ביטול חוזה שכירות לפני הזמן


1. בפניי תביעה שטרית לתשלומו של שטר חוב ע"ס 100,000 ₪. שטר החוב הוגש לביצוע נגד שני הערבים לשטר. הנתבעת היא אחת מאותם שני ערבים.

2. ביום 25.7.2002 נחתם חוזה שכירות בין התובעים לבין צבי בינדר (להלן: "בינדר"), לפיו השכירו התובעים לבינדר דירה ברח' דוד המלך 22 בתל אביב (להלן: "הדירה") למשך שנה אחת, החל מיום 26.7.2002 וכלה ביום 25.7.2003. להבטחת קיום חוזה השכירות ע"י בינדר, עשה בינדר את שטר החוב נשוא התביעה. הנתבעת וערב נוסף, ספי רום, חתמו כערבים לשטר החוב. זמן קצר ביותר לאחר כריתת החוזה, הפר אותו בינדר. כך למשל הוא היה אמור להעביר את חשבונות המים והארנונה על שמו בתוך שבעה ימים, אך לא עשה כן (ראה עדותה של יהודית רומס, בע' 3 לפרוטוקול).

בנוסף, בינדר היה אמור למסור עד ליום 1.9.2002 שש המחאות בגין דמי השכירות עבור המחצית השניה של תקופת השכירות, אך לא עשה כן (שם). אין חולק כי בינדר הפסיק לשלם דמי שכירות החל מחודש דצמבר 2002 (ראה האמור בס' 8 לתצהירה של הנתבעת, עליו כלל לא נחקרה). אין גם חולק כי ההודעה הראשונה לנתבעת על מעלליו של בינדר ניתנה רק ביום 3.6.2003, לקראת תום תקופת השכירות, במסגרת פניית בא כוחם דאז של התובעים (ראה ס' 8 לתצהיר הנתבעת).

3. בסופו של דבר, התובעים הודיעו על ביטול חוזה השכירות. המצהירה מטעמם, יהודית רומס, שטיפלה בכל הנוגע להתקשרות עם בינדר, אינה מציינת בתצהירה מתי הודע לבינדר על ביטול החוזה. יחד עם זאת היא מודה בס' 10 לתצהירה כי עשתה כן רק לאחר שמיצתה את כל הנסיונות לגבות את החוב בדרך מקובלת ומבלי להיזקק לעורכי דין או לערכאות משפטיות.

4. הנתבעת טוענת להגנתה את הטענות הבאות:

(א) הסכמתה לערוב לחוזה השכירות ולשטר החוב ניתנה רק על יסוד ס' 13(ד) לחוזה השכירות, לפיו הוקנתה לתובעים הזכות לסעד של פינוי עצמי במקרה שבינדר יפר את החוזה. על כן, הניחה כי לכל היותר יעלה בידם לפנות את בינדר בתוך 30 יום, וזהו הזמן הסביר שלגביו תידרש לשלם דמי שכירות.

(ב) התובעים לא פעלו להקטנת נזקם בכך שלא ביטלו את חוזה השכירות מיד עם הפרתו ע"י בינדר ולא הודיעו לנתבעת במועד מוקדם יותר על הפרת החוזה מצידו של בינדר.


(ג) הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה, בסך 100 דולר בגין כל יום של איחור בפינוי, הוא סכום מופרז שיש להפחיתו.

5. באופן תמוה, התובעים לא הניחו תשתית ראייתית מינימלית כמתחייב מנסיבות העניין, לשם הוכחת עיקר העובדות הצריכות לענין. יהודית רומס, המצהירה מטעמם, לא טרחה לפרט מתי הודיעה לבינדר על ביטול החוזה; מתי הודיעה לערבים על הפרת החוזה; וחשוב מכל, כיצד חושב שיעור החוב של בינדר כלפי התובעים. אמנם, בס' 15 לתצהירה טענה רומס כי יועציה המשפטיים אמרו לה כי החוב הינו 99,721 ₪, אך רומס לא הציגה את התחשיב התומך בטענה זו, ולמעשה מדובר בעדות שמיעה גרידא. אין ממש בטענת התובעים בסיכומיהם כי הנתונים מצויים בידיעתה האישית של רומס. לו כך היה הדבר, מדוע הקפידה רומס לציין בתצהירה כי מדובר במידע שנמסר לה על ידי יועציה המשפטיים?

6. סבורני כי יש ממש בטענתה של הנתבעת לפיה התובעים לא פעלו כראוי להקטנת נזקם. לנוכח העובדה שבינדר חדל לשלם דמי שכירות כבר בחודש דצמבר 2002, לא ברור מדוע התובעים לא אחזו מיד בסעד של ביטול החוזה. הגם שנקיטת סעד של פינוי עצמי הוא בלתי חוקי בעליל, התובעים יכולים היו וחייבים היו להודיע לבינדר על ביטול החוזה מחמת הפרתו היסודית. הודעה כזו מתחייבת היתה לצורך הקטנת נזקם, ומיד לאחר מתן ההודעה צריכים היו התובעים להגיש תביעת פינוי נגד בינדר. אם התובעים נעתרו לתחינותיו של בינדר למחול על ההפרה, היתה זו זכותם,
אך עליהם לשאת בתוצאות מחדלם זה כלפי הערבים לשטר. אחזור ואציין כי רומס אינה מציינת בתצהירה מהו המועד בו הודע לבינדר על ביטול החוזה. הואיל ומועד זה מצוי בידיעתה הבלעדית, ולא בידיעתה של הנתבעת, הרי שההמנעות מלגלות את המועד מובילה למסקנה כי הודעת הביטול אכן ניתנה במועד מאוחר מאוד ביחס למועד ההפרה.

7. יתר על כן, סבורני כי מוטלת היתה על התובעים החובה להודיע לערבים על הפרת חוזה השכירות מצידו של בינדר בהקדם האפשרי. מתן הודעה באיחור כה רב, חודש אחד בלבד לפני תום תקופת השכירות, לאחר שבעה חודשים בהם השוכר אינו משלם דמי שכירות, אינו עולה בקנה אחד עם חובת הזהירות וחובת תום הלב החלה בין נושה לבין ערבים לשטר. קיומן של חובות כאלה הוכר בפסק הדין המנחה רע"א 2443/98 מאיר ליברמן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ תק-על 99(3), 425 ,עמ' 429, שם נפסק על ידי כב' הנשיא ברק:

"כפי שראינו, בין הבנק-הנושה לבין הערבים נכרת חוזה. מכוחו ערבו הערבים לחיובו של החייב-אזרי. להבטחת ההלוואה הם חתמו כערבים-אוול על שטר חוב לפקודת הבנק-הנושה. לדעתי, מוטלת על הבנק הנושה - האוחז בשטר כנפרע - החובה להודיע לערבים בתוך זמן סביר על האורכה שניתנה לחייב העיקרי - העושה ... חובה זו - החלה ביחסים בין צדדים קרובים - מקורה בעקרון תום הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) ... אכן, תום הלב דורש, שאם הנפרע נתן אורכה לחייב העיקרי, תינתן הודעה על כך לערבים תוך זמן סביר. מטרת ההודעה לאפשר להם להבטיח את האינטרסים שלהם. דבר זה בולט במיוחד במקרה שלפנינו.

אילו ידעו הערבים בזמן על האורכה שניתנה לאזרי, יכלו לפנות לאזרי ולנסות להביא לידי כך, כי התשלומים שהוא עשה ייוחסו לפרעון ההלוואה ולא לכיסוי הגרעון בחשבון העו"ש. זאת ועוד: אילו ידעו הערבים על דבר האורכה הם יכלו לנסות לנקוט באמצעים שיבטיחו, כי אזרי יפרע השטר בטרם יעזוב את הארץ, או לפחות יעמיד אמצעים מספיקים לפרעון השטר בהיותו מחוץ לישראל. באמצעים אלה לא נקטו הערבים, שכן הם לא ידעו כלל על האורכה שניתנה לחייב העיקרי. לדעתי, הפר בכך הבנק-הנושה, האוחז בשטר כנפרע, את אמת המידה להתנהגות ראויה ביחסיו עם הערבים. ודוק: הבנק הנושה והערבים אינם "זרים" זה לזה.


אין הם צדדים רחוקים. לפנינו יחס "קרוב" הן מבחינת הסכם הערבות והן מבחינת היחסים השטריים. בהתקיים יחס קרוב שכזה, דורשת ההגינות ביחסים הבינאישיים, כי הבנק-הנושה, האוחז כנפרע בשטר, יודיע לערבים בתוך זמן סביר על אורכה שהוא עצמו נתן לחייב העיקרי. הכרה בחובת הודעה זו אינה מטילה נטל כבד על הבנק-הנושה. הוא מכיר את הערבים, לאור ההסכם שביניהם; הוא יודע על דבר האורכה, שכן הוא נתן אותה. בנסיבות אלה, תהא זו פרקטיקה פשוטה שאינה מכבידה, לשלוח הודעה לערבים בתוך זמן סביר כי ניתנה אורכה לחייב העיקרי."

8. באותו ענין נדונה גם השאלה מהי תוצאתה של הפרת החובה ליתן הודעה מתאימה לערבים, ונפסק:

"מהי התרופה לה זכאים הערבים בגין הפרה של חובת תום הלב על ידי הבנק הנושה? סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) - המטיל את חובת תום הלב - אינו קובע את הסעדים בגין אי קיום החובה. סעדים אלה נגזרים מחובת תום הלב ומשקפים את הצורך ליתן אותו סעד שיהא מתאים להפרת החובה, בנסיבות העניין. עמדתי על כך באחת הפרשות, בצייני:

"סעיף 39 לחוק החוזים אינו כולל כל הוראה באשר לתוצאות הנובעות מתוך כך, שבעל חוזה אינו מקיים את החוזה בתום לב ובדרך מקובלת. אין משמעות הדבר, כי זו חובה מוסרית בלבד, שאין לה נפקות משפטית. היעדר הוראה באשר לתוצאות הנובעות מאי קיום החובה האמורה בסעיף 39 לחוק החוזים, מקורו בעובדה, שתוצאות אלה אינן אחידות, אלא הן משתנות על פי ההקשר בו מתעוררת השאלה. לעתים תוצאת אי קיום החובה היא בתשלום פיצויים או במתן אכיפה.

לעתים התוצאה היא בשלילת פיצויים או אכיפה מהצד המפר. לעתים תוצאת ההפרה היא במתן כוח לבעל החוזה האחר לפעול פעולות מסויימות בתחום החוזה, שאחרת היו נחשבות להפרה, או שלילת כוח, הנתון לבעל החוזה המפר על פי הוראות החוזה. לעתים התוצאה אינה אלא זו, שהפעולה, שבוצעה תוך הפרת החובה, אינה משתכללת ואינה תופסת". (בג"ץ 59/80 הנ"ל, עמ' 838-839).

הפעלתה של גישה זו בערעור שלפנינו מובילה למסקנה, כי מכוח עקרון תום הלב יש לשחרר את הערבים מחבותם כדי הנזק שאי מתן ההודעה גרם להם. בנסיבות העניין שלפנינו, משמעות הדבר הינה שחרור מלא של הערבים מחבותם על פי השטר." (ע' 430)


9. במקרה דנן אינני סבור כי התוצאה המתחייבת מאי מתן הודעה לערבים אודות ההפרה היא דחייה מוחלטת של התביעה, שכן אין בפניי כל ראייה לכך שמתן הודעה מיידית לערבים היה מונע יצירת חוב כלשהו של בינדר כלפי התובעים. אפילו הנתבעת עצמה מודה בסיכומיה כי יש להשית עליה אחריות לתשלום סך השווה ל- 700 דולר, בגין דמי שכירות לחודש אחד, בנימוק שזהו פרק הזמן הסביר שבגדרו ניתן היה לפנות את בינדר מהדירה.

סבורני כי פרק הזמן הסביר שבגדרו ניתן היה לפנות את בינדר מהדירה בדרך חוקית, קרי, מתן הודעת ביטול והגשת תביעה משפטית, הינו כ- 90 יום, וזאת מתוך הנחה שבינדר לא היה מתנגד לתביעת הפינוי. לצורך כך הבאתי בחשבון את פרק הזמן הכרוך במתן התראה לפני ביטול חוזה השכירות מחמת הפרתו, את פרק הזמן עד להגשת תביעה משפטית, את המועד להגשת כתב הגנה שלאחריו ניתן היה לבקש פסק דין בהעדר הגנה, ואת משך הזמן עד לביצוע פסק הדין באמצעות לשכת ההוצל"פ. זהו גם פרק הזמן אשר בגדרו, כך יש להניח לזכותה של הנתבעת, היה עולה בידה לשכנע את בינדר לפנות את הדירה, לו טרחו התובעים להודיע לה מבעוד מועד על הפרת החוזה מצידו של בינדר.

דמי השכירות על פי החוזה הינם סך השווה ל- 700 דולר בגין ששת חודשי השכירות הראשונים, וסך השווה ל- 780 דולר עבור ששת חודשי השכירות האחרונים. משמע, בגין החודשים דצמבר 2002 וינואר 2003 חוב דמי השכירות הינו סך השווה ל- 1,400 דולר ואילו בגין חודש פברואר 2003 חוב דמי השכירות הינו סך השווה ל- 780 דולר. מכאן עולה כי החוב אשר בגינו יש לחייב את הנתבעת הינו סך בש"ח השווה ל- 2,180 דולר.

לכאורה התובעים זכאים גם לשיפוי בגין חובות שוטפים שהותיר בינדר בגין שלושה חודשים אלה (ארנונה, מים חשמל וכיוצא בזה), אך הם לא טרחו לפרט וממילא גם לא טרחו להוכיח מהו שיעורם של חובות אלה, ככל שנותרו.

10. אין בידי לקבל את טענתה של הנתבעת לפיה חתמה על חוזה השכירות בהסתמך על קיומו של סעד של פינוי עצמי. ברי כי סעד כזה הוא בלתי חוקי בעליל (על כך מסכימים כיום שני הצדדים), ואין להכיר בו בעקיפין בכך שתוכר ציפייתו של ערב לנקיטתו בידי המשכיר. זאת ועוד, בס' 13(ד) לחוזה, בו נקבע סעד זה, נאמר במפורש כי מדובר בזכות של המשכיר, משמע, הברירה אם לנקוט בסעד זה אם לאו נתונה לו לבדו, ואין המדובר בחובה לנקוט בסעד זה.

11. אין בידי לקבל את טענת הנתבעת בדבר חתימה בטעות על שטר החוב, מתוך הנחה שסעד הפינוי העצמי הוא סעד חוקי. צודקים התובעים הטוענים בסיכומיהם כי מדובר בטענה שזכרה לא בא בכתב ההתנגדות, ועל כן מדובר בשינוי חזית שיש להתעלם ממנו.

12. אין לי צורך לדון בשאלת סבירותו של הפיצוי המוסכם- סך השווה ל- 100 דולר בגין כל יום של איחור בפינוי המושכר, משום שהתובעים לא טרחו לציין מתי הודיעו על ביטול החוזה, מתי היה על בינדר לפנות את הדירה ומתי הוא פינה אותה בפועל. מדובר בנתונים עובדתיים המצויים כולם בידיעתם הבלעדית של התובעים ולא בידיעתה של הנתבעת, ועל כן שומה היה עליהם להציגם בבית המשפט לו ביקשו לבסס את תביעתם על יסוד הפיצוי המוסכם. נחזור ונציין בהקשר זה את המנעותם התמוהה של התובעים מהצגת תחשיב לביסוס תביעתם, כאשר כל הנתונים לענין זה מצויים בידיעתם הבלעדית.

13. טוענים התובעים בסיכומיהם כי אין לבדוק את מערכת היחסים החוזית בין הצדדים, הואיל ומדובר בתביעה שטרית. לדבריהם "יש לדחות את נסיונה של הנתבעת להחיל את דיני החוזים על המחלוקת דנן". אין בידי לקבל טענה זו, המבוססת על תפיסה שאבד עליה הכלח. ברע"א 2443/98 הנ"ל נפסק כי:

"... הזכות השטרית היא במהותה זכות חוזית ... על זכות זו חלות איפוא שתי מערכות של דינים: דיני הסחרות הקבועים בפקודת השטרות ("דיני שטרות במובן המצומצם") ודיני החוזים הקבועים בקודיפיקציה האזרחית ("דיני שטרות במובן הרחב"). ... אך מעבר לכך: השטר אינו עומד בבדידותו. היחסים השיטריים פועלים במסגרת הנורמטיבית הכללית של המשפט. הדין הכללי, החל על התנהגותו של כל אדם, חל גם על התנהגותו של הזכאי או החייב על פי שטר. על כן יחולו דיני הקניין על הקניין בשטר. לענייננו, יחולו דיני הנזיקין על הצדדים לשטר. כך, למשל, דיני הגזל ועיכוב הנכס שלא כדין שבפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (סעיפים 49ו-52 לפקודת הנזיקין) חלים לעניין גזל ועיכוב שלא כדין של השטר. " (ע' 427- 428)

14. טוענים התובעים בסיכומיהם כי כל הכספים ששילמו התובעים במקומו של בינדר פורטו בכתב התביעה שהגישו נגד בינדר, ואשר העתק הימנו הומצא לב"כ הנתבעת, וכי ב"כ הנתבעת הוזמן למשרד ב"כ התובעים על מנת לעיין בכל המסמכים הנוגעים בדבר, אך לא עשה כן. אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, מדובר בטענה עובדתית המועלית לראשונה בסיכומי התובעים ואין לה זכר בתצהירה של רומס. שנית, לא היה בכך כדי לשחרר את התובעים מחובתם להציג את הנתונים והראיות בפני בית המשפט בבואם לבסס את תביעתם נגד הנתבעת בהליך הנוכחי.

15. סוף דבר, התביעה מתקבלת באופן חלקי בלבד. הנתבעת תשלם לתובעים סך בש"ח השווה ל- 2,180 דולר לפי שערו היציג של הדולר ביום הגשת שטר החוב לביצוע. בנוסף תשלם הנתבעת לתובעים שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך 3,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. הליכי ההוצל"פ לגביית סכומים אלה יימשכו כסדרם.


16.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון