ביטול חוזה שכירות שותפים


השופטת ד' גבע

מונחת בפניי תביעה שהגישה חברת יורו מאני נכסים 1995 בע"מ (תיקרא להלן - התובעת), כנגד פליקס קסלמן וארקדי שיינפלד (האחרון יקרא להלן - הנתבע), וכנגד בוריס גרומדסקי (יקרא להלן - הערב. הנתבע והערב יקראו להלן - הנתבעים).
עניינה של התביעה הוא באי-תשלום שכר דירה.

להלן, בקצירת האומר עובדות הצריכות לעניין

בתאריך 13.4.1998 נחתם בין הנתבעים 1-2, מצד אחד, לבין התובעת, מצד שני, הסכם שכירות (נספח א' לכתב-התביעה; להלן - ההסכם) ולפיו שכרו הנתבעים מהתובעת, שטח של 550 מ"ר בנכס, במבנה מסחרי בצד המזרחי של תחנת דלק הנמצאת ברחוב דרך בן צבי 94 בתל-אביב (להלן - הנכס). הנכס הושכר למשך שנתיים למטרת הפעלת מועדון, מסעדה ומשרדים, החל ביום 13.4.1998 וכלה ביום 12.4.2000 (להלן - תקופת השכירות).


דמי השכירות עמדו על 7,000 דולר ארצות-הברית לחודש בתוספת מע"מ. הערב ערב בחתימתו לקיום התחייבויות הנתבעים על-פי ההסכם.

לענייננו חשוב להדגיש את הוראות סעיף 17 להסכם הקובע:

"השוכר ישלם את מלוא דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות, וזאת בין אם ישתמש במושכר ובין אם לאו".

בהתאם לסעיף 18 להסכם, אי-תשלום דמי שכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

עוד התחייבו הנתבעים בהסכם (סעיף 25-29 להסכם) לשלם חשבונות והוצאות ותשלומים שוטפים החלים על הנכס במשך תקופת השכירות.

לטענת התובעת, זמן מה לאחר ששכרו את המקום, הנתבעים נטשו את הנכס בלי ששילמו את שכר הדירה וההוצאות שהתחייבו לשלם.

לדבריה, הנתבעים גרמו לה אובדן הכנסה מדמי שכירות, בגין תקופת השכירות המוסכמת, בסך כולל של 147,000 דולר (קרן) וכן גרמו לה להוצאות ולנזקים נוספים.


לשיטתה, רק מיום שהנכס הושכר לאחר בשם מוסייב (להלן - מוסייב), מיום 31.3.2000 ואילך, שולמו דמי שכירות בגין הנכס.

נציג התובעת מר רמי אביב (יקרא להלן - אביב), מצהיר שקודם לחתימת ההסכם עם מוסייב, במשך תקופה ארוכה, נערכו בנכס עבודות שיפוצים וארגון:

"...במסגרתם נוכח המשכיר החדש בנכס קודם לחתימת הסכם השכירות החדש כמפקח על העבודות במשך תקופה ארוכה. כמו כן, למיטב ידיעתי מוסייב אהרון נוכח במושכר בתקופה הקודמת להסכם השכירות עימו, וזאת מטעם הנתבעים עצמם" (סעיף 13 ת.ע.ר תובעת).

משיקולים של אגרה, התביעה היא בגין מחצית מחוב הנתבעים ורק בגין דמי שכירות. התובעת מעמידה תביעתה על סך של 300,000 ש"ח.


לטענת הנתבעים, את הנכס הם שכרו להקמת עסק של סאונה. הנתבע 1 התחרט והסתלק מיד.

הנתבע דנן פתח בנכס את העסק עם שותפים.

בנובמבר 1998, סילקו אותו השותפים מהנכס.

לאחר שניסיונותיו לקבל את מטלטליו חזרה לרשותו נכשלו, הוא פנה למשטרה בתלונה (מוצג נ/7).

אביב ניהל משא ומתן עם שותפיו בנוגע להורדת שכר דירה. ביחד עם שותפיו הוא שילם לאביב שכר דירה, עד שסולק. לעתים שילם בשיק ולעתים במזומן.

אביב לא נתן חשבוניות.

לדבריו "ידוע לי לבטח כי התובעת השכירה את המושכר ללא כל הפסקה והשכירה אותו במשך כל התקופה עבורה היא תובעת דמי שכירותיו". בנכס המשיך להתנהל עסק של סאונה (סעיף 8-10 לת.ע.ר. נתבע).

השוכרים החדשים אף שילמו את המסים וההוצאות.

יודגש, התובעת מעמידה את תביעתה רק על חוב שנגרם בהפרת ההסכם, בגין אי- תשלום דמי שכירות.

גדר המחלוקת הוא בשאלה, האם הנתבעים נטשו את המושכר, באופן חד-צדדי, תוך הפרת התחייבויותיהם, בהתאם להסכם השכירות בכלל ולסעיף 17 בפרט, ועל-כן, עליהם לשלם את חוב דמי השכירות כטענת התובעת.


או, שהתובעת שיתפה פעולה עם מסלקיו של הנתבע מהנכס ובהתנהגותה הייתה זו היא שהפרה את חוזה השכירות. ממילא, התובעת השכירה את המושכר ללא הפסקה ולא נגרעו ממנה דמי שכירות, כטענת הנתבעים.

אין מחלוקת שהנתבע הודיע לתובעת באמצעות אביב, שהוא סולק מהנכס.


אביב, הודה בחקירתו (עמ' 6):

"אני הפניתי אותו [הכוונה לנתבע - ד' ג'] למשטרה, הוא ביקש ממני עזרה עם מתורגמנים. לא הודעתי לו, לא ביטלתי את ההסכם איתו, לא היה לי מה להודיע כיון שהוא הביא את האנשים, הוא יידע אותי".

אביב גם הודה בחקירתו הנגדית (עמ' 2 לפרוטוקול), שכבר בחודשי השכירות הראשונים הייתה "חפיפה", כדבריו, של אחרים שהיו עם הנתבע בנכס והאחרים אף נתנו לו שיקים עבור דמי שכירות:

"...בשלבים הראשונים הם נשארו בחפיפה עם החדש שהביאו ולאחר מכן, החדש הביא בעצמו אחרים שהיו בחפיפה עם הנתבע, אני מצביע עליו... לעזיבת הנתבעים, נשאר בנכס הבחור מרמלה עם מוסייב. לאחר מכן הבחור מרמלה עזב ומוסייב נשאר עד לרגע זה... לאחר שהנתבעים עזבו את המושכר, בתוך התהליך נשאר מוסייב אהרון שמחזיק בנכס עד היום".

אזכיר כי מוסייב הוא זה שחתום על חוזה השכירות מיום 31.3.2000 (נספח ב' לכתב-התביעה).

אומנם, אביב מוסיף כי:

"האנשים שהביאו הנתבעים שילמו בשיקים דחויים שחזרו ולא נפרעו. על חשבון דמי שכירות לתקופה הרלוונטית, הנדונה, לא קיבלתי אגורה שחוקה לא מהנתבעים ולא ממי שהם הביאו מטעמם לנכס".

אלא שהוא מוסיף עוד, כי:

"...אלה שנשארו עד עכשו גם כן שינו את היעוד, וגם זאת על חשבונם הם, ועד היום הם עושים שם חיל" (עמ' 2 לפרוטוקול).

בהמשך, מחקירתו של אביב עצמו, מתברר, שאותם אנשים שנכנסו לנכס "בחפיפה" עם הנתבע, הם אלה שסילקו את הנתבע מהנכס, מחזיקים בנכס בתמורה, בין שזו תמורה בתשלום דמי שכירות ובין שזו תמורה בכך ששיבחו את הנכס בשיפוצו.


"אותם אנשים 'ארכדי' [הנתבע - ד' ג'] הוא שהביא את מוסאייב ומרדכי לשכור ממנו את הנכס. לא הכרתי אותם לפני כן, אלא באמצעות ארכדי" (עמ' 3 לפרוטוקול).

מדבריו המצוטטים והלא מצוטטים של אביב ברור לגמרי שהתובעת הסכימה שהנכס יצא מחזקתו של הנתבע ויעבור לחזקתם של אותם האחרים שהביא הנתבע לנכס, וביניהם מוסייב, זה השוכר את הנכס בחוזה השכירות החדש.

יתר-על-כן, בהודעה שמסר מוסייב לראש ההוצאה לפועל (נ/2), הוא מודיע ששכר את הנכס עוד בנובמבר 1999 לאחר שהנתבע עזב את המקום.

מוסייב אף הגיש חוזה לתמיכה בהודעתו. חוזה זה לא הוגש כאן משום מה, עובדה המעוררת תמיהה כשלעצמה.

מהודעות שמסרו במשטרה, יבגני רפאילוב ומורדחייב, עולה שהם השקיעו בעסק שניהלו בנכס ושהם שילמו שכר דירה מופחת לבעל הבית (התובעת) לאחר שניהלו איתו משא ומתן. לדברי מורדחייב, הוא ויבגני השקיעו מכספם בעסק המתנהל במושכר 60,000 דולר (ראה הודעותיהם במשטרה נ/8).

עצם השיפוץ, במיוחד בעלות כזו, וודאי מהווה תמורה לתובעת שכמוה כדמי שכירות.

בכך שהתובעת לא הביעה כל התנגדות להחזקתם ולהשקעתם ולניהול עסק של אחרים בנכס, בזמן שהיה לה חוזה שכירות עם הנתבעים, הפרה התובעת עצמה את ההסכם עם הנתבעים.

מכל המקובץ, שוכנעתי שמיום שסולק הנתבע מהנכס, החזיקו בו אחרים, בתמורה, ובידיעתה של התובעת ובהסכמתה.

התובעת בהתנהגותה הפרה את ההסכם עם הנתבע.

יתרה מכך, התובעת התקשרה בהתקשרות חוזית חדשה, עם מחזיקי הנכס בתקופת השכירות שבהסכם עם הנתבע.

סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע את חירותם של הצדדים לעצב את צורת החוזה כרצונם.

אפילו לא היה זה חוזה כתוב בתחילת ההתקשרות ביניהם, וכזה נחתם רק במארס, בין התובעת לבין מחליפי הנתבעים, התובעת, בהתנהגותה ובשתיקתה, מתוך כוונה להפיק תועלת מסחרית, התקשרה בהתקשרות חוזית עם מחזיקי הנכס בפועל, שנכנסו לנעלי הנתבע כשהנתבע סולק מהנכס.

בהתנהגותה הביעה התובעת הסכמה לכך שבא על סיומו חוזה השכירות עם הנתבע.

בכך שהתובעת הסכימה לאפשר למחזיקים האחרים להחזיק בנכס, לשפצו ולהשקיע כספים בשיפוצו ובהשבחתו של הנכס, היא שיחררה את הנתבע מחובתו להוסיף ולבצע בעתיד את חיוביו על-פי ההסכם.

משהביא הנתבע, לידיעת התובעת שהוא סולק מהנכס והתובעת מצדה אפשרה למחזיקי הנכס בפועל להתנהג כלפיה כשוכרים, התובעת הביעה הסכמתה להתבטלותה של עיסקת השכירות בין הצדדים להסכם דנן וכך נותק הקשר החוזי בין התובעת לבין הנתבעים.

לא זו אף זו, בנסיבות העניין אי-ביטולו של ההסכם יהא בלתי צודק שהרי, התובעת ידעה על רצון הנתבע לקיים את ההסכם וידעה גם שההסכם הופר בנסיבות שלא היה לנתבע שליטה עליהן והתובעת נתנה יד למסלקי הנתבע מהנכס וגם ראתה בהם מחזיקים בנכס מכוח ההסכם בניגוד לרצונו של הנתבע.

התנהגות התובעת מנוגדת לעיקרון תום-הלב ולפיכך אך צודק יהא אם יבוטל ההסכם עם הנתבעים.

בעניין דנן, מבחן תום-הלב מצטרף למבחן הצדק.

למעלה מהצורך אוסיף שהסכמתה של התובעת לביטול ההסכם בינה לבין הנתבעים, איננה חייבת ללבוש לבוש פורמאלי, מוגדר ומפורש וניתן להסיקה מהתנהגותם של שני הצדדים, שהיה בה כדי להעביר את המסר, בדבר סיום היחסים בין הצדדים, מצד לצד.


מצד אחד, הנתבע שסולק מהנכס והודיע לתובעת על כך ששוב אינו יכול להיות שוכר בנכס, הודיע לתובעת על כך שהוא רואה את החוזה כנגמר. מצד אחר, התובעת שהפנתה אותו למשטרה ובד בבד אפשרה ל"מסלקי" הנתבע להמשיך להחזיק בנכס ואף לשפצו על חשבונם, ראתה גם היא את החוזה כבא אל סיומו. יש לפרש את התנהגות כל אחד מהצדדים במהלך התקופה שהחלה בהודעת הנתבע לתובעת, כגילוי רצונם של הצדדים לו, להפסיק את השכירות.

התובעת בהתנהגותה הצטרפה לאקט הודעת הפסקת ההסכם של הנתבע והפכה אותו לדו- צדדי.

משהגעתי לכדי המסקנה שהסכם השכירות הנדון בוטל, בנסיבות שבוטל, התובעת גם אינה זכאית לפסק-דין כנגד הנתבע 1.

סוף דבר התביעה נדחית.

הוצאות הדיון בסך של 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל, יחולו על התובעת.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון