אשר הושכר בו זמנית לשלושה שוכרים שונים כשגובה דמי השכירות שנתקבלו משלושת השוכרים יחד אינו עולה על סך של 9,100 ₪.

טענתה של הגב' טובול, במסגרת חקירתה הנגדית, לפיה דמי השכירות המקובלים/ הנוהגים באזור של הנכס שבבעלותה, נעים בין 13,500 ₪ - 21,000 ₪ בגין שכירות למטרת מגורים בלבד, לא זו בלבד שאיננה עולה בקנה אחד עם ההסכמים עליהם חתם אחיה, בשמה, הרי שלא עלה בידה של הגב' טובול להוכיח טענתה זו , כך למשל בדרך של המצאת אישור ממתווכי דירות/ נכסים באזור או אפילו מהעיתון בצירוף המדור המתאים.

לאור האמור לעיל, גובה דמי השכירות בחוזה שבענייננו , משך תקופת השכירות, העובדה שהנכס הושכר רק עבור הגב' שטרית (לטענת האחרונה באותה עת הייתה רווקה) כשהחוזה שנחתם עימה היה על הנכס בשלמותו, קשה לקבל את טענותיה של הגב' טובול בכתב ההגנה ובתצהירה, כי הנכס הושכר ע"י הגב' שטרית בכוונה להתגורר בו וככל שיתאפשר, לנהל בחלק קטן של המושכר גן ילדים.

שוכנעתי אפוא, כי היה ברור לצדדים שהגב' שטרית מתכוונת לפתוח במושכר גן ילדים /פעוטון כמטרה עיקרית ואילו מטרת המגורים הייתה מטרה משנית. כוונת הצדדים מקבלת ביטוי וממילא מגולמת בגובה דמי השכירות, אשר נדרשה הגב' שטרית לשלם במסגרת החוזה בשל השימוש החורג שנעשה במושכר כגן ילדים.

התחייבויות הצדדים ע"פ החוזה והפרתם

לאחר עיון בכלל חומר הראיות שהובא בפניי ולאחר שמיעת עדויות הצדדים והעדים מטעמם , התרשמתי כי בעוד שהתנהגותה של הגב' שטרית נבעה מחוסר ניסיון ובגרות, התנהגותה של הגב' טובול הן בקיום החוזה, הן באשר להליכים המשפטיים אשר נגעו לקיום החוזה, והן לאחר מתן צו המניעה וקבלת הודעת ביטול החוזה ע"י הגב' שטרית מעידה על חוסר תום לב, עמידה על קיומו של הסכם בידיעה כי מטרתו סוכלה עד כדי הטעייה מדעת ו/או עיוורן ביחס למידע רלוונטי עבור קבלת ההחלטה לצורך השכרת הנכס על ידי הגב' שטרית ואדישות למצב אליו נקלעה הגב' שטרית שלא בטובתה, בניגוד לאמור בחוזה השכירות.

בענייננו, לאור התנגדות השכנים כבר ביום 28.12.09 ובטרם החלה תקופת החוזה, ניתן צו מניעה זמני להפעלת גן ילדים/פעוטון במושכר.

מכאן, כי לא ניתן היה לקיים את מטרתו העיקרית של החוזה עוד בטרם החל, מטרה זו סוכלה על ידי צו המניעה שהוצא על ידי השכנים. במצב דברים זה, ניתן היה לצפות שהגב' טובול תעשה כל שאל ידה על מנת להפיס דעתם של השכנים לצורך הסדר פשרה וממילא קיומו של ההסכם עליו חתמו הצדדים, מספר ימים קודם לכן.

בעוד שהגב' שטרית ניסתה בכל כוחה לקיים את החוזה והתייצבה אל מול שכני המושכר בבקשתם לצו המניעה, הגב' טובול, מלבד התייצבות לדיון הראשון בצו המניעה , לא הגישה כל תגובה מטעמה בעניין ואף לא התייצבה לדיון אשר התקיים ביום 15.2.09, במסגרתו ניתן פסק דין אשר הורה על צו מניעה קבוע האוסר על פתיחת גן ילדים במושכר.
אמנם פסק הדין ניתן בהסכמת הגב' שטרית, לא לפני שביהמ"ש קיבל את חוות דעת המומחה לתחבורה, לפיה אין פתרון תחבורתי סביר במקום, ועל כן לא ניתן לפתוח גן ילדים במושכר.

כב' השופטת אגי, התייחסה בפסק דינה מיום 15/2/09 לשימוש המיועד לנכס שלפני עפ"י התב"ע , למגורים בלבד ובמקרה כגון דא, היה על הנתבעים כולם כאחד לדעת, כי הקמת גן ילדים במקום טעונה היתר שימוש חורג.
חרף זאת, " עצמו הנתבעים 1 ו- 2 (הגב' טובול ואחיה מר גבאי) עיניהם מלראות והשכירו לנתבעת 3 (הגב' שטרית) את הבית לצורך הקמת גן ילדים וזאת מבלי שהיה בידיהם היתר לעשות כן" . (ההדרגשה במקור- ראה עמוד 6 לפסק הדין ).

ניסיון הגב' טובול להציג את הגב' שטרית כמי שידעה על התנגדות השכנים בטרם הוגשה על ידי האחרונים הבקשה לצו מניעה זמני בביהמ"ש, באשר לטענתה השכנים שלחו לה מכתב התראה, לא יסייע בידה וזאת בשל שני טעמים. ראשית, משום שעיון בפרוטוקול הדיון מיום 15/2/09 בעמ' 3 , מפיו של ב"כ השכנים, עו"ד אורן , מודיע הנ"ל כי נעשתה פניה מראש לכל המשיבים עוד בטרם הוגשה על ידם הבקשה לביהמ"ש, דהיינו, הכוונה הינה לצדדים שלפני ולאחיה של הגב' טובול מר גבאי ומכאן שלכל הפחות הם ידעו על ההתנגדות של השכנים עוד קודם לכן, שנית ועיקר, תחת "איחוד כוחות" של הגב' טובול אל הגב' שטרית, כאמור בחרה הגב' טובול בנקיטת מדיניות של "שב ואל תעשה" בניגוד לציפייה הלגיטימית לעשות מאמץ לצורך קיומו של ההסכם עם הגב' שטרית ובניגוד גמור להתנהלותה של הגב' שטרית שלא הרימה ידיים עד להכרעת ביהמ"ש והמומחה בדבר המטרד לשכנים.

זאת ועוד, הגב' טובול העידה בביהמ"ש ומעדותה עולה התמונה הבאה:
למן רגע ההתקשרות בזכרון הדברים עם אחיה ולאחר מכן בפגישה שנעשתה בנוכחות בעלה של הגב' טובול, ידעה הגב' טובול כי הגב' שטרית הינה גננת וכי בכוונתה להמשיך ולהפעיל גן בנכס, להבדיל מבחינת אפשרות תאורטית בעתיד, כפי שניסתה לתאר זאת כשנשאלה ביחס לעובדות שהיו בידיעתה בטרם עריכת ההסכם.
זאת ועוד, הגב' טובול העידה, כי ביקשה לברר מי הם הגב' שטרית ובן זוגה לחיים נוכח רצונם להקים במושכר גן ילדים והאפשרות שבמקרה כזה, לא זו בלבד שהשכנים יתנגדו אלא שאף צפתה הוצאת צו מניעה, מצב אותו ביקשה למנוע מראש . ( ראה בעניין זה דברי הגב' טובול בעמ' 26 לפרוטוקול הדיון מיום 16/6/2011 מול השורות 10-25 ).

בהמשך , כאשר נשאלה על ידי ב"כ הגב' שטרית, האם היא זוכרת שציינה בפניה, כי היא צריכה להיזהר משכנים השיבה, בעמ' 32 לפרוטוקול מול השורות 6-8 :
" אני יודעת שתמיד הבעיה במקרים כאלה של דברים אסורים לפני היתר תמיד לשכנים יש בעיות. בטח ובטח שהם שומעים שיש שם גן." .

חמור מכך, הגב' טובול שהייתה מודעת לחובתה ליידע את הגב' שטרית בעניין השכנים והבעיה שצפתה מראש, על כך אנו לומדים מהעדות שנמסרה על ידה, לרבות למשמעות וההשלכות של העדר מסירת המידע בזמן ניהול המו"מ בטרם נחתם הסכם השכירות, בחרה להוסיף במסגרת תצהיר העדות הראשית מטעמה, בסעיף 5, כי הבהירה לגב' שטרית את עניין האחריות שהיא נוטלת על עצמה בקבלת היתר לצורך שימוש חורג בנכס, המיועד למגורים, לרבות הצורך לפנות לשכנים, מילה שהושמטה ולא מצאה ביטוי בכתב ההגנה שהוגש על ידי הגב' טובול קודם להגשת תצהירה , הזהה לחלוטין בנוסחו למעט הוספת המילה "שכנים".

לכשנשאלה הגב' טובול על ההוספה של המילה "שכנים" לתצהירה השיבה, כי "איננה זוכרת" דבר, לא מי ערך את המסמכים ולא מדוע הוספה המילה – בכך יצא המרצע מן השק.
עיון בחוזה עליו חתמו הצדדים מגלה, כי החוזה אינו מסדיר את זכויות הצדדים ופעולתם שעה שלא ניתן לממש את תכלית החוזה עקב אי קבלת היתר לשימוש חורג או צו מניעה ע"י בימ"ש עקב התנגדות השכנים, כאמור בענייננו .
לא הרי סיכול מטרת השכירות על ידי השכנים, כאשר שני הצדדים להסכם הינם תמי לב , אשר פעלו בצוותא חדא מבלי שהיה עליהם כלל לדעת שמי מטעם השכנים במקרה כזה יתנגד כהרי מצב שבו לגב' טובול ולאחיה ישנה ידיעה לפיה השכנים במצב כזה יתנגדו לפתיחת גן על ידי הגב' שטרית, מידע שאם היה נמסר לידי האחרונה לא הייתה מתקשרת בהסכם, כל זאת לעניין התוצאה אליה היה מגיע ביהמ"ש.
במקרה הראשון של סיכול ההסכם על ידי צד ג', היה צריך לבחון מהם הנזקים שנגרמו לכל צד להסכם ולהכריע ביחס אליהם כך שכל צד יישא במינימום הוצאות להשבת המצב לקדמותו בעוד שבמקרה השני, של הטעייה מראש בטרם חתימת ההסכם הגב' שטרית הינה הצד הנפגע וזכאית היא להשבת המצב לקדמותו על ידי הצד המפר, הלוא היא הגב' טובול.

כך או כך בשני המקרים, זכאית הגב' שטרית לבטל את ההסכם ומשעשתה כן, הנני קובעת כי הביטול הינו כדין.

כפי שעולה ממכתב שנשלח ביום 18.2.09 , 3 ימים בלבד לאחר מתן צו המניעה, הגב' שטרית הגישה לגב' טובול הודעת ביטול ובה הציעה לגב' טובול לשלם את דמי השכירות לחודשים ינואר-פברואר, לפרק את השירותים שעוצבו עבור גן הילדים ולהשיבם לקדמותם ולסייע במציאת מתווך שיעזור לה למצוא שוכרים (להלן:"הודעת הביטול").

מנגד במכתב תגובה מיום 24.2.09, טענה הגב' טובול, כי הסכם השכירות אינו מותנה בהפעלת הגן ועל כן, היא עומדת על זכותה לדרוש ולקבל את כל תנאי ההסכם שנחתם עם הגב' שטרית.
לדבריה, תפקיד את השיקים שניתנו לה על ידי הגב' שטרית עד אשר תמצא שוכר מתאים לנכס וכן ביקשה להפקיד את שיק הביטחון בסך 100,000 ₪ בעבור הוצאות שנגרמו לנכס, בנוסף לשיקים שנמסרו בעבור עיריית ת"א וחברת חשמל כנגד חיוב תשלום החל מיום 1.1.09.

בפועל, הגב' טובול ניסתה להפקיד את השיקים של הגב' שטרית ואף את שיק הביטחון, אלא שהצליחה לפרוע שיק אחד בלבד בסך 16,500 ₪.

עיננו הרואות, כי הגב' טובול אשר מחד גיסא, לא הגישה תגובה מטעמה בצו המניעה, לא התייצבה לדיון בצו המניעה, במסגרתו ניתן פסק הדין, חרף התחייבותה המפורשת לעשות כן במסגרת חוזה השכירות, מאידך גיסא בקשה לקיים את תנאי החוזה, מבלי ששעתה לבקשות הגב' שטרית לביטול החוזה לאחר מתן פסק הדין , וביקשה לפדות את השיקים של הגב' שטרית ובין היתר את שיק הביטחון בסכום של לא פחות מ- 100,000 ₪ .

עיון בתנאי החוזה מגלה, כי הגב' טובול עצמה לא קיימה התחייבויותיה כאמור בחוזה.
במסגרת ס' 2.2 לחוזה התחייבה הגב' טובול לבצע שינויים ותיקונים במושכר על חשבונה, אלא
שהגב' טובול לא הוכיחה בפניי כי העבודות להן התחייבה אכן בוצעו , כשגרסתה בעניין זה כפי שבאה לידי ביטוי בתצהירה ובעדותה, נמצאה בלתי מהימנה.

על מנת לתמוך טענותיה, כי עבודות השיפוץ בוצעו בנכס צירפה הגב' טובול מכתב מיום 30.1.09 מחברת ח.מ.ד מסחר ואחסנה בע"מ (נספח ז לתצהירה של הגב' טובול) (להלן:"מכתב ביצוע העבודות").
שוכנעתי כי אין להסתמך על מכתב זה כראייה לביצוע העבודות.
עיון במכתב אשר צורף מגלה, כי עסקינן במכתב לאקוני ממנו לא ברור כלל ועיקר אילו עבודות בוצעו בנכס, מתי בוצעו, על ידי מי בוצעו וכד' .
כך הסעיף הראשון במכתב ביצוע העבודות הינו העתק זהה של האמור בחוזה :
" תוספת חומה או גדר בין המושכר לבין השכנה מימין וכן מומלץ חומה המבודדת רעש".
לא ניתן להבין מהאמור במכתב האם בוצעה חומה המבודדת רעש אם לאו .
יותר מכך, משהעיד בעלה של הגב' טובול, מר אריק טובול (להלן:"מר טובול") כי בניית החומה לא בוצעה אלא הייתה רק הנחת בלוקים והעבודה הופסקה בהוראתו לאור חשש מחריגות בניה,
לא ברורה כלל דרישת התשלום על רכיב זה . מה גם שהגב' שטרית צרפה תמונות אשר מראות כי לא נבנתה חומה במקום , ומשנשאלה הגב' טובול על כך השיבה, כי אינה זוכרת האם קיימת במקום חומה וכי לא ביקרה במקום כלל.
זה המקום לציין, כי לעניין זה אף נתגלו סתירות בין תצהירה של הגב' טובול ועדותו של מר טובול, שעה שהגב' טובול הצהירה כי עבודות החומה הופסקו עקב דרישת השוכרת.
עוד אציין, כי אין התאמה בין סכום הוצאותיה של הגב' טובול כאמור במכתב ביצוע העבודות עליו מסתמכת הגב' טובול והוא הסכום האמור בתצהירה, בין סכום הוצאותיה כפי שנטען במכתב אשר נשלח מאת הגב' טובול לעו"ד לימור טופז ביום 24.2.09 ובין הסכום ששולם לחברת ח.מ.ד מסחר ואחסנה בע"מ המופיע בקבלה שניתנה לגב' טובול/למר גבאי מיום 25.4.09 .
כמו כן, לקבלה ששולמה לחברת ח.מ.ד לא צורפה חשבונית, כשלא הוכח בפניי כי הסכום ששולם הינו סכום שהוצא עבור העבודות בנכס נשוא התביעות, באשר לדידה של הגב' טובול חברת ח.מ.ד עובדת עבורה בהרבה תחומים, בין היתר במסגרת עבודתה בחברה המשפחתית שמנוהלת ובבעלות אחיה, מר גבאי.

למעלה מן הצורך אציין, כי ניתן לראות שישנן עבודות להן התחייבה הגב' טובול במסגרת החוזה ואינן נמנות במכתב אשר הובא ע"י הגב' טובול כהוכחה לביצוע העבודות. כך באשר לס' 2.2 ב' לחוזה , במסגרתו התחייבה הגב' טובול לתוספת שער ראשי, דלת, אינטרקום המחובר לקומות וזמזם לפתיחה , כשלעניין זה הגב' טובול אף העידה כי העבודות לא בוצעו על ידם, וכך באשר לסעיף 2.2. ו' לחוזה, במסגרתו התחייבה הגב' טובול לסגירת ו/או גידור בלוני הגז.
מהימנות עדותה של הגב' טובול, ביחס לביצוע עבודות נוספות שאינן קשורות לאלו שפורטו במכתב, מוטלת בספק ,בין היתר בשל הטעמים המצטברים לעיל:
משהעידה כי אינה זוכרת אילו עבודות בוצעו, ככל שבוצעו וכי לא ביקרה בנכס כלל ועיקר ומשגרסתה לא נתמכה בשום מסמך אחר המפרט את העבודות שבוצעו, משלא ידעה לומר בעדותה מתי בוצעו העבודות, ומשאחיה שלטענתה היה אמון על ביצוע העבודות ולא הגיש תצהיר מטעמה וממילא לא הובא להעיד בעניין.

העובדה שאחיה של הגב' טובול, מר גבאי, אשר היה חתום על זיכרון הדברים ועל חוזי שכירות נוספים כמשכיר וכבעל הנכס, אשר לגביו העידה הגב' טובול כי היה מעורב בניהול דמי השכירות ובניהול ביצוע העבודות בנכס, למעלה מכך, העידה הגב' טובול כי התגורר בנכס בעצמו תקופה של שנה ומחצה לערך,לא הגיש תצהיר מטעמו ולא הובא לעדות מטעם הגב' טובול משמש לחובתה.

נראה כי הגב' טובול לא בכדי נמנעה מלהעיד את אחיה, תחת מתן עדות מטעמו הביאה את בעלה למסור עדות, ככל הנראה מחשש כי עדותו תוביל למסקנה לפיה ידע אודות מערכת היחסים הקודמת עם השכנים ולכך שקיימת סבירות גבוהה להתנגדות השכנים, עם היוודע להם על פתיחת גן בנכס, בכל תוקף כפי שנעשה בפועל.

מעבר לכך, ניתן לראות כי הגב' טובול בהתנהלותה ביקשה לקפח את זכויותה של שטרית, מבלי שהיא תקיים את חלקה בחוזה השכירות, כך למשל האמור בס' 2.3 לחוזה.
במסגרת סעיף 2.3. התחייבה הגב' טובול לפנות את השוכרים- הסטודנטים אשר שהו בנכס עד ליום 30.12.08 ולחילופין, במידה שיעוכב פינויים, להעביר את דמי השכירות לגב' שטרית.
אין חולק כי הנכס לא פונה ביום 30.12.08 וכי שולמו לגב' טובול סך של 2,000 ₪ בגין דמי השכירות, אלא שהגב' טובול לא הוכיחה שסכום זה הועבר לגב' שטרית כאמור בחוזה.
בעדותה טענה, כי לא זוכרת אם העבירה סכום זה וכי אחיה מר גבאי הוא זה שניהל את דמי השכירות, כשהיא לא בדקה את החישובים ויכול להיות שמהשיק הראשון הורידו 2,000 ₪.

תשובתה מעידה על חוסר תום לב, שעה שהגישה את השיק עבור דמי השכירות של חודש ינואר לביצוע מבלי להקטין את הסכומים שהיה עליה להקטינם מדמי השכירות של הגב' שטרית.
למעלה מכך, מבלי לערוך בדיקה עם אחיה אשר לדבריה היה אמון על ביצוע העברת דמי השכירות אל מול הגב' שטרית.

אציין, כי עדותה של הגב' טובול הייתה רצופה סתירות, חוסר בהירות ואכפתיות באשר למצב אליו נקלעה הגב' שטרית בשל עצימת עיניים מצידה של הגב' טובול אשר ידעה שהנכס מיועד לשימוש עבור מגורים בלבד וכי הקמת גן ילדים בנכס תעורר התנגדות מצד השכנים וממילא תסכל את מטרת השכירות בעטייה התקשרה הגב' שטרית בהסכם עם הגב' טובול.
הימנעות הגב' טובול ו/או מי מטעמה לספר לגב' שטרית על ההתנגדות האפשרית של השכנים מהקמת גן ילדים במושכר, יש בה משום הטעייה על מנת ללכוד את הגב' שטרית בהסכם כזה המגלם בהכרח את המטרה העקרית לשמה התקשרו הצדדים.

כך הגב' טובול לא ידעה להסביר בעדותה מדוע מר גבאי חתום על זיכרון הדברים וחוזה שכירות נוספים כבעל הנכס משהיא הבעלים הרשומים של הנכס .
כך בניגוד לעדותה, כי הנכס מושא התביעה דנא אינו מפוצל והמטבח והשירותים בו הינם משותפים למספר דיירים, בחוזה השכירות עם רות זרחי להשכרת חדר אחד בדירה כתוב מפורשות כי לכל יחידה בבית יש כניסה נפרדת ושירותים ומטבח נפרדים.

מנגד , עדותה של הגב' מיטל להבי סגנית ראש עיריית ת"א(להלן:"הגב' להבי") אשר הובאה מטעם הגב' שטרית לעניין תהליך קבלת ההיתר לשימוש חורג, חיזקה את מסקנתי כי התנהלותה של הגב' שטרית לא הייתה מניפולטיבית או דורסנית כטענת הגב' טובול, אלא הדרך הנוהגת בפועל של מנהלות ומפעילות גנים פרטיים, לאור מורכבות תהליך קבלת ההיתרים לשימוש חורג בדירת מגורים כגן ילדים/פעוטון.
כפי שהעידה הגב' להבי, תהליך הבקשה לשימוש חורג הינו תהליך ארוך כשבד"כ לאור מצוקת הגנים בת"א לרוב נפתחים גנים פרטיים, בטרם ניתן היתר לשימוש חורג בדירת המגורים כגן ילדים, כשבשל כך לרוב בעלי הדירות שבביתם נפתח גן פרטי, יש תיקים פליליים עקב פתיחה ללא היתר. לטענת הגב' להבי לאור מצוקת הגנים, מדיניות העירייה היא כי כל עוד אין התנגדויות של שכנים, ניתן להיות במצב של שיהוי באכיפה בפיקוח ובתביעה בעניין זה.
שאלת השאלות כהגדרתה של הגב' להבי הינה האם יש מתנגדים , כאשר ישנן התנגדויות, העירייה קשה יותר במתן היתר לשימוש חורג.

שוכנעתי כי הגב' שטרית חתמה על חוזה השכירות נשוא התביעות דנא, תוך הידע והניסיון שהיה ברשותה על תהליך קבלת ההיתר לשימוש חורג ומדיניות העירייה בנושא, מבלי שהביאה בחשבון התנגדות של שכנים ותוך מחשבה לאור בתי עסק אחרים הפועלים באזור, כי לא תהא בעיה לקבל את ההיתר לשימוש חורג במושכר כגן ילדים.
מכאן שוכנעתי, כי התנהלותה של הגב' שטרית נבעה מחוסר ידע וניסיון ובוודאי שאם הייתה מודעת לאפשרות, קלושה ככל שתהא, לכך שהשכנים יתנגדו להקמת גן במושכר, הייתה עורכת בדיקה עם השכנים בטרם ההתקשרות וממילא בטרם התאמת המושכר למטרה אליה התקשרה והוצאת כספים לצורך כך, לרבות פניה לעיריה , לאדריכלית לצורך הכנת תוכניות ולעו"ד בשלב מאוחר יותר על מנת לנסות להגיע להסדר עם השכנים כדי למנוע מטרד רעש ותחבורה, להם חששו השכנים .

תום ליבה של הגב' שטרית בא לידי ביטוי אף בהתנהגותה לאחר מתן צו המניעה על המושכר, משכאמור בהודעת הביטול הסכימה לשלם לגב' טובול דמי שכירות לחודשים ינואר-פברואר, לפרק את השירותים שעוצבו עבור גן הילדים ולהשיבם לקדמותם ולסייע במציאת מתווך שיעזור לה למצוא שוכרים.
ס' 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע:
(ב) חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה.

משבאתי לכלל מסקנה, כי אומד דעתם של הצדדים ותכלית החוזה הייתה הפעלת גן ילדים/פעוטון במושכר ומשניתן צו מניעה אשר התבסס על חוות דעת מומחה, כי לא ניתן לאשר פתיחת גן ילדים/פעוטון במושכר, סבורני כי ביטול החוזה ע"י הגב' שטרית לאחר מתן צו המניעה נעשה כדין.

אומנם הגב' שטרית התקשרה בהסכם שכירות מבלי לקבל את ההיתרים לשימוש חורג במושכר כגן ילדים, אולם כאמור בפסק דינה של כב' השופטת אגי מיום 15.2.09 , הגב' טובול ומר גבאי עצמו את עיניהם והשכירו לגב' שטרית את הבית לצורך הקמת גן ילדים מבלי שהיה בידיהם היתר לעשות כן.

על כן ובנסיבות האמורות לעיל סבורני, כי התנהגותה של הגב' טובול והדרישה לקיים את החוזה שעה שלא ניתן לקיימו, שעה שלא פעלה לקיימו ונעדרה מדיון בצו המניעה מבלי לשלוח תגובתה בעניין להבדיל מהגב' שטרית אשר נלחמה לקיים את החוזה , שעה ששוכנעתי כי ידעה שמטרת החוזה הייתה פתיחת גן ילדים במושכר, מטרה אשר הגב' שטרית הוטעתה לחשוב שניתן לקיימה , שעה שהוכח בפניי כי היא עצמה לא קיימה התחייבויותיה ע"פ החוזה ולאור הצעתה של הגב' שטרית כאמור בהודעת הביטול , הינה חסרת תום לב ונוגדת את החובות המוטלות עליה ע"פ דין.

סוף דבר

בנסיבות העניין ולאור האמור לעיל, סבורני כי דין תביעתה של הגב' טובול תא"מ 216587/09 , להידחות.

באשר לתביעה 11425-11-09 אשר הגישה הגב' שטרית, אפרט:
השבת השיק שנפדה- בנסיבות העניין ומשהגעתי למסקנה לפיה הביטול נעשה כדין על ידי הגב' שטרית בשל הטעייה של הגב' טובול שהובילה את הגב' שטרית לחתום על ההסכם אלמלא כן, לא הייתה מתקשרת בהסכם לכתחילה, זכאית הגב' שטרית להשבת כל סכום ששולם על ידה לרבות השיק בסך 16,500 ₪ אשר נפדה ע"י הגב' טובול. לסכום זה יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.
מרכיב ההוצאות בגין השינויים במושכר- נוכחתי כי מרבית ההוצאות אשר הוציאה הגב' שיטרית לא הוטלו על הגב' טובול במסגרת החוזה, אלא הוצאו על ידי הגב' שטרית כהכנת המושכר והתאמתו כגן ילדים ולשם קבלת ההיתרים לשימוש חורג בנכס.
משכך, ולאור השינויים שנעשו בנכס ע"י הגב' שטרית לא מצאתי לפסוק הוצאות אלו.
פיצויים בעקבות ההליכים המשפטיים- חרף התוצאה אליה הגעתי, ביהמ"ש נתן דעתו באשר לחלוקת ההוצאות בין הצדדים שלפני כאשר הטיל הוצאות נמוכות בהרבה על הגב' שטרית אל מול ההוצאות שהוטלו על הגב' טובול ואחיה מר גבאי, נוכח התנהלותם בהליך שם ולא מצאתי מקום לשנות מקביעתו זו.
בנסיבות המפורטות לעיל ולאור התנהגותה של הגב' טובול, הנני פוסקת לטובת הגב' שטרית פיצוי בגין עוגמת נפש בסך כולל של 5,000 ₪ .
כמו כן, הגב' טובול תשלם לידי הגב' שטרית סך כולל של 10,000 ₪ בגין הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד .
בנוסף, תישא הגב' טובול בהוצאותיה של העדה מטעם הגב' שטרית, בגין שכר בטלה, בסכום של 500 ₪ .
סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל.

הנני מורה בזאת לגב' טובול להשיב את כל ההמחאות שניתנו לה ע"י הגב' שטרית לידה כולל שיק הביטחון בתוך 30 יום מקבלת עותק פסק הדין שיישלח לצדדים בדואר רשום + א.מ. על ידי המזכירות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה גן ילדים

  2. חוזה גני ילדים

  3. חובת דיווח גננת

  4. הפרת חוזה גן ילדים

  5. ועדת ערר גן ילדים

  6. ביטול עסקה גן ילדים

  7. ועדת ערר גני ילדים

  8. הפרת הסכם גן ילדים

  9. היטל השבחה גן ילדים

  10. הסכם קיבוצי גן ילדים

  11. הסכם קיבוצי גני ילדים

  12. התנגדות לבניית גן ילדים

  13. זכויות גננת במגזר הבדואי

  14. ביטול חוזה שכירות גן ילדים

  15. אישור שימוש חורג לגן ילדים

  16. ביטול הסכם שכירות גן ילדים

  17. היתר לשימוש חורג גן ילדים

  18. ביטול היתר בניה של גן ילדים

  19. חוזה שכירות להפעלת גן ילדים

  20. התנאים לשימוש חורג לגן ילדים

  21. הסכם קיבוצי גני ילדים פרטיים

  22. היתר לשימוש חורג גן ילדים במרתף

  23. אבדן הכרה במהלך פעילות בגן ילדים

  24. שימוש חורג ממגורים לגני ילדים, לתקופה של שבע שנים

  25. הוצאת ילד מגן ילדים לפני סיום תקופת ההתקשרות בהסכם

  26. הקמת מתקן שידור קטן כהגדרתו בתמ"א 36 א' עקב קירבה לגן ילדים

  27. ערר על החלטת הוועדה המקומית לאשר בקשה לשימוש חורג לגן ילדים לשנתיים

  28. שימוש חורג לגן ילדים בבית מגורים צמוד קרקע בכפוף להקמת קיר אקוסטי בחצר

  29. נטען כי בעלת גן הילדים פיטרה את הגננת והמשיכה להפעיל את הגן בהעדר גננת מוסמכת

  30. שינוי ייעודי קרקע מ"דרך עם חניה" וחלק מ"מגרש ספורט מיוחד", ל"אזור לבנייני ציבור", כגון: גני ילדים

  31. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון