ביטול חוזה שכירות חד צדדי


1. השאלה העיקרית המתעוררת בעינייננו היא האם ערב לחוזה שכירות (במקרה דנן – ערב לשטר חוב שנמסר להבטחת התחייבויות השוכר לפי חוזה שכירות), יכול להשתחרר מערבותו בהודעה חד-צדדית למשכיר, ובכך להוציא מגדר ערבותו חיובים עתידיים של השוכר לפי חוזה השכירות, כגון חיוב השוכר לתשלום דמי שכירות שמועד תשלומם חל לאחר הודעת הביטול.

העובדות

2. התובע השכיר את דירתו למר אריאל טל (להלן – השוכר) על פי חוזה השכירות שנחתם ביניהם ביום 13/06/04. טרם החתימה על חוזה השכירות וכתנאי לה, דרש התובע מהשוכר להמציא לו שטר חוב בחתימתו ובחתימת ערבים להבטחת חיובי השוכר לפי חוזה השכירות. השוכר המציא שטר חוב בסך 10,000 ₪, עליו חתמה הנתבעת עם גב' רבקה גורן (להלן – גורן) כערבות (להלן – שטר החוב).

3. זמן מה לאחר החתימה על חוזה השכירות ושטר החוב, לאחר שכבר נמסרה החזקה במושכר לשוכר, יצרה הנתבעת קשר טלפוני עם התובע והביעה רצונה לבטל את ערבותה על פי שטר החוב. התובע הודיע לנתבעת כי נכון לאותו מועד משלם השוכר את דמי השכירות בגין המושכר כסדרם וכי בהתאם לייעוץ משפטי שקיבל, לא ניתן לנקוט נגד השוכר בהליכים לביטול חוזה השכירות ולפינויו מהמושכר.

4. ביום 13/10/04 שלחה הנתבעת מכתב לשוכר (להלן – המכתב), עם העתק לתובע, בו הודיעה הנתבעת, באופן חד-צדדי, על ביטול ערבותה, תוך שהיא מבקשת מהשוכר להמציא לתובע ערבות חלופית במקום ערבותה. לא הומצאה לתובע ערבות חלופית כלשהי.

5. בהמשך הפר השוכר את חוזה השכירות בכך שלא עמד בתשלום דמי השכירות לתקופה שמחודש אפריל 2005 ואילך. לנוכח הפרת השוכר את חוזה השכירות, הגיש התובע נגד השוכר תביעה לפינויו מהמושכר ולתשלום דמי השכירות (ת.א. 5368/05 בבית משפט זה).

6. כבר ביום 30/06/05 קיבל התובע פסק דין בהעדר הגנה, לפיו חויב השוכר לפנות את המושכר ולשלם לתובע סך 8,750 ₪ בתוספת ריבית והצמדה, סך 70 דולר ליום פיצוי בהתאם לפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה השכירות, וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ (להלן – פסק הדין).

7. לאחר מתן פסק הדין, הגיש התובע ללשכת ההוצאה לפועל בירושלים בקשה לביצוע שטר החוב כנגד הנתבעת וגונן. תיק זה, אשר נדון בסדר דין מהיר, נפתח להמשך דיון בענין לאחר שנתקבלה התנגדותה של הנתבעת לביצוע השטר, באופן שניתנה לה רשות להתגונן.


8. הצדדים הסכימו כי פסק הדין יינתן על בסיס החומר שבתיק וסיכומים שהוגשו בינתיים.

ההיבט המשפטי

9. הצדדים אינם חולקים שתחולנה על הענין הוראות חוק הערבות התשכ"ז-1967 (להלן – חוק הערבות), על אף שעסקינן בערבות שטרית. יפים לענין זה דבריו של המלומד, פרופ' שלום לרנר, בספרו, דיני שטרות (ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין, 1999, בעמ' 305):

"דיני הערבות מוסדרים בחוק הערבות תשכ"ז-1967, והם חלים גם על ערבות שטרית. הווי אומר אם ערב יחתום על שטר, יחולו עליו ההוראות השונות של החוק, גם ללא קביעת הוראה מיוחדת בפקודת השטרות".


10. סעיף 15(א) לחוק הערבות קובע: "ניתנה ערבות לחיוב עתיד לבוא רשאי הערב, כל עוד לא נוצר החיוב הנערב, לבטל ערבותו על ידי מתן הודעה בכתב לנושה...".

11. לצורך סעיף 15(א) הנ"ל יש להבחין בין חיוב של החייב העיקרי שכבר נוצר, אף שמועד ביצועו של החיוב בעתיד, ממנו לא יוכל הערב להשתחרר במתן הודעה לפי סעיף 15(א) לחוק הערבות, לבין חיוב שטרם נוצר בעת מתן הודעת הערב לפי סעיף 15(א) הנ"ל – לגביו תהיה הודעת הערב בעלת תוקף. כפי שכותב ד"ר רוי בר-קוהן בספרו, ערבות (שירז הוצאה לאור בע"מ, 2006, בעמ' 322):

"סעיף 15(א) (לחוק הערבות – מ.ב.) מבחין בבירור בין ערבות לחיוב קיים, לבין ערבות לחיוב לעתיד לבוא. בעוד שחיובו של הערב לגבי חיוב קיים מגובש ומהווה חלק מהתחייבויותיו של הערב, הרי לגבי ערבות לחיוב עתידי קמה לערב בהתאם להוראות הסעיף, האפשרות לבטל ערבות זו. יודגש כי אין המדובר במצבים שבהם החיוב נוצר אף שטרם הגיע מועד הביצוע, אלא במקרים שבהם החיוב עצמו טרם נוצר" (ההדגשה הוספה מ.ב.).

12. כדי להמחיש את ההבחנה שבבסיסו של סעיף 15(א) ואת ההבדל בין חיוב שנוצר, אף שמועד ביצועו בעתיד, לבין חיוב שטרם נוצר, אביא שתי דוגמאות:


א. ערבות להלוואה: החיוב לתשלום החזרי הלוואה נוצר עם מתן ההלוואה, אף שמועדי פרעון ההלוואה הינם, מטבע הדברים, עתידיים. בהתאם לכך, לא ניתן לבטל באופן חד-צדדי ערבות שניתנה להבטחת החזר ההלוואה, אף אם טרם הגיעו מועדי הפרעון של ההלוואה.

אם, לעומת זאת, עסקינן בערבות כללית שניתנה להבטיח כל הלוואה שהמלווה ילווה ללווה בעתיד, יוכל הערב לבטל את הערבות במתן הודעה חד-צדדית, ובמקרה זה לא תהא הערבות תקפה ביחס לכל הלוואה שתינתן לאחר מתן ההודעה על ביטול הערבות, שכן חבות בגין הלוואה כאמור טרם קמה לעולם בעת מתן ההודעה על ביטול הערבות, אך היא תיוותר בתוקפה ביחס לכל ההלוואות שניתנו לפני מתן ההודעה על ביטול הערבות, שכן החבות בגין הלוואות אלה היתה קיימת כבר בעת מתן ההודעה על ביטול הערבות (אף אם טרם נוצר פיגור כלשהו בהחזרי ההלוואות).

ב. ערבות לחשבון עו"ש: אדם, אשר חתם על ערבות לחשבון עו"ש, יכול בכל עת להודיע לבנק באופן חד-צדדי על ביטול ערבותו, ובמקרה זה תוגבל הערבות לחוב שהיה קיים בחשבון העו"ש בעת קבלת הודעת הביטול על ידי הבנק, והיא לא תחול על כל חוב שייווצר בחשבון העו"ש כתוצאה ממשכירות שתבוצענה לאחר מתן ההודעה על ביטול הערבות (להלן – המשיכות הנוספות). חבות החייב העיקרי בגין המשיכות הנוספות טרם נוצרה בעת מתן ההודעה על ביטול הערבות. לעומת זאת, נוצרה חבותו בגין יתרת החובה שהיתה קיימת בחשבון בעת מתן ההודעה על ביטול הערבות, אף אם טרם נדרש לפרוע את אותה יתרת החובה וטרם הגיע המועד לפרעונה.

13. חיובו של שוכר לפי חוזה שכירות לשלם במועד עתידי דמי שכירות עבור תקופת שכירות הכלולה בחוזה השכירות, הינו בגדר חיוב קיים שהמועד לביצועו עתידי, ולא חיוב שטרם נוצר. בכך, אני חולק, בכל הכבוד, על דעתה של חברתי, כבוד השופטת שניידר, כפי שהובעה באוביטר בת.א. (שלום י-ם) 3264/06 לוינסון נ' פלד (פסק דין מיום 16/09/07). יצוין כי לולא המצב היה כך, יתאפשרו מצבים בלתי מתקבלים על הדעת, לפיהם משכיר ישנה מצבו לרעה בהשכרת נכס ומסירתו לשוכר בהסתמך על ערבות שקיבל, ואחר כך יבטל הערב את ערבותו באופן חד-צדדי, וכך בהבל פיו של הערב יועמד המשכיר בפני עובדה מוגמרת, לפיה החיובים הקיימים של השוכר ייהפכו מחיובים נערבים לחיובים שנותרו ללא כל ערבות להבטחת קיומם.

14. לאור האמור, אין בכל הודעה חד-צדדית של הנתבעת בדבר ביטול ערבותה בכדי לפטור אותה מערבותה לקיום חיובי השוכר לפי חוזה השכירות, וביטול ערבותה האמורה מותנה בהסכמת התובע לכך.

מעמד ערבותה של הנתבעת

15. הנתבעת טענה כי הודיעה לתובע טלפונית על ביטול הערבות וכי התובע "לא התנגד לה" (סעיף 6 לסיכומי הנתבעת). כלומר, גם הנתבעת לא טענה לקיומה של הסכמה פוזיטיבית של התובע לביטול הערבות. יתר על כן, מכתבה של הנתבעת, אשר מוען לשוכר ובו נדרש השוכר להעמיד ערב חלופי, בתוספת דברי התובע כי "לא הסכמתי לביטול הערבות באופן חד צדדי. הסכמתי כי הערבות תבוטל אם אקבל ערב אחר במקום או את הסכום של 2000 דולר" (עמ' 2 שורות 16-17 לפרוטוקול), מצביעים על כך כי בפועל לא השתכללה הסכמה של התובע לביטול הערבות.

16. יתר על כן, דבריה של הנתבעת (בסעיף 10 לתצהירה) כי לאחר משלוח המכתב מיום 13/10/05 עמדה בקשר עם התובע "והתעניינתי אצלו בדבר התקדמות ההליכים אותם ביקש הזוכה (התובע – מ.ב.) לקדם ועניינם

ביטול הסכם השכירות עם החייב (השוכר – מ.ב.)", מצביעים על כך כי גם היא הבינה שערבותה עודנה בתוקף, וכי המכתב ו/או השיחה שקיימה עם התובע לפני משלוח המכתב, לא הביאו לביטול ערבותה. לו בוטלה ערבותה, לא היה לה כל צורך להתקשר לתובע אחרי משלוח המכתב ולהתעניין אצלו בעניינים הקשורים לשכירות.


17. נוכח האמור, אני קובע כי לא השתכללה כל הסכמה של התובע לביטול ערבות הנתבעת, שכן לא התקיימו תנאיו לכך – המצאת ערב חלופי או הפקדת סך של 2,000 דולר. בהתאם לכך, הערבות תקפה.

טענות נוספות

18. הנתבעת טענה כי התובע לא הוכיח מה התקופה, שאליה מתייחס חוזה השכירות שנחתם, כך שייתכן כי מקורו של החוב בחוזה אחר - חדש או מוארך. ברי מטיעוני הצדדים כי החודשים שבהם לא שולמו דמי השכירות נכללים בתוך התקופה שבחוזה השכירות ואין מקורם בחוזה חדש. בסעיף 6 לתצהיר עדותו הראשית של התובע, הוא מצהיר: "החייב הפר את ההסכם (והדגש על ה"א הידיעה – מ.ב.) ולא שילם לי דמי השכירות בגין חמישה חודשים לתקופה שבין 1.4.05 ועד 1.9.05". לא זו בלבד, אלא שברור מטיעוני התובע כי בנסיבות המקרה לא היה מאריך את תקופת השכירות או חותם על הסכם שכירות חדש עם השוכר.

19. מכל מקום, נטל ההוכחה בענין זה מוטל על כתפי הנתבעת, כיוון שהמדובר בתביעה שטרית. בתביעה שטרית נהנה התובע מקיומן של חזקות לפי פקודת השטרות. כל שעליו להוכיח הוא את אחיזתו בשטר (עובדה שאינה שנויה במחלוקת), ומשעשה כן, עובר לנתבעת הנטל להוכיח כי אינה חייבת על פי השטר. לפיכך, גם כאן רבץ הנטל לפתחה של הנתבעת להוכיח כי מקורם של חיובי השוכר בהם עסקינן בחוזה השכירות אחר, ולא זה שבמסגרתו נמסר שטר החוב. נטל זה לא הורם על ידה.

20. למעלה מן הצורך, אוסיף כי טענת הנתבעת בענין זה הועלתה לראשונה בסיכומיה, וגם בשל כך דינה להידחות. לו נטענה הטענה במסגרת ההתנגדות לביצוע שטר, יכול היה התובע להתייחס לענין זה בתצהיר עדותו הראשית ואף לצרף העתק מחוזה השכירות הרלבנטי.

21. הנתבעת טענה כי בשל הסתמכותה על מצג של התובע כי ביטול הערבות מקובל עליו, שינתה את מצבה לרעה, ומשכך מנוע התובע מלטעון נגד ביטול הערבות. אין בטענה זו ממש, ומכל מקום לא הונחה לה התשתית העובדתית והראייתית הדרושה. הנתבעת שינתה את מצבה לרעה ביום חתימתה של שטר החוב. הנתבעת לא הצביעה על כל שינוי לרעה שחל במצבה עקב הסתמכות שהסתמכה, כביכול, על מצג שהציג, כביכול, התובע. די בכך כדי להביא לדחיית הטענה, ואין צורך להתעכב בשאלה אם נטען והוכח מצג של התובע והסתמכות של הנתבעת עליו, אף שעל פני הדברים נראה כי גם ליסודות אלה לא הונחה התשתית העובדתית והראייתית הדרושה.

סוף דבר

22. לאור כל האמור, דינה של התביעה להתקבל. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע את מלוא סכום החוב בתיק הוצל"פ 2-07-07764-03, שבו הוגש השטר לביצוע, בתוספת כל אגרה ששולמה בגין ההליכים בבית המשפט ובתוספת 2,000 ₪ בצירוף מע"מ בגין הוצאות שכ"ט עו"ד עבור ההליכים בבית המשפט. כל עיכוב הליכים בתיק ההוצל"פ האמור, שמקורו בהתנגדות הנתבעת לביצוע השטר, מבוטל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון