ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

1. לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן טענות הצדדים, איש כלפי רעהו בדבר הפרתו של הסכם שכירות. על פי ההסכם השכירו התובעים-הנתבעים שכנגד (להלן: "המשכירים") לנתבע-התובע שכנגד (להלן: "השוכר") נכס ששימש אותו לפעילות מרפאתו.

הרקע והעובדות שאינן שנויות במחלוקת

2. בין הצדדים נחתם ביום 27.3.07 הסכם שכירות (להלן: "הסכם השכירות") במסגרתו שכר השוכר מהמשכירים דירה בשטח 147 מ"ר בחלקה 150 גוש 19184 במבנה מסחרי בכפר סאג'ור (להלן: "המושכר"). המושכר שימשו לפעילות השוכר, רופא, לצורך מרפאה שהפעיל במקום במסגרת קופת חולים.

3. עפ"י הסכם השכירות תקופת השכירות היא 1.2.07 עד 31.1.2014, עם אופציה להארכת השכירות ל- 5 שנים נוספות. דמי השכירות החודשיים עמדו על 600$ לחודש. בפועל, השוכר החזיק בנכס כשוכר משנת 1999, בהסכמה שבע"פ.

4. ביום 30.7.08 הודיע ב"כ המשכירים לשוכר כי הפר את הסכם השכירות בכך שנמנע מתשלום דמי השכירות, לפיכך ההסכם מבוטל והשוכר נדרש לפנותו.

5. מלבד תביעה זו התנהלו בין הצדדים שני הליכים משפטיים נוספים –

א. האחד בבית משפט זה (כב' השופט זיאד סלאח) בת"א 7594-08-08 במסגרתו תבע השוכר את המשכירים ועתר לצו עשה, שיצהיר על תוקפו של ההסכם וזכויות המשכיר מכוחו, צו מניעה שיורה למשכירים להמנע מהפרעה לשימושו בנכס ותבע את הפיצוי הכספי המוסכם בסע' 13.2 להסכם. הצדדים הגיעו להסכמה, שניתן לה תוקף של פסק דין לפיו השוכר ישתמש במושכר עד ליום 31.12.08 ובמועד זה יפנהו, כשהמחלוקות הכספיות בין הצדדים יתבררו במסגרת התיק שלפניי.
המושכר פונה והוחזר לחזקת המשכירים.

ב. הליך משפטי אחר התנהל בבית הדין לעבודה (ס"ע 6199-12-08) בו תבעה המשכירה תשלום שכר עבודה וזכויות נוספות הנובעות מעבודתה הנטענת אצל השוכר. באותו התיק הגיעו הצדדים להסכם פשרה.

טענות הצדדים

טענות המשכירים

6. השוכר לא שילם את דמי השכירות בהם חייב מכוח הסכם השכירות וכן לא את הוצאות החשמל בהן חב, ובכך הפר הפרה יסודית את ההסכם. לפיכך הודיעו לו המשכירים על ביטול החוזה.

7. החוזה בטל ומבוטל שכן השוכר לא קיבל את ההיתרים הדרושים מרשויות התכנון והבניה והרשויות המוסמכות האחרות לשימוש שהוא עושה בנכס, כנדרש בסע' 14.1 לחוזה.

8. התובעים זכאים לדמי שכירות ע"ס 600$ לחודש מיום כריתת החוזה ועד ביטולו, עבור 16 חודשים סה"כ 39,000 ₪.

9. השוכר העסיק את התובעת בנכס ולא שילם לה את מלוא שכרה ובכך עשק, הונה ורימה את המשכירים.


10. כמו כן טוענים המשכירים כי השוכר מתנהג למשכירים בזלזול ואף קילל ואיים על המשכיר פעמים רבות, השוכר ערך שינויים במושכר ללא הסכמת המשכירה.

טענות השוכר

11. השוכר שכר את המושכר מאת המשכיר בלבד, בחודש 4/1999 ומאז הוא משמשו כמרפאה בה הוא נותן שירותים לציבור המבוטחים בקופת חולים מאוחדת בסאג'ור. הסכם השכירות נערך ונחתם בכדי לתעד את מסגרת יחסי השכירות רבת השנים.

12. השוכר כיבד את התחייבויותיו עפ"י הסכם השכירות, שילם את מלוא דמי השכירות בהמחאות וכן את המיסים ותשלומי החובה האחרים עפ"י ההסכם, לרבות הוצאות חשמל. השוכר שילם סכום קבוע של 3,000 ₪ למרות ששער הדולר ירד, ולפיכך מצוי הוא ביתרת זכות של 18,300 ₪.

13. השוכר שילם את דמי השכירות בשיקים ללא ציון שם הנפרע, המשכיר הוא זה שהחליט לרשמם לפקודת המשכירה. כנראה מאחר והמשכיר לא ניהל ספרים.
סע' 7.4 להסכם מחייב את המשכיר להמציא אישור ניהול ספרים וניכוי מס במקור בתוקף, כתנאי לביצוע תשלום דמי השכירות. למרות שהמשכיר לא ביצע התחייבותו, בכל זאת שילם לו השוכר את דמי השכירות.

14. הודעת המשכיר על ביטול הסכם השכירות הגיעה לשוכר בהפתעה. מאן דהוא מסר לו כי הסיבה לכך היא רצונו לאפשר לרופא אחר להשתלט על המרפאה. המשכיר אף איים על השוכר כי אם לא יפנה את המושכר, יפונה בכוח.
ביום 18.8.08 הגיע השוכר למושכר כדי להתחיל בעבודתו והופתע לגלות כי המשכיר החליף את המנעול כדי למנוע כניסתו למושכר. באותו יום קיבל מהמשכיר את כתב התביעה בתיק.

15. ביום 21.8.08 הגיש השוכר תביעה לאכיפת הסכם השכירות ולפיצוי מוסכם לפי סע' 13.2 להסכם. במסגרת התביעה ניתן צו מניעה זמני האוסר על המשכיר להפריע לשימוש במושכר. למרות זאת המשיכו המשכירים להפריע לשוכר בניתוקי חשמל למושכר והותרת חוטי תקשורת על הרצפה.

16. המשכיר מחזיק בהיתר לניהול המרפאה.

17. השוכר שילם את שכרה של המשכירה במזומן.

18. סע' 13.2 להסכם השכירות קובע אי אם יפריע המשכיר לניהול עבודה סדירה במושכר או יתנהג בצורה לא הולמת באופן שיפגע בתדמית השוכר, מהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם, המזכה את השוכר בפיצוי מוסכם בסך של 30,000$. השוכר מעמיד התביעה שכנגד על סכום זה, השווה בשקלים ל- 112,470 ₪.

דיון
האם שילם השוכר את דמי השכירות עבור המושכר או לא

19. אין מחלוקת כי המשכירים קיבלו מאת השוכר תשלום חודשי בשיקים (ב/1-ב/18 לתצהיר השוכר). המחלוקת היא האם מדובר בשכר עבודתה של המשכירה, כשיטת המשכירים, או שמא מדובר בתשלום שכר הדירה, כשיטת השוכר.

20. באשר לשאלה כיצד שולמו דמי השכירות - השוכר טען כי אלה שולמו בשיקים בעוד ששכרה של המשכירה, שעבדה במושכר בעבודות נקיון ועבודות שונות, שולם במזומן. לטענת המשכירים, שכרה של המשכירה הוא זה ששולם בשיקים, ולא שולם תשלום נוסף מעבר לכך.

21. השוכר העיד כי בסוף כל חודש הגיע המשכיר לערוך התחשבנות עבור המגיע למשכירים בגין שכר העבודה של המשכירה ושכר דירה. אז שילם לו השוכר חלק במזומן וחלק בשיק. השוכר מסר את השיק, עליו דאג המשכיר שלא לרשום את שמו שכן לא ניהל ספרים (עמ' 18 ש' 1-10). בהמשך הבהיר כי סכומי השיק הם סכום שכר הדירה וחוב החשמל (עמ' 18 ש' 15-17). השוכר הכחיש כי שילם אי פעם למשכירה, טען כי תמיד שילם למשכיר בלבד (עמ' 18 ש' 20-26)
המשכיר אישר כי החל לנהל ספרים בשנת 2008, לאחר ההליך המשפטי בפני כב' השופט סאלח (עמ' 12 ש' 10-12). דהיינו, לפני כן לא יכול היה להוציא חשבוניות מס לשוכר.

22. סכומי השיקים ברובם קבועים – 3,000 ₪ לחודש (נספחים ב5-ב6, ב9-ב12, ב15, ב17, ב18). ישנם שני שיקים על סכום כפול (6,000 ₪, ב13,ב16), ושלושה על סכומים שונים (ב14 ע"ס 2,000 ₪, ב8 ע"ס 4,600 ₪, ב7 ע"ס 3,900 ₪).
המשכורת הנקובה בתלושי השכר קבועה ושונה מסכום השיקים – כל תלושי השכר לחודשים 3-12/07 הינם בסכום של 4,000 ₪ ברוטו, 3,860 ₪ נטו (נספח ב' לתצהירי המשכירים).

23. אני מעדיפה את גרסת השוכר, לפיה שילם את מלוא דמי השכירות למשכירים, על גרסת האחרונים וזאת ממספר טעמים.


24. ראשית, המשכירים טוענים כי השוכר הלין את שכרה של המשכירה, בגובה ההפרש, אך הדבר אינו נראה לי סביר. לא הוגשה כל תביעה בעניין זה ואף לא הועלתה כל טרוניה, אלא בחודש 12/08, לאחר שפרץ הסכסוך נשוא תביעה זו (כתב התביעה בבית הדין לעבודה צורף כנספח ג' לתצהיר המשכירה).

25. שנית, ישנה סתירה בדברי המשכירים ביחס לזהות מי שקיבל את השיק ומי רשם בו את שם המוטב: המשכירה העידה כי השיקים נמסרו לידיה בלבד, תמיד (עמ' 8 ש' 31-32) בעוד שהמשכיר העיד כי השיקים היו נמסרים לו ולאשתו, לפעמים לה ולפעמים לו (עמ' 12 ש' 26-30). המשכירה העידה כי היא רשמה את שמה בשיקים ולפעמים השוכר (עמ' 9 ש' 1-2), המשכיר העיד כי השיקים ניתנו ללא שם והוא היה רושם את שם הנפרע. ביחס לשיק ב/10 העיד המשכיר כי חושב שזה כתב ידה של אשתו (עמ' 13 ש' 1-8).
לגרסת שניהם, השוכר הותיר את שם הנפרע ריק, כך שהמשכיר (לשיטתו) או המשכירה (לשיטתה) רשמו את שם המוטב כשמה, ולעיתים שמם של צדדים שלישיים.

26. שלישית, בכתב התביעה נטען רק ביחס לדמי שכירות הנובעים מהסכם השכירות, אך ברי כי אין חולק שהשוכר החזיק בנכס משנת 1999. בעדותו לפניי הציג המשכיר גרסה חדשה ולפיה המשכיר לא שילם כלל דמי שכירות, משנת 1999 ואילך (עמ' 11 ש' 5 ואילך). המשכיר העיד כך:
"ש. אתה השכרת את המרפאה עוד בחודש 04/99.
ת. נכון. לא השכרתי לו אלא היה נותן לאשתי משכורת כאילו שעבדה אצלו. עדיין לא היו חברים מספיק (בקופת חולים, ש.פ.כ). מחודש 04/99 המרפאה שלו נמצאת בקומה שלנו למטה. הוא לא נכנס בכוח.
ש. המטרה היתה שכירות?
ת. מטרה הייתה שכירות אבל הוא לא נתן שכירות אלא משכורת לאשתי
....
ש. אם הוא לא שילם לך מאז 04/99, למה תבעת אותו רק בגין שנים 2007,2008?
ת. כל הזמן הוא הבטיח לי. אני בעל משפחה גדולה של 8 נפשות בבית ורציתי לפרנס אותם. כל הזמן הבטיח והבטיח עד שלא יכולתי לסבול את זה. לשאלת ביהמ"ש מדוע אם כן זה לא קרה אחרי שנה, שנתיים אני משיב, כי הוא נתן משכורת לאשתי ורציתי לפרנס את הילדים וזה מה שהיה. חתמנו חוזה. עד שחתמנו חוזה אני ואשתי גייסנו לו הרבה חברים והוא עשה את החוזה, אני חתימתי בעיניים עצומות כי הוא הבטיח לי 600$ לחודש ולא שילם אותם.
ש. אתה טוען שהוא חייב לך מאז 04/99 ועד היום. מדוע אתה תובע אותו רק על 2007, 2008?
ת. אני תובע אותו רק מאז חתימת החוזה. אין לי שום דבר מחתימת החוזה. החוזה מ-2007". (עמ' 11 ש' 5-22).

27. גרסה זו אינה מתיישבת עם העובדה כי בשנת 2007 נחתם הסכם שכירות בין הצדדים, בו לא הועלתה כל טענה בעניין דמי שכירות קודמים. היא לא מתיישבת עם העובדה שהמשכירים התקשרו בהסכם שכירות עם מי, שלשיטתם, נמנע מלשלם להם את המגיע להם במשך שנים רבות, לשיטתם, למשך 7 שנים עם אופציה ל-5 נוספות. היא אף אינה מתיישבת עם העובדה כי לא נטען מאומה בעניין זה בכתב התביעה או במכתב ההתראה שנשלח לשוכר (נספח ג לתצהיר המשכיר).
אני מוצאת כי הסבריו של המשכיר להתנהלות זו - כי השוכר שילם משכורת לאשתו, כי המשכיר היה זקוק לכסף לפרנסת המשפחה, כי המשכיר המתין והמתין לאור הבטחותיו של השוכר ואף כי השוכר התחייב למכור אדמה שבבעלותו כדי לכסות את חוב דמי השכירות (עמ' 11 ש' 25-26), אינם משכנעים.

28. רביעית, מתמליל שיחה בין המשכיר לבין חוקרת פרטית שהקליטה שיחה שנוהלה ביניהם עולה כי לא היו בפי המשכיר תלונות כספיות כנגד השוכר אלא טרוניתו היתה על כך ששמע מאשתו שהשוכר מרכל עליו עם נשים ומקלל אותו:
"נ. (המשכיר, ש.פ.כ): עליי כן, מרכל ומקלל אותי ואז כששמעתי את הדברים האלה וכששמעתי אותו מקלל את הרופא (רופא אחר במרפאה, ש.פ.כ), אז האמנתי לנשים ישירות ואז הלכתי לרופא (השוכר, ש.פ.כ) ואמרתי לו רופא בבקשה תצא מכאן וטז (צ"ל אז, ש.פ.כ) הוא אמר לי מה פתאום, מה פתאום, הבית הזה לא שלך, הבית הזה שלנו.
ח. (החוקרת, ש.פ.כ) מי אמר לך את זה?
נ. הוא.
ח. הרופא?
נ. הוא והפקיד (המזכיר), אז אמרתי לו עכשיו תצא מכאן לפני שאשבור לך את הרגליים והידיים אתה והוא, לא רוצה לראות אותכם כאן, והוא בן דוד שלי לא רחוק ממני וכנראה הם ביחד, והרופא מה ייכפת לך אתה, הנשים מה קשורות?
ח.: אתה הוצאת אותם?
נ. לא בגלל זה, בגלל שקילל אותי, חוץ מזה (ל.ב) בניגוד לרצוני, אמרתי לו צא החוצה אתה ומכבי.
ח. הוא שילם לך את שכר העבודה והכול?
נ. שילם לי כן, את שכר העבודה הוא שילם לי אני אומר לך אני הייתי מסודר איתו (ההדגשה שלי, ש.פ.כ), ואני אף פעם לקחתי ממנו משהו והיה לא בסדר, עכשיו הבעיה השנייה אמר לי... החלפתי את המנעול של הדלת, באמת החלפתי צילינדר של הדלת ואז הביא לי צו של בית משפט שאסור לי לסגור את הקופה וזה חוזה ביני לבינו ואמרתי לו בבקשה זה החדר.
ח. השאלה אם יש חוזה בינך לבינו אסור לך נכון?
נ. כן בטח שאסור.
ח. טוב.
נ. אמרתי לו בבקשה, והלכתי ותבעתי אותו בבית משפט.
ח. אתה תבעת אותו?
נ. אני תבעתי אותו בבית משפט, הוא יודע.
ח. אבל יש חוזה.
נ. אז מה?
ח. אפשר?
נ. תבעתי אותו... אני לא רוצה אותו שם בכלל, אני מוכן לשלם לו בסדר? אני מוכן לשלם, תבעתי אותו ואמר לו השופט תוך שלושה חודשים אתה אורז את הדברים שלך הוא לא רוצה אותך יותר הוא ישלם לך... לך על תביעה שנייה שהוא ביטל את החוזה ותתבע אותו, כן השופט אמר לו ותבע אותי". (עמ' 15-16 לתמליל מטעם המשכירים, צורף לסיכומיהם).

29. הצדדים חלוקים ביחס לנאמר בשורה המודגשת לעיל - האם החוקרת והמשכיר שוחחו על תשלום דמי שכירות או שכר עבודה. למול תמליל המשכירים, שהובא לעיל, בתמליל השוכר תורגמו אותם דברים כך:
"ח. הוא שילם לך את כל השכירות והכול.
נ. שכירות תמיד שילם, הייתי מסודר איתו תמיד היה בסדר" (עמ' 25 לתמליל השוכר).

30. איני מוצאת כי יש למחלוקת בין הצדדים ביחס לנאמר לעיל חשיבות רבה. ברי מהדברים כי המשכיר אינו מעלה כל טענה כספית כלפי השוכר. הוא מציין, בגרסאות שני הצדדים, כי הדברים התנהלו בינו ובין השוכר בצורה מסודרת וכי קיבל תשלומים מהשוכר. הוא אינו מציין כי השוכר חייב לו או לאשתו כספים. הטרוניה היחידה מפיו ביחס לשוכר היא נושא הקללות והרכילות, נושא אותו הוא מציג כסיבה לרצונו לסלק את השוכר מהנכס. הוא אף אומר מפורשות כי אינו רוצה את השוכר בנכס וכי הוא מוכן לשלם לו ובלבד שיצא. דומה בעיני כי לו היתה טרוניה נוספת בפי המשכיר כלפי השוכר, היה מעלה אותה.

31. המשכירה אישרה בחקירתה כי אכן התרחש המקרה עליו מדבר המשכיר בתמליל וכי זו היתה אחת הסיבות לרצונם לפנות את השוכר מהנכס:
"ש. האם נכון שפעם או לפני ששלחתם לד"ר שחאדה מכתב לפנות את המרפאה שתי נשים שהיו אצל ד"ר שחאדה ואמרו לך שד"ר שחאדה מרכל עליהם ואת סיפרת לבעלך ובעקבות אותה תקרית החלטתם להוציאו מהמרפאה.
ת. לא רק בגלל זה. זה נכון היה" (עמ' 10 ש' 8-11).

32. השוכר הציג מניע נוסף לכך שהמשכיר רצה לפנותו מהנכס והוא, רצונו להשכירו לקופת חולים מאוחדת ישירות. אף צורפה טיוטת הסכם שכירות שנחתם ביחס לנכס בין המשכיר לבין קופת חולים (נספח ג3 לתצהיר השוכר). המשכיר אישר בחקירתו כי חתם על טיוטת הסכם השכירות, אך השוכר שכנע אותו שיחתום על הסכם שכירות עימו במקום זאת (עמ' 13 ש' 9-21).
דומה בעיני כי אין בכך הגיון. ברי כי משכיר יעדיף שוכר כדוגמת קופת חולים, שהסבירות כי ישלם דמי שכירות גבוהה, על פני התקשרות בהסכם שכירות עם שוכר שלטענתו במשך שנים אינו משלם לו את המגיע ממנו.
בין כך ובין אחרת, ברי לי כי המשכיר לא רצה עוד להמשיך בהשכרת המושכר לשוכר, אך כי הטעם לכך לא היה אי-תשלום דמי השכירות.

33. אוסיף כי העובדה שלא נרשם בשיקים שם נפרע אינה מקנה למשכירים את הזכות לקבוע מהו החיוב שלפרעונו ניתן השיק.
סעיף 50 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע:
"סכום שניתן לנושה שעה שהגיעו לו מן החייב חיובים אחדים, רשאי החייב, בעת התשלום, לציין את החיוב שלחשבונו ייזקף הסכום; לא עשה זאת, רשאי הנושה לעשות כן".
דהיינו, השוכר הוא שרשאי היה לקבוע כי השיקים מהווים תשלום דמי שכירות ולא תשלום שכרה של המשכירה. השוכר רשם את השיקים ללא שם מוטב. אין להסיק מכך כי הותיר את הבחירה בידי המשכירה, כפי שאין להסיק מרישום שמה של המשכירה כמוטבת בשיקים כי התשלום ניתן עבור שכר עבודתה.

34. הנטל להוכיח כי התשלום בשיקים הינו של שכר עבודה ולא דמי שכירות בעניין זה הוא על התובעים-המשכירים:
"הלכה פסוקה היא כפי שנאמר על-ידי חברי הנכבד מ"מ הנשיא (זוסמן) ב-ע"א 98/68, [1] בע' 507), כי -
"מקום שהנתבע טוען 'פרעתי' והתובע מודה בכך שקיבל כסף לשם פרעון חוב, אבל טוען שקיבלו לשם פרעונו של חוב אחר ושונה מן החוב נושא התביעה, על התובע להוכיח שהנתבע היה חייב לו חוב אחר מזה עליו נזקף התשלום, שאם לא יעשה כן, ייחשב החוב נושא התביעה כחוב נפרע."
(לענין זה ראה גם ע"א 642/61, [2].)" ע"א 103/71 יום טוב נורדיה נ' ברוך בכר, פ''ד כו(1) 320 (1972)
דומני כי הם לא השכילו להרימו.

35. לאור כל האמור איני מקבלת את גרסת המשכירים לפיה השוכר לא שילם להם דמי שכירות כסדרם. אני קובעת כי השוכר שילם את דמי השכירות ותשלומים אחרים בגינם חב למשכירים עבור תקופת השכירות. לפיכך התביעה נדחית.

האם זכאי השוכר לתשלום הפיצוי המוסכם מכוח סע' 13.2 להסכם השכירות

36. כותרתו של סע' 13 להסכם היא "הפרת הסכם".
סע' 13.2, עליו מבוססת התביעה שכנגד, קובע כך:
"הפרעת המשכיר לניהול עבודה סדירה במושכר, ו/או פגיעה בתדמית השוכר ושתיגרם כתוצאה מהתנהגות לא הולמת של המשכיר, מהווה הפרה יסודית לתנאי הסכם זה ותזכה את השוכר בקבלת פיצוי מוסכם מראש, מהמשכיר, בסכום השווה ל- 30,000$ לפי שערו היציג ביום התשלום בפועל".

37. אמנם, עסקינן בפיצוי מוסכם, כך שאין צורך בהוכחת נזק. אלא שכדי לזכות בפיצוי המוסכם, על התובע מכוחו, השוכר, להראות כי התקיימו התנאים המקנים פיצוי מכוחו.

38. סע' 13.2 אינו קובע פיצוי מוסכם בגין כל הפרה יסודית של החוזה, אלא ביחס לשני הנושאים המסויימים המפורטים בו, קרי הפרעה לניהול עבודה סדירה במושכר או פגיעה בתדמית השוכר.

39. בעניין הפרעה לתפקודה הסדיר של המרפאה, לפניי עדותו של התובע. התובע הצהיר כי ביום 18.8.08 כשהגיע לעבודה במרפאה, גילה כי המשכיר החליף את המנעול (סע' 16 לתצהירו). 3 ימים לאחר מכן הגיש השוכר תביעה לאכיפת הסכם השכירות ולצו מניעה זמני האוסר על המשכירים להפריע לשימושו במושכר וכן מורה להם למסור לידיו את המפתח החדש (סע' 17 לתצהיר). באותו יום, בשעה 15:15 ניתן הצו המבוקש, לרבות צו המורה למשכיר ליתן לשוכר את המפתח למושכר ולהמנע מלהפריע לשימושו בו (נספח ו3 לתצהיר השוכר). השוכר מצהיר כי המשכיר המשיך בהתנהגותו בכך שהמשיך להפריע לשימוש במושכר ע"י ניתוקי חשמל לסרוגין והנחת אסופת חוטי תקשורת על הרצפה (סע' 19 לתצהיר, נספח ח' לתצהיר – מכתב התראה של ב"כ השוכר למשכיר). לפיכך בתאריך 8.9.08 השוכר הגיש נגד המשכיר תלונה למשטרה בגין הפרת הוראה חוקית, עבירה לפי סעיף 287 לחוק העונשין (סע' 20 לתצהיר).

40. המשכיר מודה כי החליף את המנעול במושכר באופן שנועד למנוע מהשוכר כניסה למושכר, ואף מנע ממנו להכנס למושכר אלא שלשיטתו עשה זאת לאו הפרת החוזה מצד השוכר, בכך שלא שילם דמי שכירות כלל (עמ' 13 ש' 22-23).

41. לא היתה למשכירים זכות חוקית למנוע מהשוכר גישה למושכר, זאת אף אם הייתי קובעת כי השוכר הפר הסכם השכירות (ולא כך הוא). סע' 18 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע:
"(א) המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם".
במקרה של הפרת הסכם שכירות, כשהחזקה הינה למעלה מ- 30 ימים, הבעלים אינו יכול לעשות שימוש בסעד של עזרה עצמית:
"מושכל ראשון הוא, שכאשר בעל דירה או חוכרה לדורות טוען, כי מי ששכר ממנו את הדירה הפר את תנאי השכירות, אין הוא רשאי לעשות דין לעצמו וליטול את החזקה בדירה. עליו לנקוט הליכים משפטיים נגד השוכר, ואז מוטל עליו להוכיח בבית המשפט, כי אכן הייתה הפרת חוזה, וכי ההפרה מעניקה לו זכות לבטל את החוזה. רק לאחר מכן יקבל פסק-דין של בית-משפט מוסמך, המצווה על השוכר לפנות את הדירה. לאחר קבלת צו זה (שהוא נתון, כמובן, להליכי ערעור כחוק) רשאי הבעלים לפנות למוסדות ההוצאה לפועל כדי לבצעו" (בג"ץ 477/81 עזריה בן ישראל נ' המפקח הכללי של המשטרה, פ''ד לו(4) 349 (1972).

42. המשכירים החליפו את מנעול המושכר, כך שהשוכר נאלץ לפנות לבית המשפט, לקבל צו שיורה למשכירים להמנע מהפרעה לתפקוד המרפאה ולאפשר לו כניסתו למושכר. כמו כן כי הגיש תלונה במשטרה בנושא. אכן יש בהתנהלות זו של המשכירים משום הפרעה גסה לשוכר, שכן יש בה משום שלילה מוחלטת של חזקתו במושכר.

43. לאור כל האמור, אני קובעת כי השוכר הוכיח זכאותו לפיצוי המוסכם מכוח סע' 13.2 להסכם השכירות.

סכום הפיצוי המוסכם

44. הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם נראה, על פניו, גבוה באופן המצדיק הפחתתו. מדובר בסכום השווה לדמי שכירות של למעלה מ- 4 שנים. ההפרעה למשכיר נמשכה ימים אחדים, עד שהתאפשרה כניסתו חזרה בצו בית המשפט. אמנם, יש לבחון את סכום הפיצוי המוסכם במועד כריתת ההסכם, אך דומה בעיני כי גם באותו מועד נראה כי מדובר בסכום גבוה באופן בלתי סביר. לפיכך אני מוצאת לנכון להפחיתו ולהעמידו על סך של 4,474₪, דמי שכירות של חודשיים (1,200$), על פי שער הדולר הידוע היום.

סיכום

45. התובעים לא הוכיחו תביעתם והיא נדחית.

46. התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה. הנתבעים שכנגד ישלמו לתובע שכנגד סך של 4,474 ₪. כמו כן ישאו בהוצאות משפט בסך של 2,000 ₪.

כל הסכומים ישולמו תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון